Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM NGỌC THUÝ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI MẪU TRANG PHỤ BÌA LUẬN VĂN (title page) Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế Mã số: 60.34.04.10 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS Trần Công Sách HÀ NỘI, 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu Luận văn trung thực chƣa đƣợc công bố công trình khác Những kiến nghị, đề xuất Luận văn không chép tác giả Tác giả Luận văn Phạm Ngọc Thúy MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: Một số vấn đề quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh 1.1 Khái quát chung Bất động sản thị trƣờng Bất động sản 1.2 Quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh 23 1.3 Các yếu tố ảnh hƣởng tới hiệu lực, hiệu quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh 32 Chƣơng 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 35 2.1 Khái quát tình hình phát triển thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội 35 2.2 Phân tích thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS địa bàn thành phố Hà Nội 40 2.3 Đánh giá chung thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS Thành phố Hà Nội 54 Chƣơng 3: Định hƣớng phát triển,phƣơng hƣớng giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS địa bàn thành phố Hà Nội tới năm 2025 60 3.1 Bối cảnh xu hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội thời kỳ tới năm 2025 60 3.2 Phƣơng hƣớng hoàn thiện quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội thời kỳ tới năm 2025 .65 3.3 Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội 69 KẾT LUẬN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 PHỤ LỤC 83 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CNXH Chủ nghĩa xã hội HĐND Hội đồng nhân dân NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc GCN Giấy chứng nhận TP Thành phố TTHC Thủ tục hành QLNN Quản lý nhà nƣớc QPPL Quy phạm pháp luật QSDĐ Quyền sử dụng đất SHNƠ Sở hữu nhà UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Số liệu dân số Thành phố Hà Nội từ năm 2010 đến năm 2016 Bảng 2.2: Kết cho vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ địa bàn TP Hà Nội DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1: Mối quan hệ cầu BĐS quy mô gia đình Biểu đồ 2.1: Lƣợng hộ tồn kho thị trƣờng BĐS Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010 – 2013 Biểu đồ 2.2: Biểu đồ tăng dân số trung bình Thành phố Hà Nội từ năm 2010 đến năm 2016 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đại hội VI Đảng (tháng 12-1986) đánh dấu bƣớc ngoặt nghiệp xây dựng xã hội chủ nghĩa (XHCN) nƣớc ta, với việc đƣa đƣờng lối đổi toàn diện đất nƣớc, từ đổi kinh tế đến đổi hệ thống trị lĩnh vực khác đời sống xã hội, từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN Song hành phát triển kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản (BĐS) bƣớc hình thành phát triển không ngừng Sự phát triển thị trƣờng BĐS góp phần quan trọng cho tăng trƣởng kinh tế đảm bảo an sinh xã hội Nhiều dự án đầu tƣ lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, khu nhà ở, chung cƣ, khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng đƣợc quy hoạch, xây dựng làm đổi thay diện mạo vùng, miền, góp phần nâng cao chất lƣợng phục vụ tốt nhu cầu sống Nhân dân, đồng thời đẩy mạnh thu hút đầu tƣ nƣớc phát triển nguồn lực quốc gia Ngay từ sớm, nhận thức đƣợc tầm ảnh hƣởng to lớn thị trƣờng BĐS phát triển kinh tế, Đại hội lần thứ VIII năm 1996, Đảng ta đạo cần thiết phải “tổ chức quản lý thị trường bất động sản” Sự hình thành thị trƣờng BĐS tất yếu khách quan chế kinh tế thị trƣờng Do vậy, đến Đại hội lần thứ X năm 2006, Đảng tiếp tục khẳng định phải “phát triển thị trường bất động sản có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Nhà nước vừa phải thực quản lý tốt thị trường bất động sản vừa nhà đầu tư bất động sản lớn nhất” Đại hội lần thứ XII năm 2016 Đảng nhấn mạnh nhiệm vụ thực hiện: “Đa dạng hóa nâng cao hiệu hoạt động thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài chính, tiền tệ, bất động sản, lao động, khoa học, công nghệ, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội” Có thể nói, gần ba thập kỷ trở lại thị trƣờng BĐS có phát triển vô sôi động, xuất ngày nhiều cao ốc, chung cƣ, khách sạn, trung tâm thƣơng mại, dịch vụ tập trung đô thị lớn làm thay đổi rõ rệt mặt đô thị theo hƣớng văn minh, đại đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội Đặc biệt có thủ đô Hà Nội - trung tâm văn hóa, trị, xã hội nƣớc, thị trƣờng tiềm với nét đặc thù riêng, hứa hẹn đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho nhà đầu tƣ Nhà nƣớc tiến hành chủ trƣơng, sách quy hoạch mở rộng Thành phố đô thị vệ tinh Tuy nhiên, thực trạng công tác QLNN hoạt động thị trƣờng BĐS Hà Nội nói riêng, Thành phố lớn nói chung bộc lộ nhiều điểm yếu dẫn đến hoạt động thị trƣờng BĐS chƣa thực phát triển theo định hƣớng, chứa đựng rủi ro biến động nhƣ xuất ngoại ứng, tính dễ độc quyền, thiếu minh bạch thông tin, thông tin không đầy đủ, đồng bộ,… dẫn đến tình trạng cân đối cung - cầu thị trƣờng, đầu trục lợi gây đột biến thị trƣờng nhƣ nguy đóng băng, đẩy giá BĐS cao giá trị thực hay tình trạng “bong bóng” thị trƣờng (cầu ảo, cung khan hiếm) gây hệ lụy lớn, ảnh hƣởng thị trƣờng liên thông khác kinh tế Các quan hệ cung cầu giao dịch BĐS diễn thông qua thị trƣờng ngầm, phi thức; biến động bất thƣờng giá BĐS (đặc biệt giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất) “cơn sốt đất đai” chƣa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp thị trƣờng BĐS, yếu công tác quản lý nhà nƣớc (QLNN) phát triển thị trƣờng BĐS gây nhiều khó khăn trở ngại cho công đầu tƣ phát triển, chuyển đổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hoá, đại hoá đất nƣớc Trong tiến trình đẩy nhanh công nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc, để khắc phục hạn chế, tồn công tác QLNN thị trƣờng BĐS nhƣ phát huy ƣu điểm, thuận lợi thị trƣờng góp phần phát triển kinh tế, tạo môi trƣờng đầu tƣ thuận lợi, bình đẳng phục vụ nhu cầu ngƣời dân Nhà nƣớc cần thiết phải tiếp tục đổi mới, hoàn thiện tăng cƣờng hiệu lực, hiệu QLNN nhằm thúc đẩy hình thành phát triển thị trƣờng BĐS Trong đó, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh từ hoạt động đầu tƣ, tạo lập thị trƣờng đến hoạt động giao dịch; sử dụng công cụ quản lý để định hƣớng, điều tiết thị trƣờng; xây dựng sở liệu thông tin làm sở đánh giá xu phát triển, thực hoạch định sách phát triển thị trƣờng ngắn hạn, trung hạn định hƣớng dài hạn… cấp thiết Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề này, tác giả lựa chọn Đề tài: “Quản lý nhà nước thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ quản lý kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài 2.1 Tổng quan công trình nghiên cứu công bố nước Nghiên cứu thị trƣờng BĐS lĩnh vực nghiên cứu phức tạp, chuyên biệt, có liên quan mật thiết tới nhiều lĩnh vực khác kinh tế có lịch sử nghiên cứu lâu đời Thế giới Khung lý thuyết thị trƣờng BĐS đƣợc học giả quốc tế xác lập toàn diện, hệ thống, gồm nhiều nhánh nghiên cứu khác tùy thuộc cách tiếp cận mục đích nghiên cứu, nhƣ: QLNN thị trƣờng BĐS (chủ trƣơng, sách đầu tƣ, đất đai, tài chính,…; quan quản lý; chế tài xử lý vi phạm); vấn đề thị trƣờng (chỉ số giá, quan hệ cung - cầu, hàng hoá, thành tố tham gia thị trƣờng,…) Trong phạm vi nghiên cứu Luận văn, tác giả đề cập số công trình nghiên cứu quan trọng công bố nƣớc liên quan tới thể chế, QLNN thị trƣờng BĐS, là: Nghiên cứu Hernando de Soto (2000) “Bí ẩn tƣ bản” nghiên cứu quan trọng Thế giới thể chế, quản lý thị trƣờng BĐS Nghiên cứu nhấn mạnh vai trò quan trọng phải hoàn thiện thể chế thị trƣờng BĐS, mà chất tạo lập khung pháp lý chặt chẽ phù hợp thực tiễn để BĐS đƣợc đăng kí thức, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai để huy động tham gia trở thành nguồn lực lớn hoạt động sản xuất kinh doanh, thúc đẩy kinh tế phát triển Bên cạnh đó, số nghiên cứu khác đồng quan điểm có tầm ảnh hƣởng quan trọng khẳng định vai trò việc nâng cao hiệu quản lý, đƣa sách để hoàn thiện thể chế thị trƣờng BĐS nhƣ: Nghiên cứu Philip Day (2005) “Land”, Stephen Bell (2002) “Economic Governance and Institutional Dynamics” (tạm dịch là: Quản lý kinh tế động lực thay đổi thể chế) Những công trình rõ tầm quan trọng vấn đề thể chế nói chung, thể chế thị trƣờng BĐS nói riêng, nhƣ nêu khung sách để xây dựng thể chế Công trình nghiên cứu kinh tế quản lý BĐS tập thể Giáo sƣ thuộc Đại học Tổng hợp nghiên cứu - Đại học Tổng hợp Quốc gia Xây dựng Matxcơva Liên Bang Nga (MISI-MGSU), Giáo sƣ Grabovƣi P.G chủ biên giới thiệu vấn đề thuộc sở lý luận tổng quát kinh tế BĐS, xây dựng sở khoa học quản lý BĐS, tổ chức công tác quản lý, đầu tƣ BĐS Những công trình nghiên cứu học giả quốc tế nguồn tài liệu quý báu để học giả, nhà nghiên cứu nƣớc tham khảo, xây dựng khung lý thuyết, sở khoa học đắn đƣa sách, giải pháp phù hợp phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam 2.2 Tổng quan công trình nghiên cứu công bố nước Ở Việt Nam, nghiên cứu lĩnh vực BĐS thị trƣờng BĐS thực đƣợc quan tâm, trọng sau thập niên năm 1990 kinh tế chuyển đổi từ mô hình kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa (XHCN), mở cửa hội nhập quốc tế, thị trƣờng đất đai, BĐS bùng nổ phát triển mạnh mẽ Năm 1998, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ƣơng nghiên cứu xây dựng đề án “Hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản”, trình lên Chính phủ xuất năm 2003 (Lê Xuân Bá đồng nghiệp) Nghiên cứu bƣớc đầu đƣa vấn đề thị trƣờng BĐS sách tập trung thị trƣờng đất nhà ở; đƣa đặc trƣng thị trƣờng BĐS Việt Nam thị trƣờng BĐS phát triển non trẻ, mang yếu tố nhạy cảm, bất ổn định (tăng trƣởng “nóng”, bong bóng hay có trầm lắng, đóng băng đột ngột) thiếu chế pháp lý chặt chẽ quản lý thị trƣờng Nghiên cứu Đinh Văn Ân đồng nghiệp (2009), đề tài khoa học cấp Nhà nƣớc “Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” đánh giá tổng thể thực trạng phát triển sách phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam, đồng thời đƣa giải pháp sách phát triển thị trƣờng BĐS đến năm 2020 Một số nghiên cứu chuyên đề tiêu biểu khác thị trƣờng BĐS, nhƣ: Hà Huy Ngọc, Viện Kinh tế Việt Nam (2008) “Về chế quản lý Nhà nước thị trường bất động sản” vai trò quan trọng, cần thiết Nhà nƣớc phát triển thị trƣờng BĐS; Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ƣơng (2008) “Tạo lập phát triển thị trường bất động sản, đáp ứng tiêu chí kinh tế thị trường đại Việt Nam”, nghiên cứu chuyên sâu tác giả đầu tƣ, tạo lập phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam nói chung, kết phản ánh đƣợc chế sách nói chung song chƣa nghiên cứu, xây dựng chế, sách đặc thù phát triển thị trƣờng BĐS địa phƣơng khác Bộ Xây dựng (2009), Đề án phát triển thị trƣờng BĐS; Bộ Xây dựng (2012), Đề án nâng cao chất lƣợng đầu tƣ, hiệu QLNN định hƣớng đầu tƣ nƣớc lĩnh vực kinh doanh BĐS giai đoạn 2011 - 2020 Về nghiên cứu thị trƣờng BĐS địa bàn thành phố Hà Nội có nghiên cứu tiêu biểu, nhƣ: Lê Hồng Hạnh (2009) “Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hoá thị trường bất động sản Hà Nội”, đề tài sâu nghiên cứu thực trạng hoạt động thị trƣờng BĐS Hà Nội sách, pháp luật tác động tới minh bạch thị trƣờng đồng thời đƣa số giải pháp nhằm tăng cƣờng tính minh bạch hoạt động thị trƣờng BĐS Hà Nội Tuy nhiên đề tài nghiên cứu sâu khía cạnh “tính minh bạch thị trƣờng BĐS” yếu tố, điều kiện quan trọng góp phần để thị trƣờng phát triển lành mạnh, ổn định đồng thời mục tiêu hoạt động QLNN hƣớng tới quản lý thị trƣờng BĐS; Luận án Tiến sĩ Lê Văn Cƣ (2011) “Nghiên cứu xây dựng số thị trường bất động sản, ứng dụng Thành phố Hà Nội” Luận án sâu nghiên cứu, xây dựng hoàn thiện số thị trƣờng BĐS, công cụ đo lƣờng quan trọng, báo tình trạng phát triển thị trƣờng BĐS, sở để Nhà nƣớc điều tiết sách tiền tệ kịp thời, tránh tác động gây bất ổn từ thị trƣờng BĐS Tuy nhiên, công trình nghiên cứu khía cạnh cụ lý BĐS, thủ khoa trƣờng đại học quy vào làm việc quan quản lý hành nhà nƣớc - Tổ chức đào tạo chuyên sâu BĐS, cử học nƣớc cán làm công tác QLNN thị trƣờng BĐS nhằm nâng cao chất lƣợng nguồn nhân lực sẵn có quan, đơn vị Thành phố, quận/huyện để từ hình thành, xây dựng nguồn cán chủ chốt quản lý phát triển thị trƣờng BĐS 77 KẾT LUẬN Phát triển thị trƣờng BĐS ổn định, bền vững góp phần vào nghiệp đổi toàn diện đất nƣớc Đảng ta lãnh đạo; tạo tiền đề phát triển mạnh mẽ đô thị nông thôn theo hƣớng công nghiệp hóa, đại hóa mục tiêu dân giàu, nƣớc mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh Trong thời gian qua, phát triển mạnh mẽ dự án BĐS, tốc độ đô thị hóa nhanh,… làm thay đổi đáng kể diện mạo Thủ đô Hà Nội Với vị đặc thù trung tâm kinh tế, văn hoá, trị nƣớc, Thị trƣờng BĐS Thành phố Hà Nội thị trƣờng phát triển “nóng” có quy mô lớn nhì nƣớc; thị trƣờng thu hút đƣợc lƣợng lớn vốn đầu tƣ doanh nghiệp nƣớc Thêm vào đó, quy mô hoạt động thị trƣờng ngày có xu hƣớng mở rộng phát triển theo sách quy hoạch mở rộng địa giới hành Thành phố, điều làm cho thị trƣờng trở nên hấp dẫn, sôi động tiềm ẩn biến động rủi ro Thị trƣờng BĐS Hà Nội có thời điểm rơi vào tình trạng “đóng băng” có thời điểm “sốt nóng” nghiêm trọng Đặt hoàn cảnh, yêu cầu phải đảm bảo ổn định, phát triển kinh tế xã hội Thủ đô vai trò điều tiết, quản lý nhà nƣớc quyền Thành phố thị trƣờng BĐS Hà Nội quan trọng cần thiết Với Luận văn “Quản lý nhà nước thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội”, tác giả hệ thống hóa sở lý luận BĐS, thị trƣờng BĐS Thành phố lớn cấp tỉnh; nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS Hà Nội từ năm 2010 đến nay; phân tích khó khăn, thuận lợi, thành tựu đạt đƣợc nhƣ tồn tại, yếu nguyên nhân tồn tại, yếu hoạt động QLNN thị trƣờng BĐS để từ làm sở đƣa nhận định khách quan định hƣớng phát triển, phƣơng hƣớng số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu QLNN cấp quyền thị trƣờng BĐS Hà Nội thời kỳ tới năm 2025 Thực hiệu giải pháp QLNN thị trƣờng BĐS địa bàn 78 thành phố Hà Nội có ý nghĩa thực tiễn quan trọng, góp phần làm tăng khả thu hút nguồn lực xã hội, thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài, khuyến khích thành phần kinh tế Thành phố phát triển hàng hóa BĐS; khai thác, sử dụng tiết kiệm có hiệu BĐS nhà đất, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực từ đất đai nhà cửa để phát triển kinh tế - xã hội; thực công khai, minh bạch tăng cƣờng tính pháp lý kỷ luật, kỷ cƣơng hành quản lý đất đai, BĐS, nhằm ổn định thị trƣờng, góp phần tăng trƣởng kinh tế phục vụ nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa Thủ đô thời kỳ tới 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Đề tài cấp Bộ, Bộ Khoa học công nghệ, Hà Nội Lê Xuân Bá đồng nghiệp (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi mởi Việt Nam”, Nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Bộ Xây dựng (2009), Đề án phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội Bộ Xây dựng, 2012 Đề án nâng cao chất lượng đầu tư, hiệu quản lý nhà nước định hướng đầu tư nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản giai đoạn 2011 – 2020, Hà Nội Trần Kim Chung (2008), Tạo lập phát triển thị trường bất động sản, đáp ứng tiêu chí kinh tế thị trường đại Việt Nam, Chuyên đề, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ƣơng, Hà Nội Lê Văn Cƣ (2015), Nghiên cứu xây dựng số thị trường bất động sản, ứng dụng Thành phố Hà Nội, Luận án Tiến sỹ, Hà Nội Đại học tổng hợp quốc gia xây dựng Mátxcơva (MGSU) (2016), Giáo trình Kinh tế Quản lý bất động sản (Bản dịch TS Đoàn Dƣơng Hải), NXB Xây dựng, Hà Nội Lê Thị Anh Đào (2017), Nhận diện quyền lực hành pháp Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Tạp chí Dân chủ pháp luật số tháng (299), tr.3-7 Hà Huy Ngọc (2008), Về chế quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, Viện Kinh tế Việt Nam, Hà Nội 10 Lê Hồng Hạnh (2009), Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hoá thị trường bất động sản Hà Nội, Báo cáo khoa học tổng kết đề tài, Hà Nội 11 Đinh Văn Thông (2015), Quản lý thị trường bất động sản nước ta nay, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Kinh tế kinh doanh, tập 31, số (2015), tr.64-70 12 Hoàng Việt Trung (2017), Thực tiễn thi hành quy định Luật Đất đai 80 năm 2013 thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, Tạp chí dân chủ pháp luật, Số chuyên đề tháng 02/2017, tr 15-18 13 Sở Xây dựng Hà Nội, 2016 Báo cáo tổng kết kết hoạt động năm 2016, dự kiến kế hoạch hoạt động năm 2017 nhà thị trường bất động sản thành phố Hà Nội, Hà Nội 14 UBND Thành phố Hà Nội, 2015 Báo cáo Ban đạo sách nhà thị trường bất động sản thành phố Hà Nội triển khai sách nhà thị trường bất động sản địa bàn Hà Nội năm 2015 15 UBND Thành phố Hà Nội, Báo cáo Ban đạo sách nhà thị trường bất động sản thành phố Hà Nội kết hoạt động kế hoạch hoạt động Ban đạo năm 2014, 2015, 2016 16 Phƣơng Anh, Giới thiệu tổng quan khái quát địa lý thành phố Hà Nội,https://hanoi.gov.vn,https://hanoi.gov.vn/bomaychinhquyen/khai-quat-dialy-hanoi, 25/12/2014 17 HNMO, Toàn văn Nghị Đại hội Đảng Thành phố Hà Nội lần thứ XVI,http://hanoimoi.com.vn,http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Chinhtri/813601/toan-van-nghi-quyet-dai-hoi-dang-bo-tp-ha-noi-lan-thu-xvi, 03/11/2015 18 Editor@vneconomy.vn, Nhìn lại thị trƣờng bất động sản 2013: đáy hay chƣa đáy,http://vneconomy.vn,http://vneconomy.vn/bat-dong-san/nhin-lai-thitruong-bat-dong-san-2013-day-hay-chua-day-2013122307267869.htm, 25/12/2013 19 Lan Nhi, Trịnh Ngà, Hà Nội có 12 dự án nhà cho ngƣời có thu nhập thấp, http://cafef.vn/,http://cafef.vn/bat-dong-san/ha-noi-co-12-du-an-nha-o-chonguoi-co-thu-nhap-thap-20150110160602259.chn, 10/01/2015 20 Kinh doanh net.vn, Thị trƣờng bất động sản tăng trƣởng "từ từ" nhƣng bền vững, http://www.baomoi.com,http://www.baomoi.com/thi-truong-bat-dong- san-se-tang-truong-tu-tu-nhung-ben-vung/c/15899162.epi, 04/02/2015 21 Tác động đến Việt Nam sau Mỹ rút khỏi TPP, http://www.bbc.com, http://www.bbc.com/vietnamese/vietnam-38703771, 24/01/2017 81 22 Hiếu Công, Năm 2016, vốn FDI vào bất động sản không nhƣ kỳ vọng, http://news.zing.vn,http://news.zing.vn/nam-2016-von-fdi-vao-bat-dong-sankhong-nhu-ky-vong-post707321.html, 20/12/2016 23 Theo Tienphongonline, Hà Nội xây dựng 04 khu nhà xã hội tập trung, http://batdongsan.com.vn, http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/ha-noi-sapxay-dung-4-khu-nha-xa-hoi-tap-trung-ar83202, 15/02/2017 24 Đức Kế, Đất Hà Nội đâu đắt nhất?, http://www.nguoiduatin.vn, http://www.nguoiduatin.vn/dat-ha-noi-o-dau-dat-nhat-a16119.html, 27/12/2012 82 PHỤ LỤC SỐ 01 HỆ THỐNG HÓA MỘT SỐ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT Ở CẤP TRUNG ƢƠNG ĐIỀU CHỈNH THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Hiến pháp nƣớc CHXHCN Việt Nam Ngày ban hành 28/11/2013 Ngày có hiệu lực 01/01/2015 Cơ quan ban hành Quốc hội Luật Tổ chức quyền địa phƣơng 19/6/2015 01/01/2016 Quốc hội Bộ Luật Dân số 91/2015/QH13 24/11/2015 01/01/2017 Quốc hội Luật Thủ đô số 25/2012/QH13 21/11/2012 Văn hợp số 01/VBHNVPQH năm 2015 hợp Luật Quy 20/7/2015 hoạch đô thị năm 2009 01/7/2013 Quốc hội 01/01/2010 Văn phòng Quốc hội 01/7/2014 Quốc hội 01/7/2014 Chính phủ 01/7/2014 Chính phủ 01/7/2014 Chính phủ 01/7/2014 Chính phủ 03/3/2017 Chính phủ 05/7/2014 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng 13/8/2014 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng 08/8/2016 Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng Bộ Tƣ pháp TT Tên Văn Một số quy định đất đai Luật Đất đai số 45/2013/QH13 29/11/2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều 15/5/2014 Luật Đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy 15/5/2014 định giá đất Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy 15/5/2014 định thu tiền sử dụng đất Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 15/5/2014 nhà nƣớc thu hồi đất Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định 6/1/2017 chi tiết thi hành Luật Đất đai Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT quy định GCN QSDĐ, nhà ở, tài sản 19/5/2014 gắn liền với đất Thông tƣ số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết bồi thƣờng, hỗ trợ, tái 30/6/2014 định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất Thông tƣ liên tịch số 09/2016/TTLTBTP-BTNMT hƣớng dẫn việc đăng 23/6/2016 ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Một số quy định kinh doanh BĐS 83 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh Bất động sản Nghị định 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trƣờng bất động sản Thông tƣ số 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản, hƣớng dẫn đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản điều hành sàn giao dịch bất động sản, thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Thông tƣ số 27/2016/TT-BXD quy định chi tiết số điều Nghị định 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trƣờng bất động sản 25/11/2014 01/7/2015 Quốc hội 10/9/2015 01/11/2015 Chính phủ 12/11/2015 01/01/2016 Chính phủ 30/12/2015 16/02/2016 Bộ Xây dựng 15/12/2016 1/2/2017 Bộ Xây dựng 18/6/2014 01/01/2015 Quốc hội 25/3/2015 10/5/2015 Chính phủ 22/4/2015 15/6/2015 Chính phủ 06/5/2015 30/6/2015 Chính phủ 12/5/2015 01/7/2015 Chính phủ 18/6/2015 05/8/2015 Chính phủ Luật Nhà số 65/2014/QH13 25/11/2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy 20/10/2015 định chi tiết số điều Luật Nhà Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy 20/10/2015 định phát triển quản lý nhà xã 01/7/2015 Quốc hội 10/12/2015 Chính phủ 10/12/2015 Chính phủ Một số quy định xây dựng Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 Nghị định số 32/2015/NĐ-CP quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng Nghị định số 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết Hợp đồng xây dựng Nghị định số 44/2015/NĐ-CP quy định chi tiết số nội dung quy hoạch xây dựng Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quản lý chất lƣợng, bảo trì công trình xây dựng Nghị định số 59/2015/NĐ-CP quản lý dự án đầu tƣ xây dựng Một số quy định nhà 84 5 hội Thông tƣ số 19/2016/TT-BXD hƣớng dẫn số nội dung Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật Nhà Thông tƣ số 20/2016/TT-BXD hƣớng dẫn số nội dung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định phát triển quản lý nhà xã hội 30/6/2016 15/8/2016 Bộ Xây dựng 30/6/2016 15/8/2016 Bộ Xây dựng 01/8/2014 Bộ Tài 10/02/2017 Bộ Tài 01/7/2015 Bộ Tài 15/11/2016 Bộ Tài 10/12/2015 Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam Một số quy định tài Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC hƣớng dẫn số điều Nghị định số 16/6/2014 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất Thông tƣ số 332/2016/TT-BTC sửa đổi, bổ sung số điều Thông tƣ 26/12/2016 số 76/2014/TT-BTC Thông tƣ số 74/2015/TT-BTC hƣớng dẫn việc lập dự toán, sử dụng toán kinh phí tổ chức thực 15/5/2015 bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất Thông tƣ số 139/2016/TT-BTC việc hƣớng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại khấu trừ vào nghĩa vụ tài cho chủ đầu 16/9/2016 tƣ đầu tƣ xây dựng nhà xã hội phƣơng pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp ngƣời mua, thuê mua đƣợc phép bán lại nhà xã hội Thông tƣ số 26/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam việc hƣớng dẫn trình tự, thủ tục 9/12/2015 chấp giải chấp tài sản dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, nhà hình thành tƣơng lai 85 PHỤ LỤC SỐ 02 HỆ THỐNG HÓA MỘT SỐ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐIỀU CHỈNH THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TT Tên Văn Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ban hành quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Hà Nội Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao cho về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tƣ địa bàn Thành phố Hà Nội Quyết định số 13/2016/QĐ-UBND việc sửa đổi, bổ sung số điều, khoản quy định ban hành kèm theo Quyết định số số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 UBND Thành phố thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tƣ địa bàn Thành phố Hà Nội Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ban hành quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Hà Nội Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao cho bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất địa bàn Thành phố Hà Nội Quyết định số 46/2014/QĐ-UBND việc thu phí khai thác, sử dụng tài liệu đất đai địa bàn TP.Hà Nội Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ 01/01/2015 đến 31/12/2019 Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ban hành quy định đăng ký đất đai, nhà tài sản gắn liền với đất, công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất,… cho hộ gia đình, cá nhân nƣớc ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vƣờn, ao liền kề đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cƣ sang đất địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định số 47/2016/QĐ-UBND việc phê duyệt mức hỗ trợ tự lo tái định cƣ tiền trƣờng hợp đƣợc bố trí nhà tái định cƣ Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND việc ban hành hệ số K điều chỉnh giá đất nhà cũ riêng lẻ thuộc sở hữu Nhà nƣớc có khả sinh lời cao vị trí mặt 86 Ngày ban hành 20/6/2014 14/4/2016 20/6/2014 20/8/2014 29/12/2014 18/12/2015 08/11/2016 13/01/2017 10 11 12 13 14 15 đƣờng, mặt phố bán nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất địa bàn Thành phố Hà Nội Quyết định số 179/QĐ-UBND việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 làm xác định giá đất cho số trƣờng hợp sử dụng đất đƣợc pháp luật quy định địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định số 5758/QĐ-UBND việc thành lập chi cục quản lý đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trƣờng thành phố Hà Nội Quyết định số 3252/QĐ-UBND ngày 19/7/2012 việc thành lập Ban đạo sách nhà thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội Quyết định số 4005/QĐ-UBND ngày 25/7/2014 việc điều chỉnh thành viên Ban đạo sách nhà thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội Công văn số 6443/UBND-TKBT việc đạo cải cách thủ tục hành cấp giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định số 243/QĐ-UBND việc công bố khung giá dịch vụ nhà chung cƣ địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định số 679/QĐ-UBND thành lập Ban đạo đôn đốc thu hồi nợ đọng thuế nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất địa bàn TP.Hà Nội 87 14/01/2016 15/10/2016 19/7/2012 25/7/2014 08/11/2016 12/01/2017 08/02/2017 PHỤ LỤC SỐ 03 MỘT SỐ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NHIỆM VỤ CỦA CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chính phủ: Theo quy định Luật Tổ chức Chính phủ năm 2015, Chính phủ đƣợc giao nhiệm vụ quyền hạn thống quản lý phát triển kinh tế (Điều 8), nhƣ: “1.Thống quản lý nhà nước kinh tế quốc dân, thúc đẩy phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô, cân đối lớn kinh tế,… Xây dựng tổ chức thực thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo môi trường bình đẳng, cạnh tranh hợp tác chủ thể thuộc thành phần kinh tế; tạo lập, phát triển đầy đủ, đồng yếu tố thị trường bảo đảm vận hành có hiệu loại thị trường,…6 Thực chức đại diện chủ sở hữu tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, thực chức chủ sở hữu phần vốn Nhà nước doanh nghiệp có vốn nhà nước theo quy định pháp luật…” Bộ Xây dựng: Nhiệm vụ Bộ Xây dựng quản lý thị trƣờng BĐS (Theo điểm 11, điều 2, Nghị định số 62/2013/NĐ-CP ngày 25/6/2013 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Xây dựng): - Xây dựng chiến lƣợc, sách phát triển quản lý thị trƣờng bất động sản; đạo việc thực sau đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt; - Chủ trì, phối hợp với Bộ, quan ngang Bộ, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản xác định cấu hàng hóa, cân đối cung cầu, thực sách, giải pháp điều tiết bình ổn thị trƣờng; tổ chức xây dựng công bố định kỳ số giá bất động sản; - Hƣớng dẫn quy định bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh; - Hƣớng dẫn, kiểm tra việc thực quy định pháp luật điều kiện lực chủ đầu tƣ dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, dự án hạ tầng 88 kỹ thuật khu công nghiệp; - Hƣớng dẫn, kiểm tra việc thực quy định pháp luật hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng, hoạt động chuyển nhƣợng dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; - Ban hành chƣơng trình khung đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức môi giới, định giá bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản; ban hành mẫu chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản; hƣớng dẫn, kiểm tra việc cấp quản lý chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản; - Hƣớng dẫn, kiểm tra việc thực quy định pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản, mô hình tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản; - Xây dựng quản lý vận hành hệ thống thông tin thị trƣờng bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản Sở Xây dựng: Theo Thông tƣ liên tịch số 17/2015/TTLT-BXD-BNV ngày 16/11/2015 Bộ Xây dựng Bộ Nội vụ hƣớng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh lĩnh vực quản lý nhà nƣớc thuộc ngành xây dựng, quy định: “Sở Xây dựng quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; thực chức tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý nhà nước lĩnh vực:…., kết cấu hạ tầng giao thông đô thị, không bao gồm việc quản lý khai thác, sử dụng, bảo trì kết cấu hạ tầng giao thông đô thị; quản lý xây dựng ngầm đô thị; quản lý sử dụng chung sở hạ tầng kỹ thuật đô thị); nhà ở; công sở; thị trường bất động sản; vật liệu xây dựng; dịch vụ công lĩnh vực quản lý nhà nước Sở…” (Trích Điều 1, Thông tƣ liên tịch số 17/2015/TTLT- BXD-BNV) Theo cấu tổ chức Sở Xây dựng, Phòng Quản lý nhà thị trƣờng BĐS quan tham mƣu giúp Giám đốc Sở Xây dựng thực chức quản 89 lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS (Khoản 2, Điều 3, Thông tƣ liên tịch số 17/2015/TTLT-BXD-BNV) - Nhiệm vụ Sở Xây dựng quản lý thị trƣờng BĐS (Theo điểm 10, điều 2, Thông tư liên tịch số 07/2015/TTLT-BXD-BNV): + Xây dựng, trình UBND cấp tỉnh ban hành chế, sách phát triển quản lý thị trƣờng bất động sản; giải pháp nhằm minh bạch hóa hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản địa bàn tỉnh; tổ chức thực sau đƣợc UBND cấp tỉnh phê duyệt, ban hành; + Thực sách, giải pháp điều tiết bình ổn thị trƣờng bất động sản địa bàn tỉnh theo quy định pháp luật; + Hƣớng dẫn thực quy định pháp luật điều kiện lực chủ đầu tƣ dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp dự án đầu tƣ kinh doanh BĐS khác địa bàn tỉnh; hƣớng dẫn quy định bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh; + Tổ chức thẩm định hồ sơ chuyển nhƣợng phần toàn dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp để UBND cấp tỉnh trình Thủ tƣớng Chính phủ định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định cho phép chuyển nhƣợng dự án theo thẩm quyền; hƣớng dẫn kiểm tra quy định pháp luật hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng địa bàn tỉnh; + Kiểm tra hoạt động đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức môi giới bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản; thực việc cấp quản lý chứng hành nghề môi giới bất động sản địa bàn tỉnh; + Theo dõi, tổng hợp tình hình, tổ chức xây dựng hệ thống thông tin thị trƣờng bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản địa bàn tỉnh; định kỳ báo cáo tháng, quý, tháng, năm Bộ Xây dựng để Bộ Xây dựng báo cáo theo đạo Thủ tƣớng Chính phủ 90 Phòng Quản lý đô thị (Phòng Kinh tế Hạ tầng) - Phòng Quản lý đô thị: “là quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực chức tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quản lý nhà nước lĩnh vực: Quy hoạch xây dựng, kiến trúc;….; nhà ở; công sở; thị trường bất động sản; vật liệu xây dựng địa bàn quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh theo quy định pháp luật” - Phòng Kinh tế Hạ tầng: “là quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân huyện, thực chức tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân huyện thực chức quản lý nhà nước về: Quy hoạch xây dựng, kiến trúc;…; nhà ở; công sở; thị trường bất động sản; vật liệu xây dựng địa bàn huyện theo quy định pháp luật” (Trích Điều 5, Thông tƣ liên tịch số 17/2015/TTLT- BXD-BNV) - Nhiệm vụ Phòng Quản lý đô thị, Phòng Kinh tế Hạ tầng quản lý thị trƣờng BĐS (Theo điểm 14, điều 6, Thông tư liên tịch số 07/2015/TTLT-BXDBNV): “Tham mưu cho UBND cấp huyện việc tổ chức thực chế, sách nhà công sở; quản lý quỹ nhà quyền quản lý sử dụng công sở địa bàn huyện theo phân cấp UBND cấp tỉnh; tổ chức thực công tác điều tra, thống kê, đánh giá định kỳ nhà ở, công sở thị trường bất động sản địa bàn huyện” 91 ... thiện quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội thời kỳ tới năm 2025 Chƣơng MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ... đề quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh 1.1 Khái quát chung Bất động sản thị trƣờng Bất động sản 1.2 Quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS địa bàn thành. .. Chương 1: Một số vấn đề quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội Chương 3: Định