TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.2.4Bình ổn thị trường và nâng cao tính minh bạch:
3.2.4.1 Nhà nước cần thành lập các công ty quản lý đất đai, bất động sản nhằm điều tiết thị trường:
Để điều tiết được thị trường bất động sản, Nhà nước cần tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản lớn. Để làm được điều đó Nhà nước cần phải có một quỹ đất đai, bất động sản sẳn sàng tham gia thị trường. Nếu Nhà nước có những biện pháp kiên quyết thu hồi lại những diện tích đã giao hoặc cho thuê nhưng sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả gây lãng phí thì Nhà nước cũng đã có một quỹ đất khá lớn để phục vụ cho công tác điều tiết thị trường. Tuỳ theo sự biến động của thị trường Nhà nước dùng quỹ đất đai, bất động sản này nhằm điều tiết cung-cầu và giá cả của thị trường. Để làm được điều này Nhà nước nên thành lập các công ty đất đai, bất động sản hoạt động trên cơ sở phi lợi nhuận mà mục đích chính là điều tiết thị trường bất động sản. Nhà nước giao vốn và quỹ đất cho các công ty này. Các công ty này được quyền thu hồi đất theo quy hoạch và tiến hành đền bù theo quyết định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau đó tiến hành đấu giá để giao lại đất cho các nhà đầu tư nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư đối đầu trực tiếp với người bị thu hồi đất đai, tiến độ dự án được thực hiện nhanh chóng và nhà đầu tư dể dàng ước lượng được chi phí bỏ ra. Ngoài
ra, các công ty này được Nhà nước giao đất hoặc khai thác những vùng đất mới để tạo hàng hoá bất động sản cung cấp ra thị trường nhằm bình ổn giá cả. Chẳng hạn trong tình trạng đóng băng của thị trường hiện nay thì các công ty này tiến hành cung nhà ở với giá thấp dành cho những người có thu nhập thấp để giảm thiểu áp lực tăng giá bất động sản trên thị trường. Đồng thời thông qua các công ty này Nhà nước thực hiện các chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp và các chính sách xã hội khác. Việc này nhằm hạn chế tình trạng các nhà ở dạng chính sách, nhà chung cư không có ai quản lý và chịu trách nhiệm về chất lượng.
3.2.4.2 Tăng cung, kích cầu để đưa giá cả bất động sản về giá trị thực:
Như đã phân tích ở trên, hiện nay thị trường bất động sản đang đóng băng, mà chủ yếu là thị trường nhà ở, giá cả bất động sản quá cao. Vì vậy, một trong những vấn đề cần làm hiện nay là làm sao để đưa giá bất động sản trở về giá trị thực của nó để mọi người dân có thể tham gia để cải thiện chổ ở. Bên cạnh việc thực hiện đồng bộ những giải pháp như: lập quỹ đất đai, bất động sản để điều tiết thị trường; xây dựng trung tâm dữ liệu thông tin; tạo ra các kênh huy động vốn…như đã đề cập ở trên Nhà nước cần phải can thiệp vào thị trường thông qua tác động vào cung nhà ở và tiến hành các biện pháp kích cầu thị trường.
Vào thời điểm này, Nhà nước cần tăng nhanh lượng cung nhà ở mà chủ yếu là nhà chung cư. Với việc thu hồi quỹ đất đang sử dụng lãng phí và xóa bỏ các quy họach treo cũng như những dự án không có tính khả thi. Nhà nước sẽ có một quỹ đất khá lớn để xây dựng các khu chung cư và bán với giá thấp phù hợp với khả năng thanh tóan của người dân. Trước mắt, số lượng nhà chung cư này sẽ tiến hành bán cho các đối tượng có thu nhập thấp và cần cải thiện chổ ở và sau đó đưa ra thị trường. Chính điều này sẽ tạo sức ép để các công ty kinh doanh bất động sản hạ giá bán một cách từ từ. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản đi vào ổn định mà không đổ vỡ đột ngột. Tất nhiên, các công ty kinh doanh bất động sản và một số nhà đầu cơ cũng sẽ bị thiệt hại nhưng do có khỏang lợi nhuận to lớn trước đây nên họ có thể bù đắp được và cũng có thể một số bị phá sản. Tuy nhiên chúng ta cần phải chấp nhận để có được giá cả bất động sản phù hợp với nhu cầu thật sự.
Đồng thời với biện pháp tăng cung nhà ở, Nhà nước cũng cần phải kích cầu nhà ở. Việc kích cầu chủ yếu thông qua nới lõng hình thức thanh tóan. Chẳn hạn như: Mua bất động sản thanh tóan bằng tiền đồng; được phép mua trả góp, trả chậm trong thời gian dài với lãi suất thấp thông qua các quỹ hỗ trợ tín dụng nhà ở của Nhà nước; giảm mức tiền phải đóng ban đầu … . Đặc biệt, trong thời gian tới phải mở rộng đối tượng kiều bào được mua nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản. Bổ sung ngay các quy định còn thiếu đối với đối tượng này về điều kiện mua nhà, đầu tư kinh doanh bất động sản, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản,.. .
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng rà sóat lại để lọai bỏ các yếu tố gây tăng giá bất thường, bất hợp lý do thiếu thông tin, cơ chế đầu tư xây dựng và bán bất động sản không minh bạch nhằm làm giảm giá thành cho các nhà đầu tư.
3.2.4.3 Xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản:
Thông tin trên thị trường bất động sản là rất quan trọng. Chính vì bất cân xứng thông tin mà tình trạng đầu cơ diễn ra mạnh, là đất sống cho các hiện tượng tiêu cực. Thiết nghĩ Nhà nước cần sớm thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản hiện đại trên cả nước. Xây dựng một mạng internet kết nối đến các cơ quan có liên quan đến đất đai, bất động sản như các cơ quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng, kho bạc nhà nước, công chứng.. nhằm giúp cho Nhà nước kiểm sóat được những biến động về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và chủ sở hữu để có biện pháp xử lý kịp thời trước những biến động của thị trường bất động sản. Các cơ quan liên quan có trách nhiệm cập nhật thường xuyên và kịp thời các biến động đối với bất động sản trong lĩnh vực mình chịu trách nhiệm. Đây là công việc quan trọng nhằm lành mạnh thị trường bất động sản. Những ai cần các thông tin về đất đai, bất động sản có thể truy cập vào hệ thống để tìm kiếm thông tin trên cơ sở trả phí cho Nhà nước. Đối với thị trường bất động sản thì chỉ nhà nước đứng ra cung cấp thông tin mới có độ tin cậy cao nhất, và được đảm bảo. Việc để người dân tự tìm thông tin với giá đắt và độ tin cậy thấp, mọi sự tù mù chỉ có lợi cho những người trung gian hưởng lợi mà thôi. Đối với các thị trường bất động sản phát triển thì hầu như họ đều có hệ thống thông tin dữ liệu được số hoá. Theo ý kiến cá nhân cho rằng việc xây
dựng và quản lý trung tâm dữ liệu nên giao cho Bộ tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm thực hiện. Tất cả các dữ liệu liên quan đến từng mãnh đất cụ thể sẽ được số hoá kể cả các bản đồ , bản vẽ. Các bộ, ngành khác sẽ có mật khẩu để truy cập vào hệ thống và cập nhật những thay đổi liên quan đến công việc mình phụ trách. Hệ thống sẽ lưu giữ lại các thông số và thông tin cập nhật như: nội dung cập nhật, thời gian, người cập nhật … và chịu trách nhiệm về những vấn đề mình cập nhật.
Bên cạnh đó, qua trung tâm này Nhà nước sẽ thu thập được thông tin thị trường, cung-cầu, giá cả .. để từ đó có những dự báo xu hướng thị trường, cảnh báo những nguy cơ tìm ẩn .. qua các bản tin về bất động sản để các nhà đầu tư hiểu rõ. Và cũng từ có được những thông tin thị trường chính xác, Nhà nước sẽ đưa ra những chính sách phù hợp cho từng thời điểm, giai đọan nhằm điều tiết thị trường.
3.2.4.4 Đổi mới và hòan thiện công tác quy họach và quản lý quy họach:
Công tác quy họach là công tác quan trọng có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Quy họach sử dụng đất phải được nghiên cứu tòan diện bao gồm nhiều yếu tố kinh tế xã hội như: tốc độ tăng dân số, phát triển kinh tế, tính đồng bộ với quy họach tổng thể. Vì vậy, trong thời gian tới chúng ta cần thực hiện một số điểm sau đây:
+ Cần hòan thiện nhanh quy họach chi tiết ở các địa phương cấp huyện, xã. + Khi làm quy họach cần phải có sự tham gia của cộng đồng dân cư cũng như các nhà đầu tư từ giai đọan quy họach 1/2000 đến quy họach chi tiết 1/500. Điều này sẽ tạo cho quy họach có tính khả thi hơn và minh bạch hơn
+ Công bố công khai về quy họach tại các trụ sở cơ quan, các cơ quan thông tin đại chúng và mạng internet tạo mọi điều kiện để mọi người biết đến quy họach. Đồng thời cũng thông báo cho các ngành khác biết để tránh tình trạng chồng chéo, gây trở ngại cho quá trình thực hiện
+ Nâng cao trình độ của đội ngũ làm công tác quy họach ở các cấp, tìm kiếm sự tư vấn ở các tổ chức quy họach quốc tế.
+ Tạo sự ổn định và thống nhất trong công tác quy họach. Công tác quy họach cần phải dựa trên những dự báo trong một một thời gian dài và nên hạn chế điều chỉnh. Công tác quy họach cần phải được thực hiện trước tiên khi muốn phát triển một khu vực nào đó.
3.2.4.5 Đẩy mạnh công tác đấu giá, đấu thầu đất đai::
Hiện nay, việc thực hiện nhiều dự án bị chậm tiến độ và chi phí đầu tư ngày càng cao đó là do ách tắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Vì vậy, trứơc mắt Nhà nước nên quy định mức giá tối đa, tối thiểu đối với khu vực bị giải tỏa trên cơ sở dựa trên giá thị trường và ý kiến của người dân sau đó thông báo cho mọi người đều biết nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư ép giá người dân hoặc người dân ép giá nhà đầu tư. Về lâu dài, thiết nghĩ Nhà nước nên là người đứng ra chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng sau đó tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thay vì giao cho nhà đầu tư tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù giá cả. Còn trong trường hợp giao đất theo chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trường. Dần dần xóa bỏ cơ chế xét duyệt trong việc giao, cho thuê đất và giao dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bằng cơ chế đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này sẽ làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và tăng thu cho ngân sách Nhà Nước.
3.2.4.6 Thành lập và phát triển các sàn giao dịch bất động sản:
Việc thành lập các sàn giao dịch bất động sản là một việc làm hết sức cần thiết trong giai đọan hiện nay nhằm giảm thiểu các giao dịch không chính thức. Mục đích của sàn giao dịch là tạo một “sân chơi” lành mạnh cho những người có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản. Nội dung chính của sàn giao dịch là giới thiệu những người có nhu cầu mua, bán, chuyển nhượng bất động sản, nhu cầu thuê, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản… và cung cấp thông tin về quy họach sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của bất động sản và nhiều thông tin khác về bất động sản. Chính sàn giao dịch sẽ giải quyết được vấn đề thông tin, sẽ tránh được hiện tượng giao dịch ngầm, thông tin sai lệch nhằm thao túng thị trường, đẩy giá đất lên cao bất hợp lý.
Trong thời gian gần đây, chúng ta cũng đã thành lập được một số sàn giao dịch bất động sản kể cả của Nhà nước và của tư nhân tuy nhiên số lượng còn hạn chế. Vì vậy trong thời gian tới chúng ta cần khuyến khích và tạo điều kiện để các sàn giao dịch bất động sản ra đời. Việc thành lập các sàn giao dịch không cần thiết Nhà nước phải đứng ra thành lập mà nên giao cho các doanh nghiệp tự thực hiện theo nhu cầu của thị trường. Việc mở các sàn giao dịch bất động sản của Nhà nước là một sự can thiệp quá sâu vào thị trường mang dấu ấn can thiệp hành chánh nên sẽ không hiệu quả và có thể bị méo mó trong họat động. Trong thời điểm hiện nay, Nhà nước có thể khuyến khích thông qua các công cụ ưu đãi thuế hoặc một số ưu đãi khác để các sàn giao dịch ra đời. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần có những quy định chi tiết về việc thành lập, công bố thông tin, báo cáo giao dịch và phạm vi các giao dịch mà các sàn được phép thực hiện.