Bài thuyết trình: Thị trường vay thế chấp bất động sản và khủng hoảng thị trường tài chính

Vai trò và vị trí của thị trường BĐS trong nền kinh tế  Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một

THỊ TRƯỜNG VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHỦNG HOẢNG

Cấu trúc của chuyên đề

Chương I: Lý thuyết về thị trường BĐS, vay thế chấp BĐS và khủng hoảng tài chính

Chương II: Khủng hoảng vay thế chấp BĐS

ở Mỹ

Chương III: Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.

CHƯƠNG I

LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, VAY THẾ

CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH

I THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm

• Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

2 Vai trò và vị trí của thị

trường BĐS trong nền kinh tế

 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền

2.1 Thị trường BĐS là một trong những thị

trường quan trọng của nền kinh tế thị trường

 BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia

 Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước

 Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.

Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội

Thị trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia

2.1 Thị trường BĐS là một trong những thị

trường quan trọng của nền kinh tế thị trường

• BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình

• Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn

là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.

2.1 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường

Vai trò của thị trường BĐS được

xác định trong mối quan hệ tác

động của thị trường này đối với các

thị trường khác và đối với tổng thể

nền kinh tế quốc dân thể hiện

trong sơ đồ sau:

2.1 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường

 Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ

 Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 –

2.1 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường

Tài sản BĐS với tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP

Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP

2.1 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường

• Do quy mô đó, thị trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình thường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế

“bong bóng”, thuật ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về

2.2 Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động

Theo thống kê ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay

Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào

2.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS,

đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là

điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả

tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt

tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì

tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%

2.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường

BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát

triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Theo phân tích đánh giá của các

chuyên gia kinh tế, ở các nước phát

triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng

lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy

các ngành có liên quan phát triển từ

1,5 – 2 USD

2.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị

trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc

ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân

dân từ đô thị-nông thôn

II.VAY THẾ CHẤP

BẤT ĐỘNG SẢN

1.Khái niệm

Tín dụng là một quạn hệ vay mượn tài sản (tiền

tệ hoặc hàng hóa) được dựa trên nguyên tắc có hoàn trả cả vốn và lãi sau một thời gian nhất định.

Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lĩnh vực công nghiệp, thương nghiệp và dịch vụ.

1.Khái niệm

• Thị trường cho vay thế chấp là thị trường chuyên cho vay các món nợ dài hạn, trong đó bên vay vốn (bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản,động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc,lãi và tiền phạt lãi quá hạn…) đối với bên cho vay ( gọi là bên nhận thế chấp).

1 Khái niệm

Thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp: Là thị trường nơi diễn ra việc mua bán các khoản cho vay thế chấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên thị trường cầm cố thế chấp sơ cấp với các tổ chức mau bán nợ

Thị trường cho vay thứ cấp: là nơi mua bán các trái phiếu, cổ phiếu được đảm bảo bằng giá trị của các khoản cho vay thế chấp cầm cố.

2 Phân loại các khoản cho vay thế chấp

• Khoản vay thế chấp có lãi suất cố định (FRM-Fixed Rate Mortgage)

vay luôn cố định, lãi suất này được áp dụng trong cả thời hạn vay và không chịu tác động bởi sự thay đổi của lãi suất thực tế trên thị trường

2 Phân loại các khoản cho vay thế chấp

• Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh Adjustable Rate Mortgage)

(ARM-• Là khoản vay thế chấp trong đó lãi suất hợp đồng được tái ấn định định kỳ theo một lãi suất tham chiếu nào đó được lựa chọn.

2 Phân loại các khoản

3 Đặc điểm của các

khoản vay thế chấp

• Đặc điểm của khoản vay thế chấp cố định : được thể hiện qua lãi suất khoản vay, cách thanh toán gốc và lãi và các điều kiện về thanh toán trước khoản vay

• Đặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM): có những đặc điểm cơ bản

giống như một khoản vay thế chấp cố định, điểm khác biệt là lãi suất hợp đồng được tái ấn định định kỳ theo một lãi suất tham chiếu nào đó.

3 Đặc điểm của các

khoản vay thế chấp

• Đặc điểm của khoản vay thế chấp dưới chuẩn:

cơ bản như một khoản vay thế chấp cố định, điểm khác biệt cơ bản là lãi suất của khoản vay dưới chuẩn thường là lãi suất hỗn hợp (hybrid interest rate), gồm cả lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh

4 Vai trò của thế chấp bất động sản tại Việt Nam

• Đối với chủ sở hữu bất động sản: thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn cho các tổ chức tín dụng

• Đối với các tổ chức tín dụng: Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt

để có thể hoàn trả cả gốc và lãi

• Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu

5 Vai trò của Nhà nước đối

với thị trường bất động sản

Nhà nước có hai chức năng cơ bản:

 Chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong tất cả các hoạt động của thị trường BĐS);

 Chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia, …) của các doanh nghiệp BĐS của nhà nước

6 Đặc trưng của thị trường

tín dụng bất động sản

 Thị trường tín dụng bất động sản là thị trường tín dụng dài hạn

 Thị trường có độ rủi ro cao

7 Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sản

Rủi ro kỳ hạn

Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm

Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường

7 Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sản

Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay

Việc giành giật nhân sự trong thời kỳ mở rộng đã tạo điều kiện cho một bộ phận đông đảo nhân sự gia nhập ngành Ngân hàng, trong đó nhiều nhân sự chưa có kinh nghiệm

và không đúng chuyên môn được đào tạo

7 Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sản

Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay

 Ở Việt Nam, ngành Ngân hàng vẫn còn non trẻ, lao động trong ngành càng ít kinh nghiệm.

 Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn rất cao.

 Các ngân hàng hiện nay đều giao chỉ tiêu hoạt động và tăng trưởng tín dụng Áp lực lãnh đạo và nhân viên tại các NH lách qui định, thực hiện những khoản cho vay chứa đựng rủi ro trong dài hạn.

7 Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sản

• Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát

Phòng kiểm soát nội bộ chỉ kiểm tra hồ sơ sau cho vay

và không có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong toàn hệ thống

7 Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sản

Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của các ngân hàng

Nhiều ngân hàng nhỏ, yếu năng lực cạnh tranh buộc phải xem việc định giá tài sản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay là phương thức cạnh tranh

7 Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sản

Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng

Thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn Khi xem xét cho vay đối với một khách hàng mới, ngân hàng hầu như không có những thông tin đủ độ tin cậy để ra quyết định

7 Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sản

Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế và những quyết định, thủ tục

của cơ quan nhà nước

Chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến

động giá BĐS Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và

tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và giá

BĐS leo thang, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng

BĐS

Khi nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thắt chặt

tiền tệ thì BĐS bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính

thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của gặp khó

khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ BĐS

7 Các rủi ro của thị trường tín dụng bất động sản

• Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật pháp

Hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS đã có hàng trăm văn bản, ngoài luật còn có cả nghị định của Chính phủ, thông tư các bộ, văn bản của 63 tỉnh thành trên cả nước

Cùng với đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi quá nhiều

đã khiến cho người thực thi luôn rơi vào tình trạng rối, không thể nắm bắt, thậm chí dẫn tới tình trạng lách

né, làm trái.

III.KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH

1 Khái niệm

 Khủng hoảng tài chính là sự mất khả năng thanh khoản của các tập đoàn tài chính, dẫn tới

sự sụp đổ và phá sản dây chuyền trong hệ thống tài chính

2 Dấu hiệu của khủng hoảng

tài chính

 Các NHTM không hoàn trả được các khoản tiền gửi của người gửi tiền

 Các khách hàng vay vốn , gồm cả khách hàng được xếp loại A cũng không thể hoàn trả đầy đủ các khoản vay cho ngân hàng.

 Chính phủ từ bỏ chế độ tỷ giá hối đoái cố định

3 Hậu quả của khủng hoảng

CHƯƠNG II: KHỦNG HOẢNG VAY

THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ

I.KHÁI QUÁT THỰC TRẠNG

KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH

TẠI MỸ

1 Cơ chế cho vay thế chấp ở

Mỹ

Cơ chế cho vay thế chấp ở Mỹ có hai hình thức:

là khoản cho vay mua bất động sản

có chất lượng cao

khoản cho vay chất lượng thấp với

mức rủi ro cao

 Nguyên nhân thứ 3 - Hoạt động “chứng khoán hóa”

 Nguyên nhân thứ 4- Hoạt động tài chính không được giám sát chặt chẽ

 Nguyên nhân thứ 5 - Nới lỏng trong quản lý vĩ mô của Chính phủ Mỹ cũng là nguồn cơn của cuộc khủng hoảng

Nguyên nhân 1 - Do chính sách lãi suất thấp hay

còn gọi là chính sách nới lỏng tiền tệ

Biểu đồ 1: Lãi suất USD của FED (Fed Fund Rate)

Nguyên nhân 1 - Do chính sách lãi suất thấp hay

còn gọi là chính sách nới lỏng tiền tệ

Để cứu nền kinh tế thoát khỏi suy thoái kinh tế do bong bóng dot.com cũng như khủng bố 11-9-2001, FED đã hạ lãi suất cơ

sở (federal funds target) từ 6,5% năm

2001 xuống mức 1% năm 2003 Sau 1 năm duy trì mức lãi suất 1%, FED tăng dần và trở lại mức 5,25% vào tháng 6 năm 2006 Điều này đã dẫn cung tiền cơ sở tăng ở mức 5% đến 10% trong suốt giai đoạn 2001-2004

Nguyên nhân 1 - Do chính sách lãi suất thấp hay còn gọi là chính sách nới lỏng tiền tệ

 Lãi suất thấp đã khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn vay cầm cố Hàng loạt hộ gia đình

bị hấp dẫn bởi khả năng mua được các tài sản nằm ngoài khả năng tài chính của họ Đồng thời, giá nhà tăng giúp họ có được những khoản vay mới lớn hơn để chi tiêu tiêu dùng và giá trị bất động sản dường như được đảm bảo rất chắc chắn Người dân Mỹ đã tăng vay tiêu dùng, mua nhà cửa thế chấp, thực hiện khẩu hiệu “đi mua sắm theo yêu cầu của Tổng thống và vì lòng yêu

Nguyên nhân thứ 2- do hoạt động cho vay dưới chuẩn (*) – Subprime lending

Sự tăng giá nhà đất cùng với chính sách tín dụng

mở rộng cho người mua nhà đã khiến nhiều hộ gia đình Mỹ đổ xô đầu tư vào khu vực này vì cho rằng đây là lĩnh vực đầu tư mang lại lợi nhuận cao hơn những lĩnh vực khác Hơn nữa, mua nhà trong thời gian qua cũng khá dễ dàng với việc chỉ phải trả ngay 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc thậm chí thời hạn dài hơn Lãi suất thấp khiến người mua nhà cũng được hưởng lợi nhờ việc cho thuê lấy tiền trả góp ngân hàng hay bán nếu có lời

Nguyên nhân thứ 2- do hoạt động cho vay dưới chuẩn (*) – Subprime lending

Các ngân hàng và tổ chức tài chính Mỹ trong cuộc chạy đua vì lợi nhuận cũng không bỏ lỡ cơ hội này Hàng loạt các biện pháp kích cầu đã được đưa ra cùng với những sản phẩm vay trả góp đầy ưu đãi và hấp dẫn mà thông dụng nhất

là khoản vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh ARM (Adjustable Rate Mortgage) Mức lãi suất này trong vài năm đầu rất thấp chỉ khoảng 2% nhưng sau đó sẽ được điều chỉnh lại với lãi suất cao hơn

Nguyên nhân thứ 2- do hoạt động cho vay dưới chuẩn (*) – Subprime lending

 Với giá nhà đất liên tục gia tăng và sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty sẵn sàng cho vay không cần đặt tiền cọc, không đòi hỏi người vay phải chứng tỏ khả năng trả nợ

và không hề quan tâm đến điểm tín dụng Những tiêu chuẩn cho vay khắt khe trước đây được hạ thấp nhằm tạo mọi điều kiện cho người

đi vay mua được nhà Các ngân hàng mạnh dạn cho vay với cả những người có tiền lệ tín dụng không tốt vì tin tưởng rằng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng (Nguồn http://www.cuna.org )