Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh

Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp BĐS Dư nợ gốc: là tổng số tiền bên vay nhận được tại từng thời điểm tương ứng, dư nợ gốc là căn cứ để tính lãi vay  Chỉ số điều chỉnh : m

NỘI DUNG

I TỔNG QUAN KHOẢN VAY THÊ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

1 Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp bất động sản

2 Xác định lãi suất trong khoản vay thế chấp bất động sản

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất trong khoản vay thế chấp bất động sản

II KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH

III KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Khoản vay thế chấp bất động sản, dư nợ điều chỉnh theo chỉ số giá (PLAM)

2 Khoản vay thế chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM)

3 Khoản vay thế chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM)

IV SO SÁNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP FRM VÀ ARM

4 So sánh các giả thuyết điều khoản vay

5 Tính toán cơ bản

6 Lựa chọn khoản vay thế chấp

I TỔNG QUAN KHOẢN VAY THÊ

CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

1 Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp BĐS

 Dư nợ gốc: là tổng số tiền bên vay nhận được tại từng

thời điểm tương ứng, dư nợ gốc là căn cứ để tính lãi vay

 Chỉ số điều chỉnh : một loại lãi suất sẽ được điều chỉnh

theo thỏa thuận giữa người vay và người cho vay, căn

cứ thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ

 Biên độ lãi suất: mức lãi suất cộng thêm ngoài chỉ số

điều chỉnh, biên độ lãi suất thông thường được bên cho

vay xác định

 Lãi suất tổng: Tổng các khoản lãi suất dựa trên các chỉ

số điều chỉnh được lựa chọn cộng với biên độ điều chỉnh được sử dụng để thiết lập mức lãi suất mới

 Ngày điều chỉnh: là ngày khoản vay sẽ được điều chỉnh

sau một khoảng thời gian

 Khấu trừ âm: khi khoản thanh toán trong kỳ thấp hơn

khoản thực tế phải trả, mức chênh lệch sẽ được tính cộng vào dư nợ gốc tại ngày điều chỉnh

 Các mức trần: mức tăng tối đa cho phép trong các chỉ

tiêu (số tiền thanh toán tối đa, lãi suất tối đa, tăng kỳ hạn thanh toán tối đa, )

 Các mức sàn: mức giảm tối đa trong các chỉ tiêu vào

ngày điều chỉnh

 Khả năng tiếp nhận: khả năng người mua tài sản mới

tiếp nhận lại khoản vay với các điều khoản không thay đổi

 Phí chiết khấu : là một loại lãi suất trả trước hoặc

khoản phí người vay thế chấp có thể mua để giảm lãi suất cho các khoản thanh toán tiếp theo

 Phí phạt trả trước hạn: khoản chi phí người vay phải

thanh toán thêm khi thực hiện trả trước hạn

 Điều khoản hạn chế: điều khoản liên quan đế việc hạn

chế quyền của bên cho vay hoặc bên vay, chẳng hạn như điều khoản hạn chế trả nợ trước hạn, nhiều khoản vay có thế chấp thương mại cấm hoàn trả cho một vài năm nào đó

 Quyền chuyển đổi: quyền cho phép người vay chuyển

đổi từ khoản vay thế chấp lãi suất cố định thành khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, hoặc ngược lại

Chú ý

 Nhiều kết hợp của các điều khoản trên có thể được dùng

để phân tán rủi ro giữa người cho vay và người đi vay

 Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh cũng không thể hoàn toàn loại trừ khả năng người cho vay nhận thiệt hại do sự biến động lãi suất

 Khoảng thời gian điều chỉnh thanh toán càng dài, rủi ro

lãi suất đối với người vay sẽ càng thấp

 Khi người cho vay giả định rủi ro lãi suất cao, người vay phải gánh chịu rủi ro lãi suất lớn, và ngược lại

2 Xác định lãi suất khoản vay thế chấp

i = r + p + f + c

 i : lãi suất vay (lãi suất danh nghĩa)

 r : lãi suất phi rủi ro, là phần tỷ suất sinh lợi tối thiểu nhà đầu tư nhận được khi đầu tư vào tài sản có mức rủi

ro thấp nhất

 p : phần bù rủi ro của bên cho vay, là một mức thu nhập tăng thêm mà bên cho vay đòi hỏi bù đắp lại rủi

ro có thể phát sinh khi cho vay

 f : phần bù lạm phát kỳ vọng, khoản vay được xác định bằng tiền, chi trả bằng tiền, và tiền luôn mang theo rủi

ro lạm phát

 c : các khoản chi phí người vay phải thanh toán thêm

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất

3.1 Sự ảnh hưởng của Cung – Cầu vốn

 Cung vốn gồm những cá nhân, tổ chức có nguồn vốn sẵn sàng cho vay

 Cầu vốn gồm những cá nhân, tổ chức cần nguồn vốn để đầu tư, chi tiêu,…

 Lãi suất thị trường được hình thành bởi giao điểm giữa Cung và Cầu, dó đó lãi suất thị trường sẽ bị chi phối bởi Cung – Cầu vốn Khi Cung vốn thặng dự, thì lãi suất sẽ giảm Và ngược lại, khi Cầu vốn thặng dư, thì lãi suất sẽ tăng

 Trong thực tế, Chính phủ cũng có thể can thiệp vào thị trường vốn để điều tiết, tác động đến lãi suất

3.2 Sự ảnh hưởng của các thành phần xác định lãi suất

 Các khoản chi phí phát sinh (c) người vay phải chi trả thêm để sử dụng vốn vay nên sẽ ảnh hưởng đến chi phí

sử dụng vốn thực tế của người vay, làm gia tăng lãi suất thực tế

 r thường được xác định bằng lãi suất tín phiếu chính phủ, tuy nhiên có hạn chế khi lựa chọn mức lãi suất tín phiếu chính phủ có kỳ hạn khác với kỳ hạn khoản vay

Do đó, việc lựa chọn sử dụng mức lãi suất tín phiếu chính phủ nào sẽ ảnh hưởng đến r, từ đó ảnh hưởng đến lãi suất

 f thường xác định dựa trên mức lạm phát dự kiến được công bố trên thị trường và độ tin cậy nguồn thông tin Nói cách khác, dựa trên mức lạm phát dự kiến công bố, các bên cho vay cũng có thể xác định f khác nhau, nên sẽ ảnh hưởng đến i

 p bao gồm phần bù của nhiều loại rủi ro, để trình bày

rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến phần bù rủi ro, cần tìm hiểu về các loại r Xét về xuất phát của rủi ro trong khoản vay thế chấp chia làm 03 loại chính:

 Rủi ro xuất phát từ người vay

 Rủi ro xuất phát từ bên cho vay

 Rủi ro thị trường

Rủi ro xuất phát từ người vay

 Rủi ro vỡ nợ: là rủi ro khi người vay không thể thực hiện các nghĩa vụ tài chính đã cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp

 Rủi ro tín nhiệm: là rủi ro khi người vay cố ý không thực hiện các nghĩa vụ về tài chính và phi tài chính đã cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp

 Rủi ro cung cấp thông tin: là rủi ro khi người vay cung cấp thông tin sai lệch ảnh hưởng đến đánh giá khả năng cho vay

Rủi ro xuất phát từ bên cho vay

 Rủi ro đánh giá: khi đánh giá để thực hiện cho vay, bên cho vay sẽ dựa vào những đánh giá định lượng và

cả định tính, những đánh giá sai lệch sẽ ảnh hưởng đến quyết định sai lầm trong việc cho vay, từ đó có thể gây thiệt hại cho cả người vay và cho vay

 Rủi ro xác định lãi suất: là rủi ro khi bên cho vay xác định không chính xác về các yếu tố cấu thành lãi suất cho vay, dẫn đến xác định mức lãi suất sai lệch

 Rủi ro chính sách: là rủi ro khi các chính sách, quy định về việc cho vay thay đổi ảnh hưởng đến khả năng cho vay

Rủi ro thị trường

 Rủi ro lãi suất thị trường: là rủi ro xuất phát từ việc lãi suất vay trên thị trường biến động trong tương lai gây thiệt hại tài chính cho người vay hoặc bên cho vay

 Rủi ro pháp lý: là rủi ro khi các quy định, luật pháp liên quan đến hoạt động cho vay thay đổi ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp của người vay và bên cho vay

 Đối với khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản thì r, p và f được xác định tại thời điểm vay vốn, trong suốt thời gian vay dù diễn biến thị trường diễn

ra như thế nào thì r, p và f đối với khoản vay vẫn không thay đổi, từ đó lãi suất vay i sẽ không thay đổi

 Trong khi đó, đối với khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh thì r, p và f có thể thay đổi, nên dẫn đến

sự thay đổi của lãi suất vay

 Thông thường lãi suất sẽ được quyết định bởi bên cho vay, bên cho vay sẽ căn cứ vào mức độ rủi ro cao nhất để xác định tổng phần bù rủi ro yêu cầu

 Nói chung, bên cho vay sẽ quan tâm nhất đến khả năng thu hồi gốc, lãi vay, được thể hiện qua phần bù rủi ro vỡ

nợ, và khả năng biến động của lãi suất trên thị trường gây thiệt hại đối với bên cho vay, được thể hiện qua phần bù rủi ro lãi suất

 Trong cả trường hợp khoản vay thế chấp lãi suất cố định và khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, thì tổng phần bù rủi ro yêu cầu (p) đều bằng phần bù rủi ro lãi suất cộng với phần bù rủi ro vỡ nợ

 Trong khoản vay thế chấp ARM, rủi ro lãi suất đối với bên cho vay bắt đầu tại điểm A

 Trong trường hợp nếu người cho vay giả định bao gồm tất cả các rủi ro lãi suất hiện tại (điểm B), điều này sẽ tương đương với mức rủi ro lãi suất giả định trong khoản vay FRM

 Khi bên cho vay đánh giá người vay có thể gặp rủi ro lãi suất càng cao thì bên cho vay sẽ đòi hỏi phần bù rủi ro cao hơn Do đó, đường cong rủi ro lãi suất dốc lên (AB)

 Phần bù rủi ro lãi suất của khoản vay FRM cao hơn ARM

 Khoản vay thế chấp ARM: khi giả định rủi ro lãi suất của người vay tăng lên, bên cho vay sẽ đánh giá rủi ro vỡ nợ cao hơn Khi lãi vay ARM gia tăng, người vay có thể phải đối mặt cú sốc thanh toán Do đó, khả năng xảy ra vỡ nợ của người vay lớn nhất (điểm C) khi giả định tất cả các rủi ro lãi suất

 Rủi ro vỡ nợ của người vay vẫn có thể bị giới hạn bởi vì áp dụng các mức trần thanh toán hoặc lãi suất  (CD dốc xuống)

 Nhưng, mức rủi ro vỡ nợ khoản vay thế chấp ARM không bao giờ giảm xuống dưới mức rủi ro vỡ nợ trong khoản vay thế chấp FRM (điểm D)  phần bù rủi ro vỡ nợ khoản vay ARM cao hơn FRM

 Đường tổng rủi ro hình thành từ việc kết hợp đường rủi ro lãi suất ARM ( đường AB trong hình A) và đường phần bù rủi ro vỡ nợ (đường CD trong hình B)

 Tổng phần bù rủi ro khoản vay thế chấp ARM mà người cho vay cần có được sẽ tăng dần tương ứng với các mức rủi ro Tuy nhiên, tổng phần bù rủi ro khoản vay thế chấp ARM không vượt quá tổng phần bù rủi ro khoản vay FRM (điểm E)

 Đường rủi ro lãi suất ARM bị giới hạn bởi mức rủi ro lãi suất khoản vay FRM, nên đường tổng rủi ro cũng sẽ bị giới hạn

 Phần bù rủi ro khoản vay ARM không vượt quá so với FRM

 Mối quan hệ giữa tổng rủi ro và phần bù rủi ro theo yêu cầu của người cho vay đối với những người đi vay khác nhau Rủi ro lãi suất vẫn đối với các người vay là như nhau, nhưng rủi ro vỡ nợ sẽ khác đối với từng đối tượng vay cụ thể

 Do đó, phần bù của người cho vay trên ARM sẽ thay đổi, tùy thuộc vào mức rủi ro vỡ nợ được giả định cho mỗi người đi vay

 Người vay #1 có phần bù rủi ro vỡ nợ cao hơn  tổng phần bù rủi ro trong khoản vay FRM và ARM đối với người vay #1 sẽ cao hơn so với người vay #2

 Mối quan hệ chính xác giữa rủi ro vỡ nợ và rủi ro lãi suất vẫn chưa được nghiên cứu rộng rãi

 Các khoản vay ARM sẽ chỉ được thực hiện khi lợi nhuận dự kiến của người cho vay có được từ việc thay đổi rủi ro lãi suất lớn hơn rủi ro vỡ nợ Tương tự như vậy, nếu người vay sẵn sàng chấp nhận rủi ro lãi suất thấp hơn phần bù rủi ro vỡ nợ thì ARM sẽ được người vay chấp nhận

 Sự đánh đổi rủi ro giữa người cho vay và người vay, điều khoản trong vay thế chấp ARM có thể được cấu trúc theo nhiều cách tạo sự cân bằng giữa rủi ro lãi suất

và rủi ro vỡ nợ cho cả hai bên

Chú ý

II KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT

ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU

CHỈNH

 Các điều khoản trong khoản vay thế chấp không có sự điều chỉnh trong suốt thời gian vay Nói cách khác, lịch trình thanh toán nợ sẽ được xác định cụ thể từ ban đầu

và không có bất kỳ sự thay đổi nào trong suốt thời gian vay vốn

 Một số khoản vay thế chấp bất động sản không điều chỉnh như:

 Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ toàn phần, với khoản thanh toán định kỳ không đổi

 Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ một phần, với khoản thanh toán định kỳ không đổi

 Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, không khấu trừ, với khoản thanh toán định kỳ không đổi

 Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ

âm, với khoản thanh toán định kỳ không đổi

Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM)

 Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM) là khoản vay có lãi suất cố định trong suốt thời gian vay vốn với khoản thanh toán định kỳ bằng nhau

 Đặc điểm:

 Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay

 Khoản thanh toán định kỳ bằng nhau

 Phần bù rủi ro cao nhất

 Bất kỳ yếu tố nào thay đổi thì lãi suất cho vay vẫn không đổi, nếu bên cho vay xác định mức phần bù rủi ro thấp tại thời điểm bắt đầu thì lãi suất cho vay sẽ thấp, do đó những biến động của các yếu tố, sự gia tăng mức độ rủi

ro trong thời gian vay sẽ gây thiệt hại tài chính đối với bên cho vay

Lợi ích:

Đối với người vay:

 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định

 Không gặp phải rủi ro khi lãi suất thị trường tăng

 Có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ

 Dễ dàng lập kế hoạch tài chính

 Hạn chế rủi ro vỡ nợ

Đối với bên cho vay:

 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn

 Tiết kiệm chi phí kiểm tra, thực hiện điều chỉnh

 Phần bù rủi ro cao

 Lãi suất cho vay cao

Đối với người vay :

 Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, thiệt hại tài chính khi lãi suất thị trường giảm

 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập ổn định, đảm bảo khả năng thanh toán

 Lãi suất cho vay thường cao hoặc bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn

Đối với bên cho vay:

 Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị trường tăng

 Gánh chịu rủi ro lạm phát, rủi ro lãi suất

Bất lợi:

 Thực tế, người vay có thể giảm rủi ro của mình bằng cách thực hiện tái tài trợ khoản vay, tức tất toán trước hạn, sau đó vay lại với mức lãi suất thấp hơn

 Nhưng ngân hàng không thể tự tiện thu nợ trước hạn khi mức độ rủi ro gia tăng Do đó, ngân hàng sẽ bảo

vệ mình bằng các điều khoản hạn chế trả nợ trước hạn hoặc áp dụng phí phạt trả nợ trước hạn

Chú ý

III KHOẢN VAY THẾ CHẤP

BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Khoản vay thế chấp lãi suất cố định, dư

nợ điều chỉnh theo chỉ số giá (PLAM)

 Khoản vay có lãi suất cố định, tuy nhiên số dư nợ gốc sẽ được điều chỉnh định kỳ dựa trên chỉ số giá, khoản thanh toán định

kỳ cũng được thiết lập lại tương ứng với dư nợ điều chỉnh

 PLAM có liên quan đến mối quan hệ giữa khoản thanh toán khoản vay và thu nhập của người vay

 Nếu chỉ số CPI tăng mạnh  lạm phát tăng mạnh, nhưng thu nhập của người vay tăng chậm hơn trong ngắn hạn, thì gánh nặng thanh toán có thể tăng lên và người vay khó khăn hơn trong việc thanh toán khoản vay

 Khoản thanh toán định kỳ có thể tăng cao

 Mức giá được lựa chọn để lập chỉ mục tính toán CPI thường được đo trên cơ sở lịch sử.

Ví dụ

Khoản vay thế chấp PLAM có dư nợ ban đầu là 1.000$, thời hạn vay 3 năm, lãi suất 10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, định kỳ điều chỉnh dư nợ vào đầu mỗi năm Giả sử chỉ số giá trong 3 năm tới dự kiến lần lượt là: 5%, 6%, 7% Lịch thanh toán khoản vay PLAM sẽ như sau:

Năm đầu tiên:

o Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 1,000$(1+5%) = 1,050$

o PMT = = 33.9 ($/tháng)

  

PLAM NĂM 1

Nợ gốc Lãi suất Khoản thanh toán

Trả nợ gốc Trả lãi Tổng thanh toán

Đặc điểm:

o Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, với i = r + p

o Dư nợ được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá

o Khoản thanh toán định kỳ có thể thay đổi

o Phần bù rủi ro lãi suất cao

o Chi phí sử dụng vốn thực tế có thể thay đổi

o Lưu ý: dư nợ có thể được điều chỉnh vào đầu kỳ hoặc cuối kỳ, tùy theo thỏa thuận giữa bên vay và cho vay

Lợi ích:

Đối với người vay:

 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định trong khoảng thời gian điều chỉnh dư nợ, thường là 1 năm

 Có thể tính toán được khoản thanh toán trong khoảng thời gian điều chỉnh dư nợ, thường là 1 năm

 Hạn chế rủi ro lãi suất

Đối với bên cho vay:

 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong một khoảng thời gian, thường là 1 năm

 Rủi ro lạm phát hạn chế

 Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh dư nợ

Bất lợi

Đối với người vay:

 Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị trường giảm

 Dư nợ bị phụ thuộc vào chỉ số giá, khi chỉ số giá tăng

số tiền phải trả sẽ gia tăng, gây tổn thất cho người vay

 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập thực ổn định

 Gánh chịu rủi ro lạm phát

Đối với bên cho vay:

 Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị trường tăng

 Gánh chịu rủi ro lãi suất

2 Khoản vay thế chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh

(RAM)

 Khoản vay thế chấp bất động sản có lãi suất cố định, khoản thanh toán định kỳ bằng nhau, tuy nhiên thời gian hoàn trả vốn vay có thể được chỉnh theo thỏa thuận

 Ví dụ: khoản vay thế chấp RAM có dư nợ ban đầu là

1.000$, thời hạn vay 3 năm, lãi suất 10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, bên cho vay có thể thu hồi vốn vay hoàn toàn vào cuối năm thứ 2 Thanh toán khoản vay RAM sẽ như sau:

PMT = = 32.3 ($/tháng)

  

Vào cuối năm thứ 2, người vay phải thanh toán toàn

bộ số dư nợ gốc còn lại

Đặc điểm:

Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay

Khoản thanh toán định kỳ thấp, không đổi

Phần bù rủi ro lãi suất cao

Khoản thanh toán cao vào thời điểm thanh toán cuối