Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA: TÀI CHÍNH MÔN: ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG KHOẢN VAY GVHD THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TS NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN NHÓM THỰC HIỆN HÀ HOÀNG VY NGUYỄN THÀNH VINH CÓ ĐIỀU CHỈNH NGUYỄN THỊ CẨM ANH NGUYỄN HOÀNG TÂN NGUYỄN QUÝ KIỆT HUỲNH THỦY TIÊN MỤC TIÊU  Xác định yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất khoản vay chấp bất động sản  Phân loại khoản vay chấp bất động sản không điều chỉnh có điều chỉnh  So sánh, lựa chọn khoản vay chấp bất động sản lãi suất cố định khoản vay chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh NỘI DUNG I TỔNG QUAN KHOẢN VAY THÊ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Các điều khoản khoản vay chấp bất động sản Xác định lãi suất khoản vay chấp bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất khoản vay chấp bất động sản II KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH III KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH Khoản vay chấp bất động sản, dư nợ điều chỉnh theo số giá (PLAM) Khoản vay chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM) Khoản vay chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM) IV SO SÁNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP FRM VÀ ARM So sánh giả thuyết điều khoản vay Tính toán Lựa chọn khoản vay chấp I TỔNG QUAN KHOẢN VAY THÊ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Các điều khoản khoản vay chấp BĐS  Dư nợ gốc: tổng số tiền bên vay nhận thời điểm tương ứng, dư nợ gốc để tính lãi vay  Chỉ số điều chỉnh : loại lãi suất điều chỉnh theo thỏa thuận người vay người cho vay, thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ  Biên độ lãi suất: mức lãi suất cộng thêm số điều chỉnh, biên độ lãi suất thông thường bên cho vay xác định  Lãi suất tổng: Tổng khoản lãi suất dựa số điều chỉnh lựa chọn cộng với biên độ điều chỉnh sử dụng để thiết lập mức lãi suất  Ngày điều chỉnh: ngày khoản vay điều chỉnh sau khoảng thời gian  Khấu trừ âm: khoản toán kỳ thấp khoản thực tế phải trả, mức chênh lệch tính cộng vào dư nợ gốc ngày điều chỉnh  Các mức trần: mức tăng tối đa cho phép tiêu (số tiền toán tối đa, lãi suất tối đa, tăng kỳ hạn toán tối đa, )  Các mức sàn: mức giảm tối đa tiêu vào ngày điều chỉnh  Khả tiếp nhận: khả người mua tài sản tiếp nhận lại khoản vay với điều khoản không thay đổi  Phí chiết khấu : loại lãi suất trả trước khoản phí người vay chấp mua để giảm lãi suất cho khoản toán  Phí phạt trả trước hạn: khoản chi phí người vay phải toán thêm thực trả trước hạn  Điều khoản hạn chế: điều khoản liên quan đế việc hạn chế quyền bên cho vay bên vay, chẳng hạn điều khoản hạn chế trả nợ trước hạn, nhiều khoản vay chấp thương mại cấm hoàn trả cho vài năm  Quyền chuyển đổi: quyền cho phép người vay chuyển đổi từ khoản vay chấp lãi suất cố định thành khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh, ngược lại Chú ý  Nhiều kết hợp điều khoản dùng để phân tán rủi ro người cho vay người vay  Khoản vay chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh hoàn toàn loại trừ khả người cho vay nhận thiệt hại biến động lãi suất  Khoảng thời gian điều chỉnh toán dài, rủi ro lãi suất người vay thấp  Khi người cho vay giả định rủi ro lãi suất cao, người vay phải gánh chịu rủi ro lãi suất lớn, ngược lại Xác định lãi suất khoản vay chấp i=r+p+f+c  i : lãi suất vay (lãi suất danh nghĩa)  r : lãi suất phi rủi ro, phần tỷ suất sinh lợi tối thiểu nhà đầu tư nhận đầu tư vào tài sản có mức rủi ro thấp  p : phần bù rủi ro bên cho vay, mức thu nhập tăng thêm mà bên cho vay đòi hỏi bù đắp lại rủi ro phát sinh cho vay  f : phần bù lạm phát kỳ vọng, khoản vay xác định tiền, chi trả tiền, tiền mang theo rủi ro lạm phát  c : khoản chi phí người vay phải toán thêm Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất 3.1 Sự ảnh hưởng Cung – Cầu vốn  Cung vốn gồm cá nhân, tổ chức có nguồn vốn sẵn sàng cho vay  Cầu vốn gồm cá nhân, tổ chức cần nguồn vốn để đầu tư, chi tiêu,…  Lãi suất thị trường hình thành giao điểm Cung Cầu, dó lãi suất thị trường bị chi phối Cung – Cầu vốn Khi Cung vốn thặng dự, lãi suất giảm Và ngược lại, Cầu vốn thặng dư, lãi suất tăng  Trong thực tế, Chính phủ can thiệp vào thị trường vốn để điều tiết, tác động đến lãi suất KHOẢN VAY ARM Kỳ Nợ gốc Lãi suất Khoản toán Chỉ số Biên độ Lãi suất Trả nợ gốc 166.7   Lãi phát sinh Trả lãi Tổng trả 338.3 338.3 505.00 337.4 337.4 504.03 336.4 336.4 503.06 335.4 335.4 502.08 334.4 334.4 501.11 333.5 333.5 500.14 332.5 332.5 499.17 331.5 331.5 498.19 330.6 330.6 497.22 329.6 329.6 496.25 328.6 328.6 495.28 327.6 327.6 494.31 Lãi lại   T13 58,000.0 5% 2% 7% T14 57,833.3 5% 2% 7% T15 57,666.7 5% 2% 7% T16 57,500.0 5% 2% 7% T17 57,333.3 5% 2% 7% T18 57,166.7 5% 2% 7% T19 57,000.0 5% 2% 7% T20 56,833.3 5% 2% 7% T21 56,666.7 5% 2% 7% T22 56,500.0 5% 2% 7% T23 56,333.3 5% 2% 7% T24 56,166.7 5% 2% 7% TC         2,000 3,995.8 3,995.8 5,995.8   CK 56,000.0                 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7                       KHOẢN VAY ARM Kỳ Nợ gốc Lãi suất Chỉ số Biên độ Khoản toán Lãi suất Trả nợ gốc Lãi phát sinh Trả lãi (7.5%)   Tổng trả Lãi lại T1 60,067.9 6% 2% 8% 172.6 400.5 375.42 548.0 25.0 T2 59,895.3 6% 2% 8% 172.6 399.3 374.35 547.0 25.0 T3 59,722.7 6% 2% 8% 172.6 398.2 373.27 545.9 24.9 T4 59,550.1 6% 2% 8% 172.6 397.0 372.19 544.8 24.8 T5 59,377.5 6% 2% 8% 172.6 395.8 371.11 543.7 24.7 T6 59,204.9 6% 2% 8% 172.6 394.7 370.03 542.6 24.7 T7 59,032.3 6% 2% 8% 172.6 393.5 368.95 541.6 24.6 T8 58,859.7 6% 2% 8% 172.6 392.4 367.87 540.5 24.5 T9 58,687.0 6% 2% 8% 172.6 391.2 366.79 539.4 24.5 T10 58,514.4 6% 2% 8% 172.6 390.1 365.72 538.3 24.4 T11 58,341.8 6% 2% 8% 172.6 388.9 364.64 537.2 24.3 T12 58,169.2 6% 2% 8% 172.6 387.8 363.56 536.2 24.2 TC         2,071.3 4,729.5 4,433.9 6,505.2 295.6 CK 57,996.6                 Dư nợ gốc điều chỉnh = 57,996.6 + 295.8 = 58,292.20 KHOẢN VAY ARM Kỳ T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK Nợ gốc Lãi suất Khoản toán Chỉ số Biên độ Lãi suất 58,000.0 8% 2% 10% 57,833.3 8% 2% 10% 57,666.7 8% 2% 10% 57,500.0 8% 2% 10% 57,333.3 8% 2% 10% 57,166.7 8% 2% 10% 57,000.0 8% 2% 10% 56,833.3 8% 2% 10% 56,666.7 8% 2% 10% 56,500.0 8% 2% 10% 56,333.3 8% 2% 10% 56,166.7 8% 2% 10%               56,000.0 Trả nợ gốc   Lãi phát sinh Trả lãi Tổng trả Lãi lại 483.3 483.3 650.0 - 481.9 481.9 648.6 - 480.6 480.6 647.2 - 479.2 479.2 645.8 - 477.8 477.8 644.4 - 476.4 476.4 643.1 - 475.0 475.0 641.7 - 473.6 473.6 640.3 - 472.2 472.2 638.9 - 470.8 470.8 637.5 - 469.4 469.4 636.1 - 468.1 468.1 634.7 - 2,000 5,708.3 5,708.3 7,708.3 -           166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 KHOẢN VAY FRM Kỳ Nợ gốc Lãi suất Chỉ số T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK Biên độ 14% 59,847.6 14% 59,834.9 14% 59,822.1 14% 59,809.1 14% 59,795.9 14% 59,782.6 14% 59,769.2 14% 59,755.5 14% 59,741.8 14% 59,727.8 14% 59,713.7 59,699.5 Lãi suất 14% 59,860.2   Khoản toán   Trả nợ gốc Lãi phát sinh Trả lãi Tổng trả 12.6 698.4 698.4 710.9 12.7 698.2 698.2 710.9 12.8 698.1 698.1 710.9 13.0 697.9 697.9 710.9 13.2 697.8 697.8 710.9 13.3 697.6 697.6 710.9 13.5 697.5 697.5 710.9 13.6 697.3 697.3 710.9 13.8 697.1 697.1 710.9 13.9 697.0 697.0 710.9 14.1 696.8 696.8 710.9 14.3 696.7 696.7 710.9 Lãi lại -       160.7 8,370.4 8,370.4 8,531.1 -                    Dư nợ đầu kỳ: ARM So sánh: ARM FRM ARM  Chi trả nợ gốc: FRM ARM  Lãi vay phát sinh: ARM  Chi trả lãi vay: ARM = ARM ARM ARM FRM ARM ARM FRM ARM  Tổng toán năm 2: ARM 2FRMARM 1ARM c Giả sử lãi suất thị trường liên ngân hàng năm thứ tăng 3%, ngân hàng điều chỉnh số tăng tương ứng 3% Lập lịch trả nợ năm thứ KHOẢN VAY ARM Kỳ Nợ gốc Lãi suất Khoản toán Chỉ số Biên độ Lãi suất Trả nợ gốc 166.7   Lãi phát sinh Trả lãi Tổng trả 628.3 628.3 795.00 626.5 626.5 793.19 624.7 624.7 791.39 622.9 622.9 789.58 621.1 621.1 787.78 619.3 619.3 785.97 617.5 617.5 784.17 615.7 615.7 782.36 613.9 613.9 780.56 612.1 612.1 778.75 610.3 610.3 776.94 608.5 608.5 775.14 Lãi lại   T13 58,000.0 11% 2% 13% T14 57,833.3 11% 2% 13% T15 57,666.7 11% 2% 13% T16 57,500.0 11% 2% 13% T17 57,333.3 11% 2% 13% T18 57,166.7 11% 2% 13% T19 57,000.0 11% 2% 13% T20 56,833.3 11% 2% 13% T21 56,666.7 11% 2% 13% T22 56,500.0 11% 2% 13% T23 56,333.3 11% 2% 13% T24 56,166.7 11% 2% 13% TC         2,000 7,420.8 7,420.8 9,420.8   CK 56,000.0                 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7                       KHOẢN VAY ARM Kỳ Nợ gốc Lãi suất Chỉ số Biên độ Khoản toán Lãi suất Trả nợ gốc Lãi phát sinh Trả lãi (7.5%)   Tổng trả Lãi lại T1 60,067.9 12% 2% 14% 172.6 700.8 375.42 548.0 325.4 T2 59,895.3 12% 2% 14% 172.6 698.8 374.35 547.0 324.4 T3 59,722.7 12% 2% 14% 172.6 696.8 373.27 545.9 323.5 T4 59,550.1 12% 2% 14% 172.6 694.8 372.19 544.8 322.6 T5 59,377.5 12% 2% 14% 172.6 692.7 371.11 543.7 321.6 T6 59,204.9 12% 2% 14% 172.6 690.7 370.03 542.6 320.7 T7 59,032.3 12% 2% 14% 172.6 688.7 368.95 541.6 319.8 T8 58,859.7 12% 2% 14% 172.6 686.7 367.87 540.5 318.8 T9 58,687.0 12% 2% 14% 172.6 684.7 366.79 539.4 317.9 T10 58,514.4 12% 2% 14% 172.6 682.7 365.72 538.3 317.0 T11 58,341.8 12% 2% 14% 172.6 680.7 364.64 537.2 316.0 T12 58,169.2 12% 2% 14% 172.6 678.6 363.56 536.2 315.1 TC         2,071.3 8,276.6 4,433.9 6,505.2 3,842.7 CK 57,996.6                 Dư nợ gốc điều chỉnh = 57,996.6 + 3,842.7 = 61,839.32 KHOẢN VAY ARM Kỳ Nợ gốc Lãi suất Chỉ số (+2%) Khoản toán Biên độ Lãi suất   Trả nợ gốc Lãi phát sinh Trả lãi Tổng trả Lãi lại T1 58,000.0 13% 2% 15% 166.7 725.0 725.0 891.7 - T2 57,833.3 13% 2% 15% 166.7 722.9 722.9 889.6 - T3 57,666.7 13% 2% 15% 166.7 720.8 720.8 887.5 - T4 57,500.0 13% 2% 15% 166.7 718.8 718.8 885.4 - T5 57,333.3 13% 2% 15% 166.7 716.7 716.7 883.3 - T6 57,166.7 13% 2% 15% 166.7 714.6 714.6 881.3 - T7 57,000.0 13% 2% 15% 166.7 712.5 712.5 879.2 - T8 56,833.3 13% 2% 15% 166.7 710.4 710.4 877.1 - T9 56,666.7 13% 2% 15% 166.7 708.3 708.3 875.0 - T10 56,500.0 13% 2% 15% 166.7 706.3 706.3 872.9 - T11 56,333.3 13% 2% 15% 166.7 704.2 704.2 870.8 - T12 56,166.7 13% 2% 15% 166.7 702.1 702.1 868.8 - TC         2,000 8,562.5 8,562.5 10,562.5 - CK 56,000.0                 KHOẢN VAY FRM Kỳ Nợ gốc Lãi suất Chỉ số T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK Biên độ 14% 59,847.6 14% 59,834.9 14% 59,822.1 14% 59,809.1 14% 59,795.9 14% 59,782.6 14% 59,769.2 14% 59,755.5 14% 59,741.8 14% 59,727.8 14% 59,713.7 59,699.5 Lãi suất 14% 59,860.2   Khoản toán   Trả nợ gốc Lãi phát sinh Trả lãi Tổng trả 12.6 698.4 698.4 710.9 12.7 698.2 698.2 710.9 12.8 698.1 698.1 710.9 13.0 697.9 697.9 710.9 13.2 697.8 697.8 710.9 13.3 697.6 697.6 710.9 13.5 697.5 697.5 710.9 13.6 697.3 697.3 710.9 13.8 697.1 697.1 710.9 13.9 697.0 697.0 710.9 14.1 696.8 696.8 710.9 14.3 696.7 696.7 710.9 Lãi lại -       160.7 8,370.4 8,370.4 8,531.1 -                 So  sánh:  Dư nợ đầu kỳ: ARM ARM FRM ARM  Chi trả nợ gốc: FRM ARM  Lãi vay phát sinh: ARM  Chi trả lãi vay: ARM = ARM ARM ARM FRM ARM ARM FRM ARM  Tổng toán năm 2: ARM2FRMARM1ARM3 Lựa chọn khoản vay chấp  Người vay kết hợp để lựa chọn khoản vay phù hợp với nhu cầu khả chi trả  Trước hết cần so sánh tổng quát lãi suất khoản vay chấp lãi suất cố định (FRM) khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh (ARM Chỉ tiêu Thời điểm xác định lãi suất FRM ARM Xác định lần thời điểm phát sinh Xác định nhiều lần thời điểm điều chỉnh khoản vay Duy trì lãi suất Lãi suất ban đầu trì suốt thời Lãi suất trì khoảng thời gian điều gian vay chỉnh định kỳ Biến động lãi suất Không biến động Có thể tăng giảm Lợi ích cho người vay Khi lãi suất thị trường cao lãi suất vay Khi lãi suất thị trường thấp lãi suất vay FRM Thiệt hại cho người vay Khi lãi suất thị trường thấp lãi suất vay Khi lãi suất thị trường cao lãi suất vay FRM Mức độ rủi ro lãi suất Thấp Cao Mức độ rủi ro vỡ nợ Thấp Cao Khoản toán định kỳ Có thể xác định trước Chỉ xác định khoảng thời gian Lập kế hoạch tài Chắc chắn Không chắn Mức độ ưa thích rủi ro người vay Không ưa thích rủi ro Ưa thích rủi ro Lựa chọn khoản vay  Căn theo thu nhập  Thu nhập ổn định: khoản vay FRM  Thu bất thường: khoản vay ARM  Căn theo mức độ ưa thích rủi ro  Không ưa thích rủi ro: khoản vay FRM  Ưa thích rủi ro: khoản vay ARM  Căn theo mục đích:  Sử dụng bất động sản dài hạn: khoảng vay FRM  Đầu tư ngắn hạn, nhằm hưởng lợi từ bán bất động sản: khoản vay ARM  Căn theo kỳ vọng lãi suất  Kỳ vọng lãi suất giảm: khoản vay ARM  Kỳ vọng lãi suất tăng: khoản vay FRM THE END THANK YOU ... khoản vay chấp bất động sản II KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH III KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH Khoản vay chấp bất động sản, dư nợ điều chỉnh theo số giá (PLAM) Khoản. .. suất khoản vay chấp bất động sản  Phân loại khoản vay chấp bất động sản không điều chỉnh có điều chỉnh  So sánh, lựa chọn khoản vay chấp bất động sản lãi suất cố định khoản vay chấp bất động sản. .. (PLAM) Khoản vay chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM) Khoản vay chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM) IV SO SÁNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP FRM VÀ ARM So sánh giả thuyết điều khoản vay Tính