Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh

Xác định lãi suất khoản vay thế chấpi = r + p + f + c  i : lãi suất vay lãi suất danh nghĩa  r : lãi suất phi rủi ro, là phần tỷ suất sinh lợi tối thiểu nhà đầu tư nhận được khi đầu tư

NỘI DUNG

I LÃI SUẤT KHOẢN VAY THÊ CHẤP

1 Xác định lãi suất khoản vay thế chấp

2 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất khoản vay thế chấp

II KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH

1 Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM)

2.Khoản vay thế chấp lãi suất cố định, điều chỉnh theo mức giá III KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH

1 Khái niệm khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM)

2 Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp ARM

3 Các loại khoản vay thế chấp ARM chính

4 Tổng quát

IV SO SÁNH CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP FRM VÀ ARM

1 So sánh các giả thuyết điều khoản vay

2 Tính toán cơ bản

3 So sánh và lựa chọn khoản vay thế chấp

I LÃI SUẤT TRONG KHOẢN VAY THẾ CHẤP

1 Xác định lãi suất khoản vay thế chấp

i = r + p + f + c

 i : lãi suất vay (lãi suất danh nghĩa)

 r : lãi suất phi rủi ro, là phần tỷ suất sinh lợi tối thiểu nhà đầu tư nhận được khi đầu tư vào tài sản có mức rủi

ro thấp nhất

 p : phần bù rủi ro của bên cho vay, là một mức thu nhập tăng thêm mà bên cho vay đòi hỏi bù đắp lại rủi

ro có thể phát sinh khi cho vay

 f : phần bù lạm phát kỳ vọng, khoản vay được xác định bằng tiền, chi trả bằng tiền, và tiền luôn mang theo rủi

ro lạm phát

 c : các khoản chi phí người vay phải thanh toán thêm

2 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất

2.1 Sự ảnh hưởng của Cung – Cầu vốn

 Cung vốn gồm những cá nhân, tổ chức có nguồn vốn sẵn sàng cho vay

 Cầu vốn gồm những cá nhân, tổ chức cần nguồn vốn để đầu tư, chi tiêu,…

 Lãi suất thị trường được hình thành bởi giao điểm giữa Cung và Cầu, dó đó lãi suất thị trường sẽ bị chi phối bởi Cung – Cầu vốn Khi Cung vốn thặng dự, thì lãi suất sẽ giảm Và ngược lại, khi Cầu vốn thặng dư, thì lãi suất sẽ tăng

 Trong thực tế, Chính phủ cũng có thể can thiệp vào thị trường vốn để điều tiết, tác động đến lãi suất

2.2 Sự ảnh hưởng của các thành phần xác định lãi suất

 Các khoản chi phí phát sinh (c) người vay phải chi trả thêm để sử dụng vốn vay nên sẽ ảnh hưởng đến chi phí

sử dụng vốn thực tế của người vay, làm gia tăng lãi suất thực tế

 r thường được xác định bằng lãi suất tín phiếu chính phủ, tuy nhiên có hạn chế khi lựa chọn mức lãi suất tín phiếu chính phủ có kỳ hạn khác với kỳ hạn khoản vay

Do đó, việc lựa chọn sử dụng mức lãi suất tín phiếu chính phủ nào sẽ ảnh hưởng đến r, từ đó ảnh hưởng đến lãi suất

 f thường xác định dựa trên mức lạm phát dự kiến được công bố trên thị trường và độ tin cậy nguồn thông tin Nói cách khác, dựa trên mức lạm phát dự kiến công bố, các bên cho vay cũng có thể xác định f khác nhau, nên sẽ ảnh hưởng đến i

 p bao gồm phần bù của nhiều loại rủi ro, để trình bày

rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến phần bù rủi ro, cần tìm hiểu về các loại r Xét về xuất phát của rủi ro trong khoản vay thế chấp chia làm 03 loại chính:

 Rủi ro xuất phát từ người vay

 Rủi ro xuất phát từ bên cho vay

 Rủi ro thị trường

Rủi ro xuất phát từ người vay

 Rủi ro vỡ nợ: là rủi ro khi người vay không thể thực hiện các nghĩa vụ tài chính đã cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp

 Rủi ro tín nhiệm: là rủi ro khi người vay cố ý không thực hiện các nghĩa vụ về tài chính và phi tài chính đã cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp

 Rủi ro cung cấp thông tin: là rủi ro khi người vay cung cấp thông tin sai lệch ảnh hưởng đến đánh giá khả năng cho vay

Rủi ro xuất phát từ bên cho vay

 Rủi ro đánh giá: khi đánh giá để thực hiện cho vay, bên cho vay sẽ dựa vào những đánh giá định lượng và

cả định tính, những đánh giá sai lệch sẽ ảnh hưởng đến quyết định sai lầm trong việc cho vay, từ đó có thể gây thiệt hại cho cả người vay và cho vay

 Rủi ro xác định lãi suất: là rủi ro khi bên cho vay xác định không chính xác về các yếu tố cấu thành lãi suất cho vay, dẫn đến xác định mức lãi suất sai lệch

 Rủi ro chính sách: là rủi ro khi các chính sách, quy định về việc cho vay thay đổi ảnh hưởng đến khả năng cho vay

Rủi ro thị trường

 Rủi ro lãi suất thị trường: là rủi ro xuất phát từ việc lãi suất vay trên thị trường biến động trong tương lai gây thiệt hại tài chính cho người vay hoặc bên cho vay

 Rủi ro pháp lý: là rủi ro khi các quy định, luật pháp liên quan đến hoạt động cho vay thay đổi ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp của người vay và bên cho vay

 Đối với khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản thì r, p và f được xác định tại thời điểm vay vốn, trong suốt thời gian vay dù diễn biến thị trường diễn

ra như thế nào thì r, p và f đối với khoản vay vẫn không thay đổi, từ đó lãi suất vay i sẽ không thay đổi

 Trong khi đó, đối với khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh thì r, p và f có thể thay đổi, nên dẫn đến

sự thay đổi của lãi suất vay I

 Thông thường lãi suất sẽ được quyết định bởi bên cho vay, bên cho vay sẽ căn cứ vào mức độ rủi ro cao nhất để xác định tổng phần bù rủi ro yêu cầu

 Nói chung, bên cho vay sẽ quan tâm nhất đến khả năng thu hồi gốc, lãi vay, được thể hiện qua phần bù rủi ro vỡ

nợ, và khả năng biến động của lãi suất trên thị trường gây thiệt hại đối với bên cho vay, được thể hiện qua phần bù rủi ro lãi suất

 Trong cả trường hợp khoản vay thế chấp lãi suất cố định và khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, thì tổng phần bù rủi ro yêu cầu (p) đều bằng phần bù rủi ro lãi suất cộng với phần bù rủi ro vỡ nợ

 Trong khoản vay thế chấp ARM, rủi ro lãi suất đối với bên cho vay bắt đầu tại điểm A

 Trong trường hợp nếu người cho vay giả định bao gồm tất cả các rủi ro lãi suất hiện tại (điểm B), điều này sẽ tương đương với mức rủi ro lãi suất giả định trong khoản vay FRM

 Khi bên cho vay đánh giá người vay có thể gặp rủi ro lãi suất càng cao thì bên cho vay sẽ đòi hỏi phần bù rủi ro cao hơn Do đó, đường cong rủi ro lãi suất dốc lên (AB)

 Phần bù rủi ro lãi suất của khoản vay FRM cao hơn ARM

 Khoản vay thế chấp ARM: khi giả định rủi ro lãi suất của người vay tăng lên, bên cho vay sẽ đánh giá rủi ro vỡ nợ cao hơn Khi lãi vay ARM gia tăng, người vay có thể phải đối mặt cú sốc thanh toán Do đó, khả năng xảy ra vỡ nợ của người vay lớn nhất (điểm C) khi giả định tất cả các rủi ro lãi suất

 Rủi ro vỡ nợ của người vay vẫn có thể bị giới hạn bởi vì áp dụng các mức trần thanh toán hoặc lãi suất  (CD dốc xuống)

 Nhưng, mức rủi ro vỡ nợ khoản vay thế chấp ARM không bao giờ giảm xuống dưới mức rủi ro vỡ nợ trong khoản vay thế chấp FRM (điểm D)  phần bù rủi ro vỡ nợ khoản vay ARM cao hơn FRM

 Đường tổng rủi ro hình thành từ việc kết hợp đường rủi ro lãi suất ARM ( đường AB trong hình A) và đường phần bù rủi ro vỡ nợ (đường CD trong hình B)

 Tổng phần bù rủi ro khoản vay thế chấp ARM mà người cho vay cần có được sẽ tăng dần tương ứng với các mức rủi ro Tuy nhiên, tổng phần bù rủi ro khoản vay thế chấp ARM không vượt quá tổng phần bù rủi ro khoản vay FRM (điểm E)

 Đường rủi ro lãi suất ARM bị giới hạn bởi mức rủi ro lãi suất khoản vay FRM, nên đường tổng rủi ro cũng sẽ bị giới hạn

 Phần bù rủi ro khoản vay ARM không vượt quá so với FRM

 Mối quan hệ giữa tổng rủi ro và phần bù rủi ro theo yêu cầu của người cho vay đối với những người đi vay khác nhau Rủi ro lãi suất vẫn đối với các người vay là như nhau, nhưng rủi ro vỡ nợ sẽ khác đối với từng đối tượng vay cụ thể

 Do đó, phần bù của người cho vay trên ARM sẽ thay đổi, tùy thuộc vào mức rủi ro vỡ nợ được giả định cho mỗi người đi vay

 Người vay #1 có phần bù rủi ro vỡ nợ cao hơn  tổng phần bù rủi ro trong khoản vay FRM và ARM đối với người vay #1 sẽ cao hơn so với người vay #2

II KHOẢN VAY THẾ CHẤP

LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH

2.1 Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM)

 Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM) là khoản vay có lãi suất cố định trong suốt thời gian vay vốn với khoản thanh toán định kỳ bằng nhau

 Đặc điểm:

 Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay

 Khoản thanh toán định kỳ bằng nhau

 Phần bù rủi ro cao nhất

 Bất kỳ yếu tố nào thay đổi thì lãi suất cho vay vẫn không đổi, nếu bên cho vay xác định mức phần bù rủi ro thấp tại thời điểm bắt đầu thì lãi suất cho vay sẽ thấp, do đó những biến động của các yếu tố, sự gia tăng mức độ rủi ro trong thời gian vay sẽ gây thiệt hại tài chính đối với bên cho vay

Ưu điểm:

Đối với người vay:

 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định

 Không gặp phải rủi ro khi lãi suất thị trường tăng

 Có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ

 Dễ dàng lập kế hoạch tài chính

 Hạn chế rủi ro vỡ nợ

Đối với bên cho vay:

 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn

 Tiết kiệm chi phí kiểm tra, thực hiện điều chỉnh

 Phần bù rủi ro cao

 Lãi suất cho vay cao

Đối với người vay :

 Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, thiệt hại tài chính khi lãi suất thị trường giảm

 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập ổn định, đảm bảo khả năng thanh toán

 Lãi suất cho vay thường cao hoặc bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn

Đối với bên cho vay:

 Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị trường tăng

 Gánh chịu rủi ro lạm phát, rủi ro lãi suất

Nhược điểm:

2.2 Khoản vay thế chấp lãi suất cố định,

dư nợ điều chỉnh theo mức giá (PLAM)

Khoản vay có lãi suất cố định, tuy nhiên dư nợ sẽ được điều chỉnh định kỳ dựa trên một chỉ số giá

Đặc điểm:

 Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, với i = r + p

 Dư nợ được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá

 Khoản thanh toán định kỳ có thể thay đổi

 Phần bù rủi ro lãi suất cao

 Chi phí sử dụng vốn thực tế có thể thay đổi

PLAM có liên quan đến mối quan hệ giữa khoản thanh toán khoản vay và thu nhập của người vay

Nếu chỉ số CPI tăng mạnh  lạm phát tăng mạnh, nhưng thu nhập của người vay tăng chậm hơn trong ngắn hạn, thì gánh nặng thanh toán có thể tăng lên và người vay khó khăn hơn trong việc thanh toán khoản vay

Khoản thanh toán định kỳ có thể tăng cao

Mức giá được lựa chọn để lập chỉ mục tính toán CPI thường được đo trên cơ sở lịch sử.

Năm đầu tiên:

o Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 1,000$(1+5%) = 1,050$

o PMT = = 33.9 ($/tháng)

  

Ưu điểm

Đối với người vay:

 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định trong khoảng thời gian điều chỉnh dư nợ, thường là 1 năm

 Có thể tính toán được khoản thanh toán trong khoảng thời gian điều chỉnh dư nợ, thường là 1 năm

 Hạn chế rủi ro lãi suất

Đối với bên cho vay:

 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong một khoảng thời gian, thường là 1 năm

 Rủi ro lạm phát hạn chế

 Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh dư nợ

Nhược điểm

Đối với người vay:

 Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị trường giảm

 Dư nợ bị phụ thuộc vào chỉ số giá, khi chỉ số giá tăng

số tiền phải trả sẽ gia tăng, gây tổn thất cho người vay

 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập thực ổn định

 Gánh chịu rủi ro lạm phát

Đối với bên cho vay:

 Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị trường tăng

 Gánh chịu rủi ro lãi suất

III KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT ĐIỀU

CHỈNH

1 Khái niệm khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh

 Khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) là khoản vay có lãi suất thay đổi định kỳ căn cứ theo lãi suất thị trường Thông thường lãi suất điều chỉnh sẽ gồm hai phần: chỉ số lãi suất điều chỉnh và biên độ lãi suất

 Đối với người vay áp dụng lãi suất cố định sẽ an toàn khi lãi suất thị trường biến động, tuy nhiên phần bù rủi

ro cao nhất và thực tế người vay có thể kỳ vọng lãi suất trong tương lai sẽ giảm  áp dụng lãi suất thả nổi để phần bù rủi ro thấp, người vay sẽ có lợi khi lãi suất thị trường giảm

Đối với bên cho vay, áp dụng lãi suất điều chỉnh có thể chia sẻ rủi ro lãi suất với người vay, ngoài ra bên cho vay tránh được rủi ro ước tính mức lãi suất phi rủi ro và phần bù rủi cho toàn bộ thời gian vay

Khoản vay thế chấp ARM cung cấp sự điều chỉnh kịp thời hơn đối với người cho vay, phản ánh kỳ vọng thị trường vào các thành phần lãi suất giữa những ngày điều chỉnh.

2 Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp

ARM

 Index – Chỉ số điều chỉnh : Là một loại lãi suất điều chỉnh

được thỏa thuận giữa người vay và người cho vay, sẽ được

sử dụng để thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ

 Margin - Biên độ lãi suất: mức lãi suất cộng thêm ngoài

chỉ số điều chỉnh

 Composite rate – Lãi suất tổng: Tổng các khoản lãi suất

dựa trên các chỉ số điều chỉnh được lựa chọn cộng với biên

độ điều chỉnh được sử dụng để thiết lập mức lãi suất mới

 Reset date – ngày điều chỉnh: ngày định kỳ điều chỉnh lãi

suất Khoảng cách thời gian điều chỉnh thanh toán càng

dài, rủi ro lãi suất đối với người vay sẽ càng thấp

 Negative amortization - khấu trừ âm: khi lãi thanh

toán trong kỳ thấp hơn lãi phải trả và mức chênh lệch này sẽ được tính theo lãi kép và cộng vào dư nợ gốc vào ngày điều chỉnh

 Caps – các mức trần: mức tăng tối đa cho phép trong

các chỉ tiêu (số tiền thanh toán tối đa, lãi suất tối đa, tăng kỳ hạn thanh toán tối đa, )

 Floors – các mức sàn: mức giảm tối đa trong các chỉ

tiêu vào ngày điều chỉnh

 Assumability – Khả năng tiếp nhận: khả năng người

mua tài sản mới tiếp nhận lại khoản vay với các điều khoản không thay đổi

 Discount points – phí chiết khấu : là một loại lãi suất

trả trước hoặc khoản phí người vay thế chấp có thể mua để giảm lãi suất cho các khoản thanh toán tiếp theo

 Prepayment privilege – phí phạt trả trước hạn:

khoản chi phí người vay phải thanh toán thêm khi thực hiện trả trước hạn

 Lockouts - Hạn chế: điều khoản hạn chế trả trước hạn

 Conversion option – Quyền chuyển đổi: Quyền của

người vay chuyển đổi từ khoản vay thế chấp ARM thành khoản vay thế chấp FRM

3 Các loại khoản vay thế chấp ARM chính

3.1 Khoản vay thế chấp ARM 3/1, 5/1, 7/1

 Đặc điểm:

 Kết hợp giữa khoản vay thế chấp lãi suất cố định và khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh

 Trong thời gian đầu áp dụng lãi suất cố định Sau đó

áp dụng lãi suất điều chỉnh định kỳ

 Trong khoảng thời gian 3, 5 hoặc 7 năm đầu áp dụng theo FRM, sau đó lãi suất được thiết lập lại và trở thành khoản vay thế chấp ARM

 Tại Việt Nam, các ngân hàng thường có gói ưu đãi lãi suất vay mua nhà, nợ gốc trả định kỳ hàng tháng, lãi suất cố định trong 1 năm đầu

Ưu điểm

 Đối với người vay:

 Lãi vay có thể xác định trong khoảng thời gian đầu

 Có thể tính toán được khoản thanh toán trong một khoảng thời gian đầu

 Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát trong thời gian đầu

 Sau thời gian ưu đãi, có lợi khi lãi suất thị trường giảm

Đối với bên cho vay:

 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong thời gian đầu

 Có thể đạt được khoản lợi trong thời gian đầu khi lãi suất thị trường giảm

 Sau thời gian đầu, lợi nhuận tối thiểu được đảm bảo

 Sau thời gian đầu, chủ động điều chỉnh lãi suất, hạn chế rủi ro lãi suất