Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA: TÀI CHÍNH MÔN: ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG KHOẢN VAY GVHD THẾ CHẤP LÃI SUẤT TS NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN NHÓM THỰC HIỆN HÀ HOÀNG VY NGUYỄN THÀNH VINH ĐIỀU CHỈNH NGUYỄN THỊ CẨM ANH NGUYỄN HOÀNG TÂN NGUYỄN QUÝ KIỆT HUỲNH THỦY TIÊN MỤC TIÊU  Xác định yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất khoản vay chấp  Phân loại khoản vay chấp lãi suất cố định khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh  So sánh, lựa chọn khoản vay chấp lãi suất cố định khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh NỘI DUNG I LÃI SUẤT KHOẢN VAY THÊ CHẤP Xác định lãi suất khoản vay chấp Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất khoản vay chấp II KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH Khoản vay chấp lãi suất cố định (FRM) 2.Khoản vay chấp lãi suất cố định, điều chỉnh theo mức giá III KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH Khái niệm khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) Các điều khoản khoản vay chấp ARM Các loại khoản vay chấp ARM Tổng quát IV SO SÁNH CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP FRM VÀ ARM So sánh giả thuyết điều khoản vay Tính toán So sánh lựa chọn khoản vay chấp I LÃI SUẤT TRONG KHOẢN VAY THẾ CHẤP Xác định lãi suất khoản vay chấp i=r+p+f+c  i : lãi suất vay (lãi suất danh nghĩa)  r : lãi suất phi rủi ro, phần tỷ suất sinh lợi tối thiểu nhà đầu tư nhận đầu tư vào tài sản có mức rủi ro thấp  p : phần bù rủi ro bên cho vay, mức thu nhập tăng thêm mà bên cho vay đòi hỏi bù đắp lại rủi ro phát sinh cho vay  f : phần bù lạm phát kỳ vọng, khoản vay xác định tiền, chi trả tiền, tiền mang theo rủi ro lạm phát  c : khoản chi phí người vay phải toán thêm Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất 2.1 Sự ảnh hưởng Cung – Cầu vốn  Cung vốn gồm cá nhân, tổ chức có nguồn vốn sẵn sàng cho vay  Cầu vốn gồm cá nhân, tổ chức cần nguồn vốn để đầu tư, chi tiêu,…  Lãi suất thị trường hình thành giao điểm Cung Cầu, dó lãi suất thị trường bị chi phối Cung – Cầu vốn Khi Cung vốn thặng dự, lãi suất giảm Và ngược lại, Cầu vốn thặng dư, lãi suất tăng  Trong thực tế, Chính phủ can thiệp vào thị trường vốn để điều tiết, tác động đến lãi suất 2.2 Sự ảnh hưởng thành phần xác định lãi suất  Các khoản chi phí phát sinh (c) người vay trả thêm để sử dụng vốn vay nên ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn thực tế người vay, làm gia tăng lãi suất thực tế  r thường xác định lãi suất tín phiếu phủ, nhiên có hạn chế lựa chọn mức lãi suất tín phiếu phủ có kỳ hạn khác với kỳ hạn khoản vay Do đó, việc lựa chọn sử dụng mức lãi suất tín phiếu phủ ảnh hưởng đến r, từ ảnh hưởng đến lãi suất  f thường xác định dựa mức lạm phát dự kiến công bố thị trường độ tin cậy nguồn thông tin Nói cách khác, dựa mức lạm phát dự kiến công bố, bên cho vay xác định f khác nhau, nên ảnh hưởng đến i  p bao gồm phần bù nhiều loại rủi ro, để trình bày rõ yếu tố ảnh hưởng đến phần bù rủi ro, cần tìm hiểu loại r Xét xuất phát rủi ro khoản vay chấp chia làm 03 loại chính:  Rủi ro xuất phát từ người vay  Rủi ro xuất phát từ bên cho vay  Rủi ro thị trường Rủi ro xuất phát từ người vay  Rủi ro vỡ nợ: rủi ro người vay thực nghĩa vụ tài cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp  Rủi ro tín nhiệm: rủi ro người vay cố ý không thực nghĩa vụ tài phi tài cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp  Rủi ro cung cấp thông tin: rủi ro người vay cung cấp thông tin sai lệch ảnh hưởng đến đánh giá khả cho vay Rủi ro xuất phát từ bên cho vay  Rủi ro đánh giá: đánh giá để thực cho vay, bên cho vay dựa vào đánh giá định lượng định tính, đánh giá sai lệch ảnh hưởng đến định sai lầm việc cho vay, từ gây thiệt hại cho người vay cho vay  Rủi ro xác định lãi suất: rủi ro bên cho vay xác định không xác yếu tố cấu thành lãi suất cho vay, dẫn đến xác định mức lãi suất sai lệch  Rủi ro sách: rủi ro sách, quy định việc cho vay thay đổi ảnh hưởng đến khả cho vay KHOẢN VAY ARM Lãi Nợ gốc Trả nợ gốc Chỉ số Biên độ Lãi suất Lãi phát sinh Trả lãi Tổng trả T13 58,000.0 166.7 5% 2% 7% 338.3 338.3 505.00 - T14 57,833.3 166.7 5% 2% 7% 337.4 337.4 504.03 - T15 57,666.7 166.7 5% 2% 7% 336.4 336.4 503.06 - T16 57,500.0 166.7 5% 2% 7% 335.4 335.4 502.08 - T17 57,333.3 166.7 5% 2% 7% 334.4 334.4 501.11 - T18 57,166.7 166.7 5% 2% 7% 333.5 333.5 500.14 - T19 57,000.0 166.7 5% 2% 7% 332.5 332.5 499.17 - T20 56,833.3 166.7 5% 2% 7% 331.5 331.5 498.19 - T21 56,666.7 166.7 5% 2% 7% 330.6 330.6 497.22 - T22 56,500.0 166.7 5% 2% 7% 329.6 329.6 496.25 - T23 56,333.3 166.7 5% 2% 7% 328.6 328.6 495.28 - T24 56,166.7 166.7 5% 2% 7% 327.6 327.6 494.31 - TC   2,000       3,995.8 3,995.8 5,995.8   CK 56,000.0 lại KHOẢN VAY ARM Nợ gốc Trả nợ gốc Chỉ số Biên độ Lãi suất Lãi phát sinh T13 60,067.9 172.6 6% 2% 8% 400.5 T14 59,895.3 172.6 6% 2% 8% T15 59,722.7 172.6 6% 2% T16 59,550.1 172.6 6% T17 59,377.5 172.6 T18 59,204.9 T19 Trả lãi Tổng trả Lãi lại 375.42 548.0 25.0 399.3 374.35 547.0 25.0 8% 398.2 373.27 545.9 24.9 2% 8% 397.0 372.19 544.8 24.8 6% 2% 8% 395.8 371.11 543.7 24.7 172.6 6% 2% 8% 394.7 370.03 542.6 24.7 59,032.3 172.6 6% 2% 8% 393.5 368.95 541.6 24.6 T20 58,859.7 172.6 6% 2% 8% 392.4 367.87 540.5 24.5 T21 58,687.0 172.6 6% 2% 8% 391.2 366.79 539.4 24.5 T22 58,514.4 172.6 6% 2% 8% 390.1 365.72 538.3 24.4 T23 58,341.8 172.6 6% 2% 8% 388.9 364.64 537.2 24.3 T24 58,169.2 172.6 6% 2% 8% 387.8 363.56 536.2 24.2 TC   2,071.3       4,729.5 4,433.9 6,505.2 295.6 CK 57,996.6 Dư nợ gốc điều chỉnh = 57,996.6 + 295.8 = 58,292.20 (7.5%) KHOẢN VAY ARM Nợ gốc Trả nợ gốc Chỉ số Biên độ Lãi suất Lãi phát sinh Trả lãi Tổng trả Lãi lại T13 58,000.0 166.7 8% 2% 10% 483.3 483.3 650.0 - T14 57,833.3 166.7 8% 2% 10% 481.9 481.9 648.6 - T15 57,666.7 166.7 8% 2% 10% 480.6 480.6 647.2 - T16 57,500.0 166.7 8% 2% 10% 479.2 479.2 645.8 - T17 57,333.3 166.7 8% 2% 10% 477.8 477.8 644.4 - T18 57,166.7 166.7 8% 2% 10% 476.4 476.4 643.1 - T19 57,000.0 166.7 8% 2% 10% 475.0 475.0 641.7 - T20 56,833.3 166.7 8% 2% 10% 473.6 473.6 640.3 - T21 56,666.7 166.7 8% 2% 10% 472.2 472.2 638.9 - T22 56,500.0 166.7 8% 2% 10% 470.8 470.8 637.5 - T23 56,333.3 166.7 8% 2% 10% 469.4 469.4 636.1 - T24 56,166.7 166.7 8% 2% 10% 468.1 468.1 634.7 - TC   2,000       5,708.3 5,708.3 7,708.3   CK 56,000.0 KHOẢN VAY FRM Nợ gốc Trả nợ gốc T13 59,860.2 T14 Chỉ số Lãi suất Lãi phát sinh Trả lãi Tổng trả Lãi lại 12.6 14% 698.4 698.4 710.9 - 59,847.6 12.7 14% 698.2 698.2 710.9 - T15 59,834.9 12.8 14% 698.1 698.1 710.9 - T16 59,822.1 13.0 14% 697.9 697.9 710.9 - T17 59,809.1 13.2 14% 697.8 697.8 710.9 - T18 59,795.9 13.3 14% 697.6 697.6 710.9 - T19 59,782.6 13.5 14% 697.5 697.5 710.9 - T20 59,769.2 13.6 14% 697.3 697.3 710.9 - T21 59,755.5 13.8 14% 697.1 697.1 710.9 - T22 59,741.8 13.9 14% 697.0 697.0 710.9 - T23 59,727.8 14.1 14% 696.8 696.8 710.9 - T24 59,713.7 14.3 14% 696.7 696.7 710.9 - TC   160.7   8,370.4 8,370.4 8,531.1 - CK 59,699.5 - Biên độ -    Dư nợ đầu kỳ: ARM So sánh: ARM FRM ARM  Chi trả nợ gốc: FRM ARM  Lãi vay phát sinh: ARM  Chi trả lãi vay: ARM = ARM ARM ARM FRM ARM ARM FRM ARM  Tổng toán năm 2: ARM 2FRMARM 1ARM 2.2 Năm thứ hai 2.2.2 Giả sử lãi suất thị trường ngân hàng điều chỉnh số giảm tương ứng 3% năm thứ giảm 3%, KHOẢN VAY ARM Nợ gốc Trả nợ gốc Chỉ số Biên độ Lãi suất Lãi phát sinh Trả lãi Tổng trả Lãi lại T13 58,000.0 166.7 11% 2% 13% 628.3 628.3 795.00 - T14 57,833.3 166.7 11% 2% 13% 626.5 626.5 793.19 - T15 57,666.7 166.7 11% 2% 13% 624.7 624.7 791.39 - T16 57,500.0 166.7 11% 2% 13% 622.9 622.9 789.58 - T17 57,333.3 166.7 11% 2% 13% 621.1 621.1 787.78 - T18 57,166.7 166.7 11% 2% 13% 619.3 619.3 785.97 - T19 57,000.0 166.7 11% 2% 13% 617.5 617.5 784.17 - T20 56,833.3 166.7 11% 2% 13% 615.7 615.7 782.36 - T21 56,666.7 166.7 11% 2% 13% 613.9 613.9 780.56 - T22 56,500.0 166.7 11% 2% 13% 612.1 612.1 778.75 - T23 56,333.3 166.7 11% 2% 13% 610.3 610.3 776.94 - T24 56,166.7 166.7 11% 2% 13% 608.5 608.5 775.14 - TC   2,000       7,420.8 7,420.8 9,420.8   CK 56,000.0 KHOẢN VAY ARM Nợ gốc Trả nợ gốc Chỉ số Biên độ Lãi suất Lãi phát sinh T13 60,067.9 172.6 12% 2% 14% 700.8 T14 59,895.3 172.6 12% 2% 14% T15 59,722.7 172.6 12% 2% T16 59,550.1 172.6 12% T17 59,377.5 172.6 T18 59,204.9 T19 Trả lãi Tổng trả Lãi lại 375.42 548.0 325.4 698.8 374.35 547.0 324.4 14% 696.8 373.27 545.9 323.5 2% 14% 694.8 372.19 544.8 322.6 12% 2% 14% 692.7 371.11 543.7 321.6 172.6 12% 2% 14% 690.7 370.03 542.6 320.7 59,032.3 172.6 12% 2% 14% 688.7 368.95 541.6 319.8 T20 58,859.7 172.6 12% 2% 14% 686.7 367.87 540.5 318.8 T21 58,687.0 172.6 12% 2% 14% 684.7 366.79 539.4 317.9 T22 58,514.4 172.6 12% 2% 14% 682.7 365.72 538.3 317.0 T23 58,341.8 172.6 12% 2% 14% 680.7 364.64 537.2 316.0 T24 58,169.2 172.6 12% 2% 14% 678.6 363.56 536.2 315.1 TC   2,071.3       8,276.6 4,433.9 6,505.2 3,842.7 CK 57,996.6 (7.5%) KHOẢN VAY ARM Nợ gốc Trả nợ gốc T13 58,000.0 166.7 T14 57,833.3 T15 Chỉ số Biên độ Lãi suất Lãi phát sinh Trả lãi Tổng trả Lãi lại 13% 2% 15% 725.0 725.0 891.7 - 166.7 13% 2% 15% 722.9 722.9 889.6 - 57,666.7 166.7 13% 2% 15% 720.8 720.8 887.5 - T16 57,500.0 166.7 13% 2% 15% 718.8 718.8 885.4 - T17 57,333.3 166.7 13% 2% 15% 716.7 716.7 883.3 - T18 57,166.7 166.7 13% 2% 15% 714.6 714.6 881.3 - T19 57,000.0 166.7 13% 2% 15% 712.5 712.5 879.2 - T20 56,833.3 166.7 13% 2% 15% 710.4 710.4 877.1 - T21 56,666.7 166.7 13% 2% 15% 708.3 708.3 875.0 - T22 56,500.0 166.7 13% 2% 15% 706.3 706.3 872.9 - T23 56,333.3 166.7 13% 2% 15% 704.2 704.2 870.8 - T24 56,166.7 166.7 13% 2% 15% 702.1 702.1 868.8 - TC   2,000       8,562.5 8,562.5 10,562.5   CK 56,000.0 (+2%) KHOẢN VAY FRM Nợ gốc Trả nợ gốc T13 59,860.2 T14 Lãi suất Lãi phát sinh Trả lãi Tổng trả Lãi lại 12.6 14% 698.4 698.4 710.9 - 59,847.6 12.7 14% 698.2 698.2 710.9 - T15 59,834.9 12.8 14% 698.1 698.1 710.9 - T16 59,822.1 13.0 14% 697.9 697.9 710.9 - T17 59,809.1 13.2 14% 697.8 697.8 710.9 - T18 59,795.9 13.3 14% 697.6 697.6 710.9 - T19 59,782.6 13.5 14% 697.5 697.5 710.9 - T20 59,769.2 13.6 14% 697.3 697.3 710.9 - T21 59,755.5 13.8 14% 697.1 697.1 710.9 - T22 59,741.8 13.9 14% 697.0 697.0 710.9 - T23 59,727.8 14.1 14% 696.8 696.8 710.9 - T24 59,713.7 14.3 14% 696.7 696.7 710.9 - 8,370.4 8,370.4 8,531.1 - TC CK 160.7 59,699.5 Chỉ số Biên độ So  sánh:  Dư nợ đầu kỳ: ARM ARM FRM ARM  Chi trả nợ gốc: FRM ARM  Lãi vay phát sinh: ARM  Chi trả lãi vay: ARM = ARM ARM ARM FRM ARM ARM FRM ARM  Tổng toán năm 2: ARM2FRMARM1ARM3 Lựa chọn khoản vay chấp  Người vay kết hợp để lựa chọn khoản vay phù hợp với nhu cầu khả chi trả  Trước hết cần so sánh tổng quát lãi suất khoản vay chấp lãi suất cố định (FRM) khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh (ARM Chỉ tiêu Thời điểm xác định lãi suất FRM ARM Xác định lần thời điểm phát sinh khoản Xác định nhiều lần thời điểm điều chỉnh vay Duy trì lãi suất Lãi suất ban đầu trì suốt thời gian Lãi suất trì khoảng thời gian điều vay chỉnh định kỳ Biến động lãi suất Không biến động Có thể tăng giảm Lợi ích cho người vay Khi lãi suất thị trường cao lãi suất vay Khi lãi suất thị trường thấp lãi suất vay FRM Thiệt hại cho người vay Khi lãi suất thị trường thấp lãi suất vay Khi lãi suất thị trường cao lãi suất vay FRM Mức độ rủi ro lãi suất Thấp Cao Mức độ rủi ro vỡ nợ Thấp Cao Khoản toán định kỳ Có thể xác định trước Chỉ xác định khoảng thời gian Lập kế hoạch tài Chắc chắn Không chắn Mức độ ưa thích rủi ro người vay Không ưa thích rủi ro Ưa thích rủi ro Lựa chọn khoản vay  Căn theo thu nhập  Thu nhập ổn định: khoản vay FRM  Thu bất thường: khoản vay ARM  Căn theo mức độ ưa thích rủi ro  Không ưa thích rủi ro: khoản vay FRM  Ưa thích rủi ro: khoản vay ARM  Căn theo mục đích:  Sử dụng bất động sản dài hạn: khoảng vay FRM  Đầu tư ngắn hạn, nhằm hưởng lợi từ bán bất động sản: khoản vay ARM  Căn theo kỳ vọng lãi suất  Kỳ vọng lãi suất giảm: khoản vay ARM  Kỳ vọng lãi suất tăng: khoản vay FRM THE END THANK YOU FOR YOUR WATCHING ... đến lãi suất khoản vay chấp  Phân loại khoản vay chấp lãi suất cố định khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh  So sánh, lựa chọn khoản vay chấp lãi suất cố định khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh. .. I LÃI SUẤT KHOẢN VAY THÊ CHẤP Xác định lãi suất khoản vay chấp Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất khoản vay chấp II KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH Khoản vay chấp lãi suất cố định (FRM) 2 .Khoản. .. 2 .Khoản vay chấp lãi suất cố định, điều chỉnh theo mức giá III KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH Khái niệm khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) Các điều khoản khoản vay chấp ARM Các loại khoản