Thuyết trình môn đầu tư tài chính đầu tư bất động sản khái niệm pháp lý cơ bản

Chương 1: ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: KHÁI NIỆM PHÁP LÝ CƠ BẢN http://dichvudanhvanban.com MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Hiểu khái niệm vấn đề pháp lý bất động sản Tìm hiểu hình thức sở hữu bất động sản Nắm rõ cách thức khác phân chia quyền sở hữu tài sản khác I NHỮNG THUẬT NGỮ PHÁP LÝ CƠ BẢN: Tài sản: "vật" sở hữu, sử dụng, hưởng thụ, kiểm soát, phát triển, chuyển tải, có giá trị tiện ích coi tài sản; bao gồm bất động sản động sản Bất động sản (real estate): đất đai tất tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất (bao gồm thứ di dời tòa nhà công trình khác) Động sản: Bao gồm tất thứ không xem bất động sản Quyền sở hữu: Là quyền thực chủ sở hữu tài sản bao gồm quyền: quyền kiểm soát, chiếm đoạt, phát triển, cải tiến, khai thác, cầm cố, cho thuê, ngăn chặn xâm nhập bán bất động sản II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN: Phân loại tài sản: 1.1 Căn vào quyền: Tài sản sở hữu tài sản không sở hữu (sở hữu tương lai) Tài sản sở hữu (tài sản nắm giữ): cho phép chủ sở hữu hưởng quyền lợi liên quan đến tài sản (quyền sở hữu, quyền mua bán, cho thuê, chuyển nhượng,….) Tài sản không thuộc sở hữu (sở hữu tương lai) quyền chuyển nhượng tài sản thời điểm tương lai Nói cách khác, tài sản không sở hữu chuyển đổi thành tài sản sở hữu có kiện cụ thể xảy xem đại diện cho quyền sở hữu bất động sản tương lai II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN: 1.2 Căn vào hình thức sở hữu sử dụng: Tài sản tự nắm giữ tài sản cho thuê (được xác định dựa thời gian): Tài sản tự nắm giữ: tài sản tự sử dụng thời gian không xác định, nghĩa không xác định ngày mà quyền sử dụng sở hữu tài sản kết thúc Mặt khác, tài sản tự nắm giữ tài sản thuộc sở hữu người sở hữu tài sản Tài sản cho thuê: tài sản sử dụng thời gian xác định Tài sản cho thuê quyền sở hữu sử dụng tài sản thuộc sở hữu người khác theo khoảng thời gian thỏa thuận II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN: Các ví dụ: 2.1 Ví dụ về tài sản tự nắm giữ: 2.1.1 Bất động sản chủ quyền tuyệt đối: Là bất động sản tự nắm giữ đại diện cho hình thức sở hữu bất động sản hoàn hảo Ngoài hạn chế phủ, điều kiện đặc biệt, giới hạn, hạn chế đặt quyền người sở hữu bất động sản chủ quyền tuyệt đối để tận hưởng tài sản, cho người khác thuê nó, bán nó, chí cho II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN: Các ví dụ: 2.1 Ví dụ về tài sản tự nắm giữ: 2.1.2 Bất động sản trọn đời: Là bất động sản tự nắm giữ theo sống chủ sở hữu sống người khác Sau người đi, tài sản trả nơi cấp phép ban đầu (chuyển giao tài sản), người thừa kế người đó, người định khác II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN: Các ví dụ: 2.2 Ví dụ về bất động sản cho thuê: : 2.2.1 Bất động sản cho thuê nhiều năm: Được tạo hợp đồng cho thuê xác định khoảng thời gian xác cho việc thuê nhà  Thời gian thuê năm bất động sản nhiều năm hợp đồng cho thuê xác định ngày chấm dứt Tài sản thuê sử dụng để bảo đảm cho khoản vay bán II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN: Các ví dụ: 2.2 Ví dụ về bất động sản cho thuê: : 2.2.1 Bất động sản cho thuê từ năm sang năm khác: Thời hạn cho thuê không xác định rõ ràng Thoả thuận miệng Khi BĐS cho thuê bán, chuyển nhượng lại, người mua phải chấp nhận hợp đồng thuê giữ quyền kiểm soát duyệt hợp đồng Có thêm thoả thuận khác tỷ lệ tiền thuê việc chuyển tiền cho người nhận chuyển nhượng III LỢI TỨC, NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG: Lợi tức từ BĐS thực coi quyền tài sản thực, doanh thu, xuất Lợi tức tạo người chủ sở hữu bất động sản bên khác, hưởng quyền đó, thông thường trao đổi cho Quyền sử dụng bất động sản khoản lợi tức không thỏa hiệp mảnh đất Đó quyền sử dụng đất người khác sở hữu cho thuê số mục đích đặc biệt (ví dụ quyền lại tài sản người đó) Mức độ áp dụng giới hạn việc sử dụng đặc quyền liên quan đến quyền sở hữu IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO: Có ba cách chung mà người mua có bảo đảm quyền quyền sở hữu đáng tin cậy mua bán được: * Người bán đưa bảo đảm tương tự chức chứng thư -Chứng thư bảo hành chung -Chứng thư bảo hành đặc biệt -Chứng thư từ bỏ quyền lợi * Phương pháp đánh giá tóm tắt theo ý kiến luật sư * Mua bảo hiểm quyền sở hữu IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO: Chứng thư:  Quyền chuyển nhượng từ người sang người khác hình thức văn gọi chứng thư  Để việc chuyển nhượng quyền lợi BĐS có giá trị, tất chứng thư phải viết văn đáp ứng yêu cầu hợp pháp khác phủ nơi mà tài sản đặt IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO: Chứng thư: 1.1 Chứng thư bảo hành chung:  Là chứng thư dùng phổ biến giao dịch BĐS chứng thư mà người mua mong đợi  Đưa phần lớn loại bảo hiểm toàn diện chất lượng quyền: • Người chuyển nhượng có quyền sở hữu TS đáng tin cậy IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO: Chứng thư: 1.1 Chứng thư bảo hành chung: • • • Người chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng tài sản Người chuyển nhượng bồi thường tổn thất tài sản tài sản bị thu hồi có thẩm quyền cao tài sản Một hợp đồng đưa theo ràng buộc tài sản điều trình bày rõ ràng chứng thư IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO: Chứng thư: 1.2 Chứng thư bảo hành đặc biệt:  Cũng tạo giá trị bảo đảm giấy bảo hành chung ngoại trừ giới hạn việc áp dụng sai xót ràng buộc phát sinh người chuyển nhượng nắm giữ quyền  Không áp dụng cho vấn đề quyền phát sinh từ đời trước IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO: Chứng thư: 1.3 Chứng thư từ bỏ quyền lợi:  Là loại chứng thư mà người chuyển nhượng có bảo hộ  Chỉ diễn đạt cách đơn giản người chuyển nhượng “từ bỏ” yêu cầu có tài sản chuyển sang cho người chuyển nhượng IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO: Phương pháp đánh giá tóm tắt theo ý kiến của Luật sư:  Tham khảo ý kiến luật sư  Khảo sát biên quyền sở hữu nghiên cứu văn lưu trữ công cộng, yếu tố trình có ảnh hưởng đến quyền sở hữu  Để đến phán quyền sở hữa có đáng tin cậy? Có nên mua bán không?  Luật sư chịu trách nhiệm cho sai sót chưa bị phát tóm tắt ý kiến giới hạn vấn đề lưu trữ công cộng IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO: Phương pháp bảo hiểm quyền sở hữu: Bảo hiểm quyền sở hữu phát triển để khắc phục thiếu xác việc xác nhận quyền sở hữu thông qua phương thức trừu tượng ý kiến, hoàn thành thông qua tóm tắt ý kiến pháp lý Phương pháp bổ sung vào nguyên tắc bảo hiểm rủi ro nguy hiểm tiềm ẩn giữa nhiều chủ sở hữu bất động sản  Việc loại bỏ rủi ro phát sinh từ nguy tiềm ẩn hồ sơ công khai khiến nhiều nhà đầu tư người cho vay thích cách bảo hiểm quyền sở hữu IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO: Phương pháp bảo hiểm quyền sở hữu:  Bảo hiểm quyền sở hữu thêm vào hệ thống trừu tượng ý kiến luật sư có tay nghề tóm tắt sau: • Xác định trách nhiệm pháp lý người trả phí • Dự phòng đủ tài để đáp ứng tổn thất xảy quyền sở hữu bảo hiểm • Công ty bảo hiểm quyền sở hữu hoạt động giám sát quan nhà nước • Bảo vệ cho người bảo hiểm thiệt hại tài xuất vào thời điểm tương lai rủi ro đề mục, công khai tiềm ẩn IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO: Phương pháp bảo hiểm quyền sở hữu: Cách thức thực hiện: Bước 1: Phân tích cẩn thận hồ sơ qua thông tin công khai Bước 2: Những kỹ thuật viên chuyên nghiệp công ty bảo hiểm quyền sở hữu xem xét tất chứng có sẵn quyền sở hữu để xác định chủ sở hữu Nếu kết luận họ đảm bảo, công ty bảo hiểm đảm bảo quyền sở hữu tài sản chấp nhận rủi ro (kể rủi ro tiềm ẩn) hồ sơ đảm bảo IV CHỨNG TỪ ĐẢM BẢO: V CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHỨNG NHẬN: Kế ước:  Các hành vi ghi chép không thống bang, hành vi cung cấp hệ thống truy cập công khai để đánh giá xác lập yêu cầu lợi ích bất động sản có tranh chấp xảy ra.   Các đạo luật bao gồm tập hợp quy tắc có thẩm quyền để giải tranh chấp ưu tiên lợi ích bên bất động sản  Kế ước thiết lập để bảo vệ yêu cầu bồi thường bất động sản ưu tiên luật người khiếu kiện tương lai có tranh chấp xảy V CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHỨNG NHẬN: Đặc quyền không cầm giữ tài sản Đặc quyền không cầm giữ tài sản cho nhà thầu, công nhân nhà cung cấp nguyên vật liệu chưa toán quyền siết nợ bất động sản mà họ làm việc hay cung cấp nguyên liệu vào VI NHỮNG HẠN CHẾ: Những hạn chế của Chính phủ: Ngoài việc đảm bảo quyền bất động sản, phủ đặt nhiều quy định hạn chế việc sở hữu bất động sản Ví dụ: •Quy định sử dụng bất động sản xây dựng việc cân nhắc lợi ích xã hội hành động sử dụng BĐS không phù hợp, đảm bảo môi trường, sức khỏe, an toàn phúc lợi cho cộng đồng •Quy định quy hoạch phát triển, quy hoạch đất, quy hoạch đô thị, … •Quy định xây dựng: quy hoạch, giấy phép, giới hạn chiều cao công trình, bãi đỗ xe, tra,… •Quyền kiểm soát phủ về: nguồn nước, khu vực ven sông – ven biển, khai thác khoán sản, trưng thu BĐS,… •Quy định quản lý: mua bán BĐS, cầm cố - chấp, cho vay,… VI NHỮNG HẠN CHẾ: Những hạn chế của tư nhân: Trong số trường hợp, chủ sở hữu BĐS đưa số hạn chế việc sử dụng tài sản Ví dụ: hạn chế chủ sở hữu tương lai việc sử dụng tài sản cho mục đích kinh doanh đồ uống có cồn Trong trường hợp vi phạm hạn chế này, điều khoản hạn chế quy định quyền sử dụng tài sản trao lại cho chủ cũ người thừa kế Một ví dụ khác mục tiêu kinh doanh, gồm việc phân tách mảnh đất lớn thành mảnh đất nhỏ để bán lại cho người khác sử dụng Để đảm bảo mảnh đất nhỏ xây dựng cách phù hợp chất lượng công trình sử dụng mục đích quy định, chủ sở hữu ban đầu hội chủ sở hữu tương tự đưa hạn chế yêu cầu pháp lý tòa án Ví dụ: giới hạn quy mô xây dựng tối thiếu/tối đa, chất lượng tối thiểu, cảnh quan chung,…mang lại đảm bảo phù hợp tiêu chuẩn chất lượng ... CỨU Hiểu khái niệm vấn đề pháp lý bất động sản Tìm hiểu hình thức sở hữu bất động sản Nắm rõ cách thức khác phân chia quyền sở hữu tài sản khác I NHỮNG THUẬT NGỮ PHÁP LÝ CƠ BẢN: Tài sản: "vật"... tiện ích coi tài sản; bao gồm bất động sản động sản Bất động sản (real estate): đất đai tất tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất (bao gồm thứ di dời tòa nhà công trình khác) Động sản: Bao gồm... bán bất động sản II QUYỀN SỞ HỮU VÀ BẤT ĐỘNG SẢN: Phân loại tài sản: 1.1 Căn vào quyền: Tài sản sở hữu tài sản không sở hữu (sở hữu tư ng lai) Tài sản sở hữu (tài sản nắm giữ):