Bài soạn thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh

BÀI SOẠN THUYẾT TRÌNH MÔN: ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH NHÓM THỰC HIỆN: Khi thực vay vốn đầu tư bất động sản, lãi suất chí phí sử dụng nợ người vay trả Ngoài ra, lãi suất tỷ suất sinh lợi người cho vay Từ khoản vay chấp bất động sản với lãi suất cố định, khoản toán định kỳ không đổi, khoản vay dần thay đổi điều khoản thực điều chỉnh định kỳ, như: điều chỉnh dư nợ gốc, điều chỉnh lãi suất, điều chỉnh khoản toán, điều chỉnh thời hạn,… Chương trình bày cụ thể khoản vay chấp lãi suất cố định với khoản toán định kỳ nhau, thực tế, khoản vay chấp đầu tư bất động sản có thời gian vay dài đồng nghĩa với rủi ro cao người cho vay, người cho vay có xu hướng yêu cầu lãi suất cao để bù đắp rủi ro, nhiên xác định lãi suất cố định cao người vay không chấp nhận Nếu lãi suất cố định thấp thời gian dài bên cho vay có rủi ro cao, ngược lại lãi suất cố định cao thời gian dài mức độ rủi ro người vay cao Từ để chia sẻ rủi ro người vay bên cho vay, dần hình thành khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh định kỳ theo lãi suất thị trường với khoản toán khác Chương trình bày số khoản vay chấp bất động sản với điều khoản cho phép bên cho vay thực điều chỉnh định kỳ, cụ thể lãi suất điều chính, đặc điểm cách tính lãi suất số phương thức toán khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh, với nội dụng sau: I II III TỔNG QUAN KHOẢN VAY THÊ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Các điều khoản khoản vay chấp bất động sản Xác định lãi suất khoản vay chấp bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất khoản vay chấp bất động sản KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH Khoản vay chấp bất động sản, dư nợ điều chỉnh theo số giá (PLAM) Khoản vay chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM) Khoản vay chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM) IV SO SÁNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP FRM VÀ ARM So sánh giả thuyết điều khoản vay Tính toán Lựa chọn khoản vay chấp I TỔNG QUAN KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Các điều khoản khoản vay chấp bất động sản - Dư nợ gốc: tổng số tiền bên vay nhận thời điểm tương ứng, dư nợ gốc để tính lãi vay Chỉ số điều chỉnh : loại lãi suất điều chỉnh theo thỏa thuận người vay người cho vay, thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ Một vài số điều chỉnh phổ biến như: • Lãi suất trái phiếu kho bạc thời hạn năm hay số trái phiếu kho bạc với kỳ hạn cụ thể (6 tháng,10 năm, ) • Chỉ số chi phí quỹ bình quân • Lãi suất cho vay liên ngân hàng Biên độ lãi suất: mức lãi suất cộng thêm số điều chỉnh, biên độ lãi suất thông - thường bên cho vay xác định Lãi suất tổng: thường gọi tắt lãi suất vay, khoản vay chấp bất động sản lãi suất - cố định lãi suất vay không đổi suốt thời gian vay vốn; khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh, lãi suất vay số điều chỉnh cộng biên độ điều chỉnh sử - dụng để thiết lập mức lãi suất theo thời kỳ Ngày điều chỉnh định kỳ: ngày khoản vay điều chỉnh sau khoảng thời gian Khấu trừ âm: khoản toán kỳ thấp khoản thực tế phải trả, mức chênh - lệch tính cộng vào dư nợ gốc ngày điều chỉnh Các mức trần: mức tăng tối đa cho phép tiêu như: số tiền toán tối đa, lãi - suất tối đa, tăng kỳ hạn toán tối đa, mức khấu trừ âm tối đa,…vào ngày điều chỉnh Các mức sàn: mức giảm tối đa tiêu vào ngày điều chỉnh Khả tiếp nhận: khả người mua lại tài sản chấp tiếp nhận lại - khoản vay với điều khoản không thay đổi Phí chiết khấu : loại lãi suất trả trước khoản phí người vay chấp mua - để giảm lãi suất cho khoản toán Phí phạt trả nợ trước hạn: khoản chi phí người vay phải toán thêm thực trả nợ trước hạn Hầu hết người vay có quyền lựa chọn để trả trước tiền phạt Tuy nhiên, trả trước đặc quyền quyền hiển nhiên, người cho vay có - thể tính tiền phạt khoản vay trả trước khoảng thời gian định Điều khoản hạn chế: điều khoản liên quan đế việc hạn chế quyền bên cho vay bên vay, chẳng hạn điều khoản hạn chế trả nợ trước hạn, nhiều khoản vay chấp - thương mại cấm hoàn trả cho vài năm Quyền chuyển đổi: Quyền cho phép người vay chuyển đổi từ khoản vay chấp lãi suất cố định thành khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh, ngược lại Tùy vào thoả thuận, tùy chọn chuyển đổi thực người vay sau thời gian cụ thể Người cho vay tính phí cho quyền lựa chọn Nhiều kết hợp điều khoản dùng để phân tán rủi ro người cho vay người vay Khoản vay chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh hoàn toàn loại trừ khả người cho vay nhận thiệt hại biến động lãi suất Khoảng thời gian điều chỉnh toán dài, rủi ro lãi suất người vay thấp Khi người cho vay giả định rủi ro lãi suất cao, người vay phải gánh chịu rủi ro lãi suất lớn, tùy thuộc vào chất số lựa chọn tần suất toán điều chỉnh Xác định lãi suất khoản vay chấp i=r+p+f+c Trong đó: i lãi suất vay, gọi lãi suất danh nghĩa lãi suất thị trường r lãi suất phi rủi ro, phần tỷ suất sinh lợi tối thiểu nhà đầu tư nhận thực đầu tư vào tài sản gần rủi ro Xét yếu tố tài quốc gia, Chính phủ có mức rủi ro vỡ nợ thấp nhất, r thường xác định với lãi suất tín phiếu phủ • p phần bù rủi ro bên cho vay, trình cho vay đến thu hồi, người vay gặp phải rủi ro ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn gốc lãi, bên cho vay đòi hỏi phần bù rủi ro cộng thêm để bù đắp lại rủi ro cho vay • f phần bù lạm phát kỳ vọng, khoản vay xác định tiền, chi trả tiền Khi có lạm phát, tức đồng tiền thu hồi tương lai giảm giá trị so với thời điểm cho vay, gây thiệt hại bên cho vay, bên cho vay yêu cầu phần bù lạm phát để bù đắp giá tiền tương lai • c khoản chi phí khác người vay trả thêm, như: phí lập hồ sơ, phí đăng ký chấp, phí phạt,… • • Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất 3.1 Sự ảnh hưởng Cung – Cầu vốn Cung vốn gồm cá nhân, tổ chức có nguồn vốn sẵn sàng cho vay Cầu vốn gồm cá nhân, tổ chức cần nguồn vốn để đầu tư, chi tiêu,… Lãi suất thị trường hình thành giao điểm Cung – Cầu, dó lãi suất thị trường bị chi phối Cung – Cầu vốn Khi Cung vốn thặng dự, lãi suất giảm Và ngược lại, Cầu vốn thặng dư, lãi suất tăng Trong thực tế, Chính phủ can thiệp vào thị trường vốn để điều tiết, tác động đến lãi suất 3.2 Sự ảnh hưởng thành phần xác định lãi suất Lãi suất vay xác định từ 04 thành phần gồm: r, p, f c - Các khoản chi phí phát sinh (c) người vay trả thêm để sử dụng vốn vay nên ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn thực tế người vay, làm gia tăng lãi suất thực tế i Về thành 03 thành phần r, p f: Đối với khoản vay chấp lãi suất cố định r, p f xác định thời điểm vay vốn, suốt thời gian vay dù diễn biến thị trường diễn r, p f khoản vay không thay đổi, từ lãi suất vay i không thay đổi Trong đó, khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh r, p f thay đổi, nên dẫn đến thay đổi lãi suất vay i • Thông tin để xác định r thông tin có sẵn Như nêu trên, r thường xác định lãi suất tín phiếu phủ, nhiên có hạn chế lựa chọn mức lãi suất tín phiếu phủ có kỳ hạn khác với kỳ hạn khoản vay để xác định r Do đó, việc lựa chọn sử dụng mức lãi suất tín phiếu phủ ảnh hưởng đến r, từ ảnh hưởng đến lãi suất vay i • Đối với việc xác định phần bù lạm phát kỳ vọng, f, cần dựa mức lạm phát dự kiến công bố thị trường độ tin cậy nguồn thông tin Nói cách khác, bên cho vay xác định f khác nhau, dựa mức lạm phát dự kiến công bố • Về phần bù rủi ro, p, bao gồm phần bù nhiều loại rủi ro, để trình bày rõ yếu tố ảnh hưởng đến phần bù rủi ro cần tìm hiểu loại rủi ro Xét xuất phát rủi ro khoản vay chấp chia làm 03 loại chính: Rủi ro xuất phát từ người vay, số rủi ro như:  Rủi ro vỡ nợ: rủi ro người vay thực nghĩa vụ tài cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp  Rủi ro tín nhiệm: rủi ro người vay cố ý không thực nghĩa vụ tài phi tài cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp  Rủi ro cung cấp thông tin: rủi ro người vay cung cấp thông tin sai lệch ảnh hưởng đến đánh giá khả cho vay Rủi ro xuất phát từ bên cho vay, số rủi ro như:  Rủi ro đánh giá: đánh giá để thực cho vay, bên cho vay dựa vào đánh giá định lượng định tính, đánh giá sai lệch ảnh hưởng đến định sai lầm việc cho vay, từ gây thiệt hại cho người vay cho vay  Rủi ro xác định lãi suất: rủi ro bên cho vay xác định không xác yếu tố cấu thành lãi suất cho vay, dẫn đến xác định mức lãi suất sai lệch  Rủi ro sách bên cho vay: rủi ro sách, quy định việc cho vay thay đổi ảnh hưởng đến khả cho vay Rủi ro thị trường, số rủi ro như:  Rủi ro lãi suất thị trường: rủi ro xuất phát từ việc lãi suất vay thị trường biến động tương lai gây thiệt hại tài cho người vay bên cho vay  Rủi ro pháp lý: rủi ro quy định, luật pháp liên quan đến hoạt động cho vay thay đổi ảnh hưởng đến khả thực cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp người vay bên cho vay Thông thường lãi suất định bên cho vay, bên cho vay vào mức độ rủi ro cao để xác định tổng phần bù rủi ro yêu cầu Nói chung, bên cho vay quan tâm đến khả thu hồi gốc, lãi vay, thể qua phần bù rủi ro vỡ nợ, khả biến động lãi suất thị trường gây thiệt hại bên cho vay, thể qua phần bù rủi ro lãi suất Trong trường hợp khoản vay chấp lãi suất cố định khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh, tổng phần bù rủi ro yêu cầu (p) phần bù rủi ro lãi suất cộng với phần bù rủi ro vỡ nợ Cụ thể tổng phần bù rủi ro sau: FRM: lãi suất cố định ARM: lãi suất điều chỉnh Trục ngang: Rủi ro lãi suất bên cho vay Trục đứng: Hình (A) Phần bù rủi ro lãi suất Hình (B) Phần bù rủi ro vỡ nợ Hình (C) Tổng phần bù rủi ro Hình A, đường A-B thể bên cho vay đánh giá rủi ro lãi suất cao bên cho vay đòi hỏi phần bù rủi ro cao Do đó, đường cong rủi ro lãi suất dốc lên Trong trường hợp người cho vay giả định bao gồm tất rủi ro lãi suất (tại điểm B), điều tương đương với mức rủi ro lãi suất giả định khoản vay FRM Nếu bên cho vay giả định người vay không bị ảnh hưởng rủi ro lãi suất, bên cho vay giả định rủi ro lãi suất Hình B, rủi ro lãi suất giả định bên cho vay tăng lên, tức bên cho vay gánh chịu thiệt hại nhiều hơn, người vay gánh chịu rủi ro lãi suất thấp nên khả xảy vỡ nợ giảm, phần bù rủi ro vỡ nợ người vay giảm Giả định rủi ro vỡ nợ lớn người vay điểm C, giảm dần rủi ro lãi suất bên cho vay tăng dần, mức độ rủi ro vỡ nợ không giảm xuống mức rủi ro vỡ nợ khoản vay chấp lãi suất cố định (tại điểm D) Hình C, Đường tổng rủi ro bên cho vay khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh hình thành từ việc kết hợp đường rủi ro lãi suất ARM ( đường AB hình A) đường phần bù rủi ro vỡ nợ (đường CD hình B) Tổng phần bù rủi ro khoản vay chấp ARM mà người cho vay cần có tương ứng với mức tổng rủi ro Tuy nhiên, tổng phần bù rủi ro không vượt tổng phần bù rủi ro có từ khoản vay chấp lãi suất cố định FRM (điểm E, hình C) Hình D, thể mối quan hệ tổng rủi ro tổng phần bù rủi ro theo yêu cầu người cho vay người vay khác nhau, với rủi ro lãi suất nhau, rủi ro vỡ nợ khác đối tượng vay cụ thể Do đó, tổng phần bù rủi ro người cho vay khoản vay ARM thay đổi, tùy thuộc vào mức rủi ro vỡ nợ giả định cho người vay • Đối tượng vay #1, có mức rủi ro lãi suất thể theo đường ARM (hình A) mức tổng rủi ro lãi suất thể theo đường FRM #1, kết hợp với phần bù rủi ro vỡ nợ #1, hình thành đường tổng phần bù rủi ro ARM #1, mức phần bù rủi ro cao điểm giao đường FRM #1 đường ARM#1 • Tương tự vây, đối tượng vay #2, có đường rủi ro lãi suất ARM (hình A), mức tổng rủi ro lãi suất đường FRM #2 thấp (vì đối tượng vay #2 có khả tài tốt hơn), kết hợp với phần bù rủi ro vỡ nợ thấp hơn, nên hình thành đường tổng phần bù rủi ro yêu cầu với đối tượng #2 đường ARM #2 nằm đường ARM #1 Lưu ý: Mối quan hệ xác rủi ro vỡ nợ rủi ro lãi suất chưa nghiên cứu rộng rãi Do đó, tổng hợp ví dụ cho tất trường hợp vay Tuy nhiên, khoản vay ARM thực lợi nhuận dự kiến người cho vay có từ việc thay đổi rủi ro lãi suất lớn rủi ro vỡ nợ Tương tự vậy, người vay sẵn sàng chấp nhận rủi ro lãi suất thấp phần bù rủi ro vỡ nợ ARM người vay chấp nhận Sự đánh đổi rủi ro người cho vay người vay, điều khoản vay chấp ARM cấu trúc theo nhiều cách tạo cân rủi ro lãi suất rủi ro vỡ nợ cho hai Các điều khoản bao gồm nhiều kết hợp lãi suất ban đầu, biên độ, điểm, số chọn, tần suất điều chỉnh toán, giới hạn toán,… II KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH Các điều khoản khoản vay chấp điều chỉnh suốt thời gian vay Nói cách khác, lịch trình toán nợ xác định cụ thể từ ban đầu thay đổi suốt thời gian vay vốn Chương trình bày cụ thể số khoản vay chấp bất động sản không điều chỉnh như: - Khoản vay chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ toàn phần, với khoản toán định kỳ không đổi - Khoản vay chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ phần, với khoản toán định kỳ không đổi - Khoản vay chấp bất động sản lãi suất cố định, không khấu trừ, với khoản toán định kỳ không đổi - Khoản vay chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ âm, với khoản toán định kỳ không đổi Hoạt động vay cho vay có nhiều thay đổi, biến tướng để nhằm đáp ứng nhu cầu bên Trước tìm hiểu khoản vay chấp bất động sản có điều chỉnh, cần tóm lược khoản vay chấp không điều chỉnh Khoản vay chấp lãi suất cố định (FRM) - Khoản vay chấp lãi suất cố định (FRM) khoản vay có lãi suất cố định suốt thời gian vay vốn với khoản toán định kỳ Đặc điểm: o Lãi suất cố định suốt thời gian vay o Khoản toán định kỳ o Phần bù rủi ro cao o Bất kỳ yếu tố thay đổi lãi suất cho vay không đổi, bên cho vay xác định mức phần bù rủi ro thấp thời điểm bắt đầu lãi suất cho vay thấp, biến động yếu tố, gia tăng mức độ rủi ro thời gian vay gây thiệt hại tài bên cho vay - Lợi ích: o Đối với người vay:  Chi phí sử dụng vốn vay xác định  Không gặp phải rủi ro lãi suất thị trường tăng  Có thể tính toán khoản toán định kỳ  Dễ dàng lập kế hoạch tài  Hạn chế rủi ro vỡ nợ o Đối với bên cho vay:  Có thể xác định nguồn thu nhập chắn  Tiết kiệm chi phí kiểm tra, thực điều chỉnh  Phần bù rủi ro cao  Lãi suất cho vay cao - Bất lợi: o Đối với người vay: Phải toán tiền lãi theo mức lãi suất ấn định, thiệt hại tài lãi suất thị trường giảm  Đòi hỏi người vay phải có thu nhập ổn định, đảm bảo khả toán  Lãi suất cho vay thường cao  Thường bị hạn chế điều khoản trả nợ trước hạn o Đối với bên cho vay:  Chỉ thu lãi theo lãi suất ấn định, tổn thất lãi suất thị trường tăng  Gánh chịu rủi ro lạm phát, rủi ro lãi suất Thực tế, người vay giảm rủi ro cách thực tái tài trợ khoản vay, tức tất toán trước hạn, sau vay lại với mức lãi suất thấp Nhưng ngân hàng tự tiện thu nợ trước hạn mức độ rủi ro gia tăng Do đó, ngân hàng bảo vệ điều khoản hạn chế trả nợ trước hạn áp dụng phí phạt trả nợ trước hạn  III KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH Khoản vay chấp lãi suất cố định, dư nợ điều chỉnh theo số giá (PLAM) Là khoản vay có lãi suất cố định, nhiên số dư nợ gốc điều chỉnh định kỳ dựa số giá, khoản toán định kỳ thiết lập lại tương ứng với dư nợ điều chỉnh Số dư khoản vay PLAM điều chỉnh tăng giảm theo số giá (CPI), lãi suất vay cố định Nói cách khác, khoản vay chấp PLAM tách riêng phần bù lạm phát khỏi lãi suất vay Nếu số CPI tăng mạnh  lạm phát tăng mạnh, thu nhập người vay tăng chậm ngắn hạn, gánh nặng toán tăng lên người vay khó khăn việc toán khoản vay Ngoài ra, mức giá lựa chọn để lập mục tính toán CPI thường đo sở lịch sử Ví dụ: khoản vay chấp PLAM có dư nợ ban đầu 1.000$, thời hạn vay năm, lãi suất 10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, định kỳ điều chỉnh dư nợ vào đầu năm Giả sử số giá năm tới dự kiến là: 5%, 6%, 7% Hãy lập lịch trả nợ Năm đầu tiên: CPI dự kiến năm 5%  Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 1,000$(1+5%) = 1,050$ PMT = = 33.9 ($/tháng) PLAM NĂM T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 Nợ gốc Lãi suất 1,050.0 1,024.9 999.5 974.0 948.2 922.2 896.0 869.6 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Trả nợ gốc 25.1 25.3 25.6 25.8 26.0 26.2 26.4 26.6 Khoản toán Trả lãi Tổng toán 8.8 33.9 8.5 33.9 8.3 33.9 8.1 33.9 7.9 33.9 7.7 33.9 7.5 33.9 7.2 33.9 T9 T10 T11 T12 CK 843.0 816.1 789.1 761.8 734.2 10% 10% 10% 10% 26.9 27.1 27.3 27.5 7.0 6.8 6.6 6.3 33.9 33.9 33.9 33.9 Năm thứ 2: CPI dự kiến năm thứ 6%  Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 734.2 $ (1+6%) = 778.3 $ PMT = = 35.9 ($/tháng) PLAM NĂM T13 T14 T15 T16 T17 T18 T19 T20 T21 T22 T23 T24 CK Nợ gốc Lãi suất 778.3 748.8 719.2 689.3 659.1 628.7 598.0 567.1 535.9 504.4 472.7 440.7 408.5 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Trả nợ gốc 29.4 29.7 29.9 30.2 30.4 30.7 30.9 31.2 31.4 31.7 32.0 32.2 Khoản toán Trả lãi Tổng toán 6.5 35.9 6.2 35.9 6.0 35.9 5.7 35.9 5.5 35.9 5.2 35.9 5.0 35.9 4.7 35.9 4.5 35.9 4.2 35.9 3.9 35.9 3.7 35.9 Năm thứ 3: CPI dự kiến năm thứ 7%  Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 408.5 $ (1+7%) = 437.1 $ PMT = = 38.4 ($/tháng) PLAM NĂM T25 T26 T27 T28 T29 T30 T31 T32 T33 T34 T35 T36 CK Nợ gốc Lãi suất 437.1 402.3 367.2 331.9 296.2 260.2 224.0 187.4 150.6 113.4 75.9 38.1 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Trả nợ gốc 34.8 35.1 35.4 35.7 36.0 36.3 36.6 36.9 37.2 37.5 37.8 38.1 Khoản toán Trả lãi Tổng toán 3.6 38.4 3.4 38.4 3.1 38.4 2.8 38.4 2.5 38.4 2.2 38.4 1.9 38.4 1.6 38.4 1.3 38.4 0.9 38.4 0.6 38.4 0.3 38.4 10 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 T13 T14 T15 T16 T17 T18 T19 T20 T21 T22 T23 T24 951.9 927.6 903.1 878.3 853.4 828.2 802.9 777.3 751.5 725.5 699.3 672.8 646.2 619.3 592.2 564.8 537.3 509.5 481.5 453.2 424.7 396.0 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 24.3 24.5 24.7 24.9 25.2 25.4 25.6 25.8 26.0 26.2 26.4 26.7 26.9 27.1 27.3 27.6 27.8 28.0 28.3 28.5 28.7 396.0 7.9 7.7 7.5 7.3 7.1 6.9 6.7 6.5 6.3 6.0 5.8 5.6 5.4 5.2 4.9 4.7 4.5 4.2 4.0 3.8 3.5 3.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 399.3 Vào cuối năm thứ 2, người vay phải toán toàn số dư nợ gốc lại - - - Đặc điểm: o Lãi suất cố định suốt thời gian vay o Khoản toán định kỳ thấp, không đổi khoảng thời gian o Phần bù rủi ro lãi suất cao Lợi ích: o Đối với người vay:  Chi phí sử dụng vốn vay xác định suốt thời gian vay  Có thể tính toán khoản toán định kỳ  Hạn chế rủi ro lãi suất o Đối với bên cho vay:  Có thể xác định nguồn thu nhập chắn  Rủi ro thu hồi vốn cho vay thấp  Hạn chế rủi ro lạm phát Bất lợi: o Đối với người vay:  Gánh nặng phải toán số dư nợ gốc lại vào thời điểm  Đòi hỏi người vay phải có thu nhập thực ổn định o Đối với bên cho vay:  Chỉ thu lãi theo lãi suất ấn định  Gánh chịu rủi ro lãi suất 12 Khoản vay chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM) 3.1 Khái niệm khoản vay chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM) Khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh khoản vay có mức lãi suất thay đổi định kỳ, theo lãi suất thị trường vào ngày điều chỉnh Thông thường lãi suất điều chỉnh gồm hai phần: số lãi suất điều chỉnh biên độ lãi suất Đối với người vay vốn việc áp dụng lãi suất cố định an toàn lãi suất thị trường tăng cao, nhiên phần bù rủi ro áp dụng lãi suất cố định cao thực tế người vay kỳ vọng lãi suất tương lai giảm, phát sinh nhu cầu áp dụng lãi suất điều chỉnh theo lãi suất thị trường để phần bù rủi ro thấp, người vay có lợi lãi suất thị trường giảm Đối với bên cho vay, áp dụng lãi suất điều chỉnh chia sẻ rủi ro lãi suất với người vay, bên cho vay tránh rủi ro ước tính mức lãi suất phi rủi ro phần bù rủi cho toàn thời gian vay Hơn nữa, khoản vay chấp ARM cung cấp điều chỉnh kịp thời người cho vay, phản ánh kỳ vọng thị trường vào thành phần lãi suất ngày điều chỉnh 3.2 Các khoản vay chấp ARM 3.2.1 Khoản vay chấp ARM 3/1, 5/1, 7/1 - - Đặc điểm: o Kết hợp khoản vay chấp lãi suất cố định khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh o Trong thời gian đầu áp dụng lãi suất cố định Sau áp dụng lãi suất điều chỉnh định kỳ o Trong khoảng thời gian 3, năm đầu áp dụng theo FRM, sau lãi suất thiết lập lại trở thành khoản vay chấp ARM Ví dụ như, khoản vay chấp ARM 3/1 nghĩa khoản vay FRM với lãi suất cố định năm đầu, sau năm, số dư nợ gốc lại trở thành khoản vay ARM với lãi suất điều chỉnh, xác lập dựa vào số biên độ Tại Việt Nam, ngân hàng thường có gói ưu đãi lãi suất vay mua nhà, nợ gốc trả định kỳ hàng tháng, lãi suất cố định năm đầu, sau năm áp dụng lãi suất điều chỉnh Lợi ích: o Đối với người vay:  Chi phí sử dụng vốn vay xác định khoảng thời gian đầu  Có thể tính toán khoản toán khoảng thời gian đầu  Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát thời gian đầu  Sau thời gian ưu đãi, có lợi lãi suất thị trường giảm o Đối với bên cho vay:  Có thể xác định nguồn thu nhập chắn thời gian đầu  Có thể đạt khoản lợi thời gian đầu lãi suất thị trường giảm 13   - Sau thời gian đầu, lợi nhuận tối thiểu đảm bảo Sau thời gian đầu, chủ động điều chỉnh lãi suất, hạn chế rủi ro lãi suất Bất lợi: Đối với người vay:  Trong thời gian đầu phải toán tiền lãi theo mức lãi suất ấn định, tổn thất lãi suất thị trường giảm  Sau thời gian đầu, gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát  Đòi hỏi người vay phải có thu nhập tương đối tốt, chấp nhận rủi ro  Lãi suất thời gian đầu thường cao bị hạn chế điều khoản trả nợ trước hạn o Đối với bên cho vay:  Gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát thời gian đầu  Sau thời gian đầu, tốn chi phí thông báo, thực điều chỉnh lãi suất o 3.2.2 Khoản vay chấp ARM thời gian đầu trả lãi - Đặc điểm: o Lãi suất điều chỉnh định kỳ o Trong thời gian đầu toán lãi Sau chi trả nợ gốc lãi bình thường Tại Việt Nam, trường hợp gọi ân hạn nợ gốc, chẳng hạn khoản vay chấp ARM có thời hạn năm, thời gian ân hạn năm, năm người vay trả lãi, tiền lãi tính dư nợ thực tế, kết thúc năm đầu người vay trả gốc định kỳ chia hàng tháng cho khoảng thời gian lại, tức - - năm, chi trả theo kế hoạch thỏa thuận Lợi ích: o Đối với người vay:  Trong thời gian đầu chi trả nợ gốc nên khoản toán thấp  Có lợi lãi suất thị trường giảm o Đối với bên cho vay:  Tiền lãi thu thời gian đầu cao  Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát  Được chủ động điều chỉnh lãi suất Bất lợi: o Đối với người vay:  Rủi ro toán cao bắt đầu trả nợ gốc  Gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát  Đòi hỏi người vay phải có thu nhập tương đối tốt, sẵn sàng chấp nhận rủi ro  Thường bị hạn chế điều khoản trả nợ trước hạn o Đối với bên cho vay:  Rủi ro khả thu hồi nợ gốc cao  Tốn chi phí thông báo, thực điều chỉnh lãi suất 14 3.2.3 Khoản vay chấp AMR lãi suất ưu đãi - Đặc điểm: o Lãi suất ưu đãi ban đầu thấp số thị trường hành cộng biên độ (lãi suất thực tế) o Chỉ áp dụng lãi suất ưu đãi khoảng thời gian Sau thời gian ưu đãi lãi suất tính áp dụng điều chỉnh thông thường o Trong trường hợp kết thúc thời gian ưu đã, khoản tiền chênh lệch áp dụng lãi suất ưu đãi so với lãi suất thực tế cộng vào số dư nợ gốc gọi “khấu trừ âm” o Khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất “bật tăng” với việc lãi suất đột ngột tăng mạnh ảnh hưởng xấu đến khả toán người vay, thường gọi “cú sốc toán” - Lợi ích: Đối với người vay:  Lãi vay thời gian đầu thấp  Có lợi lãi suất thị trường giảm o Đối với bên cho vay:  Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát  Được chủ động điều chỉnh lãi suất sau thời gian ưu đãi  Tăng sức cạnh tranh Bất lợi: o Đối với người vay:  Rủi ro toán cao hết thời gian ưu đãi  Gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát  Đòi hỏi người vay phải có thu nhập tốt, sẵn sàng chấp nhận rủi ro  Thường bị hạn chế điều khoản trả nợ trước hạn  Ưu đãi ảo trường hợp khấu trừ âm o Đối với bên cho vay:  Tiền lãi thu thời gian đầu thấp  Tốn chi phí thông báo, thực điều chỉnh lãi suất o - 15 Tổng quát (1) Thời gian đầu, lợi nhuận kỳ vọng từ khoản vay ARM thường lợi nhuận kỳ vọng khoản vay FRM, phạm vi lợi nhuận người cho vay có thay đổi rủi ro lãi suất lớn rủi ro vỡ nợ người vay Nếu không, người vay người cho vay luôn lựa chọn FRM Lợi nhuận kỳ vọng khoản vay ARM thấp tương ứng với mức lãi suất ban đầu khoản vay ARM thường thấp mức lãi suất khoản (2) vay FRM Nói chung, người vay khoản vay chấp ARM gắn với số ngắn hạn thường có rủi ro so với khoản vay chấp ARM gắn với số dài hạn, lãi suất ngắn hạn thường có nhiều biến động hơn, rủi ro so với lãi suất dài hạn Do đó, người vay ưa thích rủi ro mong muốn lãi suất điều chỉnh gắn với số dài hạn chấp nhận chi trả nhiều (phần bù rủi ro cao lợi nhuận kỳ vọng người cho vay cao hơn) Những người vay không ưu thích rủi ro thích số ngắn hạn kỳ vọng phải trả cho rủi ro lãi suất tăng thêm Những người vay vốn không thích rủi ro lãi suất chọn khoản chấp lãi suất cố định trả phần bù rủi (3) ro cao cho người cho vay Khoản vay ARM với khoảng thời gian định kỳ điều chỉnh toán ngắn thường có rủi ro cho người vay áp dụng số ngắn hạn thời gian định kỳ điều chỉnh không trùng khớp với khoảng thời gian số áp dụng Ví dụ như, định kỳ (4) điều chỉnh tháng/lần, số áp dụng lãi suất huy động tháng Khi có giới hạn tối đa mức điều chỉnh lãi suất, rủi ro lãi suất người vay thấp Do đó, lợi nhuận kỳ vọng bên cho vay cao mức giới hạn Lợi nhuận dự kiến thay đổi theo tầm ảnh hưởng mức giới hạn Khi mức sàn sử dụng, rủi ro người vay lớn giới hạn mức giảm lãi suất Những người vay thích chắn toán lãi suất chọn FRM, (5) điều mang lại lợi tức cao cho người cho vay Khi có khấu trừ âm giới hạn toán việc thay đổi lãi suất không làm giảm đáng kể rủi ro lãi suất cho người vay lợi nhuận kỳ vọng người cho vay khoản lãi dôi hoãn lại trở thành phần khoản vay Bất kỳ khoản khấu trừ theo giá trị âm tích lũy lãi suất hỗn hợp cuối phải người vay toán IV SO SÁNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN FRM VÀ ARM 16 Như nội dung trình bày, điều khoản xác định thời điểm bên vay bên cho vay thỏa thuận hợp đồng ký kết có hiệu lực ảnh hưởng đến khoản vay, phân tích điều khoản để làm rõ ý nghĩa này: So sánh giả thuyết điều khoản vay Ví dụ, khoản vay chấp đầu tư bất động sản số tiền 60.000$, kỳ hạn 30 năm, định kỳ ghép lãi hàng tháng Có 04 lựa chọn với điều khoản vay sau: Nội dung ARM ARM ARM FRM (a) Chỉ số lãi suất năm 8% 9% 11% 14% (b) Biên độ 2% 2% 2% - (c) Định kỳ điều chỉnh năm năm năm - (d) Trần toán lãi phát sinh Không 7.5% - - (e) Trần tăng lãi suất Không Không - - Có 2%/nă m - (f) Khấu trừ âm • - Nợ gốc toán định kỳ hàng tháng khoản vay ARM tính dư nợ đầu kỳ chia thời hạn vay lại, số lãi suất theo lãi suất cho vay thị • trường liên ngân hàng Khoản vay FRM có khoản toán định kỳ hàng tháng nhau, khấu trừ • hoàn toàn Lãi phát sinh tính dựa số dư nợ thực tế Yêu cầu: a Tính lịch trả nợ dự kiến năm so sánh khoản vay nêu b Giả định lãi suất thị trường liên ngân hàng năm thứ hai giảm 3%, tính lịch trả nợ dự kiến năm thứ hai so sánh khoản vay nêu c Giả định lãi suất thị trường liên ngân hàng năm thứ hai tăng 3%, tính lịch trả nợ dự kiến năm thứ hai so sánh khoản vay nêu Nhận xét: Chỉ số lãi suất: ARM ARM ARM FRM: 17 - Khoản vay FRM có lãi suất cố định suốt thời gian vay, nội dung trình bày, lãi suất FRM bao gồm tất rủi ro mức cao nhất, nên lãi suất thời gian đầu đối - - - với khoản vay FRM cao Khoản vay ARM có lãi suất cao ARM ARM 1, khoản vay ARM có điều khoản trần lãi suất, dù lãi suất thị trường có tăng cao lãi suất khoản vay tăng tối đa 2%/năm, điều làm giảm rủi ro lãi suất người vay, lãi suất thị trường tăng mạnh chuyển rủi ro sang bên cho vay Do đó, đòi hỏi lãi suất ban đầu cao đề bù đắp rủi ro bên cho vay Khoản vay ARM có lãi suất cao ARM 1, khoản vay ARM có điều khoản trần toán, khấu trừ âm, trường hợp lãi suất tăng cao người vay toán định kỳ tối đa mức trần toán tương ứng lãi suất 7,5%, phần dư lại khấu trừ âm vào nợ gốc, giảm gánh nặng toán định kỳ cho người vay, bên cho vay không thu đủ khoản lãi phát sinh, phải tạm hoãn thu, nợ gốc gia tăng đồng nghĩa với mức rủi ro tính tài sản tăng Do đó, đòi hỏi lãi suất ban đầu cao Khoản vay ARM có lãi suất ban đầu thấp nhất, điều khoản ưu đãi Tính toán Nợ gốc toán định kỳ hàng tháng khoản vay ARM = 60.000/360 = 166,7 Khoản toán định kỳ hàng tháng khoản vay FRM, PMT = = 710,9 a) Năm Kỳ T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T1 T11 T1 TC CK Nợ gốc 60,000.0 59,833.3 59,666.7 59,500.0 59,333.3 59,166.7 59,000.0 58,833.3 58,666.7 58,500.0 Chỉ số 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 58,333.3 58,166.7 8% 8% KHOẢN VAY ARM Lãi suất Khoản toán Biên Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi độ suất gốc sinh 2% 10% 166.7 500.0 500.0 2% 10% 166.7 498.6 498.6 2% 10% 166.7 497.2 497.2 2% 10% 166.7 495.8 495.8 2% 10% 166.7 494.4 494.4 2% 10% 166.7 493.1 493.1 2% 10% 166.7 491.7 491.7 2% 10% 166.7 490.3 490.3 2% 10% 166.7 488.9 488.9 2% 10% 166.7 487.5 487.5 2% 2% 10% 10% Tổng trả Lãi lại 666.67 665.28 663.89 662.50 661.11 659.72 658.33 656.94 655.56 654.17 166.7 166.7 486.1 484.7 486.1 484.7 652.78 651.39 2,000 5,908.3 5,908.3 7,908.3 58,000 KHOẢN VAY ARM 18 Kỳ T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK Nợ gốc 60,000.0 59,833.3 59,666.7 59,500.0 59,333.3 59,166.7 59,000.0 58,833.3 58,666.7 58,500.0 58,333.3 58,166.7 Chỉ số 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% Lãi suất Biên độ 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Lãi suất 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% Trả nợ gốc 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 2,000 Khoản toán Lãi phát Trả lãi sinh (7.5%) 550.0 375.00 548.5 373.96 546.9 372.92 545.4 371.88 543.9 370.83 542.4 369.79 540.8 368.75 539.3 367.71 537.8 366.67 536.3 365.63 534.7 364.58 533.2 363.54 6,499.2 4,431.3 Tổng trả 541.7 540.6 539.6 538.5 537.5 536.5 535.4 534.4 533.3 532.3 531.3 530.2 6,431.3 Lãi lại 175.0 174.5 174.0 173.5 173.1 172.6 172.1 171.6 171.1 170.6 170.1 169.7 2,067.9 58,000 Dư nợ gốc điều chỉnh = 58,000 + 2,067.9 = 60,067.92 Kỳ T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK Kỳ Nợ gốc 60,000.0 59,833.3 59,666.7 59,500.0 59,333.3 59,166.7 59,000.0 58,833.3 58,666.7 58,500.0 58,333.3 58,166.7 Chỉ số 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% KHOẢN VAY ARM Lãi suất Khoản toán Biên Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi độ suất gốc sinh 166.7 2% 13% 650.0 650.0 166.7 2% 13% 648.2 648.2 166.7 2% 13% 646.4 646.4 166.7 2% 13% 644.6 644.6 166.7 2% 13% 642.8 642.8 166.7 2% 13% 641.0 641.0 166.7 2% 13% 639.2 639.2 166.7 2% 13% 637.4 637.4 166.7 2% 13% 635.6 635.6 166.7 2% 13% 633.8 633.8 166.7 2% 13% 631.9 631.9 166.7 2% 13% 630.1 630.1 2,000 7,680.0 7,680.0 Tổng trả 816.7 814.9 813.1 811.3 809.4 807.6 805.8 804.0 802.2 800.4 798.6 796.8 9,680.8 Lãi lại - 58,000 Nợ gốc Chỉ số KHOẢN VAY FRM Lãi suất Khoản toán Biên Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi độ suất gốc sinh Tổng trả Lãi lại 19 T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK 60,000.0 59,989.1 59,978.0 59,966.8 59,955.5 59,944.1 59,932.5 59,920.8 59,909.0 59,897.0 59,884.9 59,872.6 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 10.9 11.1 11.2 11.3 11.4 11.6 11.7 11.8 12.0 12.1 12.3 12.4 139.8 700.0 699.9 699.7 699.6 699.5 699.3 699.2 699.1 698.9 698.8 698.7 698.5 8,391.3 700.0 699.9 699.7 699.6 699.5 699.3 699.2 699.1 698.9 698.8 698.7 698.5 8,391.3 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 8,531.1 - 59,860.2 So sánh: • Dư nợ đầu kỳ: ARM ARM ARM FRM • Chi trả nợ gốc: FRM ARM = ARM = ARM • Lãi vay phát sinh: ARM ARM ARM FRM • Chi trả lãi vay: ARM ARM ARM FRM • Tổng toán năm 1: ARM ARM FRM ARM 20 b) Giả sử lãi suất thị trường liên ngân hàng năm thứ giảm 3%, ngân hàng điều chỉnh số giảm tương ứng 3% Kỳ Nợ gốc Chỉ số T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T2 T2 T2 T2 T2 TC CK Kỳ T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 KHOẢN VAY ARM Lãi suất Khoản toán Biên Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi độ suất gốc sinh 166.7 2% 7% 338.3 338.3 58,000.0 5% 57,833.3 5% 2% 7% 57,666.7 5% 2% 7% 57,500.0 5% 2% 7% 57,333.3 5% 2% 7% 57,166.7 5% 2% 7% 57,000.0 5% 2% 7% 56,833.3 5% 2% 7% 56,666.7 5% 2% 7% 56,500.0 5% 2% 7% 56,333.3 5% 2% 7% 56,166.7 5% 2% 7% 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 2,000 Tổng trả Lãi lại 505.00 337.4 337.4 504.03 336.4 336.4 503.06 335.4 335.4 502.08 334.4 334.4 501.11 333.5 333.5 500.14 332.5 332.5 499.17 331.5 331.5 498.19 330.6 330.6 497.22 329.6 329.6 496.25 328.6 328.6 495.28 327.6 327.6 494.31 3,995.8 3,995.8 5,995.8 56,000.0 Nợ gốc 60,067.9 59,895.3 59,722.7 59,550.1 59,377.5 59,204.9 59,032.3 Chỉ số 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% KHOẢN VAY ARM Lãi suất Khoản toán Biên Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi độ suất gốc sinh (7.5%) 2% 8% 172.6 400.5 375.42 2% 8% 172.6 399.3 374.35 2% 8% 172.6 398.2 373.27 2% 8% 172.6 397.0 372.19 2% 8% 172.6 395.8 371.11 2% 8% 172.6 394.7 370.03 2% 8% 172.6 393.5 368.95 Tổng trả 548.0 547.0 545.9 544.8 543.7 542.6 541.6 Lãi lại 25.0 25.0 24.9 24.8 24.7 24.7 24.6 21 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK 58,859.7 58,687.0 58,514.4 58,341.8 58,169.2 6% 6% 6% 6% 6% 2% 2% 2% 2% 2% 8% 8% 8% 8% 8% 172.6 172.6 172.6 172.6 172.6 2,071.3 392.4 391.2 390.1 388.9 387.8 4,729.5 367.87 366.79 365.72 364.64 363.56 4,433.9 540.5 539.4 538.3 537.2 536.2 6,505.2 24.5 24.5 24.4 24.3 24.2 295.6 Tổng trả Lãi lại - 57,996.6 Dư nợ gốc điều chỉnh = 57,996.6 + 295.8 = 58,292.20 Kỳ T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK Kỳ Nợ gốc 58,000.0 57,833.3 57,666.7 57,500.0 57,333.3 57,166.7 57,000.0 56,833.3 56,666.7 56,500.0 56,333.3 56,166.7 Chỉ số 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% KHOẢN VAY ARM Khoản toán Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi suất gốc sinh 166.7 10% 483.3 483.3 166.7 10% 481.9 481.9 166.7 10% 480.6 480.6 166.7 10% 479.2 479.2 166.7 10% 477.8 477.8 166.7 10% 476.4 476.4 166.7 10% 475.0 475.0 166.7 10% 473.6 473.6 166.7 10% 472.2 472.2 166.7 10% 470.8 470.8 166.7 10% 469.4 469.4 166.7 10% 468.1 468.1 2,000 5,708.3 5,708.3 650.0 648.6 647.2 645.8 644.4 643.1 641.7 640.3 638.9 637.5 636.1 634.7 7,708.3 56,000.0 Nợ gốc Chỉ số T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK Lãi suất Biên độ 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 59,860.2 59,847.6 59,834.9 59,822.1 59,809.1 59,795.9 59,782.6 59,769.2 59,755.5 59,741.8 59,727.8 59,713.7 KHOẢN VAY FRM Lãi suất Khoản toán Biên Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi độ suất gốc sinh 14% 12.6 698.4 698.4 14% 12.7 698.2 698.2 14% 12.8 698.1 698.1 14% 13.0 697.9 697.9 14% 13.2 697.8 697.8 14% 13.3 697.6 697.6 14% 13.5 697.5 697.5 14% 13.6 697.3 697.3 14% 13.8 697.1 697.1 14% 13.9 697.0 697.0 14% 14.1 696.8 696.8 14% 14.3 696.7 696.7 160.7 8,370.4 8,370.4 Tổng trả 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 8,531.1 Lãi lại - 59,699.5 22 So sánh: • Dư nợ đầu kỳ: ARM ARM FRM ARM • Chi trả nợ gốc: FRM ARM1 = ARM ARM • Lãi vay phát sinh: ARM ARM ARM FRM • Chi trả lãi vay: ARM ARM ARM FRM • Tổng toán năm 2: ARM ARM ARM FRM c) Giả sử lãi suất thị trường liên ngân hàng năm thứ tăng 3%, ngân hàng điều chỉnh số tăng tương ứng 3% Kỳ T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T2 T2 T2 T2 T2 TC CK Kỳ T1 58,000.0 KHOẢN VAY ARM Lãi suất Khoản toán Chỉ Biên Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi số độ suất gốc sinh 166.7 11% 2% 13% 628.3 628.3 57,833.3 11% 2% 13% 57,666.7 11% 2% 13% 57,500.0 11% 2% 13% 57,333.3 11% 2% 13% 57,166.7 11% 2% 13% 57,000.0 11% 2% 13% 56,833.3 11% 2% 13% 56,666.7 11% 2% 13% 56,500.0 11% 2% 13% 56,333.3 11% 2% 13% 56,166.7 11% 2% 13% Nợ gốc 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 2,000 Tổng trả Lãi lại 795.00 626.5 626.5 793.19 624.7 624.7 791.39 622.9 622.9 789.58 621.1 621.1 787.78 619.3 619.3 785.97 617.5 617.5 784.17 615.7 615.7 782.36 613.9 613.9 780.56 612.1 612.1 778.75 610.3 610.3 776.94 608.5 608.5 775.14 7,420.8 7,420.8 9,420.8 56,000.0 Nợ gốc 60,067.9 KHOẢN VAY ARM Lãi suất Khoản toán Chỉ Biên Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi số độ suất gốc sinh (7.5%) 12% 2% 14% 172.6 700.8 375.42 Tổng trả 548.0 Lãi lại 325.4 23 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK 59,895.3 59,722.7 59,550.1 59,377.5 59,204.9 59,032.3 58,859.7 58,687.0 58,514.4 58,341.8 58,169.2 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 172.6 172.6 172.6 172.6 172.6 172.6 172.6 172.6 172.6 172.6 172.6 2,071.3 698.8 696.8 694.8 692.7 690.7 688.7 686.7 684.7 682.7 680.7 678.6 8,276.6 374.35 373.27 372.19 371.11 370.03 368.95 367.87 366.79 365.72 364.64 363.56 4,433.9 547.0 545.9 544.8 543.7 542.6 541.6 540.5 539.4 538.3 537.2 536.2 6,505.2 324.4 323.5 322.6 321.6 320.7 319.8 318.8 317.9 317.0 316.0 315.1 3,842.7 57,996.6 Dư nợ gốc điều chỉnh = 57,996.6 + 3,842.7 = 61,839.32 Kỳ Nợ gốc T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK 58,000.0 57,833.3 57,666.7 57,500.0 57,333.3 57,166.7 57,000.0 56,833.3 56,666.7 56,500.0 56,333.3 56,166.7 Kỳ Nợ gốc T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 Biên độ KHOẢN VAY ARM Khoản toán Trả nợ Lãi phát Trả lãi Lãi gốc sinh suất 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% Lãi suất Chỉ số (+2% ) 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 166.7 2,000 725.0 722.9 720.8 718.8 716.7 714.6 712.5 710.4 708.3 706.3 704.2 702.1 8,562.5 725.0 722.9 720.8 718.8 716.7 714.6 712.5 710.4 708.3 706.3 704.2 702.1 8,562.5 Tổng trả Lãi lại 891.7 889.6 887.5 885.4 883.3 881.3 879.2 877.1 875.0 872.9 870.8 868.8 10,562.5 - Tổng trả Lãi lại - 56,000.0 59,860.2 59,847.6 59,834.9 59,822.1 59,809.1 59,795.9 59,782.6 Lãi suất Chỉ số Biên độ KHOẢN VAY FRM Khoản toán Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi suất gốc sinh 14% 12.6 698.4 698.4 14% 12.7 698.2 698.2 14% 12.8 698.1 698.1 14% 13.0 697.9 697.9 14% 13.2 697.8 697.8 14% 13.3 697.6 697.6 14% 13.5 697.5 697.5 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 24 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK 14% 14% 14% 14% 14% 59,769.2 59,755.5 59,741.8 59,727.8 59,713.7 13.6 13.8 13.9 14.1 14.3 160.7 697.3 697.1 697.0 696.8 696.7 8,370.4 697.3 697.1 697.0 696.8 696.7 8,370.4 710.9 710.9 710.9 710.9 710.9 8,531.1 - 59,699.5 So sánh: • Dư nợ đầu kỳ: ARM ARM FRM ARM • Chi trả nợ gốc: FRM ARM = ARM ARM • Lãi vay phát sinh: ARM ARM FRM ARM • Chi trả lãi vay: ARM ARM FRM ARM • Tổng toán năm 2: ARM FRM ARM ARM 3 Lựa chọn khoản vay chấp Trước hết cần so sánh tổng quát lãi suất khoản vay chấp lãi suất cố định (FRM) khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh (ARM): Chỉ tiêu Thời điểm xác định lãi suất FRM Xác định lần thời điểm phát sinh khoản vay Lãi suất ban đầu trì suốt thời gian vay ARM Xác định nhiều lần thời điểm điều chỉnh Duy trì lãi suất Lãi suất trì khoảng thời gian điều chỉnh định kỳ Biến động lãi suất Không biến động Có thể tăng giảm Lợi ích cho người vay Khi lãi suất thị trường cao Khi lãi suất thị trường thấp lãi suất vay lãi suất vay FRM Thiệt hại cho người vay Khi lãi suất thị trường thấp Khi lãi suất thị trường cao lãi suất vay lãi suất vay FRM Mức độ rủi ro lãi suất Thấp Cao Mức độ rủi ro vỡ nợ Thấp Cao Khoản toán định kỳ Có thể xác định trước Chỉ xác định khoảng thời gian Lập kế hoạch tài Chắc chắn Không chắn Mức độ ưa thích rủi ro Không ưa thích rủi ro Ưa thích rủi ro người vay Với nội dung trình bày, người vay vào nhiều yếu tố để lựa chọn khoản vay chấp lãi suất cố định khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh, tùy theo tình hình, nhu cầu người vay, số đề xuất lựa chọn sau: - Căn theo thu nhập 25 • • - - - Thu nhập ổn định: khoản vay FRM Thu bất thường: khoản vay ARM Căn theo mức độ ưa thích rủi ro • Không ưa thích rủi ro: khoản vay FRM • Ưa thích rủi ro: khoản vay ARM Căn theo mục đích • Sử dụng bất động sản dài hạn: khoảng vay FRM • Đầu tư ngắn hạn, nhằm hưởng lợi từ bán bất động sản: khoản vay ARM Căn theo kỳ vọng lãi suất • Kỳ vọng lãi suất giảm: khoản vay ARM • Kỳ vọng lãi suất tăng: khoản vay FRM Người vay kết hợp để lựa chọn khoản vay phù hợp với nhu cầu khả chi trả 26 ... ĐIỀU CHỈNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH Khoản vay chấp bất động sản, dư nợ điều chỉnh theo số giá (PLAM) Khoản vay chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM) Khoản vay chấp bất. .. BẤT ĐỘNG SẢN Các điều khoản khoản vay chấp bất động sản Xác định lãi suất khoản vay chấp bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất khoản vay chấp bất động sản KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN... lãi suất 12 Khoản vay chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM) 3.1 Khái niệm khoản vay chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM) Khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh khoản vay có mức lãi