Bài soạn thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh

Từ khoản vay thế chấp bấtđộng sản cơ bản với lãi suất cố định, khoản thanh toán định kỳ không đổi, các khoản vay dầnthay đổi các điều khoản có thể thực hiện điều chỉnh định kỳ, như: điều

BÀI SOẠN THUYẾT TRÌNH MÔN: ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT

ĐỘNG SẢN KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

CÓ ĐIỀU CHỈNHNHÓM THỰC HIỆN:

Khi thực hiện vay vốn đầu tư bất động sản, lãi suất là chí phí sử dụng nợ người vay phải chi trả.Ngoài ra, lãi suất cũng chính là tỷ suất sinh lợi của người cho vay Từ khoản vay thế chấp bấtđộng sản cơ bản với lãi suất cố định, khoản thanh toán định kỳ không đổi, các khoản vay dầnthay đổi các điều khoản có thể thực hiện điều chỉnh định kỳ, như: điều chỉnh dư nợ gốc, điềuchỉnh lãi suất, điều chỉnh khoản thanh toán, điều chỉnh thời hạn,…

Chương 4 đã trình bày cụ thể về khoản vay thế chấp lãi suất cố định với khoản thanh toán định

kỳ bằng nhau, trong thực tế, những khoản vay thế chấp đầu tư bất động sản có thời gian vay dàiđồng nghĩa với rủi ro sẽ cao đối với người cho vay, do đó người cho vay sẽ có xu hướng yêu cầulãi suất cao hơn để bù đắp rủi ro, tuy nhiên khi xác định lãi suất cố định cao thì người vay có thể

I TỔNG QUAN KHOẢN VAY THÊ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

1 Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp bất động sản

2 Xác định lãi suất trong khoản vay thế chấp bất động sản

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất trong khoản vay thế chấp bất động sản

II KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH

III KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Khoản vay thế chấp bất động sản, dư nợ điều chỉnh theo chỉ số giá (PLAM)

2 Khoản vay thế chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM)

3 Khoản vay thế chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM)

IV SO SÁNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP FRM VÀ ARM

1 So sánh các giả thuyết điều khoản vay

2 Tính toán cơ bản

3 Lựa chọn khoản vay thế chấp

I TỔNG QUAN KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

1 Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp bất động sản

- Dư nợ gốc: là tổng số tiền bên vay nhận được tại từng thời điểm tương ứng, dư nợ gốc là căn

cứ để tính lãi vay

- Chỉ số điều chỉnh : một loại lãi suất sẽ được điều chỉnh theo thỏa thuận giữa người vay và

người cho vay, căn cứ thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ Một vài chỉ sốđiều chỉnh phổ biến như:

 Lãi suất trên trái phiếu kho bạc thời hạn một năm hay chỉ số trái phiếu kho bạc với kỳ hạn

cụ thể (6 tháng,10 năm, )

 Chỉ số chi phí quỹ bình quân

 Lãi suất cho vay liên ngân hàng

- Biên độ lãi suất: mức lãi suất cộng thêm ngoài chỉ số điều chỉnh, biên độ lãi suất thông

thường được bên cho vay xác định

- Lãi suất tổng: thường gọi tắt là lãi suất vay, đối với khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất

cố định thì lãi suất vay không đổi trong suốt thời gian vay vốn; còn đối với khoản vay thếchấp lãi suất điều chỉnh, lãi suất vay bằng chỉ số điều chỉnh cộng biên độ điều chỉnh được sửdụng để thiết lập mức lãi suất mới theo từng thời kỳ

- Ngày điều chỉnh định kỳ: là ngày khoản vay sẽ được điều chỉnh sau một khoảng thời gian

- Khấu trừ âm: khi khoản thanh toán trong kỳ thấp hơn khoản thực tế phải trả, mức chênh

lệch sẽ được tính cộng vào dư nợ gốc tại ngày điều chỉnh

- Các mức trần: mức tăng tối đa cho phép trong các chỉ tiêu như: số tiền thanh toán tối đa, lãi

suất tối đa, tăng kỳ hạn thanh toán tối đa, và mức khấu trừ âm tối đa,…vào ngày điều chỉnh

- Các mức sàn: mức giảm tối đa trong các chỉ tiêu vào ngày điều chỉnh

- Khả năng tiếp nhận: khả năng người mua lại tài sản đang được thế chấp sẽ tiếp nhận lại

khoản vay với các điều khoản không thay đổi

- Phí chiết khấu : là một loại lãi suất trả trước hoặc khoản phí người vay thế chấp có thể mua

để giảm lãi suất cho các khoản thanh toán tiếp theo

- Phí phạt trả nợ trước hạn: khoản chi phí người vay phải thanh toán thêm khi thực hiện trả

nợ trước hạn Hầu hết người vay có quyền lựa chọn để trả trước không có tiền phạt Tuynhiên, vì sự trả trước là đặc quyền và không phải quyền hiển nhiên, do đó người cho vay cóthể tính tiền phạt nếu khoản vay được trả trước trong một khoảng thời gian nhất định

- Điều khoản hạn chế: điều khoản liên quan đế việc hạn chế quyền của bên cho vay hoặc bên

vay, chẳng hạn như điều khoản hạn chế trả nợ trước hạn, nhiều khoản vay có thế chấpthương mại cấm hoàn trả cho một vài năm nào đó

- Quyền chuyển đổi: Quyền cho phép người vay chuyển đổi từ khoản vay thế chấp lãi suất cố

định thành khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, hoặc ngược lại Tùy vào thoả thuận, tùychọn chuyển đổi này có thể thực hiện bởi người đi vay hoặc sau một thời gian cụ thể nào đó.Người cho vay cũng có thể tính phí cho quyền lựa chọn này

Nhiều kết hợp của các điều khoản trên có thể được dùng để phân tán rủi ro giữa người chovay và người đi vay Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh cũng không thể

hoàn toàn loại trừ khả năng người cho vay nhận thiệt hại do sự biến động lãi suất Khoảng thời gian điều chỉnh thanh toán càng dài, rủi ro lãi suất đối với người vay sẽ càng thấp Khi

người cho vay giả định rủi ro lãi suất cao, người vay phải gánh chịu rủi ro lãi suất lớn, tùythuộc vào bản chất của các chỉ số được lựa chọn và tần suất thanh toán điều chỉnh

2 Xác định lãi suất khoản vay thế chấp

i = r + p + f + c

Trong đó:

 i là lãi suất vay, còn gọi là lãi suất danh nghĩa hoặc lãi suất thị trường

 r là lãi suất phi rủi ro, đây là phần tỷ suất sinh lợi tối thiểu nhà đầu tư sẽ nhận được khithực hiện đầu tư vào tài sản gần như không có rủi ro Xét về yếu tố tài chính trong mộtquốc gia, thì Chính phủ có mức rủi ro vỡ nợ thấp nhất, do đó r thường được xác địnhbằng với lãi suất tín phiếu chính phủ

 p là phần bù rủi ro của bên cho vay, trong quá trình cho vay đến khi thu hồi, người vay cóthể gặp phải những rủi ro ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn gốc và lãi, do đó bên cho vayđòi hỏi một phần bù rủi ro cộng thêm để bù đắp lại rủi ro khi cho vay

 f là phần bù lạm phát kỳ vọng, khoản vay được xác định bằng tiền, chi trả bằng tiền Khi

có lạm phát, tức đồng tiền khi thu hồi trong tương lai sẽ giảm giá trị so với thời điểm chovay, gây thiệt hại đối với bên cho vay, do đó bên cho vay sẽ yêu cầu một phần bù lạmphát để bù đắp sự mất giá của tiền trong tương lai

 c là các khoản chi phí khác người vay phải chi trả thêm, như: phí lập hồ sơ, phí đăng kýthế chấp, phí phạt,…

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất

3.1 Sự ảnh hưởng của Cung – Cầu vốn

Cung vốn gồm những cá nhân, tổ chức có nguồn vốn sẵn sàng cho vay

Cầu vốn gồm những cá nhân, tổ chức cần nguồn vốn để đầu tư, chi tiêu,…

Lãi suất thị trường được hình thành bởi giao điểm Cung – Cầu, dó đó lãi suất thị trường sẽ

bị chi phối bởi Cung – Cầu vốn Khi Cung vốn thặng dự, thì lãi suất sẽ giảm Và ngược lại,khi Cầu vốn thặng dư, thì lãi suất sẽ tăng

Trong thực tế, Chính phủ cũng có thể can thiệp vào thị trường vốn để điều tiết, tác động đếnlãi suất

3.2 Sự ảnh hưởng của các thành phần xác định lãi suất

Lãi suất vay được xác định từ 04 thành phần gồm: r, p, f và c

- Các khoản chi phí phát sinh (c) người vay phải chi trả thêm để sử dụng vốn vay nên sẽ ảnhhưởng đến chi phí sử dụng vốn thực tế của người vay, làm gia tăng lãi suất thực tế i

- Về thành 03 thành phần r, p và f: Đối với khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản thì r, p

và f được xác định tại thời điểm vay vốn, trong suốt thời gian vay dù diễn biến thị trườngdiễn ra như thế nào thì r, p và f đối với khoản vay vẫn không thay đổi, từ đó lãi suất vay i sẽkhông thay đổi Trong khi đó, đối với khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh thì r, p và f cóthể thay đổi, nên dẫn đến sự thay đổi của lãi suất vay i

 Thông tin để xác định r là thông tin có sẵn Như đã nêu trên, r thường được xác định bằnglãi suất tín phiếu chính phủ, tuy nhiên có hạn chế khi lựa chọn mức lãi suất tín phiếuchính phủ có kỳ hạn khác với kỳ hạn khoản vay để xác định r Do đó, việc lựa chọn sửdụng mức lãi suất tín phiếu chính phủ nào sẽ ảnh hưởng đến r, từ đó ảnh hưởng đến lãisuất vay i

 Đối với việc xác định phần bù lạm phát kỳ vọng, f, cần dựa trên mức lạm phát dự kiếnđược công bố trên thị trường và độ tin cậy nguồn thông tin Nói cách khác, các bên chovay có thể xác định f khác nhau, dựa trên mức lạm phát dự kiến công bố

 Về phần bù rủi ro, p, bao gồm phần bù của nhiều loại rủi ro, để trình bày rõ hơn về cácyếu tố ảnh hưởng đến phần bù rủi ro cần tìm hiểu về các loại rủi ro Xét về xuất phát củarủi ro trong khoản vay thế chấp chia làm 03 loại chính:

Rủi ro xuất phát từ người vay, một số rủi ro chính như:

 Rủi ro vỡ nợ: là rủi ro khi người vay không thể thực hiện các nghĩa vụ tài chính đãcam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp

 Rủi ro tín nhiệm: là rủi ro khi người vay cố ý không thực hiện các nghĩa vụ về tài chính và phi tài chính đã cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp

 Rủi ro cung cấp thông tin: là rủi ro khi người vay cung cấp thông tin sai lệch ảnh hưởng đến đánh giá khả năng cho vay

Rủi ro xuất phát từ bên cho vay, một số rủi ro chính như:

 Rủi ro đánh giá: khi đánh giá để thực hiện cho vay, bên cho vay sẽ dựa vào những đánh giá định lượng và cả định tính, những đánh giá sai lệch sẽ ảnh hưởng đến quyết định sai lầm trong việc cho vay, từ đó có thể gây thiệt hại cho cả người vay

 Rủi ro lãi suất thị trường: là rủi ro xuất phát từ việc lãi suất vay trên thị trườngbiến động trong tương lai gây thiệt hại tài chính cho người vay hoặc bên cho vay

 Rủi ro pháp lý: là rủi ro khi các quy định, luật pháp liên quan đến hoạt động chovay thay đổi ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các cam kết theo hợp đồng tíndụng, hợp đồng thế chấp của người vay và bên cho vay

Thông thường lãi suất sẽ được quyết định bởi bên cho vay, bên cho vay sẽ căn cứ vàomức độ rủi ro cao nhất để xác định tổng phần bù rủi ro yêu cầu Nói chung, bên cho vay

sẽ quan tâm nhất đến khả năng thu hồi gốc, lãi vay, được thể hiện qua phần bù rủi ro vỡ

nợ, và khả năng biến động của lãi suất trên thị trường gây thiệt hại đối với bên cho vay,được thể hiện qua phần bù rủi ro lãi suất

Trong cả trường hợp khoản vay thế chấp lãi suất cố định và khoản vay thế chấp lãi suấtđiều chỉnh, thì tổng phần bù rủi ro yêu cầu (p) đều bằng phần bù rủi ro lãi suất cộng vớiphần bù rủi ro vỡ nợ Cụ thể về tổng phần bù rủi ro như sau:

FRM: lãi suất cố định

ARM: lãi suất điều chỉnh

Trục ngang: Rủi ro lãi suất đối với bên cho vay

Trục đứng: Hình (A) Phần bù rủi ro lãi suất

Hình (B) Phần bù rủi ro vỡ nợ

Hình (C) Tổng phần bù rủi ro

Hình A, đường A-B thể hiện rằng khi bên cho vay đánh giá rủi ro lãi suất càng cao thì bên

cho vay sẽ đòi hỏi phần bù rủi ro cao hơn Do đó, đường cong rủi ro lãi suất dốc lên Trongtrường hợp nếu người cho vay giả định bao gồm tất cả các rủi ro lãi suất (tại điểm B), điềunày sẽ tương đương với mức rủi ro lãi suất giả định trong khoản vay FRM Nếu khi bên chovay giả định người vay không bị ảnh hưởng bởi rủi ro lãi suất, thì bên cho vay sẽ giả địnhcác rủi ro lãi suất của chính mình

Hình B, khi rủi ro lãi suất giả định của bên cho vay tăng lên, tức bên cho vay sẽ gánh chịu

thiệt hại nhiều hơn, người vay sẽ gánh chịu rủi ro lãi suất thấp hơn nên khả năng xảy ra vỡ

nợ sẽ giảm, phần bù rủi ro vỡ nợ của người vay sẽ giảm Giả định rủi ro vỡ nợ lớn nhất củangười vay tại điểm C, sẽ giảm dần khi rủi ro lãi suất của bên cho vay tăng dần, nhưng mức

độ rủi ro vỡ nợ không bao giờ giảm xuống dưới mức rủi ro vỡ nợ trong khoản vay thế chấpbằng lãi suất cố định (tại điểm D)

Hình C, Đường tổng rủi ro đối với bên cho vay trong khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh

hình thành từ việc kết hợp đường rủi ro lãi suất ARM ( đường AB trong hình A) và đườngphần bù rủi ro vỡ nợ (đường CD trong hình B) Tổng phần bù rủi ro khoản vay thế chấpARM mà người cho vay cần có được sẽ tương ứng với các mức tổng rủi ro Tuy nhiên, tổngphần bù rủi ro không vượt quá tổng phần bù rủi ro có được từ khoản vay thế chấp lãi suất cốđịnh FRM (điểm E, hình C)

Hình D, thể hiện mối quan hệ giữa tổng rủi ro và tổng phần bù rủi ro theo yêu cầu của người

cho vay đối với 2 người đi vay khác nhau, với rủi ro lãi suất vẫn như nhau, nhưng rủi ro vỡ

nợ sẽ khác đối với từng đối tượng vay cụ thể Do đó, tổng phần bù rủi ro của người cho vaytrên khoản vay ARM sẽ thay đổi, tùy thuộc vào mức rủi ro vỡ nợ được giả định cho mỗingười đi vay

 Đối tượng vay #1, sẽ có mức rủi ro lãi suất thể hiện theo đường ARM (hình A) và mứctổng rủi ro lãi suất thể hiện theo đường FRM #1, kết hợp với phần bù rủi ro vỡ nợ #1,hình thành đường tổng phần bù rủi ro ARM #1, và mức phần bù rủi ro cao nhất tại điểmgiao giữa đường FRM #1 và đường ARM#1

 Tương tự như vây, đối tượng vay #2, sẽ vẫn có đường rủi ro lãi suất ARM (hình A),nhưng mức tổng rủi ro lãi suất đường FRM #2 thấp hơn (vì đối tượng vay #2 có khả năngtài chính tốt hơn), kết hợp với phần bù rủi ro vỡ nợ thấp hơn, nên hình thành đường tổngphần bù rủi ro yêu cầu với đối tượng #2 sẽ là đường ARM #2 nằm dưới đường ARM #1

Lưu ý: Mối quan hệ chính xác giữa rủi ro vỡ nợ và rủi ro lãi suất vẫn chưa được nghiên cứurộng rãi Do đó, không thể tổng hợp ví dụ trên cho tất cả các trường hợp vay Tuy nhiên, cáckhoản vay ARM sẽ chỉ được thực hiện khi lợi nhuận dự kiến của người cho vay có được từviệc thay đổi rủi ro lãi suất lớn hơn rủi ro vỡ nợ Tương tự như vậy, nếu người vay sẵn sàng

chấp nhận rủi ro lãi suất thấp hơn phần bù rủi ro vỡ nợ thì ARM sẽ được người vay chấpnhận Sự đánh đổi rủi ro giữa người cho vay và người vay, điều khoản trong vay thế chấpARM có thể được cấu trúc theo nhiều cách tạo sự cân bằng giữa rủi ro lãi suất và rủi ro vỡ

nợ cho cả hai Các điều khoản này có thể bao gồm nhiều sự kết hợp của lãi suất ban đầu,biên độ, các điểm, chỉ số được chọn, tần suất điều chỉnh thanh toán, giới hạn thanh toán,…

II KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH

Các điều khoản trong khoản vay thế chấp không có sự điều chỉnh trong suốt thời gian vay.Nói cách khác, lịch trình thanh toán nợ sẽ được xác định cụ thể từ ban đầu và không có bất

kỳ sự thay đổi nào trong suốt thời gian vay vốn

Chương 4 đã trình bày cụ thể về một số khoản vay thế chấp bất động sản không điều chỉnhnhư:

- Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ toàn phần, với khoản thanhtoán định kỳ không đổi

- Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ một phần, với khoản thanhtoán định kỳ không đổi

- Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, không khấu trừ, với khoản thanh toánđịnh kỳ không đổi

- Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ âm, với khoản thanh toán định

kỳ không đổi

Hoạt động vay và cho vay có nhiều sự thay đổi, biến tướng để nhằm đáp ứng nhu cầu củacác bên Trước khi tìm hiểu về các khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh, cần tómlược về khoản vay thế chấp không điều chỉnh cơ bản

Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM)

Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM) là khoản vay có lãi suất cố định trong suốt thời gian vay vốn với khoản thanh toán định kỳ bằng nhau

- Đặc điểm:

o Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay

o Khoản thanh toán định kỳ bằng nhau

o Phần bù rủi ro cao nhất

o Bất kỳ yếu tố nào thay đổi thì lãi suất cho vay vẫn không đổi, nếu bên cho vay xácđịnh mức phần bù rủi ro thấp tại thời điểm bắt đầu thì lãi suất cho vay sẽ thấp, do

đó những biến động của các yếu tố, sự gia tăng mức độ rủi ro trong thời gian vay

sẽ gây thiệt hại tài chính đối với bên cho vay

- Lợi ích:

o Đối với người vay:

 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định

 Không gặp phải rủi ro khi lãi suất thị trường tăng

 Có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ

 Dễ dàng lập kế hoạch tài chính

 Hạn chế rủi ro vỡ nợ

o Đối với bên cho vay:

 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn

 Tiết kiệm chi phí kiểm tra, thực hiện điều chỉnh

 Phần bù rủi ro cao

 Lãi suất cho vay cao

- Bất lợi:

o Đối với người vay:

 Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, thiệt hại tài chính khilãi suất thị trường giảm

 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập ổn định, đảm bảo khả năng thanh toán

 Lãi suất cho vay thường cao

 Thường bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn

o Đối với bên cho vay:

 Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị trường tăng

 Gánh chịu rủi ro lạm phát, rủi ro lãi suấtThực tế, người vay có thể giảm rủi ro của mình bằng cách thực hiện tái tài trợ khoản vay,tức tất toán trước hạn, sau đó vay lại với mức lãi suất thấp hơn Nhưng ngân hàng không thể

tự tiện thu nợ trước hạn khi mức độ rủi ro gia tăng Do đó, ngân hàng sẽ bảo vệ mình bằngcác điều khoản hạn chế trả nợ trước hạn hoặc áp dụng phí phạt trả nợ trước hạn

III KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Khoản vay thế chấp lãi suất cố định, dư nợ điều chỉnh theo chỉ số giá (PLAM)

Là khoản vay có lãi suất cố định, tuy nhiên số dư nợ gốc sẽ được điều chỉnh định kỳ dựa trên chỉ số giá, khoản thanh toán định kỳ cũng được thiết lập lại tương ứng với dư nợ điều chỉnh

Số dư khoản vay PLAM sẽ được điều chỉnh tăng hoặc giảm theo một chỉ số giá (CPI), còn lãi suất vay sẽ cố định Nói cách khác, khoản vay thế chấp PLAM đã tách riêng phần bù lạm phát ra khỏi lãi suất vay Nếu chỉ số CPI tăng mạnh  lạm phát tăng mạnh, nhưng thu nhập của người vay tăng chậm hơn trong ngắn hạn, thì gánh nặng thanh toán có thể tăng lên và người vay khó khăn hơn trong việc thanh toán khoản vay Ngoài ra, mức giá được lựa chọn để lập chỉ mục tính toán CPI thường được đo trên cơ sở lịch sử.

Ví dụ: khoản vay thế chấp PLAM có dư nợ ban đầu là 1.000$, thời hạn vay 3 năm, lãi suất

10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, định kỳ điều chỉnh dư nợ vào đầu mỗi năm Giả sử chỉ

số giá trong 3 năm tới dự kiến lần lượt là: 5%, 6%, 7% Hãy lập lịch trả nợ

Năm đầu tiên:

CPI dự kiến năm đầu tiên là 5%  Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 1,000$ × (1+5%) = 1,050$ PMT =

Trả nợ gốc Trả lãi Tổng thanh toán

Trả nợ gốc Trả lãi Tổng thanh toán

Trả nợ gốc Trả lãi Tổng thanh toán

o Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, với i = r + p

o Dư nợ được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá

o Khoản thanh toán định kỳ có thể thay đổi

o Phần bù rủi ro lãi suất cao

o Chi phí sử dụng vốn thực tế có thể thay đổi

o Lưu ý: dư nợ có thể được điều chỉnh vào đầu kỳ hoặc cuối kỳ, tùy theo thỏa thuận giữa bên vay và cho vay

- Lợi ích:

o Đối với người vay:

 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định trong khoảng thời gian điều chỉnh

dư nợ, thường là 1 năm

 Có thể tính toán được khoản thanh toán trong khoảng thời gian điều chỉnh

dư nợ, thường là 1 năm

 Hạn chế rủi ro lãi suất

o Đối với bên cho vay:

 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong một khoảng thờigian, thường là 1 năm

 Rủi ro lạm phát hạn chế

 Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh dư nợ

- Bất lợi:

o Đối với người vay:

 Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thịtrường giảm

 Dư nợ bị phụ thuộc vào chỉ số CPI, khi CPI tăng số tiền phải trả sẽ gia tăng,gây tổn thất cho người vay

 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập thực ổn định

 Gánh chịu rủi ro lạm phát

o Đối với bên cho vay:

 Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định

 Gánh chịu rủi ro lãi suất

2 Khoản vay thế chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM)

Là khoản vay thế chấp bất động sản có lãi suất cố định, khoản thanh toán định kỳ bằng nhau, tuy nhiên thời gian hoàn trả vốn vay có thể được chỉnh theo thỏa thuận

Ví dụ: khoản vay thế chấp RAM có dư nợ ban đầu là 1,000$, thời hạn vay 3 năm, lãi suất

10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, bên cho vay có thể thu hồi vốn vay hoàn toàn vào cuốinăm thứ 2 Thanh toán khoản vay RAM sẽ như sau:

o Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay

o Khoản thanh toán định kỳ thấp, không đổi trong một khoảng thời gian

o Phần bù rủi ro lãi suất cao

- Lợi ích:

o Đối với người vay:

 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định trong suốt thời gian vay

 Có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ

 Hạn chế rủi ro lãi suất

o Đối với bên cho vay:

 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn

 Rủi ro thu hồi vốn cho vay thấp

 Hạn chế rủi ro lạm phát

- Bất lợi:

o Đối với người vay:

 Gánh nặng phải thanh toán số dư nợ gốc còn lại vào một thời điểm

 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập thực ổn định

o Đối với bên cho vay:

 Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định

 Gánh chịu rủi ro lãi suất

3 Khoản vay thế chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM)

3.1 Khái niệm khoản vay thế chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM)

Khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh là khoản vay có mức lãi suất thay đổi định kỳ, căn

cứ theo lãi suất thị trường vào ngày điều chỉnh Thông thường lãi suất điều chỉnh sẽ gồm hai phần: chỉ số lãi suất điều chỉnh và biên độ lãi suất.

Đối với người vay vốn việc áp dụng lãi suất cố định sẽ an toàn khi lãi suất thị trường tăngcao, tuy nhiên phần bù rủi ro khi áp dụng lãi suất cố định là cao nhất và thực tế người vay

có thể kỳ vọng lãi suất trong tương lai sẽ giảm, do đó phát sinh nhu cầu áp dụng lãi suấtđiều chỉnh theo lãi suất thị trường để phần bù rủi ro thấp, người vay sẽ có lợi khi lãi suất thịtrường giảm

Đối với bên cho vay, áp dụng lãi suất điều chỉnh có thể chia sẻ rủi ro lãi suất với ngườivay, ngoài ra bên cho vay tránh được rủi ro ước tính mức lãi suất phi rủi ro và phần bù rủi