Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải pháp phòng ngừa trong hệ thống ngân hàng việt nam

Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải pháp phòng ngừa trong hệ thống ngân hàng việt nam

NHỮNG RỦI RO TỪ VIỆC NHẬN THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM Posted on 08/09/2009 by civillawinfor LÊ DUY KHÁNH Bất động sản gì? Theo Bộ luật Dân năm 2005, Bất động sản (BĐS) tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định Tại ngân hàng xem BĐS ưu tiên hàng đầu nhận tài sản chấp? Về mặt lý thuyết, định cho vay tình hình hoạt động kinh doanh tạo nguồn trả nợ khách hàng điều kiện quan trọng Tuy nhiên, nay, hầu hết ngân hàng ưu tiên cấp tín dụng có tài sản chấp, xem phao cuối để thu hồi khoản vay trường hợp xảy khả vỡ nợ Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật giao dịch đảm bảo nhằm tăng cường hội tiếp cận tín dụng Việt Nam” ngày 27/6/2007, Cơng ty Tài Quốc tế Hiệp hội Ngân hàng công bố khảo sát tình hình hoạt động cho vay cho thấy có đến 93% ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản chấp cho khoản vay thương mại Còn theo ơng Lê Xn Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia năm 2008, dư nợ BĐS mức 9% tổng dư nợ, song giá trị BĐS chấp lên đến 50% tổng tài sản ngân hàng, tức GDP Việt Nam Những số liệu cho thấy, hệ thống ngân hàng xem BĐS ưu tiên hàng đầu nhận tài sản chấp Rủi ro hoạt động tín dụng chủ yếu xuất phát từ vấn đề thông tin bất cân xứng với hai hành vi phổ biến lựa chọn đối nghịch rủi ro đạo đức Lựa chọn đối nghịch xảy trước cho vay, thơng tin mà ngân hàng sai lầm việc lựa chọn khách hàng dẫn đến rủi ro toán sau Rủi ro đạo đức xảy sau cho vay, thơng tin khả kiểm sốt q trình sử dụng vốn, tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn trả nợ… gặp khó khăn mà lần nữa, ngân hàng lại gặp phải khó khăn việc thu hồi nợ Chính mà cho vay, vấn đề ngân hàng xem xét tài sản giá trị tài sản chấp Các ngân hàng ưu tiên nhận BĐS làm tài sản chấp xuất phát từ đặc điểm sau: - Nhờ tính cố định mà nhận BĐS làm tài sản chấp, ngân hàng dễ dàng thực trình xác định, định giá, giám sát sau cho vay; khơng tốn thêm chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản - Tính khoản khả xử lý tài sản chấp BĐS khách hàng không trả nợ cao nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm phát triển thị trường BĐS - BĐS tài sản hao mịn Trong tài sản khác, giá trị giá trị sử dụng thường giảm, giảm nhanh theo thời gian, chí, giá trị tài sản giảm từ 10% đến 20% sau nhận chấp xe cộ, máy móc thiết bị - Giá chuyển nhượng BĐS thực tế chứng minh tăng dài hạn đặc tính khan hiếm, mặc dù, ngắn hạn tác động khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, qui định quyền nguyên nhân khác sụt giảm số khu vực, số phân khúc thị trường - BĐS số tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng Bất kỳ thay đổi mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định phải qua công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù nhiều bất cập song đánh giá đầy đủ so với qui định lĩnh vực khác Những rủi ro ngân hàng hoạt động tín dụng BĐS Mặc dù BĐS thật có ưu điểm so với tài sản khác việc nhận chấp ngân hàng, song việc nhận chấp chứa đựng nhiều rủi ro Rủi ro kỳ hạn Cho vay đầu tư BĐS khoản cho vay trung, dài hạn kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ tháng đến năm Trong đó, phần lớn nguồn vốn huy động ngân hàng nguồn vốn ngắn hạn lãi suất linh hoạt theo thị trường Sự chênh lệch kỳ hạn lãi suất nguồn vốn huy động cho vay vấn đề nan giải mà ngân hàng phải tính tốn cân đối cho vay BĐS Rủi ro đẩy lên cao, đợt sốt BĐS vừa qua (2007 – đầu 2008), ngân hàng cho vay đầu BĐS kỳ hạn 12 tháng với nguồn trả nợ từ việc bán BĐS hình thành từ vốn vay đồng thời tài sản bảo đảm Trong thời gian đầu, giao dịch nhà đất diễn sơi động, khách hàng tốn hạn khiến nhiều ngân hàng mạnh tay thực hình thức này, sách thắt chặt tiền tệ áp dụng khuyến cáo từ Chính phủ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hạn chế cho vay BĐS, thị trường đóng băng nợ hạn, nợ xấu tăng nhanh nhiều ngân hàng Rủi ro từ lực thẩm định xét duyệt khoản vay Việc giành giật nhân thời kỳ mở rộng tạo điều kiện cho phận đông đảo nhân gia nhập ngành Ngân hàng, nhiều nhân chưa có kinh nghiệm khơng chun mơn đào tạo Sau thời gian thử việc ngắn ngủi, họ giao cơng tác thẩm định (có ngân hàng cịn phải kiêm việc định giá tài sản) dẫn đến khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro Ở Việt Nam, ngành Ngân hàng non trẻ, lao động ngành kinh nghiệm Tuy vậy, nhân viên vào làm việc ngân hàng không giao cho họ chức vụ “quan trọng” sau 2-3 năm làm việc họ “nhảy việc” Còn non kinh nghiệm giao trọng trách lớn, đặc biệt định cho vay dẫn đến rủi ro khó lường Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định địi hỏi trình độ chun mơn cao, yêu cầu cán tín dụng (CBTD) phải nắm vững qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền nhiều vấn đề khác liên quan đến dự án Điều phần lớn vượt khả năng, kinh nghiệm lực giám sát CBTD, người có vai trò định khoản vay ngân hàng Các ngân hàng giao tiêu hoạt động nói chung tiêu tăng trưởng tín dụng nói riêng kèm theo qui định xếp loại cá nhân, xếp loại đơn vị khoản thưởng Những lợi ích nhận ngắn hạn “động lực” để lãnh đạo nhân viên đơn vị lách qui định, thực khoản cho vay chứa đựng rủi ro dài hạn Bên cạnh đó, nhiều cá nhân có trách nhiệm việc định cho vay xem thường rủi ro, bất chấp hậu tin vào khả “nhảy việc” dễ dàng Rủi ro từ công tác tổ chức thực kiểm sốt qui trình cấp tín dụng Tất ngân hàng xây dựng qui trình cấp tín dụng từ Hội sở, Sở giao dịch đến Chi nhánh, Phòng giao dịch Tuy nhiên, việc thực qui trình cịn nhiều vấn đề: - Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động khơng vai trị Theo phân cấp thẩm quyền phê duyệt, hồ sơ vượt mức phán Tổng Giám đốc phải trình Hội đồng tín dụng, song Tổng Giám đốc người giữ chức Chủ tịch Hội đồng nên việc có thêm Hội đồng chia sẻ trách nhiệm, khơng có tác dụng phòng ngừa rủi ro - Các qui chế cho vay yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), nhiên, khơng khó để lách qui định khách hàng tăng chi phí dự tốn Vấn đề thẩm định xác vốn đầu tư dự án khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu phương án bên vay sử dụng vào mục đích khơng thể kiểm soát Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 Thống đốc NHNN phân loại, trích lập sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng yêu cầu vòng năm, ngân hàng phải hồn thành việc xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội để hỗ trợ cho việc phân loại nợ, quản lý chất lượng tín dụng phù hợp với phạm vi hoạt động, tình hình thực tế ngân hàng Rõ ràng, không ngân hàng Việt Nam có kinh nghiệm vấn đề Vì vậy, có 40 ngân hàng thương mại có 02 ngân hàng xây dựng áp dụng thành cơng qui trình xếp hạng tín dụng nội với tư vấn tổ chức quốc tế, hầu hết, ngân hàng khác chép điều chỉnh số tiêu để áp dụng ngân hàng mà khơng giải thích sở xây dựng tính khoa học qui trình Nhiều tiêu định tính đưa vào bảng xếp hạng tín dụng với độ rộng thang điểm cao, từ đó, việc xếp hạng tín dụng khách hàng từ rủi ro cao thành rủi ro trung bình vay “thủ thuật” đơn giản Nhiều ngân hàng chưa có phịng quản lý rủi ro tín dụng, chưa tách biệt chức định giá tài sản thẩm định tín dụng Phịng kiểm sốt nội kiểm tra hồ sơ sau cho vay khơng có chức ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro toàn hệ thống Hoạt động Ban kiểm soát chưa đạt hiệu kỳ vọng Rủi ro từ lực cạnh tranh vấn đề nội ngân hàng Nhiều ngân hàng nhỏ, yếu lực cạnh tranh buộc phải xem việc định giá tài sản chấp cao, đơn giản hóa thủ tục rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay phương thức cạnh tranh Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường Hậu là, cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng giá BĐS giảm từ 5-10% giá trị thực tài sản khơng cịn bảo đảm đủ cho khoản vay Khi nợ hạn xảy ra, ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ trích lập dự phòng rủi ro sai qui định khiến khả thu hồi khó khăn, kéo dài Để tránh trình trạng người thân thành viên Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Ban điều hành cổ đơng lớn ngân hàng chi phối hoạt động tín dụng theo hướng sử dụng vốn ngân hàng vào mục đích riêng, Điều 77 78 Luật Các tổ chức tín dụng năm 1997; Điều 19 20 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN có qui định trường hợp khơng cho vay hạn chế cho vay Tuy nhiên, thực tế qui định hồn tồn khơng có tác dụng Các đối tượng hồn tồn chi phối nguồn vốn tín dụng ngân hàng, chí lập Hội đồng sáng lập để hợp thức hoạt động Lợi nhuận trước mắt từ hoạt động cho vay BĐS áp lực cổ đông khiến Ban điều hành nhiều ngân hàng tin vào khả thu hồi từ cho vay đầu BĐS Ở mức độ đó, ngân hàng nhận thức rủi ro đầu cơ, đặc biệt chứng kiến chu kỳ tăng, giảm giá BĐS ngày dồn dập, nhiên hầu hết ngân hàng nhỏ khơng có nhiều lựa chọn việc đa dạng hóa danh mục cho vay Cho vay BĐS kênh nhanh để để tăng dư nợ Rủi ro từ yếu hạ tầng thơng tin tín dụng Thơng tin bất cân xứng hoạt động tín dụng lớn Khi xem xét cho vay khách hàng mới, ngân hàng khơng có thơng tin đủ độ tin cậy để định Trong công tác thẩm định mối quan hệ với láng giềng, với đối tác… thông tin quan trọng, nhiên, việc CBTD từ địa bàn đến địa bàn khác xét vay, với cách sống biệt lập người dân thành phố, ngân hàng khơng có thêm thơng tin ngồi thơng tin từ khách hàng vay Nguồn mà ngân hàng khai thác thơng tin tín dụng Trung tâm Thơng tin Tín dụng NHNN (CIC) Tại đây, ngân hàng hỏi tin tình hình tài chính, tài sản bảo đảm, quan hệ tín dụng, xếp hạng tín dụng Tuy nhiên, chất lượng thơng tin khơng đáp ứng yêu cầu, có nhiều khách hàng phàn nàn với ngân hàng thông tin CIC họ dư nợ khoản vay tất tốn từ lâu Từ thấy thơng tin chưa theo thực tế, đặc biệt thông tin tài khách hàng Bên cạnh đó, liệu thơng tin xếp hạng tín dụng doanh nghiệp CIC có đáng tin cậy ngân hàng khơng biết CIC dựa tiêu chuẩn để xếp hạng liệu xếp hạng có phù hợp với xếp hạng tín dụng ngân hàng hay khơng? Rủi ro từ tính chu kỳ kinh tế định, thủ tục quan nhà nước Thực tế chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với biến động giá BĐS Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất tiêu dùng mở rộng, nguồn cung tiền dồi giá BĐS leo thang, ngân hàng mở rộng tín dụng BĐS Ngược lại kinh tế phát triển nóng, NHNN thực thắt chặt tiền tệ BĐS thị trường bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính khoản hạn chế khả trả nợ khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt khoản vay đầu BĐS Nguyên nhân khủng hoảng tài xuất phát từ việc cho vay chuẩn thị trường Mỹ, ngân hàng rơi vào cảnh thua lỗ, nợ nần, phá sản ngưng khoản cho vay BĐS, thị trường nhà đất rơi vào cảnh đóng băng Ở Việt Nam, từ cuối tháng 01/2008, thiếu hụt cân đối kỳ hạn nguồn vốn huy động ngân hàng bắt đầu bộc lộ, BĐS lĩnh vực danh mục cho vay bị hạn chế, 18 tháng trôi qua thị trường BĐS Việt Nam chưa có dấu hiệu phục hồi Khách hàng vay chuyển nhượng BĐS để trả nợ ngân hàng Thị trường BĐS nhạy cảm với định quan nhà nước Chỉ thị số 08/2002/CT-UB ngày 22/4/2002 Ủy ban Nhân dân TP Hồ Chí Minh “Chấn chỉnh tăng cường quản lý Nhà nước nhà đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” khiến thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh đóng băng thời gian dài Bên cạnh đó, qui định qui hoạch ảnh hưởng đến tính khoản giá BĐS khu vực Thủ tục hành lĩnh vực kinh doanh BĐS đánh giá rối ren, chồng chéo nhiêu khê Để dự án cấp phép triển khai phải năm, qua 33 cửa, có dự án phải 4-5 năm xong (1), rõ ràng điều khơng gây khó khăn cho cá nhân, tổ chức mà mang lại cho ngân hàng nhiều rủi ro tham gia tài trợ Rủi ro từ hệ thống luật pháp việc thực thi luật pháp Điều 320 Bộ Luật Dân năm 2005 qui định “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai” Qui định xem rõ ràng theo cách hiểu ngân hàng, tạo điều kiện cho ngân hàng tham gia tài trợ dự án đầu tư xây dựng, mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất… dù người vay chưa phải chủ sở hữu/sử dụng tài sản vào thời điểm vay vốn, xác chưa có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng tài sản theo luật định Tuy nhiên, rủi ro xuất phát từ giao dịch hầu hết công chứng viên khơng cơng chứng giao dịch chấp tài sản hình thành tương lai viện dẫn khoản 1, điều 41 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 công chứng, chứng thực, theo đó: “Trong trường hợp hợp đồng liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, người u cầu cơng chứng, chứng thực phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó…”, quan đăng ký giao dịch bảo đảm không thực đăng ký Để giải vấn đề công chứng đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai, ngày 09/5/2007 Bộ Tư pháp có cơng văn số 2057/BTP-HCTP ghi rõ: “Các phịng cơng chứng trường hợp cụ thể để chứng nhận hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân doanh nghiệp” công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 hướng dẫn bên ký hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà đăng ký trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Từ làm phát sinh hai vấn đề: Thứ nhất, câu “các phịng cơng chứng trường hợp cụ thể” khơng rõ ràng hầu hết tài sản có chung đặc điểm tài sản chuyển giao cho người mua, quyền sở hữu/sử dụng xác lập chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản, công chứng viên có quyền từ chối cơng chứng thực tế ngân hàng không công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai Thứ hai, dù tên gọi hợp đồng chấp có điều mà ngân hàng quan tâm quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nơi nhà tọa lạc, tài sản phải chấp cho ngân hàng Tuy nhiên, trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm khơng đăng ký cho trách nhiệm trung tâm, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đưa quyền vào hợp đồng chấp Chính vậy, mà hầu hết, ngân hàng chọn giải pháp ký hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai không qua công chứng vào giao dịch bảo đảm, đợi đến tài sản hình thành có đủ giấy tờ chứng minh cơng chứng hợp đồng chấp giao dịch bảo đảm, vậy, nhiều ngân hàng tốn nhiều thời gian, công sức chi phí để hầu kiện khách hàng vay vốn bán tài sản chưa hình thành, cịn “tài sản hình thành tương lai” tên gọi ngân hàng khơng có khả kiểm sốt ngăn chặn Bên cạnh đó, thân việc ngân hàng nhận tài sản hình thành tương lai hộ chung cư, khu nhà làm bảo đảm rủi ro hầu hết chủ đầu tư chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (chung cư, khu nhà hình thành sau này) cho ngân hàng ban đầu để xin tài trợ, đồng nghĩa với việc nhận chấp sau bị tun vơ hiệu có tranh chấp xảy Hiện nay, xã hội có nhiều giao dịch giả tạo dẫn đến rủi ro cho ngân hàng việc nhận tài sản chấp đưa định cho vay Khi khách hàng A vay vốn khách hàng B, hai bên thỏa thuận làm hợp đồng mua bán nhà bên A chủ sở hữu, bên A bán cho bên B mà thực chất giao dịch bên A chấp cho bên B để làm bảo đảm cho khoản vay bên A bên B Bên B đem chấp tài sản ngân hàng để vay vốn đến lượt bên B không trả nợ, ngân hàng tiến hành khởi kiện bên B để thu hồi nợ phát sinh tranh chấp ba bên, bên A, bên B ngân hàng Theo Điều 29 Bộ luật Dân 2005: “Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu…”, chiếu theo điều này, giao dịch bên A bán nhà cho bên B bị tuyên vô hiệu việc chấp nhà làm tài sản bảo đảm cho ngân hàng vô hiệu theo Những giải pháp để hạn chế rủi ro tín dụng BĐS Về phía ngân hàng thương mại Tăng cường cơng tác huy động kỳ hạn dài giải pháp nhiều ngân hàng trọng thời gian gần Nguồn vốn huy động có kỳ hạn dài giúp ngân hàng hạn chế rủi ro kỳ hạn cho vay đầu tư BĐS, hạn chế thiết hụt khoản phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ động hoạt động thực mục tiêu kinh doanh Tín dụng BĐS phân thành hai hình thức rõ, đầu đầu tư Các ngân hàng cần hạn chế tối đa cho vay đầu vốn mang tính bất ổn chứa đựng nhiều rủi ro Nguồn trả nợ chủ yếu xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà khơng có hoạt động đem lại nguồn thu ổn định Chính hoạt động đầu tạo nên sốt BĐS thời gian qua, làm tăng tính rủi ro cho thị trường Có qui định thực nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, phải tháng/lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo khoản vay phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau đánh giá lại trích lập dự phịng rủi ro đầy đủ Đứng giác độ nào, trình độ nhân phải vấn đề quan trọng hoạt động ngân hàng nói chung tín dụng nói riêng Bên cạnh việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, ngân hàng cần có chế độ đãi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo thu hút nguồn nhân lực có chất lượng, hạn chế tình trạng “nhảy việc” Hơn nữa, ngân hàng cần phải xây dựng quy chế trách nhiệm gắn với hoạt động tín dụng tồn ngân hàng để nâng cao tinh thần trách nhiệm đội ngũ lãnh đạo, nhân viên Mức phán tín dụng đơn vị hệ thống không cào đơn vị cấp, thiết phải lực kinh nghiệm người đứng đầu, bên cạnh thời gian hoạt động, địa bàn đặt trụ sở, kết hoạt động chất lượng tín dụng thời gian qua Cần tách biệt chức định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức thẩm định tín dụng định giá tài sản bảo đảm Khơng để lãnh đạo phòng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm thành phần biểu cho vay hội đồng tín dụng Việc bổ nhiệm cán vào vị trí lãnh đạo phịng, ban Hội sở; Sở giao dịch; chi nhánh; Phòng giao dịch phải đặc biệt thận trọng, bên cạnh lực, thành tích cơng tác cần phải trọng đến kinh nghiệm phẩm chất đạo đức Các họp để định cho vay hội đồng tín dụng phải tiến hành nghiêm túc, minh bạch khách quan, đảm bảo khả ngăn ngừa rủi ro Đối với ngân hàng vận hành qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ, cần nghiêm túc thực tinh thần hạn chế rủi ro, bước khắc phục thiếu sót qui trình Loại bỏ tư tưởng lách qui định, khai thác hạn chế qui trình vay xem qui trình bùa hộ mệnh hạn chế rủi ro Những ngân hàng chưa hoàn thành việc xây dựng qui trình này, cần khẩn trương xây dựng, hoàn thiện đưa vào vận hành sở tiếp thu, tận dụng kinh nghiệm ngân hàng trước điều kiện cụ thể ngân hàng mình, tránh rập khn máy móc Đa dạng hóa danh mục cho vay yêu cầu bắt buộc tất ngân hàng, có sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh, xuất nhập nhằm hạn chế rủi ro tăng khả cung cấp dịch vụ ngân hàng khác kèm Bên cạnh đó, cần giao tiêu phát triển tín dụng cho đơn vị sở cân đối số lượng chất lượng nguồn vốn huy động, tiêu gắn liền với xếp loại chế độ khen thưởng hàng tháng, hàng q, hàng năm Đối với thơng tin bất cân xứng điều kiện tại, ngân hàng chờ đợi mà phải chủ động khắc phục Yêu cầu CBTD người tham gia định cho vay mẫn cán trách nhiệm cao công việc phát triển ngân hàng CBTD phải có thơng tin đầy đủ tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn thu để trả nợ, nguồn gốc tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm… để tránh rủi ro xảy xuất phát từ sai sót nghiệp vụ mà đảm bảo phục vụ tốt khách hàng Xây dựng Phòng quản lý rủi ro Phòng pháp chế vững mạnh, tập trung người có lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng hoạt động tín dụng thị trường BĐS Khắc phục qui định manh mún pháp luật việc sàng lọc qui định rõ BĐS nhận chấp, không nhận chấp theo qui định pháp luật hành Xây dựng sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh kịp thời nội dung chưa phù hợp, sơ hở hợp đồng chấp, tín dụng, qui trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản ngân hàng Đối với BĐS tài sản hình thành tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả tài sản xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Hạn chế nhận chấp BĐS hộ, nhà tài sản hình thành tương lai nhận chuyển nhượng từ dự án khơng ngân hàng tài trợ, BĐS có tính khoản thấp có diện tích đất nhỏ, giao thơng khơng thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng Sự thận trọng ngân hàng bắt buộc qui định pháp lý chưa rõ ràng việc hiểu, thực thi qui định pháp luật quan hữu quan chưa thống Xảy nợ hạn, nợ xấu chuyện khơng thể tránh khỏi dù qui trình, qui chế cho vay có chặt chẽ đến mức nào, dù CBTD người có trách nhiệm định cho vay có làm việc mẫn cán đến đâu Việc xử lý lượng lớn nợ hạn vượt q khả ngân hàng vốn khơng có chức kinh doanh BĐS Thành lập công ty quản lý khai thác tài sản giải pháp mà hầu hết ngân hàng thực nhằm tăng hiệu đẩy nhanh tốc độ xử lý nợ hạn, tăng hiệu khai thác tài sản giúp lành mạnh hóa tình hình tài ngân hàng Giai đoạn khó khăn từ đầu năm 2008 đến đem lại cho người làm ngân hàng học kinh nghiệm quí giá biến động mang tính chu kỳ kinh tế ảnh hưởng đến hoạt động ngành Ngân hàng từ hoạt động cho vay BĐS Vượt qua khó khăn, kinh tế Việt Nam trở lại đà tăng trưởng trước đây, cần người lãnh đạo ngân hàng tâm tầm thời kỳ mới, thời kỳ hội nhập cạnh tranh toàn diện Việc xây dựng kế hoạch kinh doanh theo hướng mở rộng sau khủng hoảng không quên nhiệm vụ phòng ngừa rủi ro từ hoạt động tín dụng, đặc biệt việc “làm giá” BĐS thị trường dẫn đến sai lệch khâu định lường trước khả thị trường BĐS sụt giảm đóng băng mang tính chu kỳ với biên độ dao động ngày hẹp Đối với Ngân hàng Nhà nước Nguyên tắc điều hành NHNN không nên trông chờ vào quản lý rủi ro từ ngân hàng thương mại mà phải có qui định mang tính bắt buộc Thực tế ngân hàng ln tìm cách “khai thác” sơ hở pháp luật khơng có ý thức hoàn thiện hạn chế pháp luật để tự bảo vệ Nâng cao hiệu hoạt động CIC, kịp thời cập nhật thơng tin tình hình tài chính, quan hệ tín dụng, hoạt động kinh doanh cá nhân, tổ chức Minh bạch hóa thơng tin qui trình xếp hạng tín dụng khách hàng CIC Hỗ trợ ngân hàng thương mại xây dựng qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ, thêm sở để định cho vay ngăn ngừa rủi ro Tăng cường công tác kiểm tra hoạt động tín dụng tồn hệ thống để có giải pháp chấn chỉnh kịp thời, đặc biệt cho vay BĐS, vi phạm tỉ lệ an tồn hoạt động Mặc dù chưa có qui định giới hạn cho vay BĐS, song ngân hàng cụ thể, thông qua hoạt động tra, kiểm tra cần có khuyến cáo ngân hàng có tỉ lệ cho vay BĐS cao dẫn đến rủi ro làm ảnh hưởng đến an toàn hệ thống Cho vay BĐS hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, nhiên, hoạt động có vai trị quan trọng việc phát triển thị trường nhà đất đóng góp lớn vào phát triển kinh tế đất nước NHNN cấm, song cần có biện pháp kiểm sốt hoạt động Từ Quyết định số 03 (2) cho vay chứng khốn, NHNN cần có qui định cho vay BĐS, nhiên, NHNN kiểm sốt cấu dư nợ cho vay BĐS thơng qua việc qui định tỉ lệ trích lập dự phịng rủi ro qui định tỉ lệ dư nợ BĐS tối đa tổng dư nợ Đối với quan lập pháp Như đề cập, Bộ Tư pháp nhận thấy phát sinh từ vấn đề nhận chấp tài sản hình thành tương lai, nhiên, văn hướng dẫn lại không rõ ràng, không giải vướng mắc thực tế Các quan lập pháp cần nghiên cứu cách thấu đáo vấn đề sở tham khảo ý kiến từ đơn vị liên quan, có ngân hàng việc xây dựng qui định, hướng dẫn hoạt động công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm Việc cho đời Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm vấn đề cần thiết, nghị định giao dịch bảo đảm thực tế không giải nhiều vấn đề thực tế nêu Cần xác định vấn đề quan trọng, ảnh hưởng sâu rộng đến hoạt động ngành Ngân hàng kinh tế Về lâu dài, Bộ Tư pháp cần xây dựng quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống toàn quốc trung tâm có đầy đủ liệu tài sản đăng ký nhằm giúp việc đăng ký dễ dàng, xác; tạo điều kiện cho ngân hàng, cá nhân tổ chức tiếp cận để có thêm thông tin tài sản thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, chấp Những bất cập nảy sinh từ chồng chéo văn qui phạm pháp luật đặt yêu cầu thống qui định Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Nghị định Thông tư hướng dẫn liên quan đến công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm… mà trách nhiệm thuộc Quốc hội Bộ liên quan Bên cạnh đó, cần điều chỉnh theo hướng tạo điều kiện cho ngân hàng quyền việc xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng, thuận lợi, giảm bớt chi phí nhân lực, thời gian đảm bảo quyền lợi bên liên quan Việc xử lý tài sản bảo đảm dễ dàng hạn chế tình trạng đảo nợ, giảm bớt chi phí trích lập dự phịng rủi ro tăng hiệu hoạt động kinh doanh ngân hàng Chú thích: (1) Phát biểu nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liêm hội thảo hồn thiện chế sách cải cách thủ tục hành dự án kinh doanh bất động sản Bộ Xây dựng Hiệp hội Bất động sản TP HCM tổ chức ngày 27/6/2008 TP HCM (2) Chỉ thị số 03/2008/QĐ-NHNN ngày 01/02/2008 việc cho vay, chiết khấu giấy tờ có giá để đầu tư kinh doanh chứng khoán Tài liệu tham khảo: - Bộ Luật Dân năm 2005 - Luật Đất đai năm 2003 - Trương Thanh Đức, Còn nhiều điều mù mờ chung quanh qui định chấp quyền sử dụng đất, www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com, ngày truy cập: 10/6/2009 - Nguyễn Tiến Mạnh, Tài sản hình thành tương lai, www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com, ngày truy cập: 10/6/2009 - www.vneconomy.vn - www.sbv.gov.vn SOURCE: TẠP CHÍ NGÂN HÀNG SỐ 15 NĂM 2009 ... hiệu việc chấp nhà làm tài sản bảo đảm cho ngân hàng vô hiệu theo Những giải pháp để hạn chế rủi ro tín dụng BĐS Về phía ngân hàng thương mại Tăng cường công tác huy động kỳ hạn dài giải pháp. .. với tài sản khác việc nhận chấp ngân hàng, song việc nhận chấp chứa đựng nhiều rủi ro Rủi ro kỳ hạn Cho vay đầu tư BĐS khoản cho vay trung, dài hạn kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ tháng... ngân hàng ban đầu để xin tài trợ, đồng nghĩa với việc nhận chấp sau bị tuyên vô hiệu có tranh chấp xảy Hiện nay, xã hội có nhiều giao dịch giả tạo dẫn đến rủi ro cho ngân hàng việc nhận tài sản