Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để tạo vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

Ch ng khoán hoá..... T ch c chuyên trách ch ng khoán hóa ..... Lúc này, các ngân hàng cho... Cho vay truy n th ng Ch ng khoán hoá Không linh ho t.

Tôi xin cam đoan lu n v n này là công trình nghiên c u khoa h c do chính tôi th c

hi n Các thông tin và s li u s d ng trong lu n v n này đ c trích d n đ y đ t i danh m c tài li u tham kh o và hoàn toàn trung th c, chính xác

Tác gi : Ph m V Minh Khoa

TRANG PH BÌA

L I CAM OAN

M C L C

DANH M C CÁC CH VI T T T

DANH M C CÁC B NG

DANH M C CÁC HÌNH

M U 1

CH NG 1: CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B T NG S N VÀ VAI TRÒ I V I TH TR NG B T NG S N 1.1 L CH S HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRI N CH NG KHOÁN HOÁ CÁC KHO N VAY TH CH P B T NG S N 5

1.1.1 Khái ni m ch ng khoán hoá và ch ng khoán hóa kho n vay th ch p b t đ ng s n 5

1.1.1.1 Ch ng khoán hoá 5

1.1.1.2 Ch ng khoán hoá kho n vay th ch p b t đ ng s n 6

1.1.2 Lch s hình thành và phát tri n ch ng khoán hoá các kho n vay th ch p b t đ ng s n 7

1.1.2.1 Giai đo n hình thành (1920 -1980) 7

1.1.2.1.1 Tr c chi n tranh th gi i th II 7

1.1.2.1.2 Sau chi n tranh th gi i th II 8

1.1.2.2 Giai đo n phát tri n (t 1980 đ n nay) 11

1.2 S C N THI T C A CH NG KHOÁN HOÁ KHO N VAY TH CH P B T NG S N 11

1.2.2 C i thi n c u trúc c a b ng cân đ i k toán 12

1.2.3 Qu n lý r i ro t t h n 12

1.3 M T S MÔ HÌNH CH NG KHOÁN HOÁ 14

1.3.1 Mô hình c a Nick Davis (2000) 14

1.3.2 Mô hình áp d ng thành công t i n (Công ty Dun & Bradstreet) 16

1.3.3 Mô hình c a Pactrick Wood (2007) 19

1.4 XÁC NH L I ÍCH C A NG I PHÁT HÀNH CH NG KHOÁN MBS 21

1.5 NH NG BÀI H C CHO VI T NAM TRONG VI C TRI N KHAI CH NG KHOÁN HÓA 22

K t lu n ch ng 1 23

CH NG 2: TÍNH KH THI C A VI C CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B T NG S N T I VI T NAM 2.1 TH C TR NG TH TR NG B T NG S N VI T NAM HI N NAY 24

2.1.1 Th c tr ng 24

2.1.2 Nh ng thu n l i c a ngành b t đ ng s n Vi t Nam hi n nay 25

2.1.2.1 FDI v n t p trung cho ngành b t đ ng s n 25

2.1.2.2 Thu hút ngu n v n t các th tr ng khác 26

2.1.2.3 Báo cáo k t qu kinh doanh n m 2010 kh quan c a m t s doanh nghi p b t đ ng s n 27

2.1.3 Nh ng khó kh n c a ngành b t đ ng s n Vi t Nam hi n nay 27

2.1.3.1 Quy đ nh v thu thu nh p khi chuy n nh ng b t đ ng s n 27

2.1.3.2 Quy đ nh m i v giá đ t đ n bù 28

2.1.3.4 Giá nguyên v t li u t ng cao 31

2.1.3.5 Lãi su t t ng cao 32

2.1.3.6 Cung v t quá c u nhi u m ng s n ph m 33

2.2 TH C TR NG CHO VAY TH CH P B T NG S N VI T NAM 34

2.2.1 Nhu c u v n cho th tr ng b t đ ng s n 34

2.2.2 Th c tr ng cho vay th ch p b t đ ng s n trong th i gian qua 35

2.3 NH NG TI N CHO VI C CH NG KHOÁN HÓA T I VI T NAM 36

2.3.1 T ch c cho vay th ch p b t đ ng s n 36

2.3.1.1 Ngân hàng 36

2.3.1.2 Qu phát tri n nhà 37

2.3.1.3 Qu ti t ki m nhà 37

2.3.2 T ch c h tr cho vi c ch ng khoán hóa 39

2.3.2.1 T ch c b o lãnh phát hành 39

2.3.2.2 T ch c x p h ng tín nhi m 41

2.3.3 T ch c chuyên trách ch ng khoán hóa 44

2.3.3.1 Qui đ nh v mua bán n t n đ ng 44

2.3.3.2 Qui đ nh v ch ng khoán hóa 46

2.3.3.3 Qui đ nh v Qu tín thác đ u t b t đ ng s n (Real Estate Investment Trust - REIT) 47

2.4 NH NG THU N L I VÀ KHÓ KH N TRONG VI C NG D NG CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B T NG S N 49

2.4.1 Nh ng thu n l i 49

2.4.1.1 Th tr ng ti m n ng 49

2.4.1.3 H c h i đ c kinh nghi m c a các n c đi tr c 53

2.4.1.4 H i nh p qu c t 54

2.4.2 Nh ng khó kh n 54

2.4.2.1 Ch a có pháp lý và các t ch c trung gian đ th c hi n nghi p v ch ng khoá hóa 54

2.4.2.2 Ch a minh b ch v thông tin 54

2.4.2.3 Th tr ng b t đ ng s n ch a phát tri n và thi u minh b ch 55

2.4.2.4 R i ro n vay d i chu n 56

K t lu n ch ng 2 57

CH NG 3: MÔ HÌNH VÀ CÁC B C CH NG KHOÁN HOÁ CÁC KHO N VAY TH CH P B T NG S N VI T NAM 3.1 S C N THI T CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B T NG S N T I VI T NAM 59

3.1.1 Gi i quy t v n đ nhà cho ng i có thu nh p th p 59

3.1.2 Nâng cao hi u qu c a ngân hàng th ng m i 60

3.2 NH NG I U KI N ÁP D NG CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B T NG S N 61

3.2.1 V môi tr ng pháp lý 61

3.2.2 V môi tr ng pháp lu t 62

3.2.3 V môi tr ng thu 62

3.2.4 V t ng c ng tín nhi m 63

3.2.5 V x p h ng tín nhi m 64

3.2.6 Các v n đ khác 64

3.2.6.2 Cung c p thông tin đ y đ cho nhà đ u t 64

3.3 XÂY D NG MÔ HÌNH CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B T NG S N 65

3.3.1 L i ích c a SPV 68

3.3.2 R i ro và h ng x lý 70

3.4 LO I HÌNH T CH C C A SPV 71

3.5 LO I KHO N VAY NGH CH NG KHOÁN HÓA 74

3.6 LO I CH NG KHOÁN NGH PHÁT HÀNH 74

3.7 NH NG R I RO TI M N TRONG QUÁ TRÌNH CH NG KHOÁN HÓA KHO N VAY TH CH P B T NG S N T I VI T NAM 76

K T LU N 79 TÀI LI U THAM KH O

PH L C

ABS Asset Backed Securities Ch ng khoán đ c b o đ m

b ng tài s n tài chính

ASEAN Association of Southeast Asia

Nations

Hi p h i các qu c gia ông Nam Á

ASIAGATE Asian Credit Information

Gateway

C ng thông tin tín nhi m châu

Á

CAR Capital Adequacy Ratio H s an toàn v n

CBRE CB Richard Ellis Công ty CB Richard Ellis Vi t

Nam CIC Credit Infomation Center Trung tâm thông tin tín d ng CPI Consumer Price Index Ch s giá tiêu dùng

CRC Enterprise Credit Rating Appraise

Science Center

Trung tâm Khoa h c Th m

đ nh Tín nhi m Doanh nghi p

DATC Debt and Asset Trading

Corporation

Công ty TNHH MTV Mua bán

n Vi t Nam FDI Foreign Direct Investment u t tr c ti p n c ngoài FHA Federal Housing Administration C quan nhà liên bang FHLMC

The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)

Công ty cho vay mua nhà có

th ch p liên bang

FNMA The Federal National Mortgage

Association (Fannie Mae)

T ch c th ch p Nhà n c liên bang

GDP Gross Domestic Product T ng s n ph m qu c n i

GNMA Government National Mortgage

Association (Ginnie Mae) T ch c th ch p qu c gia

HNX Hanoi Stock Exchange S Giao d ch ch ng khoán Hà

MBS Mortgage Backed Securities Ch ng khoán có th ch p b t

đ ng s n làm đ m b o

ODA Official Development Assistance H tr phát tri n chính th c

OECD Organization Economic for

Cooperation and Development

T ch c h p tác và phát tri n kinh t

REIT Real Estate Investment Trust

WTO World Trade Organization T ch c th ng m i th gi i

B ng 2.1: Giá đ t t i các thành ph l n Châu Á 24

B ng 2.2: D án b t đ ng s n có v n FDI đ ng ký l n 26

B ng 2.3: K t qu kinh doanh n m 2010 c a các công ty B S niêm y t 27

B ng 2.4: Qui mô th tr ng ch ng khoán giai đo n 2000 – 2010 50

B ng 2.5: K t qu phát hành TPCP theo ph ng th c huy đ ng v n 51

Hình 2.1: V n FDI giai đo n 2006 – 2010 25

Hình 2.2: Th c tr ng huy đ ng, cho vay giai đo n 2003 - 2010 29

Hình 2.3: T c đ t ng tr ng CPI t 07/2010 - 06/2011 31

Hình 2.4: Lãi su t huy đ ng k h n 3 tháng và lãi su t cho vay bình quân c a Ngân hàng Á Châu t 07/2010 – 06/2011 32

Hình 2.5: D n cho vay th ch p b t đ ng s n giai đo n 2008 – 2010 35

Hình 2.6: D n cho vay th ch p b t đ ng s n c a các ngân hàng 36

Hình 3.1: Quy trình ch ng khoán hóa đ xu t cho Vi t Nam trong giai đo n đ u 67

M U

1 Lý do ch n đ tài

Trong báo cáo phân tích s li u T ng đi u tra dân s và nhà Vi t Nam 2009, B Xây d ng d báo v nhu c u v nhà và v n đ u t đ phát tri n nhà đ n n m

2015 C th : Dân s Vi t Nam c tính đ t 91,5 tri u ng i, do đó di n tích nhà

c n đáp ng cho c thành th và nông thôn s vào kho ng 1.966,6 tri u mét vuông

(bình quân 21,5m2 sàn xây d ng/ng i) hoàn thành ch tiêu này, nhu c u v n

đ u t vào nhà d tính kho ng 2.205.000 t đ ng (t ng đ ng 100 t USD), trung bình, m i n m c n kho ng 20 t USD v n đ u t

Các doanh nghi p b t đ ng s n ch a có th c l c v tài chính vì t tr ng v n t có quá nh so v i nhu c u đ u t và đa ph n ph i vay ngân hàng đ n 70 - 80% t ng

v n đ u t , v i th i h n 10 - 15 n m i u đó làm nh h ng t i ti n đ đ u t và

kh n ng thanh toán Th m chí, các doanh nghi p Vi t Nam c ng m t nhi u c h i

đ thâm nh p vào phân khúc th tr ng b t đ ng s n cao c p do ít v n

Báo cáo c a Ngân hàng Nhà n c, đ n h t ngày 31/12/2010, d n cho vay th

ch p b t đ ng s n đ t kho ng 224.843 t đ ng Tuy nhiên, s ti n trên v n ch a đáp

ng đ c nhu c u v n mà th tr ng đang c n t nay đ n h t n m 2015

Trong th i gian g n đây, Ngân hàng Nhà n c liên t c đ a ra nh ng chính sách đ

ki m soát r i ro cho h th ng ngân hàng trong vi c cho vay th ch p b t đ ng s n

- Thông t 15/2009/TT-NHNN ngày 10/08/2009 qui đ nh t l t i đa c a ngu n v n

ng n h n đ c s d ng đ cho vay trung h n, dài h n c a ngân hàng là 30% V i qui đ nh này, các ngân hàng cân nh c vi c cho vay th ch p b t đ ng s n

- Thông t 13/2010/TT-NHNN ngày 20/05/2010 nâng h s an toàn v n CAR (V n

t có/ T ng tài s n “Có” r i ro) c a các ngân hàng t 8% lên 9% V c b n, ch có hai cách đ t ng t l CAR, đó là t ng t s "v n t có" và gi m m u s "t ng tài

s n có r i ro" ng th i qui đ nh kho n vay kinh doanh b t đ ng s n có h s r i

ro t ng t 100% lên 250% Nh v y vi c cho vay th ch p b t đ ng s n càng nhi u làm cho CAR càng nh

Ngoài ra, thông t 13 c ng qui đ nh t l cho vay không v t quá 80% v n huy

đ ng Nh v y ngu n cung v n cho vay s b gi m đáng k và do đó c ng tác đ ng

đ n vi c cho vay th ch p b t đ ng s n

- Ch th s 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 qui đ nh gi m t tr ng cho vay l nh v c phi s n xu t xu ng t i đa là 20% vào cu i tháng 6/2011 và 15% vào cu i tháng 12/2011 Vi c vay mua b t đ ng s n đ , bán, cho thuê đ c x p vào l nh v c phi

s n xu t nên bu c các ngân hàng không nh ng không ti n hành cho vay m i mà còn

ph i ti n hành thu h i n cho vay th ch p b t đ ng s n tr c h n đ gi m t l cho vay lnh v c phi s n xu t xu ng Chính quy t đ nh này làm cho th tr ng b t đ ng

s n v n đã g p khó kh n v i Thông t 13 nay còn ch u nhi u khó kh n h n

Bên c nh đó, h th ng ngân hàng th ng m i đang khát v n đã đ y lãi su t huy

đ ng đ u vào lên cao làm cho lãi su t cho vay trung dài h n th ch p b t đ ng s n

hi n đang m c 24%/n m thu c vào hàng cao nh t th gi i Nhi u d án b t đ ng

s n ph i hoãn l i ch đ n khi lãi su t h nhi t, nhi u doanh nghi p ph i bán l i d

án đ c m c do không đ ti n tr lãi vay và tính riêng qu ý 2/2011 có t ng c ng 7 công ty đang niêm y t trên sàn giao d ch ch ng khoán đã b l nh LGL, NTB, IDJ, ITC, công ty m CII, công ty m KBC, công ty m HAG

+ Ch ng khoán hóa xu t phát t M và sau đó đ c ng d ng hi u qu vào nhi u

qu c gia t i Châu Âu, Châu Á Tính đ n nay, ch ng khoán hóa đã có l ch s phát tri n h n 40 n m và đã mang l i nhi u thành công cho các qu c gia tri n khai, đ c

bi t trong vi c tri n khai ch ng khoán hóa kho n vay th ch p b t đ ng s n Thông qua ho t đ ng ch ng khoán hóa, các kho n vay th ch p b t đ ng s n đ c gi i phóng kh i ngân hàng, giúp ngân hàng tránh kh i r i ro tín d ng và r i ro tr tr c

c a ng i vay t đó c i thi n đáng k c u trúc tài chính c a ngân hàng Bên c nh

đó, ngân hàng nh n đ c l ng ti n m t t vi c bán kho n vay đ r i sau đó ti p

t c cho vay Khi đó, đ i v i th tr ng b t đ ng s n, v n vay t ngân hàng s d

ti p c n h n và chi phí vay c ng th p h n Nh v y, thông qua ch ng khoán hóa, bài toán v v n cho th tr ng b t đ ng s n đã đ c gi i quy t

+ T i Vi t Nam, h th ng ngân hàng ch a đ l c và nh y c m v i v n đ r i ro trong khi nhu c u v n cho th tr ng b t đ ng s n l i quá l n nh ng ch y u d a vào v n vay V i nh ng xung đ t không th dung hòa này cùng v i nh ng l i ích t

ch ng khoán hóa, tôi đ xu t ti n hành “Ch ng khoán hóa các kho n vay th

+ Tính kh thi c a vi c ch ng khoán hóa các kho n vay b t đ ng s n t i Vi t Nam

+ xu t nh ng gi i pháp ng d ng ch ng khoán hóa các kho n vay b t đ ng s n vào Vi t Nam

+ tài ch y u s d ng ph ng pháp phân tích đ nh tính trên c s lý thuy t đã có

tr c đó Qua quá trình phân tích, các d li u đ c t p h p có h th ng, logic nh m làm sáng t v n đ c n nghiên c u

+ Ngoài ra, đ tài c ng đã s d ng ph ng pháp phân tích đ nh l ng các s li u

th c ti n đ c ng c quan đi m c a đ tài v nh ng thu n l i và khó kh n c a n n kinh t tác đ ng đ n kh n ng ch ng khoán hóa t i Vi t Nam

5 Ý ngh a th c ti n c a đ tài

Hi n t i, l nh v c b t đ ng s n r t khó ti p c n ngu n v n vay ngân hàng và đ ng

th i chi phí vay quá cao đã làm nh h ng đ n vi c phát tri n th tr ng b t đ ng

s n tài này mu n đ xu t gi i pháp đ t o v n cho th tr ng b t đ ng s n phát tri n b n v ng ây chính là ý ngh a th c ti n c a đ tài

khoán hóa, đ ng th i gi i thi u nh ng l i ích trong vi c t o v n cho phát tri n th

tr ng b t đ ng s n Ch ng này đúc k t nh ng kinh nghi m th c ti n cho Vi t Nam

Ch ng 2 “Tính kh thi c a vi c ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t

đ ng s n t i Vi t Nam” Ch ng này đ c p đ n th c tr ng, thu n l i, khó kh n

c a th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam và th c tr ng cho vay th ch p b t đ ng s n trong th i gian qua Ch ng này c ng đ a ra nh ng ti n đ h tr cho vi ch ng khoán hóa t i Vi t Nam

Ch ng 3 “Mô hình và các b c ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t

đ ng s n Vi t Nam” Qua k t qu phân tích ch ng 01 và 02, tôi đ xu t mô

hình ch ng khoán hóa phù h p v i Vi t Nam trong giai đo n đ u, đ xu t lo i kho n vay nên ch ng khoán hóa, đ xu t lo i ch ng khoán phát hành, đ xu t thành

l p công ty chuyên trách ch ng khoán hóa

n n kinh t m i n i V y Ch ng khoán hoá là gì?

Theo đ nh ngh a c a y ban Ch ng khoán M : “Ch ng khoán hóa là vi c t o ra các

ch ng khoán d a trên các lu ng ti n c đ nh ho c mang tính ch t tu n hoàn c a m t

t p h p tách bi t các kho n ph i thu ho c các tài s n tài chính Ch ng khoán này tùy theo c u trúc th i h n c a chúng s đ c chuy n đ i thành ti n trong m t

kho ng th i gian xác đ nh kèm theo nh ng quy n l i khác và quy n đ i v i tài s n

đ c s d ng nh m đ m b o vi c tr n ho c phân ph i đ nh k các kho n ph i thu

đ c cho ng i s h u ch ng khoán”

Theo đ nh ngh a c a OECD n m 1995: “Ch ng khoán hóa là vi c phát hành các

ch ng khoán có tính kh m i đ c đ m b o không ch b ng kh n ng thanh toán

c a ch th phát hành mà b ng các ngu n thu d ki n có đ c t các tài s n đ c

bi t

Ch th phát hành không còn là nhân t quy t đ nh đ n ch t l ng c a nh ng

ch ng khoán phát hành mà chính là kh n ng sinh l i c a các tài s n dùng làm tài

s n b o đ m m i quy t đ nh thu nh p và đ an toàn c a các ch ng khoán phát hành”

Theo lu t ch ng khoán c a Singapore: “ Ch ng khoán hóa v c b n là m t ti n

trình trong đó tài s n hay các kho n sinh l i t tài s n đ c bán cho các t ch c trung gian chuyên trách (SPV), các SPV này s huy đ ng v n b ng cách phát hành

ch ng khoán đ c đ m b o ch y u b ng các tài s n đó”

T i Vi t Nam, thu t ng “Securitisation” ch a đ c chính th c d ch sang ti ng Vi t,

nhi u tác gi t m d ch là “ch ng khoán hóa” Nguyên t c c n b n c a nó là bi n các

ch ng t tài s n (n m bên asset c a b ng cân đ i tài kho n, t c s d ng ngu n v n

c a ngân hàng) thành các s n ph m có th mang ra bán trên th tr ng ch ng khoán Theo k thu t này, b t c ch ng t tài s n nào c ng có th “ch ng khoán hóa” đ c, t ch ng t tín d ng truy n th ng, tín d ng b t đ ng s n, tín d ng

th ng m i, v.v

1.1.1.2 Ch ng khoán hóa kho n vay th ch p b t đ ng s n

Ti n s kinh t tr ng i h c Kinh T TP.HCM Nguy n Kh c Qu c B o (2006) thông th ng, k thu t ch ng khoán hóa đ c th c hi n trên 2 nhóm tài s n đó là:

(1) các kho n vay đ c th ch p b ng b t đ ng s n và (2) các tài s n tài chính không đ c th ch p b ng b t đ ng s n Nh v y, t ng ng v i hai lo i tài s n trên thì sau khi đ c ch ng khoán hóa s hình thành hai lo i ch ng khoán: (1) Các

ch ng khoán d a trên th ch p b t đ ng s n (Mortgage backed securities), g i t t là MBS và (2) các ch ng khoán tài s n tài chính (Asset backed secuirities), g i t t là ABS

ABS là các trái phi u đ c hình thành t các tài s n tài chính Các tài s n tài chính đây đ c hi u là các kho n ph i thu khác v i các kho n vay có tài s n th ch p, ví

d nh các kho n ph i thu t th tín d ng, kho n vay mua ô tô, vay đ xây nhà, vay

đ tiêu dùng cho gia đình T đó rút ra đ c đi m khác bi t l n nh t gi a ABS và các lo i trái phi u khác là m c đ tín nhi m c a các ngu n thu, kh n ng thanh toán

c a các tài s n tài chính

MBS là trái phi u đ c hình thành t các kho n vay th ch p b t đ ng s n Nh ng

ng i mua MBS, thay vì, tr cho nhà đ u t nh n m t kho n trái t c c đ nh và ti n

g c, thì ng i phát hành ch ng khoán thanh toán b ng dòng ti n phát sinh t nh ng kho n vay th ch p b t đ ng s n đ c dùng đ đ m b o cho s trái phi u

Nh v y, ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n là m t k thu t tài chính trong đó m t t p h p các kho n vay th ch p b t đ ng s n đ c bán cho m t

t ch c trung gian chuyên trách, mà ti n mua các h p đ ng này đ c t ch c trung gian chuyên trách này huy đ ng thông qua phát hành trái phi u đ c đ m b o chính b ng các kho n thu t t p h p các h p đ ng cho vay th ch p b t đ ng s n

đó

1.1.2 L ch s hình thành và phát tri n ch ng khoán hoá các kho n vay th

ch p b t đ ng s n

S phát tri n c a th tr ng tài chính, g n li n v i nhu c u v n cho phát tri n kinh

t ngày càng cao, đ c bi t là nhu c u v n tín d ng trung và dài h n Trong khi đó

kh n ng đáp ng c a các đ nh ch tài chính còn h n ch , thì vi c bán l i các kho n

n ho c chia nh các kho n n và bán l i thông qua hình th c phát hành ch ng ch

có giá đã mang l i hi u qu tích c c, d n tr thành m t k thu t trong ho t đ ng

khai thác và s d ng v n c a các đ nh ch tài chính Quá trình này chính là y u t

c b n, là nguyên nhân hình thành và phát tri n k thu t ch ng khoán hóa L ch s hình thành và phát tri n c a k thu t ch ng khoán hóa ph n ánh qua hai giai đo n

1.1.2.1 Giai đo n hình thành (1920 -1980)

- Tr c chi n tranh th gi i th II

Cu i th p niên 1920 và đ u th p niên 1930, n n kinh t M r i vào suy thoái tr m

tr ng, kèm theo đó là giá b t đ ng s n gi m liên t c ch còn kho ng m t n a so v i

nh ng n m 1927 – 1928 Các t ch c cho vay d a trên tài s n th ch p làm b o

đ m là b t đ ng s n lúc này b t đ u t ch biên tài s n đ x lý n K t qu là đ i đa

s ng i dân vay ti n t NHTM đã lâm vào tình tr ng khó kh n v nhà Tr c tình hình đó, n m 1933 Chính ph Liên bang đã thành l p Công ty cho vay nh ng

ng i s h u nhà (Home Owners’ Loan Corporation – HOLC) đ tái tài tr cho s

ti n n c a nh ng ng i vay mua nhà b ng cách bán ra các trái phi u do Chính ph

b o đ m

Vi c làm này không nh ng giúp tái n đ nh n n kinh t mà còn ng n ch n hàng ngàn ngôi nhà thoát kh i c nh b t ch biên và k t qu là trong 3 n m đ u th c hi n tái tài tr cho trên 1 tri u nhà

N m 1934, Chính ph thành l p C quan Nhà Liên bang (Federal Housing Administration – FHA) v i m c tiêu c b n là:

- B o hi m các món cho vay th ch p nhà c a các n i cho vay t nhân

- t ra các tiêu chu n xây d ng và b o hi m nh ng không cho vay ti n, không lên

b n v hay xây d ng nhà

- Giúp n đ nh th tr ng nhà đ t và th tr ng cho vay th ch p

N m 1938, Qu c h i M đã thành l p T ch c Th ch p Nhà n c Liên bang (the Federal National Mortgage Association – FNMA hay còn g i là Fannie Mae) nh m

m c đích t o ra m t th tr ng th c p cho các kho n vay đ c FHA b o đ m

N m 1968, Fannie Mae đ c t nhân hóa và ngày nay tr thành t ch c n m gi các kho n vay th ch p h gia đình l n nh t

- Sau chi n tranh th gi i th II

Giai đo n 1926 - 1946 là giai đo n c a suy thoái kinh t và chi n tranh, do v y vi c xây d ng nhà r t ít Sau chi n tranh k t thúc, 5 tri u ng i t chi n tr ng đã tr

v v i gia đình t o ra m t nhu c u r t l n v nhà N m 1946, Chính ph M đã

l p ra H i C u chi n binh (Veterans Administration – VA) nh m tài tr cho các c u chi n binh tr v sau chi n tranh có th mua nhà Lúc m i thành l p, VA không yêu

c u ng i vay ph i có m t kho n ti n tr tr c, đ ng th i lãi su t mà VA áp d ng

là c đ nh và th ng ngang b ng ho c th p h n lãi su t c a FHA

Nhu c u xây d ng nhà cùng v i s ra đ i c a t ch c FHA và VA đã kh i d y phong trào xây d ng nhà ch a t ng có trong l ch s n c M Các d ng nhà

gi ng nhau chi m u th trong xây d ng lúc b y gi vì đã ti t ki m chi phí do xây

d ng theo s nhi u, h giá thành T đó càng t o đi u ki n cho nh ng ng i có thu

nh p th p và trung bình có th d dàng mua đ c nhà h n K t qu t sau chi n tranh th gi i th II đ n nay, th tr ng th ch p b t đ ng s n là khách hàng l n

nh t c a tín d ng dài h n

Tuy nhiên, trong th i k này ngu n cung tín d ng có th ch p ch y u v n là các

đ nh ch tài chính đ a ph ng, nh ng t ch c ti t ki m Nh ng t ch c ti t ki m này nh n ti n g i c a c dân đ a ph ng và cho công chúng vay theo hình th c th

ch p đ mua b t đ ng s n N u nh không có đ l ng ti n g i thì ngân hàng đ a

ph ng th ng ng ng vi c cho vay th ch p b t đ ng s n đ i v i dân trong vùng

N u có d s ti n g i thì nh ng ngân hàng nói trên th ng s d ng ngu n v n này

đ mua nh ng kho n vay có th ch p b t đ ng s n nh ng khu v c khác T n m

1946 đ n nh ng n m 1960, các t ch c cho vay th ch p b t đ ng s n đã d n phát tri n m nh và đã hình thành nên nh ng t p đoàn l n v i s v n lên đ n hàng t USD

Vào gi a thâp niên 1960 -1970, vi c di dân đ c bi t t ng m nh đã t o ra s m t cân

đ i tr m tr ng gi a cung và c u tín d ng th ch p b t đ ng s n trên toàn n c M

S m t cân đ i này đã nh h ng m nh đ n ho t đ ng cho vay th ch p b t đ ng

s n c a các ngân hàng có th ti p t c th c hi n nghi p v c a mình, các ngân

hàng v n ti p t c cho vay th ch p b t đ ng s n nh ng sau đó bán l i nh ng kho n vay này cho các đ nh ch tài chính các đ a ph ng khác, n i mà cung tín d ng th

ch p b t đ ng s n v t quá c u Th c t , th tr ng th c p đ i v i nh ng kho n vay th ch p b t đ ng s n đã đ c hình thành t nh ng n m sau chi n tranh th gi i

th II và đ c đánh d u b i v mua l i các kho n n th ch p c a Fannie Mae đ i

v i VA vào n m 1948, nh ng mãi đ n nh ng n m cu i th p niên 1960 và đ u th p niên 1970 th tr ng này m i th c s ho t đ ng sôi n i Lúc này, các ngân hàng cho

vay th ch p và các t ch c ti t ki m mua và bán nh ng kho n vay liên quan nh m

gi m b t tình tr ng khan hi m v n trên th tr ng tín d ng th ch p b t đ ng s n Tuy nhiên, ch s can thi p c a các ngân hàng cho vay th ch p không đ đ gi i quy t tình tr ng m t cân đ i này mà c n có thêm s can thi p c a Chính ph Và lúc này Chính ph M đã thành l p các t ch c trung gian chuyên trách (Special Purpose Vehicle – SPV) Các t ch c này mua l i các kho n cho vay th ch p b t

đ ng s n trong t p h p n t ng ng và bán cho công chúng đ u t Nh ng ch ng khoán đ c phát hành trên c s nh ng t p h p n có th ch p đó đ c g i là

ch ng khoán có th ch p b t đ ng s n làm đ m b o (Mortgage Backed Securities – MBS)

Các SPV ngày nay n i ti ng v i các trái phi u ch ng khoán hóa ngoài Fannie Mae

có th k đ n là T ch c th ch p qu c gia (Government National Mortgage Association, vi t t t là GNMA, hay còn g i là Ginnie Mae) đ c thành l p n m

ph m đ u tiên c a k thu t ch ng khoán hóa; là ch ng khoán có th ch p b t đ ng

s n làm b o đ m lãi su t c đ nh (Fixed Rate Mortgage backed Securities) đ c phát hành vào n m 1970

N m 1970, công ty cho vay mua nhà có th ch p liên bang (The Federal Home Loan Mortgage Corporation – FHLMC hay Freddie Mac) ra đ i và phát hành ra

ch ng khoán MBS đ u tiên vào n m 1981

Ngày nay các t ch c này không ch ch ng khoán hóa các kho n cho vay c a các t

ch c tài tr cho vay c a nhà n c nh FHA, VA mà chúng còn th c hi n ch ng

khoán hóa ho c b o đ m thanh toán cho trái phi u ch ng khoán hóa c a các ngân hàng cho vay mua nhà khác, trong đó Ginnie Mae mua và bán các kho n cho vay do FHA và VA đ m b o, còn Freddie Mac mua và bán các kho n cho vay th ch p b t

đ ng s n không có b o đ m c a 2 c quan nói trên

1.1 2.2 Giai đo n phát tri n (t 1980 đ n nay)

K t n m 1980, k thu t ch ng khoán hóa phát tri n m nh M , ngoài vi c ch ng khoán hóa các kho n cho vay có th ch p đ c chính ph b o đ m c a GNMA, nhi u c quan khác c a chính ph và gi i kinh doanh c ng đã phát hành MBS, quá trình ch ng khoán hóa m r ng và phát tri n sang các kho n cho vay khác nh : các kho n cho vay th ng m i; cho vay tiêu dùng; các kho n ph i thu c a th tín

d ng…

N m 1987, ch ng khoán hóa đ c th c hi n và phát tri n Anh, sau đó là m t lo t các n c Châu Âu khác nh : Pháp, c, Italia…T i Australia, giá tr các ch ng khoán phát hành d a trên các kho n vay th ch p b t đ ng s n chi m v trí ch đ o trong vi c ch ng khoán hóa các kho n vay trung và dài h n T i Châu Á, m t s

n c có n n kinh t phát tri n nh Nh t B n, Hàn Qu c, Singapore, H ng Kông…c ng đã ng d ng và phát tri n k thu t này Trong đó TTCK H ng Kông

đ c kh i đ u vào n m 1994 v i 4 lo i ch ng khoán d a trên các kho n vay th

ch p b t đ ng s n c bi t t i Malaysia đã ng d ng k thu t này t n m 1986 v i

s thành l p công ty chuyên trách ch ng khoán hóa Cagamas Berhad, m t d ng t

ch c trung gian chuyên trách nh SPV M

1.2 S C N THI T C A CH NG KHOÁN HOÁ KHO N VAY TH

CH P B T NG S N

Nick Davis (2000) nh ng l i ích ti m n ng c a ch ng khoán hoá đ i v i ng i kh i

t o:

1.2.1 Hi u qu tài chính cao h n

i v i m t s t ch c khu v c t nhân, ch ng khoán hóa đ c s d ng đ làm

gi m th p chi phí v n bình quân gia quy n c a công ty i u này có th b i vì v n

ch s h u không còn c n thi t đ h tr các tài s n và n đ c x p h ng cao có th

đ c phát hành vào th tr ng v n phát tri n theo nhu c u c a nhà đ u t làm gi m các chi phí tài chính

1.2.2 C i thi n c u trúc c a b ng cân đ i k toán

Ch ng khoán hoá có th t ng c ng s ki m soát trên qui mô và c u trúc c a b ng cân đ i k toán công ty Ví d , k toán v lo i b tài s n (ch ng h n, lo i b kh i

b ng cân đ i k toán) có th c i thi n t l h s đòn b y tài chính c ng nh vi c đo

l ng khác v hi u qu kinh t (ch ng h n nh t su t sinh l i trên v n ch s h u) Các t ch c tài chính th ng s d ng ch ng khoán hoá đ đ t đ c các m c tiêu v

an toàn v n, đ c bi t khi mà các tài s n đã tr nên gi m giá tr

Ch ng khoán hoá c ng cung c p v n cho các c h i đ u t khác i u này có th

t o ra l i ích kinh t n u các ngu n vay bên ngoài b h n ch , ho c n u có s khác

bi t gi a chi phí tài chính n i b và bên ngoài

1.2.3 Qu n lý r i ro t t h n

Ch ng khoán hoá th ng làm gi m r i ro cho vi c tài tr b ng cách đa d ng hóa các ngu n tài tr Các t ch c tài chính c ng s d ng ch ng khoán hóa đ lo i b

b t cân x ng v lãi su t Ví d , các ngân hàng có th cung c p tài chính dài h n lãi

su t c đ nh mà không có r i ro đáng k , b qua r i ro lãi su t và r i ro th tr ng khác đ i v i các nhà đ u t tìm ki m tài s n dài h n lãi su t c đ nh Ch ng khoán hoá c ng đ c s d ng thành công v doanh s trong vi c bán các tài s n b s t

gi m giá tr

Ch ng khoán hoá c ng mang l i l i ích cho các nhà đ u t Nó cho phép h đ a ra quy t đ nh đ u t đ c l p v i danh ti ng c a ng i kh i t o, và thay vào đó t p trung vào m c đ b o v th hi n qua c u trúc c a SPV và kh n ng thanh toán c a tài s n ch ng khoán hóa đ i v i v n và lãi c a vi c đ u t

Ch ng khoán hoá c ng t o ra th tr ng hoàn ch nh h n b ng cách gi i thi u các

danh m c tài s n tài chính m i phù h p v i s thích r i ro c a nhà đ u t và b ng cách t ng ti m n ng cho các nhà đ u t đ đ t đ c các l i ích đa d ng hóa B ng cách đáp ng nhu c u c a các phân khúc th tr ng khác nhau, giao d ch ch ng khoán có th t o ra l i ích cho c ng i kh i t o và nhà đ u t

Ngoài ra, xét v m t k thu t, s c n thi t c a ch ng khoán hoá, xu t phát t nh ng

u th c a k thu t này so v i hình th c tín d ng thông th ng c a các NHTM, c

- N m th 1: ngân hàng s cho vay đ c 100 khách hàng

100 x 2 tri u USD = 200 tri u USD

Cu i n m 1 20 tri u USD 10 tri u USD 30 tri u USD 190 tri u USD

Cu i n m 2 22 tri u USD 11,5 tri u USD 33,5 tri u USD 208,5 tri u USD

- Cu i n m th nh t, sau khi thu h i c lãi và v n g c đ c 30 tri u USD thì ngân hàng th có th cho vay thêm 30 tri u USD/2 tri u USD = 15 ng i đ u n m th hai

- T ng t vào cu i n m th hai, t ng thu 33,5 tri u USD ch có th cho vay thêm 33,5 tri u USD/2 tri u USD = 17 ng i đ u n m th ba

Nh v y, t c đ t ng tr ng d n cho vay th ch p b t đ ng s n t ng lên r t ch m

và ph thu c vào quá trình thu h i v vay hàng n m c a ngân hàng

So so v i cách cho vay truy n th ng, ch ng khoán hóa có nh ng u nh c

đi m sau:

Cho vay truy n th ng Ch ng khoán hoá

Không linh ho t Linh ho t, mua bán đ c

- ánh giá tài s n th ch p ch quan

- Phía th 3 (t ch c x p h ng tín nhi m) đánh giá đ c l p v i ng i kh i t o

1.3 M T S MÔ HÌNH CH NG KHOÁN HÓA

1.3.1 Mô hình c a Nick Davis (2000)

Nick Davis là thành viên đi u hành c a công ty t v n MartinJenkins – công ty t

v n hàng đ u c a New Zealand trong khu v c công Bài nghiên c u “Securitization:

A Public Policy Tool? (Ch ng khoán hóa: M t công c chính sách công c ng?)”

c a ông đ c trình bày trong h i ngh kinh t c a B tài chính New Zealand n m

2000 trong đó trình bày v nh ng v n đ nh lo i tài s n ch ng khoán hóa, lý do

ch ng khoán hóa, nh ng yêu c u cho vi c ch ng khoán hóa, th o lu n v c u trúc tài chính c a New Zealand có c n tr cho vi c ch ng khoán hóa hay không, …

Hi n nay New Zealand c ng đã ti n hành ch ng khoán thành công

Ngu n: Nick Davis (2000), Securitisatinon: A public policy tool?

Trong qui trình ch ng khoán hoá, ng i kh i t o bán các kho n ph i thu cho SPV (SPV đ c thành l p đ mua các kho n ph i thu và th c hi n các ch c n ng khác

nh tái c u trúc dòng ti n, cung c p s t ng c ng tín nhi m và h tr thanh kho n) SPV th ng đ c t ch c nh là m t qu tín thác ho c m t công ty mà phá

M t ho c nhi u t ch c tài chính th ng tham gia vào vi c c c u và ti p th các

ch ng khoán đ c phát hành b i SPV t o đi u ki n thu n l i cho nhu c u c a nhà đ u t , c quan x p h ng tín nhi m đánh giá kh n ng v n c a SPV và n

đ nh m t h ng tín nhi m thích h p SPV th ng ph i đ t đ c vi c t ng c ng tín nhi m và h tr thanh kho n đ đ m b o m t th h ng cao cho các ch ng khoán

đ n gi n, chúng ta xem xét m t tr ng h p ch ng khoán hóa t kho n vay mua nhà:

B c 1: NHTM (ng i kh i t o) cho khách hàng (ng i có ngh a v ) vay ti n

B c 2: NHTM t p h p thành m t nhóm các kho n vay đ ng tiêu chu n (cùng th i

h n và lãi su t) và chuy n nh ng chúng cho SPV

B c 3: SPV s phát hành ch ng khoán cho nhà đ u t d a trên tài s n là các

kho n vay này đ huy đ ng v n tr cho NHTM Trong quá trình này có s tham gia

c a các t ch c đ nh m c tín nhi m, nh m đánh giá, x p h ng tín nhi m cho các

ch ng khoán này

Và chi u ng c l i

B c 4: Nhà đ u t thanh toán ti n mua ch ng khoán cho SPV

B c 5: SPV dùng ti n thu đ c t phát hành ch ng khoán đ tr cho NHTM

nh k khi đ n h n, ng i vay thanh toán g c và lãi cho ngân hàng Ngân hàng s chuy n ti n này cho SPV và SPV s thanh toán cho nhà đ u t Vì lý do nào đó mà SPV không thu đ ti n thanh toán cho nhà đ u t thì t ch c h tr thanh kho n s cho SPV vay đ thanh toán

1.3.2 Mô hình áp d ng thành công t i n (Công ty Dun & Bradstreet [2008])

Công ty Dun & Bradstreet thành l p t i M t đ u nh ng n m 1840 T ng th ng

M Abraham Lincoln, Ulysses S Grant, Grover Cleveland, William B McKinley

t ng là phóng viên tín d ng đ u tiên c a Dun & Bradstreet

Công ty Dun & Bradstreet (mã ch ng khoán trên sàn NYSE: DNB), công ty d n

đ u th gi i v thông tin kinh doanh toàn c u, thành l p h n 170 n m Trong c s

d li u th ng m i toàn c u c a Dun & Bradstreet có h n 200 tri u h s kinh doanh Thông qua m ng Dun & Bradstreet trên toàn c u đã cung c p thông tin ch t

l ng t t nh t và d li u nhi u nh t th gi i Công ty n m trong danh sách các công

ty đ c ng ng m nh t theo công b c a t p chí Fortune trong 4 n m t n m 2006

đ n n m 2009

Chi nhánh Dun & Bradstreet t i n thành l p n m 1995 N m 2008, chi nhánh này phát hành n ph m “Securitisation in India: The story so far and the way forward (Ch ng khoán hóa n đ : câu chuy n cho đ n nay và con đ ng phí

tr c)” đã gi i thi u mô hình ch ng khoán hóa c a n trong th i gian qua c ng

nh nh ng thành t u đ t đ c, nh ng l i ích và r i ro trong quá trình ch ng khoán hóa n ph m có s tham gia c a các tác gi Yashika Singh, Sachin Khedekar, Ashwani Solanki là nh ng chuyên gia kinh t hàng đ u n

Ch ng khoán hóa n di n ra t n m 1991 v i giá tr ch ng khoán 160 tri u Rupee phát hành đ u tiên b i Citibank nh ng phát tri n m nh t kho ng n m 2000

N m 2007, đ t phát hành ch ng khoán hóa l n nh t n đ c th c hi n b i ngân hàng ICICI v i giá tr 19.299 tri u Rupee

Ngu n: Yashika Singh, Sachin Khedekar, Dun & Bradstreet, Ashwani Solanki

(2008), Securitisation in India: The story so far and the way forward

Mô hình này v c b n gi ng nh mô hình c a Nick Davis (2000) nh ng có 2 đi m khác nhau c b n:

- Không có c quan h tr thanh kho n

- Có s su t hi n c a c quan x p h ng tín nhi m v i vai trò x p h ng cho ch ng khoán đ cung c p thông tin cho nhà đ u t tr c khi phát hành

- Có s xu t hi n c a c quan b o lãnh phát hành đ đ m b o cho vi c phát hành

đ c chuyên nghi p, hi u qu h n

1.3.3 Mô hình c a Patrick Wood (2007)

Patrick Wood thành l p công ty The August Coporation n m 1975 V i vai trò t

v n đ u t cho y ban Ch ng khoán và H i đoái, ban đ u công ty cung c p d ch v

qu n lý danh m c đ u t cho các nhà đ u t M N m 1978, The August Coporation công b The Trilateral Observer (Ng i giám sát ba bên) và sau đó Patrick Wood tham gia v i t cách thành viên c a Trilateral Commission ( y ban giám sát ba bên) – m t t ch c phi chính ph , phi đ ng phái thúc đ y s h p tác

ch t ch h n gi a B c M , Châu Âu và Châu Á

N m 2007, Patrick Wood có bài vi t “Global bankers seek to raid taxpayers over

subrime fiasco (Các ngân hàng toàn c u t n công vào ng i n p thu qua th t b i

d i chu n)” trên di n đàn The August Forecast & Review c a công ty The August Coporation Bài vi t này bình lu n v v n đ ch ng khoán hóa t i M , trong đó lên

án s tham lam c a các ngân hàng trong vi c cho vay khách hàng d i chu n Qua bài vi t này, tác gi đã đ a ra mô hình ch ng khoán hóa đã và đang áp d ng t i M

nh sau:

Ngu n: Patrick Wood (2007), Global bankers seek to raid taxpayers over subrime

fiasco

B c 1: Ng i vay có đ c kho n vay t ng i cho vay Cho vay có th có s h

tr c a ng i môi gi i cho vay Nhi u khi ng i cho vay và ng i môi gi i cho vay không ti p t c t ng tác v i ng i vay sau khi kho n vay đ c th c hi n

B c 2: ng i cho vay bán kho n vay cho ng i phát hành và ng i vay b t đ u chi tr đ u đ n hàng tháng cho ng i trung gian thanh toán

B c 3: ng i phát hành bán ch ng khoán cho nhà đ u t Ng i b o lãnh phát hành s h tr vi c bán ch ng khoán, c quan x p h ng tín nhi m phân đ nh h ng cho ch ng khoán phát hành và s t ng c ng tín nhi m có th tham gia vào quá trình x p h ng này

B c 4: ng i làm trung gian thanh toán thu ti n hàng tháng t ng i vay, sau đó chuy n tr cho ng i phát hành Ng i làm trung gian thanh toán và ng i đ c y quy n qu n lý b t đ ng s n đ qu n lý n quá h n và qu n lý b t đ ng s n theo

nh ng đi u kho n đ c nêu trong h p đ ng

V i mô hình này, vi c ch ng khoán hóa có nhi u thành ph n tham gia h n 2 mô hình đã gi i thi u ph n tr c Trong đó:

- Ng i vay sau khi bán kho n vay s không còn tr c ti p là ng i theo dõi thu ti n

ng i vay mà thay vào đó là m t công ty làm trung gian thanh toán s th c hi n

vi c thu ti n này và chuy n tr cho SPV

- Có s tham gia c a ng i đ c y quy n qu n lý các tài s n th ch p H s chuyên nghi p h n trong vi c x lý tài s n so v i ngân hàng

Trong 2 mô hình tr c, ng i vay s th c hi n đ ng th i công vi c thu n và qu n

lý tài s n nh ng vi c bán đi kho n vay c ng làm cho ng i vay không còn m n

n ng th c hi n 2 công vi c này do r i ro đã chuy n h t cho SPV Do đó, SPV ph i thuê các c quan chuyên nghi p th c hi n thu n và qu n lý tài s n

1.4 XÁC NH L I ÍCH C A NG I PHÁT HÀNH CH NG KHOÁN MBS

T các mô hình trên có th xác đ nh l i ích mang l i cho công ty chuyên trách

ch ng khoán hóa (SPV): ngu n thu chính là chênh l ch lãi su t cho vay th ch p b t

đ ng s n và các kho n chi phí sau:

(1) Chi phí t o l p kho n vay ph i tr cho NHTM

(2) Lãi su t trái phi u tr cho nhà đ u t

(3) Chi phí ph i tr cho c quan x p h ng tín nhi m

(4) Chi phí ph i tr cho vi c t ng c ng tín nhi m (trong tr ng h p mong mu n

ch ng khoán phát hành đ c x p h ng t t h n)

(5) Chi phí ph i tr cho vi c b o lãnh phát hành (áp d ng trong tr ng h p SPV thuê m t t ch c chuyên nghi p phát hành đ t hi u qu cao h n)

(6) Chi phí ph i tr cho vi c thu n , qu n lý tài s n th ch p (áp d ng trong tr ng

h p SPV thuê m t s t ch c chuyên nghi p thu n , qu n lý tài s n hi u qu cao

h n)

(7) Chi phí ph i tr cho vi c h tr thanh kho n (trong tr ng h p SPV b m t kh

n ng thanh kho n)

Nh v y t su t sinh l i c a công ty ch ng khoán hoá nh sau:

P (%) = lãi su t cho vay – chi phí tr cho NHTM – lãi su t trái phi u ch ng khoán hoá – chi phí x p h ng tín nhi m – chi phí t ng c ng tín nhi m – chi phí b o lãnh phát hành – chi phí thu n , qu n lý tài s n th ch p – chi phí h tr thanh kho n

1.5 NH NG BÀI H C CHO VI T NAM TRONG VI C TRI N KHAI

CH NG KHOÁN HÓA

Nick Davis (2000) hai đi u ki n c n thi t cho vi c ch ng khoán hóa thành công là:

(i) M t h t ng tài chính v ng m nh

- Môi tr ng pháp lý: qui đ nh v chuy n nh ng kho n ph i thu

- Môi tr ng k toán: qui đ nh v h ch toán ngo i b ng các giao d ch ch ng khoán hóa

- Môi tr ng pháp lu t: nh ng qui đ nh v vi c thành l p và qu n tr công ty ch ng khoán hóa, qu đ u t tín thác b t đ ng s n

- Môi tr ng thu : vi c đánh thu làm cho ch ng khoán hóa không hi u qu kinh t

so v i các công c tài chính khác

(ii) Nhu c u đ u t ph thu c m t ph n vào r i ro d ki n

- T ng c ng tín nhi m: phân c p ch ng khoán thành nh ng khoanh c p cao / th p

theo s thích r i ro c a nhà đ u t ; phát hành ch ng khoán v i giá tr tài s n c b n cao h n giá tr ch ng khoán phát hành; ký qu b ng ti n m t; có s b o đ m t bên

th ba bên ngoài cho ch ng khoán phát hành

- X p h ng tín nhi m ch ng khoán c a các c quan x p h ng

K t lu n ch ng 1

Ch ng khoán hóa là quá trình t p h p và tái c u trúc các tài s n thi u tính thanh kho n nh ng l i có thu nh p b ng ti n cao trong t ng lai nh các kho n ph i thu, các kho n n r i chuy n đ i chúng thành trái phi u và đ a ra giao d ch trên th

tr ng tài chính V i vai trò mà ch ng khoán hóa mang l i nh gi m chi phí tr lãi vay và t ng hi u qu sinh l i c a d án, huy đ ng v n cho ho t đ ng xây d ng c

s h t ng, t o thêm m t công c đ u t m i Do đó, đ i đa s các n c đ u đ a

ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n đ cung ng v n d i dào cho phát tri n c s h t ng

CH NG 2

TÍNH KH THI C A VI C CH NG KHOÁN HÓA CÁC KHO N VAY TH CH P B T NG S N T I VI T NAM

2.1 TH C TR NG TH TR NG B T NG S N VI T NAM HI N NAY 2.1.1 Th c tr ng

Giá b t đ ng s n đ t đ n m c m t b ng khó t ng t ng ch trong vài n m tr l i đây T i khu v c trung tâm quanh h Hoàn Ki m, m c giá chuy n nh ng đã lên

t i 1 t đ ng/m2 t m t ph v trí đ p t i qu n Ba ình có giá chuy n nh ng không d i 400 tri u đ ng/m2, t i qu n ng a không d i 300 tri u đ ng/m2,

đ t n n t i khu v c D ch V ng, Nguy n Phong S c, … cách trung tâm 7 km c ng

ng p nghé m c giá 300 tri u đ ng/m2 So v i m c gia cao nh t 81 tri u đ ng/m2 (n m 2011) trong khung giá đ t đ n bù c a Nhà n c thì giá th tr ng đang m c cao g p nhi u l n

Xét v m t b ng giá đ t n n t i Hà N i, có th th y nó đã v t quá xa s c mua c a

ng i tiêu dùng trên c s tính toán thu nh p, đ c bi t trong t ng quan so sánh v i các thành ph l n trên th gi i

Ngu n: CBRE

2.1.2 Nh ng thu n l i c a ngành b t đ ng s n Vi t Nam hi n nay

2.1.2.1 FDI v n t p trung cho ngành b t đ ng s n

- V n FDI đ ng ký đ u t vào l nh v c b t đ ng s n liên t c đ t cao trong nh ng

n m g n đây, trong đó nhi u nh t là n m 2008 v i 23,6 t USD Dù tình hình kh ng

ho ng tài chính toàn c u b t ngu n t kh ng ho ng n b t đ ng s n nh ng FDI

đ ng ký đ u t vào b t đ ng s n Vi t Nam n m 2009 và n m 2010 v n đ t cao 7,6

- Hi n nay nhi u t p đoàn đa qu c gia đã tr l i Vi t Nam sau th i k suy thoái, h đánh giá th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam là m t trong nh ng th tr ng ti m n ng

nh t khu v c Châu Á – Thái Bình D ng

B ng 2.2: D án b t đ ng s n có v n FDI đ ng ký l n

k ý

1 Khu du lch M i

Công ty Polo Beach International Limited (H ng Kông)

Phú Yên Cty TNHH New City

Vi t Nam (Brunei) 4,3 t USD

3 Khu du lch ph c h p

H Tràm Strip

Bà Ra V ng Tàu

Asian Coast Development Ltd (Canada) và Pinnacle Entertainment (M )

T p đoàn Winvest LLC (M ) 4,1 t USD Ngu n: B k ho ch và u t

2.1.2.2 Thu hút ngu n v n t các th tr ng khác

- K t ngày 30/3/2010, m i ho t đ ng liên quan đ n kinh doanh sàn giao d ch vàng

và kinh doanh vàng trên tài kho n trong n c ph i ch m d t ho t đ ng, các nhà

đ u t s chuy n h ng sang th tr ng ch ng khoán và th tr ng B S;

- D báo trong n m 2011, th tr ng ch ng khoán v n đang giai đo n ph c h i, s không có s t ng tr ng đ t bi n;

==> Thu hút ngu n v n đ u t vào th tr ng B S: th tr ng n đ nh, ít r i ro h n,

và đ c các nhà đ u t coi là kênh đ u t an toàn nh t hi n nay

2.1.2.3 Báo cáo k t qu kinh doanh n m 2010 kh quan c a m t s doanh nghi p b t đ ng s n

B ng 2.3: K t qu kinh doanh n m 2010 c a các công ty B S niêm y t

Ngu n: T ng h p t S GDCK TP.HCM và Hà N i

- Toàn b các doanh nghi p đ u đ t l i nhu n

- Bình quân đ t 87% k ho ch doanh thu và l i nhu n n m 2010

2.1.3 Nh ng khó kh n c a ngành b t đ ng s n Vi t Nam hi n nay

2.1 3.1 Quy đ nh v thu thu nh p khi chuy n nh ng b t đ ng s n

Lu t thu thu nh p cá nhân s 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 có hi u l c áp d ng

t ngày 1/1/2009 qui đ nh v m c thu su t t chuy n nh ng b t đ ng s n nh sau:

- 25% trên thu nh p ch u thu n u vi c mua bán có đ y đ ch ng t h p l ch ng minh giá chuy n nh ng, giá v n và các chi phí liên quan;

- 2% trên t ng giá tr giao d ch đ i v i các tr ng h p không có gi y t h p l

T ngày 26/9/2009, thu nh p t h p đ ng chuy n nh ng b t đ ng s n góp v n mua c n h , n n đ t s ph i đóng thu thu nh p cá nhân c ng v i hai m c thu nh trên;

Do các v n b n h ng d n tri n khai vi c thu thu theo m c thu nào v n ch a

đ c chi ti t nên d n đ n tình tr ng m i c quan thu áp d ng m t m c thu su t

khác nhau, vì v y th tr ng b t đ ng s n vào kho ng đ u n m 2010 g n nh b đóng b ng vì nhi u nhà đ u t ch đ i h ng d n m i đ ch n cách tính có l i h n

2.1.3.2 Quy đ nh m i v giá đ t đ n bù

+ Ngh đ nh s 69/2009/N -CP ngày 13/08/2009 có hi u l c thi hành k t ngày 1/10/2009: Khi Nhà n c giao đ t có thu ti n s d ng đ t mà không qua hình th c

đ u giá ho c đ u th u ho c giá đ t do y ban nhân dân c p t nh quy đ nh t i th i

đi m giao đ t ch a sát v i giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t trên th c t thì y ban nhân dân c p t nh c n c vào giá chuy n nh ng quy n s đ ng đ t th c t trên

th tr ng đ xác đ nh l i giá đ t c th cho phù h p i u này làm t ng chi phí gi i phóng m t b ng => gi m qu đ t s ch c a các công ty b t đ ng s n nh ng đ ng

th i các công ty đang có s n qu đ t s ch s có l i th trên th tr ng

+ Ngh đ nh 71/2010/N -CP ngày 23/06/2010 có hi u l c t ngày 08/08/2010 v

vi c h ng d n thi hành Lu t nhà có qui đ nh: ch cho phép huy đ ng v n t i đa 20% t ng l ng s n ph m đ t n n hay c n h c a m t d án không ph i qua sàn giao dch b t đ ng s n khi d án hoàn thành gi i phóng m t b ng và sau đó các nhà

đ u t th c p ph i có gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t (đ i v i d án đ t n n)