K t lu nch ng 2
3.6. LO ICH NG KHOÁN NGH PHÁT HÀNH
- ây là v n đ thu c y u t k thu t, ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n nên đ c phát hành d i hình th c trái phi u. V i lãi su t đ c xác đ nh
theo nguyên t c bù đ p chi phí và có lãi cho công ty chuyên trách ch ng khoán hóa và đ đ h p d n nhà đ u t . Th i h n c a trái phi u v c b n s t ng đ ng v i
th i h n c a các món vay.
Trên lý thuy t, c c phi u và trái phi u đ u có th đ c s d ng v i t cách là
ch ng khoán chuy n hóa. M c dù c phi u có l i đi m là th i gian đáo h n v nh
phi u. Trong khi đó, trái phi u có th i gian đáo h n h u h n, và ràng bu c t ch c
phát hành v i ngh a v thanh toán cho trái ch lãi và v n g c trái phi u, trong su t
kho ng th i gian cho đ n khi ch ng khoán đáo h n.
i v i các d án có thu phí, th i gian có th khai thác th ng không quá dài trung bình 10-15 n m, vi c s d ng c phi u v i vai trò ch ng khoán chuy n hóa s không phát huy đ c u th vô h n c a v n góp, mà còn t o áp l c v lãi su t trên v n đ i v i pháp nhân đ c bi t.
H n n a, đ i v i các công trình công ích, phúc l i công c ng có thu phí, m c đích
c a d án là ph c v c ng đ ng, cho nên t l phí thu ch đ c phép m c v a đ đ thanh toán cho các chi phí qu n lý khai thác công trình và tr lãi v n vay.
Nh v y, vi c l a ch n ch ng khoán chuy n hóa ph i ph thu c vào tính ch t và kh n ng khai thác c a t ng d án, song nhìn chung đ i v i lo i tài s n chuy n hóa đã xác đ nh nh trên, trái phi u s có u th h n c v m t k thu t và tính kh m i
so v i c phi u. xu t phát hành trái phi u.
- M t khác, trái phi u phát hành ph i có s b o lãnh c a chính ph đ làm t ng tính
an toàn, thu hút nhà đ u t d dàng h n.
- Trái phi u c ng nên phân chia thành các gói có th h ng khác nhau đ có th đáp ng t t nh t nhu c u đ u t c a các nhà đ u t khác nhau.
T i M , các Qu t ng h (Mutual Fund), Qu l ng (Pension Fund) ch đ c
phép mua các tài s n có ch t l ng cao. Các nhà đ u t khác trong đó có Qu đ u c (Hedge Fund) đ c linh ho t tài chính nhi u h n. Do đó, trái phi u t ch ng khoán hóa đ c chia thành 3 lo i c b n sau:
+ Gói siêu h ng (The super tranche): Lo i này đ c x p vào h ng AAA và có v trí
cao nh t trong th t u tiên đ nh n ti n m t t trái phi u.
+ Gói trung c p (The mezzaine tranche): Gói này có đi m tín d ng th p h n, n m
+ Gói S h u (The equity tranche) hay còn g i là gói c p th p: ây là gói có r i ro
cao nh t và x p trí cu i cùng trong chu i thanh toán, sau hai gói trên.
Do có m c r i ro khác nhau nên m i gói có t su t sinh l i khác nhau. Gói S h u
có r i ro cao nh t nên t su t l i t c là l n nh t và ng c l i, gói Siêu h ng có m c
r i ro th p nh t nên có t su t sinh l i th p nh t.
Vi c đa d ng hóa s n ph m làm t ng c h i tiêu th ch ng khoán, mang l i hi u
qu kinh t cao h n cho ng i phát hành và đ ng th i làm đa d ng hóa danh m c, gi m thi u r i ro cho nhà đ u t .
3.7. C NH BÁO R I RO TI M N TRONG QUÁ TRÌNH CH NG KHOÁN
HÓA KHO N VAY TH CH P B T NG S N T I VI T NAM VÀ
NH NG KHUY N NGH GI M THI U R I RO
Th nh t, vi c bán l i kho n vay đã chuy n giao toàn b r i ro cho SPV nên các ngân hàng m nh d n cho vay b t ch p kh n ng tr n c a ng i vay. ây là nguyên nhân chính d n đ n kh ng ho ng tài chính n m 2008 t i M . Khi th tr ng
b t đ ng s n có bi n đ ng l n, ng i vay không có kh n ng tr n s kéo theo
SPV không tr đ c n cho nhà đ u t và r t nhi u khó kh n khác không l ng tr c đ c.
Khuy n ngh :
- Trong tr ng h p này, công tác thanh tra c a Ngân hàng Nhà n c th ng xuyên
h n k t h p v i nh ng qui đ nh mang tính th t c hành chính nh ng đ y tính r n đe đ i v i ngân hàng vi ph m nh : không đ c m chi nhánh trong 1 n m, không cho t ng tr ng d n , … có th phát huy tác d ng nh trong tr ng h p ch y đua lãi su t huy đ ng c a các ngân hàng hi n nay.
- Lu t ch ng khoán hóa nên qui đ nh các ngân hàng ph i gi l i các kho n n x u không đ c bán cho SPV. Nh th , các ngân hàng không còn thi t tha cho vay
nh ng khách hàng d i chu n n a vì n này không th bán đ c và ph i gi l i s
Th hai, vi c hình thành, mua bán và b o hi m cho các MBS ph c t p v t t m
ki m soát c a chính ph d n đ n nguy c che d u thông tin, đ u c bóp méo th tr ng. V i lòng tham c a các SPV, h có th xáo tr n l n l n các lo i n đ phát
hành ch ng khoán ho c chuy n đ i t ch ng khoán lo i này này sang lo i khác đ n
n i quá ph c t p đ nh n ra tài s n th ch p c b n là gì. N u th tr ng tài chính
ch a có đ công c h u hi u đ giám sát th tr ng s r t khó m nh d n phát tri n
m nh vi c ch ng khoán hóa.
Khuy n ngh : Qui đ nh SPV ph i gi l i m t ph n trái phi u phát hành. i u này c ng gi ng nh bu c SPV ph i mua l i trái phi u c a chính mình hay nói cách khác
là SPV đang đóng vai c a nhà đ u t . ây là m t s công b ng h n trong giao d ch
mua bán vì r i ro hai bên đ u ph i ghánh ch u. V i quy đ nh này, dù không kh c
ph c đ c r i ro vì SPV ch ch u m t ph n nh r i ro nh ng SPV s dè d t h n
trong vi c phát hành, qua đó r i ro đ c ki m soát t t h n.
Th ba, trái phi u đ c x p h ng càng cao t o ra d u hi u v s an toàn l n h n cho nhà đ u t và do đó lãi su t trái phi u phát hành c ng s th p h n t ng ng.
Tuy nhiên, SPV tr c ti p chi tr phí cho c quan x p h ng. Chính đi u này d d n đ n r i ro đ o đ c phát sinh b i c quan x p h ng. M t k t qu x p h ng t t có th
không ph i lúc nào c ng đ ng ngh a v i kh n ng chi tr t t. Kh ng ho ng tài chính M n m 2008 đã ch ng minh cho s t n t i c a r i ro đ o đ c này.
Khuy n ngh :
- Quy đ nh thành viên đi u hành c a c quan x p h ng không đ c đ ng th i là thành viên đi u hành c a SPV đ lo i b s chi ph i quy n l c m t tính khách quan
c a báo cáo x p h ng.
- Quy đ nh c quan x p h ng ph i có b o lãnh b o hành c a ngân hàng cho t ng đ t
x p h ng trái phi u. S ti n b o lãnh có th tính trên ph n tr m c a m c phí mà c
quan x p h ng thu đ c cho t ng đ t x p h ng và phí b o lãnh do c quan x p h ng
Tr ng h p trái phi u b m t kh n ng thanh toán, ti n t b o lãnh này s đ c
dùng chi tr cho nhà đ u t tùy theo m c đ m t kh n ng thanh toán.
Th t , chu n m c k toán Vi t Nam không đánh giá l i giá tr b t đ ng s n hàng
tháng nh M , mà di n ra 6 tháng/l n ho c 1-2 n m/l n (ti n s Lê Xuân Ngh a – v tr ng v chính sách chi n l c NHNN). i u này khi n cho các c quan qu n lý không đánh giá k p th i n x u t b t đ ng s n đ có gi i pháp phù h p. Do đó
vi c kh c ph c h u qu t n x u s khó kh n h n.
Khuy n ngh :
- T l tài tr v n vay trên b t đ ng s n th ch p c a các ngân hàng th p đ đ
phòng nguy c m t giá tài s n khi có kh ng ho ng x y ra. Khi đó tình tr ng d n
cho vay th p h n giá tr b t đ ng s n trên th c t s di n ra ch m h n, đ th i gian đ ngân hàng đi u ch nh l i kho n vay làm gi m đi n x u.
- Lu t k toán nên có nh ng đi u ch nh phù h p v i đ c tr ng c a ch ng khoán
K T LU N
S phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n có vai trò quan tr ng đ i v i s phát tri n
kinh t c a m t qu c gia. Trong nh ng n m g n đây, nhi u t ch c và cá nhân đã m nh d n đ u t góp ph n t o ra nhi u s n ph m b t đ ng s n ph c v nhu c u nhà
, v n phòng, … Tuy nhiên, vi c đ u t này mang tính ch t t phát, ch y theo s đông, ngu n v n đ u t ch y u vay m n không mang tính ch t b n v ng. Tình hình này làm n y sinh r i ro ti m tàng và tr m tr ng đ i v i th tr ng còn non tr ,
b i vì tình hình này d n t i giá b t đ ng s n quá cao và không th c t , v t ngoài kh n ng thanh toán c a nh ng ng i có nhu c u nhà th c s và c a c nh ng
doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n. Nhi u chính sách qu n lý c a Nhà n c
c ng l n l t đ c ban hành đ đi u ch nh cho các ho t đ ng đ u t này. Tuy nhiên
v n ch a có nh ng chính sách phù h p cho vi c tìm ngu n v n đ u t n đ nh cho
th tr ng b t đ ng s n phát tri n b n v ng. Ngu n v n ch y u hi n nay ph thu c
quá nhi u vào v n vay ngân hàng, trong khi lnh v c ngân hàng v n không th h p
thu n i r i ro kinh doanh t th tr ng b t đ ng s n nên vi c cung c p v n cho th tr ng b t đ ng s n h u nh đã đ t đ n gi i h n, khó có th cho vay thêm. ti p
t c cho vay, ngân hàng c n t ng thêm v n ho c gi i phóng h t l ng v n vay th
ch p b t đ ng s n đang đ ng đ r i sau đó cho vay l i. V i cách làm th nh t s
khó th c hi n trong ng n h n. V i cách làm th hai có th th c hi n qua vi c ch ng
khoán hóa.
Ch ng khoán hóa phát tri n h n 40 n m đã có nhi u thành công t i M , Châu Âu, Châu Á đã ch ng minh tính hi u qu cao c a công c tài chính này.
Qua nghiên c u c a b n thân, tôi hy v ng Vi t Nam s m tri n khai ch ng khoán
hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n vì đây là gi i pháp h u hi u trong vi c huy đ ng v n cho th tr ng b t đ ng s n.
Dù nhi u ti n đ thu n l i cho vi c ch ng khoán hóa đã có s n. Tuy nhiên, h th ng
pháp lý c n s m hoàn thi n đ đ nh h ng cho ho t đ ng ch ng khoán hóa theo đúng đ nh h ng phát tri n th tr ng b t đ ng s n c a Nhà n c.
Tài li u trong n c
1. Hoàng Th Thanh H ng (2008), Ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s n góp ph n t o hàng hóa cho th tr ng ch ng khoán Vi t Nam, Lu n v n
th c s kinh t , Tr ng đ i h c Kinh t Thành ph H Chí Minh.
2. Lê Th Ph ng Th o (2008), Xây d ng qu tín thác đ u t b t đ ng s n t i
Thành ph H Chí Minh, Lu n v n th c s kinh t , Tr ng đ i h c Kinh t Thành ph H Chí Minh.
3. Ph m Toàn thi n (2009), Kh ng ho ng cho vay th ch p d i chu n M : Bài h c và m t s ki n ngh, T p chí khoa h c HQGHN, Kinh t và Kinh doanh 25. 4. Báo cáo th ng niên Ngân hàng Nhà n c n m 2007, 2008, 2009.
5. S li u th ng kê n m 2010 S giao d ch ch ng khoán Hà N i.
6. Công ty ch ng khoán SME, Tri n v ng ngành b t đ ng s n, ngày 01/06/2011. 7. Quy t đ nh c a Th t ng Chính ph s 169/1999/Q -TTg ngày 19 tháng 08
n m 1999 v vi c phê duy t Danh m c công vi c và B ng phân công tri n khai,
th c hi n Ch ng trình Hành đ ng Hà N i, trong khuôn kh h p tác ASEAN.
8. Quy t đ nh c a th ng đ c Ngân hàng Nhà n c s 57/2002/Q -NHNN ngày 24
tháng 01 n m 2002 v vi c tri n khai thí đi m đ án phân tích, x p lo i tín d ng
doanh nghi p.
9. Quy t đ nh 3823/Q -UB ngày 04 tháng 08 n m 2003 c a ch t ch UBND thành ph H Chí Minh v thành l p Qu Phát tri n nhà Thành ph H Chí Minh.
10. Quy t đ nh s 105/2007/Q -TTg ngày 13 tháng 07 n m 2007 v vi c phê duy t nh h ng Chính sách tài chính nhà qu c gia đ n n m 2020.
án phát tri n th tr ng v n Vi t Nam đ n n m 2010 và t m nhìn đ n n m 2020.
12. Ngh đ nh s 69/2009/N -CP ngày 13 tháng 08 n m 2009 qui đ nh b sung v
quy ho ch s d ng đ t, giá đ t, thu h i đ t, b i th ng, h tr và tái đ nh c .
13. Ngh đ nh s 71/2010/N -CP ngày 23 tháng 06 n m 2010 quy đ nh chi ti t và
h ng d n thi hành Lu t nhà .
14. Thông t s 13/2010/TT-NHNN ngày 20 tháng 05 n m 2010 qui đ nh v các t
l đ m b o an toàn trong ho t đ ng c a t ch c tín d ng.
15. Ch th s 01/CT-NHNN ngày 01 tháng 3 n m 2011 v th c hi n gi i pháp ti n
t và ho t đ ng ngân hàng nh m ki m soát l m phát, n đ nh kinh t v mô và b o đ m an sinh xã h i.
16. Báo Ch ng khoán Vi t Nam, Ch ng khoán hoá - công c huy đ ng v n hi u
qu , ngày 01/10/2008
17. Báo Di n đàn doanh nghi p, 7 công ty b t đ ng s n l trong quý II, ngày 01/08/2011.
18. Báo ng c ng s n Vi t Nam, Tài chính hóa b t đ ng s n - Kinh nghi m c a
Hàn Qu c, ngày 26/02/2007
19. Báo u T , Th tr ng c n h t i TP.HCM: Cung l n nh ng v ng ng i mua, ngày 16/04/2011
20. Báo Lao đ ng, V n cho th tr ng b t đ ng s n: âu là gi i pháp?, ngày