K t lu nch ng 2
3.4.L OI HÌNH TCH C CA SPV
- Kinh nghi m t các qu c gia áp d ng ch ng khoán hóa cho th y, đ ch ng khoán
hóa c n có các công ty trung gian ch ng khoán hóa đ ng ra đ mua l i các t p h p
các kho n vay sau đó phát hành các trái phi u d a trên t p h p các kho n vay đó.
- Ngoài ra, đ thành công c ng không th thi u vai trò h tr tích c c c a Chính
ph . Do đó, t ng b c thành l p công ty chuyên trách ch ng khoán hóa tr c thu c Nhà n c đ h tr cho quá trình ch ng khoán hóa. Khi quá trình ch ng khoán đi
vào n đ nh, chúng ta có th chuy n đ i hình th c s h u c a công ty này nh c
ph n hóa, bán c ph n cho công chúng đ u t .
Th c ti n t i M c ng cho th y, hai t ch c th c hi n vi c phát hành ch ng khoán
hóa có th ph n l n nh t là Fannie Mae và th ph n l n th ba là Ginnie Mae c ng
có y u t Nhà n c trong vi c thành l p và ho t đ ng.
Fannie Mae đ c Qu c h i M thành l p vào n m 1938 đ n đ nh hóa ngu n cung
nhà cho Hoa K sau cu c i Kh ng ho ng (n m 1929). Ban đ u, nó là m t công
ty do chính ph tài tr . Sau đó vào n m 1968, chính ph M quy t đ nh chuy n đ i
s h u c a công ty này, thành m t công ty c ph n. Ti p theo sau s thành công c a
Fannie Mae, Ginnie Mae đ c thành l p n m 1968 đ t ng tính c nh tranh. Hi p
h i này đ c Chính ph M thành l p d i d ng m t công ty tr c thu c V phát
tri n nhà và đô th. C hai t ch c này đ u có s b o tr c a Chính ph phía sau
dù th tr ng tài chính M đ t đ n m c đ t do hóa r t cao, đ c bi t trong giai đo n kh ng ho ng hi n nay thì s b o tr c a Chính ph M càng toàn di n h n đ
tránh cho hai t ch c này phá s n kéo theo nh ng h u qu tài chính nghiêm tr ng
toàn c u.
Do đó, vi c tham gia c a Chính ph Vi t Nam trong giai đo n đ u hình thành th
tr ng ch ng khoán hóa là c n thi t đ đ m b o cho vi c v n hành th tr ng theo đúng đ nh h ng phát tri n c a Nhà n c. M t khác, l ch s c ng ch ng minh s
tham gia c a Chính ph đ c xem là xu h ng t t y u.
- Trong đi u ki n hi n nay, ho t đ ng c a công ty trung gian ch ng khoán hóa có
th g p m t s khó kh n nh chi phí ho t đ ng cao, áp l c v l i nhu n đ bù đ p
chi phí ho t đ ng và l i t c cho nhà đ u t . Vì v y, trong giai đo n đ u có th thành l p thí đi m Qu tín thác đ u t b t đ ng s n (REIT) đ th c hi n nghi p v trung
gian ch ng khoán hóa ho t đ ng theo Lu t ch ng khoán.
REIT đ c áp d ng khá thành công t i nhi u n c trên th gi i nh M , Anh, Nh t,
Singapore. L n đ u tiên qu này xu t hi n t i M vào kho ng n m 1960, sau đó lan r ng ra các n c phát tri n khác. n n m 2000 REITs đ c phát tri n r ng rãi
Châu Âu và Châu Á nh Pháp, c, Italia, Singapore, Hàn Qu c, Nh t B n, Thái
Lan, Malaysia, H ng Kong,…hi n nay, m t s n c khác đang có th tr ng B S (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
phát tri n nh n , Trung Qu c, Vi t Nam,…c ng đang nghiên c u v qu này. T i Châu Á, m c v n hóa c a qu này khá l n n m 2010 lên đ n 156,8 t USD,
riêng Singapore là 28,9 t USD.
Lý do ch n REIT:
+ REIT và công ty chuyên trách ch ng khoán hóa đ u phát hành ch ng khoán v i
ngu n tr n là ngu n thu d ki n có đ c t các tài s n đ c bi t. Tài s n đ c bi t đ i v i REIT là ti n cho thuê các công trình b t đ ng s n; còn đ i v i công ty
chuyên trách ch ng khoán hóa là kho n ph i thu cho vay th ch p b t đ ng s n. ây là đi m t ng đ ng c b n gi a REIT và công ty chuyên trách ch ng khoán
hóa.
Th nh t, nhà đ u t nào c ng có th tham gia tr c ti p vào th tr ng: u đi m l n
nh t mà qu này đem l i là b t k cá nhân, t ch c nào c ng có th tham gia vào th
tr ng b t đ ng s n cho dù v n c a h l n hay nh thông qua hình th c s h u m t
ph n t l t ng ng v i v n góp t i m t d án nào đó, trong khi theo hình th c thông th ng đ đ u t b t đ ng s n c n kho n v n t ng đ i l n. Ti n nhàn r i
trong dân r t l n, do đó, REITs ho t đ ng thành công s đem l i m c v n hóa r t
l n cho th tr ng.
Th hai, kênh huy đ ng v n m i: Trong tình hình tín d ng th t ch t, n n kinh t khó kh n. Các kênh huy đ ng v n truy n th ng s không m y hi u quã, thì REITs s là m t kênh huy đ ng v n m i c n tính đ n.
Th ba, l i nhu n các nhà đ u t đ c h ng cao: u t vào c phi u c a các
công ty b t đ ng s n hay tham gia vào REITs có nhi u đi m gi ng nhau, tuy nhiên, s khác bi t l n nh t là m c c t c đem l i cho các nhà đ u t l i khác bi t.
REITs đ c u đãi v thu : Chính vì đ c u đãi r t nhi u trong vi c đóng thu ,
cho nên, m c c t c c a qu này cho nhà đ u t là r t cao. G n nh trên th gi i,
thu thu nh p đ c mi n hoàn toàn cho các qu này (khi REIT th a mãn m t s
tiêu chí v c c u t ch c, l nh v c kinh doanh, …).
Chia l i t c cao: Ti n s chuyên ngành b t đ ng s n tr ng đ i h c Georgia State ông Glenn R.Murller nghiên c u REIT t i M cho th y REIT chia l i t c đ n 90% l i nhu n hàng n m. H u h t REIT tr c t c hàng quý, m t s REIT còn tr c t c đ c bi t vào cu i n m đ đ m b o r ng chia 90% thu nh p, ch gi l i kho ng 10%
duy trì ho t đ ng c a qu , trong khi đó các qu ch ng khoán hi n nay t l gi l i
duy trì và ho t đ ng thông th ng đ u kho ng 30%. Chính vì đi u này mà t l chia
c t c c a REIT t ng v i t l g p đôi t l l m phát k t n m 1991.
V i nh ng u đi m trên, Vi t Nam thành l p REIT là phù h p vì d thu hút nhà đ u t , t đó nhân r ng mô hình REIT s d dàng h n.
REIT nên đ c thành l p thí đi m đ u tiên t i Tp.HCM vì đây là m t th tr ng có
quy mô l n và phát tri n h n so v i nh ng thành ph khác. N u qu này đi vào ho t đ ng hi u qu s nhân r ng ra nhi u thành ph khác, đ c bi t là Hà N i.
Th c ti n nghiên c u c a Glenn R.Murller cho th y giá tr c a REIT t ng nhanh
chóng. Vào n m 1991, 100 REIT l n nh t có giá tr v n hóa th tr ng d i 100
tri u đô la M . Vào n m 2005, 60 REIT có giá tr v n hóa th tr ng trên 1 t đô la (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
M . i u này cho th y u tiên phát tri n REIT là phù h p.