MBS
T các mô hình trên có th xác đ nh l i ích mang l i cho công ty chuyên trách ch ng khoán hóa (SPV): ngu n thu chính là chênh l ch lãi su t cho vay th ch p b t đ ng s n và các kho n chi phí sau:
(1) Chi phí t o l p kho n vay ph i tr cho NHTM. (2) Lãi su t trái phi u tr cho nhà đ u t .
(3) Chi phí ph i tr cho c quan x p h ng tín nhi m.
(4) Chi phí ph i tr cho vi c t ng c ng tín nhi m (trong tr ng h p mong mu n
(5) Chi phí ph i tr cho vi c b o lãnh phát hành (áp d ng trong tr ng h p SPV
thuê m t t ch c chuyên nghi p phát hành đ t hi u qu cao h n).
(6) Chi phí ph i tr cho vi c thu n , qu n lý tài s n th ch p (áp d ng trong tr ng
h p SPV thuê m t s t ch c chuyên nghi p thu n , qu n lý tài s n hi u qu cao h n).
(7) Chi phí ph i tr cho vi c h tr thanh kho n (trong tr ng h p SPV b m t kh n ng thanh kho n).
Nh v y t su t sinh l i c a công ty ch ng khoán hoá nh sau:
P (%) = lãi su t cho vay – chi phí tr cho NHTM – lãi su t trái phi u ch ng khoán
hoá – chi phí x p h ng tín nhi m – chi phí t ng c ng tín nhi m – chi phí b o
lãnh phát hành – chi phí thu n , qu n lý tài s n th ch p – chi phí h tr thanh
kho n
1.5. NH NG BÀI H C CHO VI T NAM TRONG VI C TRI N KHAI
CH NG KHOÁN HÓA
Nick Davis (2000) hai đi u ki n c n thi t cho vi c ch ng khoán hóa thành công là: (i) M t h t ng tài chính v ng m nh.
- Môi tr ng pháp lý: qui đ nh v chuy n nh ng kho n ph i thu.
- Môi tr ng k toán: qui đ nh v h ch toán ngo i b ng các giao d ch ch ng khoán
hóa.
- Môi tr ng pháp lu t: nh ng qui đ nh v vi c thành l p và qu n tr công ty ch ng
khoán hóa, qu đ u t tín thác b t đ ng s n.
- Môi tr ng thu : vi c đánh thu làm cho ch ng khoán hóa không hi u qu kinh t
so v i các công c tài chính khác.
- T ng c ng tín nhi m: phân c p ch ng khoán thành nh ng khoanh c p cao / th p
theo s thích r i ro c a nhà đ u t ; phát hành ch ng khoán v i giá tr tài s n c b n cao h n giá tr ch ng khoán phát hành; ký qu b ng ti n m t; có s b o đ m t bên th ba bên ngoài cho ch ng khoán phát hành.
- X p h ng tín nhi m ch ng khoán c a các c quan x p h ng.
K t lu n ch ng 1
Ch ng khoán hóa là quá trình t p h p và tái c u trúc các tài s n thi u tính thanh
kho n nh ng l i có thu nh p b ng ti n cao trong t ng lai nh các kho n ph i thu, (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
các kho n n r i chuy n đ i chúng thành trái phi u và đ a ra giao d ch trên th
tr ng tài chính. V i vai trò mà ch ng khoán hóa mang l i nh gi m chi phí tr lãi
vay và t ng hi u qu sinh l i c a d án, huy đ ng v n cho ho t đ ng xây d ng c
s h t ng, t o thêm m t công c đ u t m i. Do đó, đ i đa s các n c đ u đ a
ch ng khoán hóa các kho n vay th ch p b t đ ng s nđ cung ng v n d i dào cho phát tri n c s h t ng.
CH NG 2
TÍNH KH THI C A VI C CH NG KHOÁN HÓA CÁC
KHO N VAY TH CH P B T NG S N T I VI T NAM
2.1. TH C TR NG TH TR NG B T NG S N VI T NAM HI N NAY
2.1.1. Th c tr ng
Giá b t đ ng s n đ t đ n m c m t b ng khó t ng t ng ch trong vài n m tr l i đây. T i khu v c trung tâm quanh h Hoàn Ki m, m c giá chuy n nh ng đã lên t i 1 t đ ng/m2. t m t ph v trí đ p t i qu n Ba ình có giá chuy n nh ng không d i 400 tri u đ ng/m2, t i qu n ng a không d i 300 tri u đ ng/m2, đ t n n t i khu v c D ch V ng, Nguy n Phong S c, … cách trung tâm 7 km c ng
ng p nghé m c giá 300 tri u đ ng/m2. So v i m c gia cao nh t 81 tri u đ ng/m2
(n m 2011) trong khung giá đ t đ n bù c a Nhà n c thì giá th tr ng đang m c
cao g p nhi u l n.
Xét v m t b ng giá đ t n n t i Hà N i, có th th y nó đã v t quá xa s c mua c a ng i tiêu dùng trên c s tính toán thu nh p, đ c bi t trong t ng quan so sánh v i
các thành ph l n trên th gi i.
B ng 2.1: Giá đ t t i các thành ph l n Châu Á
Thành ph Giá đ t trung tâm (tham
kh o) tháng 03/2011
Thu nh p bình quân đ u ng i
qu c gia 2011 (ngu i IMF)
Hà N i 20.000 – 50.000 USD/m2 1.174 USD/ng i
B c Kinh 2.000 – 6.000 USD/m2 4.382 USD/ng i
Bangkok 8.000 – 15.000 USD/m2 4.992 USD/ng i
Hong Kong 45.000 – 80.000 USD/m2 31.591 USD/ng i
Kuala Lumpur 1.500 – 5.000 USD/m2 8.432 USD/ng i
Ngu n: CBRE
2.1.2. Nh ng thu n l i c a ngành b t đ ng s n Vi t Nam hi n nay
2.1.2.1. FDI v n t p trung cho ngành b t đ ng s n
- V n FDI đ ng ký đ u t vào l nh v c b t đ ng s n liên t c đ t cao trong nh ng n m g n đây, trong đó nhi u nh t là n m 2008 v i 23,6 t USD. Dù tình hình kh ng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ho ng tài chính toàn c u b t ngu n t kh ng ho ng n b t đ ng s n nh ng FDI đ ng ký đ u t vào b t đ ng s n Vi t Nam n m 2009 và n m 2010 v n đ t cao 7,6 t USD và 6,84 t USD. tv: Tri u USD 0.0 10,000.0 20,000.0 30,000.0 40,000.0 50,000.0 60,000.0 70,000.0 80,000.0 2006 2007 2008 2009 2010
FDI đ ng ký FDI gi i ngân FDI đ ng ký B S
Ngu n: T ng c c th ng kê.
- Hi n nay nhi u t p đoàn đa qu c gia đã tr l i Vi t Nam sau th i k suy thoái, h đánh giá th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam là m t trong nh ng th tr ng ti m n ng
nh t khu v c Châu Á – Thái Bình D ng.
B ng 2.2: D án b t đ ng s n có v n FDI đ ng ký l n
STT Tên d án a đi m Ch đ u t V n đ ng
k ý
1 Khu du lch M i
Dinh Ninh Thu n
Công ty Polo Beach International Limited (H ng Kông)
4,5 t USD
2
Khu du lch liên h p
cao c p New City
Vi t Nam
Phú Yên Cty TNHH New City
Vi t Nam (Brunei) 4,3 t USD 3 Khu du lch ph c h p H Tràm Strip Bà Ra V ng Tàu Asian Coast Development Ltd (Canada) và Pinnacle Entertainment (M ) 4,2 t USD 4 Khu du l ch ngh d ng Nam H i An Qu ng Nam Genting (Singapore) và VinaCapital 4,1 t USD 5 Khu du lch Sài Gòn - Atlantis Bà Ra V ng Tàu T p đoàn Winvest LLC (M ) 4,1 t USD Ngu n: B k ho ch và u t 2.1.2.2. Thu hút ngu n v n t các th tr ng khác
- K t ngày 30/3/2010, m i ho t đ ng liên quan đ n kinh doanh sàn giao dch vàng và kinh doanh vàng trên tài kho n trong n c ph i ch m d t ho t đ ng, các nhà
đ u t s chuy n h ng sang th tr ng ch ng khoán và th tr ng B S;
- D báo trong n m 2011, th tr ng ch ng khoán v n đang giai đo n ph c h i, s
==> Thu hút ngu n v n đ u t vào th tr ng B S: th tr ng n đ nh, ít r i ro h n, và đ c các nhà đ u t coi là kênh đ u t an toàn nh t hi n nay.
2.1.2.3. Báo cáo k t qu kinh doanh n m 2010 kh quan c a m t s doanh
nghi p b t đ ng s n
B ng 2.3: K t qu kinh doanh n m 2010 c a các công ty B S niêm y t
MÃ CH NG
KHOÁN HAG HQC ITA LCG NTL OGS SJS DOANH THU THU N N m 2010 (t đ ng) 4,525 1,257 2,480 1,005 1,388 1,578 1,017 So n m 2009 104% 264% 206% 197% 101% 3,565% 91% T l đ t k ho ch n m 2010 94% 137% 84% 77% 44% L I NHU N RÒNG N m 2010 (t đ ng) 2,094 406 686 222 579 609 457 So n m 2009 176% 728% 160% 102% 109% 1,378% 65% T l đ t k ho ch n m 2010 98% 101% 106% 103% 58% 57% Giá CP (đ ng) 39,000 22,400 10,600 13,700 22,500 12,900 31,500 EPS 2010 5,312 10,139 2,010 6,717 17,763 2,437 4,570 P/E 8.53 3.82 6.87 3.93 3.24 8.17 10.70 P/B 1.86 1.82 0.81 0.84 2.01 1.46 2.19 Ngu n: T ng h p t S GDCK TP.HCM và Hà N i
- Toàn b các doanh nghi p đ u đ t l i nhu n.
- Bình quân đ t 87% k ho ch doanh thu và l i nhu n n m 2010.
2.1.3. Nh ng khó kh n c a ngành b t đ ng s n Vi t Nam hi n nay (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Lu t thu thu nh p cá nhân s 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 có hi u l c áp d ng
t ngày 1/1/2009 qui đ nh v m c thu su t t chuy n nh ng b t đ ng s n nh
sau:
- 25% trên thu nh p ch u thu n u vi c mua bán có đ y đ ch ng t h p l ch ng
minh giá chuy n nh ng, giá v n và các chi phí liên quan;
- 2% trên t ng giá tr giao dch đ i v i các tr ng h p không có gi y t h p l .
T ngày 26/9/2009, thu nh p t h p đ ng chuy n nh ng b t đ ng s n góp v n mua c n h , n n đ t s ph i đóng thu thu nh p cá nhân c ng v i hai m c thu nh
trên;
Do các v n b n h ng d n tri n khai vi c thu thu theo m c thu nào v n ch a đ c chi ti t nên d n đ n tình tr ng m i c quan thu áp d ng m t m c thu su t
khác nhau, vì v y th tr ng b t đ ng s n vào kho ng đ u n m 2010 g n nh b đóng b ng vì nhi u nhà đ u t ch đ i h ng d n m i đ ch n cách tính có l i h n.
2.1.3.2. Quy đ nh m i v giá đ t đ n bù
+ Ngh đ nh s 69/2009/N -CP ngày 13/08/2009 có hi u l c thi hành k t ngày
1/10/2009: Khi Nhà n c giao đ t có thu ti n s d ng đ t mà không qua hình th c đ u giá ho c đ u th u ho c giá đ t do y ban nhân dân c p t nh quy đ nh t i th i đi m giao đ t ch a sát v i giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t trên th c t thì y
ban nhân dân c p t nh c n c vào giá chuy n nh ng quy n s đ ng đ t th c t trên th tr ng đ xác đ nh l i giá đ t c th cho phù h p. i u này làm t ng chi phí gi i
phóng m t b ng => gi m qu đ t s ch c a các công ty b t đ ng s n nh ng đ ng
th i các công ty đang có s n qu đ t s ch s có l i th trên th tr ng.
+ Ngh đ nh 71/2010/N -CP ngày 23/06/2010 có hi u l c t ngày 08/08/2010 v vi c h ng d n thi hành Lu t nhà có qui đ nh: ch cho phép huy đ ng v n t i đa
20% t ng l ng s n ph m đ t n n hay c n h c a m t d án không ph i qua sàn giao dch b t đ ng s n khi d án hoàn thành gi i phóng m t b ng và sau đó các nhà đ u t th c p ph i có gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t (đ i v i d án đ t n n)
ho c h p đ ng mua bán nhà hình thành trong t ng lai (đ i v i d án chung c ) thì m i đ c chuy n nh ng sang cho ng i th ba. 80% s n ph m nhà còn l i, ch đ u t d án ph i chuy n nh ng qua sàn giao dch b t đ ng s n sau khi hoàn thành các th t c liên quan, các d án đ t n n ph i có thi t k k thu t nhà đ c phê duy t và các d án chung c c n h ph i xây d ng ph n móng c a công trình ==> Vi c bán nhà trên gi y hay giao d ch b ng h p đ ng góp v n trong th i gian tr c đây s không th ti p t c di n ra.
2.1.3.3. Qui đ nh Nhà n c v vi c h n ch cho vay đ i v i b t đ ng s n
0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 T l t ng tr ng d n T l t ng tr ng huy đ ng
Ngu n: Ngân hàng Nhà n c Vi t Nam
Hình 2.2: Th c tr ng huy đ ng, cho vay giai đo n 2003 - 2010
T l t ng tr ng d n cho vay h u nh luôn cao h n t l t ng tr ng huy đ ng
trong th i gian qua. Các kho n vay trung dài h n mà đ c bi t và cho vay th ch p
b t đ ng s n ch y u l y t ngu n v n huy đ ng ng n h n. i u này gây r i ro
thanh kho n ngày càng cao cho h th ng ngân hàng. Do đó, Ngân hàng Nhà n c đã có nhi u bi n pháp đ h n ch cho vay th ch p b t đ ng s n.
- Thông t 15/2009/TT-NHNN ngày 10/08/2009 có hi u l c sau 45 ngày, qui đ nh:
t l t i đa c a ngu n v n ng n h n đ c s d ng đ cho vay trung h n, dài h n c a
ngân hàng là 30%. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hi n các ngân hàng qu c doanh cho r ng không b nh h ng nhi u do các ngân hàng này luôn đ ng đ u toàn ngành v t ng ngu n v n huy đ ng. Các ngân hàng c ph n l n c ng t ra khó “bình chân” v i quy đ nh m i này. Tuy nhiên, các ngân hàng nh r t cân nh c vi c cho cho vay trung dài h n, đ c bi t là cho vay th ch p
b t đ ng s n sao cho không v ng qui đ nh trên.
- Thông t 13/2010/TT-NHNN ngày 20/05/2010 có hi u l c thi hành k t ngày
01/10/2010 qui đ nh:
+ Nâng h s an toàn v n (V n t có/ T ng tài s n “Có” r i ro) c a các ngân hàng t 8% lên 9%. ng th i, các tài s n “Có” r i ro nh kho n vay kinh doanh b t đ ng s n s t ng h s r i ro t 100% lên 250%. V c b n, ch có hai cách đ t ng
t l CAR, đó là t ng t s "v n t có" và gi m m u s "t ng tài s n có r i ro"
V i qui đ nh này thì cho vay đ i v i l nh v c kinh doanh b t đ ng s n càng nhi u s
làm h s an toàn v n CAR càng nh .
+ T l cho vay không v t quá 80% v n huy đ ng (v n huy đ ng theo quy đ nh
này s không còn bao g m: V n ti n g i không k h n c a t ch c, v n t có c a
NHTM, v n đ u t c a t ch c).
V i qui đ nh này, ngu n cung v n cho vay s b gi m đáng k và do đó c ng tác đ ng đ n vi c cho vay th ch p b t đ ng s n.
- Ch th s 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 h ng d n cho Ngh quy t 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 v th c hi n gi i pháp ti n t và ho t đ ng ngân hàng nh m ki m