Giải pháp thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH H TRN TRC GII PHÁP THC HIN CHNG KHOÁN HÓA BT NG SN  VIT NAM LUN VN THC S KINH T TP. H CHÍ MINH – NM 2012 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH H TRN TRC GII PHÁP THC HIN CHNG KHOÁN HÓA BT NG SN  VIT NAM Chuyên ngành: Kinh t Tài Chính - Ngân Hàng Mã s: 60.31.12 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC: PGS.TS BÙI KIM YN TP. H CHÍ MINH – NM 2012 LI CAM OAN Tôi, H Trn Trc, xin cam đoan đ tài này là công trình nghiên cu ca riêng tôi, nhng kt qu nghiên cu trong lun vn này là trung thc và cha đc công b bi bt k ai khác. Tôi xin hoàn toàn chu trách nhim trc nhà trng v s cam đoan này. TPHCM, tháng 02 nm 2012 Tác gi H Trn Trc 1 Mc lc: Mc lc: 1 DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT 4 DANH MC CÁC BNG 4 DANH MC CÁC HÌNH 5 PHN M U 6 1. C s hình thành đ tài: 6 2. Mc tiêu nghiên cu: 7 3. Phm vi nghiên cu: 7 4. Ý ngha ca đ tài: 7 5. Kt cu ca đ tài: 8 Chng 1: TNG QUAN V CHNG KHOÁN HÓA BT NG SN 9 1.1 Tng quan v chng khoán hóa bt đng sn 9 1.1.1 nh ngha v Chng khoán hóa và Chng khoán hóa bt đng sn 9 1.1.2 Các đc trng ca chng khoán hóa bt đng sn: 12 1.1.3 S lc v tài tr trong ABS: 14 1.1.3.1 Tng quan v cu trúc giao dch: 14 1.1.3.2 Các bên tham gia trong giao dch ABS: 16 1.1.3.3 Tiêu chun ca tài sn chng khoán hóa: 18 1.1.4 Các yêu cu c bn đ chng khoán hóa bt đng sn: 20 1.1.5 Vai trò ca Chng khoán hóa bt đng sn: 22 1.1.5.1 Tài tr doanh nghip và tài tr tài sn: 22 1.1.5.2 Nhng mc tiêu ca chng khoán hóa bt đng sn: 23 1.1.6 Li ích và ri ro ca chng khoán hóa bt đng sn: 24 1.1.6.1 Li ích: 24 1.1.6.2 Ri ro: 26 1.2 Kinh nghim chng khoán hóa bt đng sn  Nht Bn 26 1.2.1 Quá trình phát trin chng khoán hóa  Nht Bn: 27 1.2.1.1 Khi đu ca chng khoán hóa bt đng sn 27 1.2.1.2 Chng khoán hóa tài sn: 27 2 1.2.1.3 S phát trin ca chng khoán hóa và h thng tài chính 29 1.2.1.4 Cách thc gii quyt vn đ bo v khi s phá sn đi vi SPV: 32 1.2.2 C quan chu trách nhim v chng khoán hóa bt đng sn ti Nht Bn: 35 1.2.3 Bài hc kinh nghim đi vi Vit Nam: 35 Chng 2: NHU CU THC HIN CHNG KHOÁN HÓA BT NG SN  VIT NAM 38 2.1 S lc v th trng bt đng sn: 38 2.1.1 Din bin ca th trng bt đng sn Vit Nam: 38 2.1.1.1 Giai đon 2000- 2003: 38 2.1.1.2 Giai đon t 2003 – 2006: 39 2.1.1.3 Giai đon 2006 – đu nm 2008: 39 2.1.1.4 Giai đon 2008 – nay: 41 2.1.2 ánh giá th trng bt đng sn Vit Nam: 44 2.1.2.1 H tng tài chính cho th trng bt đng sn: 44 2.1.2.2 H thng pháp lý bt đng sn: 45 2.1.2.3 Tính minh bch ca th trng: 46 2.1.2.4 Vn đ quy chun cht lng sn phm: 47 2.1.2.5 Nhng đc trng/hn ch ca th trng bt đng sn Vit Nam: 48 2.2 Nhu cu thc hin chng khoán hóa bt đng sn  Vit Nam: 49 2.2.1 T góc đ ch trng, chính sách ca ng và Nhà nc: 49 2.2.2 T góc đ th trng 51 Chng 3: GII PHÁP THC HIN CHNG KHOÁN HÓA BT NG SN  VIT NAM 58 3.1 Các gii pháp nhm thc hin chng khoán hóa bt đng sn  Vit Nam: 58 3.1.1 Hoàn thin khung pháp liên quan: 58 3.1.2 Chun hóa sn phm th trng bt đng sn, quy chun thông tin: 62 3.1.3 Hình thành các t chc / đnh ch đc tham gia th trng: 64 3.1.4 Ci cách th trng tài chính: 66 3.2 Gii pháp h tr: 70 3.3  xut mô hình chng khoán hóa bt đng sn: 71 3.3.1 Mô hình đ xut: 71 3 3.3.2 Gii thích mô hình: 71 KT LUN 75 TÀI LIU THAM KHO 76 PH LC 78 4 DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT ABS Chng khoán đm bo bng tài sn (Asset – Backed Securities ABS i.n.S ABS theo ngha hp (ABS in narrow sence) CDO Các ngha v n có bo đm (Collaterised Debt Obligations) CKH BS Chng khoán hóa bt đng sn MBS Chng khoán đc đm bo bng tài sn là các khon cho vay th chp (Mortgaged-Back Securities) SPV n v có mc đích đc bit (Special Purpose Vehicle) REIT Qu đu t tín thác bt đng sn (Real Estate Investment Trust) DANH MC CÁC BNG Bng 1.1: Phân loi các giao dch ABS 12 Bng 1.2: Phân loi ABS theo dòng tin s cp vi dòng tin phái sinh 14 DANH MC CÁC BIU Biu 1.1: Quy mô giao dch chng khoán hóa bt đng sn  Nht Bn 35 Biu 2.1: Vn FDI vào Vit Nam qua các nm 40 Biu 2.2: Din bin VN-index 40 Biu 2.3: Th trng vn phòng cho thuê ti TPHCM 41 Biu 2.4: Th trng vn phòng cho thuê ti Hà Ni 41 Biu 2.5: Th trng cn h ti TPHCM 42 Biu 2.6: Th trng cn h ti Hà Ni 42 Biu 2.7: Th trng TTTM ti TPHCM 43 Biu 2.8: Th trng khách sn Hà Ni 43 5 DANH MC CÁC HÌNH Hình 1.1: Các loi tài sn trong chng khoán hóa 11 Hình 1.2: Mô hình cu trúc giao dch ABS 15 Hình 3.1: Mô hình CKH BS kin ngh áp dng trong giai đon đu  Vit Nam 72 6 PHN M U 1. C s hình thành đ tài: Bt đng sn là mt ngành quan trng đi vi nn kinh t quc dân: cung cp s h tr cho các ngành khác, nh: nhà xng, máy móc, vn phòng, h tng công nghip, trung tâm thng mi, h tng dch v; và ngành bt đng sn cng có tác đng lan ta rng đn các ngành ngh vt liu xây dng, thi công xây dng, vn chuyn. Tm quan trng ca lnh vc bt đng sn còn  ch, th trng bt đng sn có tng quan cht ch vi th trng tài chính (th trng vn, th trng tin t) 1 . Khi th trng bt đng sn phát trin không n đnh, thì h thng ngân hàng thng mi đi mt vi nhiu ri ro v thanh khon, lãi sut. Ngc li, khi h thng ngân hàng đi mt vi khó khn do nhng thay đi trong chính sách v mô, chính sách tin t thì ngay lp tc th trng bt đng sn cng suy gim. iu này do bi mt lý do chính là s quá l thuc ca th trng bt đng sn vào ngun vn tín dng ca ngân hàng. Trong giai đon chính sách tin t tht cht, ngun vn cho bt đng sn thiu ht trm trng, rt nhiu d án b đình tr, ngun cung b hn ch, giá th trng gim liên tc nhng giao dch vn kém. Do vy, cn phi xem xét phát trin các kênh, các sn phm huy đng tt ngun vn xã hi cho th trng bt đng sn phát trin n đnh, tng thanh khon, hn ch nhng ri ro cho h thng ngân hàng, đa dng sn phm giao dch trên th trng tài chính. Chng khoán hóa bt đng sn là mt gii pháp tt, đã đc thc hin nhiu  các nc trong khu vc và th gii. Do vy, tác gi đã chn thc hin đ tài GII PHÁP THC HIN CHNG KHOÁN HÓA BT NG SN  VIT NAM nh là mt n lc tìm hiu, đ ngh vn dng công c chng khoán hóa đ gii quyt vn đ nêu trên. 1 Vng Quân Hoàng và Nguyn Hng Sn, Tp chí cng sn, s 786, ra tháng 4/2008, trang 56-62 7 2. Mc tiêu nghiên cu: - Tìm hiu kin thc v chng khoán hóa bt đng sn: khái nim, c ch thc hin giao dch chng khoán hóa bt đng sn, các thành phn liên quan, các yêu cu cn thit đ thc hin cng nh vai trò ý ngha ca chng khoán hóa bt đng sn; - Nghiên cu v kinh nghim phát trin chng khoán hóa bt đng sn  nc ngoài: bi cnh ra đi, phát trin; các bc thc hin; - Nhn đnh nhu cu thc hin chng khoán hóa bt đng sn ca th trng bt đng sn  Vit Nam; - Trên c s đó, đ xut gii pháp thc hin chng khoán hóa bt đng sn  Vit Nam nhm đa dng hóa kênh huy đng vn giúp th trng bt đng sn phát trin n đnh, gim ri ro cho h thng ngân hàng thng mi và to thêm hàng hóa cho th trng chng khoán Vit Nam; -  xut mô hình thc hin chng khoán hóa bt đng sn áp dng  Vit Nam. 3. Phm vi nghiên cu: Trong lun vn này s đ cp đn mt s lý thuyt v chng khoán hóa bt đng sn đã có trên th gii; tìm hiu v kinh nghim phát trin  CKH BS  Nht Bn; nhn đnh v nhu cu thc hin chng khoán hóa bt đng sn  Vit Nam đ làm c s đ xut gii pháp thc hin CKH BS  nc ta. 4. Ý ngha ca đ tài: B Xây dng, báo chí đã có đ cp đn vn đ thành lp, phát trin mt s đnh ch tài chính nhm to thêm kênh huy đng vn cho th trng bt đng sn, nh: qu tín thác đu t bt đng sn (REIT), qu tit kim nhà . Tuy nhiên, môi trng cho nhng đnh ch này hot đng, đó chính là CKH BS cha đc bàn nhiu. Do vy, lun vn này nhm góp phn to cái nhìn tng th hn, trên c s đó đa ra l gii pháp phù hp nhm phát trin CKH BS  Vit Nam, nhm giúp gii quyt vn đ [...]... và ch ng khoán hóa tài s là b ng s n c ch ng khoán hóa, ch không ng s n Trong bài này, ch ng khoán hóa b t c hi bi t nh là: ch ng khoán hóa tài s n có th t s khác c xem là m t t p con c a ch ng khoán 12 hóa b ng s n Ch ng khoán hóa b thu nh p, dòng ti n hi n t hóa tài s ab nh ngh ng khoán ch ng khoán hóa nói chung c a OECD, ta suy c r ng: ch ng khoán hóa b mb ob ib ti ng s nh là ch ng khoán hóa dòng... khóa hóa b ng s n Nhu c u th c hi n ch ng khoán hóa b Gi i pháp th c hi n ch ng khoán hóa b ng s n ng s n Vi t Nam Vi t Nam 9 : T N s tìm hi u v ch ng khoán hóa và ch ng khoán hóa b t ng s n ng th i, tác gi có trình bày s phát tri n ch ng khoán hóa b Nh t B n, nh m rút ra nh ng bài h c kinh nghi m áp d ng ng s n Vi t Nam 1.1 T 1.1.1 Ch Có nhi b à Ch nh ngh ng s n c ch ng khoán hóa Thu t ng ch ng khoán. .. l p? (lo i tr m i s ki m soát v m i khía c nh c is h T i thi u hóa r N u kh ch ng khoán hóa b phá s n: n v ch ng khoán hóa n p h không ho hóa n n thì c u trúc ch ng khoán hóa c Do v y, c n có các bi n pháp nh n M t s ng có th khoán hóa t b quy n xin phá s n thông qua h (ii) l a ch có s ch ng khoán hóa) cl pv is h ng thu n c a t t c ch ng khoán c th c hi n là: ( ch ng ng gi u và các bên liên quan, (iii)... , ch ng khoán hóa c th c hi n b dòng ti ng khoán hóa c th c hi n b i các t ch c phi ngân hàng Xét v th kh i t o thì: ch ng khoán hóa dòng ti n phái sinh pháp lu t v v n; và ng vì ng khoán hóa dòng ti a ch ng các nh p là vì mu n t o thanh kho n Trong danh m c “Các kho n ph i thu và cho vay” thì ch ng khoán hóa các kho n thu nh m b o b ng dòng ti kho “Tài s n b p c a công ty, còn ch ng khoán hóa các... t do hóa tài chính M t trong s nh ng lu ng c ã ban hành, v i k v ng l n v i v i vi c mua bán nh ng kho n n x u, là “Lu t v ch ng khoán hóa nh ng tài s c bi t b ch c g i là ti n c a Lu t SPC) Lu t này là lu khoán hóa tài s n s n có th v ch ng Nh t B n và b ng s nh c th trong lu t là m t tài c ch ng khoán hóa (lu t gi i h n s tài s c ch ng khoán hóa trong ph m vi b ng li t kê trong lu t) Khung pháp lý... c u c a ch s nh c a pháp lu t) Lo i tài s n ch ng khoán hóa ngày càng m r ng, tuy nhiên nhìn chung c u trúc giao d n 15 gi ng nhau, dù cho lo i tài s c m b o là gì Do v y, ph n này s gi i thi u mô hình n s d ng trong m i giao d ch ABS mb hóa u trong ch ng khoán hóa tài s n là nh ng tài s i s h u nh ng tài s cg c ch ng khoán i kh i t o (hay i s h u ban u) c a quá trình ch ng khoán hóa C u trúc giao d... nhiên, nh ng công ty c ph n và nh ng công ty trách nhi m h u h n khi th c hi n ch ng khoán hóa thì kho n thu t ch ng khoán hóa b hai l cl i t c: m t l n là thu thu nh p doanh nghi p và thu c t u này g c khi chi c t c cho nhà hai l n tránh hi hai l n, m t h th ng c c xây d th c hi n ch ng khoán hóa theo lu t ch ng khoán hóa chuyên ngành t o ra c t c thì c t c c c xem là chi phí mi ch t t y u này không... khoán hóa b kh ng s n quan tâm n kh n c a s n ph m ch ng khoán Thanh kho ph i và c thi t l p cho s n n thi t k s n ph m và tính s n có c a th s n ph ng cho các th ng phân ph i s n ph (5) Công b Trong b t k giao d ch ch ng khoán hóa nào thì thông tin nh h p lý Do v c n h th m th là c n thi t cho ng ch ng khoán hóa phát tri n thì mb và nh t quán h th c hi n các quy u, c c cung c p cho p cho ng bi n pháp. .. riêng r i trên th c ch n bán m t b t u này làm cho ch ng khoán hóa, giúp t o thanh kho n, tr nên quan tr 1.1.5.2 à m t hình ng b ng s n Nh ng m c tiêu c a ch ng khoán hóa b ng s n: A Ti p c n v n: ã nói hóa là ti p c trên, m c v n Không gi b s n không ph thu trong r t nhi i s h u khi th c hi n ch ng khoán ng s n cho m t công ty, ch ng khoán hóa b m tín d ng c a ng is h ng h p khi ngu n ti n có th ph... ng t t B Cung c p thanh kho n cho th ch ng khoán hóa m i th quan tr ng a ch ng khoán hóa là l a ch n th c t cho nhi u ng s n ch ng khoán hóa có ch làm cho vi c bán tài s ng ng b ng s n: ng s n, thanh kho n c a th c truy n th gói tài s n m i cho nh ng gi m và 24 xem b ng s n là tài s n s h u tr c ti tính thanh kho n c a th ng b ng s n nh áp d ng ch ng khoán hóa C Chuy n giao r i ro b S h ub ng s n: ng . CHNG KHOÁN HÓA BT NG SN 9 1.1 Tng quan v chng khoán hóa bt đng sn 9 1.1.1 nh ngha v Chng khoán hóa và Chng khoán hóa bt đng sn 9 1.1.2 Các đc trng ca chng khoán hóa bt. Nam. 1.1 Tng quan v chng khoán hóa bt đng sn 1.1.1 nh ngha v Chng khoán hóa và Chng khoán hóa bt đng sn Có nhiu đnh ngha khác nhau v chng khoán hóa. Thut ng chng khoán. Tng quan v chng khóa hóa bt đng sn Chng 2: Nhu cu thc hin chng khoán hóa bt đng sn  Vit Nam Chng 3: Gii pháp thc hin chng khoán hóa bt đng sn  Vit Nam 9 Chng