Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. ThS. Luật

Trong luận văn này tôi muốn đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản; đặc biệt là về quản lý Nhà nước đối với hoạt động của sàn xét ở cả

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÔ THỊ AN NA

PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÔ THỊ AN NA

PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Mã số : 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS TRẦN ĐÌNH HẢO

Hà Nội – 2012

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN 1

MỤC LỤC 3

MỞ ĐẦU 5

1 Đặt vấn đề 5

1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 5

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 6

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 6

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 7

1.3 Tính mới và những đóng góp của đề tài 7

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 7

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 10

1.1 Khái quát về sàn giao dịch bất động sản 10

1.1.1 Sàn giao dịch bất động sản là gì? 10

1.1.2 Mục đích của việc thành lập sàn giao dịch bất động sản 18

1.1.3 Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản 20

1.2 Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 29

1.2.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 29

1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 31

CHƯƠNG 2 NHỮNG NỘI DUNG CỤ THỂ CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 34

2.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 34

2.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 41

2.3 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 49

2.3.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản 50

2.3.2 Môi giới bất động sản 52

2.3.3 Định giá bất động sản 56

2.3.4 Tư vấn bất động sản 58

2.3.5 Đấu giá bất động sản 60

2.3.6 Quảng cáo bất động sản 61

2.3.7 Quản lý bất động sản 63

2.4 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản 64

2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn giao dịch bất động sản 64

2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản 66

2.5 Xử phạt vi phạm đối với các sàn giao dịch bất động sản 67

CHƯƠNG 3 NHỮNG TỒN TẠI, VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 71

3.1 Một số tồn tại, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động thực tế của sàn giao dịch bất động sản trong thời gian qua 71

3.1.1 Những hạn chế, bất cập trong áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản 71

3.1.2 Nguyên nhân của những tồn tại và bất cập trên 81

3.2 Một số đề xuất và kiến nghị nhằm góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Việt Nam trong thời gian tới 83

KẾT LUẬN 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Bất động sản là một loại tài sản có giá trị và giá trị sử dụng lớn Nó cũng là một loại hàng hoá đặc biệt trên một thị trường đặc biệt - Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động là những yếu tố “đầu vào” quan trọng của quá trình sản xuất Thực tế

đã chứng minh, việc phát triển của thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu sắc đến sự hưng thịnh hay suy vong của một nền kinh tế Vì lẽ đó, thị trường bất động sản đã trở thành một trong những thị trường nhạy cảm và được quan tâm hàng đầu trên thế giới Tại Việt Nam, theo xu thế hội nhập của nền kinh tế thị trường, thị trường quyền sử dụng đất đã được Nhà nước quan tâm và thể chế hóa thành pháp luật; quyền của người sử dụng đất được mở rộng, từ đó, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng Thị trường Bất động sản của nước ta được đánh giá là thị trường tiềm năng, là “mỏ vàng” để đầu tư và khai thác Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường còn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt là sự thiếu sự minh bạch của thị trường Hàng loạt các giao dịch ngầm đã và đang vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước Đây là nguyên nhân khiến cho thị trường Bất động sản ở nước ta chậm phát triển và có đôi khi lâm vào tình trạng bế tắc Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị trường trở nên quá “nóng” hoặc đôi khi thị trường quá “lạnh” dẫn tới sự “đóng băng” Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản ra đời đã góp phần điều tiết các giao dịch bất động sản trên thị trường Các nhà đầu tư đã có một kênh thông tin chính xác và hữu ích để tham khảo Sàn giao dịch bất động sản không chỉ thỏa mãn cơn khát thông tin mà còn tạo thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng, hiệu quả

Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản không phải là cơ quan nhà nước, không thực hiện chức năng của nhà nước, cũng không thực hiện chức năng kinh doanh bất động sản Sàn giao dịch bất động sản là các tổ chức tư nhân, được thành lập để kinh doanh các dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận Vậy, làm sao để có thể dung hòa lợi ích của nhà nước và lợi ích của sàn giao dịch bất động sản? Vấn đề đặt ra là việc quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản Khả năng điều tiết và kiểm soát thị trường của Nhà nước có đạt hiệu quả cao hay không sẽ thể hiện một phần qua hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản

Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời để đáp ứng việc điều chỉnh tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Đó là cơ sở pháp

lý vững chắc cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong thực tế Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam chưa thực sự chặt chẽ và dẫn tới nhiều sai phạm Phải chăng pháp luật còn thiếu hay chỉ đơn giản là cách thức áp dụng pháp luật chưa phù hợp? Với hiện trạng đó, liệu các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thực

sự minh bạch? Sàn giao dịch bất động sản đã thể hiện đúng chức năng của mình? Sau đây, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu, phân tích bản chất của sàn giao dịch bất động sản Từ đó, sẽ có lời giải đáp cụ thể cho những câu hỏi trên

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

Đề tài nghiên cứu sẽ chỉ ra sự ra đời tất yếu của sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động của mô hình này ở Việt Nam Đi sâu nghiên cứu các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, chỉ ra những điểm phù hợp, những điểm bất cập và phương hướng giải quyết

1.3 Tính mới và những đóng góp của đề tài

Đây là vấn đề đã có một số bài viết, đề tài khoa học và luận văn đề cập đến Trong luận văn này tôi muốn đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản; đặc biệt là về quản lý Nhà nước đối với hoạt động của sàn xét ở cả khía cạnh pháp luật và thực tiễn áp dụng

Đề tài nghiên cứu đưa ra những kiến nghị bổ sung đối với các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, so sánh với một số nước trên thế giới để rút ra các bài học kinh nghiệm

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Luận văn chú trọng tới vấn đề pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam Những quy định cụ thể của pháp luật Việt Nam và thực trạng áp dụng pháp luật, những thành tựu và bất cập của việc áp dụng pháp luật Nghiên cứu các sàn giao dịch bất động sản cụ thể trên địa bàn thành phố Hà Nội để minh chứng cho vấn đề trên

Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện luận văn, người viết nghiên cứu kỹ các văn bản pháp luật có liên quan trực tiếp đến sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam như: Luật Dân sự 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006; Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; Thông tư 13/2008/TT_BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP; Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về xử phạt vi phạm hành chính

trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật quản lý phát triển nhà và công sở

Bên cạnh đó, người viết còn tìm hiểu, nghiên cứu các tài liệu tham khảo khác như: giáo trình, các công trình nghiên cứu, các bài viết, các nội dung và chương trình giảng dạy tại một số cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội làm cơ sở cho việc nhận định, đánh giá và lập luận của tác giả về vấn đề nghiên cứu được chặt chẽ và sâu sắc hơn Cụ thể như: Giáo trình Pháp luật về Kinh doanh bất động sản_ TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến chủ biên, NXB Tư pháp 2009; Chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cơ

sở về quản lý sàn giao dịch bất động sản 2009, Công ty phần mềm Bất động sản Gold Land; Công ty Luật và sở hữu trí tuệ DaviLaw; Công ty bất động sản RedViet; Công ty bất động sản VinaLand Bên cạnh đó là những công trình nghiên cứu khoa học như: Đề tài nghiên cứu khoa học trường Đại học Luật Hà nội: “Sàn giao dịch bất động sản_ một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản”, Văn Thị Anh DS 32B ĐH Luật Hà nội; Khóa luận tốt nghiệp: “Hoàn thiện pháp luật nhằm minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”, Nguyễn Thị Huệ Mã số DSVLA 3147- 2009 Ngoài ra, những bài viết trên các báo điện

tử cũng là nguồn tham khảo bổ ích cho tác giả trong quá trình thực hiện luận

-http://dantri.com.vn/c76/s76-377181/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong

san htm;

bat-dong-san/865.html;

-http://www.vitri.com.vn/tin_tuc/Thi_truong_BDS/Diu-hiu-nhu-san- dong-san-lo-ca-ao-lan-thuc.htm;

-http://vneconomy.vn/20081224103941873P0C17/san-giao-dich-bat-Đánh giá: Nhìn một cách tổng quan, các giáo trình, các bài viết, các công trình nghiên cứu nói trên đã đề cập nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, nếu nhìn một cách hệ thống ở các công trình nghiên cứu vừa kể trên cho thấy, mỗi tác giả thường chỉ tập trung nghiên cứu về một góc độ, một nội dung, một vấn đề

cụ thể nào đó về sàn giao dịch bất động sản, mà chưa xem xét một cách tổng thể các nội dung về sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành, chưa nghiên cứu chúng trong mối quan hệ giao thoa giữa các ngành luật; cũng chưa có công trình nào có sự đánh giá, tổng kết một cách toàn diện của việc áp dụng pháp luật về quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản trên thực tế

Bởi vậy, tôi cho rằng, việc nghiên cứu thành công đề tài nêu trên trong khuôn khổ một Luận văn thạc sỹ Luật học là một công việc có ý nghĩa lý luận

và mang tính thời sự

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH

BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về sàn giao dịch bất động sản

1.1.1 Sàn giao dịch bất động sản là gì?

- Định nghĩa sàn giao dịch bất động sản

Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập (chiếm hữu tư nhân về ruộng đất) cũng là lúc các giao dịch bất động sản manh nha Bước đầu các giao dịch diễn ra nhỏ lẻ và không thường xuyên Cùng với tốc độ phát triển kinh tế- xã hội, giao dịch bất động sản ngày một trở nên đa dạng hơn Từ đó, thị trường bất động sản ra đời Đây là thị trường có quan hệ mật thiết với một lượng tài sản có giá trị lớn [29] Vì thế, nó có khả năng chi phối mạnh mẽ đến nền kinh

tế của quốc gia Thị trường Bất động sản phát triển sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự tăng trưởng Được đánh giá là một thị trường tiềm năng, Thị trường Bất động sản đã thực hiện được vai trò quan trọng trong việc biến Bất động sản thành “tư bản sống” Qua đó, tạo ra kênh huy động vốn lớn cho quá trình sản xuất Tuy nhiên, Thị trường bất động sản cũng tồn tại một số khiếm khuyết nhất định Nổi bật là sự thiếu minh bạch của thị trường Thông tin trên thị trường không đầy đủ, thiếu tính xác thực, hay đơn giản là sự “nóng”

“lạnh” của thị trường có thể khiến nhà đầu tư đứng trước nguy cơ thua lỗ, người mua và người bán có thể rơi vào hoàn cảnh mua đắt, bán rẻ, mua bán không thực sự như mong muốn… Như vậy, Nhà đầu tư, người mua, người bán sẽ luôn phải đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn trên thị trường Kinh tế càng phát triển thì thị trường bất động sản càng trở nên sôi động hơn, đồng thời cũng xuất hiện nhiều hơn những yếu tố không hoàn hảo Để điều tiết được thị trường, để đảm bảo quyền lợi cho Nhà đầu tư, người mua và người

Sàn giao dịch bất động sản là một khái niệm được biết đến ở nhiều quốc gia trên thế giới Đây là cây cầu nối giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người mua Sàn giao dịch bất động sản đã làm tốt vai trò của mình trong việc thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản của từng quốc gia nói riêng và của thế giới nói chung Nó đã trở thành yếu tố gắn kết khăng khít với thị trường bất động sản, giúp nâng cao tính công khai, minh bạch trên thị trường Vì thế,

có rất nhiều quy chuẩn được đặt ra để sàn giao dịch bất động sản có thể thực hiện một cách tốt nhất chức năng, nhiệm vụ của mình Tuy nhiên, trong thực

tế không phải bất kì sàn giao dịch bất động sản nào cũng đáp ứng được những yêu cầu này

Ở Việt Nam, khái niệm sàn giao dịch bất động sản còn khá mới mẻ Trước đây, trên thị trường bất động sản người ta thường nhắc đến những chủ thể như: Siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất,…[30] Khái niệm sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam mới chỉ được chính thức công nhận thông qua Luật kinh doanh Bất động sản năm

2006 Về bản chất, đây đều là các chủ thể trung gian trên thị trường Bất động sản Tuy nhiên, sàn giao dịch bất động sản mới là chủ thể trung gian được pháp luật thừa nhận, được thành lập và tổ chức hoạt động trên cơ sở của pháp luật Sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các yếu tố về tính chất, quy mô, năng lực và chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước

Theo quy định tại khoản 5, Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm

2006, sàn giao dịch bất động sản được hiểu: “là nơi diễn ra các giao dịch bất

động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”

Trước hết,“Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất

động sản” Nó được coi như một chủ thể trung gian, nơi người mua và người

bán gặp nhau để tiến hành các giao dịch bất động sản “Các giao dịch bất

động sản” ở đây được hiểu là việc “mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê

mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” (Khoản 2, Điều 4, Luật kinh doanh Bất động

sản năm 2006) Nhận thấy, hàng hóa trong các giao dịch này là một loại hàng hóa đặc biệt- hàng hóa “bất động sản” Đối với hàng hóa là động sản người bán sẽ bày bán tại các “chợ” [25, tr1]; và người mua có thể dễ dàng lựa chọn, quyết định thực hiện giao dịch Tuy nhiên, đối với hàng hóa là bất động sản việc di dời đến “chợ” để bán là điều không thể Vậy làm thế nào để người mua có thể tiếp cận với hàng hóa và người bán có thể tiếp cận với người mua? Vấn đề đặt ra là phương thức bán hàng đối với hàng hóa là bất động sản Nếu như không thể bày bán được sản phẩm thì người ta có thể trưng bày các thông tin về sản phẩm đó Đây là cách áp dụng khá phổ biến đối với tất cả các loại hàng hóa và là lựa chọn tốt nhất cho hàng hóa là bất động sản Như đã đề cập

ở trên, trước đây, người ta đã lựa chọn sử dụng các hình thức trung gian (siêu thị địa ốc, văn phòng nhà đất…) để tiếp cận các thông tin của thị trường bất động sản Thông qua các chủ thể này người mua và người bán có thể tìm thấy nhau Nhưng thực chất đây chỉ là các chủ thể tự phát, được lập ra để đáp ứng nhu cầu của thị trường Những yếu tố về chuyên môn, năng lực, cơ sở vật chất không được kiểm chứng Như vậy, nguồn thông tin được cung cấp bởi các chủ thể này có thực sự chính xác? Sàn giao dịch bất động sản ra đời trở thành kênh thông tin hữu ích và chính xác để các nhà đầu tư, người mua và người bán có thể tham khảo, tiến hành giao dịch Có thể hiểu, sàn giao dịch bất động sản chỉ là “nơi diễn ra giao dịch”, giống như là “chợ”, là địa điểm để tiến hành giao dịch chứ không phải bản thân sàn giao dịch bất động sản thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua… Đây là điều mà trên thực tế hiện nay rất nhiều người mua, người bán đang lầm tưởng Nhiều sàn giao dịch bất động sản đang lợi

dụng vấn đề này để vi phạm pháp luật, thực hiện chức năng kinh doanh bất động sản, tạo ra tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản là nơi “cung cấp các dịch vụ cho

kinh doanh bất động sản” Theo khoản 3, Điều 4, Luật kinh doanh bất động

sản năm 2006 thì: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ

kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản” Quy định trên khẳng định kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm cả

“sàn giao dịch bất động sản” Điều này càng được làm rõ hơn tại Khoản 2, Điều 9 Luật này: một trong các phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước là: “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” Tuy nhiên, tại Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 lại khẳng định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm tất cả các nội dung của kinh doanh dịch vụ bất động sản Vậy có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là một dịch vụ hay là một chủ thể tiến hành thực hiện dịch vụ?

Đối với những quốc gia khác nhau thì cách hiểu về sàn giao dịch bất động sản cũng có những điểm khác biệt nhất định Tuy nhiên, về bản chất thì

nó vẫn là chủ thể trung gian trong thị trường bất động sản Đây là nơi gặp gỡ của Nhà nước, nhà đầu tư và người mua Thông qua nó, các giao dịch bất động sản được thực hiện thuận tiện, minh bạch và chính xác Nhà nước ta đã

quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản” Đồng thời, “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên” (Điều

59, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006) Đây là phương thức quản lý của

Nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm hạn chế các giao dịch “ngầm”, minh bạch hóa thị trường bất động sản Có thể thấy, Bản thân sàn giao dịch bất động sản đang thực hiện những dịch vụ nhằm mục đích hỗ trợ thị trường bất động sản, hỗ trợ Nhà nước, nhà đầu tư và người mua Sàn giao dịch bất động sản giống như một địa điểm “đóng dấu xác nhận” đối với các giao dịch bất động sản Như vậy, ta có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là chủ thể tiến hành dịch vụ bất động sản chứ không phải là dịch vụ bất động sản

So sánh sàn giao dịch bất động sản với một chủ thể trung gian nổi bật trên thị trường- Sở giao dịch hàng hóa Nhận thấy, Sở giao dịch hàng hóa hay sàn giao dịch bất động sản về bản chất đều là cầu nối trên thị trường Tuy nhiên, hàng hóa được giao dịch trên hai chủ thể này lại mang những đặc trưng riêng Nếu như “động sản trong tương lai” và các dịch vụ có liên quan là đối tượng của các giao dịch tiến hành tại Sở giao dịch hàng hóa thì sàn giao dịch bất động sản lại là nơi tiến hành giao dịch các loại hàng hóa là “bất động sản”

và là nơi cung cấp các dịch vụ bất động sản

Như vậy, qua phân tích trên, có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là

một chủ thể trung gian trên thị trường bất động sản, là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản, nơi cung cấp các dịch vụ bất động sản và là phương thức

để Nhà nước quản lý thị trường bất động sản

Từ định nghĩa trên, chúng ta sẽ đi sâu tìm hiểu, phân tích những đặc điểm nổi trội của sàn giao dịch bất động sản, giúp phân biệt nó với các loại hình cung cấp dịch vụ khác

- Những nét đặc thù của sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản hay sàn giao dịch chứng khoán đều là những chủ thể đặc biệt, có liên quan tới những giao dịch có điều kiện Có điều kiện ở đây được hiểu là những yếu tố bắt buộc để sản phẩm có thể đưa lên giao dịch tại các chủ thể này Để có thể đưa được Cổ phiếu của mình lên giao

dịch tại sàn giao dịch chứng khoán, các công ty phải đảm bảo việc cung cấp các thông tin: kiểm toán, tình hình hoạt động, bảng cáo bạch theo quy định của Ủy ban chứng khoán… Tương tự, để Bất động sản có thể giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản cũng cần đáp ứng những yêu cầu nhất định Đối với sàn giao dịch bất động sản: phải được mở ra đảm bảo đúng trình tự, thủ tục và các điều kiện theo quy định của pháp luật Đối với sản phẩm hàng hóa kinh doanh trên thị trường: hàng hóa bất động sản, hàng hóa dịch vụ bất động sản, phải là hàng hóa được phép lưu thông Ví dụ: hàng hóa là quyền sử dụng đất, tài sản thì cần đảm bảo: thuộc đối tượng được phép kinh doanh; không có tranh chấp; có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; không bị kê biên thi hành án… Hàng hóa là các dịch vụ như: môi giới, định giá, đấu giá, quản lý bất động sản… phải được đăng ký hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản, đảm bảo đủ các điều kiện về cơ sở vật chất, nhân lực theo quy định của pháp luật… Đi sâu phân tích các đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản để có cái nhìn sâu sắc hơn đối với chủ thể cung cấp dịch vụ bất động sản này

Thứ nhất, để có thể chính thức hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải thỏa mãn những điều kiện nhất định Sàn giao dịch bất động sản là chủ thể làm nhiệm vụ tư vấn, môi giới, định giá…; là trung gian tin cậy cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Vì thế, sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đáp ứng được những yêu cầu nhất định về quy mô, năng lực, cơ

sở vật chất, đội ngũ nhân viên… Đối với từng quốc gia khác nhau thì các yêu cầu đối với sàn giao dịch bất động sản cũng có những khác biệt nhất định Theo đánh giá của Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng: trên thế giới có một số quốc gia như Mỹ, Trung Quốc, Singapore, Ba Lan, Philipin… là những quốc gia có các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp, là bài học kinh nghiệm lớn cho Việt Nam Tính chuyên nghiệp của sàn giao dịch bất

động sản phải được thể hiện thông qua sự hoàn thiện về bộ máy nhân sự, cơ

sở vật chất và trình độ chuyên môn của các chủ thể thực hiện dịch vụ Qua đó, dịch vụ được thực hiện một cách hoàn chỉnh, chất lượng, hiệu quả và tạo được

sự tin cậy của khách hàng Song song với những yếu tố về nội dung và hình thức, các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng cần phải áp dụng một cách linh hoạt các quy định của pháp luật Cùng với việc củng cố cơ sở vật chất, việc quản lý, đào tạo tốt đội ngũ nhân viên sẽ thúc đẩy việc hoàn thiện hơn dịch vụ của các tổ chức này

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản là “cầu nối” trên thị trường bất động sản Cũng giống như sở giao dịch hàng hóa hay sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể trung gian trên thị trường Tuy nhiên, vai trò của các chủ thể trên thị trường có những điểm khác biệt nhất định Sàn giao dịch chứng khoán là nơi kết nối nhà đầu tư và doanh nghiệp với nhau, vừa tạo điều kiện cho nhà đầu tư kinh doanh, vừa tạo khả năng huy động vốn cho doanh nghiệp Sở giao dịch hàng hóa là nơi kết nối người có nhu cầu bán với người có nhu cầu mua hàng hóa hiện hữu trong tương lai và các dịch vụ kèm theo Trong khi đó, sàn giao dịch bất động sản là cầu nối giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người mua và người bán Bất động sản với nhau Đây là nơi người bán và người mua gặp gỡ để thực hiện giao dịch bất động sản và sử dụng các dịch vụ bất động sản; là nơi để nhà đầu tư giới thiệu sản phẩm của mình và tìm kiếm đối tượng để đầu tư Thông qua chủ thể này Nhà nước gián tiếp thực hiện việc quản lý đối với thị trường Bất động sản

Thứ ba, hàng hóa trên sàn giao dịch bất động sản là hàng hóa đặc biệt- hàng hóa bất động sản và hàng hóa dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá,

tư vấn, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản) Các loại hàng hóa này phải đảm bảo những điều kiện chặt chẽ của pháp luật mới có thể lưu thông Hàng hóa bất động sản có tính chất cố định, không di dời được Vì thế, việc thực

hiện các giao dịch bất động sản cũng trở nên đặc biệt hơn Không chỉ đơn giản là những giao dịch mua bán đơn thuần mà kèm theo nó là việc đăng ký

sở hữu đối với tài sản này Đất đai và những tài sản gắn liền với đất được coi là bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam Đây là những tài sản có giá trị lớn và thường tiềm ẩn nhiều yếu tố dẫn đến tranh chấp Vì thế, đăng ký

sở hữu đối với bất động sản là phương thức để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu Qua đó, giúp công khai, minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên giao dịch và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản

Thứ tư, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không phải thực hiện với chức năng là cơ quan hành chính nhà nước Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tồn tại hai hình thức cung cấp dịch vụ bất động sản: dịch vụ công và dịch vụ tư Đây đều là các dịch vụ nhằm hỗ trợ các chủ thể tham gia thị trường và bản thân thị trường bất động sản Dịch vụ công là dịch vụ do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các doanh nghiệp công ích hoạt động để nhằm cung cấp các dịch vụ thiết yếu, phục vụ quyền và nghĩa vụ cơ bản của nhân dân [18, tr162] Dịch vụ tư là dịch vụ được thực hiện bởi các loại hình doanh nghiệp, vừa mang tính chất phục vụ vừa mang tính chất kinh doanh Sàn giao dịch bất động sản chính là chủ thể “phục vụ tư” Sàn giao dịch bất động sản là một doanh nghiệp Nó không sử dụng nguồn ngân sách của Nhà nước, tự hạch toán thu chi; hoạt động kinh doanh nhằm kiếm lợi nhuận và bình đẳng với các doanh nghiệp khác Vì thế, việc tổ chức, hoạt động và quản

lý của sàn giao dịch bất động sản do bản thân sàn giao dịch bất động sản tự chịu trách nhiệm trong khuôn khổ của pháp luật Điều đó thể hiện sự tách biệt nhất định giữa cơ quan công quyền với cơ quan “phục vụ tư” Trên cương vị

là bộ máy thống trị, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý chung đối với sàn giao dịch bất động sản như đối với một tổ chức kinh tế trong xã hội Tuy

nhiên, Nhà nước không tham gia quá sâu vào hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản là công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước sẽ gián tiếp thực hiện việc quản lý đối với thị trường bất động sản, tiến tới minh bạch hóa thị trường bất động sản trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường, công nghiệp hóa, hiện đại hóa

1.1.2 Mục đích của việc thành lập sàn giao dịch bất động sản

Thị trường bất động sản trong một thời gian dài trải qua nhiều biến động thăng trầm, vượt xa sự kiểm soát của Nhà nước Theo đó, giá bất động sản tăng đột biến, không phản ánh nhu cầu thực tế Thực trạng đầu cơ, kích cầu ảo… làm thị trường lũng đoạn và thường chỉ tập trung ở một giới có tiền Chúng vượt xa khả năng và tầm với của những người dân thường

Bên cạnh đó, sự buông lỏng quản lý của Nhà nước hoặc chưa thiết lập một hành lang pháp lý đầy đủ, một cơ chế quản lý phù hợp nên tình trạng giao dịch ngầm, mua bán trao tay, không qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền chiếm tỷ lệ lớn Đây là nguyên nhân của tình trạng tranh chấp, bất đồng xảy ra… Từ đó, khiến cho thị trường trở nên khó kiểm soát hơn Kể từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản của Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt đất và 3 lần đóng băng Căn cứ vào sự biến động của thị trường trong 20 năm qua chúng ta có thể tạm chia thành 6 giai đoạn: cơn sốt năm 1993-1994, giai đoạn đóng băng năm 1995-1999, giai đoạn bùng nổ năm 2001-2002, giai đoạn nguội lạnh năm 2002-2006, giai đoạn sốt nhà đất năm 2007-2010, giai đoạn sồi sụt từ năm 2008 và suy giảm mạnh năm 2011 Mỗi bước thăng trầm của thị trường thường gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối với bất động sản [2] Trên thực tế, có tới hơn 70% số lượng các giao dịch bất động sản trên thị trường không được tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản [24,

tr73] Nhiều giao dịch kinh doanh bất động sản có biểu hiện trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước Từ đó, các tranh chấp và khiếu kiện nảy sinh

do chuyển nhượng trao tay, thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn

Như một nhu cầu tất yếu khách quan, đã đến lúc Nhà nước cần phải kiểm soát chúng bằng nhiều hình thức và biện pháp khác nhau Ghi nhận sự ra đời và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là một trong những cách thức

và biện pháp để giải quyết tình trạng trên với mục đích:

- Là thể chế trung gian được pháp luật ghi nhận, hoạt động nhằm hỗ trợ các chủ thể tham gia thị trường được thuận lợi, dễ dàng trong việc xác lập và thực hiện các giao dịch Sàn giao dịch bất động sản là một sân chơi chung mang tính chuyên nghiệp Thông qua đó, giảm dần và hướng tới sự triệu tiêu các tổ chức, cá nhân hành nghề trôi nổi, tự phát

để lũng đoạn hoặc thao túng thị trường

- Cùng với các thể chế trung gian khác, sàn giao dịch bất động sản từng bước đưa thị trường vào hoạt động theo quỹ đạo chung dưới sự kiểm soát của Nhà nước; hạn chế các giao dịch ngầm; tạo đà chị thị trường minh bạch, công khai hóa Từ đó, không chỉ thể hiện và nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản mà còn tận thu các khoản thuế vào ngân sách Nhà nước

- Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản cũng hướng tới việc định hướng cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản văn minh và chuyên nghiệp hơn; cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh và an toàn hơn Đây là bước nhằm tạo đà phát triển cho những doanh nghiệp thực sự có năng lực và từng bước thanh lọc, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, không có khả năng

- Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một đòi hỏi tất yếu khách quan, phù hợp với xu hướng chung của các quốc gia trên thế giới Thực

tế cho thấy bất kỳ quốc gia nào có thị trường bất động sản phát triển sôi động cũng không thể thiếu được sự hỗ trợ của các thể chế hỗ trợ trung gian với vai trò là cầu nối, là sợi dây liên kết và “kéo gần” các nhà đầu

tư lại với nhau- trong đó sàn giao dịch bất động sản là một trong những cầu nối đó

Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu minh bạch hóa thị trường bất động sản; Góp phần giúp Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản; Giúp nhà đầu tư và những người có nhu cầu giao dịch thuận lợi hơn trong việc tiếp cận thông tin, đầu tư và thực hiện giao dịch; Giảm những giao dịch “ngầm” vốn dĩ rất khó quản lý, tránh được tình trạng “đầu cơ bất động sản” gây những sóng gió trong thị trường bất động sản

1.1.3 Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản

- Chức năng của sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản được thành lập với mục đích là trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản, góp phần đưa thị trường vào “khuôn khổ” Để đạt được mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản cần thực hiện tốt ba chức năng chủ yếu: (1) Chức năng tổ chức kinh doanh Bất động sản, (2) Chức năng kinh doanh dịch vụ Bất động sản và (3) Chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản

Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản Giao dịch kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản Các nhà đầu tư có thể đưa Bất động sản đã được tạo lập lên sàn giao dịch bất động sản để trao đổi với nhau nhằm tìm kiếm lợi nhuận để tái đầu tư Người bán, người mua có nhu cầu có thể gặp nhau qua sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và an toàn Thông thường, một giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trải qua ba bước: đàm phán- kiểm tra thực địa- đăng ký pháp lý [4, tr5] Khi tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất

động sản sẽ giảm thiểu thời gian cho việc thực hiện các thủ tục trên Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định về pháp luật Vì thế, người mua, Nhà đầu tư có thể yên tâm về khối tài sản mà mình sẽ sở hữu Người bán có thể tránh khỏi mối lo mua rẻ, bán đắt Bên cạnh việc trung gian cho các hoạt động kinh doanh chủ yếu như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hàng hóa bất động sản; sàn giao dịch bất động sản còn là địa chỉ để quảng bá các thương hiệu, các sản phẩm bất động sản sẽ hình thành trong tương lai của những nhà đầu tư lớn, có danh tiếng Sàn giao dịch bất động sản là cầu nối để liên kết các nhà đầu tư Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản còn đóng vai trò là trung gian trong việc liên doanh, liên kết, tìm ra hướng đầu tư có hiệu quả; các giải pháp đầu tư hữu hiệu nhằm ứng phó với thị trường bất động sản đầy biến động và rủi ro

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản Các dịch vụ bất động sản là các dịch vụ nhằm mục đích

hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản; bao gồm: môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn, quản ký bất động sản… Thông qua việc sử dụng các dịch vụ, Nhà đầu tư, người mua, người bán sẽ có một kênh thông tin chính xác về bất động sản Từ đó, có thể quyết định việc đầu tư, mua hoặc bán Các thủ tục về việc đăng ký pháp lý cũng sẽ được giúp đỡ thực hiện nhanh chóng, chính xác Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho việc tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Trong số các dịch vụ bất động sản được cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản thì loại hình diễn ra phố biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ cao là: môi giới, tư vấn và quảng cáo bất động sản Các hoạt động khác diễn

ra còn tương đối mờ nhạt Đây cũng là điều dễ hiểu đối với một mô hình cung cấp dịch vụ mới mẻ như sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam Trước khi sàn giao dịch bất động sản ra đời người ta đã quá quen với khái niệm người

môi giới bất động sản hay “cò đất, cò nhà” Đội ngũ “cò” này hoạt động khá sôi nổi và góp phần nhất định trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Tuy nhiên, hoạt động nhỏ lẻ, thiếu tính tổ chức,… nên có đôi lúc họ cũng góp phần tạo ra những “cơn sốt” giả tạo trên thị trường, một số

“cò” có tính chất lừa đảo còn gây thiệt hại lớn cho người mua, người bán Công việc chủ yếu của các nhà môi giới này là tìm kiếm, giới thiệu, tư vấn, quảng cáo về bất động sản cho người mua, người bán, nhà đầu tư và hưởng hoa hồng Thị trường bất động sản ở Việt Nam vốn thiếu minh bạch, thông tin

đa chiều nên đây là thị trường tiềm năng cho đội ngũ này hoạt động Sau này, khi các quy định về sàn giao dịch bất động sản ra đời, Nhà nước siết chặt quản lý, các “cò nhà, cò đất” hoạt động nhỏ lẻ trở nên thiếu hiệu quả hơn Vì thế, rất nhiều sàn giao dịch bất động sản được lập ra chỉ nhằm mục đích hợp thức hóa những hoạt động môi giới, tư vấn, quảng cáo vốn đã diễn ra lâu nay của các nhà môi giới Bên cạnh đó, người dân cũng chưa có thói quen sử dụng các dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản Việc họ tìm đến sàn giao dịch bất động sản chỉ đơn thuần giống như trước kia họ tìm đến với các “cò nhà, cò đất” Có lẽ vì thế, sự mất cân bằng của các dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay khá phổ biến Trong tương lai, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hy vọng người dân sẽ có thói quen sử dụng các dịch vụ định giá, đấu giá, quản lý bất động sản; tạo ra sự cân bằng nhất định trong hoạt động cung cấp dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam

Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo và rất dễ biến động Việc giao dịch trên thị trường không hẳn là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản đó Vì tính chất đặc biệt của bất động sản nên việc thực hiện giao dịch cũng không thể diễn ra nhanh chóng như giao dịch các loại hàng

hóa khác Vì thế, để hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, khắc phục tính không hoàn hảo của thị trường, sàn giao dịch bất động sản là một giải pháp hợp lý Thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước có thể gián tiếp quản lý được thị trường bất động sản; có những biện pháp xử lý thích hợp đối với những trường hợp vi phạm; có những định hướng và chính sách kịp thời đối với từng giai đoạn Qua đó, giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu của hội nhập kinh tế Sàn giao dịch bất động sản thực sự

là cây cầu tin cậy nối liền các chủ thể trên thị trường bất động sản

- Vai trò của sàn giao dịch bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường có sự tác động mạnh mẽ tới sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, sự phát triển của thị trường tài chính, thu hút đầu tư… Với một thị trường có tầm quan trọng như vậy, việc quản lý

và điều tiết thị trường là một vấn đề cần quan tâm hàng đầu Sàn giao dịch bất động sản là một yếu tố góp phần cân bằng cho thị trường bất động sản Điều

đó được thể hiện qua các vai trò của sàn giao dịch bất động sản

Trước hết, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp thông tin Thông tin trên thị trường Bất động sản vốn rất đa dạng Đó là những thông tin

về những tài sản hiện hữu; những tài sản hình thành trong tương lai; những giải pháp tối ưu cho việc lựa chọn hình thức đầu tư hiệu quả, hợp lý; các hình thức hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động kinh doanh Để có thể tiếp cận thông tin phụ thuộc rất nhiều vào khả năng tài chính và nguồn lực con người của các chủ thể Thông tin trên thị trường khan hiếm và song hành với nó là sự xuất hiện của các nguồn thông tin “không chính thức” Một số đối tượng đã có những biểu hiện tiêu cực trong việc tiếp cận và sử dụng các thông tin này Vì thế, để có thể xác minh được tính chân thực của thông tin là điều khó khăn Trước đây, khi chưa có sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể trên thị trường bất động sản thường khó tiếp cận với các thông tin của bất động sản Thông

tin trên thị trường thiếu chính xác và không đầy đủ Việc đánh giá bất động sản trở nên rất khó khăn và càng khó khăn hơn trong việc quyết định giao dịch Sàn giao dịch bất động sản ra đời đã khắc phục được hạn chế này Thông tin bất động sản trên sàn được cập nhật đầy đủ, kịp thời, chính xác; đồng thời, thường xuyên được sàng lọc kỹ càng để Nhà đầu tư và người mua

có thể an tâm tham khảo đầu tư hoặc mua nhằm mục đích sử dụng Với vai trò này, sàn giao dịch bất động sản đã có tác động mạnh mẽ tới các chủ thể: Nhà nước, Nhà đầu tư, người mua, và thị trường bất động sản

Đối với Nhà nước, khi thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản và các giao dịch được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản

sẽ giúp Nhà nước gián tiếp quản lý thị trường bất động sản Những giao dịch ngầm, gây thất thu cho Ngân sách nhà nước sẽ bị hạn chế một cách tối đa Thông tin về hoạt động của thị trường bất động sản thường xuyên được cập nhật trên sàn giao dịch bất động sản Những mầm mống của sự biến động thị trường, các cơn sốt “nóng” “lạnh”…sẽ sớm được bộc lộ Từ đó, Nhà nước sẽ

có những chính sách, pháp luật thích hợp, kịp thời đối với từng giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản

Đối với Nhà đầu tư, người mua, việc tiếp cận được các thông tin chính xác sẽ giúp họ có quyết định đúng đắn trong việc đầu tư, giao dịch Khi tham gia thị trường bất động sản- thị trường không hoàn hảo, Nhà đầu tư và người mua thường phải đối mặt với nhiều rủi ro Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì thế chỉ cần một lựa chọn sai lầm cũng có thể gây thiệt hại nghiêm trọng đến Nhà đầu tư và người mua Nguyên nhân lớn nhất dẫn đến rủi ro đó là thông tin về bất động sản nhiễu loạn, thiếu chính xác Sàn giao dịch bất động sản ra đời trở thành kênh thông tin đa dạng và nhiều chiều tạo điều kiện cho người

có nhu cầu có thể nắm bắt được thông tin một cách dễ dàng Từ đó, họ sẽ có

thông tin hoàn hảo nhất về bất động sản để so sánh, đánh giá, và đi đến lựa chọn thích hợp với mục đích, nhu cầu của mình

Đối với thị trường bất động sản: thông tin về bất động sản được công khai trên sàn giao dịch bất động sản sẽ hạn chế những biến động, “thăng trầm” của thị trường Số lượng và tần suất các giao dịch bất động sản sẽ được hạn chế tối đa, tạo ra sự bình ổn về giá cả trên thị trường Bất động sản sau khi mua đi, bán lại sẽ bị đẩy giá lên cao, tạo ra sự ảo tưởng về giá cả trên thị trường Những nhà đầu tư với mục đích đầu cơ, kiếm lời liên tục tạo ra sự khan hiếm hàng hóa, đẩy giá cả thị trường lên ngất ngưởng Thị trường trở thành thị trường bong bóng, những cơn sốt đất giả tạo lại càng khiến người mua lao vào đầu tư, kiếm lời Bất động sản vốn dĩ giá trị đã cao nay lại càng bị đẩy lên cao hơn, thực sự tạo ra khó khăn, rào cản lớn với những người mua có khả năng kinh tế không cao Cuối cùng, người hưởng lợi lớn nhất là các nhà đầu cơ, nhưng lại khiến thị trường trở nên bất ổn định và khó khăn trong việc khôi phục lại Với vòng luẩn quẩn này, chủ thể chịu thiệt hại lớn nhất sẽ là người mua và thị trường bất động sản Khi thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể phải tiến hành nộp thuế, giá mua và giá bán sẽ có sự chênh lệch lớn, chưa kể việc đối mặt với các rủi ro nên những đối tượng đầu

cơ, trục lợi mang tính thời cơ sẽ giảm đáng kể Thị trường bất động sản sẽ được phát triển lành mạnh hơn

Có thể thấy, vai trò cung cấp thông tin về bất động sản của sàn giao dịch bất động sản chiếm vị trí quan trọng và có sức ảnh hưởng mạnh mẽ tới tất cả các chủ thể trên thị trường bất động sản

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản Một trong những quy luật cơ bản của thị trường

là có cầu thì ắt sẽ có cung Trong thực tế, nhu cầu về bất động sản trên thị trường hiện nay rất lớn Vì thế, thị trường phát triển mạnh mẽ, đa dạng, kéo

theo sự hình thành và phát triển một cách tự phát của các dịch vụ kinh doanh bất động sản như: môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo bất động sản Tuy nhiên, những dịch vụ này chưa được sự nhìn nhận đúng đắn của xã hội Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời đã ghi nhận các dịch vụ kinh doanh bất động sản trên Qua đó, xã hội đã có cái nhìn thích đáng hơn đối với loại hình dịch vụ này Để đảm bảo việc thực hiện dịch vụ một cách quy mô, có tổ chức, luật đã quy định thành lập sàn giao dịch bất động sản Với chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cung cấp các dịch vụ bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phục vụ trọn gói các khâu dịch vụ từ khi tìm kiếm, xác định, tiến hành giao dịch và đăng ký bất động sản Sàn giao dịch bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các chủ thể có liên quan như Ngân hàng, kho bạc, cơ quan đăng ký bất động sản, văn phòng công chứng… Khi tiến hành các giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, người mua và người bán sẽ không tiêu tốn quá nhiều thời gian, tiền bạc và công sức Với cơ chế “một cửa”, các giao dịch sẽ được tiến hành nhanh chóng và chính xác Thị trường bất động sản không ngừng phát triển, dịch vụ kinh doanh bất động sản cũng càng ngày càng trở nên chuyên nghiệp hơn Các chủ thể tham gia thị trường có thể lựa chọn sản phẩm dịch vụ do nhiều doanh nghiệp khác nhau cung cấp Trong điều kiện cạnh tranh mạnh mẽ, các sàn giao dịch bất động sản không chỉ cạnh tranh về sự phong phú, đa dạng của hàng hóa, các loại hình dịch vụ; mà còn phải không ngừng nâng cao chất lượng các loại hình dịch vụ; đi kèm với nó là việc giảm giá thành dịch vụ và phong cách phục vụ chuyên nghiệp nhưng không kém phần tận tình, chu đáo Thông qua các sản phẩm dịch vụ đa dạng, sàn giao dịch bất động sản sẽ cung cấp cho các chủ thể kinh doanh bất động sản những yếu tố cần thiết một cách nhanh nhất để họ cảm thấy an toàn khi tiến hành đầu tư

Thứ ba, sàn giao dịch Bất động sản là nơi hiệu ứng các dự án Bất động sản để kết nối các nhà đầu tư “Hiệu ứng” được hiểu “là sự biến đổi của một

hệ nào đó khi chịu tác động của một tác nhân nhất định” Ở đây, “hệ nào đó” chính là các dự án, sản phẩm bất động sản và “tác nhân” tạo nên sự biến đổi là

“sàn giao dịch bất động sản” Sàn giao dịch bất động sản- cầu nối giữa cung

và cầu, là đối tượng tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh bất động sản Sàn giao dịch bất động sản là nơi quảng bá các dự án, các sản phẩm bất động sản trên thị trường Các nhà đầu tư khi muốn giới thiệu về dự án, sản phẩm của mình, có thể đưa thông tin sản phẩm lên sàn giao dịch bất động sản Tại đây,

sẽ có các dịch vụ hỗ trợ việc quảng cáo, tiếp thị sản phẩm tới những chủ thể

có nhu cầu Qua đó, các dự án được biết đến rộng rãi hơn Với độ tin cậy cao, sàn giao dịch bất động sản sẽ có những bước tác động nhất định tới nhu cầu

và tâm lý của nhà đầu tư, người mua Các nhà đầu tư gặp nhau trên sàn giao dịch bất động sản, cùng trao đổi, tham khảo thông tin và quyết định đầu tư đối với những dự án khả thi Sàn giao dịch bất động sản đã trở thành yếu tố cần thiết để hỗ trợ và định hướng cho Nhà đầu tư trong việc phân tích, đánh giá, nhận định và nắm bắt những cơ hội khi tham gia vào thị trường bất động sản

Thứ tư, tạo ra sự cạnh tranh giữa các chủ thể cung cấp dịch vụ công với dịch vụ tư, góp phần hạn chế tình trạng sách nhiễu, cửa quyền của một bộ phận cán bộ Nhà nước trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ công [18, tr169] Để góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản, Nhà nước đã triển khai một số tổ chức dịch vụ công như: văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất, các tổ chức tư vấn khác… Tuy nhiên, mức độ cung ứng dịch vụ còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường Nguyên nhân trực tiếp là

do đội ngũ cán bộ còn thiếu về số lượng, yếu về chuyên môn, chưa được đào tạo chính quy, bài bản, một số cán bộ còn tỏ ra thiếu thiện chí trong việc cung cấp dịch vụ, gây khó khăn, phiền hà cho người sử dụng dịch vụ Vì thế, việc

lựa chọn tổ chức cung cấp dịch vụ tư trở nên phổ biến hơn Sàn giao dịch bất động sản là một tổ chức cung cấp dịch vụ tư Với mục đích phục vụ và mục tiêu lợi nhuận, sàn giao dịch bất động sản đã thường xuyên có sự đổi mới để đáp ứng nhu cầu và thị hiếu của người dân Từ đây, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa sàn giao dịch bất động sản với các tổ chức cung cấp dịch vụ công

Sự cạnh tranh này tạo ra hiệu quả đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và giúp giảm bớt gánh nặng cho các tổ chức dịch vụ công Tuy sàn giao dịch bất động sản hoạt động để hướng tới mục tiêu lợi nhuận nhưng vì yếu tố đó mà sàn giao dịch bất động sản mới có thể cung cấp được những dịch

vụ có chất lượng và hiệu quả cao Khi các chủ thể tham gia thị trường có thể lựa chọn nơi cung cấp dịch vụ thì sự cạnh tranh càng trở nên gay gắt hơn Các

tổ chức dịch vụ công sẽ không còn cơ hội để sách nhiễu người dân Bên cạnh

đó, tình trạng quan liêu, hách dịch, trì trệ của một bộ phận cán bộ trong các tổ chức cung cấp dịch vụ công cũng sẽ được hạn chế Qua đó, góp phần cải cách thủ tục hành chính hiện nay ở nước ta

Thứ năm, sàn giao dịch bất động sản giúp minh bạch, công khai hóa thị trường Bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển sôi động, có hiệu quả, chính quy và lành mạnh hơn Trong thực tế hoạt động, sàn giao dịch bất động sản đã thể hiện vai trò thiết yếu của mình đối với thị trường bất động sản Sự nhiệt tình trong việc cung cấp các dịch vụ bất động sản của sàn giao dịch bất động sản đã tạo niềm tin đối với các chủ thể tham gia thị trường Bên cạnh đó, việc thường xuyên nâng cao chất lượng dịch vụ sẽ thu hút giới kinh doanh bất động sản, tạo ra sự “kích cầu” đối với thị trường bất động sản Đồng thời, hạn chế được những giao dịch “ngoài luồng”, giao dịch “đen”, giao dịch “trốn thuế” trên thị trường Đây là yếu tố quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản Về vĩ mô, sàn giao dịch bất động sản góp phần phát triển kinh tế xã hội, tạo ra sự bình ổn nhất định trên thị trường

Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch

vụ bất động sản, được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản đã tạo ra bước tiến mạnh mẽ trong việc tác động vào thị trường bất động sản Sàn giao dịch bất động sản không chỉ cung cấp dịch vụ phục vụ thị trường mà thông qua đó còn là cơ sở để Nhà nước tiến hành quản lý thị trường bất động sản Từ đó, giải quyết được những

bế tắc trong việc quản lý thị trường bất động sản phi chính quy

1.2 Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản

1.2.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản

Dù hình thành muộn so với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường song thị trường bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là thị trường phát triển nhanh nhất, sôi động nhất nhưng cũng phức tạp nhất Theo đó, các thể chế trung gian ra đời và hoạt động trong thị trường bất động sản trong đó

có hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng phát triển với tốc độ lan tỏa khá nhanh và phức tạp Cả hai loại thị trường này đều rất cần tới sự định hướng, quản lý và kiểm soát của Nhà nước thông qua các quy phạm pháp luật

Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản thì pháp luật điều chỉnh hoạt động của các thị trường dịch vụ bất động sản, trong đó có dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hình thành muộn hơn Sự ghi nhận việc hình thành và tồn tại của loại hình này, có sự quản lý và kiểm soát của nhà nước mới chỉ bắt đầu từ năm 2006- khi có sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, cùng với đó là: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Bên cạnh đó, còn một số văn bản có liên

quan như: Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010, của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;…

Các văn bản pháp luật này ra đời là sự tuyên cáo chung đối với các loại hình môi giới, quảng cáo, tư vấn, định giá… bất động sản trôi nổi trên thị trường Qua đó, đã chính thức thừa nhận sự hoạt động của một số loại hình dịch vụ trung gian trên thị trường một cách hợp pháp, được pháp luật bảo vệ Pháp luật quy định sàn giao dịch bất động sản phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, hoạt động trong khuôn khổ của pháp luật

Mặc dù hình thành khá muộn song pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản đã góp phần đưa các hoạt động dịch vụ bất động sản hoạt động một cách chính quy, có tổ chức, có “thân phận” rõ ràng Đây là cơ sở để các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này có cơ hội và điều kiện phát triển, nhân rộng và tạo thương hiệu riêng của mình- điều mà các dịch vụ trôi nổi, tự phát không thể có được

Pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều nội dung, nhiều nhóm quy phạm điều chỉnh ở những khía cạnh khác nhau và mức

độ khác nhau Có những nhóm quy phạm thể hiện sự can thiệp sâu sắc của Nhà nước, chi phối trực tiếp tới quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; song có những nhóm quy phạm thể hiện sự định hướng, tạo quyền chủ động và linh hoạt trong quá trình tổ chức và hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản

Thông qua đó, có thể hiểu: Pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quá trình hình thành, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản

1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản

Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được biểu hiện ở nhiều nội dung khác nhau, song tựu chung lại chúng gồm các nhóm quy phạm điều chỉnh những vấn đề cơ bản sau đây của sàn giao dịch bất động sản:

- Nhóm quy phạm quy định về điều kiện của sàn giao dịch bất động sản hợp pháp Nhóm quy phạm này chủ yếu đề cập đến tư cách chủ thể với điều kiện nào; tiêu chí ra sao và phải thực hiện thủ tục gì tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mới được được Nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản Đây là nhóm quy phạm xác định sự ra đời và tồn tại của sàn giao dịch bất động sản; cũng

là cơ sở để Nhà nước quản lý, kiểm soát cũng như để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình hoạt động

- Nhóm quy phạm quy định về những vấn đề mang tính nguyên tắc trong quá trình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Đây là nhóm quy phạm thể hiện ý chí của Nhà nước trong việc yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản khi được thành lập phải hoạt động theo những tôn chỉ mục đích nhất định để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của các chủ thể tham gia thị trường và của chính sàn giao dịch bất động sản Nhóm quy phạm này hướng cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tuân thủ đúng pháp luật, không vi phạm các quy định của Nhà nước trong quá trình hoạt động của mình

- Nhóm quy phạm quy định về phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Theo đó, bằng các quy phạm cụ thể thể hiện phạm vi, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm những hoạt động nào? Giới hạn của các hoạt động đó ra sao? Hay nói cụ thể là: pháp luật cho phép sàn giao dịch bất động sản được thực hiện những

hoạt động kinh doanh dịch vụ gì trên thị trường bất động sản với những yêu cầu, những điều kiện ràng buộc gì Nhóm quy phạm này là cần thiết khách quan để định hướng cho hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản Theo đó tùy từng điều kiện năng lực và thế mạnh, cũng như mục đích của mỗi sàn giao dịch bất động sản khi ra đời sẽ lựa chọn cho mình những loại hình kinh doanh dịch vụ nào cho phù hợp và

có lợi nhất

- Nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản Mỗi chủ thể tham gia tại sàn giao dịch bất động sản với mục đích khác nhau và theo đó quyền và lợi ích được hưởng từ mỗi loại hình dịch vụ cũng không giống nhau Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ của các bên nhằm hướng đến trước hết tạo ra sự bình đẳng và tôn trọng quyền và nghĩa vụ lẫn nhau của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản Đó cũng chính là mục đích nhằm hài hòa hóa lợi ích giữa các chủ thể, lợi ích Nhà nước

và của toàn xã hội Đặc biệt, nhóm quy phạm này nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch và là cơ sở để Nhà nước giải quyết những tranh chấp, bất bình nếu xảy ra

- Nhóm quy phạm quy định về xử lý vi phạm đối với các sàn giao dịch hoạt động trái pháp luật Đây là nhóm quy phạm hết sức cần thiết, vừa

có tác dụng ngăn ngừa các hành vi sai phạm, vừa có tác dụng “chế tài” nếu sàn giao dịch bất động sản trong quá trình tổ chức, hoạt động trái với pháp luật và đạo đức xã hội Thông qua nhóm quy phạm này cũng nhằm định hướng cho các sàn giao dịch bất động sản ý thức tôn trọng

và nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật Mặt khác, định hướng cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, phù hợp với xu thế chung của thế giới

Với cách phân loại như vậy, chúng ta sẽ có cái nhìn rõ ràng và cụ thể hơn về các quy phạm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản

Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch

vụ bất động sản được pháp luật nước ta ghi nhận Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường Đây chính là công cụ để Nhà nước thông qua đó tiến hành việc quản lý thị trường bất động sản; đặc biệt, đối với thị trường bất động sản phát triển phức tạp và đầy biến động như ở Việt Nam Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản là vấn đề cần được quan tâm thích đáng Từ đó, để sàn giao dịch bất động sản có thể thể hiện được đúng vai trò, chức năng, nhiệm vụ của nó

CHƯƠNG 2 NHỮNG NỘI DUNG CỤ THỂ CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Mặc dù hình thành muộn nhưng những quy phạm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam đã góp phần tạo ra khuôn khổ pháp lý cho sự hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Từ đó, thúc đẩy sàn giao dịch bất động sản phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp, đạt hiệu quả cao Đồng thời, gián tiếp minh bạch hóa thị trường bất động sản ở nước ta

2.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản Bất kỳ chủ thể nào muốn kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải đảm bảo những yêu cầu nhất định Vì thế, khi thành lập sàn giao dịch bất động sản pháp luật cũng quy định cụ thể các điều kiện cần đáp ứng

Theo quy định tại Điều 57, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, để thành lập sàn giao dịch bất động sản, cần đảm bảo 4 điều kiện:

 Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 8 của Luật này;

 Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

 Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

 Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định

Thứ nhất, khoản 2, Điều 8 có quy định “tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật” Như vậy, để có thể kinh doanh dịch vụ bất động sản (trừ trường hợp cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản độc lập) các tổ chức, các nhân phải thành lập

Các tổ chức, cá nhân thành lập doanh nghiệp theo quy định tại Luật doanh nghiệp năm 2005, Luật hợp tác xã năm 2005 cần đáp ứng các yêu cầu

về sáng lập viên, nguồn vốn, điều lệ công ty… Quy định như vậy nhằm đảm bảo năng lực của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản đối với việc thực hiện dịch vụ và chịu trách nhiệm trước khách hàng Khi đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp và hợp tác xã sẽ chịu sự quản lý của các cơ quan Nhà nước như: Sở kế hoạch & Đầu tư, Cơ quan thuế, cơ quan quản lý thị trường… Đó là các chủ thể có tên gọi, trụ sở, con dấu, đội ngũ nhân sự… chứ không phải chủ thể “ảo” nhằm trục lợi trên thị trường Tuy nhiên, không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã đều có thể kinh doanh dịch vụ bất động sản Đây là loại hình dịch vụ đặc thù, liên quan tới tài sản có giá trị lớn, có nhiều điều kiện trong việc thực hiện giao dịch Vì thế, để kinh doanh dịch vụ này, tổ chức, cá nhân cần đáp ứng yêu cầu về đội

ngũ nhân sự “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản” Như vậy, các tổ chức, cá nhân khi đáp ứng các yếu tố trên sẽ

đảm bảo năng lực chuyên môn của họ trong việc kinh doanh dịch vụ bất động sản Qua đó, người sử dụng dịch vụ có thể yên tâm về các chủ thể cung cấp dịch vụ

Để thành lập sàn giao dịch bất động sản, các doanh nghiệp, hợp tác xã cần phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn: “ Phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ định giá bất động sản” Quy định tổi thiểu là 2 người có chứng chỉ phù hợp với nội dung kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản chỉ là quy định bước đầu đối với các sàn giao dịch bất động sản- một mô hình còn khá mới ở Việt Nam Tuy nhiên, tùy theo tình hình hoạt

động của từng sàn giao dịch bất động sản thì số lượng nhân viên có chứng chỉ cần phải được điều chỉnh cho phù hợp Các sàn giao dịch bất động sản trong quá trình tổ chức hoạt động, khi quy mô được mở rộng, số lượng giao dịch tăng lên thì số lượng nhân viên có chứng chỉ cũng cần được tăng lên

Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản các cá nhân cần phải có chứng nhận về việc đã hoàn thiện các khóa học về chuyên môn và có

hồ sơ xin cấp chứng chỉ Theo quy định tại Điều 11, Nghị định

153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, “cá

nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản cần phải được đào tạo, bồi dưỡng” về môi giới, định giá bất động sản Điều 12, Điều 13 của nghị định

này cũng có quy định cụ thể các điều kiện và cách thức tổ chức đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản Đã có rất nhiều cơ sở quy mô, uy tín được Bộ xây dựng cấp phép và hoạt động có hiệu quả Đến tháng 10/2008, Bộ Xây dựng đã công nhận 61 cơ sở đào tạo về lĩnh vực này [25, tr21] Tuy nhiên, dường như hoạt động của các cơ sở này vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu ồ ạt của thị trường Thị trường bất động sản ở nước ta trở nên sôi động cũng là lúc nhu cầu đầu tư, kiếm lời trên thị trường dịch vụ cũng tăng lên Các cá nhân muốn tham gia thị trường một cách chính quy, hiệu quả thì phải có các chứng chỉ về môi giới, định giá Vì thế, các trung tâm mọc lên như nấm, đào tạo cũng có, không đào tạo cũng có, đôi khi nhận học viên vào rồi gửi sang trung tâm khác để đào tạo Hoạt động của các trung tâm này chỉ mang tính chất thời vụ, thiếu chuyên nghiệp, mạnh ai nấy làm và không có sự cấp phép của Bộ xây dựng Số lượng cá nhân được cấp chứng nhận, chứng chỉ cũng tăng lên chóng mặt Chất lượng đầu ra không đảm bảo cũng là điều dễ hiểu

Tâm lý người Việt là chạy theo cái mới, người ta có mình cũng phải có,

dễ làm theo xu hướng đám đông Đôi khi, không thực sự am hiểu về lĩnh vực

này, nhưng vẫn muốn đầu tư vì đơn giản thấy lợi nhuận khổng lồ mà nó mang lại Người người đổ xô đi học để xin cấp chứng chỉ môi giới, định giá Có những khi, không nhất thiết phải học mà chỉ cần bỏ ra một khoản tiền nhất định bạn cũng có thể sở hữu một chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản Trước thực trạng như vậy, Nhà nước không thể kiểm soát hết được chất lượng học viên Qua đó, sẽ ảnh hưởng xấu đến việc hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung Nguyên nhân của vấn đề không chỉ nằm ở chỗ thiếu các quy định của pháp luật mà còn yếu trong việc áp dụng các quy định này Cần hơn nữa sự quan tâm thích đáng của Nhà nước và có những chế tài phù hợp để quản lý các tổ chức đào tạo, bồi dưỡng bất động sản Theo đó, đội ngũ được cấp chứng chỉ từ các “lò” đào tạo này cũng thực sự đạt chuẩn Đây là những nòng cốt, nền móng cho việc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Để đảm bảo tốt hơn hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản cả về mặt số lượng và chất lượng, thì khâu đào tạo, cấp chứng chỉ là khâu cần thực sự được quan tâm và sát sao

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là những nội dung ràng buộc đối với sàn giao dịch bất động sản và các chủ thể tham gia trên sàn giao dịch bất động sản Nội dung cơ bản của quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản được quy định cụ thể tại tiểu mục 1.8, mục 1, phần IV, thông tư 13/2008/TT-BXD Theo đó, Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cần có những quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản; quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận trên sàn giao dịch bất động sản; Chế độ quản lý tài chính; Quan hệ với khách hàng; Thông tin bất động sản đưa vào giao dịch và chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản Quy chế hoạt động được đặt ra nhằm phân định rõ mục đích hoạt động, cơ cấu tổ chức,

quyền và nghĩa vụ của các chủ thể Căn cứ trên những quy định của pháp luật

và điều kiện hoàn cảnh thực tế của từng sàn giao dịch bất động sản để xây dựng quy chế hoạt động cho phù hợp

Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải được công khai để tất

cả các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản đều nắm rõ Đây sẽ là cơ sở cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản Đồng thời, cũng là căn cứ để giải quyết tranh chấp nếu có Vì thế, xây dựng quy chế một cách rõ ràng, dễ hiểu và chặt chẽ sẽ giúp cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản thuận lợi

Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động Cơ sở vật chất là yếu tố tiền đề và hỗ trợ cần thiết cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Nó sẽ có tác động nhất định tới hiệu quả hoạt động của các giao dịch và các dịch vụ bất động sản được cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản Tiểu mục 1.4, 1.5, Mục 1, Phần IV, thông tư 13/2008/TT-BXD đã có quy định khá cụ thể về điều kiện

cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản

Diện tích sử dụng để giao dịch của sàn giao dịch bất động sản tối thiểu là 50m2 để phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung và đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động Trang thiết bị phù hợp ở đây có thể hiểu là hệ thống máy vi tính, máy chiếu, các thiết bị văn phòng như: bàn, ghế, điện thoại, fax… Tuy nhiên, việc quy định các thiết bị phù hợp như vậy còn khá chung chung, chưa tạo ra khung chuẩn để áp dụng cho các sàn giao dịch bất động sản Cũng có rất nhiều tranh cãi xung quanh việc quy định diện tích sử dụng tối thiểu của sàn giao dịch bất động sản là 50m2 Một số ý kiến cho rằng diện tích như vậy chưa thực sự đáp ứng được hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Bản thân tôi cũng nhận thấy đây là một ý kiến khá hợp lý Sàn giao dịch là nơi các

giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản diễn ra Nhà đầu tư, người bán, người mua gặp nhau và tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản Diện tích trên đã bao gồm khu làm việc của bộ máy điều hành, các chuyên viên, các phòng ban khác Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản còn

là nơi trưng bày các sản phẩm bất động sản Với diện tích 50m2 thì những hoạt động trên chưa thực sự thoải mái và đạt hiệu quả cao Trong thực tế, các sàn giao dịch bất động sản nên tùy vào hoạt động của mình để sử dụng diện tích phù hợp, tạo thuận lợi cho các giao dịch, dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 1 năm Đây là quy định hợp lý nhằm đảm bảo tính lâu dài cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, hạn chế hoạt động mang tính chất thời vụ, nhỏ lẻ của các sàn giao dịch bất động sản

Thứ tư, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản là người sẽ chịu trách nhiệm trực tiếp về những hoạt động hàng ngày của sàn giao dịch bất động sản Vì thế, không chỉ yêu cầu các điều kiện về năng lực chuyên môn mà còn phải có năng lực quản lý Theo quy định tại Điều 21, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo một số điều kiện sau:

Trước hết, phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt

tù Năng lực hành vi dân sự là tiền đề để quyết định hoạt động ý thức của mỗi

cá nhân Thêm vào đó, người trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự

và chấp hành án phạt tù đương nhiên không đủ tư cách để tiếp nhận công việc

này Đây là quy định mang tính cơ bản, thiết yếu đối với tất cả các chủ thể làm công tác quản lý

Tiếp theo, phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Là người thực hiện công tác quản lý thì bên cạnh các kiến thức về chuyên môn cũng cần phải có kiến thức về công tác quản lý Hoàn thiện khóa học bắt buộc để được cấp chứng chỉ sẽ là tiền đề tạo nền tảng vững chắc cho hoạt động của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

Cuối cùng, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền

Nhận thấy, Nhà nước đã đặt ra khá nhiều điều kiện cần đáp ứng khi thành lập sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, đây không phải là những quy định gây khó khăn cho các doanh nghiệp, hợp tác xã Nhà nước ta đã dựa trên tình hình hoạt động thực tế của các sàn giao dịch bất động sản và kinh nghiệm của các nước để có thể đưa ra những quy định hợp lý Dù quy định có nhiều nhưng cũng chỉ là những điều kiện cần, những yếu tố ban đầu Quan trọng hơn là những điều kiện đủ (chất lượng của người quản lý, các nhân viên hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản) sẽ giúp sàn giao dịch bất động sản hoạt động một cách tốt nhất

Thực tế, thời gian gần đây, thị trường bất động sản trở nên trầm lắng hơn do sự tác động của nền kinh tế trong giai đoạn khó khăn Tuy nhiên, kể từ khi chính thức được pháp luật thừa nhận, các sàn giao dịch bất động sản vẫn không ngừng tăng lên về mặt số lượng Năm 2009, Bộ Xây dựng đã cấp giấy phép cho 374 sàn giao dịch bất động sản, 13 nghìn nhà môi giới được cấp chứng chỉ; đến tháng 4/2010, số lượng sàn giao dịch bất động sản đã lên tới

417 sàn Phần lớn các sàn giao dịch này tại thành phố Hồ Chí Minh (123 sàn),

Hà nội (82 sàn), Bình dương (9 sàn), Đà nẵng (6 sàn)…[25, tr43] Tính đến