Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. ThS. Luật

1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÔ THỊ AN NA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2012 LÔ THỊ AN NA LUẬT KINH TẾ Hà Nội – 2012 2 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÔ THỊ AN NA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. TRẦN ĐÌNH HẢO Hà Nội – 2012 3 MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN 1 MỤC LỤC 3 MỞ ĐẦU 5 1. Đặt vấn đề 5 1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 5 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 6 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 6 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 7 1.3 Tính mới và những đóng góp của đề tài 7 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 7 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.1 Khái quát về sàn giao dịch bất động sản 10 1.1.1 Sàn giao dịch bất động sản là gì? 10 1.1.2 Mục đích của việc thành lập sàn giao dịch bất động sản 18 1.1.3 Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản 20 1.2 Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 29 1.2.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 29 1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 31 CHƯƠNG 2. NHỮNG NỘI DUNG CỤ THỂ CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 34 2.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 34 2.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 41 4 2.3 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 49 2.3.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản 50 2.3.2 Môi giới bất động sản 52 2.3.3 Định giá bất động sản 56 2.3.4 Tư vấn bất động sản 58 2.3.5 Đấu giá bất động sản 60 2.3.6 Quảng cáo bất động sản 61 2.3.7 Quản lý bất động sản 63 2.4 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản 64 2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn giao dịch bất động sản 64 2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản 66 2.5 Xử phạt vi phạm đối với các sàn giao dịch bất động sản 67 CHƯƠNG 3. NHỮNG TỒN TẠI, VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 71 3.1 Một số tồn tại, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động thực tế của sàn giao dịch bất động sản trong thời gian qua 71 3.1.1 Những hạn chế, bất cập trong áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản 71 3.1.2 Nguyên nhân của những tồn tại và bất cập trên 81 3.2 Một số đề xuất và kiến nghị nhằm góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Việt Nam trong thời gian tới 83 KẾT LUẬN 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 5 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề 1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Bất động sản là một loại tài sản có giá trị và giá trị sử dụng lớn. Nó cũng là một loại hàng hoá đặc biệt trên một thị trường đặc biệt - Thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động là những yếu tố “đầu vào” quan trọng của quá trình sản xuất. Thực tế đã chứng minh, việc phát triển của thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu sắc đến sự hưng thịnh hay suy vong của một nền kinh tế. Vì lẽ đó, thị trường bất động sản đã trở thành một trong những thị trường nhạy cảm và được quan tâm hàng đầu trên thế giới. Tại Việt Nam, theo xu thế hội nhập của nền kinh tế thị trường, thị trường quyền sử dụng đất đã được Nhà nước quan tâm và thể chế hóa thành pháp luật; quyền của người sử dụng đất được mở rộng, từ đó, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Thị trường Bất động sản của nước ta được đánh giá là thị trường tiềm năng, là “mỏ vàng” để đầu tư và khai thác. Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường còn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt là sự thiếu sự minh bạch của thị trường. Hàng loạt các giao dịch ngầm đã và đang vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đây là nguyên nhân khiến cho thị trường Bất động sản ở nước ta chậm phát triển và có đôi khi lâm vào tình trạng bế tắc. Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị trường trở nên quá “nóng” hoặc đôi khi thị trường quá “lạnh” dẫn tới sự “đóng băng”. Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản ra đời đã góp phần điều tiết các giao dịch bất động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư đã có một kênh thông tin chính xác và hữu ích để tham khảo. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ thỏa mãn cơn khát thông tin mà còn tạo thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng, hiệu quả. 6 Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản không phải là cơ quan nhà nước, không thực hiện chức năng của nhà nước, cũng không thực hiện chức năng kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là các tổ chức tư nhân, được thành lập để kinh doanh các dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận. Vậy, làm sao để có thể dung hòa lợi ích của nhà nước và lợi ích của sàn giao dịch bất động sản? Vấn đề đặt ra là việc quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản. Khả năng điều tiết và kiểm soát thị trường của Nhà nước có đạt hiệu quả cao hay không sẽ thể hiện một phần qua hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời để đáp ứng việc điều chỉnh tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đó là cơ sở pháp lý vững chắc cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong thực tế. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam chưa thực sự chặt chẽ và dẫn tới nhiều sai phạm. Phải chăng pháp luật còn thiếu hay chỉ đơn giản là cách thức áp dụng pháp luật chưa phù hợp? Với hiện trạng đó, liệu các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thực sự minh bạch? Sàn giao dịch bất động sản đã thể hiện đúng chức năng của mình? Sau đây, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu, phân tích bản chất của sàn giao dịch bất động sản. Từ đó, sẽ có lời giải đáp cụ thể cho những câu hỏi trên. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Khóa luận đi sâu tìm hiểu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, hướng tới việc hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nói chung và xét ở khía cạnh quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản nói riêng. 7 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Đề tài nghiên cứu sẽ chỉ ra sự ra đời tất yếu của sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động của mô hình này ở Việt Nam. Đi sâu nghiên cứu các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, chỉ ra những điểm phù hợp, những điểm bất cập và phương hướng giải quyết. 1.3 Tính mới và những đóng góp của đề tài Đây là vấn đề đã có một số bài viết, đề tài khoa học và luận văn đề cập đến. Trong luận văn này tôi muốn đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản; đặc biệt là về quản lý Nhà nước đối với hoạt động của sàn xét ở cả khía cạnh pháp luật và thực tiễn áp dụng. Đề tài nghiên cứu đưa ra những kiến nghị bổ sung đối với các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, so sánh với một số nước trên thế giới để rút ra các bài học kinh nghiệm. 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Luận văn chú trọng tới vấn đề pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Những quy định cụ thể của pháp luật Việt Nam và thực trạng áp dụng pháp luật, những thành tựu và bất cập của việc áp dụng pháp luật. Nghiên cứu các sàn giao dịch bất động sản cụ thể trên địa bàn thành phố Hà Nội để minh chứng cho vấn đề trên. Tổng quan tài liệu nghiên cứu Trong quá trình thực hiện luận văn, người viết nghiên cứu kỹ các văn bản pháp luật có liên quan trực tiếp đến sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam như: Luật Dân sự 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006; Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; Thông tư 13/2008/TT_BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP; Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về xử phạt vi phạm hành chính 8 trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật quản lý phát triển nhà và công sở. Bên cạnh đó, người viết còn tìm hiểu, nghiên cứu các tài liệu tham khảo khác như: giáo trình, các công trình nghiên cứu, các bài viết, các nội dung và chương trình giảng dạy tại một số cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội làm cơ sở cho việc nhận định, đánh giá và lập luận của tác giả về vấn đề nghiên cứu được chặt chẽ và sâu sắc hơn. Cụ thể như: Giáo trình Pháp luật về Kinh doanh bất động sản_ TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến chủ biên, NXB Tư pháp 2009; Chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cơ sở về quản lý sàn giao dịch bất động sản 2009, Công ty phần mềm Bất động sản Gold Land; Công ty Luật và sở hữu trí tuệ DaviLaw; Công ty bất động sản RedViet; Công ty bất động sản VinaLand Bên cạnh đó là những công trình nghiên cứu khoa học như: Đề tài nghiên cứu khoa học trường Đại học Luật Hà nội: “Sàn giao dịch bất động sản_ một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản”, Văn Thị Anh. DS 32B. ĐH Luật Hà nội; Khóa luận tốt nghiệp: “Hoàn thiện pháp luật nhằm minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”, Nguyễn Thị Huệ. Mã số DSVLA 3147- 2009. Ngoài ra, những bài viết trên các báo điện tử cũng là nguồn tham khảo bổ ích cho tác giả trong quá trình thực hiện luận văn như: -http://sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Kien-thuc/kien-thuc-thi- truong/ Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/; - http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2010/01/14/4295-2/; -http://www.sinhloi.com/chuyende/2073652/42C11/Them-nhieu-san- giao dich-bat-dong-san-moi.html; 9 -http://dantri.com.vn/c76/s76-377181/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong san. htm; -http://www.vitri.com.vn/tin_tuc/Thi_truong_BDS/Diu-hiu-nhu-san- bat-dong-san/865.html; -http://vneconomy.vn/20081224103941873P0C17/san-giao-dich-bat- dong-san-lo-ca-ao-lan-thuc.htm; Đánh giá: Nhìn một cách tổng quan, các giáo trình, các bài viết, các công trình nghiên cứu nói trên đã đề cập nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nếu nhìn một cách hệ thống ở các công trình nghiên cứu vừa kể trên cho thấy, mỗi tác giả thường chỉ tập trung nghiên cứu về một góc độ, một nội dung, một vấn đề cụ thể nào đó về sàn giao dịch bất động sản, mà chưa xem xét một cách tổng thể các nội dung về sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành, chưa nghiên cứu chúng trong mối quan hệ giao thoa giữa các ngành luật; cũng chưa có công trình nào có sự đánh giá, tổng kết một cách toàn diện của việc áp dụng pháp luật về quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản trên thực tế. Bởi vậy, tôi cho rằng, việc nghiên cứu thành công đề tài nêu trên trong khuôn khổ một Luận văn thạc sỹ Luật học là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự. 10 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Sàn giao dịch bất động sản là gì? - Định nghĩa sàn giao dịch bất động sản. Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập (chiếm hữu tư nhân về ruộng đất) cũng là lúc các giao dịch bất động sản manh nha. Bước đầu các giao dịch diễn ra nhỏ lẻ và không thường xuyên. Cùng với tốc độ phát triển kinh tế- xã hội, giao dịch bất động sản ngày một trở nên đa dạng hơn. Từ đó, thị trường bất động sản ra đời. Đây là thị trường có quan hệ mật thiết với một lượng tài sản có giá trị lớn [29]. Vì thế, nó có khả năng chi phối mạnh mẽ đến nền kinh tế của quốc gia. Thị trường Bất động sản phát triển sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự tăng trưởng. Được đánh giá là một thị trường tiềm năng, Thị trường Bất động sản đã thực hiện được vai trò quan trọng trong việc biến Bất động sản thành “tư bản sống”. Qua đó, tạo ra kênh huy động vốn lớn cho quá trình sản xuất. Tuy nhiên, Thị trường bất động sản cũng tồn tại một số khiếm khuyết nhất định. Nổi bật là sự thiếu minh bạch của thị trường. Thông tin trên thị trường không đầy đủ, thiếu tính xác thực, hay đơn giản là sự “nóng” “lạnh” của thị trường có thể khiến nhà đầu tư đứng trước nguy cơ thua lỗ, người mua và người bán có thể rơi vào hoàn cảnh mua đắt, bán rẻ, mua bán không thực sự như mong muốn… Như vậy, Nhà đầu tư, người mua, người bán sẽ luôn phải đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn trên thị trường. Kinh tế càng phát triển thì thị trường bất động sản càng trở nên sôi động hơn, đồng thời cũng xuất hiện nhiều hơn những yếu tố không hoàn hảo. Để điều tiết được thị trường, để đảm bảo quyền lợi cho Nhà đầu tư, người mua và người bán; sàn giao dịch bất động sản ra đời là một tất yếu khách quan. [...]... vụ cho kinh doanh bất động sản Theo khoản 3, Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Quy định trên... quy định thành lập sàn giao dịch bất động sản Với chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cung cấp các dịch vụ bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phục vụ trọn gói các khâu dịch vụ từ khi tìm kiếm, xác định, tiến hành giao dịch và đăng ký bất động sản Sàn giao dịch bất động sản có mối quan hệ mật... các giao dịch bất động sản Như vậy, ta có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là chủ thể tiến hành dịch vụ bất động sản chứ không phải là dịch vụ bất động sản So sánh sàn giao dịch bất động sản với một chủ thể trung gian nổi bật trên thị trường- Sở giao dịch hàng hóa Nhận thấy, Sở giao dịch hàng hóa hay sàn giao dịch bất động sản về bản chất đều là cầu nối trên thị trường Tuy nhiên, hàng hóa được giao. .. cho sự hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Từ đó, thúc đẩy sàn giao dịch bất động sản phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp, đạt hiệu quả cao Đồng thời, gián tiếp minh bạch hóa thị trường bất động sản ở nước ta 2.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản Bất kỳ chủ thể nào muốn kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải... chức kinh doanh bất động sản Giao dịch kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản Các nhà đầu tư có thể đưa Bất động sản đã được tạo lập lên sàn giao dịch bất động sản để trao đổi với nhau nhằm tìm kiếm lợi nhuận để tái đầu tư Người bán, người mua có nhu cầu có thể gặp nhau qua sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh... sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản, được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản đã tạo ra bước tiến mạnh mẽ trong việc tác động vào thị trường bất động sản Sàn giao dịch bất động sản không chỉ cung cấp dịch vụ phục vụ thị trường mà thông qua đó còn là cơ sở để Nhà nước tiến hành quản lý thị trường bất động sản. .. sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản 30 1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được biểu hiện ở nhiều nội dung khác nhau, song tựu chung lại chúng gồm các nhóm quy phạm điều chỉnh những vấn đề cơ bản sau đây của sàn giao dịch bất động sản: - Nhóm quy phạm quy định về. .. định kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm cả sàn giao dịch bất động sản Điều này càng được làm rõ hơn tại Khoản 2, Điều 9 Luật này: một trong các phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước là: dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, tại Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 lại khẳng định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm tất... án, sản phẩm bất động sản và “tác nhân” tạo nên sự biến đổi là sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản- cầu nối giữa cung và cầu, là đối tượng tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh bất động sản Sàn giao dịch bất động sản là nơi quảng bá các dự án, các sản phẩm bất động sản trên thị trường Các nhà đầu tư khi muốn giới thiệu về dự án, sản phẩm của mình, có thể đưa thông tin sản phẩm lên sàn. .. bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các yếu tố về tính chất, quy mô, năng lực và chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước Theo quy định tại khoản 5, Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, sàn giao dịch bất động sản được hiểu: “là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản Trước hết, Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản . VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.1 Khái quát về sàn giao dịch bất động sản 10 1.1.1 Sàn giao dịch bất động sản là gì? 10. trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động. cơ bất động sản gây những sóng gió trong thị trường bất động sản. 1.1.3 Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản - Chức năng của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản