1. Đặt vấn đề
3.1.1Những hạn chế, bất cập trong áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất
VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Qua tìm hiểu, chúng ta đã có một cái nhìn tương đối toàn diện về sàn giao dịch bất động sản và pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản được hình thành đã tạo ra nhiều những điều kiện thuận lợi cho sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản. Nhà nước thể hiện sự quan tâm của mình tới sàn giao dịch bất động sản và thị trường bất động sản thông qua các văn bản pháp luật điều chỉnh về lĩnh vực này. Căn cứ trên các tiền đề này, sàn giao dịch bất động sản đã và đang thể hiện tốt vai trò của mình trên thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn một số những hạn chế, tồn tại trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và việc áp dụng pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản.
3.1 Một số tồn tại, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động thực tế của sàn giao dịch bất động sản trong thời gian qua hoạt động thực tế của sàn giao dịch bất động sản trong thời gian qua
Pháp luật quy định về sàn giao dịch bất động sản ra đời khá muộn và việc áp dụng pháp luật lại càng muộn hơn. Vì thế, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong thực tế không thực sự hiệu quả như những gì người ta kỳ vọng. Sàn giao dịch bất động sản chưa làm tốt vai trò điều tiết thị trường của mình. Người dân vẫn đang trong giai đoạn làm quen với việc giao dịch và tìm kiếm thông tin trên sàn giao dịch bất động sản. Các sàn giao dịch bất động sản chưa tạo được niềm tin vững chắc cho các chủ thể sử dụng dịch vụ.
3.1.1 Những hạn chế, bất cập trong áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được thành lập và hoạt động trên cơ sở quy định của Pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đã có nhiều sàn giao dịch bất động sản thực hiện tốt chức năng của mình, đem lại hiệu quả kinh tế cao và góp phần điều tiết thị trường bất động sản. Tuy nhiên, một thực trạng đáng buồn là vẫn còn rất nhiều những sàn giao dịch bất động sản hoạt động kém hiệu quả. Điều này thể hiện thông qua chất lượng của sàn giao dịch bất động sản giao dịch, thông tin cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản, hàng hóa trên sàn giao dịch bất động sản, số lượng giao dịch…
Trước hết, chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản còn thấp.
Thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản như “nấm mọc sau cơn mưa”. Con số 1000 sàn giao dịch bất động sản (thống kê đến giữa năm 2012) thực sự là con số khiến người ta yên tâm với tốc độ phát triển của các sàn giao dịch bất động sản kể từ khi được chính thức công nhận năm 2006. Nhưng khi nhìn nhận mặt chất lượng của sàn giao dịch bất động sản thì thực sự là yếu tố đáng lo ngại. Chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay dường như tỷ lệ nghịch với sự gia tăng về mặt số lượng. Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện nay trên địa bàn có khoảng hơn 500 sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, từ năm 2011 trở lại đây có tới 122 sàn giao dịch bất động sản ngừng hoạt động và 200 sàn giao dịch bất động sản không có giao dịch thành công. 122 sàn giao dịch bất động sản ngừng hoạt động là những sàn giao dịch bất động sản không tìm được địa chỉ, không tồn tại dù đăng ký kinh doanh vẫn còn [23]. Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản được lập ra một cách ồ ạt nhưng đồng thời cũng bị chết yểu hàng loạt. Dường như “người ta” không quan tâm tới sự “sống, chết” sau này của sàn giao dịch bất động sản mà chỉ đơn thuần lập sàn giao dịch bất động sản ra để tranh thủ “chộp giật” những khoản lời trước mắt.
Thị trường bất động sản vốn biến động không ngừng nên muốn tồn tại được các sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo được chất lượng của mình. Hiện nay, để chạy theo xu thế của thị trường, các doanh nghiệp, chủ đầu tư lập ra sàn giao dịch bất động sản nhằm bán chính những sản phẩm của mình. Sau khi kết thúc dự án thì sàn giao dịch bất động sản giao dịch bị bỏ không. Cũng có rất nhiều sàn giao dịch bất động sản được thành lập để hướng tới mục đích kinh doanh nhưng không thể tồn tại được trước sự xoay vần của thị trường. Thực tế, có rất ít sàn giao dịch bất động sản kinh doanh đầy đủ các dịch vụ bất động sản: môi giới, định giá, tư vấn, quản lý, quảng cáo bất động sản… Hầu hết, các sàn giao dịch bất động sản được thành lập chủ yếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và lề lối kinh doanh cũng không khác mấy so với “cò đất” trước đây. Tác phong của các sàn giao dịch bất động sản còn thiếu chuyên nghiệp. Chất lượng dịch vụ cung cấp trên nhiều sàn giao dịch bất động sản còn chưa tốt. Người dân vẫn chưa thể tin dùng và tiến hành các giao dịch bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản.
Vậy sàn giao dịch bất động sản như thế nào thì có chất lượng tốt? Bộ Xây dựng cũng đã đề ra tiêu chí “sàn giao dịch bất động sản chuẩn” làm thước đo đối với chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, một sàn giao dịch bất động sản được coi là sàn giao dịch bất động sản chuẩn khi đáp ứng đủ các yêu cầu sau: phải thành lập doanh nghiệp hoặc đăng ký kinh doanh theo quy định tại điều 8 luật Kinh doanh bất động sản; hoạt động có uy tín trên địa bàn; trung tâm giao dịch (hoặc sàn giao dịch bất động sản), có diện tích không nhỏ hơn 50m2 từng bước hoàn thiện theo chuẩn chung của mạng; có ít nhất hai thành viên chính thức của đơn vị có chứng chỉ môi giới bất động sản; có trang web phục vụ kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Trường hợp chưa có trang web thì phải cam kết lập trong vòng sáu tháng. Có thể thấy, tiêu chí để xác định sàn giao dịch bất động sản chuẩn không phải
quá cao. Nhưng không phải sàn giao dịch bất động sản nào cũng đáp ứng được các tiêu chí trên. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới việc “biến mất” của hàng loại sàn giao dịch bất động sản khi thị trường bất động sản “đóng băng”. Khi thị trường bất động sản trở nên trầm lắng hơn cũng có nghĩa các sàn giao dịch bất động sản đều gặp khó khăn. Tình trạng này kéo dài dẫn đến hàng loạt nhà đầu tư “chết chìm” theo bất động sản của mình, sàn giao dịch bất động sản phải cắt giảm quy mô, thậm chí đóng cửa ngừng hoạt động. Mặc dù vậy, sàn giao dịch bất động sản hoạt động thực sự chất lượng vẫn có thể tồn tại được trên thị trường. Nhiều sàn giao dịch bất động sản đã thực hiện đa dạng hóa các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản để tự tìm cách cứu lấy mình. Đồng thời, chất lượng dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản sẽ là yếu tố cạnh tranh thu hút nhà đầu tư.
Nhận thấy, dù đã có những nỗ lực nhất định trong việc nâng cao chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Song, mặt bằng chung thì chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay còn thấp, hoạt động chưa thực sự hiệu quả, thiếu chuyên nghiệp; một số sàn giao dịch bất động sản còn vi phạm các quy định của pháp luật, vừa “đá bóng” vừa “thổi còi”, thậm chí nhiều sàn giao dịch bất động sản còn có dấu hiệu lừa đảo. Đây là thực tế đáng buồn về chất lượng của sàn trong giai đoạn hiện nay. Hy vọng rằng, trong quá trình hoạt động, thị trường sẽ tự đào thải những sàn giao dịch bất động sản kém chất lượng theo quy luật của thị trường.
Hai là, thông tin trên sàn giao dịch bất động sản còn thiếu. Thông tin
trên thị trường bất động sản vốn là thông tin đa chiều, thiếu tính xác thực. Vì thế, khi tiếp cận các thông tin chính xác của bất động sản, người mua, nhà đầu tư sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Sàn giao dịch bất động sản ra đời góp phần giảm thiểu những khó khăn này. Việc cung cấp thông tin của các sản phẩm trên sàn giao dịch bất động sản hiện nay được hỗ trợ rất nhiều bởi các phương tiện
thông tin đại chúng, bởi sự liên kết giữa các đơn vị truyền thông hay bởi chính bản thân các sàn giao dịch bất động sản. Việc quảng bá sản phẩm, kết hợp hiệu ứng các dự án đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện tốt trên sàn giao dịch bất động sản. Nhưng không phải sàn giao dịch bất động sản nào cũng có thể làm tốt công tác này. Khả năng khai thác khoa học công nghệ của sàn giao dịch bất động sản chưa đạt hiệu quả như mong muốn.
Thông tin trên sàn giao dịch bất động sản là thông tin chính thống, đáng tin cậy và đã được sàng lọc trước khi đến với nhà đầu tư, người mua. Thế nhưng, trong thực tế, điều này dường như chỉ là lý thuyết. Thông tin trên nhiều sàn giao dịch bất động sản không đầy đủ, thiếu chi tiết, chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Một số sàn giao dịch bất động sản còn không nắm được thông tin chính xác của bất động sản đưa vào kinh doanh. Đây là nguyên nhân dẫn đến tính minh bạch trên sàn giao dịch bất động sản ở nước ta không cao. Từ việc cung cấp thông tin không đầy đủ đã dẫn đến nhiều sai phạm của sàn giao dịch bất động sản. Mới đây, đoàn thanh tra liên ngành bao gồm Thanh tra Bộ Xây dựng, C46 Bộ Công an, Cục Quản lí nhà - thị trường bất động sản, đã thanh tra 61 sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội. Sau khi thanh tra, 25 sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội đã bị xử phạt. Sàn giao dịch bất động sản bị xử phạt nhẹ nhất là 60 triệu đồng, cao nhất là 250 triệu đồng. Hiện nay, về cơ bản chỉ có khoảng 15% sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, còn có tới hơn 50% các sàn giao dịch bất động sản có vi phạm ít và còn lại là vi phạm nặng [3]. Trước thực trạng như thế này, cần hơn hết sự can thiệp của Nhà nước trong việc quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Ba là, hàng hóa bất động sản, dịch vụ giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản chưa phong phú. Nhà nước yêu cầu các giao dịch bất động sản
động sản và khuyến khích các giao dịch bất động sản không có mục đích kinh doanh cũng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, khi người dân tìm đến với sàn giao dịch bất động sản thì chất lượng hàng hóa và dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản chưa đủ để đáp ứng với nhu cầu của người dân. Hàng hóa trên sàn giao dịch bất động sản không chỉ thiếu mà còn khan hiếm. Nhiều sàn giao dịch bất động sản thành lập ra chỉ với mục đích bán chính sản phẩm của mình, không có sự đa dạng hóa về bất động sản. Một số sàn giao dịch bất động sản thành lập chỉ đơn giản để hợp thức hóa các giao dịch “ngầm”; một số thành lập với mục đích đối phó, “chiếu lệ” chứ không thực sự chuyên nghiệp. Vì thế, khách hàng không mặn mà khi tìm đến với những sàn giao dịch bất động sản này.
Chưa kể đến chất lượng dịch vụ, loại hình dịch vụ cung cấp trên các sàn giao dịch bất động sản cũng còn hạn chế. Các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chủ yếu kinh doanh dịch vụ môi giới và tư vấn bất động sản, một số sàn giao dịch bất động sản lớn hơn có thể thêm dịch vụ định giá bất động sản. Các dịch vụ còn lại (đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản…) ít được sàn giao dịch bất động sản khai thác. Dịch vụ thiếu, chất lượng dịch vụ thì yếu, sàn giao dịch bất động sản đã và đang “mất điểm” trong mắt chủ đầu tư và khách hàng. Sàn giao dịch bất động sản ở nước ta không thiếu về mặt số lượng nhưng lại không đáp ứng được về chất lượng. Như vậy, làm sao có thể tạo ra thói quen giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản cho người dân. Với những sàn giao dịch bất động sản kém chất lượng sớm hay muộn cũng phải điều chỉnh để thích nghi với thị trường nếu như không muốn bị loại bỏ.
Bốn là, đội ngũ cán bộ trên sàn giao dịch bất động sản còn thiếu chuyên nghiệp. Khái niệm “chuyên nghiệp” trong công việc, tác phong “công
nghiệp” trong hoạt động sản xuất, kinh doanh không còn xa lại đối với chúng ta. Thế nhưng, “biết” và thực hiện lại là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.
Người lao động ở nước ta đã và đang cố gắng hoàn thiện bản thân để đạt đến trình độ “chuyên nghiệp”. Đội ngũ cán bộ, nhân viên trên sàn giao dịch bất động sản cũng vậy. Đã có rất nhiều sàn giao dịch bất động sản tiến hành đào tạo bài bản đối với nhân viên; các cán bộ trên sàn giao dịch bất động sản không chỉ có trình độ chuyên môn mà còn dày dạn kinh nghiệm. Nhưng, bên cạnh đó còn tồn tại quá nhiều sàn giao dịch bất động sản với đội ngũ nhân viên hoạt động “thiếu chuyên nghiệp”. Đây là hậu quả của việc buông lỏng chất lượng sàn giao dịch bất động sản. Đội ngũ nhân viên chỉ cần đảm bảo có chứng chỉ hành nghề, không kèm theo điều kiện về kinh nghiệm, năng lực chuyên môn cũng không được kiểm chứng. Với cơ chế đào tạo và cấp chứng chỉ tràn lan như hiện nay thì làm sao có thể đảm bảo chất lượng đầu ra. Vì thế, chất lượng nhân viên yếu cũng là điều dễ hiểu. Đây là nguyên nhân dẫn đến chất lượng dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản. Vì thế, cũng rất dễ hiểu khi khách hàng và các chủ đầu tư “lắc đầu” trước sàn giao dịch bất động sản.
Năm là, số lượng giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản còn ít.
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản, cung cấp các dịch vụ bất động sản, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản. Nhưng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua luôn bị gắn mác “kém minh bạch”. Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, tính từ đầu năm 2009 đến tháng 9/2009, cả nước mới chỉ có khoảng 3.679 phiên giao dịch nhà đất thông qua sàn giao dịch bất động sản, chiếm khoảng 15-20% số lượng giao dịch trên thị trường. Trong đó, khu vực phía Bắc (chủ yếu ở Hà nội) là 327 giao dịch, khu vực phía Nam (chủ yếu ở TP Hồ Chí Minh) là 3.352 giao dịch. Còn lại, 80% giao dịch tự do không qua sàn giao dịch bất động sản [21]. Người dân vẫn chưa tạo được thói quen tiến hành giao dịch bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản. Thêm vào đó, với tâm lý “e ngại” trước chất lượng của các sàn
giao dịch bất động sản nên nhà đầu tư và khách hàng cũng hạn chế sử dụng dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản. Mặt khác, các chủ đầu tư luôn tìm cách tránh né các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản để hạn chế chi phí, gia tăng lợi nhuận. Thị trường bất động sản thường xuyên biến động và trong thời gian gần đây có vẻ như chững lại cũng tác động không nhỏ tới số lượng