1. Đặt vấn đề
1.2.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản
Dù hình thành muộn so với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường song thị trường bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là thị trường phát triển nhanh nhất, sôi động nhất nhưng cũng phức tạp nhất. Theo đó, các thể chế trung gian ra đời và hoạt động trong thị trường bất động sản trong đó có hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng phát triển với tốc độ lan tỏa khá nhanh và phức tạp. Cả hai loại thị trường này đều rất cần tới sự định hướng, quản lý và kiểm soát của Nhà nước thông qua các quy phạm pháp luật. Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản thì pháp luật điều chỉnh hoạt động của các thị trường dịch vụ bất động sản, trong đó có dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hình thành muộn hơn. Sự ghi nhận việc hình thành và tồn tại của loại hình này, có sự quản lý và kiểm soát của nhà nước mới chỉ bắt đầu từ năm 2006- khi có sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, cùng với đó là: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Bên cạnh đó, còn một số văn bản có liên
quan như: Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010, của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;…
Các văn bản pháp luật này ra đời là sự tuyên cáo chung đối với các loại hình môi giới, quảng cáo, tư vấn, định giá… bất động sản trôi nổi trên thị trường. Qua đó, đã chính thức thừa nhận sự hoạt động của một số loại hình dịch vụ trung gian trên thị trường một cách hợp pháp, được pháp luật bảo vệ. Pháp luật quy định sàn giao dịch bất động sản phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, hoạt động trong khuôn khổ của pháp luật.
Mặc dù hình thành khá muộn song pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản đã góp phần đưa các hoạt động dịch vụ bất động sản hoạt động một cách chính quy, có tổ chức, có “thân phận” rõ ràng. Đây là cơ sở để các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này có cơ hội và điều kiện phát triển, nhân rộng và tạo thương hiệu riêng của mình- điều mà các dịch vụ trôi nổi, tự phát không thể có được.
Pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều nội dung, nhiều nhóm quy phạm điều chỉnh ở những khía cạnh khác nhau và mức độ khác nhau. Có những nhóm quy phạm thể hiện sự can thiệp sâu sắc của Nhà nước, chi phối trực tiếp tới quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; song có những nhóm quy phạm thể hiện sự định hướng, tạo quyền chủ động và linh hoạt trong quá trình tổ chức và hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản.
Thông qua đó, có thể hiểu: Pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quá trình hình thành, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản.