1. Đặt vấn đề
2.5Xử phạt vi phạm đối với các sàn giao dịch bất động sản
Trong thực tế hoạt động, sàn giao dịch bất động sản do sự tác động của nhiều yếu tố nên không thể tránh khỏi việc sai phạm. Đôi khi vì lợi nhuận trước mắt mà một số sàn giao dịch bất động sản đã bất chấp vi phạm pháp luật. Vì thế, để đáp ứng việc hạn chế vi phạm của sàn giao dịch bất động sản, các chế tài xử phạt vi phạm đã được đề ra. Chế tài xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản được quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ- CP bao gồm các hành vi vi phạm các quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đối với từng hành vi vi phạm của sàn giao dịch bất động sản sẽ có chế tài áp dụng phù hợp. Cụ thể:
Thứ nhất, vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản.
Tại Khoản 1, Điều 31, Nghị định 23/2009/NĐ- CP có quy định: Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi: bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua sàn giao dịch bất động sản; bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định; không xác nhận hoặc xác nhận sai quy định các bất động sản đã qua sàn giao dịch bất động sản.
Thứ hai, vi phạm quy định về thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân vi phạm quy định về thành lập, hoạt động sàn giao dịch bất động sản(Điều 32, Nghị định 23/2009/NĐ- CP).
Ngoài ra, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về thành lập, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp tái phạm thì bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn.
Thứ ba, vi phạm quy định về đào tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Điều 33, Nghị định 23/2009/NĐ- CP đã quy định: phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức đào tạo về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản không đúng quy định. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức đào tạo về môi giới, định giá, quản lý, điều sàn giao dịch bất động sản mà chưa được Bộ Xây dựng cho phép đào tạo.
Ngoài ra, tổ chức có hành vi vi phạm còn bị tước giấy phép đào tạo từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn; không công nhận kết quả đào tạo, cá nhân tham gia học tại tổ chức có hành vi vi phạm trên bị thu hồi giấy chứng nhận hoặc chứng chỉ hành nghề đã cấp.
Thứ tư, vi phạm quy định về môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản (Điều 34, Nghị định 23/2009/NĐ- CP). Phạt tiền
từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân hành nghề môi giới độc lập, định giá bất động sản nhưng không có chứng chỉ hành nghề theo quy định; quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản mà không có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản hoặc Giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới bất động sản.
Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản sử dụng nhân viên môi giới, định giá bất động sản không có chứng chỉ hành nghề theo quy định.
Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới bất động sản; không đủ số người có chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định.
Ngoài hình thức xử phạt, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn.
Như vậy, hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức phạt từ 10.000.000 đến 20.000.000 và hình thức nặng nhất là tước quyền xử dụng giấy phép kinh doanh. Việc quy định cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản ở Luật Kinh doanh bất động sản đã có từ năm 2006, nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009 mới được ban hành. Với quy định về mức phạt so với lợi nhuận mà các sàn giao dịch bất động sản đạt được khi vi phạm thực sự là “chưa thấm vào đâu”. Bên cạnh đó, chế tài xử phạt của Nghị định 23/2009/NĐ-CP còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn đe... Chính vì vậy, khi các sàn giao dịch bất động sản vi phạm thì khó áp dụng cơ sở pháp lí để xử phạt. Các quy định của pháp luật chưa thể với tay đến những thủ thuật trong kinh doanh của các sàn giao dịch bất động sản, chỉ mang tính định khung. Công tác quản lí của nhà nước đối với hệ thống các sàn giao dịch bất động sản chưa mang lại hiệu quả cho thị trường bất động sản. Vấn đề cần thiết đặt ra cho công tác quản lí và điều tiết của Nhà nước là phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định của pháp luật, đặc biệt là các chế tài xử phạt phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe đối với những hoạt động sai phạm của các sàn giao dịch bất động sản.
Nghiên cứu những quy định pháp luật về cơ cấu, tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản để có được cái nhìn tổng quát và cụ thể về một chủ thể cung cấp dịch vụ còn khá mới trên thị trường bất động sản. Qua đó, giúp chúng ta hiểu sâu sắc hơn về cơ chế vận hành của sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, phân tích và đánh giá được thực tiễn pháp luật và việc áp dụng pháp luật, chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó. Đây là tiền đề để triển khai các giải pháp hoàn thiện về pháp luật trong thời gian tới, đóng góp vào sự phát triển của các sàn giao dịch bất động sản, vào một thị trường bất động sản minh bạch, công khai trong tương lai.
CHƯƠNG 3. NHỮNG TỒN TẠI, VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Qua tìm hiểu, chúng ta đã có một cái nhìn tương đối toàn diện về sàn giao dịch bất động sản và pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản được hình thành đã tạo ra nhiều những điều kiện thuận lợi cho sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản. Nhà nước thể hiện sự quan tâm của mình tới sàn giao dịch bất động sản và thị trường bất động sản thông qua các văn bản pháp luật điều chỉnh về lĩnh vực này. Căn cứ trên các tiền đề này, sàn giao dịch bất động sản đã và đang thể hiện tốt vai trò của mình trên thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn một số những hạn chế, tồn tại trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và việc áp dụng pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản.