1. Đặt vấn đề
2.1Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản. Bất kỳ chủ thể nào muốn kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải đảm bảo những yêu cầu nhất định. Vì thế, khi thành lập sàn giao dịch bất động sản pháp luật cũng quy định cụ thể các điều kiện cần đáp ứng.
Theo quy định tại Điều 57, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, để thành lập sàn giao dịch bất động sản, cần đảm bảo 4 điều kiện:
Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 8 của Luật này;
Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định.
Thứ nhất, khoản 2, Điều 8 có quy định “tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật”. Như vậy, để có thể kinh doanh dịch vụ bất động sản (trừ trường hợp cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản độc lập) các tổ chức, các nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đặc biệt là phải đăng ký kinh doanh.
Các tổ chức, cá nhân thành lập doanh nghiệp theo quy định tại Luật doanh nghiệp năm 2005, Luật hợp tác xã năm 2005 cần đáp ứng các yêu cầu về sáng lập viên, nguồn vốn, điều lệ công ty… Quy định như vậy nhằm đảm bảo năng lực của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản đối với việc thực hiện dịch vụ và chịu trách nhiệm trước khách hàng. Khi đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp và hợp tác xã sẽ chịu sự quản lý của các cơ quan Nhà nước như: Sở kế hoạch & Đầu tư, Cơ quan thuế, cơ quan quản lý thị trường… Đó là các chủ thể có tên gọi, trụ sở, con dấu, đội ngũ nhân sự… chứ không phải chủ thể “ảo” nhằm trục lợi trên thị trường. Tuy nhiên, không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã đều có thể kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đây là loại hình dịch vụ đặc thù, liên quan tới tài sản có giá trị lớn, có nhiều điều kiện trong việc thực hiện giao dịch. Vì thế, để kinh doanh dịch vụ này, tổ chức, cá nhân cần đáp ứng yêu cầu về đội ngũ nhân sự. “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá
bất động sản”. Như vậy, các tổ chức, cá nhân khi đáp ứng các yếu tố trên sẽ
đảm bảo năng lực chuyên môn của họ trong việc kinh doanh dịch vụ bất động sản. Qua đó, người sử dụng dịch vụ có thể yên tâm về các chủ thể cung cấp dịch vụ.
Để thành lập sàn giao dịch bất động sản, các doanh nghiệp, hợp tác xã cần phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn: “ Phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Quy định tổi thiểu là 2 người có chứng chỉ phù hợp với nội dung kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản chỉ là quy định bước đầu đối với các sàn giao dịch bất động sản- một mô hình còn khá mới ở Việt Nam. Tuy nhiên, tùy theo tình hình hoạt
động của từng sàn giao dịch bất động sản thì số lượng nhân viên có chứng chỉ cần phải được điều chỉnh cho phù hợp. Các sàn giao dịch bất động sản trong quá trình tổ chức hoạt động, khi quy mô được mở rộng, số lượng giao dịch tăng lên thì số lượng nhân viên có chứng chỉ cũng cần được tăng lên.
Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản các cá nhân cần phải có chứng nhận về việc đã hoàn thiện các khóa học về chuyên môn và có hồ sơ xin cấp chứng chỉ. Theo quy định tại Điều 11, Nghị định 153/2007/NĐ- CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, “cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản cần phải được đào tạo, bồi
dưỡng” về môi giới, định giá bất động sản. Điều 12, Điều 13 của nghị định
này cũng có quy định cụ thể các điều kiện và cách thức tổ chức đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản. Đã có rất nhiều cơ sở quy mô, uy tín được Bộ xây dựng cấp phép và hoạt động có hiệu quả. Đến tháng 10/2008, Bộ Xây dựng đã công nhận 61 cơ sở đào tạo về lĩnh vực này [25, tr21]. Tuy nhiên, dường như hoạt động của các cơ sở này vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu ồ ạt của thị trường. Thị trường bất động sản ở nước ta trở nên sôi động cũng là lúc nhu cầu đầu tư, kiếm lời trên thị trường dịch vụ cũng tăng lên. Các cá nhân muốn tham gia thị trường một cách chính quy, hiệu quả thì phải có các chứng chỉ về môi giới, định giá. Vì thế, các trung tâm mọc lên như nấm, đào tạo cũng có, không đào tạo cũng có, đôi khi nhận học viên vào rồi gửi sang trung tâm khác để đào tạo. Hoạt động của các trung tâm này chỉ mang tính chất thời vụ, thiếu chuyên nghiệp, mạnh ai nấy làm và không có sự cấp phép của Bộ xây dựng. Số lượng cá nhân được cấp chứng nhận, chứng chỉ cũng tăng lên chóng mặt. Chất lượng đầu ra không đảm bảo cũng là điều dễ hiểu.
Tâm lý người Việt là chạy theo cái mới, người ta có mình cũng phải có, dễ làm theo xu hướng đám đông. Đôi khi, không thực sự am hiểu về lĩnh vực
này, nhưng vẫn muốn đầu tư vì đơn giản thấy lợi nhuận khổng lồ mà nó mang lại. Người người đổ xô đi học để xin cấp chứng chỉ môi giới, định giá. Có những khi, không nhất thiết phải học mà chỉ cần bỏ ra một khoản tiền nhất định bạn cũng có thể sở hữu một chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản. Trước thực trạng như vậy, Nhà nước không thể kiểm soát hết được chất lượng học viên. Qua đó, sẽ ảnh hưởng xấu đến việc hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Nguyên nhân của vấn đề không chỉ nằm ở chỗ thiếu các quy định của pháp luật mà còn yếu trong việc áp dụng các quy định này. Cần hơn nữa sự quan tâm thích đáng của Nhà nước và có những chế tài phù hợp để quản lý các tổ chức đào tạo, bồi dưỡng bất động sản. Theo đó, đội ngũ được cấp chứng chỉ từ các “lò” đào tạo này cũng thực sự đạt chuẩn. Đây là những nòng cốt, nền móng cho việc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Để đảm bảo tốt hơn hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản cả về mặt số lượng và chất lượng, thì khâu đào tạo, cấp chứng chỉ là khâu cần thực sự được quan tâm và sát sao.
Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là những nội dung ràng buộc đối với sàn giao dịch bất động sản và các chủ thể tham gia trên sàn giao dịch bất động sản. Nội dung cơ bản của quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản được quy định cụ thể tại tiểu mục 1.8, mục 1, phần IV, thông tư 13/2008/TT- BXD. Theo đó, Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cần có những quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản; quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận trên sàn giao dịch bất động sản; Chế độ quản lý tài chính; Quan hệ với khách hàng; Thông tin bất động sản đưa vào giao dịch và chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản. Quy chế hoạt động được đặt ra nhằm phân định rõ mục đích hoạt động, cơ cấu tổ chức,
quyền và nghĩa vụ của các chủ thể. Căn cứ trên những quy định của pháp luật và điều kiện hoàn cảnh thực tế của từng sàn giao dịch bất động sản để xây dựng quy chế hoạt động cho phù hợp.
Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải được công khai để tất cả các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản đều nắm rõ. Đây sẽ là cơ sở cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản. Đồng thời, cũng là căn cứ để giải quyết tranh chấp nếu có. Vì thế, xây dựng quy chế một cách rõ ràng, dễ hiểu và chặt chẽ sẽ giúp cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản thuận lợi.
Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động. Cơ sở vật chất là yếu tố tiền đề và hỗ trợ cần thiết cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Nó sẽ có tác động nhất định tới hiệu quả hoạt động của các giao dịch và các dịch vụ bất động sản được cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản. Tiểu mục 1.4, 1.5, Mục 1, Phần IV, thông tư 13/2008/TT-BXD đã có quy định khá cụ thể về điều kiện cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản.
Diện tích sử dụng để giao dịch của sàn giao dịch bất động sản tối thiểu là 50m2 để phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung và đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động. Trang thiết bị phù hợp ở đây có thể hiểu là hệ thống máy vi tính, máy chiếu, các thiết bị văn phòng như: bàn, ghế, điện thoại, fax… Tuy nhiên, việc quy định các thiết bị phù hợp như vậy còn khá chung chung, chưa tạo ra khung chuẩn để áp dụng cho các sàn giao dịch bất động sản. Cũng có rất nhiều tranh cãi xung quanh việc quy định diện tích sử dụng tối thiểu của sàn giao dịch bất động sản là 50m2. Một số ý kiến cho rằng diện tích như vậy chưa thực sự đáp ứng được hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Bản thân tôi cũng nhận thấy đây là một ý kiến khá hợp lý. Sàn giao dịch là nơi các
giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản diễn ra. Nhà đầu tư, người bán, người mua gặp nhau và tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Diện tích trên đã bao gồm khu làm việc của bộ máy điều hành, các chuyên viên, các phòng ban khác... Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản còn là nơi trưng bày các sản phẩm bất động sản. Với diện tích 50m2 thì những hoạt động trên chưa thực sự thoải mái và đạt hiệu quả cao. Trong thực tế, các sàn giao dịch bất động sản nên tùy vào hoạt động của mình để sử dụng diện tích phù hợp, tạo thuận lợi cho các giao dịch, dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 1 năm. Đây là quy định hợp lý nhằm đảm bảo tính lâu dài cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, hạn chế hoạt động mang tính chất thời vụ, nhỏ lẻ của các sàn giao dịch bất động sản.
Thứ tư, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản là người sẽ chịu trách nhiệm trực tiếp về những hoạt động hàng ngày của sàn giao dịch bất động sản. Vì thế, không chỉ yêu cầu các điều kiện về năng lực chuyên môn mà còn phải có năng lực quản lý. Theo quy định tại Điều 21, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo một số điều kiện sau:
Trước hết, phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù. Năng lực hành vi dân sự là tiền đề để quyết định hoạt động ý thức của mỗi cá nhân. Thêm vào đó, người trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự và chấp hành án phạt tù đương nhiên không đủ tư cách để tiếp nhận công việc
này. Đây là quy định mang tính cơ bản, thiết yếu đối với tất cả các chủ thể làm công tác quản lý.
Tiếp theo, phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Là người thực hiện công tác quản lý thì bên cạnh các kiến thức về chuyên môn cũng cần phải có kiến thức về công tác quản lý. Hoàn thiện khóa học bắt buộc để được cấp chứng chỉ sẽ là tiền đề tạo nền tảng vững chắc cho hoạt động của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Cuối cùng, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Nhận thấy, Nhà nước đã đặt ra khá nhiều điều kiện cần đáp ứng khi thành lập sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, đây không phải là những quy định gây khó khăn cho các doanh nghiệp, hợp tác xã. Nhà nước ta đã dựa trên tình hình hoạt động thực tế của các sàn giao dịch bất động sản và kinh nghiệm của các nước để có thể đưa ra những quy định hợp lý. Dù quy định có nhiều nhưng cũng chỉ là những điều kiện cần, những yếu tố ban đầu. Quan trọng hơn là những điều kiện đủ (chất lượng của người quản lý, các nhân viên hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản) sẽ giúp sàn giao dịch bất động sản hoạt động một cách tốt nhất.
Thực tế, thời gian gần đây, thị trường bất động sản trở nên trầm lắng hơn do sự tác động của nền kinh tế trong giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, kể từ khi chính thức được pháp luật thừa nhận, các sàn giao dịch bất động sản vẫn không ngừng tăng lên về mặt số lượng. Năm 2009, Bộ Xây dựng đã cấp giấy phép cho 374 sàn giao dịch bất động sản, 13 nghìn nhà môi giới được cấp chứng chỉ; đến tháng 4/2010, số lượng sàn giao dịch bất động sản đã lên tới 417 sàn. Phần lớn các sàn giao dịch này tại thành phố Hồ Chí Minh (123 sàn), Hà nội (82 sàn), Bình dương (9 sàn), Đà nẵng (6 sàn)…[25, tr43] Tính đến
thời điểm này, theo thống kê của Cục quản lý nhà- Bộ Xây dựng thì số lượng sàn giao dịch bất động sản ở nước ta đã vượt mốc 1000 sàn [1]. Trong đó, riêng thành phố Hồ Chí Minh đến tháng 4/2012 đã có tới 362 sàn giao dịch bất động sản lớn, nhỏ được Sở Xây dựng cấp phép. Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện nay trên địa bàn thành phố cũng có tới 500 sàn giao dịch bất động sản [27]. Có thể thấy, các sàn giao dịch bất động sản vẫn liên tục ra đời bất chấp tác động khó khăn của nền kinh tế. Số lượng sàn giao dịch bất động sản tăng nhanh cũng là điều đáng mừng đối với thị trường bất động sản vốn thiếu minh bạch ở nước ta. Sàn giao dịch bất động sản xuất hiện góp phần cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia thị trường, tránh tình trạng đầu