Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ThS. Luật

chính mà người sử dụng đất phải thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất gọi là đăng ký lần đầu, và khi thực hiệ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS TS Phạm Hữu Nghị

MỤC LỤC

Trang

Trang bìa phụ

Lời cam đoan

Mục lục

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN, LỊCH SỬ VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 5

1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5

1.1.1 Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất 5

1.1.2 Các đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất 8

1.2 LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11

1.2.1 Khái niệm pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất và các yêu cầu đối với pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất 11

1.2.2 Vai trò của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất 16

1.2.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với việc đăng ký quyền sử dụng đất 20

1.3 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 22

1.3.1 Thời kỳ phong kiến 22

1.3.2 Thời Pháp thuộc 23

1.3.3 Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1979 25

1.3.4 Giai đoạn 1954-1975 ở miền Nam 26

1.3.5 Từ năm 1980 đến năm 1988 26

1.3.6 Từ khi có Luâ ̣t Đất đai năm 1987 đến trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành 27

1.3.7 Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành cho đến nay 29

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT 32

2.1 PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 32

2.1.1 Quy định về đối tượng đăng ký 32

2.1.2 Giá trị pháp lý của việc đăng ký 34

2.1.3 Nguyên tắc đăng ký 36

2.1.4 Quy định về trình tự , thủ tục đăng ký 39

2.1.5 Quy định về tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký 48

2.1.6 Quy định về cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp 51

2.2 THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 53

2.2.1 Những kết quả đạt được 53

2.2.2 Những hạn chế, yếu kém 59

2.2.3 Nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém 71

Chương 3: CÁC KIẾN NGHỊ BẢO ĐẢM VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 74

3.1 NHỮNG YẾU TỐ CẦN TÍNH ĐẾN KHI XÂY DỰNG VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 74

3.1.1 Điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam 74

3.1.2 Mục tiêu cải cách hành chính, cải cách tư pháp của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay 76

3.1.3 Xu thế hội nhập quốc tế 77

3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ BẢO ĐẢM VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 78

3.2.1 Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường 78

3.2.2 Đối với Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 79

3.2.3 Đối với các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp 83

KẾT LUẬN 84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài

Đất đai là loại tài sản có giá trị lớn và có tầm quan trọng đối với chủ sử dụng trong việc duy trì, đảm bảo và phát triển cuộc sống Do đó, đất đai cần phải được xác lập quyền sử dụng một cách một cách rõ ràng, hợp pháp nhằm tạo cơ sở pháp lí để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất Để đạt được mục đích này, việc đăng ký quyền sử dụng đất là rất cần thiết

Hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này thông qua cơ chế công khai và minh bạch quyền sử dụng đất của cá nhân và

tổ chức Từ đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung

Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, trong những năm qua, Nhà nước đã áp dụng nhiều giải pháp để tăng cường công tác này và đạt được những kết quả tích cực như: Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất đã từng bước được hoàn thiện, hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký được thành lập tới cấp huyện; mô hình “một cửa” ở nhiều địa phương cùng với một số cải cách về thủ tục đăng ký đã tạo thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp Số lượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng tăng

Bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục như sau: các quy định pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất vừa thiếu, vừa chồng chéo, việc quản lý nhà nước

về đăng ký quyền sử dụng đất còn phân tán, chia cắt, không có sự phối hợp giữa các quy định về như quy hoạch, giao đất, cho thuê đất với các quy định

về đăng ký quyền sử dụng đất…

Thực tế nêu trên đã gây bức xúc cho người dân, làm cho họ không hưởng ứng việc đăng ký và các giao dịch “ngầm” tiếp tục phát sinh Từ đó, một mặt Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản, không có đủ thông tin để giải quyết các khiếu kiện về bất động sản, đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống tham nhũng cũng như thất thu thuế Mặt khác, người sử dụng đất không có đủ chứng cứ để bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Thông qua việc chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất

ở Việt Nam”, học viên muốn đi sâu nghiên cứu, xem xét, đánh giá thực trạng

của các quy định pháp luật hiện hành về đăng ký quyền sử dụng đất, trên cơ

sở đó tìm ra những bất cập, lý giải nguyên nhân và đề xuất giải pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2 Tình hình nghiên cứu

Thời gian vừa qua, đã có một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam, trong

đó bao gồm cả nội dung về đăng ký quyền sử dụng đất, đó là:

- “Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện” – luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền năm 2001 (Cao học Việt- Pháp khoá I, 1998-2001)

- “Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản” - luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Ngọc Tú (cao học Luật ĐHQG Hà Nội năm 2007)

- “Một số vấn đề về ĐKBĐS trong luật dân sự- Thực trạng và phương hướng hoàn thiện” - luận văn thạc sĩ luật học của Đặng Trường Sơn (cao học Luật Hà Nội năm 2008)

Bên cạnh các công trình nghiên cứu nêu trên, có rất nhiều các bài báo hoặc bài nghiên cứu được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng trao đổi về nhiều nội dung liên quan đến đăng ký bất động sản như: thực tiễn của việc cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, giá trị pháp lý của việc đăng ký, thủ tục đăng ký, sự cần thiết xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản

Các công trình nghiên cứu, các bài viết nêu trên đã bước đầu đưa ra những nghiên cứu, đánh giá ban đầu về pháp luật đăng ký hiện hành của Việt Nam cũng như thực tiễn của hoạt động đăng ký Tuy nhiên đến nay, chưa có

đề tài nghiên cứu nào tìm hiểu chuyên sâu về Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam , những ảnh hưởng và tác dụng của nó trong chính sách quản lí về đất đai của Nhà nước

Ngoài việc kế thừa những mặt tích cực của các công trình, đề tài nghiên

cứu của các tác giả, đề tài "Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam” mong muốn đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm bảo đảm việc

thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam cũng như hoàn thiện pháp luật quản lí nhà nước về đất đai

3 Mục đích và nhiệm vụ của Luận văn

Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, đánh giá thực trạng pháp luật, tổ chức, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam, luận văn đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Để thực hiện mục đích đã nêu trên, luận văn có những nhiệm vụ sau:

- Góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận về đăng ký quyền sử dụng đất và pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

- Đánh giá thực trạng pháp luật, tổ chức, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay

- Định hướng và kiến nghị giải pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện Luận văn, học viên vận dụng các phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Lí luận Nhà nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế mới

Học viên sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, thống kê, tổng hợp để giải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra

5 Ý nghĩa của việc nghiên cứu

Những kiến nghị của luận văn có giá trị tham khảo trong quá trình hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khả thi của các quy định trong lĩnh vực này Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích tại các cơ

sở đào tạo luật ở nước ta

6 Cơ cấu của Luận văn

Ngoài Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận, lịch sử về đăng ký quyền sử dụng

đất và về pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất

Chương 3: Các kiến nghị bảo đảm việc thực hiện pháp luật về đăng ký

quyền sử dụng đất

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN, LỊCH SỬ VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT

1.1.1 Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu ở Việt Nam Toàn bộ vốn đất đai trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có quyền

sử dụng đất, quyền sử dụng đất tách rời quyền sở hữu, được giao dịch trên thị trường, trở thành hàng hóa đặc biệt Do đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ý thích riêng mình Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được nắm rõ và có thể được tiếp cận một cách dễ dàng Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ thống thông tin đất đai Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình đăng ký quyền sử dụng đất nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký q u y ề n s ử

d ụ n g đ ấ t hiệu quả đã và đang trở thành vấn đề cần thiết được nhiều

quốc gia quan tâm

Vậy “đăng ký quyền sử dụng đất” được hiểu như thế nào? Để làm rõ khái niệm này, trước tiên, cần làm rõ hai khái niệm là “đăng ký” và “quyền

sử dụng đất” Có rất nhiều định nghĩa về "đăng ký" trong các công trình

nghiên cứu và sách tham khảo, ví dụ như:

Theo cuốn Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, năm

2005 thì "Đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản lý" [49, tr 232]

Theo cuốn Đại từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hoá - Thông tin,

năm 1998 thì "Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó" [21, tr 601]

Về vấn đề này, Từ điển Tiếng Việt Nhà xuất bản Khoa học xã hội và

Trung tâm Từ điển, năm 1994 có định nghĩa: "Đăng ký: Ghi vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ" [48, tr 284]

Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính Nhà xuất bản Lao động, năm

2002 có nêu: "Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán Những sự kiện được nghi chép vào sổ là không thể chối cãi được" [49, tr 232]

Qua các định nghĩa nêu trên, tác giả nhận thấy, dù “đăng ký” được nhìn nhận và định nghĩa khác nhau, song vẫn có thể tổng hợp nội hàm của khái

niệm đăng ký bao gồm các đặc điểm chủ yếu sau đây: (i) đăng ký là hành vi ghi vào sổ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) đăng ký làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người thực hiện đăng ký và (iii) những thông tin được

ghi vào sổ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền là chứng cứ khách quan,

không thể chối cãi

Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay đang có nhiều cách hiểu khác nhau Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp):

“Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng

hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất” [50, tr 655] Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, quan

hệ giữa Nhà nước với người sử dụng, quyền khai thác lợi ích từ đất của người

sử dụng TS Lê Xuân Bá thì cho rằng, “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng(người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất”[17, tr 83] Quan điểm này đã chỉ ra quyền sử dụng đất là quyền phát sinh

từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân

rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử dụng đất Bộ luật Dân sự năm 2005 quy

định chung về quyền sử dụng tài sản: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (Điều 192)

Với các quan niệm trên, nhìn chung, quyền sử dụng đất được xem xét dưới hai góc độ Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, cá nhân (người sử dụng đất) được

hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất

Cho đến trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 01/7/2004) thì thuật ngữ “đăng ký quyền sử dụng đất” vẫn chưa được hiểu một cách

thống nhất Khoản 19 Điều 4 Luâ ̣t Đ ất đai năm 2003 quy định: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" Theo đó, đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành

chính mà người sử dụng đất phải thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng

đất (gọi là đăng ký lần đầu), và khi thực hiện các quyền của người sử dụng

đất như thế chấp, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn liên doanh hay nhận thừa kế quyền sử dụng đất, hoặc khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc có thay đổi về hình thể thửa đất, hợp thửa, tách

thửa (còn gọi là đăng ký chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất) Tùy thuộc

vào từng trường hợp đăng ký mà kết quả của thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất là người sử dụng đất được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc được chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 hướng tới xây dựng một hệ thống cơ quan đăng

ký tập trung và chuyên môn hóa, theo đó, thay thế quy định cũ việc đăng ký được thực hiện tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì nay tập trung một đầu mối là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Cơ quan này có trách nhiệm đăng ký cho người sử dụng và lưu giữ toàn bộ thông tin về đất đai để quản lý chặt hồ sơ địa chính và cung cấp các thông tin này khi có yêu cầu của người sử dụng đất hoặc tính toán nghĩa vụ tài chính của người của người sử dụng đất theo yêu cầu của cơ quan thuế có thẩm quyền

1.1.2 Các đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất

Để có được khái niệm chính xác, cũng như để hiểu rõ hơn bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất, tôi phân tích một số đặc điểm chủ yếu của đăng

ký quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, đăng ký quyền sử dụng đất mang tính đă ̣c thù của quản lý

nhà nước về đất đai Tính đặc thù thể hiện ở những điểm sau :

Đăng ký quyền sử dụng đất là mô ̣t thủ tục hành chính bắt buô ̣c đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất Mối quan hệ pháp lý được thiết lập giữa Nhà

nước và người sử dụng đất được thể hiện qua việc nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và ghi nhận những biến động về quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất vào

hồ sơ địa chính hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất là công việc của bộ máy n hà nước mà cụ thể là công viê ̣c của cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường Bộ Tài nguyên và Môi trường chi ̣u trách nhiê ̣m trước Chính phủ , Quốc hô ̣i trong viê ̣c quản lí nhà nước về đất đai Đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiê ̣n ta ̣i Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguy ên và Môi trường cấp tỉnh và Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện

biệt là đất đai Điều đó đươ ̣c thể hiê ̣n ở các khía ca ̣nh sau đây :

Đất đai được xác định là một tài sản đặc biệt và có giá trị vì : Đất đai là

tư liệu sản xuất không thể thiếu và có ý nghĩa sống với mo ̣i tổ chức và cá

nhân nhưng diê ̣n tích đất thì chỉ có giới ha ̣n còn nhu cầu sử dụng của xã hô ̣i thì không ngừng tăng ; điều đó làm giá đ ất luôn luôn có xu hướng tăng lên

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân , người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất Trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t la ̣i không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đí ch sử dụng khác nhau , do loa ̣i đối tươ ̣ng (tổ chức, cá nhân…) khác nhau sử dụng

Đất đai thường có các tài sản gắn liền gồm : nhà, công trình xây dựng , cây rừng, cây lâu năm… mà các tài sản này chỉ có giá tri ̣ nếu gắn liền với mô ̣t thửa đất ta ̣i vi ̣ trí nhất đi ̣nh ; trong thực tế đời sống xã hô ̣i có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất phải đồng thời thực hiê ̣n cả hai việc : vừ a ghi vào hồ sơ đi ̣a chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản

lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật ; vừ a cấp giấy

chứng nhâ ̣n quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất yê n tâm đầu tư vào viê ̣c sử dụng đất và có điều kiê ̣n thực hiê ̣n các quyền của người sử dụng đất theo pháp luâ ̣t

Người sử dụng đất không những có quyền sử dụng đất mà phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, được thuê Nếu người sử dụng đất không thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất sẽ không thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Thứ ba, đăng ký quyền sử dụng đất là nội dung được quy định trong

những văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nguồn quan trọng nhất của nội dung này là Luật Đất đai, tiếp theo là các nghị định, thông tư, quyết định của các cơ quan có thẩm quyền

Thứ tư, đăng ký quyền sử dụng đất là một hoạt động thường xuyên , liên

tục ở mọi nơi trong mọi thời kì Hiện nay quá trình phát triển của kinh tế xã hội dẫn đến sự biến động của đất đai diễn ra ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như giao đất, thuê đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy, đăng ký quyền sử dụng đất phải được thực hiện thường xuyên liên tục để bảo đảm cho hồ sơ địa chính luôn được cập nhật thường xuyên phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất

Thứ năm, đăng ký quyền sử dụng đất được tổ chức thực hiê ̣n theo đơn

vị hành chính từng xã , phường, thị trấn

Ở Việt Nam, bô ̣ máy hành chính nhà nước được tổ chức hoa ̣t đô ̣ng theo

4 cấp: Trung ương, tỉnh (thành phố ), huyện (quâ ̣n), xã (thị trấn, phường) Cấp

cơ sở xã, phường, thị trấn là đầu mối tiếp xúc giữa Nhà nước và dân, thay mă ̣t Nhà nước quản lí toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã , phườ ng, thị trấn Viê ̣c tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất theo pha ̣m vi xã , phườ ng, thị trấn sẽ ta ̣o điều kiê ̣n cho người dân phát huy hết quyền làm chủ của mình ; góp phần quản lí được thực tra ̣ng dụng đất ta ̣i đi ̣a phương

Thứ sáu, trong thực tế nền hành chính nhà nước Việt Nam hiện nay

đang chuyển từ hành chính cai quản (hành chính đơn thuần) sang hành chính phục vụ, làm dịch vụ cho xã hội , từ cơ chế quản lí tập trung sang cơ chế thị trường làm cho hoạt động quản lí hành chính về mọi mặt rất đa dạng ; về biện pháp hành chính rất phong phú và linh hoạt Đối tượng quản lí của nó là xã hội dân sự muôn hình muôn vẻ, không chỉ trong phạm vi nội bộ công dân trong nước mà con liên quan đến hàng loạt yếu tố nước ngoài Chính đặc điểm thực tiễn như vậy mà thủ tục đăng ký quyền sử đất cũng cần phải có những thay đổi cho phù hợp

Tóm lại, nhu cầu đa dạng và phong phú của hoạt động liên quan đến lĩnh

vực đất đai đã quy định những điểm đặc thù về đăng ký quyền sử dụng đất Hoạt động này được được thực hiện bởi cơ quan nhà nước và công chức nhà

nước nhằm thiết lập mối quan hệ pháp lí giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước

1.2 LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Khái niệm pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất và các yêu cầu đối với pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất

Trên cơ sở khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất” đã được phân tích ở

tiểu mục 1.1.1 có thể đưa ra định nghĩa khái niệm Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành về nguyên tắc, đối tượng, trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; tổ chức, hoạt động của cơ quan, tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất và giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất

Với tư cách là một thủ tục hành chính bắt buộc, việc đăng ký quyền sử dụng đất cần được ghi nhận một cách công khai, rõ ràng, minh bạch trong các quy định pháp luật nhằm xác lập mối quan hệ ràng buộc về mặt pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất Mối quan hệ pháp lý này được thể hiện thông qua các quy định về việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cho người sử dụng đất lần đầu và các quy định ghi nhận những biến động về quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất vào trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để Nhà nước có thể quản lý một cách có hiệu quả đất đai thì cần phải xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất Theo đó, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phải nhằm được cả 2 mục tiêu:

Thứ nhất, thể hiện sự ghi nhận của Nhà nước về quyền sử dụng đất

nhằm phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch

và theo pháp luật;

Thứ hai, cấp chứng thư pháp lý- giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

người sử dụng đất có đủ điều kiện để họ thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật khác

Nếu pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất không được xây dựng và

tổ chức thực hiện thì trên thực tế không thể thực hiện được việc đăng ký quyền sử dụng đất, từ đó, người sử dụng đất không thực hiện được các quyền

và nghĩa vụ của mình

Hiến pháp năm 1980 ra đời đã làm thay đổi căn bản chế độ sở hữu đất đai ở nước ta Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai thay thế tất cả các hình thức sở hữu khác Đảng và Nhà nước ta trên cơ sở xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã luôn quan tâm tới việc quản lý thống nhất vốn đất từ trung ương cho tới từng địa phương Việc xây dựng, kiện toàn hệ thống pháp luật đất đai nói chung cũng như pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng không đơn thuần chỉ là xây dựng, kiện toàn các hệ thống cơ quan quản

lý đất đai mà quan trọng là nêu được các nội dung quản lý, quy định chặt chẽ

về mặt pháp lý các nội dung của nó Do đó, việc xây dựng và thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất cần đáp ứng được các yêu cầu sau đây:

Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân , do Nhà nước thống nhất quản

lí Đất đai là tài nguyên quốc gia , quyền sử dụng đất được coi là mô ̣t hàng hóa

đă ̣c biê ̣t lưu thông trên thị trường trong khuôn khổ các quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t

Thứ hai, thể chế hoá đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách dịch vụ công vào hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất Nghị quyết

số 17-NQ/TW ngày 01/8/2007 Hội nghị lần thứ năm của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nhà nước, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa

X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các văn kiện được thông qua tại Đại hội lần thứ XI của Đảng Cộng sản Việt Nam Từ đó, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu về cải cách hành chính theo hướng đảm bảo quy trình, thủ tục đăng

ký, cung cấp thông tin phù hợp, công khai, minh bạch, chính xác và thuận lợi; xây dựng cơ chế liên thông về thủ tục công chứng, đăng ký, thu thuế và cung cấp thông tin cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu

Thứ ba, thể hiện được sự đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký quyền

sử dụng đất theo hướng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung ương

và địa phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất theo nguyên tắc “một cửa” Thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thứ tư, xây dựng pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất đảm bảo áp

dụng thống nhất về thủ tục đăng ký, kế thừa và pháp điển hóa các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất còn phù hợp, đồng thời bổ sung các quy định mới trên cơ sở tổng kết thực tiễn đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam và tham khảo, vận dụng kinh nghiệm của các nước có hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phát triển phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của nước ta

Thứ năm, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phải bảo đảm sự an

toàn pháp lý, phòng ngừa và chia sẻ rủi ro Các quy định điều chỉnh việc đăng

ký quyền sử dụng đất phải hiệu quả, cụ thể, chuẩn xác, ổn định để bảo đảm an toàn cho các bên, chi phí thấp, khuyến khích việc đăng ký đúng pháp luật

Pháp luật không được quy định chung chung, không phù hợp thực tế sẽ dẫn đến tình trạng suy diễn, áp đặt, tùy tiện, áp dụng không thống nhất khi điều chỉnh các quan hệ liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất Pháp luật phù hợp thực tế sẽ ngăn chặn được tình trạng chuyển nhượng đất đai bừa bãi, sai mục đích hoặc kinh doanh, mua bán, đầu cơ đất đai trái phép kiếm lời; ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng “ngầm”, mua bán đất đai theo hình thức

“trao tay” mà Nhà nước không kiểm soát được; góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất; nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường BĐS, giúp cho người sử dụng đất nâng cao ý thức tuân thủ và chấp hành pháp luật đất đai, bởi lẽ, theo quy định hiện hành, người sử dụng đất khi chuyển nhượng QSDĐ không theo đúng pháp luật quy định sẽ không được Nhà nước cấp GCNQSDĐ Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, rõ ràng thì người sử dụng đất sẽ giảm các chi phí về thời gian, công sức, tiền bạc khi thực hiện việc đăng ký, các giao dịch được thực hiện nhanh chóng, hiệu quả

Pháp luật phải có những biện pháp phòng ngừa rủi ro khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, bảo đảm có thể ứng phó được với những quan hệ

đa dạng, phức tạp trong việc phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường khi hội nhập kinh tế quốc tế Bảo đảm sự công bằng, bình đẳng trong giao dịch, trong việc chia sẻ rủi ro giữa các bên, xây dựng cơ chế để bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất

Để bảo đảm cho hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện nhanh chóng, an toàn, có thể phòng chống và chia sẻ rủi ro đòi hỏi phải xây

dựng được hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất đồng bộ, thống nhất, cụ thể, ổn định Bên cạnh đó, tăng cường xây dựng một cơ chế để bảo đảm cho các quy định pháp luật được thực thi có hiệu quả, như: (i)xây dựng

hệ thống cơ quan đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đăng ký các giao dịch BĐS “một cửa”, một mối, nhanh chóng tiện lợi; (ii) xây dựng hệ thống cơ quan lập, quản lý lưu giữ và cung cấp thông tin về QSDĐ, BĐS; (iii) xây dựng, phát triển các tổ chức dịch

vụ hỗ trợ, phục vụ thị trường BĐS;

Thứ sáu, bảo đảm tính công khai, minh bạch Tính minh bạch của pháp

luật đăng ký quyền sử dụng đất phải được thể hiện thông qua: (i) Chế độ công khai, minh bạch về thông tin, pháp luật phải minh bạch, rõ ràng về đối tượng đăng ký và điều kiện đăng ký, về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất…(ii) Minh bạch về chính sách tài chính khi thực hiện đăng ký, thủ tục đăng ký; (iii) Minh bạch về các biện pháp xử lý vi phạm pháp luật về đăng ký như xử lý hành vi trốn thuế, sách nhiều tham nhũng…

Tính công khai minh bạch của pháp luật còn đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu về mức độ tương thích với pháp luật đất đai của các nước trong khu vực và quốc tế, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Đảm bảo xây dựng thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung chính quy, hiện đại, rộng mở, khuyến khích người nước ngoài tham gia thị trường BĐS Việt Nam

Thứ bảy, tính dễ tiếp cận và mở rộng độ bao phủ của pháp luật Yêu

cầu quy định của pháp luật là phải bảo đảm việc thực hiện quyền có thể tham gia của số đông người dân, doanh nghiệp an toàn, chi phí thấp Hệ thống pháp luật phải tạo điều kiện linh hoạt và dễ dàng để phần lớn các tổ chức, cá nhân trong xã hội có thể dễ dàng tham gia Tính dễ tiếp cận cũng là một trong những tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện và sự phù hợp của bất kỳ hệ thống

pháp luật nào trên thế giới Một hệ thống pháp luật được coi là dễ tiếp cận khi

hệ thống pháp luật đó dễ đọc, dễ hiểu, dễ dàng thực hiện, không gây tranh cãi

và suy luận trái chiều nhau

1.2.2 Vai trò của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng trong quản lí nhà nước, trong đời sống xã hội và với mỗi công dân Có những lợi ích có thể nhận biết một cách rõ ràng, nhưng cũng có những lợi ích không thể đo lường được Có những lợi ích tác động trực tiếp đối với cá nhân, cho từng trường hợp, từng lĩnh vực, nhưng cũng có những lợi ích ảnh hưởng gián tiếp đến toàn xã hội và mang tính chất lâu dài Trong phạm vi đề tài, việc xác định vai trò của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất là dựa trên đối tượng thụ

hưởng lợi ích, bao gồm Nhà nước, chủ thể sử dụng đất và xã hội Cụ thể:

* Đối với hoạt động quản lý của Nhà nước

- Pháp luật đăng ky ́ quyền sử dụng đất là công cụ hiệu quả để Nhà nước quản lí chặt chẽ quỹ đất trên phạm vi cả nước

Đất đai thuộc nhóm tài nguyên hạn chế của quốc gia và có vai trò vô cùng quan trọng không chỉ liên quan trực tiếp đến lợi ích của mỗi cá nhân, cộng đồng xã hội mà còn ảnh hưởng lớn đến lợi ích của Nhà nước Tổ chức,

cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất hay nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ các chủ thể khác đều được gọi là người sử dụng đất Để quản lý hiệu quả việc sử dụng quỹ đất trên phạm vi cả nước, Nhà nước lập ra hệ thống cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương tới địa phương Các cơ quan này trong phạm vi chức năng , nhiệm vụ của mình có thẩm quyền thực hiện đăng ký đất đai , lập hồ sơ địa chính , giúp Nhà nước nắm bắt được việc sử dụng từng thửa đất và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng tiết kiê ̣m , có hiệu quả , bảo vê ̣ môi trường và không làm tổn ha ̣i đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh

Như vậy, viê ̣c thực hiê ̣n pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất , thiết lâ ̣p hồ sơ đi ̣a chính cụ thể , chi tiết đối với từng thửa đất tr ên cơ sở thực hiê ̣n đồng

bô ̣ với các nô ̣i dung : đo đa ̣c lâ ̣p bản đồ đi ̣a chính , quy hoa ̣ch sử dụng đất , giao đất, cho thuê đất…phân ha ̣ng , đi ̣nh giá đất , Nhà nước mới thực sự quản lý đươ ̣c tình hình đất đai trong toàn bô ̣ pha ̣m vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiê ̣n quản lý chă ̣t chẽ mo ̣i biến đô ̣ng đất đai theo đúng pháp luâ ̣t

hưởng tới tất cả các nội dung khác của hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai [50, tr 5-6]

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Khi trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai trên từng địa phương và trong phạm vi cả nước Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể các nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai, các nội dung này không tách bạch mà có quan hệ chặt chẽ với nhau, nội dung quản lý này

là cơ sở cho nội dung quản lý khác, liên quan và tác động hỗ trợ lẫn nhau Là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến tất cả các nội dung khác Trên thực tế, hoạt động này giúp cơ quan quản lý nhà nước về đất đai thực hiện tốt các nội dung:

+ Quản lý được người sử đụng đất thực tế đối với thửa đất;

+ Xây dựng bản đồ địa chính đối với từng thửa đất trên địa bàn;

+ Quản lý được loại đất đang sử dụng, tình hình thực tế sử dụng đất để

có hình thức xử lý thích hợp;

+ Quản lý được tình hình biến động đối với thửa đất được đưa vào sử dụng; + Xác định và quản lý được các khoản thu cho ngân sách nhà nước:

hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất thiết lập một nền tảng hiệu quả và công bằng cho việc xác định và thu các loại thuế liên quan đến đất đai (chưa kể một nguồn thu khác cũng không nhỏ từ các loại phí dịch vụ của việc cung cấp thông tin đất đai)

+ Giúp cho việc thống kê và kiểm kê đất đai được nhanh chóng và chính xác;

+ Giúp cho việc giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đất đai, giải quyết khiếu kiện đối với đất đai được nhanh chóng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo vệ quyền sử hữu toàn dân (sở hữu nhà nước) đối với đất đai

Như vậy, có thể khẳng định, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý cần thiết và quan trọng đối với viê ̣c triển khai các hoạt động quản lý nhà nước khác đố i với đất đai Lợi ích mà hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đem lại cho Nhà nước thể hiện trên nhiều lĩnh vực quản lý khác nhau, từ việc hỗ trợ và thực hiện các chính sách đất đai, quy hoạch sử dụng đất; hỗ trợ hệ thống thuế đất và bất động sản đến việc hỗ trợ hoạt động quản lý các nguồn tài nguyên và môi trường cũng như giải quyết tranh chấp

và xử lý vi phạm pháp luật đất đai, giải quyết khiếu kiện đối với đất đai được nhanh chóng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

đất theo pháp luâ ̣t nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của toàn xã

hô ̣i trong sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất một mặt nhằm bảo vệ quyền sử dụng của chủ thể sử dụng đất, xác định rõ những giới hạn về quyền của họ cũng như tạo cho các chủ thể khác phải tôn trọng quyền của họ về quyền sử dụng đất mà họ

đã đăng ký; đồng thời cũng giới hạn, tạo sự tôn trọng quyền của các chủ thể khác và lợi ích chung của cộng đồng hạn chế những tranh chấp về đất đai không đáng có

- Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất có mục tiêu bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của chủ thể sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng không chỉ phục vụ vai trò quản lý của Nhà nước, bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai,

mà còn có ý nghĩa, vai trò quan trọng đối với chủ thể sử dụng đất Sau khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất hợp pháp Kể từ thời điểm này họ được Nhà nước trao rất nhiều quyền để người sử dụng đất có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên đất và được Nhà nước bảo vệ khi thực hiện các quyền đó Cùng với sự phát triển ngày càng nhanh chóng của các hoạt động kinh tế - xã hội, quyền sử dụng đất ngày càng trở nên có giá Các thửa đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chưa hợp pháp này phải gánh chịu một trong các hậu quả sau:

Một là, không thể thực hiện được các giao dịch dân sự;

Hai là, có thể thực hiện được các giao dịch dân sự “chui” với giá trị

quyền sử dụng đất thu được thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất

có cùng vị trí, cùng loại đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nếu xảy ra tranh chấp thì họ phải tự gánh chịu rủi ro, không được Nhà nước bảo

vệ quyền lợi [50];

Ba là, không được bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất

* Đối với xã hội

Khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường cũng là lúc chính sách đất đai bộc lộ toàn diện những khiếm khuyết, thiếu sót Làm cho tính chất phức tạp và bản chất gây nhiều tranh cải của vấn đề đất đai tăng lên, dẫn đến những kết cục không đáng có như sau: thị trường bất động sản trở nên khó kiểm soát và biến động khó lường tạo nên những đợt sốt đất giả tạo Các vấn

đề xã hội nảy sinh như tranh chấp, khiếu kiện tập thể, xung đột, phân hóa xã hội do tập trung đất đai mà mục tiêu chính sách và xã hội không mong muốn, vấn đề ô nhiễm môi trường và sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia cũng được đặt ra Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất với những thông tin đã được đăng ký, xác lập và lưu trữ chính xác, cụ thể về các quyền đối với đất đai và phạm vi ranh giới của quyền đã cung cấp cơ sở pháp lý đáng tin cậy để cơ quan có thẩm quyền dựa vào đó giải quyết tranh chấp, góp phần bình ổn xã hội, thúc đẩy phát triển thị trường đất đai và bất động sản, hạn chế ô nhiễm môi trường và đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia

1.2.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với việc đăng ký quyền sử dụng đất

Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất xét về hình thức cần được ghi nhận trong các văn bản như: Luật Đất đai, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, các văn bản cụ thể hóa và hướng dẫn (thông tư, quyết định của Bộ Tài nguyên và Môi trường) các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai và các nghị định; các văn bản liên tịch (thông tư liên tịch của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính) hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Xét về nội dung, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất cần có những nhóm quy phạm chủ yếu sau đây:

Một là, nhóm quy phạm quy định về đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất

Nhóm quy phạm này chỉ ra những chủ thể nào có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất như: các tổ chức (trong nước, ngoài nước), hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất, được công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất của người khác; người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư hoạt động văn hóa, khoa học thường xuyên, ổn định ở Việt Nam; cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; cơ

sở tôn giáo (chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trụ sở của các tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo) được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất; ủy ban nhân dân cấp xã đăng ký quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp dùng mục đích công ích

Hai là, nhóm quy phạm quy định về các nguyên tắc đăng ký quyền sử dụng đất

Đó là các quy định về các nguyên tắc: chính xác, an toàn, công khai, đơn giản, liên tục, kịp thời

Ba là, nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục đăng ký

Đó là các quy định về nộp hồ sơ đăng ký, thẩm tra hồ sơ, xác định điều kiện để được đăng ký, trích lục số liệu địa chính, xác định nghĩa vụ tài chính, thông báo nghĩa vụ thuế cho người sử dụng đất, thời hạn thực hiện thủ tục

Bốn là, nhóm quy phạm quy định về tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký, bao gồm các quy định về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, về tiêu chuẩn, kiến thức chuyên môn của cán bộ trực tiếp thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất

Năm là, nhóm quy phạm quy định về cung cấp thông tin và giá trị pháp

lý của thông tin được cung cấp, bao gồm quyền của tổ chức, cá nhân được

yêu cầu cơ quan lưu giữ hồ sơ địa chính cung cấp thông tin đất đai từ hồ sơ địa chính, các quy định về cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin, các quy định về giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp, về phí dịch

vụ cung cấp thông tin

Sáu là, nhóm quy phạm quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất: sự kiểm soát của Nhà nước về thông tin quyền sử dụng

đất và quản lý đất đai; xác định tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất được đăng ký; tạo sự an toàn pháp lý cho các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng các thông tin chính xác của việc đăng ký quyền sử dụng đất

1.3 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VIỆT

NAM VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.3.1 Thời kỳ phong kiến

Dưới triều đại Lý - Trần việc đo đạc, đăng ký đất đai đã được tiến hành

từ rất sớm, ngay những năm đầu tiên của quốc gia độc lập, nhất là đối với ruộng đất công làng xã và ruộng tư, nhằm phục vu cho những nhu cầu nhất định Tuy nhiên, việc đo đạc mang tính hệ thống, trên phạm vi cả nước chưa được tiến hành Việc lập điền bạ không được chú trọng Vì vậy, hầu như không có nguồn tài liệu chính thức để chứng minh về hoạt động đăng ký đất đai được tiến hành trong giai đoạn này (từ thế kỷ XI đến thế kỷ XIV) Nguồn tài liệu chủ yếu được phát hiện là các sử liệu, các chứng tích còn sót lại được ghi nhận trong gia phả của một số dòng họ, trên các văn bia hoặc chuông được khắc hay đúc vào thời điểm đó Do đó, dù việc đăng ký và

sổ đất đai được thực hiện từ rất sớm nhưng bộ hồ sơ lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ tại một số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long; sổ địa bạ thời Minh Mạng ở Nam Bộ

Dưới thời Gia Long, sổ địa bạ được lập cho từng xã, phân biệt đất công

điền, đất tư điền của mỗi xã Theo quy định từng năm phải tiến hành tiểu tu và

5 năm phải tiến hành đại tu Tuy nhiên, do không có bản đồ kèm theo , không

có một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng hệ

thống sổ sách này rất khó khăn và đã không được tu chỉnh

Thời Minh Mạng, triều đình cử một khâm sai lo việc lập “điền bộ”, sau đổi thành “địa bộ” Hệ thống này được lập tới làng xã và đã có nhiều điểm tiến bộ so với sổ địa bạ thời Gia Long Sổ Địa bộ được lập trên sơ sở đạc điền với sự chứng kiến của đầy đủ các chức việc trong làng, chánh tổng, tri huyện và điền chủ Chức việc trong làng lập sổ mô tả các thửa ruộng kèm theo sổ địa bộ (có ghi diện tích và loại đất) quan kinh phái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ mô tả Theo quy định cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long nhưng chặt chẽ hơn Quan phủ, quan huyện phải căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ khi cần thừa kế, cho bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét ngay tại chỗ, sau đó trình lên quan

Bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi vào sổ địa bộ [17]

1.3.2 Thời Pháp thuộc

Đầu thế kỷ XIX, khi chủ nghĩa tư bản chuyển sang giai đoạn chủ nghĩa đế quốc, ráo riết tìm kiếm và mở rộng thị trường bằng các cuộc chiến tranh xâm lược, Việt Nam cũng bị cuốn vào vòng xoáy, bị Pháp thôn tính, trở thành một nước thuộc địa nửa phong kiến trong gần 100 năm (từ năm

1858 đến năm 1945) Để thực hiện chính sách cai trị của mình, thực dân Pháp đặc biệt chú trọng công tác quản lý đất đai, đưa nhiều phương pháp mới tiên tiến vào quản lý địa chính, thành lập hệ thống cơ quan quản lý địa chính từ trung ương tới địa phương cũng như thay đổi toàn diện hoạt động địa chính (tiến hành đo vẽ lại hệ thống bản đồ địa chính và giấy chứng nhận (bằng khoán điền thổ) được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị Đặc biệt với chính sách chia để trị, thực dân Pháp áp dụng chế độ đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền:

Ở Nam Kỳ, thực dân Pháp áp dụng chế độ quản thủ địa bộ và chế độ điền thổ: Chế độ quản thủ địa bộ được kế thừa chủ yếu từ thời Minh Mạng và

tiếp tục được hoàn thiện từ năm 1911 (Sổ địa bộ ghi nhận thêm thông tin về các chứng thư chuyển quyền, lập quyền, hủy quyền và án tòa; đồng thời có bản đồ giải thửa được lập kèm theo, trích lục địa bộ được cấp cho điền chủ) Riêng đất đai, bất động sản khác của người Pháp và kiều dân theo Pháp thì áp dụng chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để đương”) và việc đăng ký do Ty Bảo thủ để đương thực hiện

Đến năm 1925, chế độ điền thổ thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương để thống nhất hoạt động quản lý đất đai, chế độ này áp dụng tại Nam Kỳ và các nhượng địa của Pháp tại Hà Nội, Hải phòng và Đà Nẵng Đây là hệ thống được đánh giá có chất lượng nhất với đầy đủ hồ sơ thời Pháp thuộc, nhưng do triển khai thực hiện chậm nên hệ thống sổ địa bộ vẫn được áp dụng chủ yếu

Ở Trung Kỳ, thực dân Pháp áp dụng chế độ quả n thủ đi ̣a chánh : Chế

đô ̣ quản thủ đi ̣a chánh ta ̣i Trung kì được bắt đầu thực hiê ̣n từ những năm 1930 theo nghi ̣ đi ̣nh 1358 của tòa khâm sứ Trung Kỳ ; đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định 3138 ngày 14/10/1939 Với chế độ này, thủ tục được tiến hành khá chặt chẽ Nhân viên địa chính và các Hội đồng phân ranh, cắm mốc giới thực hiện việc phân ranh, cắm mốc giới đất và vẽ lược đồ giải thửa, đối chiếu với giấy tờ sở hữu do chủ đất xuất trình Đặc biệt, bản đồ giải thửa được Sở Quản thụ địa chính đo vẽ với tỉ lệ 1/2000, có đánh số và tính diện tích cho các thửa đất

Ở Bắc Kỳ, thực dân Pháp áp dụng chế độ điền thổ và quản thủ đi ̣a chính tại Bắc Kỳ : Xuất phát từ đặc thù đất đai manh mún nên ở Bắc kỳ triển

khai song song hai hình thức đo đạc: đo vẽ bản đồ giải thửa chính xác và đo lược đồ đơn giản Hồ sơ sau khi đo đạc, đăng ký bao gồm: bản đồ giải thửa,

sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa, mục lục điền chủ và sổ khai báo ghi các biến động

1.3.3 Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1979

Sau Cách mạng tháng Tám 1945, Chính quyền cách mạng đặc biệt quan tâm đến vấn đề ruộng đất Nhiều Sắc lệnh được ban hành: Sắc lệnh về

sử dụng ruộng đất bỏ hoang, Sắc lệnh số 120-SL ngày 11/7/1950 về tạm cấp ruộng đất, Sắc lệnh số 25-SL ngày 13/02/1952 về sử dụng công điền công thổ, Sắc lệnh số 87-SL ngày 03/5/1952 về chính sách ruộng đất nói chung

Đặc biệt, Sau cải các ruộng đất năm 1957 Chính quyền Cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo Tiếp đó vào đầu những năm

1960, đại bộ phận nông dân đã đóng góp ruộng đất (ở nhiều địa phương kể cả đất vườn) vào hợp tác xã, vì vậy hiện trạng ruộng đất có nhiều thay đổi Những diễn biến này là động lực góp phần để miền Bắc hoàn thành sứ mệnh của mình không những có nhiệm vụ củng cố chính quyền non trẻ mà còn là hậu phương vững chắc cho chiến trường miền Nam, không có chỗ cho tư hữu,

vì lợi ích cá nhân tồn tại, mà tất cả cho tiền tuyến cho miền Nam ruột thịt Quyền sở hữu đất đai của người nông dân trở thành quyền sở hữu tập thể hợp tác xã Hiện trạng đất đai có nhiều biến động, nhưng những sự biến động này không được đăng ký, ghi nhận chính thức

Trong suốt những năm sau đến năm 1979, do hoàn cảnh chiến tranh kéo dài miền Bắc vừa phải lo củng cố chính quyền vừa phải lo chi viện cho chiến trường miền Nam, tổ chức địa chính cấp thường xuyên không ổn định Nhà nước vẫn chưa có một văn bản pháp lý chính thức nào làm cơ sở cho công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được triển khai Hê ̣ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này gồm 2 loại: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến hoặc chỉnh bản đồ cũ) và sổ mục kiểm kê thống kê ruộng đất

Thông tin về tên người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng

không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất

1.3.4 Giai đoạn 1954-1975 ở miền Nam

Sau năm 1954, hai miền Nam Bắc Việt Nam bị chia cắt, miền Nam đặt dưới sự cai trị của chính quyền Việt Nam cộng hòa do Mỹ đứng sau

Chính quyền Việt Nam cộng hòa thực hiện một số chính sách cải cách đối với hoạt động đăng ký đất đai nhưng chủ yếu vẫn là kế thừa những chế độ điền thổ của Pháp Chính quyền ban hành Sắc lệnh 124-CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925 Miền Nam lúc này tồn tại hai chế độ về Đăng ký đất đai [17]

Một là, Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 Hệ thống hồ sơ theo

chế độ này gồm có: bản đồ giải thửa chính xác, sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản; sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất; hệ thống tra cứu tên chủ sở hữu theo bảng chữ cái; hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán Chế độ này tồn tại nhiều hạn chế, thực hiện chậm chạp, không hiệu quả

Hai là, chế độ quản thủ điền địa Gần giống như chế độ điền thổ áp

dụng tại Bắc Kỳ thời kỳ pháp thuộc Với sự đơn giản, thuận tiện nhanh chóng sau hơn 10 năm thực hiện hoạt động đăng ký đất đai đã được thực hiện ở hầu hết lãnh thổ miền Nam do chính quyền Việt Nam cộng hòa kiểm soát

đất theo Quyết đi ̣nh 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 Theo quyết đi ̣nh này , viê ̣c đăng ký đất có mô ̣t trình tự khá chă ̣t chẽ Viê ̣c xét duyê ̣t đăng ký đất đai phải

do mô ̣t Hô ̣i đồng đăng ký thống kê ruô ̣ng đất của xã t hực hiê ̣n , kết quả xét đơn của xã phải được Ủy ban nhân dân huyê ̣n duyê ̣t mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhâ ̣n

Chỉ thị 299/TTg đươ ̣c tr iển khai từ 1981 đến cuối năm 1988 mới thực hiê ̣n đươ ̣c khoảng 6500 xã, kết quả đa ̣t được còn rất ha ̣n chế Các trường hợp

vi pha ̣m đất đai không bi ̣ xử lý và vẫn được vào sổ vì vâ ̣y hê ̣ thống sổ đăng ký đất thiết lâ ̣p ở giai đoa ̣n này vẫn chỉ mang tính chất điều tra phản ánh nguyên hiê ̣n tra ̣ng sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai đoa ̣n này chưa được thực hiê ̣n

1.3.6 Từ khi co ́ Luâ ̣t Đất đai năm 1987 đến trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành

Luâ ̣t Đất đai đầu tiên của Nước ta được ban hành năm 1987 đã đưa hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất vào một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai Theo đó, hoạt động đăng ký đất đai , lâ ̣p và giữ sổ đi ̣a chính, thống kê đất đai , cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ quan trọng mà người sử dụng đất phải thực hiện không những

vì mục tiêu quản lý của Nhà nước mà còn vì bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình cũng như toàn xã hội Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987 mới chỉ đưa ra vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất chứ chưa đưa ra quy định cụ thể

về hoạt động này Ngày 14/7/1989, Tổng cục quản lý ruô ̣ng đất ban hành Quyết đi ̣nh 201/QĐ-ĐKTK quy đi ̣nh cấp giấy chứng nhâ ̣n qu yền sử dụng đất

và ngày 28/10/1989 ban hành Thông tư 302/ĐKTK hướng dẫn trình tự thủ tục đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử dụng đất Các văn bản này hướng dẫn chi tiết các vấn đề như: khái niệm, đối tượng đăng ký, trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký cũng như mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

(mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này được áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân cho đến khi được thay thế bởi mẫu giấy chứng nhận theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ trưởng

Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất) Theo Quyết đi ̣nh 201/QĐ-ĐKTK, mục đích của việc đăng ký quyền sử dụng đất là nhằm xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để (1) Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai cũng như nắm chắc tài nguyên đất; (2) Người sử dụng đất an tâm khai thác mọi tiềm năng tốt nhất

từ đất đai, hiểu và chấp hành đúng pháp luật đất đai

Luật Đất đai năm 1993 ra đời, tiếp tục khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” và lần đầu tiên khẳng định

“đất đai có giá”, cho phép “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” Kể từ thời điểm này, quyền sử dụng đất chính thức được đưa vào giao lưu dân sự và quyền sử dụng đất của bất cứ chủ thể nào cũng được coi là một trong những loại tài sản có giá trị lớn, chiếm vị trí khá quan trọng trong đời sống xã hội Nhà nước cũng như người sử dụng đất hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất , đẩy nhanh công tác đăng ký

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trước yêu cầu khách quan của giao lưu dân sự , những quy đi ̣nh về đăng ký quyền sử dụng đất theo Quyết

đi ̣nh số 201/ĐKTK chủ yếu phục vụ nhiê ̣m vụ quản lý nhà nước về đất đai mà không xem quyền sử dụng đất là một loại tài sản giá trị của người sử dụng, quyền và lợi ích của người sử dụng đất chưa được bảo vệ một cách chính đáng, không còn phù hợp với tình hình thực tế

Đến Luật Đất đai năm 1993, được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lại bị tách rời khỏi thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo đó, khi

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép thay đổi mục đích

sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất mà chưa đăng ký thì người sử dụng đất phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (Điều 33, Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp cho tổ chức sử dụng đất và những đối tượng được Chính phủ quyết định giao đất; Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho hộ gia đình, cá nhân (Điều 36, Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) Việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT/TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Tổng cục Địa chính, Bộ Tài chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ; Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Năm 2001, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý đơn giản hồ sơ địa chính, tạo sự chủ động theo điều kiện của địa phương Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC đã thay thế Thông tư 346/1998/TT-TCĐC tạo một bước chuyển biến mới trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính, quy định trong Thông tư cũng tạo điều kiện và tạo sự chủ động cho chính quyền địa phương trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc tách biệt của hai loại thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gây không ít khó khăn cho việc quản lý và thực hiện thủ tục này

1.3.7 Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành cho đến nay

Việt Nam trong quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường, định

hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh “công nghiệp hóa, hiện đại hóa”, nền kinh tế đang chuyển dịch từ kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp, thương nghiệp và dịch vụ, Đảng và Nhà nước quán triệt quan điểm

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”, theo đó, quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận là một hàng hóa đặc biệt và

là tài sản lớn của mỗi cá nhân, tổ chức Nhà nước quản lý đất đai thông qua các công cụ kinh tế, hành chính, pháp luật nhằm sử dụng hợp lý và hiệu quả tài nguyên đất, bảo vệ quyền và lợi ích cho người sử dụng đất, bình ổn

xã hội và bảo vệ môi trường Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 bộc lộ nhiều hạn chế trong quá trình triển khai, không còn phù hợp với yêu cầu phát triển khách quan của nền kinh tế - xã hội

Đáp ứng những đòi hỏi và nhu cầu thực tế đó Luâ ̣t đấ t đai năm 2003 (được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) tạo nên khuôn khổ pháp lý thay đổi nhận thức trong quan hệ giữa nhà nước, các cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất Sự thay đổi trong quan

hệ hành chính cai trị chuyển sang cung cấp dịch vụ phục vụ nhân dân là bước chuyển trong yêu cầu về cải cách hành chính Công khai hoá các thủ tục hành chính và minh bạch hoá các công việc phải làm chính là công việc mà nhiều địa phương đang triển khai Qua đó, sẽ giúp người dân tiếp cận thủ tục hành chính với thời gian và chi phí thấp nhất Trong đó, đăng ký quyền sử dụng đất

là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quan tâm hang đầu, đây là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai, hoạt động này đươ ̣c tiến hành thống nhất ta ̣i

mô ̣t cơ quan là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuô ̣c ngành tà i nguyên môi trường Điều 46, Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể các trường hợp phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất Tiếp đó, ngày 19/10/2004, Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai quy

định rõ các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất cũng như người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất Như vậy, sự ra đời của Luật Đất đai 2003 phần nào đáp ứng yêu cầu đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, không phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, tạo thuận lợi cho hoạt động quản lý của Nhà nước cũng như cho người sử dụng đất

Tóm lại, hoạt động đăng ký đất đai đã được thiết lập và hoạt động từ rất

sớm cùng vớ i sự phát triển của xã hô ̣i , qua các giai đoa ̣n li ̣ch sử và các chế đô ̣

xã hội và nhà nước khác nhau hoạt động đăng ký đất đai có sự phát triển và kế thừa xã các nhà nước cũ Nhưng do hoàn cảnh chiến tranh , sự thay đổi chế đô ̣ sở hữu hoa ̣t đô ̣ng đăng ký đất đai không thể kế thừa những hồ sơ cũ Đất đai thuô ̣c sở hữu toàn dân , do Nhà nước thống nhất quản lí nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách đầy đủ , hơ ̣p lý , tiết kiê ̣m và có hiê ̣u quả cao nhất Nhà nước muốn nắm chắc , quản chặt toàn bộ được vốn đất đai trên phạm vi toàn quốc cũng như sử dụng đất vừa tiết kiê ̣m , vừa hợp lí, vừa có hiê ̣u quả cao thì phải nắm chắc các thông tin về tình hình đất đai như số liệu, diê ̣n tích phản ánh thực trạng đất đai , tên chủ sử dụng , hình thể , kích thước, hạng đất , mục đích sử dụng , thời ha ̣n sử dụng và những ràng buô ̣c trong quá trình sử dụng đất, những biến đổi trong quá trình sử dụn g; những thông tin về đất chưa giao quyền sử dụng Từ viê ̣c nắm đầy đủ các thông tin về đất đai mà còn phân tích rõ ràng các mối liên quan với nhu cầu của đời sống xã hội theo thời gian khác nhau để đánh giá hiệu quả s ử dụng đất, để phản ánh chính sách pháp luật

có thực thi hay không từ đó có thể kịp thời điều chỉnh , bổ sung chính sách pháp luật cho phù hợp Vì thế công tác đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền s ử dụng đất là nhiệm vụ quan trọng để Nhà nước có thể thực hiện tốt chức năng quản lí nhà nước về đất đai

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

VIỆT NAM

2.1.1 Quy định về đối tượng đăng ky ́

Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai Điều 46, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể các trường hợp phải đăng ký quyền sử dụng đất: (1) Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; (3) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất; (4) Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất; (5) Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

đã được thi hành [32]

Theo đó, đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất được xác định cụ thể theo Điều 9 và điều 107 Luật đất đai năm 2003 Bao gồm:

* Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

- Các tổ chức trong nước : cơ quan nhà nước , tổ chức chính tri ̣, tổ chức chính trị xã hội , tổ chức chí nh tri ̣ xã hô ̣i nghề nghiê ̣p… được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhâ ̣n quyền sử dụng đất ; tổ chứ c kinh tế nhâ ̣n chuyển quyền sử dụng đất ;

- Đối với các đơn vị quốc phòng an ninh quy định cụ thể tại khoản 3, Điều 83, Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau [8]:

Các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng , Bô ̣ Công an đối với đất làm nơi đóng quân, căn cứ quân sự, công trình phòng thủ quốc gia , trâ ̣n đi ̣a, công trình

đă ̣c biê ̣t về quốc phòng và an ninh , nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân, đất thuộc các khu vực mà chính phủ giao nhiê ̣m vụ riêng cho Bô ̣ Quốc phòng, Bô ̣ Công an quản lí, bảo vệ và sử dụng

Các đơn vị trực tiếp sử dụng đối với đất làm : ga, cảng quân sự , công trình công nghiệp , khoa ho ̣c và công nghê ̣ phục vụ trực tiếp cho quốc phòng

an ninh ; kho tàng của lực lươ ̣ng vũ trang nhân dân ; trường bắn , thao trường, bãi thử vũ khí , bãi hủy vũ khí , nhà trường , bê ̣nh viê ̣n , nhà an dưỡng c ủa lực lươ ̣ng vũ trang nhân dân , trại giam giữ , cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do

Bô ̣ Quốc phòng, Bô ̣ Công an quản lí

Bô ̣ chỉ huy quân sự tỉnh , thành phố trực thuộc Trung ương , Ban chỉ huy quâ ̣n sự huyê ̣n , thị xã , thành phố t huô ̣c tỉnh , Công an tỉnh , thành phố trực thuô ̣c trung ương ; công an huyê ̣n , quâ ̣n, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ; công an phường, thị trấn, đồn biên phòng đối với đất xây dựng trụ sở

- Ủy ban nhân dân xã phải thực hiện đăng ký q uyền sử dụng đất đối với đất nông nghiê ̣p dùng vào mục đích công ích ; đất được nhà nước giao để xây dựng trụ sở ủy ban nhân dân và các công trình công cô ̣ng phục vụ hoa ̣t đô ̣ng văn hóa, giáo dục, y tế,

- Hộ gia đình , cá nhân trong nước giao đất , cho thuê đất , công nhâ ̣n quyền sử dụng đất, nhâ ̣n chuyển quyền sử dụng đất

- Cộng đồng dân cư đươ ̣c nhà nước giao đất hoă ̣c công nhâ ̣n quyền sử dụng đất

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa , nhà thờ , thánh thất , thánh đường , tu viê ̣n , trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhâ ̣n quyền sử dụng đất hoă ̣c giao đất

- Tổ chứ c nước ngoài có chức năng ngoa ̣i giao gồm cơ quan đa ̣i diê ̣n ngoại giao , cơ quan lãnh sự , cơ quan đa ̣i diê ̣n khác của nước ngoài có chức năng ngoa ̣i giao đươ ̣c Chính phủ Viê ̣t Nam thừa nhâ ̣n ; Cơ quan đa ̣i diê ̣n của tổ chức Liên hợp quốc ; cơ quan hoă ̣c tổ chức liên chính phủ ; cơ quan đa ̣i diê ̣n của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Viê ̣t Nam cho thuê đất

- Ngườ i Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài về đầu tư , hoạt động văn hóa , hoạt động khoa học thường xuyên về sống ổn định ở Việt Nam được nhà nước Viê ̣t Nam giao đất, cho thuê đất, đươ ̣c mua nhà gắn với quyền sử dụng đất

* Đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Đăng ký biến đô ̣ng quyền sử dụng đất được thực hiê ̣n khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có những thay đổi trong quá trình thực hiện quyền hoặc biến động khác Khoản 3 Điều

38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định các trường hợp cụ thể thay đổi trong

sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm [8]:

- Người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho quyền

sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất);

- Người sử dụng đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;

- Nhà nước thu hồi đất

2.1.2 Giá trị pháp lý của việc đăng ký

Hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý quan trọng không chỉ đối với Nhà nước, người sử dụng đất mà còn có giá trị đối với cả xã

hội Giá trị pháp lý của hoạt động này được thể hiện cụ thể ở các khía cạnh sau:

- Đối với người sử dụng đất: Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (thể hiện bằng việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì người sử dụng đất được Nhà nước trao cho rất nhiều quyền cũng như bảo vệ quyền của người sử dụng đất Người sử dụng đất hợp pháp đưa quyền

sử dụng đất tham gia vào các giao dịch dân sự một cách công khai, minh bạch, khắc phục tình trạng thực hiện các giao dịch “ngầm” với giá trị quyền

sử dụng đất thu được thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có cùng

vị trí, cùng loại đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình Đặc biệt khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất

- Đối với hoạt động quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, một mặt Nhà nước công nhận quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với đất, mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mô và tính chất là quyền sử dụng đất Với vai trò và

ý nghĩa quan trọng như vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất sẽ góp phần thực hiện mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của nước ta đến năm 2020 - phát triển thị trường bất động sản

Bên cạnh đó, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở hình thành

hệ thống thông tin về đất đai Đây là yêu cầu cốt lõi của việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của đất, trong đó có vấn đề quyền quyền sử dụng đất, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về đất, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản

Từ những phân tích trên cho thấy, giá trị tổng quát nhất của việc đăng

ký quyền sử dụng đất, về phía Nhà nước chính là sự kiểm soát thông tin về

quyền sử dụng đất làm cơ sở cho việc quản lý và điều hành thị trường bất

động sản Về phía chủ sử dụng, đăng ký quyền sử dụng đất là sự khẳng định

trước cơ quan nhà nước về tình trạng pháp lý của đất mà mình đang sử dụng hoặc chiếm hữu nhằm tạo ra những bảo đảm về mặt pháp lý cần thiết cho việc

bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với đất đó Về phía các bên liên quan, đăng ký quyền sử dụng đất tạo ra sự an toàn về mặt pháp lý khi

thiết lập giao dịch bằng quyền sử dụng đất thông qua việc xác định chính xác chủ thể quyền cũng như tình trạng quyền tồn tại từ trước đối với đất

Thứ nhất, nguyên tắc chính xác

Nguyên tắc này nhằm đảm bảo cho sự ổn định, hiệu quả trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích cho người sử dụng đất, sự an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản, thị trường vốn và tính hiệu quả của hoạt động quản lý đất đai, xã hội của Nhà nước Để đáp ứng được yêu cầu về tính chính xác, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất phải được tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục chặt chẽ, đúng thẩm quyền đăng

ký, đúng chủ thể, đúng đối tượng, đúng quyền lợi, nghĩa vụ và thiết lập đầy

đủ hồ sơ lưu trữ Tính chính xác không chỉ phụ thuộc vào các thông tin về chủ quyền được cung cấp bởi chủ sử dụng đất mà còn phụ thuộc rất nhiều vào các thông tin về đặc điểm hình học của thửa đất (diện tích, hình thể, kích thước thửa đất, phạm vi ranh giới giữa các thửa đất…) Những thông tin này có mối liên hệ mật thiết với nhau, phụ thuộc vào điều kiện đo đạc cũng như năng lực, trình độ chuyên môn của cán bộ địa chính, các phương pháp, phương tiện đo đạc và kể cả vấn đề kinh phí

Thứ hai, nguyên tắc an toàn

Bên cạnh yêu cầu về tính chính xác, yêu cầu an toàn trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất được đặt ra trong việc sắp xếp, lưu trữ thông tin đăng ký, một trong những yêu cầu lưu trữ quan trọng là dữ liệu phải được lưu thành nhiều bản giống nhau (ít nhất là hai), trong trường hợp xảy ra rủi ro (hỏa hoạn, mất mát, thất lạc hồ sơ, giấy tờ v.v), cơ quan quản lý có thể nhanh chóng phục hồi đầy đủ thông tin

Một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất an toàn không chỉ bảo vệ quyền của người sử dụng đất mà còn phân định rõ phạm vi, mức độ của quyền này, giúp cho người mua/nhận chuyển nhượng hoặc thuê đất, người cho vay, nhận thế chấp bằng đất/quyền sử dụng đất an tâm khi tham gia giao dịch với người sử dụng đất Ngay cả quyền lợi của những người sử dụng đất xung quanh cũng được xác định và đảm bảo rõ ràng như quyền đi qua bất động sản liền kề, hoặc quyền sử dụng những tiện ích công cộng đi qua bất động sản liền kề Nó còn đảm bảo cho hoạt động của thị trường bất động sản và thị trường vốn diễn ra hiệu quả

Thứ ba, nguyên tắc công khai

Vấn đề công khai trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất được đề cập đến ở hai khía cạnh: công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

và công khai thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất