Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN VIỆT DŨNG PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - NĂM 2016 LỜI CẢM ƠN Trước hết, xin gửi lời cảm ơn tới, gia đình, bạn bè đồng nghiệp – người động viên, giúp đỡ nhiều mặt vật chất tinh thần suốt trình học tập hồn thành Luận văn Đặc biệt, với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – người thầy đáng kính hết lòng hướng dẫn, bảo tạo điều kiện tốt cho tơi suốt q trình thực nghiên cứu Luận văn Đồng thời, tơi xin gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu, toàn thể q thầy cơ, cán Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh tế cán Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn thạc sĩ Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn thầy cô hội đồng chấm luận văn cho tơi đóng góp q báu để hồn chỉnh luận văn Tác giả Nguyễn Việt Dũng LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi, có giúp đỡ, hỗ trợ từ Giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi rõ phần thích phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận nào, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm trước hội đồng kết luận văn Hà nội, ngày…tháng…năm 2016 Xác nhận Giáo viên hướng dẫn Tác giả Nguyễn Việt Dũng MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1 LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai 1.1.2 Mục đích, ý nghĩa đăng ký đất đai 10 1.1.3 Cơ sở lý luận việc đăng ký đất đai 13 1.1.4 Các hình thức đăng ký đất đai 16 1.2 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 16 1.2.1 Khái niệm pháp luật đăng ký đất đai 16 1.2.2 Yêu cầu việc xây dựng pháp luật đăng ký đất đai 18 1.2.3 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật đăng ký đất đai Việt Nam 20 1.2.4 Pháp luật đăng ký đất đai số nước giới gợi mở cho Việt Nam q trình xây dựng, hồn thiện pháp luật đăng ký đất đai 25 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 31 2.1 NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 31 2.1.1 Quy định trường hợp đăng ký đất đai 31 2.1.2 Quy định quan có thẩm quyền đăng ký đất đai 36 2.1.3 Quy định quy trình đăng ký đất đai 38 2.1.4 Quy định thời điểm có hiệu lực việc đăng ký đất đai 52 2.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 53 2.2.1 Những kết đạt 53 2.2.2 Những hạn chế, khó khăn 63 KẾT LUẬN CHƯƠNG 76 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 77 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 77 3.2 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ KHẮC PHỤC BẤT CẬP, KHÓ KHĂN TRONG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 81 3.2.1 Nhóm kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật đăng ký đất đai 81 3.2.2 Nhóm kiến nghị khắc phục bất cập, khó khăn q trình áp dụng pháp luật đăng ký đất đai 84 KẾT LUẬN CHƯƠNG 90 KẾT LUẬN 91 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Theo quy định pháp Luật đất đai hành, đăng ký đất đai nghĩa vụ bắt buộc người sử dụng đất Điều có nghĩa là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất phải thực thủ tục đăng ký lần đầu đăng ký biến động với Nhà nước Nhờ vào đăng ký đất đai, quyền người sử dụng đất như: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất… ghi nhận thực thi thực tế Đồng thời, dựa vào kết đăng ký, thơng tin hồ sơ địa cập nhật cách đầy đủ liên tục, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước đất đai, để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, truy thu thuế nghĩa vụ tài từ đất Việc thực đăng ký đất đai có hiệu góp phần minh bạch, công khai nguồn gốc tài sản quan, tổ chức, cá nhân, góp phần phân tách rạch ròi phần vốn Nhà nước phần vốn tư nhân… Chính vậy, hoạt động khơng tác động trực tiếp đến người dân nói chung người sử dụng đất nói riêng mà tác động đến quan quản lý đất đai có ảnh hưởng lớn xã hội Trong năm gần đây, Nhà nước ta thực nhiều biện pháp nhằm cải thiện thủ tục hành đăng ký đất đai đại hóa hệ thống sở liệu thông tin quốc gia đất đai Điều góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung GCNQSDĐ); đồng thời, góp phần cải thiện số công khai, minh bạch thị trường bất động sản (BĐS) bước đưa công tác đăng ký đất đai vào nề nếp v.v Tuy nhiên bên cạnh kết đạt được, công tác đăng ký đất đai bộc lộ nhiều hạn chế như: việc đo đạc, lập đồ địa đáp ứng nhu cầu đăng ký đất đai; việc lập cập nhật hồ sơ địa chưa đầy đủ, thống nhất; việc xây dựng sở liệu địa chậm, phân tán thiếu đồng Việc thực thi pháp luật bất cập thiếu sở vật chất, nhân sự; số quy định thuế, phí, lệ phí đăng ký đất đai chưa phù hợp với mặt thu nhập chung người sử dụng đất Những hạn chế có nguyên nhân từ pháp luật đăng ký đất đai chưa hồn thiện chưa quy định rõ tính bắt buộc phải đăng ký bao gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý nên nhiều trường hợp chây ỳ, không kê khai đăng ký theo quy định, dẫn đến Nhà nước không lập hồ sơ để quản lý Để khắc phục hạn chế góp phần nâng cao hiệu thi hành pháp luật đăng ký đất đai, Luật đất đai năm 2013 Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 với sửa đổi, bổ sung đăng ký đất đai Hiện nay, cấp, ngành địa phương triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Để góp phần thực thi có hiệu đạo Luật quy định đăng ký đất đai việc tìm hiểu pháp luật hành đăng ký đất đai cần thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn nước ta Nhận thức tầm quan trọng vấn đề, em lựa chọn đề tài “Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Thời gian qua, có nhiều nghiên cứu, cơng trình khoa học liên quan đến đề tài công bố mà tiểu biểu cơng trình cụ thể sau: i) Luận án Tiến sĩ Luật học Nguyễn Quang Tuyến “Quyền sử dụng đất giao dịch dân thương mại” năm 2003; ii) Luận án Tiến sĩ Luật học Đăng Anh Quân “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp Luật đất đai Việt Nam Thụy Điển” năm 2011; iii) Luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Thị Nga “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất” năm 2008; iv) Luận án thạc sĩ Luật học Trần Thị Dung “Quản lý Nhà nước đất đai - Thực trạng giải pháp” năm 1998; v) Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Mạnh Khởi “Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà Việt Nam”, năm 2005; vi) Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Quang Hương Trà “Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm” năm 2010; vii) TS Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên): Pháp luật đăng ký BĐS Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2011, … Các cơng trình nghiên cứu giải số vấn đề lý luận thực tiễn cụ thể sau đây: Một là, phân tích khái niệm đặc điểm đăng ký đất đai; Hai là, tìm hiểu mục đích, ý nghĩa, ngun tắc hình thức đăng ký đất đai; Ba là, tiếp cận nghiên cứu kinh nghiệm thực tiễn pháp lý số nước giới học kinh nghiệm cho Việt Nam việc hoàn thiện pháp luật đăng ký đất đai; Bốn là, đánh giá thực trạng pháp luật đăng ký đất đai nhằm nhận diện kết quả; hạn chế, khiếm khuyết nguyên nhân hạn chế, khiếm khuyết; Năm là, đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký đất đai, BĐS Tuy nhiên, xét bối cảnh để đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh tồn diện cơng đổi hội nhập quốc tế, quy định đăng ký đất đai đời dường thiếu cơng trình nghiên cứu cách có hệ thống, toàn diện phương diện lý luận, thực tiễn pháp luật đăng ký đất đai đặt tham chiếu với Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Phát điều sở kế thừa kết nghiên cứu cơng trình khoa học cơng bố liên quan đến đề tài, luận văn tiếp tục sâu nghiên cứu pháp luật đăng ký đất đai nước ta Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn tạo cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn cấp thạc sĩ, có tính hệ thống sở pháp lý việc đăng ký đất đai tham chiếu với thực tiễn thi hành, sở đề xuất giải pháp hồn thiện nâng cao hiệu thực thi lĩnh vực pháp luật 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Trên sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Nghiên cứu có hệ thống lý luận đăng ký đất đai, bao gồm: i) Phân tích khái niệm đặc điểm đăng ký đất đai; ii) Tìm hiểu mục đích, ý nghĩa đăng ký đất đai; iii) Đề cập nguyên tắc đăng ký đất đai; iv) Tìm hiểu hình thức đăng ký đất đai v.v - Nghiên cứu lý luận pháp luật đăng ký đất đai, bao gồm: i) Khái niệm đặc điểm pháp luật đăng ký đất đai; ii) Sự cần thiết việc đời pháp luật đăng ký đất đai; iii) Các yếu tố tác động đến pháp luật đăng ký đất đai; iv) Lịch sử hình thành phát triển pháp luật đăng ký đất đai; v) Kinh nghiệm pháp luật nước đăng ký đất đai học kinh nghiệm Việt Nam - Đánh giá thực trạng pháp luật đăng ký đất đai thực tiễn thi hành nhằm kết đạt được, hạn chế, khiếm khuyết nguyên nhân hạn chế, khiếm khuyết - Đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký đất đai nâng cao hiệu thực thi Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn bao gồm: - Quy định pháp luật đăng ký đất đai thông qua hệ thống văn pháp luật Nhà nước ban hành; - Thực trạng áp dụng pháp luật đăng ký đất đai thực tế thơng qua báo cáo Bộ, ngành có liên quan hay vụ việc cụ thể mà báo đài hay phương tiện thông tin đại chúng phản ánh - Kinh nghiệm thực tiễn pháp luật đăng ký đất đai số nước 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu luận văn giới hạn quy định đăng ký đất đai Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành thực tiễn áp dụng Việt Nam Các câu hỏi định hướng nghiên cứu luận văn Các câu hỏi định hướng nghiên cứu luận văn bao gồm: - Định nghĩa đăng ký đất đai? Đặc điểm, ý nghĩa vai trò việc đăng ký đất đai? - Nội dung quy định pháp luật đăng ký đất đai theo Luật đất đai 2013? Những ưu điểm hạn chế so với Luật đất đai 2003? - Phân tích thực trạng áp dụng pháp luật đăng ký đất đai? Những thành tựu tồn cần khắc phục? Cơ sở trị phương pháp nghiên cứu 6.1 Cơ sở trị Cơ sở trị luận văn quan điểm, đường lối Đảng tiếp tục đổi sách, pháp Luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi đất nước; tư tưởng Hồ Chí Minh xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa 6.2 Phương pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu đề tài, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học Chủ nghĩa Mác - Lê nin vật biện chứng vật lịch sử - Bên cạnh đó, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp lập luận logic v.v sử dụng nghiên cứu Chương vấn đề lý luận pháp luật đăng ký đất đai ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp bình luận, phương pháp đối chiếu v.v sử dụng nghiên cứu Chương thực trạng pháp luật đăng ký đất đai thực tiễn thi hành iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải v.v sử dụng nghiên cứu Chương giải pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký đất đai nâng cao hiệu thi hành Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn - Về ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần hồn thiện hệ thống sở lý luận đăng ký đất đai pháp luật đăng ký đất đai thông qua việc nghiên cứu 80 chế tài xử lý việc sử dụng đất mà không đăng ký; xử lý hành vi không theo dõi, cập nhật thường xuyên, kịp thời biến động thơng tin q trình sử dụng đất; xử lý nghiêm minh, triệt để kiên hành vi chuyển quyền sử dụng đất mà khơng có GCNQSDĐ v.v Thứ năm, hoàn thiện pháp luật đăng ký đất đai phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện quy định thu thập thông tin, xây dựng hệ thống sở liệu đất đai thống đồng phạm vi nước Đăng ký đất đai phương thức để Nhà nước thu thập, nắm bắt đầy đủ, xác kịp thời thông tin đất đai Các thông tin tiền đề vật chất để quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng hệ thống sở liệu đất đai địa phương nước Vì vậy, hồn thiện pháp luật đăng ký đất đai phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện quy định thu thập thông tin, xây dựng hệ thống sở liệu đất đai thống đồng phạm vi nước Thứ sáu, hoàn thiện pháp luật đăng ký đất đai bước thu hẹp khác biệt hướng tới tương thích, phù hợp với pháp luật đăng ký đất đai nước khu vực giới Tồn cầu hóa q trình phát triển khơng thể đảo ngược Khơng quốc gia giới đứng xu hướng Việt Nam ngày hội nhập sâu, rộng vào q trình tồn cầu hóa Khi tham giá trình này, nước ta phải cam kết tuân thủ luật lệ, pháp luật “luật chơi chung” Muốn vậy, hệ thống pháp luật nước ta phải có nội dung tương thích, phù hợp với quy định chung, “luật chơi chung” nước thừa nhận Pháp luật đăng ký đất đai phận hệ thống pháp luật Việt Nam phải đáp ứng đảm bảo yêu cầu Do đó, hồn thiện pháp luật đăng ký đất đai bước thu hẹp khác biệt hướng tới tương thích, phù hợp với pháp luật đăng ký đất đai nước khu vực giới 81 3.2 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ KHẮC PHỤC BẤT CẬP, KHÓ KHĂN TRONG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 3.2.1 Nhóm kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật đăng ký đất đai Trên sở đánh giá thực trạng pháp luật đăng ký đất đai dựa số định hướng chủ yếu, tác giả đưa kiến nghị hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này; cụ thể sau: Thứ nhất, sở quy định Hiến pháp năm 2013 bảo hộ quyền sử dụng đất nói riêng bảo hộ quyền tài sản cơng dân nói chung; quy định Bộ luật dân năm 2015 (BLDS năm 2015) …; Nhà nước cần rà soát, sửa đổi, bổ sung ban hành kịp thời quy định đăng ký đất đai cho thống với Hiến pháp năm 2013, BLDS năm 2015 Luật đất đai 2013 Bộ Tư pháp Bộ TN&MT cần ban hành Thông tư liên tịch đăng ký chấp quyền sử dụng đất thay Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hết hiệu lực Ngoài ra, Bộ, ngành, địa phương cần rà sốt tồn hệ thống văn pháp luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 thuộc lĩnh vực ngành, địa phương quản lý để sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền đề xuất kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định trình tự, thủ tục lĩnh vực đất đai nói chung quy định đăng ký đất đai nói riêng theo hướng cơng khai, minh bạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo thuận lợi, tiết kiệm chi phí thời gian cho người sử dụng đất Thứ hai, qua thực tiễn 02 năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, phát sinh số quy định chưa hợp lý, phù hợp với thực tiễn sống Vì vậy, Nhà nước cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung quy định chưa phù hợp này; theo đó: Việc chủ đầu tư dự án nhà thương mại, dự án nhà xã hội có hành vi khơng thực cam kết, gây chậm trễ cho người mua nhà ở, mua hộ trình cấp GCNQSDĐ ảnh hưởng đến quyền lợi đáng hợp pháp 82 họ ví “quýt làm, cam chịu”, gây xúc dư luận xã hội Chính vậy, quy định đăng ký đất đai chuyển nhượng nhà Dự án cần nghiên cứu để sửa đổi theo hướng, cần người dân làm xong thủ tục mua nhà với chủ đầu tư quan nhà nước cấp ln Giấy chứng nhận Còn việc chủ đầu tư vi phạm sai chỗ xử phạt chỗ cần xử phạt từ lúc xây dựng Hiện nay, mức xử phạt hành vi chậm làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người dân chủ đầu tư dự án nhà lên tới 01 tỷ đồng Việc tăng mức tiền phạt giải pháp tính đến Tuy nhiên, phải thấy rằng, bên cạnh việc xử phạt, điều quan trọng cần nâng cao hiệu quản lý quan nhà nước có thẩm quyền Việc xử phạt dù số tiền phạt có cao đến đâu có ý nghĩa răn đe giáo dục khơng có hiệu hành vi quản lý Hiệu hành vi quản lý quan cấp phải yêu cầu quan có thẩm quyền phải cấp Giấy chứng nhận ngay, quyền lợi hợp pháp người dân khơng bị ảnh hưởng Còn việc xử phạt Nhà nước hưởng, chủ đầu tư phải chịu thiệt hại kinh tế, mà sau nộp phạt xong họ lại tiếp tục khơng thực việc xử phạt vô nghĩa.24 Bên cạnh việc áp dụng biện pháp hành tăng mức xử phạt vi phạm, Bộ, ngành nghiên cứu ban hành quy định theo hướng có lợi cho người mua nhà ưu tiên cấp Giấy chứng nhận Ví dụ: Một động thái vấn đề Bộ Xây dựng xây dựng Dự thảo Hợp đồng mua bán nhà hướng dẫn chi tiết theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Trong đó, dự kiến quy định trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận bên bán, bên cho th mua khơng thu số tiền 95% giá trị hợp đồng Giá trị lại hợp đồng tốn quan Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho bên mua, bên thuê mua… Thứ ba, để tránh tình trạng người nghèo, người có thu nhập thấp v.v khơng 24 Vân Ly (2016), “Bộ TNMT tháo gỡ vướng mắc cấp sổ đỏ”, địa chỉ: http://www.thesaigontimes.vn/146006/Bo-TNMT-thao-go-vuong-mac-cap-so-do.html, truy cập ngày 07/6/2016 83 “mặn mà” với việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung quy định giảm mức thuế, phí, lệ phí cho đối tượng thực việc đăng ký đất đai nhằm tháo gỡ, giải khó khăn nghĩa vụ tài đất đai Ví dụ: rà sốt, loại bỏ số khoản thu bị trùng lặp như: vừa thu thuế thu nhập từ chuyển quyền vừa thu lệ phí cơng chứng hợp đồng chuyển quyền theo % giá trị nhà, đất; vừa thu lệ phí trước bạ theo % giá trị Thứ tư, việc chưa có Luật đăng ký bất động sản thống dẫn đến tình trạng tồn nhiều quy định đăng ký bất động sản khác nhiều quan quản lý ban hành gây mâu thuẫn, chồng chéo Vì vậy, Nhà nước ta cần hệ thống hóa hàng loạt quy định đăng ký đất đai bất động sản khác để ban hành hệ thống văn pháp luật thống nhất, dễ thực hiện, có giá trị pháp lý cao đăng ký bất động sản Trước hết, ban hành văn mức độ Pháp lệnh Nghị định, sau tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi để xây dựng văn luật mang tính thống nhất, ổn định lâu dài Các văn chi tiết quy định Luật đăng ký bất động sản cần nghiên cứu để xây dựng kịp thời, tránh trường hợp Luật chờ nghị định, thông tư hướng dẫn Về mặt nội dung, Luật đăng ký bất động sản cần quy định rõ ràng trình tự, thủ tục đăng ký đất đai tài sản khác gắn liền với đất; phạm vi nội dung đăng ký; quy định thống đầu mối quan chịu trách nhiệm hoạt động đăng ký bất động sản nhằm tránh tranh chấp thẩm quyền Ngoài ra, cần nghiên cứu ban hành quy định quản lý cung cấp thông tin tránh việc sử dụng thơng tin vào mục đích khơng phù hợp, gây ảnh hưởng đến quyền lợi người sở hữu/ sử dụng bất động sản bối cảnh việc tiếp cận cung cấp thơng tin thơng thống dễ dàng Muốn làm điều này, pháp luật cần có quy định cụ thể trách nhiệm, quyền lợi việc xử lý trách nhiệm quan cung cấp nguồn tin cho hệ thống quan quản lý, cung cấp thông tin cho chủ thể có nhu cầu; xây dựng quy chế bảo đảm an tồn thơng tin, nêu rõ thơng tin phép tiếp cận, thơng tin bí mật công bố 25 25 Đăng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển, Luận án Tiến sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh TP Hồ Chí Minh, Trang 289-291 84 3.2.2 Nhóm kiến nghị khắc phục bất cập, khó khăn trình áp dụng pháp luật đăng ký đất đai 3.2.2.1 Kiện tồn mơ hình Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh (Văn phòng đăng ký đất đai cấp) Trong thời gian tới, địa phương cần tiếp tục triển khai xây dựng mơ hình Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh (Văn phòng đăng ký đất đai cấp); thực chuyển đổi từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có sang mơ hình giao thẩm quyền, bổ nhiệm lãnh đạo chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; bố trí trụ sở, bố trí cán phân bổ trang, thiết bị… Ngoài ra, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần thành lập Ban đạo, tổ giúp việc thực đề án kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai; điều tra, khảo sát, xây dựng báo cáo đánh giá thực trạng tổ chức máy, nguồn nhân lực Về vấn đề thiếu thốn sở vật chất nêu, tỉnh cần cân đối nguồn vốn ngân sách địa phương để phân bổ cho Văn phòng đăng ký đất đai, trước hết tháo gỡ khó khăn trang thiết bị: máy in, máy tính… Sau giải tốn mặt bằng, địa điểm Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để quan hoạt động hiệu 3.2.2.2 Hoàn thiện, thực chuyển hóa hệ thống sở liệu đất đai, đồ địa quy hoạch sử dụng đất địa phương Thứ nhất, tăng trưởng ngày nhanh thị trường bất động sản tạo áp lực lớn lên hệ thống đăng ký đất đai nước ta, đặt yêu cầu việc hoàn thiện, thống cập nhật cách kịp thời liệu thông tin hệ thống đăng ký đất đai Để làm điều đó, việc ứng dụng công nghệ thông tin nhằm xây dựng hệ thống liệu đất đai điện tử đóng vai trò quan trọng, đòi hỏi Nhà nước phải có sách bước phù hợp việc chuyển đổi liệu điện tử hệ thống đăng ký đất đai Bước đầu cần làm tiến hành điều tra, đánh giá lại toàn trạng quản lý đất đai; sau biên tập, chỉnh lý, cập nhật lại hồ sơ địa Sau rà sốt kỹ tiến hành ứng dụng phần mềm hệ thống thơng tin 85 đất đai để chuẩn hóa tất liệu dạng giấy sang dạng số, tạo thuận lợi cho công tác quản lý Thứ hai, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng sở liệu đất đai, nhiên, tiến độ thực địa phương chậm Nguyên nhân việc đầu tư kinh phí thực dàn trải, nơi làm làm không đến nơi đến chốn Chính vậy, thời gian tới, Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh cần bố trí nguồn vốn đầu tư tập trung cho địa phương theo hình thức “cuốn chiếu” Nói cách khác, địa phương làm xong, cập nhật đồng sở liệu với tỉnh đầu tư cho địa phương khác thực Bên cạnh đó, cần tập trung nguồn lực đầu tư xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu đất đai đa mục tiêu để vừa đáp ứng yêu cầu thông tin cho công tác quản lý, đồng thời phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước; tạo điều kiện để thực quản lý đất đai công khai, minh bạch thuận lợi việc thực cải cách thủ tục hành đất đai nói chung thủ tục đăng ký đất đai nói riêng Thứ ba, thực tế chứng minh, dù năm, Quốc Hội, Chính Phủ đưa tiêu, kế hoạch đăng ký đất đai, số lượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa phương khơng hồn thành tiêu Nguyên nhân địa phương chưa hoàn thiện hệ thống quy hoạch chi tiết đồ địa chính, nhiều nơi sai lệch, chưa cập nhật kịp thời Việc cấp Giấy chứng nhận không thực đồng loạt mà chủ yếu dựa theo nhu cầu người sử dụng đất, thời gian đo đạc, xác minh lại Vì vậy, thiết nghĩ, thời gian tới, địa phương cần rà soát hoàn thiện hệ thống quy hoạch sử dụng đất đồ địa làm tảng cho việc cấp GCN nhanh chóng.26 3.2.2.3 Chú trọng cơng tác đào tạo, nâng cao lực, trình độ chun mơn địa viên cán quản lý đất đai Hiện nay, bối cảnh hệ thống liệu đất đai tin học hóa phần lớn hoạt động, thao tác tiến hành máy tính thơng qua 26 Đăng Anh Qn (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển, Luận án Tiến sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh TP Hồ Chí Minh, Tr 301 86 phần mềm xử lý chuyên ngành Điều đòi hỏi cán đăng ký phải có khả sử dụng máy tính thành thạo trình độ ngoại ngữ định Chính lẽ đó, Nhà nước nên tổ chức khóa bồi dưỡng , nâng cao trình độ sử dụng máy tính, ngoại ngữ xem xét, hỗ trợ kinh phí để cán đăng ký tự trau dồi kiến thức Sau đó, tiến hành kiểm tra, đánh giá định kỳ cán điều kiện để xem xét nâng lương, nâng bậc luân chuyển, đề bạt Các Sở, ngành địa phương chủ động đào tạo, nâng cao trình độ cho đội ngũ địa viên cán quản lý đất đai; tích cực liên hệ, phối hợp với trường đào tạo chuyên ngành, mở lớp đào tạo lại, bồi dương nghiệp vụ cho địa viên Ngồi ra, cần tổ chức buổi tập huấn, phổ biến nội dung sách pháp luật nghiệp vụ chuyên ngành cho địa viên cán đăng ký đất đai Các văn pháp luật, tạp chí chuyên ngành phải cung cấp đầy đủ để cán nắm bắt kịp thời thông tin Việc đào tạo nên tập trung vào đội ngũ cán cấp sở, cấp tiếp xúc trực tiếp với người sử dụng đất, giúp người dân dễ dàng nhận hiệu việc cải tiến công tác đăng ký đất đai Nhà nước 3.2.2.4 Giải vướng mắc chậm trễ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để đẩy nhanh thủ tục hành đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần thực kết hợp nhiều giải pháp đồng bộ, mong triệt tiêu nguyên nhân tình trạng chậm trễ Cụ thể: Thứ nhất, nghiên cứu ban hành quy định theo hướng tinh giản thủ tục hành chính, đại hóa q trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận thông qua việc xây dựng hệ thống đăng ký qua mạng điện tử, tiện lợi tiết kiệm thời gian cho người sử dụng đất Một chế phối hợp hoạt động hiệu quan nhà nước cần ban hành nhằm tăng cường kết nối, phối hợp quan, tránh việc người sử dụng đất trở thành “nạn nhân” bất đồng quan điểm cách giải thích Luật cấp quyền Các quy định khơng cần thiết rườm rà cần nghiên cứu loại bỏ sửa đổi cho phù hợp 87 Thứ hai, để giải tình trạng nhũng nhiễu cán bộ, công chức nhà nước làm thủ tục đăng ký đất đai minh bạch cơng khai “chìa khóa” để giải vấn đề Mới đây, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà đạo Tổng cục Quản lý đất đai khẩn trương trình Bộ thành lập Tổ công tác với tham gia đại diện Bộ, ngành, địa phương số đơn vị trực thuộc nhằm mục đích phát xử lý kịp thời sai phạm, vi phạm hành trình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời, ông đạo cơng bố số điện thoại đường dây nóng 04.37957889 email: cucksqlsdd@gmail.com để tiếp nhận thông tin phản ánh tình trạng gây nhũng nhiễu trình cấp Giấy chứng nhận Những biện pháp cần thực nghiêm túc triển khai rộng rãi địa phương để nâng cao tính minh bạch cơng khai, giảm thiểu nhũng nhiễu từ thói quen “hành dân” khơng cán bộ, cơng chức nhà nước làm việc ngành đất đai tồn từ nhiều năm Nhà nước áp dụng biện pháp kiên quyết, thực nghiêm minh, chặt chẽ việc xử lý, kỷ luật cán bộ, chấn chỉnh lại cung cách, thái độ phục vụ nhân dân công chức Dứt khốt khơng tái bổ nhiệm bãi miễn cán có hành vi tiêu cực, vi phạm, khơng chấp nhận lý Sàng lọc cán có biểu trì trệ, truy xét trách nhiệm người đứng đấu bô phận, đơn vị thường xuyên khơng hồn thành nhiệm vụ bị dư luận phản ánh không tốt Việc tiếp công dân phải trọng, ý kiến người dân phải ghi nhận giải kịp thời, hợp lòng dân Cấp cần kiểm tra định kỳ đột xuất việc thực thi nhiệm vụ cấp để có biên pháp hướng dẫn, đạo kịp thời xử lý tình phát sinh Ngoài ra, Nhà nước nên quan tâm đến đời sống cán bộ, công chức quản lý đất đai; mức lương, thưởng chế độ khác cần đảm bảo cho họ có đủ chi phí trang trải cho sống thân gia đình bối cảnh kinh tế thị trường Có vậy, họ an tâm cơng tác, khơng bị “cám dỗ” lợi ích từ nguồn lợi đất đai mà họ quản lý 88 Thứ ba, đẩy mạnh công tác giáo dục, tuyên truyền pháp Luật đất đai nói chung quy định đăng ký đất đai nói riêng để người dân hiểu ý nghĩa việc đăng ký đất đai nghĩa vụ theo quy định pháp luật Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vừa nhằm mục đích nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai, vừa giúp người dân có thêm cơng cụ tiếp cận nguồn vốn đầu tư phát triển sản xuất để nghèo thơng qua hình thức chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng Chính vậy, việc tun truyền, giáo dục, phổ biến pháp luật đất đai nói chung quy định đăng ký đất đai nói riêng có ý nghĩa quan trọng Các buổi hội thảo, trao đổi hay đối thoại người dân quyền, với tham gia nhà khoa học, nhà nghiên cứu, cá nhân đại diện cho quan quản lý nhà nước cần tổ chức thường xuyên, nhiều địa phương, địa bàn xã, huyện nhằm tìm cách thức tháo gỡ khó khăn, vướng mắc chậm trễ đăng ký cấp Giấy chứng nhận người dân không nhận thức nghĩa vụ Các hình thức tuyên truyền cần đa dạng hóa, ví dụ: tổ chức lớp tập huấn, thi tìm hiểu pháp luật đăng ký đất đai; phổ biển quy định pháp luật phương tiện thông tin đại chúng để người dân dễ dàng tiếp cận, đọc, tải mạng internet; soạn thảo sách, báo, xây dựng chương trình truyền hình dạng hỏi đáp tình pháp luật Đây khơng trách nhiệm trung ương mà trách nhiệm chung cấp, ban ngành địa phương, chung tay phối hợp nhằm đưa quy định đăng ký đất đai nhanh chóng vào sống Thứ tư, phía quyền địa phương Cần tập trung giải vướng mắc, khó khăn tồn tại, thường xuyên báo cáo tình hình đăng ký đất đai cho quan cấp để kịp thời có hướng tháo gỡ, hỗ trợ Đối với địa phương khó khăn đề xuất trung ương đầu tư để cải thiện sở vật chất cho công tác đăng ký đất đai, đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận kịp thời, tránh tình trạng chậm trễ chưa có phơi GCNQSDĐ 89 3.2.2.4 Tăng cường công tác thanh, kiểm tra, giám sát hoạt động đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận Công tác thanh, kiểm tra giám sát thời gian qua tồn nhiều hạn chế, bất cập Vì vậy, giải pháp trước mắt tăng cường công tác giám sát, tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất; tiếp tục đạo địa phương tăng cường công tác kiểm tra việc thi hành Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Việc tra, kiểm tra trách nhiệm cán bộ, công chức nhà nước thực thi công vụ cần trọng; sở phát trường hợp lợi dụng chức vụ quyền hạn để nhũng nhiễu, gây khó khăn để xử lý nghiêm minh kiên loại bỏ, buộc việc công chức nhũng nhiễu, tiêu cực giải thủ tục đăng ký đất đai cho người sử dụng đất Từ đó, bước tạo dựng mơi trường tốt, lành mạnh cho việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ góp phần hồn thành cơng tác theo thời gian đề v.v 90 KẾT LUẬN CHƯƠNG Tóm lại, hạn chế tồn công tác đăng ký đất đai đặt yêu cầu cần nghiên cứu nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành Để đạt hiệu quả, việc hoàn thiện pháp luật cần dựa định hướng định như: phải đảm bảo tương thích với nội dung Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành; đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, tạo thuận tiện cho người sử dụng đất; đảm bảo an toàn mặt pháp lý giao dịch bất động sản; phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện quy định thu thập thông tin, xây dựng hệ thống sở liệu đất đai thống đồng bộ, v.v… Để hoàn thiện quy định pháp luật, Nhà nước cần xây dựng ban hành Luật kinh doanh bất động sản thời gian sớm nhất; đồng thời, tiến hành rà soát văn hết hiệu lực lĩnh vực đăng ký đất đai để bãi bõ ban hành văn phù hợp; sửa đổi quy định trách nhiệm chủ đầu tư với người mua nhà việc cấp GCNQSDĐ có sai phạm dự án kinh doanh nhà ở; giảm mức thuế, phí, lệ phí khoản thu khác đăng ký đất đai… Nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc việc thực đăng ký đất đai thực tế, Nhà nước thực vài giải pháp như: hồn thiện sở liệu đất đai, hồ sơ địa chính, đồ địa địa phương; tăng cường công tác bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn với cán quản lý đất đai; đẩy nhanh trình cấp GCNQSDĐ biên pháp cải cách thủ tục hành chính; tăng cường tra, kiểm tra, xử lý cán quản lý đất đai có biểu nhũng nhiễu, tiêu cực… Các giải pháp cần làm cách đồng với tâm cao từ cấp quyền mong đưa quy định đăng ký đất đai vào sống người dân 91 KẾT LUẬN Đăng ký đất đai việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất quyền quản lý tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đất vào hồ sơ địa Đăng ký đất đai có nhiều ý nghĩa như: cơng nhận đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp người dân, đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn diện tích đất nước; tăng cường tính công khai, minh bạch, giảm thiểu rủi ro giao dịch bất động sản nói chung giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng… Nội dung quy định pháp luật đất đai liên quan đến lĩnh vực bao gồm: trường hợp phải đăng ký đất đai lần đầu đăng ký biến động thông tin quyền sử dụng đất; quan có thẩm quyền đăng ký; trình tự, thủ tục thời điểm có hiệu lực việc đăng ký đất đai v.v So với quy định cũ, Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành có nhiều điểm tiến bộ, điển hình quy định mơ hình văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh (văn phòng đăng ký đất đai cấp); quy định đăng ký đất đai qua mạng điện tử nhằm tạo thuận tiện, đơn giản cho người sử dụng đất v.v Trong vài năm trở lại đây, Quốc hội, Chính phủ Bộ, ngành từ Trung ương đến địa phương, tích cực thực nhiều biện pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung đăng ký đất đai nói riêng Nhiều thành tựu đạt nước hoàn thành tiêu cấp GCNQSDĐ cho người dân Quốc hội đề ra; bước đầu xây dựng sở liệu quốc gia đất đai đại; chuyển đổi từ liệu dạng giấy sang dạng số để việc thực thủ tục nhanh chóng xác… Tuy nhiên, bên cạnh đó, việc áp dụng pháp luật bộc lộ nhiều hạn chế như: quy trình, hồ sơ đăng ký phức tạp; thời gian thực chậm; nhiều bất cập nội dung quy định đăng ký cấp GCNQSDĐ dự án phát triển nhà ở… Trong thời gian tới, Nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát sửa đổi quy định chưa phù hợp với thực tiễn; đồng thời tăng cường nguồn vốn đầu tư nhằm hoàn thiện hệ thống văn phòng đăng ký đất đai cấp địa phương; mục tiêu xây dựng sở liệu quốc gia thống tra, kiểm tra, xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật đăng ký đất đai… DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Các văn pháp luật Hiến pháp năm 2013 Bộ luật dân năm 2005 văn hướng dẫn thi hành Bộ luật dân năm 2015 Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường II Các sách, báo, tài liệu tham khảo Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2015), Báo cáo công tác quản lý Nhà nước đất đai năm 2014, tháng đầu năm 2015 tình hình triển khai thi hành Luật đất đai vấn đề cần giải tháo gỡ, Hà Nội Dương Đăng Huệ (2015): Nên sử dụng khái niệm vật quyền Bộ luật Dân sự, Nghiên cứu Lập pháp, số13 (293) - Kỳ 1, tháng 07/2015, tr - 10 Đăng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển, Luận án Tiến sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh TP Hồ Chí Minh 11 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr 251 12 Nguyễn Ngọc Điện (2015): Cải cách hệ thống pháp luật tài sản thỏa mãn tiêu chí hội nhập thông qua việc sửa đổi Bộ luật dân - Nghiên cứu Lập pháp, số 03 + 04, tháng 02/2015, tr.80 13 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân thương mại đất đai, Luận án Tiến sỹ Luật Học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 14 Trần Thị Dung (1998), Luận án Thạc sỹ Luật học, Quản lý Nhà nước đất đai - Thực trạng giải pháp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 15 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 16 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật dân - Tập 1, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 17 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật dân - Tập 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 18 Trường Đại Học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 19 Viện Khoa Học Pháp Lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật Học, Nxb Tư pháp & Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội 20 Vũ Thị Ngọc Lan (2012), Pháp luật đăng ký bất động sản - Thực trạng giải pháp hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội III Các website 21 http://khamphahue.baothuathienhue.vn/som-dong-bo-co-so-du-lieu-dat- dai-a26892.html, truy cập ngày 02/6/2016 22 http://vov.vn/kinh-te/cham-lam-so-do-chung-cu-khong-tac-dung-neu- chi-phat-chu-dau-tu-515001.vov, truy cập ngày 05/6/2016 23 http://baovinhphuc.com.vn/phap-luat/tin-tuc/24202/can-thao-go-kho- khan-dam-bao-hoat-dong-cho-cac-chi-nhanh-van-phong-dang-ky-dat-dai.html, truy cập ngày 01/6/2016 24 http://cand.com.vn/dia-oc/Cham-tre-trong-cap-so-do-tai-Ha-Noi-Canbo-nhung-nhieu-chu-dau-tu-sai-pham-226613/, truy cập ngày 02/6/2016 25 http://baocongthuong.com.vn/cap-so-do-cho-nguoi-dan-thuc-trang-vanhung-bat-cap.html, truy cập ngày 04/6/2016 26 http://www.gdla.gov.vn/index.php/vi/news/Do-dac-Dang-ky/Kien-toanVan-Phong-dang-ky-dat-dai-mot-cap-Buoc-dau-nang-hieu-qua-cai-cach-hanhchinh-1399.html, truy cập ngày 01/6/2016 27 http://www.tin247.com/dich_vu_cap_so_do_khien_nguoi_ha_noi_buc_ xuc_nhat-1-23717552.html, truy cập ngày 02/6/2016 28 http://baogialai.com.vn/channel/721/201510/kho-khan-can-thao-go-tuvan-phong-dang-ky-dat-dai-2411835/, truy cập ngày 01/6/2016 29 http://laodong.com.vn/doi-song-thi-truong/nguoi-ngheo-vi-sao-chuaman-ma-xin-cap-so-do-398938.bld, truy cập ngày 05/6/2016 30 http://baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyen-va-cuocsong/201503/cham-cap-so-do-tai-cac-chung-cu-tang-che-tai-lieu-co-giai-quyettriet-de-573238/, truy cập ngày 04/6/2016 31 http://www.thesaigontimes.vn/146006/Bo-TNMT-thao-go-vuong-maccap-so-do.html, truy cập ngày 07/6/2016 ... 1.2 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.2.1 Khái niệm pháp luật đăng ký đất đai Pháp luật đăng ký đất đai phận (hay lĩnh vực) pháp luật đất đai Thuật ngữ đăng ký đất đai Luật đất đai năm 2013... cho người sử dụng đất tự đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa Sau đăng ký, người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ” Như vậy, việc đăng ký đất đai nghĩa vụ người sử dụng đất quan... chủ sử dụng đất đai phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với Nhà nước Việt Nam ngoại lệ Bộ luật dân Việt Nam năm 2015 quy định bất động sản (BĐS); có đất đai phải đăng ký quyền sở hữu quyền