Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở việt nam

AO uụC VÀ ĐAO ĨẠO BỌ t PhÁp TRUỠ.NG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỌI ' g u y Ễ.n t h ỉ n g a v h o n thiện ph p % tUẨT * 'K j in g q u yen sử d ụ n g đât ỏ VIỆT NAM ị / \ ' %■ i ■ \ V v H 4- •’ ẠC si LUẬT HỌC B ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ T PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ NGA XÂY DỤNG VÀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT THỊ TRƯỜNG QUYỂN s DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tê Mã sô : 60.38.50 LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC • • • • Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN MINH MẪN THƯ VI ỆN TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUÂT h ả n ô i PHÒNGp n 'r ' & V HÀ NỘI - 2003 BẢNG T VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất NSDĐ Người sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai LĐĐSĐBS Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung BLDS Bộ luật Dân BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất PLĐĐ Pháp luật đất đai VBPLĐĐ Văn pháp luật đất đai XHCN Xã hội chủ nghĩa MỤC LỤC Trang MỞ Đ Ầ U Chương NHŨNG VÂN ĐỂ LÝ LUẬN CHUNG VỂ THỊ TRƯỜNG QUYỂN s DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỂ THỊ TRƯỜNG QUYỂN s DỤNG ĐÂT 1.1 Thị trường quyền sử dụng đ ấ t 1.1.1 Khái niệm đặc điểm Q SD Đ 1.1.2 Thị trường Q SD Đ 12 1.2 Pháp luật thị trường quyền sử dụng đ ấ t 22 1.2.1 Khái niệm pháp luật thị trường Q SD Đ 22 1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh thị trường Q SD Đ 27 Chương THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỂN s DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 33 2.1 Về chuyển nhượng quyền sử dụng đ ấ t 34 2.1.1 2.1.2 Nội dung pháp luật quyền chuyển nhượng Q SD Đ Những hạn chế pháp luật quyền chuyển nhượng QSDĐ 34 38 2.2 Về cho thuê quyền sử dụng đ ấ t 43 2.2.1 2.2.2 Nội dung pháp luật quyền cho thuê Q SD Đ Những hạn chế pháp luật quyền cho thuê Q SD Đ 43 48 2.3 Về cho thuê lại quyền sử dụng đ ấ t 50 2.3.1 2.3.2 Nội dung pháp luật quyền cho thuê lại Q SD Đ Những hạn chế pháp luật quyền cho thuê lại Q SD Đ 50 53 2.4 Về thê chấp quyền sử dụng đ ấ t 54 2.4.1 Nội dung pháp luật quyền chấp Q SD Đ 54 2.4.2 Những hạn chế pháp luật quyền chấp Q SD Đ 58 2.5 Về góp vốn giá trị quyền sử dụng đ ấ t 65 2.5.! Nội dung pháp luật quyền góp vốn giá trịQ SD Đ 65 2.5.2 Những hạn chế pháp luật quyền góp vốn giátrị QSDĐ 2.6 Vê bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đ ấ t 70 75 2.6.1 2.6.2 Nội dung pháp luật quyền bảo lãnh giá trị QSDĐ Những hạn chế pháp luật quyền bảo lãnh giá trị QSDĐ 74 77 Chương NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP c BẢN NHẰM TIẾP TỤC XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỂ THỊ TRƯỜNG QUYỂN s DỤNG ĐẤT 82 3.1 Những cho việc đề định hướng giải pháp 82 3.1.1 Căn vào đặc điểm kinh tế thị trường Việt Nam 82 3.1.2 Căn vào đường lối phát triển kinh tế nói chung sách đất đai nói riêng Đảng Nhà nước t a 84 Cần vào trình hình thành phát triển loại thị trường thực tiễn xây dựng thị trường QSDĐ Việt Nam thời gian qua 85 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 Một số định hướng việc xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt N a m 88 Phát triển thị trường QSDĐ sở bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đ a i 88 Phát triển thị trường QSDĐ phải tạo động lực để phát triển kinh t ế 90 Đảm bảo tính thống đồng pháp luật điều chỉnh thị trường Q S D Đ 92 Một sô giải pháp cụ thể nhầm tiếp tục xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường QSDĐ Việt N a m Sửa đổi, bổ sung số văn luật văn pháp quy khác có liên quan trực tiếp đến thị trường Q SD Đ 94 Hoàn thiện quy định quản lý nhà nước thị trường Q SD Đ 102 Tiến tới ban hành số luật tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ phát triển ổn đ ịn h 106 Đẩy mạnh hoạt động số thể chế hỗ trợ khác nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho vận hành thị trường QSDĐ 1Ơ7 KẾT LUẬN 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ Đ Ẩ U TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỂ TÀI Trong kinh tế thị trường, thị trường BĐS nói chung, thị trường đất đai (thị trường QSDĐ) nói riêng hình thành phát triển tất yếu Tuy nhiên, xã hội khác thời kỳ lịch sử cụ thể hình thành phát triển thị trường BĐS, thị trường đất đai biểu mức độ khác Điều phụ thuộc vào nhiều yếu tố, pháp luật giữ vai trị đặc biệt quan trọng Tính đồng bộ, tính tồn diện tính hiệu hệ thống pháp luật nhân tố định cho vận hành thị trường BĐS, thị trường đất đai Với kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đời đánh dấu mốc lịch sử quan trọng đường lối đổi nói chung đổi chế quản lý kinh tế nước ta nói riêng; chấm dứt thời kỳ dài trì kinh tế theo chế kế hoạch hóa tập trung bao cấp, chuyển sang kinh tế vận hành theo chế thị trường, có quản lý nhà nước theo định hướng XHCN Theo đó, sách pháp luật đất đai nói chung pháp luật thị trường BĐS, thị trường QSDĐ nói riêng đặt yêu cầu cần phải xây dựng, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện cho phù hợp với đường lối đổi Những thay đổi lớn sách, pháp luật Nhà nước ta lĩnh vực sở hữu quản lý đất đai thời gian qua góp phần tạo thay đổi lớn kinh tế quốc dân Đặc biệt, với sách phát triển bước hợp lý thị trường QSDĐ tạo điều kiên thuận lợi cho thành phần kinh tế khai thác triệt để tiềm đất đai, thúc đẩy q trình tích tụ tập trung đất đai vào tay người có khả biết sản xuất giỏi, tiến dần đến việc xóa bỏ chế hành bao cấp quan hệ đất đai, bước đưa quan hệ đất đai vận động phát triển phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, qua thực tiễn thực pháp luật đất đai nói chung pháp luật thị trường QSDĐ nói riêng bộc lộ nhiều hạn chế Nhiều quy định pháp luật đất đai cịn mang nặng chế hành "xin - cho", rào cản lớn giao dịch QSDĐ thị trường Theo đó, thị trường "ngầm" đất đai lại có hội để phát triển sơi động Thực trạng không ảnh hưởng đến quyền lợi ích chủ thể có QSDĐ hợp pháp, mà quan trọng hơn, cản trở đến phát triển lành mạnh thị trường BĐS mà hạt nhân thị trường QSDĐ Xuất phát từ thực trạng này, việc nghiên cứu làm sáng tỏ chất, cấu thị trường QSDĐ; sở thể chế hóa kịp thời, đầy đủ yêu cầu thị trường QSDĐ đặt có ý nghĩa thiết thực, phương diện này, pháp luật thị trường QSDĐ có vai trị quan trọng Do đó, nghiên cứu để tìm luận khoa học, định hướng giải pháp cho việc xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường QSDĐ Việt Nam đòi hỏi thiết lý luận thực tiễn TÌNH HÌNH NGHIÊN c ứ u ĐỂ TÀI Trên giới, thị trường BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng pháp luật thị trường hình thành phát triển sôi động Đây thực thị trường nhạy cảm có tác động trực tiếp tới phát triển kinh tế quốc gia Vì vậy, thị trường BĐS, thị trường đất đai đối tượng nhiều nhà khoa học pháp lý, kinh tế nghiên cứu Chẳng hạn, nhóm tư vấn BĐS (REAG) ủ y ban kinh tế Châu Âu Liên hợp quốc tổ chức Hội nghị thượng đỉnh BĐS (2002), hội nghị đặc biệt dành quan tâm đến việc nghiên cứu phát triển thị trường BĐS quốc gia có kinh tế thời kỳ chuyển đổi; cơng trình nghiên cứu giáo sư UIF Jensen thuộc Trường đại học Lund - Thụy Điển với vấn đề: "So sánh yếu tố luật pháp thị trường BĐS" Đây thực tài liệu quý báu để nước phát triển (trong có Việt Nam) có tham khảo cho việc định hướng xây dựng khung pháp luật đảm bảo vận hành thị trường BĐS thị trường đất đai Ở Việt Nam, phạm vi mức độ khác có nhiều cơng trình nghiên cứu trực tiếp gián tiếp đề cập đến thị trường BĐS, thị trường QSDĐ như: Đề tài nghiên cứu ,rjhị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005" Sở địa chính-nhà đất Trường đại học Kinh tế - Viện kinh tế - Văn phòng Kiến trúc sư trưởng - Tổng cơng ty địa ốc Sài Gịn nghiên cứu; Hội thảo pháp luật đất đai thị trường BĐS, Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển đổi hệ thống địa năm 2002; giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất PGS.TSKH Lê Đình Thắng (Nxb Chính trị quốc gia); Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Cam với đề tài: Chế định QSDĐ pháp luật Việt Nam (năm 1997); Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Phạm Thị Thuỷ: Pháp luật chuyển QSDĐ hộ gia đình, cá nhân (năm 2001), TS Phạm Đức Phong: Thị trường BĐS định hướng phát triển nước ta - Tạp chí Địa số năm 2001, TS Phạm Sỹ Liêm: Mơ hình thị trường BĐS nước ta - Tạp chí Địa số 12 năm 2001; TS Nguyễn Đình Bồng: Thị trường BĐS - Khảo cứu tiếp cận - Tạp chí Địa số năm 2002, TS Đinh Đức Sinh: Một số vấn đề hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam - Tạp chí Kinh tế dự báo số năm 2002; TS Phạm Duy Nghĩa: Lối cho thị trường nhà đất - Báo Tuổi trẻ chủ nhật ngày 28/4/2002 Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu, viết nêu đề cập đến nhiều khía cạnh mức độ khác thị trường BĐS, thị trường QSDĐ pháp luật điều chỉnh thị trường Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu cách toàn diên lý luận thực tiễn thị trường BĐS nói chung thị trường QSDĐ nói riêng MỤC ĐÍCH NGHIÊN c ứ u VÀ NHIỆM v ụ CỦA LUẬN VÃN Căn vào quan điểm Đảng Nhà nước xây dựng phát triển kinh tế thị trường, đặc biệt quan điểm phát triển thị trường BĐS nói chung thị trường QSDĐ nói riêng thể rõ văn kiện đại hội Đảng từ Đại hội Đảng VI đến Đại hội Đảng IX, kết hợp với việc nghiên cứu, xem xét thực tiễn xây dựng pháp luật thời gian qua, mục đích nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung thị trường QSDĐ, đặc điểm trình hình thành pháp luật thị trường QSDĐ, tìm hiểu thực trạng pháp luật thị trường QSDĐ Việt Nam Trên sở đó, tìm phương hướng, giải pháp nhằm xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường QSDĐ Để đạt mục tiêu trên, nhiệm vụ luận văn là: - Nghiên cứu vấn đề lý luận thị trường QSDĐ pháp luật thị trường QSDĐ; - Phân tích, làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm vai trò thị trường QSDĐ phát triển kinh tế - xã hội; - Tìm hiểu trình hình thành phát triển pháp luật điều chỉnh thị trường QSDĐ cấu pháp luật điều chỉnh loại thị trường này; - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thị trường QSDĐ Việt Nam, sở làm sáng tỏ thành tựu đạt hạn chế, tồn pháp luật thị trường QSDĐ nước ta thời gian qua; - Đề định hướng, giải pháp nhằm xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường QSDĐ Việt Nam thời gian tới PHẠM VI NGHIÊN c ú u Là phận thị trường BĐS, thị trường QSDĐ có liên quan chặt chẽ khơng tách rời thị trường BĐS, loại thị trường phức tạp phát triển sơ khai, mẻ Việt Nam Pháp luật điều chỉnh hình thành phát triển loại thị trường có nội dung rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực khác Vì vậy, khn khổ luận văn thạc sĩ, luận văn giới hạn nghiên cứu nội dung pháp luật liên quan trực tiếp đến thị trường QSDĐ mà trọng tâm thị trường giao dịch QSDĐ chủ thể sử dụng đất Nhà nước giao cho thuê không nghiên cứu vấn đề liên quan đến thị trường BĐS nói chung Cơ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN c ú n Luận văn thực sở vận dụng quan điểm Đảng Nhà nước ta nghiệp đổi nhằm xây dựng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN, phát huy tiềm cho nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Luận văn vận dụng phương pháp luận triết học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác Lênin, lý luận nhà nước pháp luật điều kiện chế kinh tế Bên cạnh đó, luận văn kết hợp với phương pháp phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp để giải vấn đề mà đề tài đặt NHŨNG ĐÓNG GÓP MỚI VỂ KHOA HỌC VÀ THỰC TIÊN CỦA LUẬN VÁN Luận văn có điểm sau: - Luận văn phân tích, đánh giá cách có hộ thống vấn đề lý luận thị trường QSDĐ pháp luật thị trường QSDĐ Việt Nam Trên sở phân tích quan điểm, tư tưởng hệ thống pháp luật thị trường BĐS, thị trường đất đai số nước giới, từ xác định nét đặc thù thị trường QSDĐ Việt Nam - Luận văn phân tích đánh giá thực trạng pháp luật thị trường QSDĐ cách toàn diện Việt Nam thời gian qua - Luận văn đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện nội dung pháp luật quan trọng có liên quan trực tiếp đến việc vận hành phát triển thị trường QSDĐ Việt Nam Đặc biệt luận văn đưa đề xuất cụ thể góp phần vào hoạt động xây dựng pháp luật đất đai nói chung pháp luật thị trường BĐS, thị trường QSDĐ nói riêng thời gian tới KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương Thực trạng nêu đặt vấn đề hoàn thiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất cần phải đặt thời gian tới sửa đổi, bổ sung LĐĐ Theo LĐĐ phải chế định rõ chức năng, nhiệm vụ , quyền hạn quan việc lập quy hoạch SDĐ sở đảm bảo tính thống nhất, tính tổng thể quy hoạch, khắc phục tình trạng chồng chéo Theo chúng tôi, LĐĐSĐBS thời gian tới cần quy định ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc trung ương, ủy ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho toàn thành phố trực thuộc trung ương, thị xã, thành phố thuộc tỉnh mà không giao cho đơn vị hành cấp thực Mặt khác, pháp luật phải thể yêu cầu tính cơng khai, minh bạch quy hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Thứ hai: Hoàn thiện quy đinh giá đất Hiện thực tế tổn hai loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Giá dất Nhà nước quy định khung giá áp dụng chung nước nhằm mục đích để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất Giá đất thị trường giá bán QSDĐ mảnh đất thực phù hợp với khả người bán QSDĐ người mua QSDĐ thị trường có tác động quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh (giá chủ thể tham gia thị trường QSDĐ thỏa thuận áp dụng) Hai loại giá đất nêu có mặt việc xử lý quan hệ đất đai Giá đất mà Nhà nước quy định (là giá ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định sở khung giá Nghị định số 87/CP Chính phủ) thường trạng thái tĩnh thấp, giá thị trường thường trạng thái động cao giá Nhà nước nhiều Theo kết điều tra giá đất ba năm 2000 - 2003 Tổng cục địa địa bàn thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh cho thấy: Tại Hà Nội, giá đất thị trường đầu năm 2002 so với giá đất mà Nhà nước quy định tăng bình quân 11,25 lần (riêng đường phố loại vị trí giá đất tăng bình qn 30 lần); thành phố Hồ Chí Minh mức chênh lệch bình quân chung 8,5 lần Hiện nay, Nhà nước dùng giá đất để điều tiết mối quan hệ kinh tế đất đai Nhà nước NSDĐ, NSDĐ với Muốn vậy, Nhà nước phải xây dựng khung giá đất để phải có kết hợp hài hồ, đan xen vói giá đất thị trường, làm cho hai loại giá ngày xích lại gần mà khơng có chênh lệch q lớn Nhà nước muốn cho giá đất vào sống, thực tiễn chấp nhận, phát huy cách có hiệu quả, thiết thực phải giải tốt hai chiều mối quan hệ "đưa thực tiễn vào giá đất" "đưa giá đất vào thực tiễn" Hội nghị trung ương rõ: "Tiếp tục nghiên cứu xây dựng c h ế quản lý giá đất, xây dựng hệ thống định giá thẩm định giá đất cho phù hợp với phát triển thị trường BĐS, có QSDĐ" Để đáp ứng yêu cầu theo thời gian tới cần nhanh chóng sửa đổi Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá loại đất, cần thiết phải nâng khung giá đất lên gần sát với giá đất thị trường; tách vấn đề liên quan đến sách khỏi giá đất, bước thực chế giá giải quan hệ đất đai - Thứ ba: Hoàn thiện quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ Theo quy định BLDS pháp luật đất đai hành, giao dịch mua bán, trao đổi QSDĐ thị trường điều kiện định đến việc họ có tham gia hay khơng tham gia thị trường là, họ phải có GCNQSDĐ Chúng cho rằng, quy định đắn nhằm để kiểm soát cách chặt chẽ giao dịch QSDĐ diễn thị trường Tuy nhiên, số lượng GCNQSDĐ cấp đến tay người dân số khiêm tốn, đặc biệt đất đô thị (xem mục 2.1.2 Chương 2) Như vậy, để nhằm bước hạn chế chấm dứt hoạt động thị trường khơng thức đất đai, đưa thị trường QSDĐ vào hoạt động cách quy khơng cịn đường khác phải đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ Mà muốn thực nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ bên cạnh nỗ lực cấp, ngành có liên quan theo cần phải sửa đổi quy định pháp luật hành cấp GCNQSDĐ theo tinh thần sau đây: Một là, cần "nới lỏng" điều kiện NSDĐ Nhà nước thực việc cấp GCNQSDĐ Chúng cho rằng, cần chứng minh đất mà họ sử dụng phù hợp với quy hoạch, khơng có tranh chấp Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho họ Hai là, không nên gắn vấn đề tài với việc cấp GCNQSDĐ; thực nguyên tắc "mọi NSDĐ cấp GCNQSDĐ" Thực tế cho thấy, việc thu tiền sử dụng đất cấp GCNQSDĐ khó khăn Thực chất cơng tác cấp GCNQSDĐ xuất phát từ yêu cầu quản lý nhà nước đất đai, vậy, nên bỏ quy định thu tiền sử dụng đất cấp GCNQSDĐ trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 (ngày LĐĐ 1993 có hiệu lực) 3.3.3 Tiến tới ban hành số đạo luật tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ phát triển ổn định Hướng tới để có hệ thống pháp luật thống nhất, toàn diện đầy đủ, nhằm tạo hành lang pháp lý thực an toàn cho thị trường QSDĐ phát triển cần thiết phải có đạo luật riêng quy định điều chỉnh thị trường Chính chúng tơi cho thời gian gần nhất, Quốc hội cần nghiên cứu ban hành "Luật kinh doanh BĐS" để điều chỉnh quan hệ liên quan đến BĐS mà chủ yếu quan hệ kinh doanh QSDĐ Luật kinh doanh BĐS đời nội dung quy định sở hoạt động hình thành từ lâu Chỉ có luật kinh doanh BĐS đời nội dung liên quan đến hình thành phát triển thị trường BĐS nói chung thị trường QSDĐ nói riêng phản ánh đầy đủ cụ thể Đây sở pháp lý cho thị trường BĐS nói chung thị trường QSDĐ nói riêng phát triển có tổ chức, khắc phục tượng tiêu cực chế thị trường Tuy nhiên, thị trường QSDĐ phát triển kéo theo phát triển cơng trình sở hạ tầng cơng trình khác gắn liền đất Chính vậy, cần thiết phải sớm ban hành "Luật xây dựng" Sự đời luật biện pháp "kích cung" cho thị trường QSDĐ phát triển Bên cạnh đó, cần có nghiên cứu để ban hành "Luật quy hoạch đô thị" Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa mang tính chiến lược, chưa gắn liền với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đất nước Quy hoạch sử dụng đất xác lập theo "khả nâng ngân sách " nên cần đất đến đâu quy hoạch đến Vì vậy, quy hoạch thị đời cịn tủn mủn, chưa có kết hợp hài hồ quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đô thị, chưa tạo khơng gian thị thơng thống gắn với yếu tố cảnh quan môi trường Thực trạng địi hỏi đến lúc phải ban hành Luật quy hoạch thị để khắc phục tình trạng tồn yếu nêu Có tạo động lực cho phát triển thị trường BĐS nói chung thị trường QSDĐ nói riêng 3.3.4 Đẩy mạnh hoạt động số thể chế hỗ trợ khác nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho vận hành thị trường quyền sử dụng đất Muốn phát triển thị trường QSDĐ cách lành mạnh bền vững, không trọng đến giải pháp hoàn thiện pháp luật thị trường QSDĐ (đây công việc đương nhiên) mà quên việc thúc đẩy hoạt động số thể chế hỗ trợ khác có liên quan trực tiếp có tác động lớn đến vận hành thị trường Một thị trường phát triển lành mạnh có thể chế tốt hệ thống pháp luật hồn chỉnh Chính vậy, bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật, Nhà nước cần quan tâm trọng đến lĩnh vực hoạt động sau đây: - Thứ nhất: Sự cần thiết phải thành lập trung tâm giao dịch BĐS tỉnh thành phố phạm vi nước Hoạt động trung gian mơi giới thị trường BĐS nói chung thị trường QSDĐ nói riêng cần thiết BĐS mà chủ yếu đất đai có đặc tính cố định nên khơng thể đưa trưng bày, giới thiệu cụ thể Bên cạnh đó, BĐS đất đai có giá trị lớn nên phải thận trọng giao dịch Vì vậy, đời tổ chức trung gian cầu nối chủ thể tham gia thị trường cung cấp thơng tin quan trọng xác liên quan đến BĐS mà bên muốn giao dịch, diễn biến, tình hình thị trường thời điểm với việc thực tư vấn Làm giúp cho chủ thể tham gia thị trường QSDĐ có hiểu biết cụ thể cơng việc mà tham gia, để từ họ có định đắn việc tham gia thị trường Bên cạnh đó, trung tâm giao dịch BĐS thực dịch vụ khác như: Làm thủ tục đăng ký công chứng; tổ chức đấu giá; làm dịch vụ đại lý uỷ thác nhằm tạo điều kiện cho giao dịch BĐS, có QSDĐ thực thuận lợi, hợp pháp công Tại nước phát triển, hoạt động trung gian cho BĐS xã hội hố hồn tồn, hình thái tổ chức cơng ty, trung tâm hay văn phịng giao dịch Chẳng hạn, Trung Quốc, hai năm 1986 - 1988, nhu cầu thị trường BĐS mà địa phương tự tổ chức gần 200 quan giao dịch BĐS với tên gọi khác hoạt động thực có hiệu Sau để kiện toàn hệ thống dễ dàng kiểm soát, Trung Quốc thành lập Sở giao dịch BĐS - Thứ hai: Thực hiên đẫy đủ nghiêm túc hoạt động đăng ký BĐS nói chung đăng ký QSDĐ nói riêng Đây sở để Nhà nước nắm tình hình sử dụng đất đai tình hình biến động đất đai quan trọng để Nhà nước kiểm soát hoạt động thị trường QSDĐ giai đoạn mà công tác cấp GCNQSDĐ chưa thực theo tiến độ chưa triển khai rộng khắp phạm vi nước Để làm điều đó, cần thiết phải tăng cường công tác cán địa phương, họ ià người trực tiếp thực công việc - T ba: Sự cần thiết phải hình thành đồng loại thị trường Thị trường BĐS nói chung thị trường QSDĐ nói riêng phận hộ thống loại thị trường, có gắn bó mật thiết với thị trường khác kinh tế, đặc biệt thị trường sức lao động, thị trường tài chính, thị trường hàng hố dịch vụ Bởi vậy, thị trường khác có phát triển tạo môi trường động lực cho phát triển thị trường QSDĐ Vì vậy, bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật thị trường QSDĐ, Nhà nước cần trọng đến việc tạo lập đồng loại thị trường nhằm tạo phát triển hài hoà loại thị trường với Từ việc nghiên cứu lý luận thị trường QSDĐ pháp luật thị trường QSDĐ, đến việc nghiên cứu nội dung cụ thể pháp luật thị trường QSDĐ Việt Nam sở tồn tại, hạn chế hệ thống pháp luật này, cho thấy việc xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường QSDĐ yêu cầu khách quan Q trình xây dựng hồn thiện pháp luật thị trường QSDĐ phải dựa định, đảm bảo tính khoa học, tính thực tiễn tính khả thi pháp luật thị trường QSDĐ Đảm bảo yêu cầu nêu pháp luật thị trường QSDĐ, q trình xây dựng hồn thiện pháp luật thiết phải dựa quan điểm, đường lối Đảng sách Nhà nước; đồng thời phải xuất phát từ thực tiễn hình thành phát triển pháp luật thị trường QSDĐ thời gian qua Đó định hướng cho việc xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường QSDĐ mà luận văn đưa Định hướng ván đề quan trọng song giải pháp cụ thể cho việc xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường QSDĐ nhằm phát triển thị trường QSDĐ trật tự pháp lý ổn định lại vấn đề có ý nghĩa định Những giải pháp nhằm tập trung chủ yếu vào vấn đề thực tế thị trường QSDĐ đòi hỏi phải giải cách triệt để lĩnh vực, quan hệ diễn thị trường QSDĐ cần điều chỉnh pháp luật Đây mục đích, yêu cầu mà đề tài đặt xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường QSDĐ Việt Nam KẾT LUẬN • Thị trường BĐS, thị trường QSDĐ thị trường quan trọng hệ thống loại thị trường kinh tế thị trường Sự hình thành phát triển thị trường ln phụ thuộc vào điều kiện trị, xã hội, chế quản lý kinh tế quốc gia thời kỳ lịch sử Song nhìn chung, quốc gia quan tâm nghiên cứu đưa định hướng cụ thể nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói chung thị trường đất đai (thị trường QSDĐ) nói riêng Ở nước ta, định hướng phát triển kinh tế thị trường Đảng Nhà nước ta rõ: Cần phải tạo lập phát triển đồng loại thị trường, cần trọng phát triển số thị trường quan trọng sơ khai nước ta như: thị trường sức lao động, thị trường chứng khốn, thị trường BĐS , có thị trường QSDĐ Theo đó, pháp luật thị trường QSDĐ nước ta thời gian qua hình thành có xu hướng bước hồn thiện Pháp luật thị trường QSDĐ có vai trị quan trọng việc đảm bảo giao dịch quyền sử dụng chủ thể sử dụng đất diễn thị trường cách ổn định trật tự; thông qua quyền lợi ích NSDĐ đảm bảo, tạo đà cho thị trưòng BĐS phát triển thời gian tới Từ việc trình bày vấn đề lý luận thị trường QSDĐ vai trò phát triển kinh tế xã hội; việc nghiên cứu thực trạng pháp luật bảo đảm cho thị trường QSDĐ phát triển nước ta có ý nghĩa quan trọng cho việc xây dựng hoàn thiện pháp luật đảm bảo thị trường BĐS phát triển thời gian tới Xây dựng hồn thiện pháp luật đảm bảo hình thành phát triển thị trường QSDĐ phù hợp với điều kiện đặc điểm kinh tế nước ta q trình, địi hỏi phải dựa định, tạo sở cho việc đề định hướng giải pháp hoàn thiện Đây yêu cầu cấp bách, đồng thời nhiệm vụ khó khăn, phức tạp Nó địi hỏi phải có q trình nghiên cứu, đúc rút kinh nghiệm thành tựu từ hệ thống pháp luật thị trường BĐS nước giới, gắn với yêu cầu điều kiện phát triển kinh tế Việt Nam giai đoạn nay, từ nhằm xây dựng hệ thống pháp luật thị trường QSDĐ hoàn chỉnh, đảm bảo cho giao dịch QSDĐ vận hành trơi chảy, tích cực DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt N am , Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1995 Bộ Tư pháp, Một số chuyên đề Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Tạp chí Dân chủ pháp luật, tháng 11/1995 Bộ tư pháp (1995), Tạp chí dân chủ pháp luật, Số chuyên đề Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Bemard Binns (1992), H ội thảo quản lý hành đất đai, soạn thảo cho T ổ chức lương thực, nông nghiệp Liên hợp quốc (FAO) Nguyễn Đình Bồng (1988), "Đất đai sử dụng hợp lý đất đai", Tạp chí Quản lý ruộng đất, (số 1), tr 12 Nguyễn Đình Bồng (2002), "Thị trường bất động sản - Khảo cứu tiếp cận", Tạp chí Địa chính, (số 1) Nguyễn Đình Bồng (2002), "Thị trường bất động sản: Khảo cứu tiếp cận", Tạp chí Địa chính, (số 1), tr C.Mác - PhĂngghen Tuyển tập (1979), Tập 23, Nxb Sự thật, Hà Nội, tr 18 C.Mác - Ph Ăngghen Tồn tập (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 C.Mác - PhĂngghen Tuyển tập (1983), tập 4, Nxb Sự thật, Hà Nội, tr 202 11 Công báo (1992), Hiến pháp năm 1992, (số 8) 12 Công báo (1993), Luật đất đai 1993, (số 22) 13 Công báo (1994), Nghị định só 60/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 14 Công báo (1994), Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ khung giá loại đất, (số 20) 15 Công báo (1994), Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam ngày 14/10/1994 (số 23) 16 Công báo (1999), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai 1998 17 Công báo (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm 18 Công báo (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, (số 17) 19 Công báo (2000), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, (số 4) 20 Cơng báo (2000), Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày 31/7/2000 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đầu tư nước Việt Nam, (số 35) 21 Công báo (2001), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai 2001, (số 32) 22 Công báo (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-ƠP ngày 29/3/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa k ế quyền sử dụng đất, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, (số 46) 23 Nguyễn Thị Cam (1997), C h ế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh 24 Bùi Ngọc Cường (2001), Xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh t ế nhằm đảm bảo quyền tự kinh doanh nước ta, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội 25 Đảng cộng sản Việt Nam (1987), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội 26 Đảng cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội 27 Đảng cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Đảng cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứIX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 24-32 29 Đảng cộng sản Việt nam (2002), Ban đạo trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai (Ban kinh tế trung ương), Báo cáo đồn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc, Hà Nội, tháng 8, tr 13 30 Đảng cộng sản Việt Nam (2003), Nghị Hội nghị lần thứ Ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 58-62 31 Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự, tr 268, 277 32 Lê Hồng Hạnh (chủ biên) (2002), Những tảng pháp lý kinh t ế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt N am , Dự án TA2853 VIE, Hà Nội 33 Trần Ngọc Hiên (2002), "Thực trạng thị trường nhà, đất - Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước", tr 15, Kỷ yếu Hội thảo khoa học: Thị trường nhà, đất Hà N ội - Thực trạng giải pháp tăng cường quản lý nhà nước, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Văn phòng Hội đồng nhân dân - ủ y ban nhân dân thành phố Hà Nội, Hà Nội, tháng 4/2002 34 Trần Thành Hưng (2001), "Giải pháp tài thúc đẩy phát triển phát triển thị trường bất động sản Việt Nam", Tạp chí Tài chính, (số 11), tr.16-17 35 Trần Quang Huy (2002), "Một số suy nghĩ đánh giá thực trạng hệ thống pháp luật đất đai", H ội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh khoa luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/5/2002 36 Nguyễn Văn Kỷ (2002), "Bình luận phát triển thị trường bất động sản định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam", Hội thảo pháp luật đất đai thị trường bất động sản, chưcmg trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển đổi hệ thống địa chính, Hà Nội, 19-20/11/2002, tr 37 Phạm Công Lạc (2000), "Quan niệm bất động sản động sản Luật dân số nước", Tạp chí Luật học, (số 4), tr 32-33 38 Phạm Sĩ Liêm (2001), "Mơ hình thị trường bất động sản nước ta", Tạp chí Địa chính, (số 12) 39 Luật đầu tư nước Việt Nam văn hướng dẫn thi hành (2000), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 40 Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa (1998) 41 Nguyễn Thị Mai (2002), "Đánh giá thực trạng hệ thống pháp luật hành đất đai", Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh - khoa luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/5/2002 42 Phạm Hữu Nghị (2002), "Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam", H ội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh - khoa luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/5/2002 43 Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng sách đất đai Việt Nam", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (số 8) 44 Phạm Duy Nghĩa (2002), "Lối cho thị trường nhà đất", Báo Tuổi trẻ chủ nhật, (số 16), ngày 28/4/2002 45 Phạm Duy Nghĩa (2002), "Vai trò pháp luật đất đai việc kiềm chế sốt đất", H ội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh - khoa luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/5/2002 46 Đỗ Văn Phú (2001), "Tìm hiểu nguyên nhân giải pháp khắc phục việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc nhà) đô thị chậm qua thực tế tỉnh Sóc Trăng", Tạp chí Địa chính, (số 6), tr 13 47 Phạm Đức Phong (2001), "Thị trường bất động sản định hướng phát triển nước ta", Tạp chí Địa chính, (số 9) 48 Bùi Xuân Sơn (1998), "Chính sách đất đai phát triển kinh tế - xã hội", Tạp chí Địa chính, (số 5), tr 49 Bùi Xuân Sơn (2002), "Ngành địa góp phần quan trọng phát triển thị trường bất động sản", Tạp chí Ngoại thương, (số 11), tr 12-13 50 Sở địa chính-nhà đất - Trường đại học Kinh tế - Viện Kinh tế - Văn phòng Kiến trúc sư trưởng - Tổng cơng ty địa ốc Sài Gịn, Đ ề tài nghiên cứu "Thị trường bất động sản thành p h ố Hồ Chí Minh đến năm 2005”, Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 1/2002 51 Đinh Đức Sinh (2002), "Một số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam", Tạp chí Kinh t ế dự báo, (số 2) 52 Lê Đình Thắng (2002), "Bình luận vài viết GS.UIF Jensen, Trường đại học Tổng hợp Lund Thụy Điển luật pháp thị trường bất động sản", Hội thảo pháp luật đất đai thị trường bất động sản, chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển đổi hệ thống địa chính, Hà Nội, 19-20/11/2002, tr 53 Tổng cục địa (2000), "Tình hình thực nước giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp (trích Báo cáo tổng kết)", Tạp chí Địa chính, (số 4), tr 54 Tổng cục địa (2002), Báo cáo hoạt động ngành địa năm 2001 - Nhiệm vụ công tác năm 2002, tháng 3/2002 55 Tổng cục địa (2002), Hội thảo pháp luật đất đai thị trường bất động sản, Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển đổi hệ thống địa chính, Hà Nội, ngày 19 20/11/2002 56 Vũ Đình Thắng (2002), "Khống chế xóa bỏ thị trường ngầm đất đai bất động sản nước ta", Tạp chí Tài chính, (số 11), tr 11-12 57 Phạm Thu Thủy (2001), Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học Quốc gia Hà Nội 58 Lê Thị Thu Thuỷ (2002), "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng", Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam , Bộ môn pháp luật kinh doanh - khoa luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/5/2002 59 Nguyễn Tân Thịnh (2002), Thị trường nhà đất - Làm để "hạ sốt"?, Tạp chí Thơng tin tài chính, (số 7) 60 Phạm Thị Giang Thu (2002), Xây dựng hoàn thiện khung pháp lý Luật thị trường chứng khoán Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội 61 Trường đại học kinh tế quốc dân - Bộ mơn Kinh tế - quản lý địa (2000), Giáo trình Ngun lý thị trường nhà đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 62 Trường đại học Kinh tế quốc dân (2002), Kỷ yếu Hội thảo phát triển khoa học: Thực trạng giải pháp phát triển đồng loại thị trường Việt Nam, Đề tài Khoa học công nghệ cấp Nhà nước (KX.01.07) phát triển loại thị trường kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 63 Trường đại học Luật Hà Nội - Khoa Tư pháp (2002), Tài liệu Hội thảo khoa học: Bộ luật dân - Những vấn đề cần sửa đổi bổ sung 64 Trường đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 65 Trevor Famworth (1992), "Tầm quan trọng quản lý đất đai phát triển Hồng Kơng", Hội thảo sách đô thị Ngân hàng th ế giới Viện phát triển kinh t ế tổ chức, Hà Nội, tháng 6/1992 66 Bùi Ngọc Tuân (2002), "Giá quyền sử dụng đất thị trường bất động sản nước ta", Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh - khoa luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/5/2002 67 UIF Jensen (2002), "So sánh yếu tố luật pháp thị trường bất động sản", Hội thảo pháp luật đất đai thị trường bất động sản, chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển đổi hệ thống địa chính, Hà Nội, 19-20/11/2002 68 ủ y ban Kinh tế Châu Âu Liên hợp quốc, Nhóm tư vấn bất động sản (REAG) (2001), "Lợi ích việc phát triển thị trường bất động sản quốc gia có kinh tế thời kỳ chuyển đổi" Hội nghị thượng đỉnh bất động sản Châu Âu: đất cho phát triển, ngày 19-201912001, tr 69 Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (1999), Báo cáo tổng hợp kết nghiên cứu, điều tra, khảo sát thực tế hiểu biết pháp luật cán bộ, nhân dân, Thông tin khoa học pháp lý, (số 4) 70 Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2000), Chuyên đề: Kết khảo sát thực địa, điều tra xã hội học hộ gia đình sử dụng đất Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, Thơng tin khoa học pháp lý, (số 3) 71 Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2001), Chuyên đề: Một s ố vấn đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân Việt Nam, tr 86, 292 ... hướng việc xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt N a m 88 Phát triển thị trường QSDĐ sở bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đ a i 88 Phát triển thị trường QSDĐ...B ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ T PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ NGA XÂY DỤNG VÀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT THỊ TRƯỜNG QUYỂN s DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tê Mã sô :... môi trường pháp lý vững để phát triển 1.2 PHÁP LUẬT VỂ THỊ TRƯỜNG QUYỂN s DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Trong trình xây dựng phát triển kinh tế, Nhà nước sử dụng