BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XD
BAO CAO TONG KET
Trang 2
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC XD
BAO CAO TONG KET
DE TAI KHOA HQC VA CONG NGHE CAP TRUONG TRONG DIEM THU VIEN \ TRƯỜNG ĐẠI HỌC ]Ì XÂY DỰNG XÂY DỰNG HỆ THĨNG CÁC TIỂU CHÍ
/ _ DANH GIA TONG HOP
Trang 3BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC XD
THONG TIN KÉT QUÁ NGHIÊN CỨU
1 Thơng tin chung:
- Tên đề tài: Xây dựng hệ thống các tiêu chí đánh giá tổng hợp giải pháp xây dựng nhà ở xã hội Việt Nam
- Mã số: 123-2013/KHXD-TĐ
- Chủ nhiệm: ThS KTS Lê Lan Hương - Thời gian thực hiện: từ 12/2013 — 9/2014 2 Mục tiêu:
- Nghiên cứu và đề xuất hệ thống các tiêu chí đánh giá tổng hợp giải pháp xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) Việt Nam Nghiên cứu chuyên sâu hơn về các tiêu chí đánh giá ở lĩnh vực quy hoạch, kiến trúc 3 Tính mới và sáng tạo:
- Áp dụng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia và nghiên cứu kiểm chứng trong thực tiễn
- Nghiên cứu và đề xuất hệ khung các tiêu chí đánh giá giải pháp xây dựng NOXH trên nhiều phương diện với các loại hình nhà khác nhau Nghiên cứu và đề xuất cách thức chấm điểm chỉ tiết cho các tiêu chí đánh giá quy hoạch và kiến trúc NOXH cũng như đưa ra được vai trị, cách thức sử dụng hệ thơng tiêu chí đánh giá này
4 Kết quả nghiên cứu:
- Đề xuất Hệ thống các tiêu chí đánh giá tổng hợp giải pháp xây dựng NOXH bao gồm nhiều khía cạnh quy hoạch, kiến trúc, trang thiết bị, kết cấu, thi cơng, vật liệu và kinh tế
- Đề xuất cách chấm điểm chỉ tiết cho nhĩm tiêu chí đánh giá quy hoạch và kiến trúc cho các chung cư xã hội - Áp dụng kết quả nghiên cứu để đánh giá thực nghiệm 03 cơng trình NOXH đã đưa vào sử dụng tại Hà Nội 5 Sản phẩm: - Báo cáo tổng hợp - 01 bai báo khoa học
- Thành viên nhĩm nghiên cứu đã hướng dẫn 02 nhĩm sinh viên NCKH đạt giải 3 6 Hiệu quả, phương thức chuyển giao kết quả nghiên cứu và khả năng áp dụng:
Kết quả của đề tài đĩng gĩp cho cơng tác đào tạo, trực tiếp cho việc giảng dạy tại Khoa Kiến trúc và Quy hoạch Đề tài cũng đĩng gĩp cho các đơn vị quản lý, tư vấn thiết kế, các chủ đầu tư một cơng cụ đo lường đề cĩ được phương án thiết kế NOXH tốt hơn ngay trong quá trình lập dự án Hệ thống đánh giá này cũng giúp cho người dân trong việc lựa chọn, hiểu rõ căn nhà của mình, cĩ thể cùng cộng đồng dân cư và ban quản lý tịa nhà hồn thiện hơn, nâng cao chất lượng sống tại các khu NOXH
Ngày 25 tháng 8 năm 2014 Chủ nhiệm đề tài
Trang 4INFORMATION ON RESEARCH RESULTS 1 General information:
Project title: Establishing a criterion system for entirely evaluating solutions in building state housing in Vietnam
Code number: 123-2013/KHXD-TD Coordinator: MArch Le Lan Huong
Duration: from Demember 2013 to September 2014 2 Objective(s):
Researching and proposing a criterion system for entirely evaluating solutions in building state housing in Vietnam Advanced researching criteria for evaluating in the fields of urban planning and architecture
3 Creativeness and innovativeness:
- Applying the method of using expert opinion and research proven in practice
- Researching and proposing a criterion system for evaluating solutions in building state housing in many: aspects with different types of housing Researching and proposing detailed scoring scheme for planning and architectural evaluation criteria of state housing, as well as providing role and method of using this evaluation criterion system
4, Research results:
- Proposing a criterion system for evaluating solutions in building state housing in many aspects: urban planning, architecture, equipment, structure, construction, material and economy
- Proposing detailed scoring scheme for planning and architectural evaluation criteria of state apartment- housing - Applying results of the research for evaluating 03 state housing buildings in Hanoi 5 Products: - Entire report - 01 scientific article - 02 student scientific researches (having been awarded the third prizes) supervised by a member in research group
6 Effects, transfer alternatives of research results and applicability:
Trang 5DANH SÁCH THÀNH VIÊN THAM GIA NGHIÊN CỨU
I ThS KTS Lê Lan Hương Chủ nhiệm đề tài
2 TS KTS Phạm Đình Tuyển Thanh vién
3 ThS KTS Ta Quynh Hoa Thanh vién
4 ThS KTS Ta Anh Ding Thanh vién
5 KTS Dang Hoang Quyén Thanh vién
6 KTS Phạm Văn Chinh Thành viên
ĐƠN VỊ PHĨI HỢP CHÍNH
Bộ mơn Kiến trúc Cơng nghiệp
Trang 6MỤC LỤC
A PHAN MO DAU
1 Tình hình nghiên cứu lĩnh vực thuộc đề tài Q.0 Q00 022011221111 n 11x11 re 1
5, Lý do lựa chọn In TP 1d J
3 ng arene eeeererereecexce earner neers ereeger yee ee an So a
4 Phạm vi và đối tượng nghiên €ứu -:- ¿- +5 5++S++E*2E£EEExeEertrkerkerkerkrrrkerrrrrrrrreee 2 5 Phương pháp nghiền: CỨM 4< s2 4662 66100164186116G0318161353005084815:8/78/7151801011445949000081/00135 614 3
6 — Những đĩng gĩp của đề tài -©5+©22 2 2 r2 HE E2 E1 3
7 — Cấu trúc đề tài -cccc nhìn Hee 4 B PHẢN NỘI DUNG CHUONG 1: TONG QUAN HE THONG CAC TIEU CHI DANH GIA NHA O TRONG VA NGOAI NUGC 1.1 Một số hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở nước ngồi - << 5< 5 1.1.1 PhP nnn essence imme 11.2 Thụy Sỹ aed 114 Bo Đập Nha avd 1.15 Ấn Độ wir 1.1.6 Han Quốc ¬— ll
1.2 Mot số hệ thống ( các ¢ tiêu chí đánh giá nhà ễ ở 'trong n NưỚC 12
121 Hệ thong các tiêu chí đánh giá chất lượng nhà cao tầng 12
1.2.2 Hệ thống các tiêu chỉ đánh giá kiến trúc xanh a be Tae aaa wae X95 AH05 KESHX E6 tin a0n101 lễ
1.3 Kết luận chương - TS S ST Tnhh nhe 15
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC CHO XD HỆ THĨNG TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ TỎNG HỢP
GPXDNOXH
2.1 Các cơ sở liên quan đến việc xây dựng hệ thơng tiêu chí đánh giá nhà ở 16
2.1.1 Khái niệm chung 16
2.1.2 Quy trình xây đựng he thơng liêu olf dink giá 17
2.1.3 Quy trình đánh gia ¬— 18
2.2 Các cơsở liên quan điển giãi pha XÂY đựng nhà ở ở xã ã hội ¬ ence eeaeeeeeeeeeeueees 19
2.2.1 Cac van dé chung wees ict nam aassaes ÐÐÐÐÐƠÐƯỒ
2.2.2 Quy dat cho phat triển nhàã ở xã Lhội sa32 Ú
2.2.3 Dịch vụ hạ tang cho nhà ở xã hội a 24
2.2.4 Clic tiéu chudn thidt KE nh& GXd ROI cscs cec cesses es vec sev ves ves vn se secsecstsves ses vns oneness cess D6
2.2.5 Quan ly nha ở xã hội `
2.3 Các mơ hình phát triển NOXH ""“- ' số số AH OS 28
2.3.1 NOXH XD táp trung 5ä
2.3.2 Nhà ở liền kê dân BELT care "
2.4 Kết luận chương - -. S SH nhe 36
CHUONG 3: HE THONG TIEU CHÍ ĐÁNH GIÁ TỎNG HỢP GPXD NOXH
3.1 Cách thức XD hệ thống tiêu chí đánh giá tơng hợp - - - -c< << + 38
3.2 Các tiêu chí đánh giá tổng hợp G GPXD NOXH - 2-22 S222 40
3.2.1 Nhĩm các tiêu chí Quy hoạch ¬— .40
3.2.2 Nhĩm các tiêu chí Kiến trúc °Ư 41
Trang 73.2.4 5.2.2), 3.26 Sided 33s 3.3.1 3.3.2 33.3,
Nhĩm các tiêu chí về Vải liều ẤƑ ~ -~ enn tains Visidi sams tiên ion Rese ween womens or S AI
Nhĩm các tiêu chí về Thi cơng "“
Nhĩm các tiêu chí về Trang thiết bi cơng Hi HH "“ anitink wits wats wi wD
Nhĩm các tiêu chí vê Kinh tế XD ¬— eee 4D
Bang tong hop hé thống tiêu chí đánh giá theo loại hình NOXH ¬ 45
Hệ thong tiéu chi danh gia tong hop GPXD NOXH dang chung cu cao tầng wee 47 Hệ thong tiéu chi danh gia tong hop GPXD NOXH dang chung cu nhiều Be x wee 4S
Hệ thống tiêu chí đánh giá tơng hợp GPXD NOXH dang nha liền kê eT 40
CHƯƠNG 4: NHĨM TIÊU CHÍ QUY HOẠCH VA KIEN TRUC — CACH THUC CHO DIEM,
DIEU CHINH VA ĐÁNH GIÁ THỰC NGHIỆM 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.1.8 4.1.9 4.1.10 4.1.11 #J 12 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 C D E
Cách thức cho điểm nhĩm tiêu chí Quy hoạch — Kiến trúc - - 30
Tiéu chi 1; Vi tri ss w
Tiêu chỉ 2: Khoảng cách ine cac ic diém dich v vụ “”- oe ae son enrnnce meme sm edie A Tiéu chi 3: Quy hoach mat bang tong thé ¬"— ces see cee cee eee ce ceeeeneee census eee esses dS Tiêu chí 4: Các vấn đề chung trong thiết kế ¬ cesses ce ceeaee ceneee ce eeeaee eed
Tiéu chi 5: Khéng gian giao thong "ở
Tiêu chí 6: Khơng gian cơng cộng "
Tiêu chỉ 7: Khơng gian kỹ thuật tịa BB "— `,
Tiêu chỉ 8: Diện tích và cơ cấu buofne phịng be cee cea cee cen cae see cases cnseeeceeaae eee ceeeeees D9 Tiêu chí 9: Cầu trite Ihémg gian clin BG non ana isaiess sees wen vase wencens wan ees eee towers ket ee eee DD
Tiéu chi 10: Vi khi hdu trong CAN NO 22 cc cee cee cee cee cee ee ee ce cee ee tee nee cee cee nae ene ee ene eee eas .60
Tiéu chi 11: Trang thiét Bi TONG CON TB sedcce caves vercees series xe xen ma 265454 196218 606 0880684 renee Ï
Tiêu chi 12: Cac van đề mở rộng soe omens comes nem comand oieiisa OD
Điều chỉnh hệ thống tiêu chí đánh giá tuy hoạch — - Kiến trúc ¬—— ĩ5
Nguyên tắc điều chỉnh cee ae ces cease eee cas ce ¬›)
Bảng điều chỉnh 5 a 167
Bang tong hop Hé thẳng | tiéu u chi Banh wid | Day as va đ.Kiển xin ak — cu xa 1 HO 69 Danh gia thuc nghiém mot số khu NOXH Hà Nội -. - 72
„/25/02 0 {0 .ốố na 72
z2: 2 080.5 "
NOIRE SUE PIB BG cs coxsern exves vxvreee non earners s6 emma
Nhận xÉ£ ĩc 1y 2021 png gen th nen ke kem enkHAAI164264 E4 1140400864600 78
KÉT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ -:c-c:ctetnntthhtthtttrrrrrrrrrre 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Trang 8DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TAT BXD BTCT BQL CP CĐT CNXD DVHT ĐCG DND DDC GPXD HTKT HTXH HT TCDG KCN KDT KGCC NOXH QH-KT TT TCĐG TCVN QCXD UBND VLXD XD XH Bộ xây dựng Bê tơng cốt thép Ban quản lý Chính phủ Chủ đầu tư Cơng nghệ xây dựng Dịch vụ hạ tầng
Điểm đánh giá của chuyên gia
Điểm đánh giá của người dân
Điểm đánh giá sau khi điều chỉnh Giải pháp xây dựng Hạ tầng kỹ thuật Hạ tầng xã hội Hệ thống tiêu chí đánh giá Khu cơng nghiệp Khu đơ thị Khơng gian cơng cộng Nhà ở xã hội Quy hoạch — Kiến trúc Tổng cơng ty Tiêu chí đánh giá
Tiêu chuẩn Việt Nam
Quy chuẩn xây dựng Ủy ban Nhân dân Vật liệu xây dựng
Xây dựng
Trang 9DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU VÀ HÌNH VỀ
Danh mục các bảng biểu
Bang 1.1 H6 so QUALITE nam 1988
Bang 1.2 Bang thong ké cac TCDG va trong số của chúng trong HTTCĐG nhà ở của Anh
Bang 1.3 Hệ thống các tiêu chí đánh giá nha 6 MC FEUP, Bo Dao Nha
Bang 1.4 Cac tiéu chi danh gia chat lượng nha o tai Kerala, Ấn Độ
Bang 1.5 Yéu to vi tri trong hé thống tiêu chí đánh giá nhà ở tại Kerala, Ấn độ Bảng 1.6 Tiêu chí đánh giá nhà ở tại Budong, Hàn Quốc
Bang 1.7 Bảng tổng hợp các tiêu chỉ đánh giá cơng trình xanh của LOTUS Bang 2.1 Mot số văn bản pháp luật về nhà ở
Bảng 2.2 Các văn bản pháp luật về NOXH
Bảng2.3 Thu nhập hộ gia đình đơ thị theo 5 nhĩm trong năm 2010 Bảng 2.4 Hệ thống các cơng trình Dịch vụ hạ tang
Bảng 2.5 Yêu cầu về Hệ thong DVHT thiét yéu của Cụm cơng trình NOXH (C1)
Bang 3.1 Các tiêu chí đánh giá về quy hoạch NOXH
Bảng 3.2 Các tiêu chí đánh giá về kiến trúc NOXH
Bảng 3.3 Các tiêu chí đánh giá về Kết cấu NOXH Bảng 3.4 Các tiêu chí đánh giá về vật liệu XD NOXH
Bảng 3.5 Các tiêu chí đánh giá về Trang thiết bị NOXH
Bảng 3.6 Các tiêu chí đánh giả về Thi cơng NOXH
Bảng 3.7 Các tiêu chí đánh giá về kinh tế NOXH
Bang 3.8 Bảng tong hop HTTC danh gia GPXD NOXH dang chung cu cao tang (PGCG) Bang 3.9 Bang tong hop HTTC danh gia GPXD NOXH dang chung cu nhiéu tang (PGCG) Bang 3.10 Bang tong hop HTTC danh gia GPXD NOXH dang chung cu cao tang (PGCG) Bang 4.1 Mức độ đánh giá tiêu chí VỊ trí
Bảng 4.2 Mức độ đánh giá tiêu chí Khoảng cách đến các điểm dịch vụ Bảng 4.3 Mức độ đánh giá tiêu chí Quy hoạch tổng thể
Bảng 4.4 Mức độ đánh giá tiêu chí Các vấn đề chung trong thiết kế cơng trình Bảng 4.5 Mức độ đánh giá tiêu chí Quy hoạch
Trang 10Bang 4.11 Muc độ đánh giá tiêu chí Quy hoạch
Bảng 4.12 Mức độ đánh giá tiêu chí Các vấn dé mở rộng
Bang 4.13 Bang điều chỉnh các hệ số trong TCÐĐG QH-KT NOXH chung cư cao tang Bang 4.14 Bang diéu chinh cac hé sé trong TCDG OH-KT NOXH chung cu nhiéu tang Bang 4.15 Bang TCDG QH-KT NOXH chung cu cao tang (chia theo các mức đánh giá) Bảng 4.16 Bang TCDG QH-KT NOXH chung cư cao tầng (chia theo các mức đánh giá) Danh mục các hình vẽ
Hình AI Sơ đơ nội dung nghiên cứu
Hình 1.1 Ví dụ về hơ sơ HOI
Hình 2.1 Phân cấp hệ thơng dịch vụ hạ tang trong khu/cum NOXH Hình 2.2 Các dạng mơ hình NOXH
Hình 2.3 Ví dụ chia lơ cho NOXH lién kê
Hình 2.4 Một số giải pháp xây dựng dành cho NOXH thấp tầng tự xây
Hình 3.1 Các bước thiết lập hệ thống tiêu chí đánh giá NOXH
Hình 4.2 Các bước điều chỉnh và đánh giá thực nghiệm Hình 4.3 Chung cư xã hội CT6A Đặng Xá
Hình 4.4 Kết quả đánh giá các tiêu chí khu NOXH Đặng Xá Hình 4.5 Chung cư xã hội Sài Đơng
Hình 4.6 Kết quả đánh giá chung cư xã hội Sài Đồng Hình 4.7 Hình ảnh chung cư xã hội CT21A Việt Hưng
Hình 4.8 Kết quả đánh giá chung cư xã hội CT21A Việt Hưng
Hình 4.9 Tổng hợp và so sánh kết quả đánh giá về Quy hoạch và Kiến trúc 3 nhà NOXH
Đặng Xá 1, Sài Đơng, Việt Hưng (theo 12 Tiêu chí)
Hình 4.10 Tổng hợp và so sánh kết quả đánh giá về Quy hoạch và Kiến trúc 3 nhà ở xã hội Đặng Xá 1, Sài Đơng, Việt Hưng (theo 55 chỉ số đánh giá chỉ tiết)
Hình 4.11 So sánh chất lượng và giá nhà 3 NOXH Đặng Xá, Sài Đơng, Việt Hưng
Hình 4.12 Xác định đường biên tối ưu
Trang 11A PHAN MO DAU
1 Tổng quan về tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài trong và ngồi nước
Hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở được hình thành đầu tiên ở Pháp, sau đĩ nhanh chĩng phát triển ở các nước châu Âu, Mỹ trong vài thập kỷ vừa qua Rất nhiều nước châu Á cũng đã
thiết lập hệ thống các tiêu chí đánh giá riêng về nhà ở Những hệ thống tiêu chí đánh giá này
cĩ thể là hệ thống chuẩn để đánh giá chung được áp dụng cho một quốc gia, hoặc được dùng để đánh giá riêng cho một địa phương, hoặc một nhĩm dự án hoặc một loại hình nhà ở
Tại Việt Nam, hiện chưa cĩ một hệ thống tiêu chí đánh giá về nhà ở nào được áp dụng
Tuy nhiên, cũng cĩ một số đề tài nghiên cứu về các hệ thống tiêu chí đánh giá cơng trình như đề tài NCKH cấp Bộ “Tiêu chí đánh giá chất lượng nhà cao tầng” (GS.TS Ngơ Thế Phong chủ trì), đề tài NCKH cấp Bộ “Xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá kiến trúc xanh” (GS TS
Phạm Đức Nguyên chủ trì)
Hiện tại, chưa cĩ đề tài NCKH nào đề cập đến hệ thống các tiêu chí đánh giá tổng hợp
NOXH, một trong các lĩnh vực được chú trọng phát triển trong ngành xây dựng những năm gần đây
2 Lý do lựa chọn đề tài
Phát triển NOXH là một trong các nhiệm vụ trọng tâm của tồn ngành Xây dựng trong những năm gần đây để đảm bảo nhu cầu an cư, lạc nghiệp của người dân
Tính đến hết tháng 4/2014, cả nước đã hồn thành việc đầu tư XD 98 dự án NOXH, trong
đĩ cĩ 35 dự án, quy mơ khoảng 18.950 căn hộ cho người thu nhập thấp; 63 dự án, quy mơ
khoảng 17.430 căn hộ cho cơng nhân Bên cạnh đĩ, nhiều chủ đầu tư đang tiếp tục triển khai 129 dự án NOXH, trong đĩ cĩ 90 dự án (bao gồm cả một số dự án chuyền đổi từ nhà ở thương
mại sang NOXH đã được UBND các tỉnh, thành phố chấp thuận), quy mơ khoảng 55.000 căn
hộ cho người thu nhập thấp, tổng mức đầu tư khoảng 27.560 tỷ đồng; 39 dự án nhà, quy mơ
XD khoảng 27.000 căn hộ cho cơng nhân KCN với, tổng mức đầu tư khoảng 6.850 tỷ đồng
Song song với việc phát triển NOXH để đáp ứng với yêu cầu số lượng, chất lượng nhà cũng là điều cần lưu tâm Nhiều NOXH hiện đã bàn giao và sử dụng bộc lộ các yếu kém trong thiết kế, đầu tư xây đựng và quản lý dẫn đến tình trạng hỏng hĩc, xuống cấp trầm trọng Nhiều
khu NOXH được đầu tư thiếu đồng bộ, thiếu thốn rất nhiều các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và xã
hội, gây khĩ khăn cho cư dân trong quá trình sử dụng
Việc nghiên cứu giảm giá thành NOXH là việc làm cần thiết để những người dân thu nhập
Trang 12BAO CAO TONG KET
thiết kế và hồn thiện thấp Vậy điều gì để cĩ thể phân biệt một dự án giá rẻ vì tiết giảm quá
mức chất lượng xây dựng và một dự án giá rẻ nhờ đầu tư nghiên cứu chặt chẽ từ tư vấn thiết
kế đến quá trình thi cơng xây dựng để đem lại cho người dân “giá trị sử dụng” tốt nhất với chỉ phí họ đã bỏ ra? Giá của căn nhà ở xã hội (giá thành, giá bán, giá thuê) đều cĩ thể được cụ thê
hĩa bằng con số, vậy cĩ cơng cụ gi để cĩ thể lượng hĩa được chất lượng của NOXH?
Đề tài NKCH “Xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá tổng hợp giải pháp xây dựng NOXH”
được hình thành với mong muốn đĩng gĩp một cách nhìn nhận xác thực hơn, cụ thể hơn về
chất lượng của NOXH Với hệ thống đánh giá này, “nhà ở xã hội” bao gồm nhiều khía cạnh
như quy hoạch, kiến trúc, kết cấu, trang thiết bị được xem xét dưới gĩc độ của các nhà chuyên mơn cũng như dựa trên mong muốn, nguyện vọng của người dân
3 Mục tiêu nghiên cứu
- _ Nghiên cứu các tiêu chí đánh giá tơng hợp giải pháp xây dựng NOXD
- Nghiên cứu đề xuất các tiêu chí đánh giá chỉ tiết giải pháp quy hoạch và kiến trúc
NOXH
4 Đối tượng nghiên cứu và giới hạn của đề tài a Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu là “các tiêu chí đánh giá” GPXD NOXH bao gồm các tiêu chí đánh
giá về giải pháp quy hoạch, kiến trúc, kết cấu, thi cơng, vật liệu, trang thiết bị và kinh tế XD
b Giới hạn của đề tài:
Nghiên cứu gồm cĩ 2 phần chính: xác lập các tiêu chí đánh giá tổng hợp và XD các chỉ
số đánh giá chỉ tiết (cĩ ví dụ đánh giá thực nghiệm) Giới hạn nghiên cứu từng phần như sau:
- Nghiên cứu các tiêu chí đánh giá tổng hợp: XD hệ thống các tiêu chí đánh giá tổng hợp
GPXD (bao gồm nhiều khía cạnh như quy hoạch, kiến trúc, kết cầu, cơng nghệ, vat liệu, thi
cơng, kinh tế) Giới hạn của phần này là chi đề xuất hệ khung của hệ thơng các tiêu chí, chưa
đi sâu vào cách thức chấm điểm của từng tiêu chí Đối tượng NOXH nghiên cứu ở đây là các
dạng NOXH trong đơ thị (bao gồm chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, nhà liền kè) Đề tài khơng nghiên cứu NOXH vùng sâu, vùng xa, vùng cĩ thiên tai
-_ Nghiên cứu các chỉ số đánh giá chỉ tiết và đánh giá thực nghiệm giới hạn ở lĩnh vực
quy hoạch và kiến trúc dành cho đối trợng NOXH dạng chung cư Điều chỉnh và đánh giá thực nghiệm giới hạn trong NOXH dạng chung cư tại thành phố Hà Nội
5 Phương pháp nghiên cứu
Cĩ 3 phương pháp nghiên cứu cơ bản được áp dụng trong đề tài:
a Tổng hợp, phân tích tài liệu: |
Tổng hợp các tài liệu cĩ liên quan đến đề tài ở trong và ngồi nước, phân tích, rút ra các
điểm cĩ giá trị cốt lõi của các lĩnh vực XD nhà 6 dé đưa vào hệ thống các tiêu chí đánh giá
Trang 13BAO CAO TONG KET
b Phéng van chuyén gia:
Lấy ý kiến của các chuyên gia trong ngành XD để điều chỉnh, bổ sung các tiêu chí cũng như đánh giá tầm quan trọng của các tiêu chí c Kiểm chứng thực tiễn: Tiến hành nghiên cứu thực nghiệm tại một số khu NOXH đã đưa vào sử dụng với 2 mục đích: - Điều chỉnh hệ thống đánh giá - Sử dụng hệ thống đánh giá đã điều chỉnh để chấm điểm cho một số khu NOXH 6 Những đĩng gĩp của đề tài a Ýnghĩa khoa học - _ Đề xuất được một hệ thống tiêu chí đánh giá GPXD NOXH b Ý nghĩa thực tiễn - _ Kết quả của đề tài đĩng gĩp cho cơng tác đào tạo, giảng dạy và các nghiên cứu khác về lĩnh vực NOXH
- La tai liéu tham khảo sử dụng cho các đơn vi tu vấn, các doanh nghiệp, tổ chức cá nhân
phat trién NOXH |
7 Cấu trúc đề tài
Trang 14
BÁO CÁO TƠNG KÉT
THỦ THẬP CÁC TƯ
LEU CO LIEN QUAN
TRÊN THÊ GIỚI VÀ TRONG NƯỚC CƠ SỞ PHÁP LÝ [ease mere xan CÁC TIỂU CHÍ VỀ QUY HOẠCH CÁC TIỂU CHl VE KIÊN TRÚC bE XUẤT CÁCH THỨC CHAM DIEM TUNG TIEU CHÍ QUY HOẠCH KIÊN TRÚC 1 TỈNH HỈNH NGHIÊN CỨU CỦA LĨNH VỰC THUỘC ĐỂ TẢI 2, LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI 3 MỤC TIÊU NGHIÊN COU
4, PHAM VỊ VÀ ĐĨI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỮU
6, NHONG DONG GOP CUA BE TAI 7 CAU TRUC BE TAI
TONG QUAN VE HE THONG CÁC TIỂU CHỈ
ĐÁNH GIÁ Ở TRONG VÀ NGỒI NƯỚC
CHYONG 2
CO 80 KHOA HOC CUA VIỆC XÂY DỰNG
HE THONG TIEU CHÍ ĐÁNH GIÁ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI
CHƯƠNG3
HE THONG TIEU CHI DANH GIA TONG
Trang 15BÁO CÁO TĨNG KÉT
B PHAN NOI DUNG
CHUONG 1: TONG QUAN HỆ THĨNG CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ NHÀ Ở TRONG VÀ NGỒI NƯỚC
1.1 Hệ thống đánh giá nhà ở tại một số nước trên thế giới
1.1.1 Pháp
Hệ thống đánh giá nhà ở Qualitel được phát triển tại Pháp từ năm 1974 bởi Hiệp hội
Qualitel Hiệp hội Qualitel xác định một loạt 7 các tiêu chí được đánh giá trên thang điểm từ
¡ đến 5 trong đĩ 1 tương ứng với tiêu chuẩn tối thiểu và 5 là một giải pháp thiết kế tồn diện
Trong phiên bản hiện tại của phương pháp này đã bồ sung 2 tiêu chí liên quan đến tiện nghỉ
về âm thanh, 2 tiêu chí liên quan đến tiện nghỉ nhiệt, 2 tiêu chí liên quan đến chi phí bảo trì và
một tiêu chí đánh giá hệ thống cấp thốt nước Ngồi ra cịn cĩ một mục tùy chọn liên quan đến khả năng tiếp cận của nhà
Bảng dưới đây cho một ví dụ về một hồ sơ sử dụng Qualitel năm 1988 Hồ sơ này rất đơn
giản và thể hiện những kết quả rất trực quan, dễ hiểu cho cả những người ít hiểu biết về kỹ
thuật
Bảng 1.1 Hỗ sơ QUALITEL năm 1988 [1]
| HO SO DANH GIA CHAT LUONG NHA QUALITEL | Tiéu chi Chat lượng 1I|2 |3 L4 | 5
Hệ thơng cung cấp và thốt nước
Hệ thống cung cấp năng lượng (điện, gas ) Khả năng chống Ơn trong tịa nhà
Khả năng chống ơn từ bên ngồi Tiện nghi nhiệt vào mùa hè
Chi phí bảo dưỡng mặt tường ngồi và mái Chi phí cho sưởi âm và chi phí nước
Khả năng tiếp cận
Mức độ hồn thiện của KGCC quanh cơng trình Jj
Khả năng lắp đặt trang thiết bị gia đình Hồn thiện các khu ướt (bếp, vệ sinh) Hồn thiện sàn Những yếu tố khác liên quan đến chỉ phí bảo trì Œ |—-| la |¬|o |d Lo Ƒ2 |3|—|>~—- 1.12 Thụy Sỹ
SEL — System d’Evaluation of Logement la hé thống đánh giá nhà ở được phát triển ở Thụy Sỹ dựa trên một đạo luật liên bang thành lập vào năm 1974 Luật này yêu cầu cĩ một phân tích cần thận về các vẫn để xã hội, kỹ thuật và đơ thị trước khi câp kinh phí nhà nước cho sự
Trang 16
BAO CAO TONG KET
CHUGNG 2: CO SO KHOA HOC CHO VIEC XAY DUNG HE THONG TIEU CHI DANH
GIA TONG HOP GPXD NOXH
2.1 Các cơ sở liên quan đến việc xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá 2.1.1 Khái niệm chung
2.1.1.1 “Tiêu chuẩn xây dựng” và “Tiêu chí đánh giá GPXD”
Tiêu chuẩn XD nhà ở đã được hình thành từ lâu ở các quốc gia với mục đích xác lập những
điều kiện biên tối thiểu mà giải pháp thiết kế cần đạt được để cơng trình đạt điều kiện cơng
năng, độ bền vững, an tồn trong sử dụng Tuy nhiên, điều kiện tiện nghi mơi trường ở khơng
ngừng thay đổi và cĩ xu hướng ngày càng hồn thiện hơn phát triển theo nhu cầu ngày càng
phong phú của con người Chính vì vậy, trong một xã hội phát triển nền kinh tế thị trường,
việc thiết lập một hệ (hồng tiêu chí đánh giá nhà ở là một việc làm rất cần thiết để tạo mơi
trường cạnh tranh lành mạnh, thúc day su phat trién thi trường nhà ở theo xu hướng tốt hơn, hiệu quả hơn
2.1.1.2 Vai trị của hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở
Hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở của các nước được XD với nhiều mục đích khác nhau
Sau một thời gian phát triển, các hệ thống đánh giá thường thực hiện vai trị tổng hợp:
- Cung cấp một cơng cụ đo lường đồng nghĩa với việc giám sát hiệu quả sử dụng đồng vốn,
đặc biệt là đối với các dự án đầu tư cơng (ví dụ như các dự án XD NOXH)
- Cung cấp thơng tin, hỗ trợ cho các chủ đầu tư lựa chọn phương án để phát triển, các nhà
đầu tư cá nhân lựa chọn dự án để đầu tư
- Cung cấp thơng tin cho người tiêu dùng, giúp họ lựa chọn khách quan và cĩ ý thức hơn giữa các sản phẩm trên thị trường
- Giúp các nhà tư vấn đánh giá đúng hiệu quả của các giải pháp thiết kế
- Là một yếu tố tiếp thị thương mại cho các chủ đầu tư mong muốn sử dụng hệ thống đánh giá này (một cách tự nguyện)
2.1.1.3 Các dạng hệ thống tiêu chí đánh giá về nhà ở:
- Hệ thống các tiêu chí đánh giá tổng hợp: Là hệ thống đánh giá tất cả các khía cạnh liên
quan đến phát triển nhà ở như quy hoạch, kiến trúc, kết cấu, cơng nghệ, trang thiết bị tịa nhà, kinh tế, quản lý Hệ thống tiêu chí này thường dựa trên gĩc nhìn của người quản lý và các nhà chuyên mơn trong lĩnh vực XD
- Hệ thống các tiêu chí đánh giá chất lượng: Hệ thống đánh giá chất lượng đề cập chủ yếu
đến các vấn đề về quy hoạch, kiến trúc, chất lượng tổ chức khơng gian và mơi trường sống cho khu nhà Đây là hệ thống đánh giá trực quan và phục vụ trực tiếp cho người tiêu dùng và
là hệ thống đánh giá cĩ xu hướng được sử dụng rộng rãi nhất hiện nay Điểm đánh giá chất
Trang 17
BÁO CÁO TĨNG KÉT
CHƯƠNG 3: HỆ THĨNG TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ TỎNG HỢP GPXD NOXH
4.1 Giới thiệu chung
31.1 Cách thức XD hệ thống tiêu chí đánh giá tong hop GPXD NOXH
Việc XD hệ thống tiêu chí đánh giá tổng hợp GPXD NOXH được tiến hành dựa trên các phương pháp: a) Tổng hợp, phân tích tài liệu và b) Tong hợp ý kiến đánh giá của các chuyên
gia trong lĩnh vực XD, trong đĩ, phương pháp chuyên gia được coi là phương pháp chính trong cách tiếp cận
Các bước tiến hành XD hệ thống các tiêu chí đánh giá GPXD NOXH được tiến hành như
sau:
Bước I: Xác định các vấn đề cần đánh giá và lập phiếu phỏng vấn chuyên gia Nhĩm nghiên cứu xác định các vấn đề cần đánh giá dựa trên:
- Tham khảo các hệ thống tiêu chí đánh giá nhà ở trong và ngồi nước
- Các cơ sở dé đánh giá GPXD NOXH
- Tham khảo ý kiến của 1 số chuyên gia đầu ngành
Bước 2: Lập danh sách các chuyên gia và tiễn hành phỏng vấn
Danh sách các chuyên gia dựa trên tiêu chí lĩnh vực chuyên mơn rộng (kiến trúc sư, kỹ sư XD, kỹ sư kinh tế XD ), phạm vi hoạt động trong cả lĩnh vực quản lý, giáo dục ngành XD, cơng ty xây lắp, chủ đầu tư và cơng ty tư vấn thiết kế Các kiến trúc sư, kỹ sư được phỏng van đều cĩ tối thiểu 5 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực XD, phần lớn các chuyên gia cĩ trên 12 năm kinh nghiệm
Cách thức tiến hành phỏng vấn là phỏng vấn trực tiếp và gửi phiếu phỏng vấn qua mạng Bước 3: Tập hợp các phiếu điều tra và xử lý số liệu điều tra
Các câu hỏi trong phiếu điều tra đều cĩ 2 phần: bổ sung các tiêu chí đánh giá và đánh gia tầm quan trọng của các tiêu chí đĩ Nếu các vấn đề bổ sung trùng lặp trong tối thiểu 3 phiếu,
nhĩm nghiên cứu sẽ xem xét để đưa vào hệ thống đánh giá
Các điểm đánh giá tầm quan trọng trong phiếu điều tra (theo 5 mức độ từ 0 đến 4) sẽ được nhập vào bảng tính Exell để từ đĩ tính ra mức độ phần trăm quan trọng của từng tiêu chí Với quy ước gia tri tong thé là 100, cĩ thể quy đơi ra điểm số tối đa cho từng tiêu chí và nhĩm tiêu chí
Bước 4: Đưa các kết quả dưới dạng bảng tổng kết hệ thống các tiêu chí đảnh giá GPXD NOXH theo từng loại hình nhà
Các tiêu chí đánh giá sẽ được tổng kết đưới dạng các bảng tổng hợp hệ thống tiêu chí đánh
giá theo các dạng NOXH: chung cư cao tang, chung cu nhiéu tang va nha 6 dang liền kề
Trang 18
“CHƯƠNG 4: TIÊU CHÍ QUY HOẠCH VÀ KIÊN TRÚC - CÁCH THỨC CHÁM ĐIỂM, "BAO CAO TONG KET DIEU CHINH VA DANH GIA THUC NGHIEM
41 Cách thức chấm điểm nhĩm tiéu chi Quy hoach — Kién tric
Để đánh giá một cơng trình nhà ở xã hội trên khía cạnh Quy hoach — Kiến trúc, nhĩm
- nghiên cứu chia thành 12 nhĩm tiêu chí lớn, gồm: STT Các nhĩm tiêu chí 1 VỊ trí nhà ở xã hội 2 Khoảng cách đến các điêm dịch vụ
3 Quy hoạch mặt bằng tơng thê
4 Các vấn đề chung trong thiết kế cơng trình 5 Khơng gian giao thơng trong tịa nhà 6 Khơng gian cơng cộng tịa nhà 7 Khơng øian kỹ thuật chung tịa nhà 8 Diện tích và cơ cấu buơng phịng
9 Cấu trúc khơng gian căn hộ
10 Vi khí hậu trong căn hộ 11 Trang thiết bị trong căn hộ 12 Các vân đề mở rộng
Bảng 4.1 Các nhĩm tiêu chí đánh giá Quy hoạch — Kiến trúc NOXH
Trong từng nhĩm tiêu chí lớn gồm nhiều tiêu chí và các chỉ số đánh giá chỉ tiết giúp việc
đánh giá GPXD NOXH được chính xác hơn
Các mức đánh giá được chia thành: Tốt, Khá, Đạt và Khơng đạt
Các căn cứ để đưa ra mức độ đánh giá dựa trên các nguyên lý, tiêu chuẩn quy phạm thiết kế cĩ liên quan (Xem phần 2.2.4) Một số tiêu chí đánh giá khơng các các tiêu chuẩn cụ thể
(ví dụ như “tiềm năng của vị trí trong tương lai”, “cộng đồng dân cư gắn kết, cĩ văn hĩa” ), được xem xét được xem xét dựa trên các quan niệm phổ biến hay các điều kiện đặc thu cu thé khác 4.1.1 Tiéu chi 1: Vi tri NOXH Bảng 4.1 Mức độ đánh giá tiêu chỉ VỊ trí
TT | Các chỉ tiêu và mức độ đánh gia Loại 1 Khoảng cách đến trung tâm (*)
Trang 19BAO CAO TONG KET
KET LUAN VA KIEN NGHI
I KET LUAN
Về mặt ly thuyết, đề tài khẳng định:
-_ Phát triển NOXH là một vấn đề quan trọng và cấp bách, cần sự quan tâm của Chính phủ cũng như tồn ngành xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu an sinh của người dân, ổn định xã hội
-_ Luơn cĩ hai mặt đối lập giữa “chất lượng” và “giá thành” trong các dự án phát triển
nhà ở Với các dự án NOXH, yếu tố giảm giá thành nhiều khi được đây mạnh quá mức, dẫn
đến chất lượng cơng trình kém, kéo theo những hệ lụy lâu dai cho người sử dụng cũng như suy giảm lịng tin của người dân với những sản pham NOXH Vi vay, để NOXH cĩ thê phát triển bền vững, cần cĩ một hệ thống tiêu chí đánh giá chất lượng GPXD Hệ thống TCĐG này giúp cho các chủ đầu tư, các nhà tư vấn hiểu rõ sản phẩm của mình, người dân cĩ thêm các cơng cụ kiến thức trong việc lựa chọn nhà ở của mình Quá trình phát triển NOXH, vì vậy, sẽ ngày càng cĩ tính cạnh tranh và minh bạch hơn
-_ Cần phải đa dạng hĩa các loại hình nhà ở để đáp ứng được nhu cầu, khả năng tài chính của người dân, đặc biệt là NOXH dành cho đối tượng thu nhập trung bình và thấp Mỗi loại hình NOXH cần cĩ một hệ thống TCĐG phù hợp riêng
Về mặt thực tiễn, đề tài đĩng gĩp:
-_ Xây dựng một hệ thống TCĐG tổng hợp GPXD NOXH trên nhiều khía cạnh như: quy hoạch, kiến trúc, kết cấu, trang thiết bị, vật liệu, thi cơng, kinh tế Hệ thống TCĐG này được
xây dựng riêng biệt cho 3 loại hình NOXH: chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng và nhà ở liền kề dân tự xây
-_ Xây dựng Hệ thống TCĐG giải pháp Quy hoạch và Kiến trúc bao gồm cách thức chấm điểm chỉ tiết cho 12 nhĩm tiêu chí và 5Š chỉ số đánh giá Hệ thống TCĐG này được thiết lập cho 2 loại hình NOXH là chung cư cao tầng và chung cư nhiều tầng
- Vi du đánh giá thực nghiệm các NOXH Đặng Xá, Sài Đồng, Việt Hưng
Il KIẾNNGHỊ
1 Đối với việc phát triển triển NOXH
-_ Quá trình lập dự án và thiết kế ngay từ đầu phải quan tâm đến những yếu tố cĩ thể ảnh hưởng lâu dài đến chất lượng NOXH như vị trí, khoảng cách đến các cơng trình dịch vụ hạ tầng, các vấn đề chung trong thiết kế cơng trình như lựa chọn tầng cao, khẩu độ, hệ thống kỹ thuật tịa nhà
2 Đối với việc xây dựng hệ thong TCDG GPXD NOXH:
Trang 20BÁO CÁO TĨNG KÉT
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Jorge Moreira da Costa, Maria Francisca Sampaio (2010), “User Information in the housing market”, World Congress on Housing October 26 — 29, 2010, Santander, Spain [2] Harrison (1999), “A Housing Quality Indicators” DEGW plc, London
[3] Dr Sudhi Mary Kurian & Dr Ashalatha Thampuran (2011), “Assessment of Housing Quality”, Institute of Town Planners, India Journal, 74-85, April — June 2011
[4] Jae Soon Lee & Dong-Hoon Oh, (2012) “Housing quality evaluation and housing choice using PIF: A case of the Bundang New Town housing market in Korea”, International Journal of Urban Sciences, 63-83, Mar 2012
[5] GS.TS Ngơ Thế Phong (2004), đề tài NCKH cấp Bộ “Các tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà nhiều tang”, ma sé RD-05-02
[6] Hồ sơ nhà ở Việt Nam UN-Habitat 2014
[7] Nghị định 188/2013 NĐ-CP- Phát triển và quản lý NOXH [8] Thơng tư 08/2014 — Hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2013
[9] KTS Trần Nguyễn Quảng (Tổng Giám đốc Cơng ty Liên doanh Sunjin Việt Nam) — “Tiêu chí thiết kế nhà ở cho người thu nhập thấp” — Tạp chí Kiến trúc Việt Nam
[10] TS Doan Duong Hai — “Quan ly nha chung cư can mơ hình mới ”, Tạp chí Kinh tế xây
dựng số 01/2013
Trang 21
BAO CAO TONG KET
E PHAN PHU LUC
Phụ lục 1 Danh sách các chuyên gia tham gia phỏng vấn cho đề tai
Phụ lục 2 Mẫu phiếu phỏng vấn chuyên gia
Phụ lục 3 Mẫu phiếu phỏng vấn hộ dân
Phụ lục 4 Bảng thống kê một số các dự án nhà ở xã hội
Phụ lục 5 Bảng đánh giá về Quy hoạch — Kiến trúc khu nhà ở xã hội Việt Hưng
Phụ lục 6 Bảng đánh giá về Quy hoạch — Kiến trúc khu nhà ởiax hội Sài Đồng
Phụ lục 7 Bảng đánh giá về Quy hoạch — Kiến trúc khu nhà ở xã hội Đặng Xá
Phụ lục 8 Đánh giá NCKH Sinh viên Khoa Kiến trúc & Quy hoạch 2014
Phụ lục 9 Bài báo của Chủ nhiệm đề tài trên Tạp chí Kiến trúc Việt Nam Phụ lục 10 Đề cương nghiên cứu được phê duyệt
Trang 22
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC XD
BAO CAO TOM TAT
DE TAL KHOA HQC VA CONG NGHE CAP TRUONG TRONG DIEM
XAY DUNG HE THONG CAC TIEU CHi
_ DANH GIA TONG HOP
Trang 23BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC XD
THONG TIN KET QUA NGHIEN CUU
1 Thong tin chung:
- Tên để tài: Xây dựng hệ thống các tiêu chí đánh giá tơng hợp giải pháp xây dựng
nhà ở xã hội Việt Nam
- Mã số: 123-2013/KHXD-TĐ
- Chủ nhiệm: ThS KTS Lê Lan Hương - Thời gian thực hiện: từ 12/2013 — 9/2014 2 Mục tiêu:
- Nghiên cứu và để xuất hệ thống các tiêu chí đánh gia tong hop giải pháp xây dựng
nhà ở xã hội (NOXH) Việt Nam Nghiên cứu chuyên sâu hơn về các tiêu chí đánh giá ở lĩnh vực quy hoạch, kiến trúc
3 Tính mới và sáng tạo:
Áp dụng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia và nghiên cứu kiểm chứng trong thực tiễn, nghiên cứu và đề xuất hệ khung các tiêu chí đánh giá giải pháp xây dựng NOXH trên nhiều phương diện với các loại hình nhà khác nhau Nghiên cứu và đề xuất cách thức chấm điểm chỉ tiết cho các tiêu chí đánh giá quy hoạch và kiến trúc NOXH cũng như đưa ra được vai trị, cách thức sử dụng hệ thống tiêu chí đánh giá này
4 Kết quả nghiên cứu:
- Đề xuất Hệ thống các tiêu chí đánh giá tơng hợp giải pháp xây dựng NOXH bao gồm
nhiều khía cạnh quy hoạch, kiến trúc, trang thiết bị, kết cấu, thi cơng, vật liệu và kinh tế
- Đề xuất cách chấm điểm chỉ tiết cho nhĩm tiêu chí đánh giá quy hoạch và kiến trúc cho các chung cư xã hội
- Ap dụng kết quả nghiên cứu để đánh giá thực nghiệm 03 cơng trình NOXH đã đưa
vào sử dụng tại Hà Nội
5 Sản phẩm:
- Báo cáo tổng hợp
- 01 bài báo khoa học
- Thành viên nhĩm nghiên cứu đã HưỚng, dẫn 02 nhĩm sinh viên NCKH đạt giải 3
6 Hiệu quả, phương thức chuyển giao kết quả nghiên cứu và khả năng áp dụng:
Kết quả của đề tài đĩng gop cho cơng tác đào tạo, trực tiếp cho việc giảng dạy tại Khoa Kiến trúc và Quy hoạch Đề tài cũng đĩng gĩp cho các đơn vị Xem lý, tư vấn thiết kế, các chủ đầu tư một cơng cụ đo lường để cĩ được phương án thiết kế NOXH tốt hơn ngay trong quá trình lập dự án Hệ thống đánh giá này cũng giúp cho người dân trong việc lựa chọn, hiểu rõ căn nhà của mình, cĩ thể cùng cộng đồng dân cư và ban quản lý tịa nhà hồn
thiện hơn, nâng cao chất lượng sống tại các khu NOXH
Ngày 25 tháng 8 năm 2014
Chủ nhiệm đề tài
Trang 24INFORMATION ON RESEARCH RESULTS 1 General information:
Project title: Establishing a criterion system for entirely evaluating solutions in building state housing in Vietnam
Code number: 123-2013/KHXD-TĐ Coordinator: MArch Le Lan Huong
Duration: from Demember 2013 to September 2014
2 Objective(s):
Researching and proposing a criterion system for entirely evaluating solutions in building state housing in Vietnam Advanced researching criteria for evaluating in the fields of urban planning and architecture
3 Creativeness and innovativeness:
- Applying the method of using expert opinion and research proven in practice - Researching and proposing a criterion system for evaluating solutions in building state housing in many aspects with different types of housing Researching and proposing detailed scoring scheme for planning and architectural evaluation criteria of state housing, as well as providing role and method of using this evaluation criterion system
4 Research results:
- Proposing a criterion system for evaluating solutions in building state housing in many aspects: urban planning, architecture, equipment, structure, construction, material and economy - Proposing detailed scoring scheme for planning and architectural evaluation criteria of state apartment-housing - Applying results of the research for evaluating 03 state housing buildings in Hanoi 5 Products: - Entire report - 01 scientific article
- 02 student scientific researches (having been awarded the third prizes) supervised by a member in research group
6 Effects, transfer alternatives of research results and applicability:
Trang 25DANH SÁCH THÀNH VIÊN THAM GIA NGHIÊN CỨU
lL ThS KTS Lé Lan Huong Chủ nhiệm đề tài
2; TS KTS Phạm Đình Tuyển Thành viên
3 ThS KTS Tạ Quỳnh Hoa Thành viên 4 KTS Tạ Anh Dũng Thành viên
Ds KTS Dang Hoang Quyén Thanh vién 6 KTS Pham Van Chinh Thanh vién
ĐƠN VỊ PHĨI HỢP CHÍNH Bộ mơn Kiến trúc Cơng nghiệp
Trang 26MỤC LỤC
A PHÀN MỞ ĐÀU
Tình hình nghiên cứu lĩnh vực thuộc đề tài 2552 1
Lý do lựa chọn đề tài - 25c 2z tt H111 21111 E111 11111 .1.ecee 1
Mục tiêu nghiên €Ứu - - 6 + tt + 111 1111111111111421121 111 2 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu 2© 222 ++tEEEE111112111xecrrtt 2 Phương pháp nghiên CỨU s1 vn 1121 111111111111111 11 1kg hêp 3
Những đĩng gĩp của đề tài - 2s ng geg 3
Cấu trúc đề tài cu 4
SO
Ge
Ge
be
B PHAN NOI DUNG
CHƯƠNG |: TONG QUAN HE THONG CAC TIEU CHi DANH GIA NHA 6 TRONG VA NGOAI NUGC
1;1, Một số hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở nước ngồi 5 Ledel, PÌDugaaanngi traguiGã tá EHGƠNH tá SA 1u áo Buesheee concerns curmmporeewinen eersenrone canenninns axweened
1.1.4 Bồ Đào Nha ệ cà ST Sàn sọ sọ sọ HH SH se se sec cu
1.1.5 An D6 9
1.1.6 Han Quốc ¬ nomen aun weal
1.2 Một số hệ thẳng e các tiêu he đánh g giá á nhà ơ ở 'trong n HƯẾ sua gam senaòaaal2
1.2.1 Hệ thống các tiêu chỉ đánh giá chất lượng nhà cao tằng 2 1.2.2 Hệ thống các tiêu chí đánh giá kiến trúc xanh - sec sec các sec s.c, J3
13 Kết luận chương cnn SH nh sài 15
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC CHO XD HỆ THĨNG TIÊU CHi DANH GIA TONG
HỢP GPXD NOXH
2.1 Các cơ sở liên quan đến việc xây dựng hệ lũng tiêu chí đánh giá nhà ở 2.1.1 Khải niệm chung 180854 SIEISSEE 15089951 18h kauoloq taưlÕ 2.12 — Quy trình xây đựng hệ thing eu chi din at mean wean weal 7 2.1.3 Quy trình đánh giá awe im vane mannan lO
2.2 Cac cơ sở liên quan ‘ắn giai Nhấn; xây ' dựng nha ở Fxã: hội " ẽ eceme 19
2.2.1 Các vấn đề chung 353-858/488 AGRE SEENSGTSHE 8N 3640 3N anocermnns cxncenniene ee anemanonneell D
2.2.2 Quỹ đất cho phát triển n nhà ư ởxã ïhội `) ẽ ốẽẽốốẽốẽố 21
2.2.3 Dịch vụ hạ tang cho nhà ở xã hội c sài se cà sec cá 2
2.2.4 Các tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã MOL ee cee ccc ccc cee cee cà cà nà hà se su xà sec sec su sec TỔ
2.2.5 Quản lj nhà ở xã hội "- 2.3 Các mơ hình phát triển NOXH nent ere errr te 28
2.3.1 NOXH XD lập trung cà cà cà cà cọ S SỈ SH se se co co
2.3.2 Nhà ở liền kề dân tee XGY oc ccc cocccecces see css csssessve sev verses sve san eases sis sivea senses sveeed3
2.4, Két un chuong 0000ccccccccccccsccesesecccssececeseceecaseesssnsvesssvecsen 36
CHƯƠNG 3: HE THONG TIEU CHI DANH GIA TONG HOP GPXD NOXH
Trang 27
3.2 Các tiêu chí đánh giá tơng hợp GPXD NOXH cà 40 3.2.1 Nhĩm các tiêu chí Quy hoạch špSi09 00054 I19500810001061060302,A1ensesimoldzbsi3Essabsaff) 3.2.2 Nhĩm các tiêu chỉ Kiến trúc sae xe se xe se skeseeseeeeeeeseeeeecee cee Ï 3.2.3 Nhĩm các tiêu chí Kết cấu và Cơng nghệ XD "—— 2 3.2.4 Nhĩm các tiêu chí về Uật liệu XT ả 1a Guảngsế số y6 sansoseerog assaapoos2 3.2.5 Nhĩm các tiêu chí về Thi cong araaST iữiuj3i955.S0888/4Y9 403 SSSUSS4R8:SWE S.ĐSS 3.2.6 Nhĩm các tiêu chí về Trang thiết bị cơng ti " .ỐỐ Ố
3.2.7 Nhĩm các tiêu chí về Kinh tế XD beste ees wowed
3.3 Bang tong hợp hệ thống tiêu chí đánh giá flies nat hình NOXH re 45
3.3.1 Hệ thong TCDG tong hop GPXD NOXH dang chung cu cao tang wee 7 3.3.2 Hệ thong TCDG tong hop GPXD NOXH dang chung cu nhiéu odes 48 3.3.3 Hệ thống TCĐG tổng hợp GPXD NOXH dạng nhà liền kê — - .40
CHƯƠNG 4: NHĨM TIÊU CHÍ QUY HOẠCH VÀ KIÊN TRÚC - CÁCH THỨC CHO ĐIÊM, ĐIỀU CHỈNH VÀ ĐÁNH GIÁ THỰC NGHIỆM
4.1 Cách thức cho điểm nhĩm tiêu chí Quy hoạch - Kiến trúc 5Ú
4.1.1 Tiêu chí 1: VỊ trí ` "
4.1.2 Tiêu chí 2: Khoảng ach đến c các › điểm dich v Vu "5 4.1.3 _ Tiêu chỉ 3: Quy hoạch mặt bằng tổng thể "—=- 4.1.4 Tiêu chí 4: Các vẫn đề chung trong thiết KẾ 4EHISĐVSĐIGDUESAEĐ2N681-f9s02eiaseagrisgdieTTb3SĐT5/ 41.5 Tiéu chi 5: Khong gian giao thongs sooia neneanaeinieeardaseseasaeseeseiD A116 Tiều chi 6° KhOne gian COng CONG sive uswvessse veopeewens memes eoennees eon dO 4.1.7 Tiêu chỉ 7: Khơng gian ky thuGt tod nhac scse cece coe cse cscs essen aes eee er ee ee 7
4.1.8 Tiêu chí 8: Diện tích va co cdu budng PROng ese secsvecsee cre srvees ses see cse sae san ene eee D9
4.1.0 Tiêu chí 9: Cấu trúc khơng gian căn hỘ «cà cà ít né ty c9 9
4.1.10 Tiéu chi 10: Vi khi hau trong can hé -
4.1.11 Tiéu chi 11; Trang thiết bị HHENG GẦM HỆ ea ce««sessniediAdELAnuliAslänSeissisaergsst gexD à 4.1.12 Tiêu chí 12: Các vấn đề mở rộng RùSBtasEosfasssem⁄Ð 2
42 Điều chỉnh hệ thống tiêu chí đánh { giá i On hoạch = - Kiến trite seeding Seti ditat 65
$24, Newpén tite điều CHỈỦỦỦ uaasnsasseeeasaa naaasdrevnepesnenreenmseerse ond 4.2.2 Bảng điều chỉnh Biện ¬ 4.2.3 Bảng tổng hợp Hệ thống tiêu wold dial g giá á Quy Ânggễ9 và
Kiến trúc nhà chung cư xã Hết bon nies mame sawn wD
4.3 Đánh giá thực nghiệm một số khu NOXH Hà Nội AGREE EERO ENE 72
43.1, NOXH Đặng Xá Ì c cà cà Sàn HH HH HH nh H010 11 106 72
43.2 NOXH Gia LỒH ase benaaetbinsbee neesseeeseeekseaeesseeBadl1640 8082684 l8
AIS NOXH Rồi ĐƠNG eo ksaseseesseseteeebeeeressessesersiisananimisE0-stexii giS82igi; TỔ
4.4 Nha x6t ccccssnsscanseses nnnn680n 4180161010209 44 kh te 00108s00 sỶ08 8 8005064008018 78
Trang 28
DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT BXD BTCT BQL CP CĐT CNXD DVHT ĐCG PND DDC GPXD HTKT HTXH HT TCDG KCN KDT KGCC NOXH QH-KT TCr TCDG TCVN QCXD UBND VLXD XD XH Bộ xây dựng Bê tơng cốt thép Ban quản lý Chính phủ Chủ đầu tư Cơng nghệ xây dựng Dịch vụ hạ tầng
Điểm đánh giá của chuyên gia Điểm đánh giá của người dân Điểm đánh giá sau khi điều chỉnh Giải pháp xây dựng Hạ tầng kỹ thuật Hạ tầng xã hội Hệ thống tiêu chí đánh giá Khu cơng nghiệp Khu đơ thị Khơng gian cơng cộng Nhà ở xã hội Quy hoạch - Kiến trúc Tổng cơng ty Tiêu chí đánh giá Tiêu chuẩn Việt Nam
Quy chuẩn xây dựng
Trang 29DANH MỤC CAC BANG BIEU VA HINH VE Danh mục các bảng biểu
Bảng L1 Hồ sơ QUALITE năm 1988
Bảng I.3 Hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở MC FEUP, Bồ Đào Nha Bảng 1.4 Các tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở tại Kerala, Ấn Độ Bảng 1.6 Tiêu chí đánh giá nhà ở tai Budong, Hàn Quốc
Bảng 2.4 Hệ thơng các cơng trình Dịch vụ hạ tang Bảng 3.1 Các tiêu chí đánh giá về quy hoạch NOXH Bảng 3.2 Các tiêu chỉ đánh giá về kiến trúc NOXH Bảng 3.3 Các tiêu chí đánh giá về Kết cầu NOXH Bảng 3.4 Các tiêu chí đánh giá về vật liệu XD NOXH Bảng 3.5 Các tiêu chí đánh giá về Trang thiết bị NOXH Bảng 3.6 Các tiêu chí đánh giá về Thỉ cơng NOXH Bảng 3.7 Các tiêu chí đánh giá về kinh tế NOXH
Bảng 3.8 Bảng tổng hop HTTC danh gia GPXD NOXH dang chung cu cao tang Bang 3.9 Bang tong hop HTTC danh gia GPXD NOXH dang chung cu nhiều tang Bang 3.10 Bang tong hop HTTC danh giá GPXD NOXH dang chung cu cao tang Bảng 4.13 Bảng điều chỉnh các hệ số trong TCĐG QH-KT NOXH CC cao tang Bang 4.15 Bang TCDG QH-KT NOXH chung cu cao tầng (chia theo các mức đánh gia) Danh mục các hình vẽ Hình A1 Sơ đồ nội dung nghiên cứu Hình 1.1 Ví dụ về hồ sơ HỌI Hình 2.1 Phân cấp hệ thong dich vu ha tang trong khu/cum NOXH Hình 2.2 Các dạng mơ hình NOXH
Hình 2.3 Ví dụ chia lơ cho NOXH liễn kê
Hình 2.4 Một số giải pháp xây dựng dành cho NOXH thấp tầng tự xây Hình 3.1 Các bước thiết lập hệ thống tiêu chí đánh giá NOXH
Hình 4.2 Các bước điều chỉnh và đánh giá thực nghiệm
Hình 4.3 Chung cư xã hội CT6A Dang Xa Hình 4.5 Chung cư xã hội Sài Đơng Hình 4.5 Chung cư xã hội Việt Hưng
Hình 4.9 Tổng hợp và so sánh kết quả đánh giá về Quy hoạch và Kiến trúc 3 nhà NOXH Đặng Xá 1, Sài Đẳng, Việt Hưng (theo 12 Tiêu chí)
Hình 4.11 So sánh chất lượng và giá nhà 3 NOXH Đặng Xá, Sài Đồng, Việt Hưng
Hình 4.12 Xác định đường biên tối tru
Trang 30PHAN MỞ DAU
1 Tổng quan về tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài trong và ngồi nước
Hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở được hình thành đầu tiên ở Pháp, sau đĩ
nhanh chĩng phát triển ở các nước châu Âu, Mỹ trong vài thập kỷ vừa qua Rất
nhiều nước châu Á cũng đã thiết lập hệ thống các tiêu chí đánh giá riêng về nhà ở Những hệ thống tiêu chí đánh giá này cĩ thé là hệ thống chuẩn để đánh giá chung được áp dụng cho một quốc gia, hoặc được dùng để đánh giá riêng cho một địa
phương, hoặc một nhĩm dự án hoặc một loại hình nhà ở
Tại Việt Nam, hiện chưa cĩ một hệ thống tiêu chí đánh giá về nhà ở nào được
áp dụng Tuy nhiên, cũng cĩ một số đề tài nghiên cứu về các hệ thống tiêu chí đánh giá cơng trình như đề tài NCKH cấp Bộ “Tiêu chí đánh giá chất lượng nhà cao tầng” (GS.TS Ngơ Thế Phong chủ trì), đề tài NCKH cấp Bộ “Xây dựng hệ thống
tiêu chí đánh giá kiến trúc xanh” (GS TS Phạm Đức Nguyên chủ trì)
Hiện tại, chưa cĩ đề tài NCKH nào đề cập đến hệ thống các tiêu chí đánh giá tơng hợp NOXH, một trong các lĩnh vực được chú trọng phát triển trong ngành xây dựng những năm gần đây
2 Lý do lựa chọn đề tài
Phát triển NOXH là một trong các nhiệm vụ trọng tâm của tồn ngành Xây
dựng trong những năm gần đây để đảm bảo nhu cầu an cư, lạc nghiệp của người
dân Tính đến hết tháng 4/2014, cả nước đã hồn thành việc đầu tư XD 98 dự án NOXH, trong đĩ cĩ 35 dự án, quy mơ khoảng 18.950 căn hộ cho người thu nhập thấp; 63 dự án, quy mơ khoảng 17.430 căn hộ cho cơng nhân Bên cạnh đĩ, nhiều chủ đầu tư đang tiếp tục triển khai 129 dự án NOXH
Song song với việc phát trién NOXH để đáp ứng với yêu cầu số lượng, chất
lượng nhà cũng là điều cần lưu tâm Nhiều NOXH hiện đã bàn giao và sử dụng bộc
lộ các yếu kém trong thiết kế, đầu tư xây dựng và quản lý dẫn đến tình trạng hỏng hĩc, xuống cấp trầm trọng Nhiều khu NOXH được đầu tư thiếu đồng bộ, thiếu
thốn rất nhiều các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, gây khĩ khăn cho cư dân
trong quá trình sử dụng
Trang 312
hĩa bằng con số, vậy cĩ cơng cụ gì để cĩ thể lượng hĩa được chất lượng của NOXH?
Đề tài NKCH “Xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá tơng hợp giải pháp xây dựng NOXH” được hình thành với mong muốn đĩng gĩp một cách nhìn nhận xác thực hơn, cụ thể hơn về chất lượng của NOXH Với hệ thống đánh giá này, “nhà ở xã hội” bao gồm nhiều khía cạnh như quy hoạch, kiến trúc, kết cấu, trang thiết bị được xem xét dưới gĩc độ của các nhà chuyên mơn cũng như dựa trên mong muốn, nguyện vọng của người dân
3 Mục tiêu nghiên cứu
- _ Nghiên cứu các tiêu chí đánh giá tổng hợp giải pháp xây dựng NOXD - Nghiên cứu để xuất các tiêu chí đánh giá chỉ tiết giải pháp quy hoạch và
kiến trúc NOXH
4 Đối tượng nghiên cứu và giới hạn của đề tài a Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu là “các tiêu chí đánh giá” GPXD NOXH bao gồm các tiêu chí đánh giá về giải pháp quy hoạch, kiến trúc, kết cấu, thi cơng, vật liệu, trang thiết bị và kinh tế XD
b Giới hạn của đề tài:
Nghiên cứu gồm cĩ 2 phần chính: xác lập các tiêu chí đánh giá tổng hợp và XD các chỉ số đánh giá chỉ tiết (cĩ ví đụ đánh giá thực nghiệm) Giới hạn nghiên
cứu từng phần như sau:
- _ Nghiên cứu các tiêu chí đánh giá tổng hợp: XD hệ thống các tiêu chí đánh giá tổng hợp GPXD (bao gồm nhiều khía cạnh như quy hoạch, kiến trúc, kết cầu, cơng nghệ, vât liệu, thi cơng, kinh tế) Giới hạn của phần này là chi đề xuất hệ khung của hệ thống các tiêu chí, chưa đi sâu vào cách thức chấm điểm của từng tiêu chí Déi trong NOXH nghiên cứu ở đây là các dạng NOXH trong đơ thị (bao gồm chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, nhà liền kề) Đề tài khơng nghiên cứu NOXH vùng sâu, vùng xa, vùng cĩ thiên tai
- _ Nghiên cứu các chỉ số đánh giá chỉ tiết và đánh giá thực nghiệm giới hạn ở lĩnh vực quy hoạch và kiến trúc dành cho đối tượng NOXH dạng chung cư Điều chỉnh và đánh giá thực nghiệm giới hạn trong NOXH dạng chung cư tại thành phố Hà Nội
5 Phương pháp nghiên cứu: Cĩ 3 phương pháp nghiên cứu được áp dụng: a Tổng hợp, phân tích tài liệu: Tơng hợp các tài liệu cĩ liên quan đến đề tài ở trong và ngồi nước, phân tích, rút ra các điểm cĩ giá trị cốt lõi của các lĩnh vực XD nhà ở để đưa vào hệ thống các tiêu chí đánh giá
b Phỏng vấn chuyên gia: Lẫy ý kiến của các chuyên gia trong ngành XD dé điều chỉnh, bổ sung các tiêu chí cũng như đánh giá tầm quan trọng của các tiêu chí c Kiểm chứng thực tiễn: Tiến hành nghiên cứu thực nghiệm tại một số khu
Trang 32SRD - Điều chỉnh hệ thống đánh giá - Sử dụng HTĐG đã điều chỉnh để chấm điểm cho một số khu NOXH Những đĩng gĩp của đề tài Ý nghĩa khoa học: Đề xuất được một hệ thống TCĐG GPXD NOXH Ý nghĩa thực tiễn Kết quả của đề tài đĩng gĩp cho cơng tác đào tạo, giảng dạy và các nghiên cứu khác về lĩnh vực NOXH
Là tài liệu tham khảo sử dụng cho các đơn vị tư vấn, các doanh nghiệp, tổ chức
cá nhân phát triển NOXH
Cấu trúc đề tài
*, TM HÍNH 80HIÊM CỦU CỊA LĨNH VỰC THUỘC ĐỂ TÀI
3 LÝ DO LỰA CHỌN BÊ T&£
3 tục TIỂU NGHIÊN GỨU
3 PHAM Vì VÀ DỐI TƯỢNG MGHIEN CỰU Ä 9| ƯỚNG PHẢĐ NGHIÊN CỦU 3 NHỮNG ĐƠNG GĨP CỦA ĐỂ tÀ) YAY THOS BE TAL CAC TEU CH YE | GUY HOẠCH — on Sc : CÁC MẸ THƠNG
Tai Hì HH TƠNG QUA VỆ HỆ THƠNG CÁC TIỂU CHẾ ¡_ TIỂU CHÍ ĐẲNA GIÁ
TREN THE Guth DANK GA G TRONG VÀ NGỒI RƯỚC THƯỜNG HƯỚC
CÁC CƠ SC Lith CAM hen
OOH WIEG ZAY OWS Yêu Hơi QUAY
SIẾ THƠNG TIỂU CHÍ xây Pear
Bane cok NHÀ Ơi XÃ tộc
ME THONG TEU CHE OAM id, TONG
sono} THOU CHỈ VÊ XÉT CẤU,
AT LEIA, THI COW
CÁC TIỂU CHV | 'ỢP' GIẢI PHẢÁP KẤY DỰMG HHÀ Ớ XÃ HỌC TIỂU CHẾ VỀ TRAleo
ĐÈ UAT GACH THOR SESIENSS 3
CHAM OVEN Towa TIỂU KhtƯMt TIỂU CHÍ QUY viQC>Í ‹ HIẾN TRÚC; TH
tad QUT HORE GACH THON Cin Dae, ontu Coline sini’
aN TR
Trang 33
4
PHẢN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: TONG QUAN HE THONG CAC TIEU CHi DANH GIA NHA Ở TRONG VA NGOAI NUGC
1.1 Hệ thống đánh giá nhà ở tại một số nước trên thế giới
1.1.1 Pháp
Hệ thống đánh giá nhà ở Qualitel được phát triển tại Pháp từ năm 1974 bởi Hiệp
hội Qualitel Bảng dưới đây cho một ví dụ về một hồ sơ sử dụng Qualitel năm
1988 Hồ sơ này rất đơn giản và thể hiện những kết quả rất trực quan, dễ hiểu cho cả những người ít hiểu biết về kỹ thuật
Bảng 1.1 Hồ sơ QUALITEL năm 1988
| HO SO DANH GIA CHAT LUGNG NHA QUALITEL | Tiêu chí H ng cun va thốt nước H I Kha c toa nha Kha từ bên n
Ti i nhiét vao mua hé
Chi phi bao va mai
Chi phí cho sưởi và chi phí nước
Khả tỉ
Mức độ hồn thiện của KGCC quanh cơng trình
Kha nang | thi dinh
Hồn thiện các khu ướt sinh
Hồn thiện sàn
khác liên đên chỉ phí bảo trì
1.12 Thụy Sỹ
SEL — System d’Evaluation of Logement la hệ thống đánh giá nhà ở được phát
triển ở Thụy Sỹ dựa trên một đạo luật liên bang thành lập vào năm 1974 Luật này yêu cầu cĩ một phân tích can than về các vấn dé xã hội, kỹ thuật và đơ thị trước khi
cấp kinh phí nhà nước cho sự phát triển của những nhà ở mới Dựa trên kết quả tốt
thu được, phương pháp SEL được sử dụng mở rộng như một cơng cụ kiểm sốt
chất lượng trong cả thiết kế kiến trúc tư nhân
Trang 34S xã hội khác nhau về cả tuơi tác, kinh tế và định kỳ được xem xét lại [1] VU =3 0, xP, (Trong đĩ, VU: Tổng điểm; P: tiêu chí; n: trọng số của tiêu chí) 113 Anh
Hệ thống HQI là một thước đo và cơng cụ đánh giá được thiết kế để đánh giá các nhà ở hiện hữu và các dự án nhà ở trên cơ sở chất lượng chứ khơng đánh giá về giá thành Mỗi chỉ số bao gồm hàng loạt các câu hỏi dành cho chủ đầu tư và các khách hàng Các thơng tin từ mẫu này được chuyên sang một dạng bảng tính tính tốn điểm số thành một kết quả tổng hợp Đĩ là một file hồ sơ đưa ra 10 chỉ số khác nhau cung cấp các thơng tin hữu ích về điểm mạnh và điểm yếu của một chương trình nhà ở Hình 1.1 Vi dụ về ho so HOI [2] 100 ® VỊ trí 80 # Tổng mặt bằng, cảnh quan # Khơng gian mở ‡ Giao thơng # Kích thước căn hộ , BW Mặt bằng căn hộ W Ánh sáng, tiếng ồn, dịch vụ - Ỉ Đ Tiếp cận
# Thiết kế xanh, năng lượng, bền vững Tổng điểm 56% @ Tam nhìn cho cuộc sống
60 40
20
1.14 Bồ Đào Nha
Phương pháp MC.FEUP được phát triển bởi JM Costa vào năm 1995 trong
phạm vi của một luận án tiến sỹ nhằm mục đích bao quát tất cả các vấn đẻ, trong
ngắn hạn hay dài hạn, ảnh hưởng đến cuộc sống của người sử dụng nhà ở và hiệu quả XD tồn cầu
11.5 Ấn độ
Trong một nghiên cứu tại Ấn độ, nhĩm nghiên cứu đã sử dụng phương pháp SMSM (phương pháp hồi quy đa cấp) đề đánh giá chất lượng nhà ở của người dân khu vực Kerala Sau quá trình làm việc với các chuyên gia, 47 tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở được thiết lập phân thành 7 nhĩm chính: Vị trí, Hạ tằng, Thiết kế, Thâm mỹ, Vật liệu và cơng nghệ XD, Tính bền vững và Ý tưởng
Kết quả
Trang 35Y: Tổng điểm X1, X2, X3 : Các yếu tố đánh giá B1, B2, B3 : Các hệ số €: Sai số 1.1.6 Hàn Quốc
Đề cĩ thể xác định chất lượng nhà, nghiên cứu của Hàn Quốc cũng thiết lập một hệ thống đánh giá chất lượng bao gồm 4 tiêu chí chính: mơi trường trong căn hộ, mơi trường bên trong khu nhà, mơi trường bên ngồi khu nhà, dịch vụ và vấn đề khác Về phương pháp, cách thức tiến hành việc đánh giá chất lượng này tương tự
như HỌI của Anh, SEL của Thụy Sỹ
1.2 Một số hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở tại Việt Nam 1.2.1 Hệ thống tiêu chí đánh giá nhà ở cao tằng
Đề tải cấp Bộ “Các tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà cao tầng“
do GS.TS.Ngơ Thế Phong chủ nhiệm đã được Hội đồng Khoa học cơng nghệ
chuyên ngành của BXD nghiệm thu Trong đề tài này, các tác giả đã đề ra các phần đánh giá chất lượng và tỷ lệ phần trăm của từng phần tham gia vào việc đánh giá chất lượng là: Phần kiến trúc: 25%; Phần kết cấu: 25%; Phân thi cơng: 25%; Phần hệ thống trang thiết bị kỹ thuật: 15%; Phần kinh tế: 10%
Mỗi phần được đánh giá theo thang điểm 100 Nếu phần kiến trúc được A điểm, phần kết cầu được S điểm, phần thi cơng được C điểm, phân hệ thống trang thiết bị
kỹ thuật được M điểm và phần kinh tế được E điểm, thì điểm số chất lượng của cả
BH HỢP QUÁ gies ie ee
100
Chất lượng của ngơi nhà được đánh giá theo 3 cấp: Tốt: K=90-100 điểm; Khá: K=70-89 điểm; Đạt: K=50-69 điểm Các tiêu chí đánh giá thành phần cũng được chia thành 3 cấp tương tự
1.1.7 Hệ thống tiêu chí đánh giá Kiến trúc xanh
Trong thời gian vừa qua, nhiều tổ chức, hiệp hội tại Việt Nam đã ban hành
những hệ thống tiêu chí đánh giá kiến trúc xanh như Hội đồng cơng trình xanh
Việt Nam (VGBC), Hội Kiến trúc sư Việt Nam, BXD
Cĩ một số đề tài cũng nghiên cứu về các tiêu chí đánh giá cơng trình xanh như đề tài cấp Bộ “XD hệ thống các tiêu chí đánh giá kiến trúc xanh Việt Nam” do GS TS Phạm Đức Nguyên chủ nhiệm và “Hệ thống đánh giá cơng trình nhà ở theo
Trang 367
CHUONG 2: CO SO KHOA HOC CHO VIEC XAY DUNG HE THONG TIEU CHÍ ĐÁNH GIA TONG HOP GPXD NOXH
2.1 Các cơ sở liên quan đến việc xây dựng hệ thơng tiêu chí đánh giá 2.1.1 Khải niệm chung
2.1.1.1 “Tiêu chuẩn xây dựng” và “Tiêu chí đánh giả GPXD”
Tiêu chuẩn XD nhà ở đã được hình thành từ lâu ở các quốc gia với mục đích xác lập những điều kiện biên tối thiểu mà giải pháp thiết kế cần đạt được để cơng trình đạt điều kiện cơng năng, độ bền vững, an tồn trong sử dụng Tuy nhiên, điều kiện tiện nghỉ mơi trường ở khơng ngừng thay đổi và cĩ xu hướng ngày càng hồn thiện hơn phát triển theo nhu cầu ngày càng phong phú của con người Chính vì vậy,
trong một xã hội phát triển nền kinh tế thị trường, việc thiết lập một hệ thống tiêu
chỉ đánh giá nhà ở là một việc làm rất cần thiết để tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh, thúc đây sự phát triển thị trường nhà ở theo xu hướng tốt hơn, hiệu quả hơn 2.1.1.2 Vai trị của hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở
Hệ thơng các tiêu chí đánh giá nhà ở của các nước được XD với nhiều mục đích
khác nhau Sau một thời gian phát triển, các hệ thống đánh giá thường thực hiện vai
trị tơng hợp
2.1.1.3 Các dạng hệ thống tiêu chí đánh giá về nhà ở:
- Hệ thơng các tiêu chí đánh giá tổng hợp: Là hệ thong danh gia tat cả các khía cạnh liên quan đến phát triển nhà ở như quy hoạch, kiến trúc, kết cấu, cơng nghệ, trang thiết bị tịa nhà, kinh tế, quản lý Hệ thống tiêu chí này thường dựa trên gĩc
nhìn của người quản lý và các nhà chuyên mơn trong lĩnh vực XD
- Hệ thơng các tiêu chí đánh giá chất lượng: Hệ thống đánh giá chất lượng đề
cập chủ yếu đến Các vấn đề về quy hoạch, kiến trúc, chất lượng tổ chức khơng gian
và mơi trường sống cho khu nhà Đây là hệ thống đánh giá trực quan và phục vụ trực tiếp cho người tiêu dùng và là hệ thống đánh giá cĩ xu hướng được sử dụng rộng rãi nhất hiện nay
- Hệ thống các tiêu chí đánh giá trọng tâm: Đây là một hệ thống đánh giá theo 1 nhĩm tiêu chí cụ thể Ví dụ như Hệ thống các tiêu chí đánh giá cơng trình nhà ở xanh, khu ở thiết kế bền vững
2.1.2 Quy trình XD hệ thống các tiêu chí đánh giá
Hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở của các nước về cơ bản cũng cĩ nhiều
điểm tương đồng về cách thức tiến hành Về cơ bản, quy trình thiết lập hệ thống
TCDG bao gồm:
Bước l Xây dựng các nhĩm tiêu chí và từng tiêu chí thành phân Bước 2 Xác định trọng số cho từng nhĩm tiêu chí và từng tiêu chỉ Bước 3 Lập hệ thống tiêu chí đánh giá
Trang 378
điểm là Hướng dẫn cách thức chấm điểm cho từng tiêu chí Các tiêu chí cĩ thé
được chia thành 3, 4 hoặc 5 mức đánh giá Cách đánh giá cĩ thể là “Pat — Kha —
Tốt” hoặc theo điểm (từ 0 hoặc từ 1 đến 4, 5)
2.1.3 Quy trình đánh giá
Bước 1 Lựa chọn các khu nhà để đánh giá
Bước 2 Đánh giá các tiêu chí theo các mức độ đánh giá
Bước 3 Tính tổng điểm của từng nhĩm tiêu chí và tổng điểm của khu nhà
Bước 4 Lập bảng so sánh và kết luận
2.2 Các cơ sở liên quan đến phát triển nhà ở xã hội
2.2.1 Chính sách NOXH hiện nay a Đối tượng NOXH
NOXH nhằm phục vụ nhu cầu ở cho mười nhĩm đối tượng thu nhập thấp: Tham khao ND 188/2013 ND-CP
b Các chính sách hỗ trợ
Đối với doanh nghiệp:
Mơ hình phát triển NOXH tại Việt Nam chủ yếu được thực hiện thơng qua việc
khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư XD NOXH, dựa trên những hỗ trợ và quyền lợi từ Nhà nước để giảm giá thành XD cũng như kiếm lợi nhuận
Đối với cá nhân:
Ngân hàng Nhà nước thống nhất với BXD đề xuất, cho phép kéo dài thời gian hỗ trợ từ 10 năm lên 15 năm đề phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng là đối tượng thu nhập thấp Khách hàng được vay với lãi suất ưu đãi là 5%/năm Người mua NOXH được phép chuyển nhượng sau 5 năm sử dụng
c Xã hội hĩa phát triển NOXH
Theo Nghị định 188 về Phát triển và quản lý NOXH, mọi tổ chức cá nhân thuộc
mọi thành phần kinh tế được khuyến khích tham gia phát triển NOXH 2.2.2 Cung ứng đất đai cho phát triển NOXH
Trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đơ thị, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, quy hoạch XD điểm dân cư nơng thơn, quy hoạch phát triển khu kinh tế, KCN, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cĩ trách nhiệm căn cứ vào quỹ đất của địa phương bố trí đủ quỹ đất và chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mơ diện tích đất của từng dự án phát triển NOXH đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội dé giao cho các chủ
đầu tư
2.2.3 Dich vu ha tang cho NOXH
2.3.1.1 Hệ thơng cơng trình Dịch vụ hạ tang của khu ở
Trang 389
Tùy theo vị trí, quy mơ, cách thức phát triển của dự án NOXH mà các cơng
trình DVHT được đầu tư xây dựng ở các mức độ khác nhau Với những dự án
NOXH cĩ quy mơ nhỏ, phát triển độc lập, dịch vụ hạ tầng xã hội (trường học, trạm
y tế, trung tâm thương mại, thể thao, văn hĩa ) phải “vay mượn” từ các khu vực dân cư lân cận Với những khu NOXH cĩ quy mơ đủ lớn, hoặc được phát triển như
một phần của dự án đầu tư KDTM, cac cong trinh DVHT được bố trí trong khu đất dự án KĐTM và tính tốn đủ với quy mơ dân số dự kiến Các khu đất XD cơng
trình cơng cộng phải được làm hạ tầng kỹ thuật đồng thời với quá trình XD khu ở " a io tHÙ BẦN CŨ vara ite
Dạng 1: NOXH nằm trong dự án KĐT mới Dang 2: Du án NOXH độc lập Hình 2.1 Dịch vụ hạ tầng khu NOXH và mỗi liên hệ với hệ thống dịch vụ xung quanh
Tương tự các khu nhà ở thương mại, các chung cư xã hội thường tập trung một lượng dân cư lớn từ vài trăm cho đến vài nghìn hộ dân, vì vậy, ngồi chức năng ở,
các chủ đầu tư thường đưa thêm các chức năng DVCC khác Mức độ phong phú
của các dịch vụ này phụ thuộc vào vị trí, quy mơ của dự án cũng như các chiến lược maketing của chủ đầu tư
2.2.4 Các tiêu chuẩn thiết kế
Tiêu chuẩn thiết kế NOXH được thực hiện theo theo điều 7, Nghị định 188/2013 NĐ-CP quy định như sau:
- Trường hợp dự án đầu tr XD NOXH bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại các đơ thị thì tiêu chuẩn thiết kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật
về nhà ở;
- Trường hợp đầu tư XD NOXH theo dự án bằng nguồn vốn ngoải ngân sách
nhà nước là nhà chung cư thì tiêu chuẩn thiết kế mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2, tối đa khơng quá 70 m2, khơng khống chế số tầng nhưng phải phù hợp với quy hoạch XD được cơ quan nhà nước cĩ thâm quyền phê duyệt; chủ đầu tư dự án được điều
chỉnh tăng mật độ XD hoặc hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu
Trang 39Cũng theo điều 7, Nghị định 188/2013 ND-CP, trường hợp NOXH là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất XD của mỗi căn nhà khơng vượt quá 70 m”, bảo đảm phù hợp với QH-XD do cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền phê
duyệt
Như vậy, về cơ bản, ngồi các chỉ dẫn điều chỉnh về diện tích, mật độ, hệ sé
sử dụng đất như trên, thiết kế NOXH cũng cần tuân theo các tiêu chuẩn thiết kế nhà ở nĩi chung
10
2.2.5 Quản lý, vận hành NOXH
Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 188/2013/NĐ-CP, nhà ở xã hội phải được quan ly chặt chẽ trong quá trình sử dụng, khai thác vận hành, bảo đảm an tồn, an
ninh, vệ sinh và mơi trường 2.3, Các mơ hình NOXH, GPXD và các TCĐG Các mơ hình phát triển NOXH Việt Nam được thể hiện dưới sơ đỗ sau: | NHÀ Ủ XÃ HỘI Mỏ tình Tổ chức ds xây đựng © Sở Hữu - Ï> Loại nhà fs Ap dang D> € NHÀ Ở XÂY DỰNG TAPTRUNG | | NHÀ Ở TỰ XÂY i ` : Ce ee 0 eee a
ONG CONG TY CONG TY ¡ TẠP THÊ Ì Ì NHÂN, Ì
XÂY DỰNG XÂY DỰNG ¡ CƠNG ĐƠNG: | | HỘ GIÁ ĐÍNH |
NHÀ NƯỚIC TỪ NHĂN Ì HỢP TÁC XÃ LƠ ¿ i De re ee a one “ee st en Xe 4 on erage mst et seme: sen od
NHÀ Ờ (CHO) ee al f “NHÀ Ở (CHOI
6 ng I riage Ị i
NHÀ Ở SỞ HỮU Hue [NHÀ aso HEU) THUÊ cÍ
pore ste mm wry gprs an eon peosecemsTee mang Team er em s4
awh eteet ccc |
¿ JPHÙNG CƯ (CHUNG CỬ, j NHÀ TẠN Tý it \
Oe CU; NBIEL [1 THAP LÍ BẢN I NHÀ KIÊN HO NHÀ DỊ
TẦNG TANG =, TANG j ¡ HIỆNGỦỎ {¡ 19 TANG 11 22 TANG | (56 TANG) pm ¡ TTÁNG |! i
i } Vi 1 i {
Đơ thị đậu biết cắp: 1,2
se Am cm Am amine gan eel Ẩn sec se sạn atin on
Đại trụ cấp 3,4 cac KƠN, đặc lu lùnh tả
Hình 2.2 Các dạng mơ hình NOXH
2.3.1 Nhà chung cư XD tập trung
Trang 4011
NOXH dạng xây dựng tập trung hiện tại được phát triển chủ yếu dưới 2 dạng:
nhà ở nhiều tầng (5-6 tầng, cĩ thể cĩ thang máy hoặc khơng) và nhà cao tầng (thường từ 9-15 tầng) Ở những khu vực ngoại vi, các đơ thị nhỏ hoặc các KCN, cĩ thể phát triển loại chung cư thấp tầng (2-3 tầng) với chỉ phí thấp Tuy nhiên, đề tài chỉ tập trung vào 2 dạng chung cư xã hội hiện đã và đang phát triển là nhà chung cư nhiều tầng và cao tầng
- Nha nhiéu tang:
Loại nhà 6 tầng hay cịn gọi là G+5 (tầng 1 là khơng gian dịch vụ cơng cộng và 5 tang để ở), cĩ kết cầu đơn giản, thi cơng nhanh chĩng rất phù hợp với nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp Giá thành XD những nhà này chỉ bằng 1/3 so với nhà cao tang, chi phí quản lý địch vụ cũng thấp hơn
- Nhacao tang:
NOXH dạng chung cư cao tầng đáp ứng được mật độ cư trú cao hơn nhưng chỉ phí XD lại cao Nên cĩ khống chế với chiều cao chung cư xã hội khơng quá 15 tang, dé cĩ giải pháp kết cầu phù hợp với loại hình và giá bán của NOXH
2.3.1.2 Giải pháp xây dựng
NOXH về cơ bản cũng địi hỏi đáp ứng được các yêu cầu cơng năng, kỹ thuật như các dạng nhà khác Tuy nhiên, việc thiết kế kiến trúc, kỹ thuật, thi cơng luơn hướng tới tiêu chí giảm giá thành XD
Để giảm giá thành XD, các giải pháp cho nhà ở chung cư XH thơng thường là:
Thiết kế kiến trúc
- Lựa chọn chiều cao tầng và khẩu độ nhà hợp lý - Sử dụng hệ mơ đun trong thiết kế
- Tổ chức mặt bằng tồn nhà hợp lý
- Tổ chức khơng gian căn hộ hợp lý
Kết cdu, cơng nghệ XD và vật liêu
Tùy theo tình trạng nền đất nơi XD cĩ thể áp dụng các giải pháp gia cố nền mĩng khác nhau Với giải pháp kiến trúc tổ chức hành lang giữa, hệ kết cấu theo hình vuơng, hình chữ nhật với 4 hàng cột, khoảng cách bước cột vừa phải, lõi giao
thơng ở giữa, tường xây sử dụng vật liệu nhẹ tạo nên sự vững chắc cho bản thân
kết cầu cơng trình đồng thời cũng giảm đáng kể giá thành XD
Tiêu chí hướng tới là áp dụng tối đa điển hình hĩa các cấu kiện, tăng cường sản xuất tại nhà máy và giảm nhân cơng thi cơng tại cơng trường, giảm tiến độ, dé quan lý chất lượng cơng trình
Trang thiết bị cơng trình
Các hệ thống chung cho tịa nhà luơn đảm bảo phù hợp với các tiêu chuẩn hiện hành, nhằm duy trì ơn định theo tuơi thọ trong quá trình sử dụng của cấp cơng trình