PHÁP LUẬT TẶNG, CHO QUYỀN sử DỤNG đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT TẶNG, CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NGUYỄN MINH TÂM HÀ NỘI – 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT TẶNG, CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NGUYỄN MINH TÂM CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN MINH TUẤN HÀ NỘI - 2017 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên: Nguyễn Minh Tâm Chuyên ngành đào tạo: Luật kinh tế Năm tốt nghiệp : 2017 Tên đề tài: PHÁP LUẬT TẶNG, CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng quan trọng giao dịch dân nói chung, quan hệ dân tương đối phổ biến sống nhân dân ta phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập thực việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thoả mãn nhu cầu sản xuất kinh doanh đời sống sinh hoạt hàng ngày Trên phương diện lý luận, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất dạng hợp đồng tặng cho tài sản Do tài sản hợp đồng quyền sử dụng đất tài sản đặc biệt quan trọng, việc dịch chuyển thơng qua hợp đồng tặng cho pháp luật quy định chặt chẽ nhiều so với việc tặng cho tài sản thông thường khác Xuất phát từ tầm quan trọng ý nghĩa thiết thực nêu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ tương đối hoàn thiện việc xác lập, thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tạo nên ổn định quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn nay, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học thực thụ cá nhân, thực hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Minh Tuấn Các số liệu, kết nghiên cứu kết luận trình bày luận văn trung thực chưa cơng bố hình thức Tơi xin chịu trách nhiệm cơng trình nghiên cứu NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Minh Tâm LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Minh Tuấn - Khoa Dân - Đại học Luật Hà Nội, nguời trực tiếp hướng dẫn thực luận văn Với hướng dẫn, cung cấp tài liệu, động viên Thầy giúp tơi vượt qua nhiều khó khăn chun mơn suốt q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn, Ban Giám hiệu, Ban chủ nhiệm Khoa Sau Đại học Khoa Luật, Thầy, Cô giảng dạy quản lý đào tạo suốt năm theo học Viện Đại học Mở Hà Nội Cuối xin cảm ơn ban lãnh đạo văn phòng đăng ký đất nhà chi nhánh Hai Bà Trưng, cán văn phòng Cơng chứng Phước Đức tạo điều kiện giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn HỌC VIÊN Nguyễn Minh Tâm MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG KHÁI QUÁT LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Ý nghĩa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 13 1.2 Lý luận pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất…………… 1.2.1 Lược sử quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 16 1.2.2 Các quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trước năm 1945 16 1.2.3 Những quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1945 đến trước năm 1980 20 1.2.4 Những quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1980 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 1-72004) 23 1.2.5 Những quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ 1/7/2004 đến 24 CHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 26 2.1 Chủ thể đối tượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 26 2.1.1 Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 26 2.1.2 Đối tượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 34 2.2 Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 36 2.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 38 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên tặng cho: 38 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên tặng cho: 41 2.4 Các trường hợp vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 43 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 51 3.1 Thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất việc áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 51 3.1.1 Thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất: 51 3.1.2 Những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: 52 3.1.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: 55 3.2 Hướng hoàn thiện quy định pháp luật đường lối giải tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất 62 3.2.1 Những đề xuất việc xây dựng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 62 3.2.2 Những đề xuất việc giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 63 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 BẢNG CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân DSPT : Dân phúc thẩm DSST : Dân sơ thẩm TAND : Toà án nhân dân TANDTC : Toà án nhân dân tối cao UBND : Uỷ ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng quan trọng giao dịch dân nói chung, quan hệ dân tương đối phổ biến sống nhân dân ta phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập thực việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thoả mãn nhu cầu sản xuất kinh doanh đời sống sinh hoạt hàng ngày Trên phương diện lý luận, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất dạng hợp đồng tặng cho tài sản Do tài sản hợp đồng quyền sử dụng đất tài sản đặc biệt quan trọng, việc dịch chuyển thông qua hợp đồng tặng cho pháp luật quy định chặt chẽ nhiều so với việc tặng cho tài sản thông thường khác Xuất phát từ tầm quan trọng ý nghĩa thiết thực nêu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ tương đối hoàn thiện việc xác lập, thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tạo nên ổn định quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn nay, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước Tuy nhiên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất nước ta diễn đa dạng, phong phú trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, thời kỳ có nét riêng biệt tác động nhiều yếu tố chủ quan khách quan, dẫn đến diễn biến phức tạp nhận thức thực tiễn Hiện nay, tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ngày nhiều phức tạp, có khơng vụ án xét xử nhiều lần với nhiều cấp xét xử khác có thắc mắc, quan điểm khác nhau, chí trái ngược gây nên nhiều tranh luận, bàn cãi… Vì việc nghiên cứu cách có hệ thống tồn diện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để làm rõ sở lý luận nguyên tắc giải tranh chấp lĩnh vực u cầu xúc, có tính cấp thiết giai đoạn Với lý trên, nên "Pháp luật tặng, cho quyền sử dụng đất" chọn làm đề tài nghiên cứu để hoàn thành luận văn Thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Từ xa xưa, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đề cập luật La Mã cổ đại người La Mã có nhiều nước giới quy định vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất luật dân nước như: Pháp, Nhật, Nga… Ở Việt Nam, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đề cập số luật trước như: Bộ luật Hồng Đức, Bộ dân luật Bắc Kỳ năm 1931, Bộ Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật 1936 Bộ luật dân Việt Nam đời năm 1995, ứng dụng vào sống lâu chưa có điều luật quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, phải đến Luật đất đai năm 2003 Bộ luật dân năm 2005 quy định vấn đề Ngồi ra, giáo trình Luật dân Trường Đại học Luật Hà Nội đề cập đến mang tính chất sơ lược nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nói chung chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu cách toàn diện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trên phương diện thực tế Tồ án nhân dân tối cao có nhiều năm giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa có tổng kết, đánh giá thức dành cho chuyên đề Do đó, khó khăn tác giả nghiên cứu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Thời gian qua, có số cơng trình khoa học nghiên cứu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Có thể kể số cơng trình tiêu biểu sau : - Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Nguyễn Văn Hiến, bảo vệ trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2006 quyền tặng cho quyền sử dụng đất gián tiếp thừa nhận quyền này, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập từ ngày 15-10-1993 trở lại thoả mãn điều kiện có hiệu lực hợp đồng có tranh chấp xảy ra, Tồ án cần phải cơng nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Quan điểm thứ ba: Theo quan điểm việc tặng cho quyền sử dụng đất dù xác lập trước sau ngày 15-10-1993 cơng nhận, người tặng cho viết giấy tặng cho người tặng cho nhận đất, sử dụng ổn định lâu dài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những người theo quan điểm cho rằng: Điều quan trọng quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất tôn trọng yếu tố tự nguyện quyền tự định đoạt bên, bên thoả thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau, đồng thời bên tặng cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp) cần cơng nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Chúng tơi cho quan điểm thứ ba có mặt pháp lý phù hợp với thực tiễn cả, lẽ: - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giao dịch dân nên cần tuân theo nguyên tắc giao dịch dân sự, tơn trọng yếu tố tự nguyện quyền tự định đoạt bên việc cho nhận tặng cho quyền sử dụng đất, bên thống việc tặng cho, bên tặng cho giao đất cho bên tặng cho sử dụng ổn định, lâu dài nên cơng nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - Mặc dù giai đoạn trước Luật đất đai năm 1993 đời, Nhà nước chưa quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, việc người tặng cho nhận đất, sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp), trường hợp nên cơng nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 57 - Trên thực tế, người tặng cho sau nhận đất thường xây dựng nhà cửa, cơng trình phụ… để ổn định chỗ ăn ở, để tránh thiệt hại cho người tặng cho để ổn định quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, nên công nhận trường hợp mà người tặng cho sử dụng đất ổn định lâu dài, xây dựng nhà cửa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiện nay, giải vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, cấp án, hội đồng xét xử có nhiều ý kiến khác nhau, chí hội đồng xét xử có ý kiến khác tiêu chí để cơng nhận hợp đồng tặng cho hợp pháp Có ý kiến cho rằng: Vì quyền sử dụng đất loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng, nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có chứng thực chứng nhận theo quy định pháp luật phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền Những hợp đồng đáp ứng đủ điều kiện này, phải cơng nhận hợp đồng tặng cho hồn thành mà không phụ thuộc vào việc người tặng cho nhận đất hay chưa nhận đất Xong có ý kiến khác lại cho rằng: Không cần thiết phải xem xét việc tặng cho có lập thành văn hay không lập thành văn bản, mà cần xem người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người tặng cho cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp giấy, bên tặng cho khơng có ý kiến phản đối gì, hợp đồng tặng cho hoàn thành Đối với vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện phức tạp, nhiều quan điểm khác chí trái ngược cấp án việc giải tranh chấp loại hợp đồng Xin nêu ví dụ qua thực tiễn xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho có điều kiện, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Dung bị đơn ông Nguyễn Đại Ý, nội dung vụ án sau: Vợ chồng cụ Nguyễn Đại Tặng có hai con, gái bà Nguyễn Thị Dung lấy chồng nhà chồng, trai ông Nguyễn Đại Phong liệt sĩ Ngày 15-04-1979 cụ Tặng làm giấy tặng cho nhà gian diện tích 325m2 đất 58 cho ơng Nguyễn Đại Ý (ơng Ý em họ cụ Tặng) với điều kiện: Ơng Ý phải chăm sóc, ni dưỡng vợ chồng cụ lúc già lo mai táng cho vợ chồng cụ qua đời Giấy tặng cho hai bên bà Dung ký Năm 1980, ông Ý phá nhà cũ, xây nhà gian lợp ngói gian bếp, đồng thời cho anh Nguyễn Đại Dương (con trai ông Ý) sang vợ chồng cụ Tặng để chăm sóc cụ Năm 1986 cụ bà mất, cụ ông tiếp tục ăn vợ chồng anh Dương Năm 1993 vợ chồng anh Dương vào miền Nam làm ăn, cụ Tặng chăm sóc nên bà Dung đưa cụ Tặng nhà chăm sóc, ni dưỡng Năm 1995 bà Dung cụ Tặng làm đơn yêu cầu ông Ý phải trả lại toàn đất thổ cư cho bà Dung sử dụng để ni cụ Tặng, ơng Ý không làm cam kết Tại án dân sơ thẩm số 06/DSST ngày 29-03-1996 TAND huyện Nam Ninh, tỉnh Nam Hà (cũ) định: Bác yêu cầu cụ Tặng bà Dung; buộc ông Ý phải tốn chi phí ni dưỡng cụ Tặng triệu đồng Sau xét xử sơ thẩm, ngày 13-04-1996 bà Dung có đơn kháng cáo Tại án dân phúc thẩm số 39/DSPT ngày 23-5-1996, TAND tỉnh Nam Hà định: Bác yêu cầu bà Dung, chấp nhận tự nguyện ơng Ý tốn cho bà Dung triệu đồng Sau xét xử phúc thẩm, bà Dung khiếu nại Phó chánh án Tồ án nhân dân tối cao kháng nghị án phúc thẩm nêu Tại Quyết định giám đốc thẩm số 14/GĐT - DS ngày 26-01-1999, Toà dân Toà án nhân dân tối cao định: Huỷ án dân phúc thẩm số 39/DSPT ngày 23-05-1996 TAND tỉnh Nam Hà xử việc đòi nhà đất nguyên đơn bà Dung với bị đơn ông Ý Giao hồ sơ cho TAND tỉnh Nam Định để xét xử phúc thẩm lại Tại án dân phúc thẩm số 45/DSPT ngày 19-6-1999 TAND tỉnh Nam Định xử: Chấp nhận phần yêu cầu bà Dung; Tuyên huỷ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 15-04-1979 cụ Tặng ông Ý, buộc ông Ý phải trả lại 1/2 diện tích nhà đất cụ Tặng cho bà Dung Sau xét xử phúc thẩm, bà Dung tiếp tục khiếu nại 59 Tại công văn số 48/CV-DS ngày 28-12-1999 Toà dân TANDTC trả lời bà Dung sau: Việc Toà án cấp phúc thẩm tuyên huỷ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cụ Tặng ơng Ý có pháp luật Tuy nhiên, ông Ý nhận đất từ năm 1979, làm lại toàn nhà thực nghĩa vụ chăm sóc vợ chồng cụ Tặng thời gian dài (hơn 10 năm) nên Toà án cấp phúc thẩm chấp nhận cho ông Ý sở hữu 1/2 nhà đất cụ Tặng phù hợp với thực tế pháp luật Do vậy, việc khiếu nại bà Dung khơng có sở Qua vụ án nêu thấy rằng, việc cấp tồ án có quan điểm khác việc giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện Cụ thể vụ án nêu Tồ án cấp sơ thẩm, Tồ án cấp phúc thẩm việc giải lần đầu, bác yêu cầu xin huỷ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bà Dung, Toà án nhân dân tối cao lại chấp nhận yêu cầu bà Dung, ơng Ý (bên tặng cho) vi phạm cam kết đặt hợp đồng tặng cho có điều kiện Tuy nhiên, theo chúng tơi việc giải lần thứ hai TAND tỉnh Nam Định việc trả lời Toà dân - TANDTC chưa Bởi lẽ: Đây hợp đồng tặng cho có điều kiện, bên tặng cho (ơng Ý) thực phần, tức không thực đầy đủ điều kiện mà bên tặng cho (cụ Tặng) nêu ra, nên lỗi thuộc bên tặng cho, cần phải huỷ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu buộc bên tặng cho phải chịu toàn thiệt hại xảy Xong TAND tỉnh Nam Định lại cho ông Ý hưởng 1/2 giá trị tài sản cụ Tặng trái với nguyên tắc hợp đồng tặng cho có điều kiện - Một vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1996 có liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử đất theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 mà pháp luật cần phải điều chỉnh sau: Ngày 14/4/1996 vợ chồng ông Cường bà Nha nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Văn Thường bà Nghiêm Thị Thục 120 m2 đất ở, ông bà giao 60 tiền nhận đất để sử dụng, hợp đồng lập hình thức viết tay khơng có chứng nhận UBND xã Năm 2000 ông Cường bà Nha xây dựng đất nhà cấp Năm 2012 ông Cường, bà Nha làm giấy tờ tặng cho trai anh Xuân Tháng năm 2014 anh Xuân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị ơng Thường bà Thục đòi lại đất chi hợp đồng chuyển nhượng đất ơng ơng Cường khơng phép khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thàng năm 2015 ông Thường khởi kiện yêu cầu TA huyện H hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhiên TA khơng thụ lý vụ kiện ơng Thường khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Đến quan nhà nước có thẩm quyền chưa cấp giấy chứng nhận quyên sử đất cho anh Xuân đất có tranh chấp Theo nội dung tranh chấp rõ ràng hợp đồng quyền sử dụng đất vơ hiệu khơng đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên đất đai có nguồn gốc lâu đời gia đình ông Thường sử dụng gia đình ông Thường làm thủ tục xin cấp GCNQSD Đ cấp theo quy định Luật đất đai 2003 Tuy nhiên, anh Xn khơng cấp GCNQSD Đ mảnh đất anh sử dụng từ năm 2014 khơng có giấy tờ hợp pháp Trường hợp theo Luật đất đai 2013 để cấp GCNQD Đ việc tranh chấp lâu dài chưa có văn hướng dẫn xử lý dứt điểm trường hợp tương tự Chúng cho TANBTC cần phải có án lệ trường hợp giải tranh chấp tương tự Tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng phức tạp, lẽ hợp đồng tặng cho QSD Đ thường thực hiên người thân với cha mẹ con, ông bà cháu Mặt khác Nhà nước chưa cấp đầy đủ GCNQSD Đ cho nhân dân nhu cầu sử dụng đất cao, người dân tự thực chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất, Nhà nước cần nhanh chóng cấp loại giấy xanh, giấy hồng, sổ đỏ để kiếm soát, quản lý đất đai tốt có tranh chấp TA có sở để bảo vệ lợi ích bên 61 3.2 Hướng hoàn thiện quy định pháp luật đường lối giải tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất 3.2.1 Những đề xuất việc xây dựng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Trong năm qua Nhà nước ta ban hành nhiều văn pháp luật đất đai, có văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực tặng cho quyền sử dụng đất Tuy nhiên thực tế việc tặng cho quyền sử dụng đất diễn ngày đa dạng phức tạp, có số vấn đề mà pháp luật chưa đề cập tới, để quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất ngày ổn định phát triển nữa, xin đề xuất số ý kiến việc xây dựng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất sau: - Luật đất đai năm 2013 văn pháp luật đất đai khác chưa quy định người tặng cho quyền sử dụng đất cần phải có điều kiện gì? Đối với loại đất khác điều kiện người tặng cho có khác khơng? Theo chúng tơi Nhà nước cần phải quy định rõ điều kiện người tặng cho quyền sử dụng đất - Hiện tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất xảy nhiều, việc giải Tồ án nhiều quan điểm khác Vì để việc giải thống nhất, cho cần phải có văn pháp luật quan Nhà nước có thẩm quyền để hướng dẫn việc giải như: Trường hợp cơng nhận tồn hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trường hợp cơng nhận phần, trường hợp khơng công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - Theo quy định Điều 188 LĐĐ người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định hạn chế quyền người sử dụng đất, lẽ: Hiện có nhiều người sử dụng đất có loại giấy tờ quy định Điều 101 Luật đất đai năm 2013 chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử 62 dụng đất, họ tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng tặng cho cần phải công nhận hiệu lực pháp lý cho phép người tặng cho đăng ký quyền sử dụng đất 3.2.2 Những đề xuất việc giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Do đất nước ta trải qua hai kháng chiến thời gian chiến tranh kéo dài, Bắc Nam chia cắt hệ thống pháp luật hai miền khác nhau, tồn nhiều loại giấy tờ đất đai Mặt khác sách đất đai Nhà nước ln thay đổi thực tế nhiều gia đình chưa Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ sử dụng lâu dài tặng cho cháu hình thức viết tay, ngày xẩy tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ năm bao cấp Hiện tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất diễn ngày nhiều kéo dài từ 1993 đến nay, xong chưa có văn pháp luật quan Nhà nước có thẩm quyền hướng dẫn việc giải tranh chấp này, để góp phần vào việc giải vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, xin đưa quan điểm việc giải vụ án sau: a Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 017-1980 (ngày Hội đồng Chính phủ ban hành định số 201 - CP việc thống quản lý ruộng đất nước) Thời kỳ Nhà nước công nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân, người sử dụng đất có quyền tặng cho đất đai, nhiên việc tặng cho mà phát sinh tranh chấp giải sau: - Nếu bên tặng cho chưa nhận đất bên tặng cho quản lý, sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ thuế (dù việc tặng cho tuân thủ quy định hình thức) bác yêu cầu công nhận hợp đồng tặng cho bên tặng cho, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác - Nếu bên tặng cho nhận đất, sử dụng ổn định lâu dài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (dù việc tặng cho không tuân thủ quy 63 định hình thức) cơng nhận hợp đồng tặng cho, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác - Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện, bên tặng cho thực điều kiện hợp đồng tặng cho chưa nhận đất, bác yêu cầu công nhận hợp đồng tặng cho bên tặng cho buộc bên tặng cho phải tốn chi phí, cơng sức mà bên tặng cho bỏ để thực điều kiện theo giá trị thường thời điểm xét xử sơ thẩm b Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập từ ngày 01-71980.(Ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201 - CP) đến trước ngày 15-10 1993 (Ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực) Pháp luật thời kỳ nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô, chuyển nhượng đất đai hình thức Về nguyên tắc chung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập thời điểm từ ngày 01-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 hợp đồng trái pháp luật, nhiên theo quy định Điều 20 - Hiến pháp 1980 thì: "Những tập thể, cá nhân sử dụng đất đai tiếp tục sử dụng hưởng kết lao động theo quy định pháp luật…" Do việc tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn mà phát sinh tranh chấp giải sau: - Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa thực hiện, tức bên tặng cho chưa giao đất cho bên tặng cho, Tồ án tuyên huỷ hợp đồng tặng cho hợp đồng bị vô hiệu - Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện, bên tặng cho nhận đất sử dụng ổn định lâu dài, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất) mà cấp giấy kê khai quyền sử dụng đất, bên tặng cho biết không phản đối (phản đối phải đơn khiếu nại), bác yêu cầu huỷ hợp đồng tặng cho bên tặng cho - Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, bên tặng cho nhận đất, sử dụng ổn định lâu dài không thực thực không 64 điều kiện đặt hợp đồng, buộc bên tặng cho phải trả lại quyền sử dụng đất cho bên tặng cho c Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập từ ngày 15-10 -1993 đến ngày 30-6 -2004 Theo điểm Nghị việc thi hành Bộ luật dân Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ quy định BLDS chuyển quyền sử dụng đất, có hiệu lực áp dụng kể từ ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực Do nguyên tắc việc tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 15-10-1993 đến ngày 30-6-2004 phải tuân theo quy định Điều 131, 461, 462, 463, 691, 692, 693, 696 BLDS năm 1995 Vì việc tặng cho quyền sử dụng đất mà phát sinh tranh chấp giải sau: - Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thực theo quy định nêu trên, mà bên tặng cho chưa giao đất cho bên tặng cho, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cơng nhận Tồ án buộc bên tặng cho phải giao đất cho bên tặng cho - Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định hình thức bên tặng cho nhận đất, sử dụng ổn định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên tặng cho cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên tặng cho biết khơng phản đối gì, bác yêu cầu huỷ hợp đồng tặng cho bên tặng cho - Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, mà bên tặng cho nhận đất không thực thực không với điều kiện nêu hợp đồng Toà án tuyên huỷ hợp đồng tặng cho buộc bên tặng cho phải giao trả đất cho bên tặng cho d Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập từ ngày 01-72004 đến Theo quy định Điều 106 - Luật đất đai năm 2003 người sử dụng đất thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất, đồng thời BLDS năm 2005 quy định cụ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Do đó, nguyên tắc hợp 65 đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập giai đoạn phải tuân theo quy định Điều 106 Luật đất đai năm 2003; Điều 122, 470, 689, 691, 692, 722, 723, 724, 725, 726 BLDS năm 2005 Vì vậy, việc tặng cho quyền sử dụng đất mà phát sinh tranh chấp giải sau: - Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thực theo quy định điều luật nêu trên, mà bên tặng cho chưa giao đất cho bên tặng cho, Tồ án cơng nhận hợp đồng buộc bên tặng cho phải giao đất cho bên tặng cho - Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà vi phạm điều kiện quy định điều luật nêu (trừ vi phạm hình thức), Tồ án tun huỷ hợp đồng Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hình thức, Tồ án buộc bên phải thực quy định hình thức hợp đồng thời hạn định, thời hạn mà khơng thực Tồ án tun bố hợp đồng vơ hiệu, bên có lỗi làm cho hợp đồng vơ hiệu phải bồi thường thiệt hại xảy Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có loại giấy tờ quy định Điều 101 Luật đất đai 2013, nhà nước nên cơng nhận hợp đồng tặng cho cho phép người nhận tặng cho quyền sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất -Để thực quy định BLDS 2015 giao dịch vơ hiệu vi phạm hình thức theo Điều 129 BLDS - Giao dịch dân vô hiệu khơng tn thủ quy định hình thức “Giao dịch dân vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức vơ hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao dịch dân xác lập theo quy định phải văn văn không quy định luật mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch đó; 66 Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực” Theo khoản Điều 129 BLDS không quy định hình thức giao dịch phải cơng chứng, chứng thực đăng ký Tuy nhiên Điều 188 Luật đất đai lại quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực đăng ký Do điều 129 BLDS áp dụng với hợp đồng tặng cho QSD Đ có vi phạm hình thức Vì lẽ cần sửa đổi Điều 188 Luật đất đai cho phù hợp với Điều 129 BLDS 2015 67 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu sở lý luận sở thực tiễn vấn đề liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất, tác giả rút số kết luận sau: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giao dịch dân đặc biệt, hình thành sở tình cảm, tinh thần tương thân tương giúp đỡ lẫn người với người đời sống xã hội Đồng thời hợp đồng dân thông dụng đời sống giao lưu dân sự, vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh người thông qua việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người sang người khác, vừa đảm bảo tính xã hội việc điều chỉnh nhu cầu sử dụng đất Vì giai đoạn lịch sử phát triển, Nhà nước có quy định pháp luật để điều chỉnh mối quan hệ dân đặc biệt Ở Quốc gia, theo giai đoạn lịch sử phát triển, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất pháp luật điều chỉnh mức độ khác nhau, phụ thuộc vào chế độ kinh tế, thể chế trị, điều kiện xã hội, phong tục tập quán… Sự điều chỉnh pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta nằm quy luật kể từ sau cách mạng tháng Tám năm 1945 đến nay, bước hồn thành ln đảm bảo ngun tắc tự do, tự nguyện bình đẳng bên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất Mặc dù Luật đất đai năm 2003, BLDS năm 2005 văn pháp luật đất đai khác quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, số vấn đề lĩnh vực chưa đề cập tới, quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất diễn ngày đa dạng, phức tạp Vì vậy, để kiểm sốt việc tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nước cần phải ban hành văn pháp luật điều chỉnh cách kịp thời, toàn diện vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất Để quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất ngày ổn định phát triển nữa, Nhà nước cần phải tăng cường quản lý đất đai pháp luật, đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến quy định tặng cho quyền sử 68 dụng đất để người nắm được; từ nâng cao ý thức pháp luật cho người việc tham gia vào quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, cho vừa đảm bảo tính tự tự nguyện ý chí, vừa đảm bảo tính pháp luật tham gia xác lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân Bắc Kỳ 1931 Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật 1936 Sắc lệnh 90/SL, ngày 10-10-1945 Chủ tịch nước cho phép tạm sử dụng số luật lệ ban hành Bắc - Trung - Nam Sắc lệnh 97/SL ngày 22-5-1950 Chủ tịch nước việc sửa đổi số quy lệ chế định dân luật Sắc lệnh 85/SL ngày 20-2-1952 Chủ tịch nước ban hành thể lệ trước bạ việc mua bán, cho đổi nhà cửa ruộng đất Toà án nhân dân tối cao (1959), Chỉ thị số 772/CT-TATC, việc đình áp dụng luật lệ đế quốc, phong kiến Thông tư số 48 ngày 03 - - 1963 Thủ tướng Chính phủ, việc chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật bảo đảm sở hữu tư liệu sản xuất nông thôn Luật đất đai 1987 (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Pháp lệnh hợp đồng dân 1991 10 Luật đất đai 1993 (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Hiến pháp 1946 (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Hiến pháp 1959 (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Hiến pháp 1980 (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Hiến pháp 1992 (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Luật cải cách ruộng đất 1953 (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật hợp đồng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Phạm Cơng Lạc (1998), "Ý chí giao dịch dân sự", Luật học (5) 19 Đinh Văn Thanh (1999), "Đặc trưng pháp lý hợp đồng dân sự", Luật học (2) 20 Bộ luật dân nước cộng hoà Pháp (1998), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 70 21 Hoàng Việt Luật Lệ (Luật Gia Long), tập I, tập II, tập III, Nxb Văn hố thơng tin, Hà Nội 22 Bình luận khoa học Bộ luật dân Việt Nam (2001), Tập I, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 23 TS Đinh Trung Tụng (2001), "Một số vấn đề hợp đồng Bộ luật dân Việt Nam", Thông tin khoa học pháp lý (11 + 12), Viện nghiên cứu Khoa học Pháp lý 24 Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NĐ-HĐTP ngày 16-4, Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình 25 Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8, Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình 26 Trường Đại học Luật Hà Nội (2004), Giáo trình lịch sử Nhà nước Pháp luật Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 27 Quốc Triều Hình Luật (Luật Hồng Đức), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 Chính phủ, thi hành Luật đất đai 29 Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 30 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 31 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình luật dân Việt Nam, tập I, tập II, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 32 Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng 33 Luật đất đai 2013 (2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 71 ... phải có quyền sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho người nào, đồng thời khơng phải có quyền nhận quyền sử dụng đất loại đất tặng cho Việc tặng cho nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải... tặng cho quyền sử dụng đất lí luận pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Chương 2: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định hành pháp luật Việt Nam Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp. .. niệm pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phận pháp luật dân sự, quy định quyền nghĩa vụ, trách nhiệm bên liên quan việc tặng cho quyền sử dụng