pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN ---------- LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA 2011 – 2015 Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Cán bộ hướng dẫn NGUYỄN THỊ THANH XUÂN Sinh viên thực hiện LƢƠNG THỊ MỸ THI Bộ môn Luật Hành Chính Khoa Luật – ĐHCT MSSV: 5117348 Lớp: Luật Hành Chính - K37 Cần Thơ, tháng 8/2014 Lời cảm ơn! Trước tiên em xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô của trường Đại học Cần Thơ đã tận tình giảng dạy, cung cấp lượng kiến thức vô cùng quý báu cho em trong chương trình Đại học. Giúp em nắm vững những vốn lý thuyết để có thể tự tin vận dụng vào thực tiễn, làm hành trang vững chắc bước vào cuộc sống. Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên hướng dẫn - cô Nguyễn Thị Thanh Xuân, em cảm ơn cô đã giúp đỡ em trong thời gian em làm luận văn vừa qua. Cảm ơn cô đã tận tình sửa chữa, hướng dẫn em để em có thể hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp cử nhân luật như hôm nay. Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Thầy, Cô trong Hội đồng bảo vệ luận văn tốt nghiệp đã cung cấp thêm những kiến thức mới để em có thể sửa chữa những chỗ còn sai sót, cũng như bổ sung để vốn kiến thức của em được vững vàng hơn. Cảm ơn Thầy, Cô đã nhiệt tình góp ý giúp em có thể hoàn thiện hơn luận văn tốt nghiệp của mình. Em xin chân thành cảm ơn! NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... .................................................................................................................................... MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................... 1 2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 1 3. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI ................................................................ 1 4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................... 2 5. KẾT CẤU LUẬN VĂN ................................................................................................ 2 PHẦN NỘI DUNG .................................................................................................................. 3 CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT........... 3 1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .... 3 1.1.1. Khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất ......................................................... 3 1.1.2. Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất......................................................... 4 1.2. VAI TRÒ CỦA VIỆC QUY ĐỊNH TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...... 6 1.3.1. Giai đoạn trƣớc năm 1945 ................................................................................... 6 1.3.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến trƣớc Luật đất đai 2003 ........................................ 8 1.3.3. Giai đoạn từ Luật đất đai 2003 cho đến nay ..................................................... 9 CHƢƠNG 2. NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................................................................................... 11 2.1. ĐIỀU KIỆN CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................................................................................................... 11 2.1.1. Điều kiện về hình thức ......................................................................................... 11 2.1.2. Điều kiện về đối tƣợng của hợp đồng ................................................................. 12 2.1.2.1 Những loại loại đất được tặng cho ................................................................... 12 2.1.2.2. Những điều kiện để quyền sử dụng đất được phép tặng cho ........................... 17 2.1.3. Điều kiện về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất..................... 18 2.1.3.1. Bên tặng cho .................................................................................................... 19 2.1.3.2. Bên được nhận tặng cho .................................................................................. 24 2.2. CƠ QUAN QUẢN LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................................................................................................... 25 2.2.1. Cơ quan đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất .................................................. 25 2.2.2. Cơ quan công chứng, chứng thực ....................................................................... 26 2.3. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................................................. 27 2.3.1. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất .................................................. 27 2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên đƣợc nhận tặng cho quyền sử dụng đất .............. 28 2.4. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VIỆC ĐĂNG KÝ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.................................................................................................................. 30 CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ............................................ 32 3.1. MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................................................. 32 3.1.1. Về các loại đất đƣợc tặng cho và không đƣợc tặng cho.................................... 32 3.1.2. Vấn đề về tặng cho tài sản giữa cha mẹ và con ................................................. 32 3.1.3. Về điều kiện của chủ thể đƣợc nhận tặng cho quyền sử dụng đất ................. 33 3.1.4. Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .................................................................................................................................... 33 3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT ............................................................................. 33 KẾT LUẬN ............................................................................................................................ 36 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” LỜI MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử dụng đất được chính thức ghi nhận trong Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010). Đây là một chế định hoàn toàn mới trong pháp luật dân sự, pháp luật đất đai của Việt Nam với đặc thù, quyền sở hữu của tư nhân đối với đất đai không được thừa nhận. Bên cạnh những ưu điểm không thể phủ nhận, Nhà nước không ngừng sửa đổi, bổ sung và ban hành pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất, nhằm tạo điều kiện cho hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất phát triển ngày càng mạnh mẽ. Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2013 là văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất xem như khá hoàn chỉnh. Tuy nhiên, dưới sự tác động của nền kinh tế thị trường, xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu của người sử dụng đất ngày càng cao kéo theo việc tặng cho quyền sử dụng đất cũng chuyển biến phức tạp và đa dạng. Vì thế, pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng không thể nào điều chỉnh kịp lúc và đề cập hết các quan hệ liên quan đến đất đai, mà đặc biệt là đối với vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất. Vì vậy, hiện nay vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất của các chủ thể trong quan hệ đất đai đang gặp phải một số khó khăn mà pháp luật chưa kịp điều chỉnh. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên nên người viết đã chọn đề tài “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” để làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. 2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Trong đề tài này người viết chỉ tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật điều chỉnh về tặng cho quyền sử dụng đất, mối quan hệ giữa Luật đất đai và Bộ luật dân sự có quy định chặt chẽ về vấn đề này hay không, có mâu thuẫn, vướng mắc không. Qua đó đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. Từ đó người viết đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. 3. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Nhằm tìm hiểu làm rõ các quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. Từ đó rút ra những điểm hạn chế trong các quy định của pháp luật liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất cũng như hạn chế trong việc áp dụng quy định của pháp luật vào thực tiễn, và đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 1 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” 4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của triết học Mác- Lênin, cơ sở đường lối của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Luận văn sử dụng các phương pháp cụ thể để làm rõ những nội dung cần nghiên cứu như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, phương pháp thống kê. 5. KẾT CẤU LUẬN VĂN Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phần nội dung luận văn gồm ba chương: - Chương 1. Khái quát chung về tặng cho quyền sử dụng đất - Chương 2. Những quy định của pháp luật hiện hành về tặng cho quyền sử dụng đất - Chương 3. Thực trạng áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và một số giải pháp hoàn thiện GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 2 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” PHẦN NỘI DUNG CHƢƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, nó gắn liền với chủ quyền quốc gia. Với tính ổn định của đất đai về vị trí địa lý, và cùng với các tài sản khác gắn liền với đất đai tạo thành tư liệu sản xuất quan trọng trong xã hội. Bởi vậy, đất đai được coi là tài sản rất có giá trị, chế độ chính sách về đất đai luôn được sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước và xã hội. Thấy được tầm quan trọng đó, pháp luật Việt Nam chỉ thừa nhận “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Trong đó quyền năng sử dụng là có ý nghĩa thực tế nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng trên thực tế Nhà nước không phải chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng đất thông qua các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người trực tiếp sử dụng đất. Đồng thời quy định về quyền và nghĩa vụ của những người sử dụng đất, theo đó các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép. Với Luật đất đai năm 2013, các quyền của chủ sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được Nhà nước mở rộng rất nhiều nhưng vẫn bị hạn chế nằm trong một giới hạn nhất định như : được tặng cho trong những trường hợp nào, phải sử dụng đúng mục đích, phải đúng thời hạn giao, phải làm đầy đủ các thủ tục tặng cho và nếu có sự thay đổi thì phải xin phép. Có thể nói, “ Quyền sử dụng đất không còn là một quyền năng bình thường mà là một quyền sở hữu hạn chế”,1 là hoàn toàn đúng, so với những tài sản khác việc định đoạt quyền sử dụng đất có những hạn chế trong những quyền mà người sử dụng đất được phép thực hiện. Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất để phục vụ cho các mục đích kinh tế và xã hội. Đồng thời, quyền sử dụng đất còn là một quyền tài sản có giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. 1 Dương Đăng Huệ, Vấn đề sở hữu, quyền sỡ hữu và hướng hoàn thiện pháp luật về sở hữu tài sản ở Việt Nam, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (chuyên sữa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự), 2010, tr.9. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 3 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” Từ đó có thể nhìn nhận rằng, quyền sử dụng đất là một khái niệm có nội dung rất rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong các quyền năng cơ bản và quan trọng của người sử dụng đất là quyền tặng cho quyền sử dụng đất, đó là một quyền mới được ghi nhận trong Luật đất đai năm 2003 được sữa đổi, bổ sung năm 2009, 2010. Căn cứ Điều 722 Bộ luật dân sự “ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Như vậy, tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của bên tặng cho và bên được nhận tặng cho về việc chuyển quyền sử dụng đất, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được nhận tặng cho mà không yêu cầu đền bù về mặt vật chất, còn bên được nhận tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai. Song sự thỏa thuận đó là sự thống nhất ý chí giữa các bên trong quan hệ tặng cho không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Có thể nói, “ Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị thanh toán bằng không”.2 Đúng vậy, trong tất cả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có đền bù về mặt vật chất. 1.1.2. Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại tặng cho tài sản, vì vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của tặng cho tài sản. Song tặng cho quyền sử dụng đất có các điểm đặc trưng sau: - Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế: Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế. Đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được nhận tặng cho theo đúng quy định của pháp luật, thì tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bên được nhận tặng cho được coi là nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực và quyền của bên được nhận tặng cho phát sinh. Do đó, mọi thỏa thuận về tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi các bên đã chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau và đã đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp mặc dù bên tặng cho quyền sử dụng đất đã lập văn bản tặng cho và đã chuyển giao đất cho cho bên được nhận tặng cho khai thác 2 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2008, tr. 212. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 4 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” sử dụng đất nhưng chưa đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vẫn chưa có hiệu lực. Trong trường hợp này, việc tặng cho vẫn chưa hoàn tất về mặt thủ tục theo quy định của pháp luật nên chưa làm phát sinh quyền của bên được nhận tặng cho và bên được nhận tặng cho chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất do đó bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại quyền sử dụng đã giao. Có thể nói, tặng cho quyền sử dụng đất mang tính chất hợp đồng thực tế tương đối, mà không mang tính chất thực tế tuyệt đối như hợp đồng tặng cho tài sản thông thường. - Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ: Tính chất đơn vụ này của tặng cho quyền sử dụng đất cũng giống như tặng cho tài sản thông thường. Nó được thể hiện ở chỗ người được nhận tặng cho quyền sử dụng đất không thực hiện một nghĩa vụ gì đối với người tặng cho. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất có giá trị kinh tế cao nên trên thực tế việc tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện kèm theo là thực hiện nghĩa vụ rất phổ biến như tặng cho quyền sử dụng đất gắn với nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng hay thờ cúng, hương hỏa giữa cha mẹ với con, giữa ông bà với cháu và việc thực hiện nghĩa vụ đó mang đậm tính chất tình cảm. - Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù: Dựa trên cơ sở các quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thiết lập, giao kết. Do đó, bản chất của quan hệ hợp đồng này không phải là phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chất cho nhau mà là phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất. Vì vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, theo đó bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất không có nghĩa vụ trả lại bất kỳ một lợi ích nào cho bên tặng cho khi được bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất. Đây là đặc điểm riêng biệt để phân biệt giữa tặng cho quyền sử dụng đất với các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác, cũng như các hợp đồng dân sự, kinh tế khác. - Tặng cho quyền sử dụng đất chịu sự giám sát và bảo đảm thực hiện bằng quyền lực Nhà nước: Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác nhưng phải tuân theo đúng các quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai hiện hành. Nếu các bên đã lập hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, bên được nhận tặng cho được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và ngược lại. Đồng thời, sự chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện, nội dung và hình GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 5 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Thông qua việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Nhà nước giám sát được sự chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể tặng cho. Từ đó Nhà nước theo dõi, kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất, giúp cho việc quản lý đất đai được chặt chẽ, hiệu quả hơn. 1.2. VAI TRÒ CỦA VIỆC QUY ĐỊNH TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Đa số các giao dịch dân sự đều mang tính chất trao đổi, có yếu tố đền bù, riêng tặng cho quyền sử dụng đất không nhằm mục đích trao đổi giá trị nên nó không có tính đặc trưng đó. Trên thực tế, tặng cho quyền sử dụng đất được xây dựng, xuất phát từ quan hệ tình cảm giữa con người với nhau như mối quan hệ họ hàng, ruột thịt giữa các thành viên trong gia đình hay mối quan hệ bạn bè, những người xa lạ với nhau nhưng lại có tình cảm gắn bó với nhau, họ tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất, giúp đỡ nhau trong sản xuất kinh doanh, trong sinh hoạt hằng ngày. Chính vì lẽ đó mà nó có ý nghĩa nhân văn và tính xã hội sâu sắc, góp phần nâng cao tinh thần đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân. Ngoài ra, chế định tặng cho quyền sử dụng đất ra đời là bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói riêng cũng như pháp luật nói chung. Đồng thời nó là phương tiện pháp lý quan trọng để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, tạo điều kiện cho người có nhu cầu sử dụng đất khai thác, sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Mặt khác, khi Nhà nước công nhận tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, nghĩa là, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên được nhận tặng cho từ đó thúc đẩy họ gắn bó hơn với đất đai mà họ sử dụng. Họ sẽ tích cực đầu tư, cải tạo đất đai, ra sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần mảnh đất của mình góp phần làm cho sản xuất kinh doanh ngày càng phát triển, có ý nghĩa thiết thực trong cuộc sống . 1.3. LỊCH SỬ PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.3.1. Giai đoạn trƣớc năm 1945 Vốn dĩ việc tặng cho tài sản chủ yếu là đất đai đã hình thành từ lâu và xuất hiện từ thời nhà nước phong kiến. Tuy chưa được quy định cụ thể như việc mua bán, cầm nợ đất đai nhưng cũng được Nhà nước thừa nhận, thông qua việc quy định và bảo vệ các hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về ruộng đất. Pháp luật thời kỳ nhà Lý: Hình thư là bộ luật hình văn đầu tiên của Đại Việt và cũng là bộ luật căn bản nhất của thời Lý. “ Lần đầu tiên pháp luật nhà Lý công khai thừa GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 6 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” nhận quyền sở hữu của người dân, trong đó quyền sở hữu về ruộng đất là cơ bản nhất”.3 Ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước, vua có quyền lực tối cao và quyền sở hữu ruộng đất tư nhân cũng được thừa nhận thể hiện ở việc ruộng đất đó có thể mua, bán. Ngoài ra, việc cầm cố ruộng đất cũng được pháp luật quy định và phân biệt rõ ràng với việc bán đứt. Có thể nhận thấy: “ Một điều khá lý thú là từ thời Lý nội dung quyền sở hữu với các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đã được đề cập tới mặc dù còn chưa đầy đủ và trực tiếp”.4 Pháp luật nhà Trần bắt đầu quy định cách thức giao kết bằng văn khế, quy định kiểu mẫu, thể thức văn khế, vay mượn, trao đổi tài sản trong dân, điều mới mẻ nhất là quy định việc lăn dấu tay trên các văn tự, hợp đồng của hai bên và người làm chứng để thể hiện ý chí tự nguyện của hai bên giao kết hợp đồng. Bên cạnh đó, luật còn quy định người chết đi nếu có tài sản có quyền để lại tài sản cho con. Nhìn chung, pháp luật thời Lý- Trần chưa quy định về khế ước tặng cho đất đai. Đến thời kỳ pháp luật nhà Lê thừa nhận và bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân đất đai, cho phép chuyển dịch quyền sở hữu đất đai thông qua lập khế ước, tuy chưa có quy định cụ thể về tặng cho đất đai, nhưng một khi người có quyền sở hữu đất đai thì đương nhiên có quyền định đoạt đối với đất đai cũng như có quyền tặng cho đất đai cho bất cứ ai. Giống như pháp luật thời kỳ nhà Lê, pháp luật thời kỳ nhà Nguyễn vẫn tiếp tục công nhận và bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai. Cùng với quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, việc tặng cho tài sản trong đó có đất đai là một trong các giao dịch dân sự được pháp luật nhà Nguyễn thừa nhận nếu việc tặng cho này không trái với quy định của pháp luật. Đến khi thực dân Pháp chiếm đóng Việt Nam, thì các Bộ luật dân sự được áp dụng riêng lẻ ở ba kỳ lần lượt xuất hiện. Ở Nam kỳ có Bộ luật Giản yếu Nam kỳ được sao chép một cách máy móc và không đầy đủ Bộ luật Napôlêông, chỉ quy định về quan hệ nhân thân không hề đề cập những quy định mang tính truyền thống của Việt Nam như di sản, tặng cho, hương quả, mà áp đặt những vấn đề mới chưa hề có trong tục lệ Việt Nam. Tại Bắc kỳ cho ra đời Bộ dân luật Bắc kỳ và ở Trung kỳ cũng cho ra đời Bộ dân luật Trung kỳ hay còn được gọi là Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật. Hai bộ luật này chịu ảnh lớn của Bộ luật dân sự Pháp là hai bộ luật tiêu biểu cho luật pháp Việt Nam thời kỳ Pháp thuộc. Do vậy, những quy định của pháp luật về quyền sở hữu đất đai ở miền Bắc và miền Trung 3 Cao Văn Liên, Pháp luật các triều đại Việt Nam và các nước, Nxb Thanh Niên, Hà Nội, 2004, tr. 190. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình lịch sử Nhà nước và pháp luật Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2008, tr. 123. 4 GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 7 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” gần như giống nhau cụ thể là cả hai đồng nhất đưa ra khái niệm về quyền sở hữu và đồng sở hữu. Ngoài ra, pháp luật còn quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên chủ sở hữu có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, đồng nghĩa với việc Nhà nước cho phép việc tặng cho đất đai. Tặng cho đất đai được thực hiện bằng khế ước, trong đó khế ước phải được lập thành văn bản, có sự chứng nhận của viên chức thị thực trước mặt người thụ tặng và người thụ nhận phải đồng ý nhận thì khế ước mới có hiệu lực. Như vậy, Hai hình thức sở hữu cơ bản xuất hiện từ thời kỳ phong kiến vẫn được duy trì và phát triển. Mặc dù pháp luật thời kỳ này chịu ảnh hưởng khá nhiều của pháp luật Pháp nhưng vẫn phản ánh được phong tục, tập quán truyền thống dân tộc Việt Nam, có những bước phát triển mới phù hợp với xu thế phát triển và nhu cầu của cuộc sống nhất là quy định về việc tặng cho tài sản mà tài sản quan trọng ở đây là đất đai. 1.3.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến trƣớc Luật đất đai 2003 Ngay sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, đất nước chỉ mới dành độc lập nên chưa có điều kiện ban hành văn bản pháp luật mới nên ba Bộ luật dân sự ở ba miền vẫn tiếp tục được áp dụng miễn sau “ những luật lệ ấy không trái với nguyên tắc độc lập của nước Việt Nam và chính thể dân chủ cộng hòa”.5 Vấn đề ruộng đất chưa được đặt ra một cách cụ thể, tuy nhiên “ quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được đảm bảo”.6 Đến khi Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/05/1952 được ban hành quy định “ các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ, rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế”. Đồng thời, “ trước khi đem đi trước bạ, văn tự phải được Uỷ ban Hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, tặng cho, nhận đổi”. Điều đó có nghĩa Nhà nước đã đề cập đối tượng, chủ thể, hình thức của văn tự mua, bán, thừa kế, tặng cho ruộng đất và chứng tỏ Nhà nước đã thừa nhận việc tặng cho đất đai là một quyền năng của chủ sở hữu đất đai. Đến ngày 04/02/1953, Luật cải cách ruộng đất được Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa thông qua tại khóa họp lần thứ III: “ Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu đối với ruộng đất đó, người được chia gia tài có quyền cầm, bán,cho v.v. ruộng đất được chia”(Điều31) . Thông qua đó, pháp luật cho phép chủ sở hữu đất đai được thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. Lần lượt đến khi Hiến pháp năm 1959 ra đời và Thông tư số 48/ TTg của Thủ tướng chính phủ được ban hành, điều cho phép chủ sở hữu ruộng đất được thực hiện các quyền năng của mình, trong đó có quyền tặng cho ruộng đất. 5 6 Sắc lệnh số 90/SL ngày 10-10-1945, về cho phép tạm sử dụng một số luật lệ ban hành ở Bắc- Trung- Nam. Điều 12 Hiến pháp nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa năm 1946. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 8 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” Hiến pháp năm 1980 được Quốc hội khóa VI thông qua thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam từ đó đến nay. Xóa bỏ các hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai, khẳng định chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhằm cụ thể hóa thêm một bước chính sách đất đai quy định tại Điều 19 và Điều 20 trong Hiến pháp năm 1980, Luật đất đai năm 1987 đầu tiên của Nhà nước ra đời. Luật đất đai tiếp tục khẳng định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”; đồng thời “ Nghiêm cấm việc mua bán, phát thanh thu tô dưới mọi hình thức”.7 Trên cơ sở đó, mọi hành vi mua bán, chuyển dịch, nhượng đổi, tặng cho đất đai đều bị nghiêm cấm. Đến khi Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1980 phạm vi quyền sử dụng đất thay đổi căn bản. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài được để lại thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Từ các định hướng cơ bản đó, cùng với sự ra đời của Luật đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001( sau đây gọi là Luật đất đai năm 1993) chính thức ghi nhận “ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (khoản 2 Điều 3 Luật đất đai năm 1993), nhưng lại không cho phép tặng cho đất đai. Bên cạnh đó, Bộ luật dân sự năm 1995 ra đời, quy định cụ thể các hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều 744; theo đó, Nhà nước đã cho phép người sử dụng đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật . Pháp luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản, mang tính đặc thù riêng. Ngoài ra, Bộ luật dân sự năm 1995 còn quy định phân loại tài sản thành động sản và bất động sản, đất đai được coi là bất động sản, từ đó quy định về hợp đồng tặng cho tài sản. Mặc dù pháp luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản và đất đai là tài sản thuộc bất động sản, chủ sở hữu bất động sản có quyền tặng cho bất động sản đó nhưng tặng cho quyền sử dụng đất lại không được quy định trong Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự năm 1995. 1.3.3. Giai đoạn từ Luật đất đai 2003 cho đến nay Để khắc phục những vướng mắc mà Luật đất đai năm 1993 mắc phải, Luật đất đai năm 2003 ra đời, sau đó được sửa đổi, bổ sung năm 2009,2010 ( sau đây gọi là Luật đất đai năm 2003) thay đổi gần như hoàn toàn chế định pháp luật về đất đai ở nước ta. Quyền của người sử dụng đất được mở rộng ngoài các quyền quyền chuyển đổi, chuyển 7 Điều 1, Điều 5 Luật đất đai năm 1987. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 9 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự 2005 ra đời đã dành một chương từ điều 722 đến Điều 726 quy định chi tiết, cụ thể về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do đối tượng của hợp đồng này là quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên được pháp luật quy định một cách chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các loại tài sản thông thường khác. Không dừng lại ở đó, Luật đất đai năm 2003 tiếp tục được thay thế bằng Luật đất đai năm 2013, với nhiều đặc điểm nổi bật và đổi mới hơn phù hợp với sự phát triển của xã hội và nhu cầu của người sử dụng đất. Chế định về tặng cho quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục được duy trì và hoàn thiện, quy định chặt chẽ về hình thức của hợp đồng, trình tự thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất hơn nữa là các loại đất được tặng cho được mở rộng. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 10 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” CHƢƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. ĐIỀU KIỆN CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Điều kiện về hình thức Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng ra bên ngoài, đồng thời còn là cơ sở để khẳng định các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đã được xác lập. Thông qua hình thức của hợp đồng các chủ thể, những người khác và cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấy rõ được nội dung mà các bên đã cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng. Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được nhận tặng cho thông qua hình thức hợp đồng, vì vậy hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Do đó: “ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản , có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.8 Theo đó, để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật về mặt hình thức phải thỏa mãn các điều kiện sau:  Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật: Do đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất một loại tài sản đặc biệt quan trọng, nên pháp luật quy định chặt chẽ về hình thức của hợp đồng phải được lập thành văn bản. Ngoài ra, quyền sử dụng đất còn là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng cho nên bên được nhận tặng cho chỉ có thể được công nhận quyền sử dụng đất mà bên tặng cho chuyển giao khi việc tặng cho này thể hiện qua hợp đồng bằng văn bản. Nếu như trong một số trường hợp không lập thành văn bản khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà các bên vẫn không chịu thực hiện quy định này trong một thời gian nhất định thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu. Vì thế, việc hợp đồng phải lập thành văn bản là điều kiện để hợp đồng có giá trị. Đồng thời, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì: “ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”. Và cũng tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự cũng quy định tương tự như thế. Đây là một điều 8 Điều 689, Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 11 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” kiện bắt buộc đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tùy từng trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của chủ thể nào thì lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực. Và “ việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân cấp xã”.9  Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Theo các quy định Bộ luật dân sự năm 2005: “ Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”( khoản 2 Điều 467); “ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”( Điều 692); “ Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”( khoản 1 Điều 725). Có nghĩa là, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, đó là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính thức ghi nhận việc tặng cho vào văn bản. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có quan điểm cho rằng: “ Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu của bất động sản được tính từ khi đăng ký quyền sở hữu như trong Bộ luật dân sự năm 2005 là giải pháp tối ưu hiện nay. Vì giữa thời điểm công chứng hợp đồng và thời điểm đăng ký sang tên quyền sở hữu có một khoảng thời gian nhất định, trong thời gian đó có thể xảy ra các sự kiện pháp lý làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của người được nhận chuyển quyền sở hữu”.10 Như vậy, về việc pháp luật đặt ra những điều kiện như thế một mặt để có căn cứ pháp lý vững chắc để ghi nhận những nội dung mà các bên đã thỏa thuận xác lập, từ đó tạo cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên. Mặt khác, còn là căn cứ để các cơ quan nhà nước kiểm tra, giám sát việc dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể thông qua đó góp phần tăng cường công tác quản lý đất đai có hiệu quả hơn. 2.1.2. Điều kiện về đối tƣợng của hợp đồng 2.1.2.1 Những loại loại đất được tặng cho Luật đất đai quy định khá phức tạp tại các điều luật, chỉ có các loại đất sau đây mới được tặng cho: - Đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất 9 Điểm d khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Võ Đình Nho, Một số vấn đề trong quy định pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà và quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự), 2010, tr. 168. 10 GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 12 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (khoản 1 Điều 179 Luật đất đai hiện hành); - Đất của hộ gia đình, cá nhân thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm a khoản 3 Điều 179 Luật đất đai hiện hành); - Đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm a khoản 2 Điều 180 Luật đất đai hiện hành); - Đất của hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng (khoản 1 Điều 192 Luật đất đai hiện hành); - Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ (khoản 2 Điều 192 Luật đất đai hiện hành); - Đất của hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước (khoản 3 Điều 192 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm c khoản 2 Điều 174 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 3 Điều 174 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm thuộc trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1 Điều 178 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2 Điều 176 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 13 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (điểm a, b khoản 3 Điều 176 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm a khoản 4 Điều 174 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, k mà đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm (điểm b khoản 1 Điều 177 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điểm a khoản 1 Điều 177 Luật đất đai hiện hành); - Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 183 Luật đất đai hiện hành); - Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế ( khoản 1 Điều 185 Luật đất đai hiện hành); - Đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam thuộc trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp (điểm b khoản 4 Điều 183 Luật đất đai hiện hành); - Đất của doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc các trường hợp sau: + Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (điểm a khoản 1 Điều 184 Luật đất đai hiện hành); + Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hang năm mà tiền đã trả cho việc GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 14 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (điểm b khoản 1 Điều 184 Luật đất đai hiện hành); - Đất của doanh nghiệp liên doanh do doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách Nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ( khoản 2 Điều 184 Luật đất đai hiện hành); - Đất của doanh nghiệp liên doanh được hình thành do người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ( khoản 3 Điều 184 Luật đất đai hiện hành); - Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (điểm a khoản 2 Điều 185 Luật đất đai hiện hành).  Những loại đất không được tặng cho Tuy luật đất đai không quy định rõ các loại đất không được tặng cho nhưng có thể hiểu rằng, các loại đất còn lại dưới đây không được phép tặng cho: - Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (chỉ được tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo điểm c khoản 2 Điều 179 Luật đất đai hiện hành); - Đất của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất hàng năm (chỉ được tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê điểm a khoản 3 Điều 179 Luật đất đai hiện hành); - Đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất mà được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (chỉ được tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê điểm b khoản 2 Điều 180 Luật đất đai hiện hành); - Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư ( Điều 181 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 173 Luật đất đai hiện hành); GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 15 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” - Đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 3 Điều 174 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (Điều 175 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2 Điều 176 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (điểm c khoản 3 Điều 176 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho mà tổ chức kinh tế được Nhà cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (điểm b khoản 4 Điều 174 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác (trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 177 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm thuộc trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (khoản 2 Điều 178 Luật đất đai hiện hành); - Đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (Điều 182 Luật đất đai hiện hành); - Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án ( khoản 2 và 3 Điều 183 Luật đất đai hiện hành); - Đất của doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất ( trừ quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 184 Luật đất đai hiện hành); - Đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài (khoản 4 Điều 184 Luật đất đai hiện hành); GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 16 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” - Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm (điểm b khoản 2 Điều 185 Luật đất đai hiện hành); - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (chỉ được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo điểm b khoản 2 Điều 186 Luật đất đai hiện hành); - Đất phục vụ cho quốc phòng, an ninh, đất sử dụng vào mục đích công cộng. Điểm thay đổi đáng kể nhất so với trước đây là đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước Việt Nam cho thuê hoặc thuê lại đất đã được phép tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê dù cho họ thuê đất ở bất kỳ thời gian nào. 2.1.2.2. Những điều kiện để quyền sử dụng đất được phép tặng cho Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quyền sử dụng đất để được tặng cho phải thỏa mãn các điều kiện sau:  Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây là một điều kiện rất quan trọng, vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) là căn cứ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ, đồng thời nó còn là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình khi tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, quyền lợi này phụ thuộc rất lớn vào công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước. Tuy theo quy định của pháp luật trước hết người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác, nhưng trong trường hợp người tặng cho chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được tặng cho quyền sử dụng đất.  Đất không có tranh chấp Đất không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm tham gia tặng cho quyền sử dụng đất của bên tặng cho không có bất kỳ khiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn nào xảy ra GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 17 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” với các chủ thể khác. Uỷ ban nhân dân cấp xã là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp. Theo quy định của pháp luật chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất, còn những thửa đất đang xảy ra tranh chấp thì sau khi giải quyết xong mới được tiến hành tặng cho. Đây là điều kiện cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất và đảm bảo trật tự xã hội. Tuy nhiên, quy định này còn có điểm hạn chế, đó chính là bỏ soát những quy định về bảo vệ quyền tặng cho quyền sử dụng đất của người tặng cho trong trường hợp có người cố ý gây ra tranh chấp để cản trở việc tặng cho đó. Do đó, pháp luật cần sớm có biện pháp khắc phục tình trạng này và có biện pháp xử phạt thích đáng.  Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Đây là điều kiện thật sự hợp lý nhằm bảo đảm quyền lợi cho người được thi hành án. Là biện pháp giúp cơ quan thi hành án triển khai việc thi hành án được tốt hơn, đồng thời nó còn là biện pháp để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của người phải thi hành án. Nếu cho phép đất bị kê biên tham gia vào hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất có thể chuyển cho người thi hành án hoặc chuyển nhượng cho người khác sử dụng đất và số tài sản còn lại sẽ không đủ đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ.  Trong thời hạn sử dụng Điều kiện này quy định đối với các loại đất có thời hạn sử dụng đất. Về thời hạn sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 126 Luật đất đai hiện hành. Thời hạn sử dụng đất là quy định của Nhà nước đặt ra buộc người sử dụng đất phải tuân theo và “ người sử dụng đất đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định của pháp luật có liên quan”.11 Chỉ khi còn trong thời hạn sử dụng đất người sử dụng đất mới còn là chủ sở hữu và mới có quyền định đoạt đất đai cũng như có quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Có thể thấy, đây là một điều kiện và cũng là một nguyên tắc của việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung và việc tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng. Tóm lại, những điều kiện mà pháp luật quy định đối với hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất là điều kiện thật sự cần thiết, là căn cứ pháp lý vững chắc giúp cho hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất phát triển một cách bền vững. 2.1.3. Điều kiện về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, không phải bất cứ ai có quyền sử dụng đất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất kỳ người nào và không phải ai cũng 11 Khoản 3 Điều 6 Luật đất đai năm 2013. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 18 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” có quyền được nhận tặng quyền sử dụng đất, mà việc tặng cho và được nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật. Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Và vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt cần phải đăng ký quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất, không những phải có đầy đủ các điều kiện một chủ thể của giao dịch dân sự thông thường về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự (ngoại trừ chủ thể là Nhà nước), mà còn phải có các điều kiện riêng biệt sau: 2.1.3.1. Bên tặng cho Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai hiện hành quy định: “ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Các đối tượng được Nhà nước giao đất có đầy đủ các quyền nói trên của người sử dụng đất. Tuy nhiên việc tặng cho quyền sử dụng đất thì không phải chủ sử dụng đất nào cũng có quyền này. Chỉ những người sử dụng đất sau đây mới có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:  Hộ gia đình, cá nhân Theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật đất đai hiện hành thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho công đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Cũng với các chủ thể này sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê cũng được tặng cho quyền sử dụng cho các các chủ thể nhận tặng cho trên.12 Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân còn được tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện trong một số trường sau:13 - Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa đủ điều kiện chuyển ra khỏi 12 13 Điểm a Khoản 3 Điều 179 Luật đất đai năm 2013. Điều 192 Luật đất đai năm 2013. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 19 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” phân khu đó thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. - Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. - Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng đất do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động. Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hộ gia đình là hộ “ mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kin doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”, và tài sản chung của hộ gia đình bao gồm: quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ(Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2005). Còn đối với cá nhân sử dụng đất độc lập, thì quyền sử dụng đất do cá nhân đó đứng tên, cá nhân đó đủ 18 tuổi, có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự và có quyền sử dụng đất hợp pháp.  Tổ chức sử dụng đất  Tổ chức được Nhà nước giao và cho thuê đất Những tổ chức có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật gồm các tổ chức sau: - Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.14 - Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.15 14 Khoản 1 Điều 174 Luật đất đai năm 2013. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 20 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” - Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm thuộc trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.16  Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất Những tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau sẽ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật: - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.17 - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.18 - Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.19  Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau:20 + Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 15 Khoản 3 Điều 174 Luật đất đai năm 2013. Khoản 1 Điều 178 Luật đất đai năm 2013. 17 Khoản 2 Điều 176 Luật đất đai năm 2013. 18 Điểm a, b Khoản 3 Điều 176 Luật đất đai năm 2013. 19 Điểm a Khoản 4 Điều 176 Luật đất đai năm 2013. 20 Khoản 1 Điều 177 Luật đất đai năm 2013. 16 GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 21 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” + Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. So với quy định trước đây, pháp luật đã cho phép thêm một số chủ thể mới có quyền tặng cho quyền sử dụng đất đại khái là tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Với quy định cụ thể như trên, trong một số trường hợp căn cứ quan trọng để xác định quyền tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được thuê đất chính là nguồn gốc của khoản tiền dùng để nộp tiền sử dụng đất, thanh toán cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thuộc ngân sách Nhà nước hay không. Theo quy định tại Điều 3 Thông tư số 92/2007/TT-BTC ngày 31/7/2007 hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước, theo đó nguồn gốc tiền sử dụng đất đã nộp ngân sách nhà nước khi được Nhà nước giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, tiền đã trả về nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất được xác định như sau:  Tiền sử dụng đất đã nộp ngân sách nhà nước, tiền đã trả nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước trong các trường hợp sau: - Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng thời được ngân sách nhà nước cấp để nộp tiền sử dụng đất, trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay cho doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà khoản tiền này doanh nghiệp, tổ chức kinh tế không phải ghi nhận vốn nhà nước hoặc không phải ghi nhận nợ với Nhà nước; - Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế; đồng thời doanh nghiệp, tổ chức kinh tế này không phải ghi nhận vốn nhà nước hoặc nợ phải trả cho ngân sách nhà nước; - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, tổ chức kinh tế nhưng cho miễn tiền sử dụng đất; - Công ty nhà nước hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên được chuyển đổi từ công ty nhà nước sử dụng quỹ đầu tư phát triển để nộp tiền sử dụng đất, trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;  Các trường hợp không nằm trong quy định tại điều 3 Thông tư trên được xác định là không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Với những quy định cụ thể, rõ ràng của thông tư 92/2007/TT-BTC đã tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho để bên được nhận tặng cho có thể dễ dàng xác định quyền của tổ chức kinh tếvà tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính khi tặng cho quyền sử dụng đất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 22 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” Ngoài các điều kiện nêu trên, để trở thành chủ thể tham gia vào quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, tổ chức còn phải thỏa mãn điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, tổ chức còn phải có người đại diện hợp pháp, có đủ năng lực và thẩm quyền đại diện cho tổ chức đó khi giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.  Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất Trong những trường hợp sau người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất sẽ được phép tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật: - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất.21 - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.22 - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại.23 - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam thuộc trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.24 - Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp liên doanh có quyền tặng cho trong các trường hợp sau:25 21 Khoản 1 Điều 183 Luật đất đai năm 2013. Khoản 1 Điều 185 Luật đất đai năm 2013. 23 Điểm a Khoản 2 Điều 185 Luật đất đai năm 2013. 24 Điểm b Khoản 4 Điều 183 Luật đất đai năm 2013. 25 Khoản 1 Điều 184 Luật đất đai năm 2013. 22 GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 23 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” + Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. + Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hang năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. - Danh nghiệp liên doanh được hình thành do doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách Nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.26 - Doanh nghiệp liên doanh được hình thành do người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.27 Tóm lại, Luật đất đai năm 2013 ra đời đã mở rộng thêm các quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thuê đã có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. 2.1.3.2. Bên được nhận tặng cho Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư : Pháp luật chỉ quy định quyền được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, chứ chưa hề đề ra các điều kiện cụ thể của các chủ thể này trong việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo các quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 Luật đất đai hiện hành, họ có thể nhận tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, nhận tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật và nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khác. Tuy nhiên, pháp luật lại quy định các trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, đó là những quy định mang tính chất ngăn cấm, cụ thể quy định tại khoản 1,3 và 4 Điều 191 Luật đất đai hiện hành như sau: - Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất. 26 27 Khoản 2 Điều 184 Luật đất đai năm 2013. Khoản 3 Điều 184 Luật đất đai năm 2013. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 24 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Ngoài ra, riêng đối với cá nhân còn không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được tặng cho quyền sử dụng đất.28 Do đó, hầu hết hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đều được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp mà pháp luật nghiêm cấm. Đối với nhà nước : Là một chủ thể đặc biệt, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trong cả nước. Có quyền nhận tặng cho đất đai từ hộ gia đình, cá nhân( điểm e khoản 1 Điều 179 Luật đất đai hiện hành), tổ chức kinh tế( điểm c khoản 2 Điều 174 Luật đất đai hiện hành), hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam( điểm b khoản Điều 186 Luật đất đai hiện hành) mà không cần phải có điều kiện. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Để được nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam( điểm e khoản 1 Điều 179 Luật đất đai hiện hành). Ngoài ra, không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất( khoản 1 Điều 191 Luật đất đai hiện hành). 2.2. CƠ QUAN QUẢN LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1. Cơ quan đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định tại Nghị định số 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì thẩm quyền đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất 28 Khoản 2 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 25 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương. Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạng của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. 2.2.2. Cơ quan công chứng, chứng thực Khi người sử dụng đất thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Và “ việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Uỷ ban nhân dân cấp xã”.29 Theo quy định tại Điều 2 Luật công chứng năm 2006 thì: “Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.  Tổ chức hành nghề công chứng bao gồm: - Phòng công chứng: do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập và phòng công chứng là đơn vị sự nghiệp thuộc sở Tư pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng. Người đại diện theo pháp luật của Phòng công chứng là Trưởng phòng. Trưởng phòng công chứng phải là công chứng viên và do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức. - Văn phòng công chứng: do công chứng viên thành lập Văn phòng công chứng do một công chứng viên thành lập được tổ chức và hoạt động theo loại hình doanh nghiệp tư nhân. Văn phòng công chứng do hai công chức viên trở lên thành lập được tổ chức và hoạt động theo loại hình công ty hợp doanh. Người đại diện theo pháp luật của văn phòng công chứng là Trưởng văn phòng. Trưởng văn phòng công chứng phải là công chứng viên. Theo đó, các chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có thể đến một trong các tổ chức hành nghề công chứng nêu trên để thực hiện việc công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của mình. Còn nếu hợp đồng tặng cho phải chứng thực thì đến Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện. 29 Điểm d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 26 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” 2.3. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngoài quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, còn có quyền và nghĩa vụ riêng biệt được quy định chi tiết từ Điều 724 đến Điều 726 của Bộ luật dân sự năm 2005. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chính là nội dung của hợp đồng được các bên thỏa thuận xác lập, nhằm đạt được mục đích nhất định trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Nội dung và mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Vì vậy, khi thỏa thuận các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cần phải chú ý đến các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự về mục đích và nội dung của hợp đồng theo quy định của pháp luật. Nội dung cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau: 2.3.1. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất Do hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ và không có đền bù nên bên tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có nghĩa vụ đối với bên được nhận tặng cho. Theo quy định tại Điều 714 Bộ luật dân sự năm 2005 bên tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:  Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận.  Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Từ quy định trên, pháp luật dân sự đã quy định rất chặt chẽ về nghĩa vụ của bên tặng cho. Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người được nhận tặng cho, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất một cách nghiêm túc, nên pháp luật quy định người tặng cho có nghĩa vụ giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận. Mặc khác, người tặng cho còn phải giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được nhận tặng cho để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất tặng cho khi đến làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời tránh trường hợp bên tặng cho quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục tặng cho cho người khác. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 27 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” 2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên đƣợc nhận tặng cho quyền sử dụng đất  Quyền của bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định của tại Điều 726 Bộ luật dân sự năm 2005 bên tặng được nhận tặng cho có các nghĩa vụ sau:  Yêu cầu bên tặng cho giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận.  Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.  Được cấp giấy chứng nhận. Theo đó, quyền yêu cầu bên tặng cho quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận tương ứng với nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất. Song, nếu như bên tặng cho quyền sử dụng đất còn có nghĩa vụ giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được nhận tặng cho, để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì bên được nhận tặng cho lại không có quyền được nhận giấy tờ này. Do đặc điểm của quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên tặng cho tặng cho quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Vì thế, pháp luật quy định bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất tặng cho. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được tặng cho quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Qua đó, bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật còn quy định cho bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất có quyền được sử dụng đất đúng theo mục đích, đúng thời hạn. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 722 Bộ luật dân sự năm 2005, bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất còn có quyền đồng ý nhận hoặc không đồng ý nhận quyền sử dụng đất khi bên tặng cho giao quyền sử dụng đất. Tuy đã được nhắc đến nhưng quyền này của bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất vẫn chưa được pháp luật đề cập cụ thể nên vấn đề về hậu quả pháp lý sẽ rất khó giải quyết trong một số trường hợp bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ chối nhận quyền sử dụng đất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 28 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”  Nghĩa vụ của bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất Bên cạnh các quyền của mình bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất còn có các nghĩa vụ quy định tại Điều 725 Bộ luật dân sự năm 2005, cụ thể như sau:  Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.  Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho.  Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai gồm các nghĩa vụ sau: - Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. - Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. - Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan. - Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. - Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng. Đây là tất cả nghĩa vụ của bên được nhận tặng cho thực hiện để có quyền sử dụng đất cho mình. Đối với nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất theo đó bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp thuế, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất. Việc nộp thuế, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính cũng là một trong số nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai mà bên được tặng cho có nghĩa vụ thực hiện. Còn nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho là nghĩa vụ của bên được nhận tặng cho phải thực hiện để bảo về lợi ích cho bên thứ ba. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 29 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” Song, các nghĩa vụ này chỉ là nghĩa vụ của bên được nhận tặng cho đối với Nhà nước và người thứ ba chứ không phải đối với bên tặng cho. 2.4. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VIỆC ĐĂNG KÝ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Đăng ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là thủ tục pháp lý theo đó các bên giao kết hợp đồng phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đăng ký về việc giao kết hợp đồng đó. Theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:  Bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai. Thành phần hồ sơ gồm: - Hợp đồng, văn bản tặng cho quyền sử dụng đất - Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp  Sau khi nhận hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì thực hiện các công việc sau: - Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; - Xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; - Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất hoặc gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại xã. Riêng đối với trường hợp bên tặng cho quyền sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng, sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho , Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 30 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày.  Việc đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng cụ thể như sau:  Thứ nhất, nó là một trong những điều kiện cần thiết để làm phát sinh hiệu lực pháp luật của hợp đồng tặng cho quyền sử dung đất. Việc công chứng hay chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên là điều kiện cần thiết nhưng chưa đủ làm phát sinh hiệu lực pháp luật mà hợp đồng đó chỉ phát sinh hiệu lực tại thời điểm đã đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  Thứ hai, hoạt động đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những công cụ hữu hiệu nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cúng như bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của bên được nhận tặng cho và suy cho cùng không có ý nghĩa gì đối với bên tặng cho.  Thứ ba, việc đăng ký như vậy đã thông tin đến người thứ ba biết tình trạng pháp lý về tài sản đã tặng cho tức quyền sử dụng đất, góp phần bảo vệ quyền lợi của người thứ ba. Và cũng thông báo đến người thứ ba biết quyền lợi của bên được tặng cho đối với quyền sử dụng đất đó.  Thứ tư, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất được công khai, minh bạch góp phần phát triển vào thị trường bất động sản. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 31 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 3.1. MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Từ khi Luật đất đai năm 2003 chính thức thừa nhận người sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định việc xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 tiếp tục duy trì, hoàn thiện, có nhiều điểm tiến bộ hơn trước nhưng trong quá trình áp dụng vẫn còn bộc lộ những vướng mắt, bất cập sau: 3.1.1. Về các loại đất đƣợc tặng cho và không đƣợc tặng cho Luật đất đai hiện hành quy định rãi rác về các loại đất được phép tặng cho (Điều 174, 176, 177, 178, 179, 180, 183, 184, 185). Mặc dù, Luật đất đai đã quy định một số loại đất không được tặng cho tuy nhiên khi áp dụng những quy định này còn chưa được rõ ràng vì thế rất khó phân biệt được những trường hợp nào không được tặng cho. Ví dụ : Quy định về đất của của tổ chức được Nhà nước giao thu tiền và không thu tiền sử dụng đất, của hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất quy định rải rác từ Điều 173 đến Điều 187 Luật đất đai hiện hành mà chưa có điều khoản nào tập hợp các loại đất không được tặng cho. Vì vậy cần quy định rõ các loại đất không được tặng cho. 3.1.2. Vấn đề về tặng cho tài sản giữa cha mẹ và con Thông thường, khi con lấy vợ, lấy chồng cha mẹ bên vợ hoặc chồng sẽ tạo điều kiện bằng cách tặng cho quyền sử dụng đất để vợ chồng người con làm nhà ở, và sinh sống. Tuy Luật hôn nhân và gia đình hiện hành đã quy định rõ quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng; quyền sử dụng đất được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ, chồng.30 Song việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con thường không có giấy tờ, không làm các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật, nên rất khó xác định khi nào được coi là cha mẹ đã tặng cho quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng người con. Trong Báo cáo tổng kết ngành năm 2005 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao có kết luận: “Đất đã được bố mẹ cho và vợ chồng người con đã làm nhà ở trên đất đó, thành khuôn viên riêng thì nhà đất là tài sản chung vợ chồng. Trường hợp vợ chồng người con làm nhà trên khuôn viên 30 Điều 27, Điều 32 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000, sửa đổi, bổ sung năm 2010. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 32 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” đất của bố mẹ mà bố mẹ chưa tuyên bố cho họ, nhưng nhà ở của họ đã làm trên một phần đất đó, khi họ ly hôn thì nhà ở là tài sản chung của vợ chồng, còn đất là của bố mẹ”.31 Tuy nhiên đây chỉ là hướng dẫn giải quyết tranh chấp tạm thời nhằm khắc phục tình thế tại thời điểm đó. Song cho đến nay, vẫn chưa có căn cứ để xác định khi nào được coi là cha mẹ đã tặng cho con quyền sử dụng đất, dẫn đến việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập. Về việc đã cho hay chưa cho quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề có nhiều vướng mắc, rất khó giải quyết. Đây là câu hỏi không dễ trả lời đã tồn tại từ lâu. 3.1.3. Về điều kiện của chủ thể đƣợc nhận tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 169 Luật đất đai hiện hành thì tổ chức được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, song Luật lại không quy định rõ đó là những tổ chức nào, tổ chức kinh tế hay tổ chức chính trị- xã hội được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 Luật đất đai hiện hành về chủ thể được nhận tặng cho quyền sử dụng đất chỉ thấy đề cập tới các chủ thể như: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, Nhà nước và người Việt nam định cư ở nước ngoài mà không hề đề cập đến chủ thể là tổ chức. Điều đó cho thấy có sự thiếu sót hay nhầm lẫn trong quy định của pháp luật nên cần được xem xét để khắc phục. 3.1.4. Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 bên tặng cho có nghĩa vụ “Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất” nhưng trong quyền của bên được tặng cho lại không có quyền nhận các loại giấy tờ đó. Do đó, giữa nghĩa vụ của bên tặng cho với quyền của bên được nhận tặng cho là không tương xứng, phù hợp với nhau. Bên cạnh đó, do hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ, nên bên tặng cho có nghĩa vụ thì bên được nhận tặng cho chỉ có quyền, mà không thể có nghĩa vụ đối với bên tặng cho nhưng pháp luật lại quy định nghĩa vụ của bên được tặng cho. Vì vậy, pháp luật cần quy định lại để phù hợp với thực tế. 3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT Thực tiễn pháp lý cho thấy các quy định của pháp luật hiện hành về tặng cho quyền sử dụng đất chưa thực sự đi vào cuộc sống, chưa tạo ra những chuẩn mực pháp lý trong xử sự của mỗi thành viên trong gia đình cũng như trong xã hội là do còn quá nhiều hạn chế trong việc tổ chức thực hiện và áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất. Để khắc tình trạng này, cần thực hiện một số giải pháp sau: 31 Tòa án nhân dân tối cao, Báo cáo tổng kết của ngành Tòa án năm 1995, Hà Nội, 1996. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 33 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất”  Thứ nhất, hoàn thiện các quy định của pháp luật trong hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất Để dễ dàng trong việc xác định các loại đất không được tặng cho, Luật đất đai hiện hành nên dành ra một điều luật để quy định rõ các loại đất không được tặng cho như sau: - Đất của tổ chức được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất; - Đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuể đất hàng năm; - Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư; - Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nươc; - Đất không có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đất đang nằm trong diện quy hoach; - Đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giải tỏa, bồi thường; - Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng.  Thứ hai, hoàn thiện quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con Việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và còn thường không lập thành văn bản, hoặc nếu có lập thì cũng không có chứng nhận hay chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu áp dụng pháp luật cứng nhắc là việc tặng cho không tuân thủ các quy định của pháp luật về mặt hình thức thì hợp đồng bị vô hiệu, việc tặng cho bị hủy bỏ, thì quyền lợi của người con không được đảm bảo, vì thực tế người con đã sử dụng đất ổn định, tạo lập tài sản trên mảnh đất đó, cha mẹ biết nhưng không phản đối. Do đó, có thể giải quyết theo hướng như sau: “ Nếu việc cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con mà không có lập thành hợp đồng hoặc tuy có hợp đồng nhưng không tuân thủ các quy định về thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng đất người con đã làm nhà ở trên đất đó, thành khuôn viên riêng, đã kê khai đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cha mẹ biết mà không có ý kiến phản đối bằng văn bản, thì công nhận tặng cho quyền sử dụng đất thực tế”.  Thứ ba, đối với điều kiện về chủ thể được tặng cho quyền sử dụng đất pháp luật nên có hướng bổ sung, quy định rõ,cụ thể những tổ chức nào mới được nhận tặng cho quyền sử dụng đất như : tổ chức kinh tế  Thứ tư, để quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được tương xứng, bên tặng cho quyền sử dụng đất có nghĩa vụ giao các giấy tờ liên GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 34 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” quan đến đất tặng cho, cần bổ sung các quyền của bên được nhận tặng cho như sau: “ Yêu cầu bên tặng cho giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất, để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Được từ chối nhận quyền sử dụng đất của bên tặng cho, nếu chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất”. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 35 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất” KẾT LUẬN Trên cơ sở nghiên cứu đề tài luận văn , người viết rút ra một số kết luận cơ bản sau: Thứ nhất: Ta thấy tặng cho quyền sử dụng đất là quyền thực hiện rất phổ phiến trong thực tế. Nó cũng được xem là một trong các quyền quan trọng của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về đất đai. Tặng cho quyền sử dụng đất góp phần gia tăng tình cảm giữa con người với nhau, là điều kiện để những người được nhận tặng cho quyền sử dụng đất khai thác, cải tạo sử dụng đất hiệu quả nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt hằng ngày. Thứ hai: Tặng cho quyền sử dụng đất đã khẳng định đất là một loại tài sản có giá trị, đem lại rất nhiều lợi ích cho người sử dụng đất. Thứ ba: Khi thực hiện giao dịch dân sự mà giao dịch đó là tặng cho quyền sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất buộc phải thành lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải đi đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký phải được thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. Vì chỉ có đăng ký thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mới thực sự có giá trị. Thứ tư: Trong thực tế ta thấy việc tặng cho quyền sử dụng đất có liên quan đến nhiều quan hệ pháp luật khác như: thừa kế, hôn nhân và gia đình, dân sự….Điều đó cho thấy tầm quan trọng của việc tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay, rất cần sự điều chỉnh của pháp luật. Thứ năm: Trong những năm qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản điều chỉnh pháp luật về đất đai, trong đó có những văn bản pháp luật điều chỉnh về lĩnh vực tặng cho quyền sử dụng đất. Trong quá trình áp dụng trên thực tế, pháp luật bộc lộ rõ nhiều vướng mắc và bất cập. Song trên thực tế việc tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng đa dạng và phức tạp nên có một số vấn đề pháp luật chưa đề cập tới gây khó khăn trong quá trình giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Tóm lại để cho hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất ngày càng phát triển, pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất đi vào thực tiễn thì cần phải hoàn thiện pháp luật sao cho có tính thống nhất, đầy đủ và cụ thể. Do đó, giải pháp pháp lý quan trọng đầu tiên là cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất nhằm tạo cơ sở khung pháp lý cho việc thực hiện và áp dụng đúng pháp luật. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 36 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi DANH MỤC TÀI LIỆU KHAM THẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Bộ luật dân sự năm 2005. 2. Luật hôn nhân và gia đình năm 2000, sửa đổi, bổ sung năm 2010. 3. Luật công chứng năm 2006. 4. Luật đất đai năm 2013. 5. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. 6. Thông tư số 92/2007/TT-BTC ngày 31/7/2007 hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước. Danh mục văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực 7. Hiến pháp nước năm 1946. 8. Hiến pháp năm 1959. 9. Hiến pháp năm 1980. 10. Hiến pháp năm 1992. 11. Luật cải cách ruộng đất năm 1952. 12. Luật đất đai năm 1987. 13. Luật đất đai năm 1993. 14. Bộ luật dân sự năm 1995. 15. Luật đất đai năm 2003. 16. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.  Danh mục sách, báo, tạp chí 1. Cao Văn Liên, Pháp luật các triều đại Việt Nam và các nước, Nxb Thanh Niên, Hà Nội, 2004. 2. Dương Đăng Huệ, Vấn đề sở hữu, quyền sỡ hữu và hướng hoàn thiện pháp luật về sở hữu tài sản ở Việt Nam, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (chuyên sữa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự), 2010. 3. Nguyễn Hải An, Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất, Nxb Chính Trị Quốc gia, 2012. 4. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2008. 5. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình lịch sử Nhà nước và pháp luật Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2008. 6. Võ Đình Nho, Một số vấn đề trong quy định pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà và quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự), 2010.  Danh mục tài liệu khác 1. Tòa án nhân dân tối cao, Báo cáo tổng kết của ngành Tòa án năm 1995, Hà Nội, 1996. 2. Sắc lệnh số 90/SL ngày 10-10-1945, về cho phép tạm sử dụng một số luật lệ ban hành ở Bắc- Trung- Nam (Hết hiệu lực). 3. Sắc lệnh số 85/SL ngày 22-02-1952, quy định về thủ tục trước bạ đối với việc mua bán, tặng cho và đổi nhà cửa, ruộng đất (Hết hiệu lực). [...]... liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được nhận tặng cho, để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì bên được nhận tặng cho lại không có quyền được nhận giấy tờ này Do đặc điểm của quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên tặng cho tặng cho quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất Vì thế, pháp luật quy định... sử dụng đất, không phải bất cứ ai có quyền sử dụng đất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất kỳ người nào và không phải ai cũng 11 Khoản 3 Điều 6 Luật đất đai năm 2013 GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 18 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất có quyền được nhận tặng quyền sử dụng đất, mà việc tặng cho và được nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải... chuyển quyền sử dụng đất nói chung và việc tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng Tóm lại, những điều kiện mà pháp luật quy định đối với hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất là điều kiện thật sự cần thiết, là căn cứ pháp lý vững chắc giúp cho hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất phát triển một cách bền vững 2.1.3 Điều kiện về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng. .. nhận tặng cho quyền sử dụng đất còn có quyền đồng ý nhận hoặc không đồng ý nhận quyền sử dụng đất khi bên tặng cho giao quyền sử dụng đất Tuy đã được nhắc đến nhưng quyền này của bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất vẫn chưa được pháp luật đề cập cụ thể nên vấn đề về hậu quả pháp lý sẽ rất khó giải quyết trong một số trường hợp bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ chối nhận quyền sử dụng đất. .. nhận tặng cho quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất tặng cho Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được tặng cho quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất Qua đó, bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. .. nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam( điểm e khoản 1 Điều 179 Luật đất đai hiện hành) Ngoài ra, không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất( khoản 1 Điều 191 Luật đất đai hiện hành) 2.2 CƠ QUAN QUẢN LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT... người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác nhưng phải tuân theo đúng các quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai hiện hành Nếu các bên đã lập hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, bên được nhận tặng cho được Nhà nước công nhận quyền sử dụng. .. nhận quyền sử dụng đất và ngược lại Đồng thời, sự chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện, nội dung và hình GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 5 SVTH: Lương Thị Mỹ Thi Luận văn tốt nghiệp - Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Thông qua việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ... sự năm 2005) Còn đối với cá nhân sử dụng đất độc lập, thì quyền sử dụng đất do cá nhân đó đứng tên, cá nhân đó đủ 18 tuổi, có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự và có quyền sử dụng đất hợp pháp  Tổ chức sử dụng đất  Tổ chức được Nhà nước giao và cho thuê đất Những tổ chức có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng... nghiệp - Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất  Nghĩa vụ của bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất Bên cạnh các quyền của mình bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất còn có các nghĩa vụ quy định tại Điều 725 Bộ luật dân sự năm 2005, cụ thể như sau:  Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai  Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được