Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

HOÀNG VĂN HẬU LUẬT KINH TẾ 2015- 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC CHO THUÊ ĐẤT HOÀNG VĂN HẬU HÀ NỘI – 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC CHO THUÊ ĐẤT HOÀNG VĂN HẬU CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN MINH TUẤN HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập cá nhân tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác trung thực Những nội dung Luận văn có sử dụng tài liệu tham khảo trích dẫn nguồn đầy đủ xác Đề tài không trùng với đề tài nghiên cứu khoa học khác Hà Nội, tháng 08 năm 2018 NGƯỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN Tác giả xin chân thành gửi lời cảm ơn tới thầy hướng dẫn luận văn Nguyễn Minh Tuấn trực tiếp hướng dẫn tận tình giúp đỡ tác giả suốt thời gian hồn thành khóa luận Tác giả xin gửi lời cảm ơn tới tồn thể thầy, giáo nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt kiến trình học tập, nghiên cứu Viện Đại học Mở Hà Nội Tác giả xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp ln nguồn động viên giúp đỡ tác giả suốt trình học tập nghiên cứu Xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, tháng 08 năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC CHO THUÊ ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm QSDĐ 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm QSDĐ 13 1.1.3 Bản chất giá QSDĐ 16 1.1.4 Những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ 17 1.2 Khái niệm đặc điểm ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 24 1.2.1 Khái niệm ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 24 1.2.2 Đặc điểm ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 26 1.2.3 Áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử đất 29 1.3 Sự phát triển pháp luật đấu giá quyền sử đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất từ trước năm 1993 đến 29 1.3.1 Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn trước ban hành Luật đất đai 1993 29 1.3.2 Pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn sau ban hành Luật đất đai 1993 đến trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực 31 1.3.3 Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến thay Luật Đất đai năm 2013 34 1.3.4 Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn từ Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực đến 47 Kết luận chương 50 Chương 51 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH THÁI BÍNH VÀ TỈNH HƯNG YÊN 51 2.1 Các quy định pháp luật hành liên quan đến đấu giá QSDĐ 51 2.1.1 Một số quy định liên quan đến đấu giá QSDĐ theo Luật đấu giá 2016 51 2.1.2.Các trường hợp Nhà nước giao đất cho thuê đất theo hình thức đấu giá 54 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất tỉnh Hưng Yên 56 2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất tỉnh Thái Bình 60 Kết luận chương 62 Chương 64 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC CHO THUÊ ĐẤT 64 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 64 3.2 Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật 67 3.2.1 Hoàn thiện hệ thống luật pháp điều tiết đất đai BĐS, sách tài chính, kinh tế liên quan đến đất đai, văn pháp luật quy định công tác đấu giá QSDĐ 67 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống thủ tục hành chính, nâng cao hiệu làm việc quan quản lý công tác tổ chức đấu giá QSDĐ 69 3.2.3 Hoàn thiện tăng cường lực cán quản lý đất đai 72 3.2.4 Nhóm giải pháp tăng cường đạo, kiểm tra giám sát quan quản lý 74 3.2.5 Tích cực mở rộng kêu gọi dự án đầu tư vào đất đai, xây dựng Thơng thống sách thu hút hỗ trợ đầu tư nước 77 Kết luận chương 80 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BĐG : Bán đấu giá ĐGQSDĐ : Đấu giá quyền sử dụng đất THPL : Thực pháp luật TTg : Thủ tướng QĐ : Quyết định QLNN : Quản lý nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài sản vô quý giá quốc gia, điều kiện bảo đảm cho sinh tồn phát triển quốc gia Đất đai có vai trò quan trọng tất ngành sản xuất xã hội tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho ngành hoạt động hiệu phát triển, đảm bảo cho trình tái sản xuất xã hội diễn Nó tài sản lớn hộ gia đình cá nhân Cùng với phát triển sản xuất hàng hóa, đất đai trao đổi, mua bán thị trường trở thành loại hàng hoá đặc biệt Sự trao đổi, mua bán góp phần hình thành nên thị trường BĐS Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý”, “Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ” Khi giao đất, cho thuê đất, tổ chức, cá nhân giao đất, cho thuê đất (gọi chung người sử đụng đất) Nhà nước công nhận bảo đảm quyền người sử dụng đất, đồng thời phải thực nghĩa vụ Nhà nước, tổ chức, cá nhân khác Trong nghĩa vụ người sử dụng đất, có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất theo quy định pháp luật Đây nghĩa vụ có ý nghĩa quan trọng nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách từ nguồn tài nguyên lớn quốc gia, đồng thời đảm bảo bình đẳng tổ chức, cá nhân sử dụng đất nhắc nhở người ý thức sử dụng đất cách tiết kiệm, hiệu Thể chế hoá quy định Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn trách nhiệm Nhà nước việc đại diện chủ sở hữu toàn dân thống quản lý đất đai, chế độ quản lý sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Nghĩa vụ tài (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, nộp phạt vi phạm pháp luật đất đai…) người sử dụng đất quy định chi tiết Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Chính phủ, bộ, ngành Ngày nay, với phát triển kinh tế, gia tăng dân số nhu cầu sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh, chỗ ở, cơng trình gia thông, hạ tầng…càng gia tăng, đất đai có giới hạn Vì việc sử dụng đất đai hiệu tiết kiệm yêu cầu cấp thiết quốc gia Ở Việt Nam, thị trường BĐS thức hình thành từ năm 1993, sau luật đất đai cho phép chuyển nhượng QSDĐ, đến năm 1996, lần khái niệm “Thị trường BĐS” thức đề cập Văn kiện Đại Hội Đảng tồn quốc lần thứ VIII Cùng với hình thành phát triển kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường BĐS Việt Nam hình thành phát triển Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn phát triển nhiều vấn đề: giá đất đai thị trường biến động phức tạp gây khó khăn cho bên tham gia thị trường; quan hệ cung cầu giao dịch đất đai chủ yếu diễn thông qua thị trường ngầm; “cơn sốt đất đai” “đóng băng thị trường”chưa khắc phục; tình trạng khiếu kiện đất đai, tranh chấp Nhà nước người dân việc xác định giá đất đền bù thu hồi đất; mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu quán văn pháp lý; sách Nhà nước chưa thực tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường Để khắc phục tình trạng trên, nhà nước có nhiều cơng cụ, sách góp phần bình ổn giá thị trường Đấu giá QSDĐ công cụ hữu hiệu Nhà nước sử dụng phổ biến Bán đấu giá QSDĐ việc chuyển nhượng QSDĐ thơng qua hình thức đấu giá cơng khai, thực tổ chức có chức bán đấu giá tài sản, người trả giá cao nhận QSDĐ đấu giá Đấu giá QSDĐ có ưu điểm là, giúp lựa chọn chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực đảm bảo cho QSDĐ chuyển nhượng với giá trị thực định” Với quy định trên, trình thực gây khó khăn định cho huyện xa trung tâm tỉnh lỵ, phải qua nhiều thủ tục không cần thiết như: Sau UBND cấp huyện xác định số quỹ đất đưa đấu giá, gửi hồ sơ đề nghị Sở Tài thành lập Hội đồng để xác định giá khởi điểm trình Chủ tịch UBND tỉnh định Việc làm vừa thời gian, vừa qua nhiều thủ tục Do vậy, theo ý kiến nhiều chuyên gia qua thực tiễn ĐGQSDĐ tỉnh việc xác định giá khởi điểm, UBND cấp tỉnh nên uỷ quyền cho UBND cấp huyện Như vừa rút ngắn thời gian rút ngắn thủ tục tạo điệu kiện thuận lợi việc định giá Đối với thủ tục thông báo, niêm yết công khai QSDĐ đưa vào đấu giá Theo quy định QSDĐ đưa vào đấu giá lần đầu thời gian niêm yết 30 ngày “Trong trường hợp tổ chức bán đấu giá lại trình tự, thủ tục bán đấu giá tiến hành việc bán đấu giá lần đầu” Thực tiễn trình ĐGQSDĐ tỉnh cho thấy, quy định thời gian dài, ảnh hưởng đến hiệu công tác ĐGQSDĐ Theo ý kiến nhân dân cần rút ngắn thời gian niêm yết xuống 15 ngày vừa đủ để tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực thủ tục vừa đủ để khách hàng tìm hiểu đất đấu giá Việc rút ngắn thời gian vừa tạo điều kiện cho nhân dân tham gia đấu giá, vừa khơng tính kịp thời, tính thời đất đưa đấu giá Thủ tục phê duyệt kết ĐGQSDĐ trường hợp cấp đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, thủ tục cần thiết Theo quy định, sau đấu giá thành tổ chức ĐGQSDĐ chuyển giao hồ sơ đấu giá cho quan UBND cấp có thẩm quyền giao xử lý việc ĐGQSDĐ để hoàn thiện thủ tục Sau hồn thiện thủ tục chuyển cho quan tài thẩm định trước trình UBND cấp Văn phòng UBND sốt xét lại lần cuối kết đấu giá trước Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt Như vậy, việc quy định thủ tục phê duyệt kết đấu giá vô phức tạp, nhiều thủ tục, nhiều thời gian Theo tinh thần cải cách thủ tục hành cần giảm bớt số thủ tục không cần thiết thủ tục chuyển giao cho quan tài thẩm định kết đấu giá Bởi vì, sau 71 tổ chức đấu giá thành, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chuyển hồ sơ cho quan giao xử lý việc ĐGQSDĐ để xem xét trước trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt Việc xem xét bao hàm việc thẩm định kết đấu giá Bên cạnh đó, Văn phòng UBND quan tham mưu trực tiếp cho Chủ tịch UBND xem xét lại hồ sơ lần cuối trước trình cho Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt lần thẩm định kết đấu giá Do vậy, việc chuyển cho quan tài thẩm định việc làm khơng cần thiết, không phù hợp với tinh thần cải cách thủ tục hành giai đoạn 3.2.3 Hồn thiện tăng cường lực cán quản lý đất đai Để THPL ĐGQSDĐ tỉnh đạt hiệu điều kiện tiên phải xây dựng đội ngũ đấu giá viên giỏi trình độ chun mơn, kỹ nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, trình độ tin học, ngoại ngữ để đáp ứng yêu cầu phát triển nghề đấu giá dịch vụ đấu giá tài sản nói chung, QSDĐ nói riêng q trình hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần quan trọng việc tạo ổn định phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Để nâng cao trình độ, lực chuyên môn nghiệp vụ phẩm chất đội ngũ đấu giá viên, cấp quyền cần nắm vững bám sát Đề án phát triển tăng cường lực đội ngũ đấu giá viên giai đoạn 2013 – 2015, định hướng đến năm 2020 ban hành kèm theo Quyết định số 1076/QĐ-BTP ngày 15/5/2013 Bộ trưởng Bộ Tư pháp để xây dựng đề án địa phương cho phù hợp, cần triển khai số công việc sau đây: - Tiến hành thống kê, rà soát, đánh giá lại đội ngũ đấu giá viên có tỉnh nhằm xác định xác số lượng, chất lượng đội ngũ đấu giá viên có, sở xây dựng kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng có sách sử dụng hợp lý Chúng ta thấy xã hội không ngừng thay đổi phát triển, mối quan hệ xã hội ngày đa dạng, phức tạp văn QPPL ngày ban hành nhiều Do vậy, việc cập nhật kiến thức pháp luật nâng cao kỹ hành nghề đấu giá cho đội ngũ đấu giá viên yêu cầu tất yếu Tuy nhiên, vấn 72 đề thời gian qua chưa cấp quyền quan tâm, đặc biệt quan hệ thống tư pháp, đó, góp phần tạo nên thực trạng đội ngũ đấu giá viên nước ta nói chung, tỉnh nói riêng “phần lớn chưa đào tạo nghề đấu giá chưa có nhận thức đầy đủ trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp thực công việc bán đấu giá” Thông qua việc thống kê, rà sốt để có sở tổ chức lớp tập huấn kiến thức pháp lý, đạo đức nghề nghiệp kỹ cần thiết hoạt động ĐGQSDĐ cho đấu giá viên đặc biệt đấu giá viên chưa qua lớp đào tạo nghề đấu giá Đây xem vấn đề quan trọng, thiết yếu việc nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên thời gian tới - Cần có sách phù hợp thu hút người có lực, trình độ tham gia hoạt động bán đấu giá địa phương Đảm bảo “Đối với địa phương có số lượng 03 đấu giá viên phấn đấu năm phát triển thêm từ 01 đến 02 đấu giá viên” Hiện tại, số đấu giá viên tỉnh khiêm tốn (68 người) so với số đấu giá viên tỉnh lớn “thành phố Hà Nội 131 đấu giá viên; thành phố Hồ Chí Minh có 106 đấu giá viên” Bên cạnh trình độ lực đấu giá viên có phần hạn chế, cần có sách hợp lý tạo điều kiện để cán có trình độ pháp luật đào tạo thêm nghiệp vụ đấu giá; khuyến khích đấu giá viên có kinh nghiệm thành phố đấu giá vùng nơng thơn, vùng núi sách cụ thể chế độ thu nộp phí, lệ phí, thuế; quy định cụ thể tỷ lệ phần trăm trích lại cho tổ chức đấu giá; khơng có phân biệt đấu giá viên làm việc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá doanh nghiệp bán đấu giá, tạo điều kiện thuận lợi để đấu giá viên bình đẳng trước pháp luật tham gia quan hệ ĐGQSDĐ Đối với đấu giá viên làm việc Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản, bên cạnh quy định chung cần có quy định phù hợp, họ viên chức nhà nước làm việc đơn vị nghiệp nhà nước Do vậy, cần tăng cường biện pháp giáo dục tinh thần trách nhiệm, ý thức tận tâm, tận tuỵ với công việc trình thực pháp luật ĐGQSDĐ Thực 73 tốt quy định đạo đức công vụ Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định Quyết định số 468/QĐ-BTP ngày 26/2/2009 ban hành quy tắc ứng xử cán bộ, công chức, viên chức Bộ Tư pháp Bên cạnh đó, quyền địa phương cần xây dựng tiêu chí cụ thể tơn vinh nghề nghiệp, danh dự đấu giá viên Ban hành thực nghiêm quy chế quản lý viên chức, gắn với thực Quy chế dân chủ quan nhà nước, nâng cao ý thức trách nhiệm, ý thức tổ chức kỹ luật; đẩy mạnh đấu tranh chống tham nhũng Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, việc lợi dụng ĐGQSDĐ để trục lợi - Hàng năm, cần tiến hành tra, kiểm tra tổ chức hoạt động tổ chức bán đấu giá, kiểm tra việc hành nghề kỹ nghiệp vụ đội ngũ đấu giá viên Qua công tác tra, kiểm tra để kịp thời phát tồn tại, thiếu sót, vi phạm pháp luật THPL ĐGQSDĐ tuỳ theo mức độ để có hình thức xử lý phù hợp, đồng thời để phát đấu giá viên có trách nhiệm, nhiệt tình nhằm khuyến khích, tun dương, khen thưởng nhân rộng điển hình 3.2.4 Nhóm giải pháp tăng cường đạo, kiểm tra giám sát quan quản lý Để đảm bảo THPL ĐGQSDĐ tỉnh đạt hiệu giải pháp khơng thể thiếu tăng cường cơng tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm trình THPL ĐGQSDĐ; thực tốt công tác sơ kết, tổng kết từ để đánh giá thực tiễn cơng tác ĐGQSDĐ, có sở để kiến nghị quan nhà nước có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung văn pháp luật khơng phù hợp Trong tập trung vào số nội dung sau: - Tích cực mở rộng hình thức tra tra định kỳ, tra đột xuất, tra chuyên đề, tra vụ việc, tổ chức đợt tra chuyên ngành… Qua công tác tra để kịp thời phát xử lý hành vi vi phạm pháp luật ĐGQSDĐ - Các hành vi vi phạm pháp luật trình THPL ĐGQSDĐ tinh vi, phức tạp, cần có phối hợp chặt chẽ tra Sở Tư pháp quan hữu quan Thanh tra tỉnh, quan Công an, Sở Tài nguyên Môi 74 trường, Sở Tài huyện, thành phố Trong q trình tra cần phải nâng cao hiệu lực, hiệu tra, đảm bảo kết tra phản ánh trung thực, tránh tượng bao che, né tránh, đồng thời xử lý nghiêm minh kịp thời hành vi vi phạm pháp luật trình THPL ĐGQSDĐ tổ chức đấu giá chuyên nghiệp người tham gia đấu giá Nếu có hành vi vi phạm pháp luật ĐGQSDĐ đủ cấu thành tội phạm nhanh chóng chuyển hồ sơ sang quan điều tra để truy cứu trách nhiệm hình - Tăng cường cơng tác tra, kiểm tra q trình tổ chức THPL ĐGQSDĐ nhằm ngăn chặn kịp thời hành vi liên kết với đấu giá viên, cán tổ chức bán đấu giá với người tham gia đấu giá để thông đồng, làm giá Cần kiểm tra chặt chẽ việc quản lý danh sách người tham gia đấu giá để phát dấu hiệu vi phạm thơng đồng móc nối với Việc quản lý giữ bí mật danh sách người tham gia đấu giá vấn đề mấu chốt, quan trọng nhất, khơng nắm người đăng ký tham gia đấu giá việc liên hệ, thơng đồng, móc nối với khó xảy Do vậy, tổ chức đấu giá, q trình phân cơng cơng việc, tiếp nhận hồ sơ cần quy định rõ phần hành công việc từ mua hồ sơ, nộp hồ sơ đến nộp tiền đặt trước để từ xác định trách nhiệm cán để xảy sai phạm - Hiện đội ngũ cán tra Sở Tư pháp tỉnh Bắc Trung Bộ mỏng (Thanh Hoá 03 người, Nghệ An 04 người, Hà Tỉnh 02 người, Quảng Bình người Quảng Trị người Thừa Thiên Huế người), khối lượng công việc chuyên môn giao nhiều Do thời gian đầu tư cho công tác tra hoạt động ĐGQSDĐ ít, có sở từ năm 2010 đến 2014 chưa tổ chức tra ĐGQSDĐ Trên sở đó, thời gian tới cần quan tâm, bổ sung biên chế cho tra Sở Tư pháp Mặt khác, cần nâng cao chất lượng cán tra, trọng bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ ĐGQSDĐ, nghiệp vụ tra; nâng cao phẩm chất đạo đức, lực, trình độ cho đội ngũ cán tra tư pháp hoạt động nghiệp vụ; kịp thời phát xử lý hành vi vi phạm pháp luật trình ĐGQSDĐ 75 - Các tỉnh cần thường xuyên tiến hành sơ kết, tổng kết trình ĐGQSDĐ Hiện pháp luật ĐGQSDĐ chưa hồn thiện, có nhiều vấn đề phát sinh trình đấu giá chưa pháp luật điều chỉnh việc quy định văn chồng chéo, mâu thuẫn, thơng qua cơng tác sơ kết, tổng kết để tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp phản ánh, kiến nghị Đây sở quan trọng để quan quản lý nhà nước Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài nguyên Môi trường… xem xét, đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền ban hành sửa đổi, bổ sung văn khơng phù hợp, từ tạo sở pháp lý cho việc THPL ĐGQSDĐ Đồng thời, qua sơ kết, tổng kết để khuyến khích, động viên khen thưởng, nhân rộng điển hình cá nhân, tổ chức có thành tích, có cách làm hay q trình thực pháp luật ĐGQSDĐ - Để công tác tra, kiểm tra đem lại hiệu quả, bên cạnh việc vào quan chức năng, cần tăng cường phát huy vai trò Mặt trận Tổ quốc Việt Nam đoàn thể nhân dân Đây sở vững việc cung cấp thông tin cho quan nhà nước có thẩm quyền phát hành vi thơng đồng, dìm giá Đồng thời, lực lượng đông đảo để làm tốt công tác hoà giải sở - Cùng với hoạt động kiểm tra, tra, giám sát, sơ kết, tổng kết nêu trên, cần tăng cường công tác xử lý vi phạm trình THPL ĐGQSDĐ Bảo đảm hành vi vi phạm bị xử lý người vi phạm công dân hay cán bộ, viên chức làm việc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản cán bộ, đấu giá viên làm việc doanh nghiệp bán đấu giá Tuỳ thuộc vào tính chất, mức độ hành vi vi phạm, người vi phạm bị xử lý hành truy cứu trách nhiệm hình Đối với cán bộ, viên chức làm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản chịu trách nhiệm xử lý kỷ luật cán viên chức nhà nước - Thực hoạt động đòi hỏi phải tiến hành đồng giải pháp khác nhằm đảm bảo THPL ĐGQSDĐ thực nghiêm túc thực tế quan tâm xây dựng sở vật chất, người cho Trung tâm dịch vụ bán đấu 76 giá tài sản, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động, tập huấn, bồi dưỡng nâng cao trình độ cho đội ngũ đấu giá viên, đẩy mạnh công tác tra, kiểm tra v.v Bên cạnh đó, cần ý tạo chế phát vi phạm pháp luật ĐGQSDĐ từ tổ chức đấu giá chuyên nghiệp đặt hòm thư góp ý, xây dựng Quy chế dân chủ doanh nghiệp… Ngồi ra, cần có chế khen thưởng kịp thời, thích đáng với người có thành tích việc phát tố giác hành vi vi phạm pháp luật người điều hành tham gia ĐGQSDĐ - Kiên chống biểu bao che, nể nang, nương nhẹ việc xử lý vi phạm pháp luật ĐGQSDĐ Để làm điều cần có đạo kiên quyết, đắn, ủng hộ cấp lãnh đạo Đảng, quyền địa phương nhân dân Cần loại trừ xử lý nghiêm biểu can thiệp, cản trở trình thực THPL ĐGQSDĐ quyền cấp xử lý vi phạm ĐGQSDĐ - Đối với hành vi vi phạm làm thiệt hại nghiêm trọng, có hệ thống, gây thiệt hại lớn cho Nhà nước nhân dân cần áp dụng biện pháp chế tài nghiêm khắc xử lý hình sự, khơng dừng lại xử lý kỷ luật, xử phạt hành Có đảm bảo nghiêm minh pháp luật, phát huy tác dụng phòng ngừa vi phạm pháp luật trình THPL ĐGQSDĐ tỉnh 3.2.5 Tích cực mở rộng kêu gọi dự án đầu tư vào đất đai, xây dựng Thơng thống sách thu hút hỗ trợ đầu tư nước Trước phát triển mạnh mẽ kinh tế thị trường, việc mở cửa hội nhập với quốc gia khác giới điều tất yếu ngày đẩy mạnh Nhận thức tầm quan trọng đó, thời gian qua, đặc biệt từ đổi đến Đảng ta ban hành nhiều văn đạo vấn đề hội nhập quốc tế Nghị số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 Bộ Chính trị chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 nêu: Phát huy cao độ nội lực, tích cực, chủ động hội nhập quốc tế, thực đầy đủ cam kết quốc tế sở giữ vững độc lập, chủ quyền, an ninh quốc gia định hướng XHCN Xuất phát từ thực tiễn Việt Nam, đồng thời tiếp thu có chọn lọc 77 kinh nghiệm quốc tế xây dựng tổ chức thi hành pháp luật; kết hợp hài hồ sắc văn hố, truyền thống tốt đẹp dân tộc tính đại pháp luật Và quan điểm Nghị số 49-NQ/TW chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 cải cách tư pháp phải kế thừa truyền thống pháp lý dân tộc, thành tựu đạt tư pháp xã hội chủ nghĩa Việt Nam; tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm nước ngồi phù hợp với hoàn cảnh nước ta yêu cầu chủ động hội nhập quốc tế; đáp ứng xu phát triển xã hội tương lai Từ quan điểm đạo trên, thời gian qua nước ta tích cực chủ động hội nhập quốc tế, ký kết nhiều điều ước quốc tế song phương đa phương lĩnh vực thương mại Những kiện quan trọng đánh dấu bước phát triển việc hội nhập quốc tế Việt Nam gia nhập ASEAN, ký hiệp định thương mại Việt – Mỹ thức tham gia vào tổ chức thương mại giới (WTO) Những kiện chứng minh rõ nét xu tâm cao Việt Nam muốn gia nhập sâu vào kinh tế khu vực toàn giới Trong trình hội nhập, Nhà nước ta ban hành, sửa đổi, bổ sung nhiều sách kinh tế - xã hội bước đổi mới, hoàn thiện văn QPPL Luật Đầu tư nước Việt Nam, Luật Thương mại, Luật Đất đai, Luật Dân sự… tạo môi trường pháp lý thông thoáng cho cá nhân, tổ chức quốc tế, nhà đầu tư vào quan hệ “làm ăn” với nước ta Trong đó, THPL ĐGQSDĐ trọng đổi mới, tạo điều kiện thuận lợi cho số tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước tham gia ĐGQSDĐ Việc THPL ĐGQSDĐ với mục đích khuyến khích, thúc đẩy tổ chức, cá nhân nước đầu tư vốn để xây dựng kết cấu hạ tầng, đầu tư sản xuất kinh doanh Tuy nhiên, trình THPL ĐGQSDĐ hạn chế, bất cập chưa có hướng dẫn cụ thể điều kiện, tiêu chí trình tự, thủ tục trình tổ chức ĐGQSDĐ có cá nhân, tổ chức người nước ngồi tham gia đấu giá Vì vậy, để THPL ĐGQSDĐ Việt Nam nói chung, tỉnh nói riêng phù hợp với trình hội nhập quốc tế trước hết cần nghiên cứu tiếp thu quy định hợp lý từ việc bán đấu giá tài sản nước Trên sở đó, ban hành, sửa đổi quy định 78 pháp luật ĐGQSDĐ; cải cách thủ tục hành chính, thủ tục, điều kiện trình tự thủ tục THPL ĐGQSDĐ để đảm bảo công khai, minh bạch cụ thể, tạo điều kiện để cá nhân, tổ chức nước tham gia ĐGQSDĐ; huy động sử dụng có hiệu nguồn lực tham gia người dân vào tiến trình phát triển đất nước, có quán triệt quan điểm hội nhập kinh tế quốc tế để đảm bảo tạo điều kiện thuận lợi trình ĐGQSDĐ cá nhân, tổ chức, chủ đầu tư nước ngồi, đảm bảo lợi ích người trúng ĐGQSDĐ lợi ích Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào hội nhập nước ta nước giới 79 Kết luận chương Từ thực trạng nghiên cứu chương 2, để bảo đảm áp dụng pháp luật ĐGQSDĐ yêu cầu tất yếu khách quan Để thực tốt yêu cầu cần quán triệt quan điểm, tư tưởng đạo trình ĐGQSDĐ Đây tư tưởng xuyên suốt, định hướng cho việc ban hành sách, văn QPPL Nhà nước, sở quan trọng áp dụng pháp luật ĐGQSDĐ Quán triệt quan điểm trên, bảo đảm áp dụng pháp luật ĐGQSDĐ tỉnh cần tiến hành với nhiều giải pháp đồng hoàn thiện quy định pháp luật ĐGQSDĐ Trung ương tỉnh , nâng cao trình độ, lực chuyên môn nghiệp vụ phẩm chất đội ngũ đấu giá viên, xây dựng mối quan hệ chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền, đơn giản hố thủ tục ĐGQSDĐ, tăng cường cơng tác tra, kiểm tra, sơ kết, tổng kết xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật ĐGQSDĐ, tăng cường lãnh đạo Đảng quản lý Nhà nước tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật ĐGQSDĐ cho nhân dân Các giải pháp có mối liên hệ mật thiết với nhau, tạo thành thể thống nhất, việc xây dựng, hồn thiện quy định pháp luật ĐGQSDĐ Trung ương tỉnh có ý nghĩa tạo tiền đề cho áp dụng pháp luật ĐGQSDĐ, giải pháp khác góp phần áp dụng pháp luật ĐGQSDĐ tỉnh có hiệu Để áp dụng pháp luật ĐGQSDĐ tỉnh có hiệu đòi hỏi giải pháp nên cần tiến hành cách đồng với tâm cao toàn xã hội Trong vai trò thực chủ yếu đấu giá viên, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, cán trực tiếp thực nhiệm vụ quản lý nhà nước ĐGQSDĐ Các quan điểm giải pháp nêu có mối quan hệ chặt chẽ, biện chứng lẫn Các quan điểm phát huy hiệu thực tế giải pháp thực nghiêm túc ngược lại giải pháp đạt kết cao đạo quan điểm đắn nhằm áp dụng pháp luật ĐGQSDĐ tỉnh có hiệu lực, hiệu 80 KẾT LUẬN Đất đai nguồn tài nguyên quý quốc gia, lẽ tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất cải vật chất cho tồn phát triển xã hội loài người; đồng thời, đất đai nguồn tài nguyên có hạn số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu ln vấn đề mà Chính phủ quốc gia quan tâm bảo vệ chặt chẽ luật pháp Về chất, đất khơng phải hàng hóa song trình phát triển xã hội, người xác lập quyền sở hữu đất đai đất trở thành hàng hóa Do vậy, quy định giá đất vấn đề thu hút quan tâm dư luận liên quan thiết thực đến quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất Có thể nói xác định giá đất nội dung khó quản lí nhà nước đất đai Khẳng định đất có giá tức thừa nhận quyền sử dụng đất loại hàng hóa đặc biệt Việc định giá đất theo quy định pháp luật hành tác động giá đất đến nguồn thu tài từ đất đai phải tiếp tục nghiên cứu, hồn thiện với mục đích đảm bảo quyền lợi Nhà nước quyền lợi người sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất thành công lớn sáng tạo nhà lập pháp Việt Nam, thể chế hố từ chủ trương đổi tồn diện sách đất đai Đảng ta từ nhu cầu thực tế sống Hình thức Nhà nước ta thức thừa nhận Luật Đất đai năm 2003 Tuy xuất chưa lâu đóng góp quan trọng việc tạo lập ổn định, minh bạch hoạt động giao đất, cho thuê đất; làm sở để Nhà nước xã hội xác định giá trị xác thực đất; giúp cho Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội Đồng thời kênh huy động vốn hữu hiệu người có QSDĐ, cách thức để Nhà nước khơi dậy khả tiềm ẩn đất đai Nghiên cứu đề tài “Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất nay“ luận án trình bày số vấn đề lý luận khái niệm, hình thức ĐGQSDĐ, nêu lên vai trò ĐGQSDĐ phát triển kinh tế - xã hội, việc phát triển thị trường bất động sản 81 Trên sở đó, luận án phân tích đặc điểm hình thức ĐGQSDĐ Đồng thời xác định chủ thể, nội dung ĐGQSDĐ, điều kiện nhằm đảm bảo ĐGQSDĐ đảm bảo pháp luật, người sở vật chất, tài Bên cạnh luận án nêu lên việc đấu giá đất đai, tài sản số nước giới, học, kinh nghiệm vận dụng vào ĐGQSDĐ nước ta giai đoạn Trên sở lý luận thực tiễn, luận án phân tích làm rõ việc đảm bảo THPL ĐGQSDĐ tỉnh yếu cầu khách quan Đồng thời, luận án nêu lên quan điểm mang tính nguyên tắc, sở tảng cho việc xây dựng giải pháp THPL ĐGQSDĐ tỉnh thời gian tới Trên sở nhận thức sâu sắc vị trí, vai trò cơng tác ĐGQSDĐ phát triển kinh tế xã hội tỉnh , tác giả đề xuất hệ thống giải pháp bảo đảm ĐGQSDĐ tỉnh Như giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật ĐGQSDĐ, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật ĐGQSDĐ cho nhân dân, nâng cao trình độ, lực chuyên môn nghiệp vụ phẩm chất đội ngũ đấu giá viên, xây dựng mối quan hệ chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền, đơn giản hố thủ tục ĐGQSDĐ, tăng cường cơng tác tra, kiểm tra, sơ kết, tổng kết xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật ĐGQSDĐ, tăng cường lãnh đạo Đảng quản lý Nhà nước Các giải pháp nêu lên có mối quan hệ thống với nhau, để thực có hiệu việc THPL ĐGQSDĐ tỉnh cần phải thực đồng tất giải pháp trên, từ tạo điều kiện để chủ thể tham gia ĐGQSDĐ, tạo nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, nguồn lực nhằm phát triển kinh tế - xã hội tỉnh thời gian tới 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai năm 2013 Bộ luật dân năm 2005 (Bộ luật dân năm 2015) Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà 2014 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 Chính phủ lệ phí trước bạ Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài nguyên Môi trường Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 Chính phủ sửa đổi nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 Chính phủ lệ phí trước bạ Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai năm 2013 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất 10 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thu tiền sử dụng 11 Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 13 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 14 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 15 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ TN MT quy định GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 16 Thông tư Số: 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 hướng dẫn thi hành Nghị định 46/2014 thu tiền thuê đất 17 Thông tư Số: 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 hướng dẫn thi hành Nghị định 46/2014 thu tiền sử dụng đất 18 Thông tư Số: 78/2014/TT-BTC ngày 18 tháng năm 2014 hướng dẫn thi hành Nghị định 218/2013 ngày 26/12/2013 hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 19 Thông tư Số: 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 20 Thông tư Số: 36/2014 ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 21 Thông tư Số: 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai 22 Thông tư Số: 29/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 23 Thông tư Số: 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 quy định hồ sơ giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất 24 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định hồ sơ địa 25 Thơng tư 04/2013/TT-BTNMT, ngày 24 tháng 04 năm 2013 quy định xây dựng sở liệu đất đai 26 Thông tư 28/2014/TTBTNMT ngày 2/6/2014 quy định thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất 27 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb CAND, Hà Nội, 2008 28 Viện đại học mở Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2008 29 Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb Đại học quốc gia Hà Nội 30 Nguyễn Thị Nga (Chủ biên), Hỏi đáp Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2015 31 Nguyễn Thị Nga (Chủ biên), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2015 32 Trần Quang Huy (Chủ biên), Nguyễn Văn Phương, Pháp luật đất đai - Bình luận giải tình huống, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2005 33 Thy Anh, 119 câu hỏi Luật đất đai năm 2003, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2005 34 Phạm Kim Dung, Những quy định chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật dân năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2005 35 Trần Quang Huy (chủ biên), Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2004 36 Nguyễn Văn Thạo, Nguyễn Hữu Đạt (đồng chủ biên), Một số vấn đề sở hữu nước ta nay, Nxb CTQG, Hà Nội, 2004 37 Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), Tìm hiểu Luật đất đai năm 2003, Nxb CAND, Hà Nội, 2004 38 Nguyễn Điền, Trần Đức, Trần Huy Năng, Kinh tế trang trại gia đình giới châu á, Nxb Thống kê, Hà Nội, 1993 39 Tưởng Duy Lượng, Bình luận số vụ việc nhân gia đình, Nxb CTQG, Hà Nội, 2004 40 Bùi Thị Tuyết Mai, Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động - xã hội, Hà Nội, 2005 41 Nguyễn Hữu Quang, Hướng dẫn cho thuê mua bán bất động sản, Nxb Lao động - xã hội, Hà Nội, 2005 42 Trần Quốc Toản (chủ biên), Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai, Nxb Tạp chí thơng tin lí luận, Hà Nội, 1993 43 Hướng dẫn thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2004 44 Học viện tư pháp, Cẩm nang hội thẩm, Nxb Lao động - xã hội, Hà Nội, 2005 45 Trường Đại học Luật Hà Nội, Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb CAND, Hà Nội, 1999 ... pháp luật Việt Nam đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thu đất; thực trạng áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thu ... quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thu đất Chương 2: Thực trạng pháp luật áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thu đất tỉnh... dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thu đất tỉnh Hưng Yên 56 2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền