Luận án Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh bắc trung bộ Việt Nam hiện nay

Các công trình nghiên cứu của nước ngoài 161.3 Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và những vấn đề tiếp

TRẦN TIẾN HẢI

THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT

ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015

TRẦN TIẾN HẢI

THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT

ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY

Chuyên ngành : Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật

Mã số : 62 38 01 01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS NGUYỄN CẢNH QUÝ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định

Tác giả

Trần Tiến Hải

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN

TỚI ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

7

1.2 Các công trình nghiên cứu của nước ngoài 161.3 Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên

quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và những vấn đề tiếp tục nghiên cứu trong luận án

18

Chương 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

23

2.1 Khái niệm, đặc điểm, hình thức, vai trò thực hiện pháp luật về

đấu giá quyền sử dụng đất

23

2.2 Chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật

về đấu giá quyền sử dụng đất

37

2.3 Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước

trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

62

Chương 3 THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

77

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, văn hoá, xã hội và các chủ thể có

thẩm quyền tổ chức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

77

3.2 Những kết quả đạt được về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền

sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

88

3.3 Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử

dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ và nguyên nhân

106

Chương 4 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN

BTB Bắc Trung Bộ ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân

QLNN Quản lý nhà nước QPPL Quy phạm pháp luật QSDĐ Quyền sử dụng đất THPL Thực hiện pháp luật UBND Uỷ ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Có thể nói, đất đai vừa là xuất phát điểm vừa là yếu tố cơ bản của đời sống con người, của các sinh vật trên trái đất và quá trình sản xuất của xã hội Nói về vai trò của đất đai C.Mác viết:

“Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp” [61, tr.248]

Ở nước ta “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [73, tr.12] Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư,

cơ sở tôn giáo (gọi chung là người sử dụng đất) khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả Để bảo vệ quyền của người sử dụng đất, Nhà nước quy định người sử dụng đất có QSDĐ và QSDĐ là một quyền tài sản

Để đưa đất đai cùng vận hành với thị trường bất động sản, Đảng ta đã ban hành nhiều chủ trương, đường lối về ĐGQSDĐ, như “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư” [37, tr.81] và “Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” [40, tr.86] Nhà nước cụ thể hoá chủ trương của Đảng bằng việc ban hành các văn bản quản lý, điều hành và tổ chức THPL về ĐGQSDĐ Quá trình THPL về ĐGQSDĐ đã thể hiện được vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Qua THPL về ĐGQSDĐ đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước nói chung, cho

các địa phương nói riêng, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội; bảo đảm việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức ĐGQSDĐ công khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực

sự có nhu cầu sử dụng đất

Mặc dù THPL về ĐGQSDĐ là một vấn đề rất quan trọng, nhưng dưới góc độ lý luận chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ và có hệ thống về vấn đề này Có thể nói hiện nay, chỉ mới có một số bài nghiên cứu, luận văn tốt nghiệp chuyên ngành luật đề cập đến pháp luật về ĐGQSDĐ, hoạt động về ĐGQSDĐ, nhưng chỉ ở mức độ sơ lược, chỉ dừng lại một vài khía cạnh có liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ

Quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua đã đạt những kết quả nhất định Các tổ chức có chức năng bán đấu giá được củng cố, kiện toàn; trình tự, thủ tục ĐGQSDĐ được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng nên hạn chế phần nào tình trạng thông đồng, dìm giá, ép giá Từng bước xây dựng được đội ngũ đấu giá viên có đủ trình độ, năng lực để thực hiện nhiệm vụ

Sự phối hợp giữa các cơ quan, ban, ngành trong THPL về ĐGQSDĐ được nhịp nhàng hơn ĐGQSDĐ đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội

Tuy nhiên, THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua vẫn còn bộc lộ một số hạn chế, yếu kém như: tình trạng thông đồng, dìm giá vẫn còn xảy ra; các tranh chấp liên quan đến hoạt động ĐGQSDĐ vẫn còn tồn tại, gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, của tập thể và cá nhân liên quan; sự phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị như Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản và UBND cấp huyện chưa nhịp nhàng, đồng bộ, vẫn còn tình trạng buông lỏng trong quản

lý của các cơ quan QLNN có thẩm quyền đối với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Hoạt động thanh tra, kiểm tra chưa được thường xuyên, có khi chưa thực hiện nghiêm túc, vẫn còn nể nang, né tránh; việc hướng dẫn triển khai

thực hiện văn bản QPPL về ĐGQSDĐ giữa các địa phương chưa thống nhất

Do vậy đã phần nào ảnh hưởng đến việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB

Trong xu thế mở cửa, hội nhập hiện nay việc đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là vấn đề vô cùng cần thiết bởi nó góp phần quan trọng vào việc hội nhập quốc tế ở Việt Nam Chính vì vậy, nghiên cứu THPL

về đấu giá QSDĐ ở các tỉnh BTB cần phải được tiến hành đầy đủ, đồng bộ cả

về mặt lý luận và thực tiễn, để tìm ra những giải pháp phù hợp đáp ứng yêu cầu của thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh này Xuất phát từ những vấn

đề nêu trên, tôi chọn đề tài “Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay” để làm Luận án tiến sỹ

Đây là đề tài có ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận án

2.1 Mục đích nghiên cứu

Luận án phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về ĐGQSDĐ; phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất các quan điểm, giải pháp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong giai đoạn hiện nay

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, nhiệm vụ của Luận án là:

- Xây dựng khái niệm, phân tích các đặc điểm, vai trò, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ Nghiên cứu về bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới Từ đó rút ra những kinh nghiệm có thể vận dụng vào ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh BTB hiện nay nói riêng

- Phân tích, đánh giá thực trạng, nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém, rút ra các nguyên nhân của những kết quả đạt được và những hạn chế trong THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB

- Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án xây dựng các quan điểm và

đề xuất các giải pháp cụ thể, phù hợp có tính khả thi nhằm đảm bảo THPL

về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong giai đoạn hiện nay

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận án là quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh Bắc Trung Bộ (các tỉnh Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Thừa Thiên Huế)

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là vấn đề rất rộng và phức tạp, có thể nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau

Luận án chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề dưới góc độ khoa học lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật Trong quá trình nghiên cứu, tập trung vào các nội dung cơ bản của THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB từ năm 2010 đến nay Khi đánh giá thực trạng chỉ khảo sát những vấn đề điển hình của THPL về ĐGQSDĐ

ở các tỉnh BTB như tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên, kết quả ĐGQSDĐ để làm cơ sở luận giải các vấn đề, đồng thời đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

4.1 Cơ sở lý luận

Luận án được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin,

Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về Nhà nước và pháp luật về THPL nói chung, THPL trong ĐGQSDĐ nói riêng

4.2 Phương pháp nghiên cứu

Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phép duy vật biện chứng, duy vật lịch sử kết hợp các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, tổng hợp, so sánh, phương pháp lịch sử cụ thể và sử dụng kết quả điều tra xã hội học để phân tích luận giải nhằm giải quyết vấn đề một cách khách quan toàn diện Tuỳ từng nội dung trong Luận án để tác giả chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp

Trong Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp để đánh giá, nhận xét các công trình nghiên cứu có liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ

Trong Chương 2, tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp quy nạp để xây dựng các khái niệm Phương pháp phân tích, tổng hợp để nghiên cứu đặc điểm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở Việt Nam Phương pháp so sánh để tìm hiểu về đấu giá tài sản một số nước trên thế giới và những giá trị có thể vận dụng vào THPL về ĐGQSDĐ ở Việt Nam

Trong Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp thống kê kết hợp vớí phân tích để nghiên cứu các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội ở các tỉnh BTB có ảnh hưởng tới việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB Đồng thời sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, thống kê để đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chế yếu kém, tìm ra nguyên nhân của hoạt động THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB Đặc biệt tác giả đã sử dụng phương pháp điều tra xã hội học để từ đó đánh giá một cách khách quan thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB

Trong Chương 4, tác giả sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp để đưa ra các quan điểm và đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay

Có thể nói Luận án đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu và đã kết hợp, sử dụng linh hoạt các phương pháp trong các chương để giải quyết các vấn đề trong Luận án một cách khách quan toàn diện

5 Những đóng góp về khoa học của luận án

Dưới góc độ lý luận chung về Nhà nước và pháp luật, Luận án là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách tương đối có hệ thống THPL về ĐGQSDĐ

ở các tỉnh BTB Việt Nam Luận án có những đóng góp về mặt khoa học đó là:

Thứ nhất, luận án đã làm rõ khái niệm, đặc điểm về ĐGQSDĐ Đặc

biệt, luận án đã nêu được vai trò ĐGQSDĐ đối với quá trình phát triển kinh tế

- xã hội; phân tích làm rõ các chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ; phân tích làm rõ việc THPL về bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung các tỉnh BTB nói riêng Đây là cơ sở

lý luận để nâng cao nhận thức về THPL trong ĐGQSDĐ; làm căn cứ để phân tích, đánh giá THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB

Thứ hai, luận án nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách hệ thống thực

trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém; nguyên nhân của những kết quả đạt được và những hạn chế yếu kém Từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phải nâng cao chất lượng THPL về ĐGQSDĐ Đây là cơ sở thực tiễn để đưa ra các giải pháp về THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB hiện nay

Thứ ba, luận án nêu lên được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có

tính khả thi về đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, nhằm bảo vệ, quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai vô cùng quý giá ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

- Về mặt lý luận, kết quả nghiên cứu của luận án góp phần làm rõ cơ sở

lý luận của THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung, ở các tỉnh BTB nói riêng, cụ thể: Luận án đã cung cấp cơ sở lý luận để góp phần hoàn thiện quy trình tổ chức ĐGQSDĐ, đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ đấu giá viên cũng như đưa ra những điều kiện, tiêu chuẩn cho các chủ thể tham gia quan hệ đấu giá, đồng thời, góp phần hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ

- Về mặt thực tiễn, luận án có ý nghĩa cung cấp cơ sở khoa học cho hoạt động THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB Đặc biệt luận án còn có tác dụng giúp cho các cơ quan nhà nước, các cán bộ, công chức trong việc quản

lý, điều hành hoạt động ĐGQSDĐ ở từng địa phương tại các tỉnh BTB; kết quả luận án còn có ý nghĩa góp phần đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB đạt hiệu quả cao hơn Bên cạnh đó, luận án có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy về THPL nói chung

và THPL về ĐGQSDĐ nói riêng trong các trường đại học chuyên luật và không chuyên luật cũng như trong học tập môn nhà nước và pháp luật của hệ thống các Trường Chính trị từ Trung ương tới địa phương

7 Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung luận án được kết cấu thành 4 chương, 11 tiết

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI

ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

1.1 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC 1.1.1 Các công trình nghiên cứu có liên quan tới pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Các công trình nghiên cứu liên quan tới pháp luật về ĐGQSDĐ trong thời gian qua khá nhiều, có thể kể đến các công trình sau:

- Về sách có cuốn: “Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam” do Đinh Văn Thanh và Nguyễn Minh Tuấn chủ biên [85], trong đó tại Chương VII, Phần

IV với tiêu đề: “Bán đấu giá tài sản” đã nêu lên khái niệm bán đấu giá tài sản; các loại chủ thể bán đấu giá tài sản; quyền và nghĩa vụ của chủ thể bán đấu giá tài sản; quá trình bán đấu giá tài sản; hợp đồng bán đấu giá tài sản và khoản tiền đặt trước Đây là những vấn đề lý luận quan trọng làm cơ sở cho việc THPL về ĐGQSDĐ

Cuốn "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" của Nguyễn Cảnh Quý [75], đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đưa các quy định của pháp luật đất đai trên các văn bản QPPL vào trong thực

tế cuộc sống thông qua các hình thức THPL như tuân thủ pháp luật đất đai, sử dụng pháp luật đất đai, chấp hành pháp luật đất đai và áp dụng pháp luật đất đai Trên cơ sở thực trạng cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các yếu tố cấu thành nên cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai

Sách chuyên khảo: "Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam từ lý thuyết đến thực tiễn" của Nguyễn Văn Sửu [78], đã phân tích quá trình đổi mới chính sách đất đai của nước ta trong thời gian qua, đặc biệt là từ năm 1986 đến nay và

xem xét tác động của nó đối với một số lĩnh vực như sở hữu, quản lý, quyền tài sản trong QSDĐ, thu hồi QSDĐ, qua đó tìm hiểu về biến đổi trong cấu trúc quan hệ đất đai; mối liên hệ giữa hoạch định, thực hiện và đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam Bên cạnh đó, tác giả đã cho chúng ta thấy hiện nay đang tồn tại một khoảng cách nhất định giữa lý luận và thực tiễn, chính sách và thực hành trong việc hoạch định và thực hiện chính sách đất đai Đây là tài liệu tham khảo bổ ích, có giá trị cho các nghiên cứu liên quan đến ĐGQSDĐ

- Về các đề tài nghiên cứu:

Đề tài“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa" Chủ nhiệm Võ Đình Toàn [83] Đề tài đã nghiên cứu cơ sở lý luận của việc hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN như xây dựng khái niệm, đặc điểm, bản chất của bán đấu giá tài sản; cấu trúc của pháp luật bán đấu giá tài sản; mối quan hệ giữa pháp luật bán đấu giá tài sản và thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN Mặt khác, quá trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn: giai đoạn thứ nhất từ năm 1989 đến năm 1996; giai đoạn thứ hai từ năm

1996 đến năm 2005 và giai đoạn từ năm 2005 đến nay Đề tài đã phân tích, đánh giá những ưu điểm và nêu lên những bất cập, hạn chế của pháp luật về bán đấu giá tài sản trong thời gian qua Đặc biệt đề tài đã đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam

Luận văn thạc sĩ Luật học“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản

ở Việt Nam hiện nay" của Nguyễn Tuyết Liên [57], đã phân tích được một số vấn đề lý luận như khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật bán đấu giá tài sản, các yêu cầu và tiêu chí hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản; nêu lên quá trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam từ đổi mới đến nay; phân tích đánh giá những kết quả đạt được, những tồn tại của pháp luật về bán đấu giá tài sản và đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam hiện nay

Luận án tiến sĩ Luật học“Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất" của Trần Quang Huy [49] Luận án đã nghiên cứu các quy định pháp luật đất đai hiện hành về các hình thức giao đất ở Việt Nam, trong đó tập trung nghiên cứu hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Trong nội dung luận án, tác giả đã đề cập đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua ĐGQSDĐ đất Tuy nhiên, vấn đề chỉ nghiên cứu dưới góc độ chung về các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà chưa nghiên cứu chuyên sâu

và chưa làm rõ nội dung cũng như đặc trưng pháp lý của ĐGQSDĐ

Luận án tiến sĩ Luật học "Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam" của Đặng Thị Bích Liễu [60] Tác giả đã nêu lên những vấn đề lý luận

về ĐGQSDĐ như khái niệm, đặc điểm, mục đích, vai trò của ĐGQSDĐ; sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật đối với ĐGQSDĐ; các yêu cầu chi phối pháp luật ĐGQSDĐ như vấn đề sở hữu về đất đai, về quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển kinh tế thị trường, thị trường QSDĐ và thị trường bất động sản Từ vấn đề lý luận, tác giả đánh giá thực trạng pháp luật về ĐGQSDĐ, phát hiện ra các thiếu sót, bất cập của pháp luật về ĐGQSDĐ và làm rõ được thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ, trên cơ sở

đó, đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở Việt Nam hiện nay

- Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản do Bộ Tư pháp tổ chức [10] Các bài viết trong tài liệu đã phân tích về cơ chế tài chính đối với hoạt động bán đấu giá tài sản; việc xác định giá khởi điểm tài sản Nhà nước bán đấu giá; pháp luật về bán đấu giá tài sản thi hành án; những khó khăn vướng mắc và những kiến nghị đề xuất trong bán đấu giá tài sản thi hành án

- Trên tạp chí cũng có nhiều bài viết liên quan tới pháp luật về ĐGQSDĐ Trong số đó phải kể đến một số bài như: “Những bất cập trong các quy định về bán đấu giá tài sản" của Nguyễn Văn Phương [66] Bài viết đã nghiên cứu những vấn đề lý luận và phân tích đánh giá một số hạn chế bất cập của pháp luật về bán đấu giá tài sản như trong quy định về người được tham gia đấu giá, về mức tiền đặt trước, về chế tài áp dụng đối với người mua được tài sản bỏ cuộc, điều kiện bán đấu giá tài sản đối với doanh nghiệp từ đó đề

xuất ý kiến đề nghị sửa đổi các quy định trên cho phù hợp với điều kiện kinh

tế xã hội hiện nay

1.1.2 Các công trình nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất

Nghiên cứu các công trình liên quan tới ĐGQSDĐ trong thời gian qua

có một số công trình đáng chú ý sau đây:

- Về đề tài luận văn thạc sĩ:

Luận văn thạc sĩ Luật học "Bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội" của Nguyễn Vĩnh Diện [26], đã phân tích một số vấn đề

lý luận về THPL về ĐGQSDĐ; đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở thành phố Hà Nội từ năm 1995 đến năm 2006; nêu lên những kết quả đạt được, những tồn tại, khó khăn và nguyên nhân của ĐGQSDĐ ở Hà Nội, từ đó đưa ra những giải pháp trong ĐGQSDĐ ở Hà Nội trong thời gian tới

Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh

- tỉnh Vĩnh Phúc (hiện nay là huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội” của Nguyễn Duy Đức [43] Trên cơ sở lý luận về thị trường bất động sản, về ĐGQSDĐ, định giá đất, tác giả đã đánh giá kết quả, chỉ ra những hạn chế của công tác ĐGQSDĐ thuộc dự án khu nhà sinh thái Vít Cốp, từ đó đưa ra một

số kiến nghị, đề xuất đối với công tác ĐGQSDĐ, đặc biệt là ĐGQSDĐ các dự

án trong giai đoạn hiện nay

- Về tạp chí Bài viết “Một số giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản ở Việt Nam” của Lê Đình Thắng [80] Bài viết đã đưa ra những giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản, trong đó có đề cập đến hình thức ĐGQSDĐ như là một trong những giải pháp cho việc bình ổn thị trường bất động sản ở Việt Nam

Bài viết “Lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất” của Nguyễn Thị Nga [65] Bài viết đã nêu lên bất cập trong những quy định về trình tự, thủ tục về ĐGQSDĐ, đặc biệt trong các trường hợp thế chấp, bảo lãnh, khi QSDĐ được thoả thuận là tài sản đảm bảo trong các giao dịch đó hoặc trong trường hợp tuyên bố phá sản doanh nghiệp Việc Nhà nước ban

hành Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý quan trọng để khắc phục những bất cập trong ĐGQSDĐ

1.1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, các công trình nghiên cứu về thực hiện pháp luật

Những công trình liên quan tới thực hiện pháp luật có khá nhiều, có thể

kể đến các công trình sau:

- Về sách có cuốn: “Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật” do Lê Minh Tâm chủ biên [86] Trong đó tại chương XX với tiêu đề “Thực hiện pháp luật và áp dụng pháp luật” đã nêu lên khái niệm THPL; khái niệm áp dụng pháp luật; phân tích đặc điểm các trường hợp áp dụng pháp luật và các giai đoạn của quá trình áp dụng pháp luật; áp dụng pháp luật tương tự Đây là những vấn đề cơ bản làm cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ

Cuốn sách “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật”,

do Nguyễn Văn Mạnh chủ biên [64] Nội dung cuốn sách gồm 2 phần:

Phần thứ nhất, một số vấn đề lý luận về THPL, các tác giả đã nêu lên những điểm hạn chế trong lý luận về THPL mà các giáo trình hiện đang sử dụng trong các trường học, trên cơ sở đó đã nêu lên những điểm cần bổ sung và phát triển một số vấn đề lý luận cho phù hợp trong điều kiện toàn cầu hoá, hội nhập quốc tế của đất nước ta hiện nay Bên cạnh đó, các tác giả cũng đã chỉ ra các yếu tố đảm bảo THPL trong giai đoạn hiện nay

Phần thứ hai, thực trạng THPL trên một số lĩnh vực, các tác giả đã nêu lên việc THPL của Quốc hội với việc quyết định các vấn đề quan trọng của đất nước, việc giám sát tối cao; THPL của HĐND trong việc thực hiện chức năng giám sát, ban hành nghị quyết và việc UBND tổ chức thực hiện các nghị quyết HĐND đã ban hành; THPL hình sự và THPL hôn nhân và gia đình

Thứ hai, các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Những công trình liên quan tới THPL về ĐGQSDĐ có khá nhiều, có thể kể đến các công trình sau:

- Về sách có cuốn: “Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh Quý chủ biên [76] Cuốn sách đã đi sâu nghiên cơ sở lý luận về nhận thức và THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở nước ta Trong đó đã làm rõ khái niệm, vai trò, nội dung của việc nhận thức về THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam; đi sâu phân tích bốn hình thức THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền Việt Nam như tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật, chấp hành pháp luật và áp dụng pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền Việt Nam

- Về đề tài luận văn thạc sĩ:

Luận văn thạc sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở Hưng Yên” của Lê Hoàng Anh [2] Luận văn phân tích một số vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước

về đất đai, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở Hưng Yên, trên cơ sở đó để có các giải pháp nhằm đảm bảo áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở Hưng Yên trong giai đoạn hiện nay

Luận văn thạc sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở tỉnh Hà Tĩnh” của Nguyễn Minh Hiển [47] Luận văn

đã trình bày một số vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật như khái niệm, đặc điểm, các giai đoạn và vai trò của áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai Trên cơ sở lý luận đó để phân tích, đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai của các

cơ quan hành chính nhà nước ở tỉnh Hà Tĩnh trong thời gian tới

- Luận án tiến sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý nhà nước

về đất đai của Uỷ ban nhân dân ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay” của Lê Văn Thành [81] Trong 4 chương, trên cơ sở lý luận chung về áp dụng pháp luật để tác giả đánh giá thực trạng, tìm ra được nguyên nhân hạn chế, yếu kém của hoạt động áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành

phố Hồ Chí Minh, từ đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm đảm bảo việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành phố

Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay Nội dung luận án, tác giả đã phân tích đánh giá một cách sâu sắc việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai, đây

là một trong bốn hình thức của THPL, do vậy nội dung công trình này là tài liệu tham khảo cần thiết cho đề tài luận án

- Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ do Bộ Tư pháp tổ chức [14] Các bài viết tham gia hội thảo đã tập trung nghiên cứu về thực trạng hoạt động ĐGQSDĐ và định hướng hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ; cơ chế tài chính đối với hoạt động ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; một số vấn đề vướng mắc qua ĐGQSDĐ; những vướng mắc về ĐGQSDĐ là tài sản thi hành án và một số kiến nghị qua ĐGQSDĐ ở một số tỉnh thành phố Trên cơ sở quy định của pháp luật và thực tiễn ĐGQSDĐ, các bài viết đã phân tích đánh giá những kết quả đạt được, tìm ra những nguyên nhân từ đó có những kiến nghị và đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ và THPL về ĐGQSDĐ hiệu quả

- Về tạp chí:

Có nhiều bài viết đăng trên các tạp chí liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ, trong đó phải nói tới bài “Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của Lưu Quốc Thái [79] Bài viết đã nêu lên những vấn đề bất cập trong quá trình xử lý đối với việc các chủ thể đưa QSDĐ tham gia các giao dịch như: Xử lý QSDĐ đã được đem thế chấp, bảo lãnh; ĐGQSDĐ để thi hành bản án dân sự; ĐGQSDĐ khi doanh nghiệp sử dụng đất phá sản Từ những bất cập đó, tác giả đề nghị Nhà nước cần sớm ban hành các quy định cụ thể việc ĐGQSDĐ để thực hiện nghĩa vụ trong các trường hợp nêu trên

Bài viết “Bất cập trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất” của Trần Tiến Hải [45] Bài viết đã nêu lên những vấn đề bất cập phát sinh trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ liên quan đến các vấn đề như chủ thể tham gia ĐGQSDĐ, các điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính

của các chủ thể khi tham gia ĐGQSDĐ, việc hộ gia đình tham gia ĐGQSDĐ

và chế độ báo cáo về đấu giá tài sản

Bài viết “Có hay không sự khác nhau giữa bán đấu giá quyền sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất” của Nguyễn Vĩnh Diện [27] Trên cơ sở quy định của pháp luật tác giả phân tích lập luận có hay không sự khác nhau giữa “bán đấu giá quyền sử dụng đất” và “đấu giá quyền sử dụng đất” Căn cứ vào quy định của pháp luật dân sự để khẳng định QSDĐ là một loại tài sản, hơn thế nữa đây là một loại bất động sản, do vậy chủ thể có quyền đưa ra trao đổi, mua bán trên thị trường Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật và trong thực tiễn thì thường dùng “đấu giá quyền sử dụng đất” chứ không dùng “bán đấu giá quyền sử dụng đất” Nếu quy định “bán đấu giá quyền sử dụng đất” thì sẽ vướng mắc về cả phương diện lý luận về chế độ sở hữu đất đai của Nhà nước cũng như vướng mắc trong thực tiễn ĐGQSDĐ

Bài viết “Vấn đề “người có tài sản bán đấu giá” và “người bán đấu giá tài sản” trong pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của Đặng Thị Bích Liễu [58] Trong bài viết này, tác giả đã nêu lên các quan điểm hiện nay về việc tổ chức ĐGQSDĐ Có quan điểm cho rằng việc tổ chức ĐGQSDĐ phải giao cho cơ quan QLNN về đất đai, cụ thể là UBND các cấp Quan điểm khác lại cho rằng, việc tổ chức ĐGQSDĐ không thể giao cho cơ quan QLNN mà cần giao cho một tổ chức trung gian Bằng các luận cứ khoa học, tác giả đã phân tích những ưu, khuyết điểm của các quan điểm nêu trên Tác giả nhất trí với quan điểm thức hai là việc ĐGQSDĐ không nên giao cho

cơ quan QLNN mà giao cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp

Khoản tiền đặt trước là biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên tham gia ĐGQSDĐ trong quá trình tổ chức đấu giá Việc quy định khoản tiền đặt trước cần được nghiên cứu, tính toán cho phù hợp, nếu quy định quá thấp thì dẫn đến việc lợi dụng về quy định này để thông đồng, câu kết, ép giá, dìm giá trong ĐGQSDĐ Ngược lại nếu quy định quá cao sẽ hạn chế người tham gia đấu giá Bài viết “Một số ý kiến về tiền đặt cọc và phí đấu giá quy định tại Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về

đấu giá quyền sử dụng đất” của Đặng Thị Bích Liễu [59], đã phần nào phân

tích rõ hơn về bản chất và các quy định của pháp luật về khoản tiền đặt trước;

về khoản phí mà các doanh nghiệp được thu để chi phí cho việc tổ chức đấu giá Trên cơ sở đó đề xuất một số ý kiến góp phần vào việc quy định khoản tiền đặt trước và khoản phí cho phù hợp

Xác định giá đất là một trong những khâu rất quan trọng trong công tác đấu giá Nếu giá đất được xác định phù hợp với thị trường thì sẽ huy động được nhiều người tham gia và tạo ra sự công bằng trong đấu giá, hạn chế được tình trạng thông đồng, dìm giá Ngược lại nếu định giá đất không phù

hợp sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả công tác ĐGQSDĐ Bài viết “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường” của Phạm Văn Bằng [3]

đã nêu lên các căn cứ để xác định giá đất, những vướng mắc bất cập trong xác định giá đất Trên cơ sở đó tác giả đã đưa ra một số giải pháp góp phần đảm bảo giá đất phù hợp với giá thị trường

Bài viết “Những vướng mắc cần tháo gỡ trong công tác bán đấu giá tài

sản” của Phạm Văn Chung [25] Bài viết đã nêu lên những bất cập cần tháo

gỡ trong quá trình THPL về đấu giá tài sản như: Theo quy định của pháp luật mỗi địa phương chỉ thành lập một Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tư pháp, song trong thực tế một số địa phương vẫn tồn tại một số tổ chức bán đấu giá tài sản thuộc một số ngành khác như Tài chính, Tài nguyên

và Môi trường gây ra tình trạng không thống nhất trong THPL; về phân bố biên chế, cơ sở vật chất cho các Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản chưa tương xứng với nhiệm vụ được giao; chưa có sự phối hợp nhịp nhàng giữa cơ quan nên hiệu quả công tác đấu giá chưa cao

Vấn đề thông đồng, dìm giá trong ĐGQSDĐ cũng được nhiều nhà khoa học quan tâm Trong đó tác giả Lê Thu Hằng có bài viết “Khi khách hàng thông đồng dìm giá trong bán đấu giá tài sản” [46] Bài viết đã phân tích thủ đoạn của những tham gia đấu giá để thông đồng, dìm giá, làm thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và người có tài sản đấu giá Trên cơ sở đó tác giả đã đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hạn chế tình trạng thông đồng dìm giá diễn ra tại một số địa phương trong thời gian qua

1.2 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA NƯỚC NGOÀI

Nhiều nước trên thế giới xem đất đai cũng như các tài sản khác Do vậy, đấu giá tài sản trong đó có đấu giá đất đai đã có một bề dày lịch sử lâu dài Để đóng góp cho sự tồn tại đó, nhiều nghiên cứu về bán đấu giá tài sản nói chung, về đất đai nói riêng đã được thực hiện ở nhiều quốc gia trên thế giới Nhìn chung, các nghiên cứu này được thực hiện từ nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, trong đó có một số nghiên cứu được thực hiện từ góc độ pháp lý Chẳng hạn, bài giới thiệu “Luật đấu giá – trên phương diện quốc tế và Việt Nam” của Luật sư Fred Burke Giám đốc điều hành tại Baker & McKenzie [44] Trong bài giới thiệu Luật sư Fred Burke đã nêu lên các loại đấu giá chính trên thế giới như đấu giá kiểu Anh, đấu giá kiểu Hà Lan, đấu giá kín theo giá cao nhất, đấu giá kín, theo giá cao thứ hai Bên cạnh đó, Luật sư Fred Burke đã giới thiệu về đấu giá một số loại như đấu giá tài sản (trong đó có đất đai), đấu giá Quyền khai thác khoáng sản, đấu giá tần số vô tuyến điện, đấu giá băng tần, đấu giá khí thải các bon ở Trung Quốc, Bang California (Hoa Kỳ), tỉnh Quebec (Canada) và bán đấu giá điện ở Brazil, đấu giá cảng biển ở Chile Đây là tài liệu tham khảo quan trọng có liên quan tới đề tài luận án

Bài viết “Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hoà Liên bang Đức” của Trần Quang Huy [50] Nội dung bài viết đề cập đến quan

hệ sở hữu, quan hệ đất đai ở Cộng hoà Liên bang Đức Ở nước Đức tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai, trong đó có sở hữu tư nhân về đất đai Tất

cả bất động sản ở Đức đều phải được đăng ký trong sổ địa chính tại cơ quan địa chính, cơ quan này là một phần của hệ thống toà án Hệ thống quyền đối với đất và bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng bất động sản, quyền bảo đảm đối với bất động sản, quyền ưu tiên mua trước Bên cạnh đó, bài viết cũng nêu lên một số gợi mở cho Việt Nam qua nghiên cứu các chính sách và pháp luật về kinh doanh bất động sản của Cộng hoà Liên bang Đức Đây là tài liệu tham khảo có giá trị cả về lý luận và thực tiễn đối với THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta hiện nay

Bài viết “Real Estate Investment In China - Legal Review And Analysis Of Foreign Investors’ Participation” (Đầu tư bất động sản tại Trung quốc - dưới góc độ pháp luật và phân tích của các nhà đầu tư nước ngoài) của Xiaoyang Zhang [114] Tác giả đề cập đến việc đầu tư bất động sản tại Trung Quốc; về quyền sử dụng và quyền sử hữu đất đai Ở Trung Quốc đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước, đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể Bài viết cũng nêu lên các hình thức cơ bản của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất

Bài viết “Bán đấu giá tài sản ở Nhật Bản” của Dân Đức [41] đã nêu lên những chủ thể thực hiện thủ tục bán đấu giá tài sản bao gồm: Toà thi hành án, chấp hành viên, thư ký toà án; thủ tục bán đấu giá bất động sản (trong đó có đất đai) bao gồm việc đệ đơn yêu cầu bán đấu giá, trình tự bán đấu giá bất động sản

và thủ tục bán đấu giá động sản Đây là tài liệu tham khảo quan trọng có thể vận dụng trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh BTB

Bài viết “Pháp luật Trung Quốc về bán đấu giá tài sản” của Thế Anh [1] Bài viết nêu lên tài sản bán đấu giá ở Trung Quốc bao gồm tài sản và quyền tài sản (trong đó có cả quyền sử dụng đất) được phép giao dịch tại trung quốc; người bán đấu giá tài sản là các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản; chủ thể quan trọng trong bán đấu giá là đấu giá viên, những tiêu chuẩn quy định đối với đấu giá viên; quy định về hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản Bài viết cũng đã nêu lên việc xác định giá khởi điểm và xử lý vi phạm trong hoạt động bán đấu giá tài sản

Tài liệu nghiên cứu “Assessing the Performance of Real Estate Auctions” (Đánh giá hiệu quả của bất động sản đấu giá) của Christoppher J Mayer [110] Tác giả đề cập đến việc đấu giá bất động sản (trong đó có đất đai) tại các Bang của nước Mỹ Ngay từ những năm 1970, bán đấu giá bất động sản ở Mỹ đã phát triển, và đây là một cách hiệu quả để bán các dự án một cách nhanh chống nhưng không phát sinh chi phí lớn Đồng thời, đấu giá cũng được xem như là một cách thức thay thế của tiếp thị bất động sản Khi tham gia đấu giá bất động sản, người mua phải đặt trước một khoản tiền mặt

nhất định khoảng từ 2-10% của giá bán tài sản Tác giả đã có sự so sánh bán đấu giá bất động sản ở các nước như Úc, New Zealand và các nước khác trên thế giới là cần giữ bí mật giá tối thiểu Điều này khác với nước Mỹ là mức giá tối thiểu được công bố rộng rãi cho nhân dân biết Tác giả cũng đã phân tích những ưu điểm và khiếm khuyết của bán đấu giá các loại tài sản khác nhau cũng như có sự so sánh phương pháp bán đấu giá theo kiểu Hà Lan (đấu giá xuống) và các kiểu đấu giá thông thương (đấu giá lên) từ đó chỉ ra những ưu, nhược điểm của từng hình thức bán đấu giá Bên cạnh đó, tác giả cũng đã nêu lên, việc đấu giá ảnh hưởng vào rất nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là thẩm định giá Đây là tài liệu rất bổ ích có thể vận dụng trong quá trình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh BTB

1.3 MỘT SỐ NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN

1.3.1 Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Nghiên cứu các công trình nói trên cho thấy các cuốn sách, các bài đăng trên tạp chí, các đề tài khoa học cấp bộ, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, giáo trình, bài viết, báo cáo trong các hội thảo khoa học cả trong và ngoài nước chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:

Thứ nhất, những công trình trên đã tập trung nghiên cứu các vấn đề lý

luận về QSDĐ, trong đó các công trình đã tập trung phân tích đánh giá những vấn đề lý luận xuất phát từ quy định chế độ sở hữu về đất đai của Nhà nước ta

là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, chỉ Nhà nước mới có quyền định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai Từ những vấn

đề lý luận trên, các công trình đã phân tích, làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất của QSDĐ Những công trình này là cơ sở lý luận quan trọng liên quan trực tiếp đến đề tài, trên cơ sở lý luận về QSDĐ để phân tích đánh giá việc THPL về ĐGQSDĐ

Thứ hai, các công trình đã nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn

pháp luật về bán đấu giá tài sản, trong đó các công trình phân tích đánh giá cơ

sở lý luận để hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản Đặc biệt phân tích đánh giá các QPPL về bán đấu giá tài sản hiện hành, nhất là những quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập và chưa phù hợp với thực tiễn Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản hiện hành Những công trình này có liên quan trực tiếp đến đề tài thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ, bởi QSDĐ cũng là một tài sản – tài sản đặc biệt gắn liền với một tài sản khác là đất đai Để THPL về ĐGQSDĐ thì trước hết phải xây dựng, hoàn thiện các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản và các quy phạm pháp luật có liên quan khác

Thứ ba, đối với những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật

ĐGQSDĐ, các công trình đã phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành có những nội dung phù hợp, chưa phù hợp, những nội dung cần trao đổi

để có quan điểm thống nhất trong quá trình áp dụng Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật ĐGQSDĐ Đây là những cơ sở pháp lý để THPL về ĐGQSDĐ

Thứ tư, những công trình trên đã nghiên cứu các vấn đề có liên quan tới

lý luận và thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ Trong đó các công trình đã nghiên cứu một số vấn đề như lý luận về THPL, khái niệm, đặc điểm, nội dung THPL về ĐGQSDĐ Đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ tại một số địa phương, những khó khăn bất cập trong quá trình đấu giá từ đó đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các địa phương và trên toàn quốc

Thứ năm, đối với các công trình nước ngoài bị chi phối bởi quan điểm coi

đất đai như các tài sản khác Do vậy, các công trình nghiên cứu nêu lên các hình thức đấu giá tài sản như đấu giá lên, đấu giá xuống, đấu giá kín Từ các nội dung trên có thể nghiên cứu, vận dụng trong THPL về ĐGQSĐ ở nước ta

Nhìn chung tất cả các công trình khoa học trên đã giúp cho tác giả một cái nhìn khá toàn diện về pháp luật về bán đấu giá tài sản, pháp luật về

ĐGQSDĐ, bởi các công trình này chứa đựng một lượng thông tin tương đối

đa dạng và ở những góc độ khác nhau của việc THPL về bán đấu giá tài sản nói chung, ĐGQSDĐ nói riêng, đặc biệt là nghiên cứu về những vấn đề lý luận và thực tiễn về quá trình tổ chức đấu giá Có thể thấy, THPL về ĐGQSDĐ có nội dung liên quan đến nhiều công trình khoa học Nhận xét, đánh giá các công trình nêu trên là cần thiết để xác định những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án

Qua nghiên cứu các công trình khoa học tiêu biểu đã nêu trên có thể rút

ra một số kết luận sau:

Hiện tại chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ có hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ nói chung, ở các tỉnh BTB nói riêng

Các công trình nghiên cứu có hai hướng nghiên cứu chính: Hoặc là nghiên cứu lý luận và thực tiễn pháp luật về bán đấu giá tài sản hoặc pháp luật

về ĐGQSDĐ ở cấp độ đề tài khoa học, luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ, giáo trình; hoặc là nghiên cứu ở phạm vi hẹp về các vấn đề cụ thể có liên quan đến quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các bài báo, báo cáo khoa học

Nhiều vấn đề cơ bản liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ chưa được nghiên cứu Thực trạng THPL về ĐGQSDĐ chưa được tổng kết một cách toàn diện, chưa có một hệ thống giải pháp cụ thể có luận cứ khoa học và thực tiễn Đặc biệt, ở cấp độ nghiên cứu luận án tiến sĩ, chưa có một công trình nào nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh Bắc Trung

Bộ nói riêng Vì vậy, vấn đề này là rất mới và cần được tiếp tục nghiên cứu trong giai đoạn hiện nay

1.3.2 Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án

Trên cơ sở kế thừa có chọn lọc kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học đã khảo sát, tác giả tiếp tục đi sâu nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ một cách có hệ thống toàn diện về các vấn đề sau:

Thứ nhất, nghiên cứu cơ sở lý luận của THPL về ĐGQSDĐ Trong đó

tập trung phân tích luận giải:

- Làm rõ khái niệm, đặc điểm ĐGQSDĐ; xây dựng khái niệm, phân tích đặc điểm, các hình thức THPL về ĐGQSDĐ Luận giải, phân tích làm rõ vai trò THPL về ĐGQSDĐ đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước trong giai đoạn hiện nay; chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ Đây là những vấn đề lý luận cơ bản, là nền tảng cho việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề ra giải pháp đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB Việt Nam hiện nay

- Trên cơ sở nghiên cứu pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản ở các nước trên thế giới, luận án cần nghiên cứu để làm rõ những quy định nào liên quan tới THPL về ĐGQSDĐ phù hợp với Việt Nam, xác định đúng những giá trị có thể vận dụng khả thi ở Việt Nam

Thứ hai, luận án tập trung phân tích đánh giá làm rõ những nội dung về

thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB

- Trong đó tập trung phân tích, đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém, bất cập trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ Rút ra các nguyên nhân khách quan, chủ quan của những thành tựu đạt được và những hạn chế yếu kém trong THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong thời gian qua

Thứ ba, luận án phân tích, hệ thống hoá và xây dựng các quan điểm chỉ

đạo, đề xuất các giải pháp để xử lý nguyên nhân và khắc phục những hạn chế, yếu kém trong việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB nhằm đảm bảo THPL

về ĐGQSDĐ đạt hiệu quả cao

Tóm lại, trên cơ sở phạm vi nghiên cứu, đánh giá kết quả đạt được và những vấn đề chưa nghiên cứu của các công trình khảo sát có thể thấy, luận

án là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách toàn diện, có hệ thống đối với THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB Việt Nam hiện nay Chính vì vậy, những vấn đề lý luận, thực tiễn cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án là vấn đề mới

mẻ, cần phải có cơ sở lý luận, phương pháp nghiên cứu đúng đắn mới làm rõ được nội dung của những vấn đề trên

Kết luận chương 1

Trong chương này luận án đã tiến hành tổng quan các công trình nghiên cứu trên các sách, báo, tạp chí, đề tài khoa học cấp nhà nước, cấp bộ, các luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ, giáo trình, sách tham khảo, các hội thảo khoa học, bài viết của các tác giả trong và ngoài nước về những vấn đề lý luận và thực

tiễn liên quan đến đề tài “Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay“ trên các lĩnh vực như:

-Những công trình nghiên cứu có liên quan tới pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

-Những công trình nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất

-Những công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

- Những công trình nghiên cứu về đấu giá đất đai, tài sản của các nước Những công trình trên được nghiên cứu rất chi tiết, cụ thể, thể hiện sự quan tâm của các tác giả, các nhà khoa học đối với loại tài sản đặc biệt quyền

sử dụng đất có tần quan trọng đặc biệt đối với đời sống con người

Dựa trên kết quả nghiên cứu của các công trình trên, tác giả nêu lên những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án trên các phương diện lý luận THPL về ĐGQSDĐ, phân tích đánh giá thực trạng và đề xuất các quan điểm, giải pháp THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB Có thể thấy việc khảo sát các công trình có liên quan tới đề tài là vấn đề cần thiết, những đánh giá kết quả đạt được, chỉ ra được những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu của luận

án là vô cùng quan trọng Thông qua đó, luận án xác định cụ thể phạm vi nghiên cứu, những vấn đề cụ thể tiếp tục giải quyết, góp phần khẳng định đây

là công trình khoa học đầu tiên ở nước ta nghiên cứu có hệ thống, toàn diện thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay ở cấp độ luận án tiến sỹ

Chương 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, HÌNH THỨC, VAI TRÒ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Với vị trí, vai trò đặc biệt của đất đai đối với con người, đối với sự sống trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển của xã hội, nên các nước đều xem đất đai là một loại tài sản đặc biệt

Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân sự, đất đai là một tài sản, nên chủ sở hữu đất đai có ba quyền đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đây là ba quyền năng cơ bản của chủ sở hữu đối với tài sản Tuy nhiên, tuỳ từng điều kiện kinh tế, xã hội, ý chí của giai cấp cầm quyền mà pháp luật mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai,

vì vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai Nước ta, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, mà “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”[73, tr.12],

do vậy Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước “Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”[68, tr.13]

Nhà nước công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa Nhà nước với bên có nhu cầu sử dụng hoặc công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định lâu dài

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo quy định của Bộ luật Dân sự “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự” [69, tr.90] và “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [69, tr.95] Thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác Việc khẳng định QSDĐ là một loại tài sản nó vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc Bởi, khái niệm tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [69, tr.83] Như vậy, QSDĐ với tư cách là một loại quyền tài sản,

đã được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự tài sản được chia làm 2 loại là bất động sản

và động sản Trong đó, bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai… QSDĐ là một loại tài sản và tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc biệt

Như vậy, QSDĐ ở nước ta được hình thành không dựa trên học thuyết

về các quyền tự nhiên, mà nó là do pháp luật quy định “là con đẻ” của pháp luật nước ta Căn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, và sự phân chia giới hạn kiểm soát đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đã tạo ra một loại tài sản mới, đó là QSDĐ

Và từ đây có thể suy ra, QSDĐ hợp pháp của các cá nhân là tài sản của

cá nhân, QSDĐ hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình là tài sản hợp pháp của tổ chức và hộ gia đình đó Do vậy khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ từ việc chuyển nhượng của các chủ thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có những quyền được pháp luật quy định đối với tài sản là QSDĐ của mình, các quyền đó bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ,

góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh; quyền được khai thác các lợi ích, công năng của đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; quyền được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước từ việc cải tạo, bảo vệ đất mang lại và các quyền khác theo quy định của pháp luật

Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm QSDĐ như sau: QSDĐ là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ; quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật

2.1.1.2 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội loài người thì ĐGQSDĐ chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trường bất động sản, với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt

Như trên đã trình bày, QSDĐ là tài sản, do vậy, ĐGQSDĐ thực chất cũng là đấu giá tài sản Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phái sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai

Xét về bản chất, ĐGQSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước

có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức

có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua

Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm

Từ sự phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên

là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá

2.1.2 Khái niệm và các đặc điểm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Khái niệm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Trước khi nghiên cứu khái niệm THPL về ĐGQSDĐ, cần hiểu rõ khái niệm THPL

Thực hiện pháp luật là một khái niệm pháp lý được nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu và có nhiều quan điểm khác nhau

Quan điểm thứ nhất cho rằng: “Thực hiện pháp luật là một quá trình hoạt động có mục đích làm cho những quy định của pháp luật đi vào cuộc sống, trở thành những hành vi hợp pháp của các chủ thể pháp luật” [87, tr.270]

Quan điểm thứ hai cho rằng: “Thực hiện pháp luật là một quá trình hoạt động có mục đích, có chủ định để làm cho các quy phạm pháp luật đi vào cuộc sống, trở thành những hoạt động thực tế hợp pháp của các chủ thể pháp luật” [52, tr.270]

Quan điểm thứ ba cho rằng: “Thực hiện pháp luật là hoạt động có mục đích nhằm hiện thực hoá các quy định của pháp luật, làm cho chúng đi vào cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể pháp luật” [84, tr.463]

Các quan điểm trên tuy có những điểm khác nhau, song nhìn một cách tổng thể thì chúng đều có những điểm chung cơ bản là: THPL là hoạt động của các chủ thể pháp luật với mục đích là làm cho những quy định của pháp luật trở thành hiện thực của cuộc sống

Thực hiện pháp luật về bản chất đó là sự chuyển hoá các quy tắc xử sự, các mệnh lệnh, chỉ dẫn của pháp luật thành những hành động hoặc không hành động của các chủ thể pháp luật, được tiến hành thông qua hành vi hợp pháp của

họ, nhằm đạt được mục đích của pháp luật đặt ra Như vậy, THPL luôn là hành

vi của con người được tiến hành phù hợp với các quy định của pháp luật và không vượt ra khỏi khuôn khổ mà pháp luật đã định trước

Đối với THPL về ĐGQSDĐ, đây là một quá trình hoạt động với nhiều trình tự, thủ tục như xác định giá khởi điểm, thông báo, niêm yết, nộp phí, nộp tiền đặt trước, tổ chức điều hành cuộc đấu giá, phê duyệt kết quả đấu giá

Có nhiều chủ thể tham gia với những vị trí và vai trò khác nhau như cá nhân,

tổ chức, hộ gia đình có QSDĐ đưa ra đấu giá, Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý về đấu giá và là chủ thể có quyền sở hữu đối với đất đai, các chủ thể tổ chức điều hành đấu giá như doanh nghiệp bán đấu giá, Trung tâm dịch

vụ bán đấu giá tài sản và các chủ thể tham gia đấu giá nhằm mua được QSDĐ phục vụ cho nhu cầu của mình như các cá nhân, tổ chức có nhu cầu Để THPL

về ĐGQSDĐ các chủ thể đã căn cứ vào các quy định của pháp luật có liên quan như pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật để tổ chức và điều hành cuộc đấu giá Chẳng hạn Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản căn cứ vào Nghị định 17/2010/NĐ-CP và Quyết định 216/2005/QĐ-TTg để điều hành cuộc ĐGQSDĐ, căn cứ vào kết quả cuộc đấu giá, Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả cuộc đấu giá Hoặc một số cán bộ, công chức được Nhà nước trao thẩm quyền căn cứ vào các quy định của pháp luật để tổ chức thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm trong quá trình tổ chức ĐGQSDĐ Những trình tự, thủ tục trong quá trình hoạt động của các chủ thể nói trên được pháp luật quy định cụ thể, trong quá trình thực hiện các chủ thể phải nghiêm túc thực hiện

Từ sự phân tích trên có thể rút ra khái niệm: Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là quá trình hoạt động có mục đích, của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, bằng hành vi của mình để làm cho những quy định về đấu

giá quyền sử dụng đất đi vào cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế, hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.2.2 Đặc điểm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ là làm cho các quy định

của pháp luật về ĐGQSDD đi vào cuộc sống, trở thành hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá được thực hiện trên thực tế, người bán

sẽ bán được QSDĐ còn người mua sẽ mua được QSDĐ

Đặc điểm này được thể hiện ở chỗ là phải làm cho các quy định về ĐGQSDĐ đi vào cuộc sống, được tôn trọng thực hiện Điều này được thể hiện bằng hành vi của tất cả các chủ thể tham gia ĐGQSDĐ Kết quả đạt được là những quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể, về trình tự, thủ tục, về điều kiện và các yêu cầu trong việc tham gia ĐGQSDĐ phải được các chủ thể thực hiện nghiêm túc trên thực tế Đặc điểm này còn thể hiện ở nhận thức đối với việc ĐGQSDĐ được nâng cao không chỉ đối với những người điều hành đấu giá, tổ chức đấu giá mà cả những người tham gia đấu giá

Thứ hai, chủ thể THPL về ĐGQSDĐ bao gồm các cơ quan nhà nước,

tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia hoạt động này

Chủ thể THPL về ĐGQSDĐ gồm nhiều loại đó là các chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá, chủ thể tham gia đấu giá, chủ thể làm dịch vụ đấu giá, chủ thể tham gia QLNN và các chủ thể liên quan

Chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá bao gồm cá nhân, tổ chức, hộ gia đình

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao QSDĐ; là Nhà nước trong trường hợp ĐGQSDĐ để nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; là cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng trong trường hợp QSDĐ phải thi hành án hoặc thế chấp để thực hiện nghĩa vụ tại các tổ chức tín dụng

Chủ thể tham gia đấu giá là những tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng QSDĐ, là những người trực tiếp cạnh tranh giá với nhau với mục đích để mua được QSDĐ Khi tham gia đấu giá chủ thể này cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về ĐGQSDĐ

Chủ thể trung gian làm dịch vụ ĐGQSDĐ là các tổ chức được pháp luật quy định có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá tài sản, bao gồm Trung tâm dịch

vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản

Ngoài ra, còn có các chủ thể là các cơ quan QLNN như Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính Các chủ thể này thực hiện nhiệm vụ hướng dẫn nghiệp vụ, thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động ĐGQSDĐ Bên cạnh đó, còn có các công chứng viên tham gia, chủ thể này tham gia với nhiệm vụ là xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng ĐGQSDĐ

Trong các chủ thể nói trên, Nhà nước là chủ thể đặc biệt khi tham gia quan hệ ĐGQSDĐ có địa vị pháp lý không bình đẳng với các chủ thể khác Xuất phát từ quy định về chế độ sở hữu đối với đất đai của nước ta, chỉ có Nhà nước là chủ thể có quyền sở hữu đối với đất đai còn các tổ chức và cá nhân chỉ có quyền chiếm hữu, QSDĐ Nhà nước có quyền đặt ra các quy định bắt buộc các chủ thể khác phải tuân theo, là chủ thể có quyền áp dụng phương pháp quyền uy, ban hành những mệnh lệnh bắt buộc những chủ thể khác phải thực hiện khi các chủ thể đó vi phạm pháp luật

Ngoài các chủ thể trên, trong THPL về ĐGQSDĐ luôn có một loại chủ thể có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng đó là các đấu giá viên làm việc trong các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Chủ thể này là người trực tiếp áp dụng các quy định về trình tự thủ tục đấu giá để điều hành cuộc đấu giá Do

đó, phẩm chất năng lực, trình độ của đấu giá viên có ảnh hưởng rất lớn đến công tác điều hành cuộc đấu giá Nếu đấu giá viên có bản lĩnh chính trị vững vàng, có chuyên môn giỏi và luôn đặt lợi ích tập thể, lợi ích nhà nước lên trên thì việc điều hành đấu giá sẽ đưa lại kết quả tốt Ngược lại, nếu đấu giá viên luôn đặt lợi ích của cá nhân lên trên lợi ích tập thể, chuyên môn nghiệp vụ không vững dễ dẫn đến những sai sót trong quá trình điều hành đấu giá, ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của các tổ chức và cá nhân Do vậy, chủ thể này cần được thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ mọi mặt và cần có sự kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình điều hành ĐGQSDĐ

Thứ ba, THPL về ĐGQSDĐ được tiến hành theo các trình tự thủ tục

pháp luật quy định

Trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ, các chủ thể cần phải tiến hành theo các trình tự, thủ tục rất chặt chẽ do pháp luật quy định Chẳng hạn để tham gia

đấu giá, người có nhu cầu cần có đơn đề nghị tham gia đấu giá, nộp phí, nộp tiền đặt trước, tham gia phiên đấu giá Hoặc để định giá đất thì cần tiến hành từng bước như thuê tổ chức định giá, Hội đồng định giá xem xét và tham mưu cho UBND tỉnh quyết định giá đất phù hợp làm căn cứ để ĐGQSDĐ

Thứ tư, THPL về ĐGQSDĐ luôn mang tính khoa học và tính sáng tạo

Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ là sự vận dụng các quy định của pháp luật về ĐGQSDĐ mang tính bắt buộc chung để giải quyết các vụ việc cụ thể Vì vậy, trong THPL về ĐGQSDĐ cần đảm bảo tính khoa học và tính sáng tạo Nghĩa là trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ các chủ thể có thẩm quyền không được vận dụng pháp luật một cách máy móc, cứng nhắc mà trong khuôn khổ của pháp luật cho phép việc THPL về ĐGQSDĐ phải khoa học và sáng tạo, tức là phải xem xét, nghiên cứu một cách toàn diện, khách quan đối với vụ việc đưa ra, cần phải xem xét nhiều góc độ để áp dụng quy định của pháp luật phù hợp, từ đó để có quyết định cụ thể vừa phù hợp quy định của pháp luật, vừa phù hợp với tình hình thực tế Có như vậy mới đưa lại hiệu quả trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ Ví dụ, QSDĐ đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân, khi các chủ thể đó ký hợp đồng với doanh nghiệp bán đấu giá

để tổ chức đấu giá thì quá trình tổ chức đấu giá cần vận dụng các quy định tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ luật Dân

sự và các văn bản QPPL liên quan để tiến hành đấu giá Nếu chỉ vận dụng Nghị định số 17/2010/NĐ-CP hoặc Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg sẽ gặp khó khăn trong quá trình đấu giá

2.1.3 Các hình thức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ cho thấy có những hình thức biểu hiện sau:

17/2010/NĐ-CP đối với đấu giá viên có những hành vi bị cấm sau: Cho thuê,

cho mượn hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng chứng chỉ hành nghề đấu giá của mình để thực hiện các hoạt động đấu giá; nhận bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích nào từ người có tài sản bán đấu giá ngoài khoản tiền phí đấu giá và chi phí đã thỏa thuận trong hợp đồng; lợi dụng trách nhiệm, quyền hạn

để thông đồng với tổ chức, cá nhân nhằm mục đích vụ lợi

Thứ hai, thi hành pháp luật về ĐGQSDĐ: Là một hình thức THPL,

trong đó các chủ thể tham gia quan hệ ĐGQSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình được pháp luật quy định bằng hành động tích cực

Trong hình thức này, các chủ thể tập trung thực hiện các quy định về những nghĩa vụ cụ thể trong tổ chức và tham gia ĐGQSDĐ, hình thức này được thực hiện bằng hành động tích cực Ví dụ, theo quy định tại Điều 18 Nghị định 17/2010/NĐ-CP đối với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp có các

nghĩa vụ như: Ban hành nội quy bán đấu giá tài sản phù hợp với quy định của

pháp luật; yêu cầu người có tài sản bán đấu giá giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá trong trường hợp người có tài sản bán đấu giá đang trực tiếp quản lý tài sản đó và thực hiện quy định của pháp luật về lao động, thuế, tài chính, thống kê

Để thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên và các chủ thể khác phải chủ động, tích cực thực hiện các nghĩa vụ đã được pháp luật quy định

Thứ ba, sử dụng pháp luật về ĐGQSDĐ: Là một hình thức THPL,

trong đó, các chủ thể ĐGQSDĐ tích cực, chủ động thực hiện các quyền của mình theo quy định pháp luật về ĐGQSDĐ Khác với hình thức thi hành pháp luật về ĐGQSDĐ, ở hình thức này, các chủ thể như các tổ chức đấu giá, các

tổ chức, cá nhân tham gia ĐGQSDĐ có thể thực hiện hoặc không thực hiện quyền được pháp luật cho phép theo ý chí của mình, có quyền lựa chọn phương thức thực hiện quyền đó chứ không bắt buộc phải thực hiện Ví dụ quy định tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp có quyền: Yêu cầu người có tài sản bán đấu giá cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin, giấy tờ có liên quan đến tài sản bán đấu giá; yêu cầu người có tài sản bán đấu giá thanh toán phí, chi phí bán đấu giá tài sản và thực hiện các nghĩa vụ khác được xác định trong hợp đồng bán đấu giá tài sản

Thứ tư, áp dụng pháp luật về ĐGQSDĐ: Là một hình thức THPL, trong

đó Nhà nước thông qua các cơ quan có thẩm quyền như Sở Tư pháp, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản, Sở Tài chính, Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt, theo thẩm quyền của mình được pháp luật quy định, căn cứ vào các QPPL về đất đai, về ĐGQSDĐ, các lĩnh vực liên quan để ra các quyết định (văn bản áp dụng pháp luật) làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt các quan hệ pháp luật cụ thể trong lĩnh vực ĐGQSDĐ

Khác với các hình thức THPL trên, áp dụng pháp luật về ĐGQSDĐ luôn có sự tham gia của Nhà nước với các mức độ khác nhau Đây là hoạt động mang tính tổ chức, thể hiện quyền lực nhà nước với những trình tự, thủ tục chặt chẽ Trong thực tiễn ĐGQSDĐ thường xuyên xuất hiện nhiều tình huống có vấn đề mà các cơ quan, tổ chức phải giải quyết, do vậy đòi hỏi người áp dụng pháp luật trong lĩnh vực ĐGQSDĐ phải có sự hiểu biết sâu sắc

về pháp luật ĐGQSDĐ, pháp luật về đất đai và các lĩnh vực liên quan để áp dụng đúng đắn pháp luật về ĐGQSDĐ Bởi vì áp dụng pháp luật về ĐGQSDĐ là hoạt động phức tạp, liên quan nhiều lĩnh vực, có ảnh hưởng lớn đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình áp dụng pháp luật, nên đòi hỏi hoạt động này phải thận trọng, chính xác và dựa trên các quy định của pháp luật đấu giá và pháp luật đất đai

Như vậy, THPL về ĐGQSDĐ cũng như THPL nói chung đều có bốn hình thức như đã trình bày Song đây chỉ là cách phân chia trong lý thuyết để nghiên cứu, còn trong thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ thì các hình thức này nó đan xen vào nhau, có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Cụ thể như khi áp dụng pháp luật

để định giá đất hoặc điều hành cuộc đấu giá thì các chủ thể đã sử dụng cả ba hình thức là tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật và sử dụng pháp luật

2.1.4 Vai trò thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ cho thấy các vai trò sau:

Thứ nhất, THPL về đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước

Ngân sách nhà nước có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng đối với việc phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội của đất nước nói chung, của từng địa

phương nói riêng Do vậy, chăm lo nguồn thu là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của chính quyền các cấp

Từ khi QSDĐ được coi là hàng hoá đặc biệt, được tạo điều kiện thuận lợi để tham gia thị trường bất động sản, được đưa ra đấu giá thì giá trị từ QSDĐ đã góp một phần vô cùng quan trọng, chiếm một tỷ lệ lớn trong nguồn thu ngân sách của các địa phương, đặc biệt các tỉnh nghèo như các tỉnh BTB

Thực tế ĐGQSDĐ thời gian qua đã đưa lại một nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước Nguồn thu này đã tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh xá, nhà trẻ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống thoát nước, hệ thống điện thay thế hệ thống cơ sở hạ tầng đã quá lạc hậu, cũ kỹ ở các địa phương Có thể khẳng định THPL về ĐGQSDĐ đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất tinh thần của người dân, góp phần thực hiện nhiệm

vụ phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và trên cả nước

Với nguồn thu lớn từ THPL về ĐGQSDĐ bên cạnh việc đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, chỉnh trang diện mạo đô thị, chính quyền địa phương còn sử dụng một phần để hỗ trợ cho phát triển sản xuất, chuyển dịch

cơ cấu ngành nghề, chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế xã hội ở nhiều địa phương phát triển

Hay nói cách khác, THPL về ĐGQSDĐ là một biện pháp tốt nhất để Nhà nước thu đủ lợi ích của mình khi giao đất cho các các cá nhân, tổ chức sử dụng

Thứ hai, THPL về ĐGQSDĐ là cơ sở để Nhà nước định giá đất sát

đúng với giá đất trên thị trường

Qua THPL về ĐGQSDĐ đã góp phần quan trọng trong việc hạn chế được những bất cập của giá đất quy định còn thấp trong thời gian qua

Ngay từ khi cho phép ĐGQSDĐ thể hiện qua các quy định trong Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã cụ thể hoá việc xác định giá đất và khung giá các loại đất thông qua các Nghị định của Chính phủ như Nghị định số

188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung các loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tuy nhiên, việc định giá đất để đưa vào đấu giá trong thời gian này thường do ý chí chủ quan của các chủ thể có thẩm quyền Ngoài ra, việc định giá thường thiếu căn cứ vào diễn biến về giá đất trên thị trường, do vậy hậu quả là trong những năm

2001, 2002, 2007 đã tạo ra những “cơn sốt đất” ở nhiều đô thị lớn Giá đất trên thị trường nhiều khu vực bị đẩy lên quá cao, vượt xa giá của Nhà nước quy định Ngược lại cũng có thời gian (trong những năm 2004, 2005, 2008,

2011, 2012, 2013) thị trường QSDĐ lại rơi vào tình trạng “đóng băng”, các giao dịch thành công về đất đai giảm rất nhiều so với thời gian trước đây

Qua THPL về ĐGQSDĐ là cơ sở quan trọng để Nhà nước định giá đất

Vì khi tổ chức ĐGQSDĐ sẽ thu hút được rộng rãi, đông đảo các tổ chức và cá nhân tham gia Trong việc tổ chức đấu giá, các tổ chức có chức năng tổ chức đấu giá tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân nghiên cứu hồ sơ, khảo sát thực địa, nghiên cứu mức giá sàn, tự do lựa chọn thửa đất phù hợp với sở thích và túi tiền của mình Khi tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá trên cơ

sở nghiên cứu giá cả của các chủ thể khác đưa ra, từ đó cân nhắc để đưa ra mức giá hợp lý Do vậy, giá cả trúng đấu giá thường phù hợp và sát đúng với giá cả của thị trường Đây là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước nghiên cứu, sử dụng trong việc quy định giá khởi điểm cho thửa đất đưa ra đấu giá trong thời gian tiếp theo đối với những khu vực có điều kiện tương tự Từ đó, làm cơ sở cho việc điều chỉnh giá đất cho những năm tiếp theo, tạo ra mặt bằng giá cả chung cho thị trường sử dụng đất

Thứ ba, THPL về ĐGQSDĐ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản

hoạt động thị trường bất động sản cũng còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn chế Thị trường bất động sản quá “nóng” dẫn tới “sốt” hoặc quá “lạnh” dẫn tới

“đóng băng” đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống nhân dân Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng đã nhấn mạnh: “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện đất nước” [37] Do vậy, thị trường QSDĐ có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản

Theo quy định của pháp luật nước ta, bất động sản có thể là đất đai, các tài sản gắn liền với đất đai Do vậy, những quy định của Nhà nước liên quan đến đất đai, đến QSDĐ luôn tác động rất lớn đến thị trường bất động sản

Từ khi Nhà nước thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản, được đưa ra trao đổi mua bán trên thị trường, các cá nhân, tổ chức có quyền công khai trao đổi mua bán QSDĐ Thông qua ĐGQSDĐ để các chủ thể chọn cho mình một lô đất phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của mình Do vậy, THPL về ĐGQSDĐ có vai trò to lớn trong phát triển thị trường bất động sản

Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một thửa đất nhưng cách tốt nhất là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là đất thông qua đấu giá Vì thông qua đấu giá các tổ chức cá nhân có nhu cầu tham gia, với thủ tục thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng, người có nhu cầu sẽ nghiên cứu, so sánh, cân nhắc để đưa ra giá cả phù hợp Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang bức xúc hiện nay

Có thể nói, ĐGQSDĐ ra đời đã tạo điều kiện cho việc thực hiện các giao dịch chính thức về QSDĐ giữa chủ thể có QSDĐ và người có nhu cầu sử dụng đất trong thị trường QSDĐ, tạo an toàn về mặt pháp lý nên làm cho người sử dụng đất yên tâm trong quá trình sử dụng đất; làm cho bên có khả