Luận văn Thạc sĩ Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGƠ CƠNG LỢI HỒN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT LÀ NHÀ Ở TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH ĐẠI, TỈNH BẾN TRE LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGƠ CƠNG LỢI HỒN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT LÀ NHÀ Ở TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH ĐẠI, TỈNH BẾN TRE LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS ĐOÀN THỊ PHƢƠNG DIỆP TP HỒ CHÍ MINH, NĂM MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu 5 Phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Kết cấu luận văn Chƣơng KHUÔN KHỔ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1 CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai: Cơ sở ghi nhận quyền sử dụng đất hệ thống pháp luật Việt Nam 1.1.2 Bản chất quyền sử dụng đất tài sản, đƣợc giao dịch thị trƣờng 10 1.1.2 Thế chấp quyền sử dụng đất - phƣơng thức khai thác thuộc tính có ích quyền dụng đất 12 1.2 NỘI DUNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 17 1.2.1 Ngƣời sử dụng đất quyền sử dụng đất đƣợc chấp 17 1.2.2 Chủ thể nhận chấp 20 1.2.3 Quyền sử dụng đất dùng làm tài sản chấp 20 1.2.4 Về hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 22 1.2.5 Quyền nghĩa vụ bên tham gia vào quan hệ chấp quyền sử dụng đất 24 1.2.6 Về đăng ký chấp hiệu lực việc chấp quyền sử dụng đất 25 1.2.7 Chấm dứt quan hệ chấp quyền sử dụng đất 25 1.2.8 Về xử lý quyền sử dụng đất chấp 26 Chƣơng THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ 27 1.1 THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 27 2.1.1 Việc xác định quyền sử dụng đất tài sản chung khó nguồn gốc xác lập quyền sử dụng đất với thời điểm đƣợc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhƣơng quyền sử dụng đất 27 2.1.2 Khó xác định tƣ cách tham gia giao dịch hộ gia đình sử dụng đất hộ gia đình khơng cịn chủ thể độc lập theo quy định Bộ luật dân 29 2.1.3 Bảo đảm tham gia đầy đủ thành viên hộ gia đình sử dụng đất từ đủ 15 tuổi trở lên không khả thi gây khó cho thủ tục chấp quyền sử dụng đất 31 2.2 THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC CHƢA CÓ QUY ĐỊNH NÊN GÂY KHÓ KHĂN KHI TỔ CHỨC THỰC HIỆN QUYỀN THẾ CHẤP 35 2.3 THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CÁ NHÂN VỚI CÁ NHÂN, CÁ NHÂN VỚI TỔ CHỨC KHÔNG PHẢI LÀ TỔ CHỨC TÍN DỤNG 38 2.4 VƢỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BẾN TRE VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC 44 2.4.1 Cịn tình trạng khơng tn thủ quy định hình thức, trình tự thủ tục xác lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cá nhân với 44 2.4.2 Hiểu thực nghĩa vụ bên chấp hộ gia đình, cá nhân nhiều hạn chế 45 2.4.3 Cịn tình trạng không thống cách hiểu mô tả tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất biến động tài sản gắn liền với đất theo thời gian 47 2.5 NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÁP ỨNG YÊU CẦU KHAI THÁC TỐI ĐA GIÁ TRỊ THƢƠNG MẠI CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 49 5.2.2 Kiến nghị nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất 51 KẾT LUẬN 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Cũng nhƣ đối tƣợng sở hữu bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng quyền nhƣ: chiếm hữu, sử dụng định đoạt QSDĐ trở thành tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch tín dụng (giao dịch chấp) Khơng có tài sản bảo đảm cách an tồn khơng có giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thơng qua thị trƣờng tiền tệ Và nhƣ vậy, chấp tài sản, chấp QSDĐ điều kiện có tính tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị trƣờng tiền tệ Tuy nhiên, loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định thân QSDĐ chấp QSDĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý QSDĐ giải chấp khó khăn phức tạp nhiều so với tài sản thông thƣờng khác Điều lý giải vận hành chấp QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thực tế khó để đƣa QSDĐ vào vận hành thị trƣờng tín dụng cách thuận lợi, phù hợp với quyền, lợi ích bên Về lý luận, có quy định chấp QSDĐ tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng giao dịch dân sự, thƣơng mại, kinh doanh v.v… kích thích phát triển kinh tế điều kiện phát triển kinh tế thị trƣờng; xây dựng, hoàn thiện, bảo đảm thực pháp luật chấp QSDĐ yêu cầu khách quan, cấp bách nƣớc ta Về thực tiễn, quy định chấp QSDĐ, 30 năm qua đạt đƣợc kết quan trọng Thế chấp tài sản nói chung chấp QSDĐ nói riêng biện pháp hữu hiệu để hạn chế rủi ro, bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch dân sự, kinh tế, thƣơng mại kinh tế thị trƣờng Khi xác lập quan hệ chấp nói chung chấp QSDĐ nói riêng, mục đích mà bên hƣớng tới bảo đảm an toàn giao dịch Đối với bên nhận chấp QSDĐ (thƣờng tổ chức tín dụng) hợp đồng chấp QSDĐ ràng buộc bên chấp giá trị QSDĐ để bên chấp có trách nhiệm thực nghĩa vụ Khi bên chấp khơng thực phần hay tồn nghĩa vụ bên nhận tài sản chấp QSDĐ đƣợc xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật, bảo đảm đƣợc quyền, lợi ích hợp pháp Các quy định pháp luật chấp QSDĐ đạt đƣợc mục đích hƣớng cho giao dịch đƣợc xác lập, thực luôn bảo đảm an tồn, phù hợp với ý chí chủ thể hợp đồng Tuy nhiên, thực tiễn thực pháp luật chấp QSDĐ bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, ảnh hƣởng đến quyền khai thác giá trị có ích QSDĐ Do đó, việc nghiên cứu chủ đề “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu Luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Nghiên cứu chế độ sở hữu toàn dân đất đai, giới hạn quyền ngƣời sử dụng đất mối quan hệ với đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai cho thấy, việc khai thác, sử dụng QSDĐ có nhiều cơng trình nghiên cứu đề cập nhiều khía cạnh khác Có thể kể đến số cơng trình nghiên cứu nhƣ: - Nghiên cứu Quyền sử dụng đất giao dịch dân thƣơng mại Nguyễn Quang Tuyến nghiên cứu địa vị pháp lý theo pháp luật hành ngƣời sử dụng đất giao dịch dân sự, thƣơng mại đất đai, từ đƣa định hƣớng giải pháp nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý ngƣời sử dụng đất giao dịch dân sự, thƣơng mại đất đai.1 - Bài viết “Pháp luật đất đai Việt Nam hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền ngƣời sử dụng đất” Trần Quang Huy phân tích pháp luật đất đai việc bảo hộ quyền kinh tế ngƣời sử dụng đất; pháp luật đất đai việc giải vấn đề đất đai lịch sử để lại; pháp luật đất đai việc cấp giấy tờ QSDĐ; pháp luật đất đai bối cảnh phát triển, vấn đề kinh tế - xã hội mà Nhà nƣớc phải chăm lo cho ngƣời sử dụng đất pháp luật đất đai sở hữu nhà Việt Nam ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài.2 - Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam - Thực trạng hƣớng hoàn thiện” Nguyễn Thị Nga phân tích, đánh giá đề xuất số giải pháp để góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam lĩnh vực chấp QSDĐ nhằm phục vụ tốt cho phát triển thị trƣờng vốn, thị trƣờng bất động sản bối cảnh hội nhập quốc tế nay.3 - Bài viết “Một số suy nghĩ xung quanh quy định hợp đồng chấp sử dụng đất Bộ luật dân văn pháp luật hành” Nguyễn Quang Tuyến, phân tích, bình luận số vấn đề liên quan đến quy định Bộ luật Dân hợp đồng chấp QSDĐ, nhƣ là: Đối tƣợng nhận chấp, mục đích, phạm vi chấp, quyền nghĩa vụ bên chấp QSDĐ, việc xử lý QSDĐ chấp Qua đánh Nguyễn Quang Tuyến, Quyền sử dụng đất giao dịch dân thƣơng mại, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2003 Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp lý đất đai bất động sản Cộng hịa Liên bang Đức, Tạp chí Luật học, (9)/2011, tr.11-12 Nguyễn Thị Nga, Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội, 2015 giá thực trạng thực quy định chấp QSDĐ bất cập phát sinh, từ đƣa kiến nghị khắc phục.4 - Tác giả Nguyễn Văn Phƣơng viết “Cần bảo đảm quyền chấp quyền sử dụng đất th lại khu cơng nghiệp” nêu, phân tích bình luận hai vấn đề: Một là, pháp luật có bảo đảm bình đẳng bên cho thuê bên thuê lại đất khu công nghiệp hay chƣa; hai là, quy định Luật đất đai chấp QSDĐ thuê lại khu công nghiệp hợp lý chƣa?5 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn tập trung làm rõ chất QSDĐ mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân đất đai Từ mối quan hệ đƣợc đề cập, Luận văn làm rõ vấn đề pháp lý liên quan đến việc sử dụng QSDĐ làm tài sản chấp nhƣ phƣơng thức hiệu để khai thác thuộc tính có ích QSDĐ phục vụ cho nhu cầu ngƣời sử dụng đất sở pháp luật hành 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Chỉ sở QSDĐ từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai - Nhận diện khác biệt QSDĐ so với quyền tài sản khác Đây sở quan trọng cho việc xác định chế điều chỉnh pháp luật, giới hạn quyền ngƣời sử dụng đất việc xác lập, thực hiện, xử lý giao dịch chấp QSDĐ Nguyễn Quang Tuyến, Một số suy nghĩ xung quanh quy định hợp đồng chấp sử dụng đất Bộ luật Dân văn pháp luật hành, Tạp chí Luật học, (5)/2001, tr.13-14 Nguyễn Văn Phƣơng, Cần bảo đảm quyền chấp quyền sử dụng đất th lại khu cơng nghiệp, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (7)/2006, tr.11-12 - Nhận xét, đánh giá khuôn khổ pháp luật chấp QSDĐ hành có đáp ứng đƣợc yêu cầu ngƣời sử dụng đất khai thác QSDĐ làm tài sản bảo đảm - Khả hỗ trợ, thủ tục pháp lý có liên quan đến giao dịch chấp QSDĐ giải pháp góp phần bảo đảm nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp QSDĐ kinh tế thị trƣờng Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu Luận văn khuôn khổ pháp luật chấp QSDĐ kinh tế thị trƣờng Việt Nam mối quan hệ (ở khía cạnh lý luận) với chế độ sở hữu toàn dân đất đai Đồng thời, luận văn nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật chấp QSDĐ kinh tế thị trƣờng Việt Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Trên sở lý luận chung chế độ sở hữu toàn dân đất đai, Luận văn tập trung đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật chấp QSDĐ đề xuất quan điểm, giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam Về không gian: Nghiên cứu vấn đề lý luận, thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam Về thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật thực thi pháp luật chấp QSDĐ chủ yếu từ năm 2013 đến Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp phân tích tổng hợp; phƣơng pháp quy nạp, diễn dịch để nghiên cứu, phân tích, luận giải khái quát khái niệm, phạm trù có tính lý luận QSDĐ, pháp luật chấp QSDĐ Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, 44 thơn; Văn xác nhận (có chữ ký dấu) tổ chức tín dụng việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thơn Thứ bảy, ngồi điểm nêu trên, nhằm đảm bảo quy định đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phù hợp với Luật Đất đai 2013, Điều Thông tƣ liên tịch số 09/2016/TTLT-BTPBTNMT quy định cụ thể thời điểm có hiệu lực việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất kể từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa Sổ đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tƣơng lai 2.4 VƢỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BẾN TRE VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC 2.4.1 Cịn tình trạng khơng tn thủ quy định hình thức, trình tự thủ tục xác lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cá nhân với Khi lập hợp đồng chấp QSDĐ chủ thể có ý thức tuân thủ pháp luật họ thực quy định pháp luật hợp đồng chấp QSDĐ nhƣ quy định hình thức hợp đồng, tƣ cách chủ thể tham gia ký kết hợp đồng, đăng ký chấp quan Nhà nƣớc có thẩm quyền hợp đồng chấp QSDĐ có hiệu lực đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận Tuy nhiên, thực tế nhiều chủ thể không thực quy định nêu (hoặc ngƣời chấp khơng có đủ ủy quyền văn chủ sử dụng chung khác), đặc biệt việc chấp nhận chấp QSDĐ chủ thể cá nhân, hộ gia đình, chủ thể ngại phải thực thủ tục hành nên thƣờng khơng thực quy định pháp luật thủ tục đăng ký chấp QSDĐ quan Nhà 45 nƣớc có thẩm quyền chí khơng lập thành văn mà bên chấp giao Giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận chấp giữ Do đó, vi phạm nghĩa vụ trả nợ hợp đồng chấp QSDĐ đƣợc xác định hợp đồng vơ hiệu bên nhận chấp từ chủ nợ có bảo đảm biến thành chủ nợ khơng có bảo đảm, họ giữ Giấy chứng nhận QSDĐ nợ Chẳng hạn, vợ chồng anh Dũng chị Thúy nhiều lần cho chị Huế vay tiền tính đến ngày 12/11/2011 (âm lịch) cộng tổng 1.062.000.000đ Hai bên thống 03 tháng sau chị Huế trả số tiền 200.000.000đ, số lại trả hết quý quý năm 2012 Để đảm bảo việc trả nợ, chị Huế có giao cho anh Dũng, chị Thúy giấy tờ QSDĐ đứng tên vợ chồng ông Mừng Luyến (là cô, chị Huế), chị Huế không trả nợ hạn anh Dũng có quyền bán đất tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho vay Trong giấy vay giao giấy tờ QSDĐ có đầy đủ bên vay, cho vay bên bảo lãnh QSDĐ ông Mừng ký; Bà Luyến việc ông Mừng ký giấy bảo lãnh vay tiền chị Huế Trong trƣờng hợp Hợp đồng TCQSDĐ nêu không đƣợc công chứng chứng thực chƣa đƣợc đăng ký Theo quy định Điều 122, Điều 343, khoản Điều 717, khoản Điều 719 BLDS 2005 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, hợp đồng chấp QSDĐ nêu vô hiệu 2.4.2 Hiểu thực nghĩa vụ bên chấp hộ gia đình, cá nhân cịn nhiều hạn chế Thứ nhất, việc hiểu thực nghĩa vụ bảo đảm giá trị tài sản chấp QSDĐ Xuất phát từ đặc trƣng chấp biện pháp bảo đảm khơng u cầu chuyển giao tài sản Do đó, xác lập quan hệ chấp, tài sản thuộc chiếm hữu, sử dụng, quản lý bên chấp Chính vậy, nghĩa vụ 46 bên chấp phải bảo đảm giá trị tài sản, thông qua việc bảo quản, giữ gìn tài sản chấp, áp dụng biện pháp cần thiết để khắc phục nguy giảm giá trị giá trị tài sản chấp Nghĩa vụ ngƣời chấp hƣớng tới việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp ngƣời nhận chấp Bởi vì, giá trị tài sản chấp bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên chấp, nên tài sản QSDĐ giao có thời hạn (đất rừng, đất diêm nghiệp, đất canh tác…) phải bảo đảm thời hạn cịn sử dụng khơng dƣới 30 năm Trong trƣờng hợp tài sản chấp khơng cịn bị giảm giá trị, thời hạn sử dụng tài sản ngắn, bên nhận chấp khơng cịn sở để đảm bảo cho quyền lợi hợp pháp mình… Tuy nhiên, thực tiễn, trực tiếp sử dụng đất nên bên nhận chấp thƣờng không thực biện pháp “cần thiết” để bảo vệ tài sản chấp Trong điều kiện môi trƣờng thổ nhƣỡng Bến Tre, không thực tốt nghĩa vụ ngày ảnh hƣởng đến giá trị QSDĐ Thứ hai, thực trách nhiệm thông báo cho bên nhận chấp quyền ngƣời thứ ba tài sản chấp Xuất phát từ đặc điểm tài sản chấp, chấp tài sản thuộc chiếm hữu, sử dụng ngƣời thứ ba (thƣờng cho th, th khốn, cho mƣợn…) Vì vậy, bên chấp có nghĩa vụ thơng báo quyền ngƣời thứ ba tài sản chấp để bên nhận chấp biết tình trạng thực tế tài sản (biết định việc có chấp nhận xác lập chấp hay khơng) Điều 348 BLDS 2005 quy định: trƣờng hợp không thông báo bên nhận chấp có quyền hủy hợp đồng chấp tài sản yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại; bên nhận chấp có quyền trì hợp đồng chấp nhận quyền ngƣời thứ ba tài sản chấp Thứ ba, cịn tình trạng bên chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản chấp khơng có đồng ý cho phép bên nhận chấp, trừ 47 trƣờng hợp pháp luật quy định quyền định đoạt tài sản chấp nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng ngƣời chấp bị hạn chế Sở dĩ có hiệu tƣợng xuất phát từ đặc điểm chấp nói riêng biện pháp bảo đảm nói chung, chấp biện pháp mang tính dự phịng nên phát sinh bên chấp không thực hiện, thực không nghĩa vụ cam kết Do đó, giao kết chấp, bên nhận chấp chƣa phát sinh quyền sở hữu bên chấp chƣa quyền sở hữu tài sản chấp Chính vậy, tài sản chấp tình trạng vừa thuộc chiếm hữu, quản lý ngƣời chấp, vừa thuộc quyền sở hữu ngƣời chấp Sự bảo đảm cho quyền lợi hợp pháp bên nhận chấp rõ ràng đứng trƣớc nguy bị đe dọa ngƣời chấp chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác Do đó, nghĩa vụ đƣợc đặt mục đích để trì đƣợc giá trị bảo đảm thực nghĩa vụ dân chấp 2.4.3 Cịn tình trạng khơng thống cách hiểu mô tả tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất biến động tài sản gắn liền với đất theo thời gian Theo pháp luật hành, QSDĐ chấp phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp chủ sử dụng; không thuộc trƣờng hợp bị pháp luật cấm chuyển dịch (QSDĐ khơng thuộc phạm vi bị cấm lƣu thơng có định cấm chuyển dịch quan Nhà nƣớc có thẩm quyền) Bên cạnh hai điều kiện nêu trên, bên nhận chấp cần đánh giá yếu tố khác có ảnh hƣởng đến tài sản chấp nhƣ: giá trị tài sản chấp để bảo đảm tính an tồn giao dịch tính kiểm sốt tài sản chấp để thực quyền yêu cầu khoản tài sản chấp để bảo đảm tài sản chấp dễ dàng phát mại phải xử lý Điều đặt đòi hỏi trình xác lập hợp đồng bên tham gia quan hệ chấp tài sản phải mô tả tài sản chấp giao kết hợp đồng chấp cách 48 thức xác định tài sản chấp nhằm giúp cho ngƣời khác nhận biết đƣợc đối tƣợng chấp Các chủ thể mơ tả cụ thể mô tả chung tùy theo đặc điểm tài sản chấp Nếu tài sản chấp tài sản có đăng ký quyền sở hữu nhƣ quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ phải mơ tả cụ thể (lơ đất, số thửa, đồ địa QSDĐ, tình trạng nhà…) Việc mơ tả phải cụ thể chi tiết để xác định chúng thơng qua đặc tính nhƣ: địa điểm, vị trí, tứ cận nơi có tài sản theo tính chất tài sản: sử dụng hay cho thuê… Việc mô tả tài sản thời điểm giao kết hợp đồng chấp giúp cho chủ thể xác định đƣợc đâu tài sản đƣa xử lý đƣợc bên chấp vi phạm nghĩa vụ Nếu thời hạn chấp mà tài sản chấp có thay đổi, phạm vi tài sản đƣợc coi tài sản chấp vào thời điểm xử lý đƣợc xác định nhƣ sau: - Tính thống bất động sản tất tài sản sau đƣợc gắn liền với QSDĐ chấp thuộc tài sản chấp đƣợc xử lý Khối tài sản bao gồm: Những tài sản khởi nguồn động sản độc lập, nhƣng sau lại gắn với bất động sản chấp trƣớc trở thành phần bất động sản thuộc đối tƣợng bị xử lý (nhƣ cối đƣợc trồng đất, nhà xây thêm, cầu thang máy đƣợc lắp thêm vào tòa nhà chấp) Những cơng trình đƣợc xây dựng thêm đất dùng để chấp trƣớc thuộc tài sản chấp Trƣờng hợp cơng trình xây dựng đất đƣợc chấp nhƣng chủ sở hữu cơng trình lại khơng đồng thời ngƣời có QSDĐ, cần xử lý cơng trình đất chấp, ngƣời mua có đầy đủ quyền nghĩa vụ bên chấp có mảnh đất Việc áp dụng pháp luật để xử lý trƣờng hợp có hậu tƣơng tự nhƣ xử lý QSDĐ chấp - Tuân thủ nguyên tắc xác lập quyền chủ sở hữu tài sản gốc hoa lợi lợi tức phát sinh hoa lợi, lợi tức có đƣợc từ tài sản chấp 49 thời hạn chấp thuộc bên chấp Đến phải xử lý tài sản chấp tài sản gốc, đƣơng nhiên hoa lợi lợi tức đƣợc xử lý đồng thời nhằm đảm bảo cho quyền bên nhận chấp - Dựa đặc tính ln thay đổi tài sản (tính chất động tài sản) tất tài sản đƣợc hình thành sau từ tài sản chấp ban đầu thuộc tài sản chấp phải xử lý Bên nhận chấp biết tài sản chấp đƣợc bên chấp bán thời hạn chấp, nên họ để ý đến tài sản chấp ban đầu mà để ý đến giá trị có đƣợc từ việc bán tài sản có đủ khấu trừ khơng 2.5 NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÁP ỨNG YÊU CẦU KHAI THÁC TỐI ĐA GIÁ TRỊ THƢƠNG MẠI CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.5.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định hình thức, trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất Hình thức giao dịch chấp QSDĐ cần quy định bắt buộc phải lập thành văn Sau ký hợp đồng chấp QSDĐ phải công chứng đăng ký chấp QSDĐ vấn đề cần tham khảo kinh nghiệm Cộng hòa Pháp Theo quy định Cộng hịa Pháp cơng chứng viên, sau công chứng hợp đồng chấp thực việc đăng ký chấp quan đăng ký có thẩm quyền Cơng chứng viên ngƣời xác minh thông tin liên quan đến tài sản chấp nên đảm bảo xác độ tin cậy thực việc đăng ký để hai bên hợp đồng đăng ký Công chứng viên đăng ký viên có lợi có đƣợc hệ thống sở liệu đầy đủ nên phải có chế kiểm tra chéo thông tin cách kỹ lƣỡng đầy đủ Mỗi công chứng viên đăng ký viên làm việc tối đa năm vị trí nghỉ hƣu họ phải chịu trách nhiệm 10 năm kể từ 50 thời điểm nghỉ hƣu Đây loại nghề nghiệp phải mua bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm nghề nghiệp Nhờ hệ thống tin học hóa, Cộng hịa Pháp giao dịch chấp, mua bán đƣợc đăng ký vào ngày đƣợc giao kết Điều nhằm tránh đƣợc rủi ro tiềm ẩn tài sản sau chúng lại trở thành đối tƣợng giao dịch khác Nhƣ vậy, quy định đăng ký chấp thủ tục bắt buộc tiến hành đồng hoạt động đăng ký hoàn thiện Trong điều kiện Việt Nam nay, thực việc đăng ký chấp động sản trực tuyến (qua mạng internet) tƣơng lai gần tiến hành số hóa việc đăng ký bất động sản, giao dịch bảo đảm nói chung chấp nói riêng đƣợc thực hiệu quản an toàn so với Thứ hai, ban hành hƣớng dẫn cụ thể quyền chấp quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế tổ chức tín dụng Cơ sở kiến nghị dựa Khoản 3, điều BLDS quy định thêm rằng: Trƣờng hợp luật khác có liên quan khơng quy định có quy định nhƣng vi phạm nguyên tắc pháp luật dân nêu quy định BLDS đƣợc áp dụng Việc bổ sung quyền chấp QSDĐ tổ chức tổ chức tín dụng để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp tổ chức kinh tế theo hƣớng cần sớm có hƣớng dẫn Luật Đất đai theo hƣớng tổ chức kinh tế đƣợc quyền chấp tài sản QSDĐ (trừ đất thuê trả tiền hàng năm), tài sản gắn liền đất cho tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác cá nhân làm tài sản bảo đảm theo quy định Bộ luật Dân quy định khác có liên quan giao dịch bảo đảm Giải pháp vừa đảm bảo tuân thủ nguyên tắc Bộ luật Dân đồng thời tạo hành lang pháp lý, đảm bảo an tồn cho tổ chức kinh tế (khơng phải tổ chức tín dụng) có vốn tự có nhàn rỗi, cho tổ chức khác vay, mƣợn tiền đƣợc nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất bên vay, mƣợn tiền 51 làm tài sản bảo đảm khoản vay Điều góp phần cho phát triển kinh tế, xã hội nói chung cịn giúp ngân sách nhà nƣớc có thêm nguồn thu (thu phí phát sinh từ giao dịch vay, mƣợn, chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm ) 5.2.2 Kiến nghị nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất Một là, kiện toàn hệ thống quan đăng kí giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lƣu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch có bảo đảm, có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Giao dịch hợp đồng có bảo đảm nói chung hợp đồng TCQSDĐ nói riêng đƣợc thực đắn hay không phụ thuộc vào tính đắn, hợp pháp thơng tin liên quan đến QSDĐ nhƣ hợp đồng TCQSDĐ Chính vậy, việc xây dựng, kiện tồn hệ thống quan đăng ký giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lƣu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin, bảo đảm độ tin cậy, an toàn thông tin giao dịch bảo đảm yêu cầu xúc Việt Nam Kinh nghiệm nƣớc cho thấy phát triển giao dịch dân sự, thƣơng mại có bảo đảm cần có hệ thống quan độc lập công nhận đăng ký giao dịch có bảo đảm, đƣơng nhiên để cơng nhận giao dịch đăng ký có bảo đảm phải kiểm tra tính đắn, hợp pháp thơng tin liên quan đến tài sản có bảo đảm, nhân thân ngƣời chấp, ngƣời nhận chấp v.v… nữa, quan đăng ký giao dịch có bảo đảm cịn phải nắm tình trạng thực tế, thay đổi, biến động tài sản bảo đảm để cung cấp cho khách hàng quan tâm Để bảo đảm độ tin cậy khả lƣu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin giao dịch có bảo đảm cần hệ thống đại bảo đảm lƣu trữ, cung cấp thông tin Điều quan trọng xây dựng đƣợc hệ thống lƣu trữ đáng tin cậy, không thông tin trực tiếp từ giao dịch có bảo đảm mà cịn nguồn thơng tin trao đổi từ quan cấp Giấy 52 chứng nhận QSDĐ, thông tin từ hợp đồng chấp QSDĐ từ ngân hàng, tổ chức tín dụng… Trong điều kiện Việt Nam, quan đăng ký giao dịch có bảo đảm hình thành, muộn nhƣng phải khẩn trƣơng kiện toàn tổ chức, đào tạo đội ngũ cán bộ, công chức chuyên nghiệp, nắm vững chuyên mơn, bƣớc hình thành xây dựng hệ thống liệu cần thiết phục vụ cho việc ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng giao dịch có bảo đảm có hợp đồng chấp QSDĐ Hai là, phát triển mạnh việc cung ứng dịch vụ, tƣ vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Trong điều kiện quan hệ xã hội chƣa ổn định, chƣa đồng phải chấp nhận tình trạng "luật ống", "luật khung", "luật nguyên tắc" có nhiều Nghị định, Thơng tƣ quy định chi tiết, hƣớng dẫn thi hành Nắm vững hiểu biết cặn kẽ quy định pháp luật có chuyên gia pháp lý, ngƣời làm nghề luật chuyên nghiệp Chính vậy, để giúp cho quan, tổ chức công dân hoạt động theo pháp luật việc kiện toàn tổ chức, mở rộng hoạt động dịch vụ, tƣ vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý yêu cầu khách quan, cấp bách Đây yêu cầu đặt xây dựng nhà nƣớc pháp quyền, xã hội dân chủ, văn minh nƣớc ta Về mặt thực tiễn, nhiều vụ việc tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ có nguyên nhân sâu xa thiếu hiểu biết pháp luật, ký kết hợp đồng không chặt chẽ, không rõ ràng, chƣa bảo đảm điều kiện hợp pháp giấy chứng nhận QSDĐ, thân nhân công dân, địa vị pháp lý quan, tổ chức v.v… Phải tăng cƣờng hoạt động dịch vụ, tƣ vấn pháp lý, giúp cho quan, tổ chức, công dân sống, làm việc theo pháp luật Hơn nữa, phận nhân dân nghèo khơng tiếp cận đƣợc dịch vụ, tƣ vấn pháp lý cần hoạt động trợ giúp pháp lý tổ chức trợ giúp pháp lý trợ giúp pháp lý Đoàn Luật sƣ, Hội Luật gia Việt Nam, ngƣời có hiểu biết pháp luật xã hội 53 Ba là, tăng cƣờng giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm hoạt động liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Để bảo đảm thực đắn pháp luật chấp QSDĐ, tất hoạt động liên quan đến cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp thé chấp QSDĐ phải đƣợc giám sát, kiểm tra bảo đảm tính đắn, hợp pháp từ đầu trình thực hiện, phát hành vi vi phạm pháp luật hoạt động cần xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật Cần thiết phải thƣờng xuyên giám sát, kiểm tra hoạt động cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng QSDĐ chuỗi hoạt động có quan hệ mật thiết với nhau, bảo đảm tính đắn, đáng tin cậy hoạt động trƣớc bảo đảm tính đắn, hợp pháp hoạt động sau cuối hạn chế, loại trừ tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ xảy Việc xử lý nghiêm minh vi phạm hoạt động liên quan đến TCQSDĐ có tác dụng bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật hành vi vi phạm, đồng thời có tác dụng răn đe, phịng ngừa vi phạm xảy 54 KẾT LUẬN Từ kết nghiên cứu, Tác giả luận văn rút số nhận định sau đây: Đất đai tài sản lớn, QSDĐ quyền tài sản gắn với lợi ích thiết thân, quan trọng bậc nhất, định phát triển nhƣ sống tổ chức, cá nhân, gia đình xã hội Vì vậy, phải xây dựng, hồn thiện pháp luật đất đai, QSDĐ chấp QSDĐ Nhờ phát triển hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ, trình thực việc sử dụng QSDĐ làm tài sản bảo đảm quan hệ giao dịch dân sự, thƣơng mại, phát triển sản xuất kinh doanh, thỏa mãn nhu cầu sống Tuy nhiên, vấn đề Việt Nam, trình thực pháp luật chấp QSDĐ bộc lộ nhiều bất cập pháp luật nhƣ thực nội dung pháp luật chấp QSDĐ dẫn đến hệ lụy không mong muốn, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp bên hợp đồng chấp QSDĐ, gây xúc dƣ luận xã hội, ảnh hƣởng đến môi trƣờng kinh doanh Việt Nam Thế chấp QSDĐ quyền chủ thể QSDĐ hợp pháp đem quyền để bảo đảm thực nghĩa vụ dân trƣớc chủ thể nhận chấp giao dịch dân sự, kinh tế khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Pháp luật chấp QSDĐ không ngừng đƣợc phát triển, hồn thiện có nhiều ƣu điểm, đó, quy định tài sản chấp QSDĐ, quy định quyền, nghĩa vụ bên hợp đồng chấp QSDĐ, quy định trình tự, thủ tục, hiệu lực thời hạn chấp QSDĐ, quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ nói chung ngày rõ ràng, cụ thể, chặt chẽ, thuận lợi tăng sở pháp lý để ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ hợp đồng chấp QSDĐ Tuy vậy, việc pháp luật chấp QSDĐ nhiều hạn chế: số quy định liên quan đến QSDĐ, chấp 55 QSDĐ Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng Thông tƣ chƣa thống nhất, thiếu đồng bộ; số quy định không rõ ràng, thiếu cụ thể chƣa chặt chẽ Những hạn chế ngày nhiều gây khó khăn ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ Mặt khác, hạn chế quyền chủ thể tham gia quan hệ chấp; lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp QSDĐ nhƣ xử lý tài sản chấp cịn gị bó, khiên cƣỡng xa rời thực tế, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế; trình xác lập, thực chấm dứt giao dịch chấp QSDĐ bên chƣa nhận đƣợc hỗ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức năng, làm cho cơng tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu Hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu chấp QSDĐ đời sống xã hội hƣớng lựa chọn tất yếu thời gian tới Công tác xuất phát từ yêu cầu chung việc hoàn thiện thể chế kinh tế nói chung kinh tế thị trƣờng hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải yêu cầu riêng thị trƣờng bất động sản mà hạt nhân thị trƣờng QSDĐ với thị trƣờng tín dụng Các giải pháp cần đƣợc thực đồng có hệ thống, bao gồm việc hoàn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ đƣợc xác định nhiệm vụ trọng tâm Các giải pháp đƣợc đề xuất luận văn thực thời gian ngắn khơng tập trung quy định chấp QSDĐ, mà liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt động nhiều cấp, nhiều ngành gắn với điều kiện phù hợp kinh tế - xã hội Vì vậy, phù hợp với giai đoạn, cụ thể khác nhau, với tính chất cấp thiết địi hỏi việc hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ mức độ khác mà có giải pháp phải đƣợc ƣu tiên thực trƣớc cấp bách, có giải pháp đƣợc tiến hành theo lộ trình cụ thể 56 đặt mối quan hệ tổng thể việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trƣờng nói chung DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Văn Cƣờng, Nguyễn Minh Hằng, Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin Truyền thông, 2011 Phan Hồng Điệp, Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng - Thực tiễn áp dụng kiến nghị hồn thiện pháp luật, Tóm tắt luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, 2012 Viên Thế Giang (Chủ nhiệm), Pháp luật bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất thực tiễn ngân hàng thƣơng mại Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp sở Đại học Huế, Thừa Thiên Huế, 2015 Hoàng Thị Thúy Hằng, Chế định vật quyền dự kiến sửa đổi phần "Tài sản quyền sở hữu" Bộ luật Dân (sửa đổi) Việt Nam", Tài liệu hội thảo, Hà Nội, 2012 Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp lý đất đai bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức, Tạp chí Luật học, (9)/2011 Nguyễn Thị Nga, Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội, 2015 Phạm Duy Nghĩa, Quyền tài sản đa tầng đất đai ẩn sau Hiến pháp 1992, Tạp chí Khoa học Pháp lý số chuyên đề 1/2011 Nguyễn Văn Phƣơng, Cần bảo đảm quyền chấp quyền sử dụng đất thuê lại khu công nghiệp, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (7)/2006 Mai Hồng Quỳ, Đổi chế độ sở hữu toàn dân đất đai với việc bảo đảm quyền ngƣời, Tạp chí Khoa học Pháp lý số chuyên đề 1/2011 10 Lƣu Quốc Thái, Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất thực trạng giải pháp hoàn thiện, Luận án tiến sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, 2009 11 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nộ,i 2005 12 Nguyễn Quang Tuyến, Quyền sử dụng đất giao dịch dân thƣơng mại, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2003 13 Nguyễn Quang Tuyến, Một số suy nghĩ xung quanh quy định hợp đồng chấp sử dụng đất Bộ luật Dân văn pháp luật hành, Tạp chí Luật học, (5)/2001, tr.13-14 14 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tƣ pháp, Từ điển Luật học, Nxb Tƣ pháp, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội, 2006 15 Viện khoa học pháp lý, Bộ Tƣ pháp (1998), Báo cáo tổng hợp đề tài nguyên cứu, khảo sát thực tế hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam, nghiên cứu thực tế bên pháp bảo đảm tài sản Việt Nam, Hà Nội, 1998 16 Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2013 ... dụng đất 25 1.2.8 Về xử lý quyền sử dụng đất chấp 26 Chƣơng THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ 27 1.1 THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG... VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai: Cơ sở ghi nhận quyền sử dụng đất hệ thống pháp luật Việt Nam 1.1.2 Bản chất quyền sử dụng đất tài sản,... Việt Nam Chƣơng Thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất: Thực trạng số kiến nghị Chƣơng KHUÔN KHỔ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1 CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẾ