Pháp luật về thể chế quyền sử dụng đất ở việt nam

Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí lời nói ĐầU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Sáng tạo biện pháp chấp bất động sản thành công lớn văn minh pháp lý nhân loại Nó đợc coi biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật cận đại đơng đại Việt Nam, chấp bất động sản diễn sôi động ngày trở nên quan trọng, thiếu bối cảnh kinh tế thị trờng định hớng XHCN Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để TCTD chu chuyển vốn cho kinh tế Trong bất động sản đợc sử dụng làm tài sản chấp, QSDĐ tài sản đợc sử dụng phổ biến, chiếm u đợc bên nhận chấp a chuộng so với bất động sản khác Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý nhng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Vì vậy, QSDĐ ngời sử dụng đất chừng mực định đợc luận giải tơng đơng nh quyền sở hữu hạn chế đất đai Cũng nh đối tợng sở hữu bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt QSDĐ trở thành tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch tín dụng (giao dịch chấp) Khơng có tài sản bảo đảm cách an tồn khơng có giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thơng qua thị trờng tiền tệ Và nh vậy, chấp tài sản, chấp Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí QSDĐ điều kiện có tính tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị trờng tiền tệ Tuy nhiên, loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định thân QSDĐ chấp QSDĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý QSDĐ giải trừ chấp khó khăn phức tạp nhiều so với tài sản thơng thờng khác Điều lý giải vận hành quyền chấp QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thực tế khó để đa QSDĐ vào vận hành thị trờng tín dụng cách trơi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cao có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây da kéo dài, thi hành án khó khănđã tác động ảnh hởng tiêu cực đến ổn định xã hội nh quyền lợi ích hợp pháp bên Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam" cần thiết, mang tính chuyên sâu có tính thời Tình hình nghiên cứu Từ nguồn thơng tin mà tác giả tiếp cận cho thấy, cha có cơng trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu chấp QSDĐ Việt Nam đợc công bố Việc nghiên cứu chấp QSDĐ đợc tiến hành dới dạng viết tạp chí, tham luận hội thảo chuyên đề nhỏ cơng trình nghiên cứu chung giao dịch bảo đảm Một số tạp chí phân tích, đánh giá vài khía cạnh bất cập, mâu thuẫn pháp luật hành, gây rào cản cho việc vận hành quyền chấp QSDĐ Tiêu biểu phải kể đến viết tác Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí giả Đỗ Trọng Lạc (Khơng đợc vay vốn khơng có sổ đỏ - Thời báo Kinh tế Việt Nam, số 125 (1004) ngày 18/10/2002); tác giả Trần Thành Hng (Giá giá chuyển nhợng thực tế chấp vay vốn - Báo Đầu t, số 23 (976), ngày 21/3/2003); tác giả Phan Minh Ngọc (Nợ khó đòi ngành ngân hàng Trung Quốc - Một số liên hệ với Việt Nam - Tạp chí Ngân hàng số 2/2007); tác giả Nguyễn Văn Mạnh (Một số vấn đề giao dịch bảo đảm theo pháp luật hành - Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2007); tác giả An Đồng (Sớm tháo gỡ bất cập thủ tục vay vốn ngân hàng - Tạp chí Tài tháng 8/2007) số viết tác giả nh: Bàn quy định chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 Bộ luật Dân 2005, Tạp chí Nhà nớc Pháp luật, tháng 4/2005; Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - số vấn đề lý luận thực tiễn, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, tháng 6/2008; Một số tồn tại, bất cập khó khăn, vớng mắc q trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thơng mại nay, Tạp chí Nhà nớc Pháp luật, tháng 4/2008; Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nớc Pháp luật, tháng 12/2008 tầm nghiên cứu cao cơng trình chun khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập nội dung liên quan luận án nh: Bình luận khoa học biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002; Sự phát triển pháp luật bảo đảm an tồn tín dụng Việt Nam - So sánh với pháp luật bảo đảm an tồn tín dụng Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí CHLB Đức, Luận án Tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Thuý Hiền, năm 2003; Bảo đảm tiền vay ngân hàng - thực trạng giải pháp, Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Lê Thu Hiền, năm 2003; Luận án tiến sỹ Luật học tác giả Nguyễn Quang Tuyến Quyền sử dụng đất giao dịch dân thơng mại năm 2003; Tác giả Nguyễn Văn Hoạt với luận án tiến sỹ Luật học Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản năm 2004; Pháp luật biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng - Kinh nghiệm nớc thực tiễn Viện Nam, đề tài nghiên cứu đặc biệt cấp Đại học quốc gia, mã số: QG.04.32 Tiến sỹ Lê Thị Thu Thuỷ làm chủ nhiệm đề tài, tháng 12/2005; Tác giả Hoàng Anh Tuấn Luận văn Thạc sĩ năm 2006 vấn đềPháp luật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay ngân hàng thơng mại Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn Những cơng trình nêu tiếp cận chấp QSDĐ với ý nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, chúng đợc nghiên cứu với biện pháp bảo đảm khác Vì vậy, nội dung dừng lại phác thảo khái quát nêu lên vài bất cập pháp luật hành chấp QSDĐ phạm vi nhỏ hẹp Cho đến nay, cha có cơng trình xem xét vấn đề chấp QSDĐ cách tổng thể phơng diện lý luận thực tiễn, kết hợp hài hoà, giao thoa pháp luật chung pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ chấp, thực tiễn sinh động phức tạp quan hệ thực tế Nh vậy, luận án cơng trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, không trùng lặp với công trình Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí nghiên cứu khoa học đợc công bố nớc ta Mục đích, nhiệm vụ, đối tợng phạm vi nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu: Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, qua đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ đáp ứng có hiệu yêu cầu thực tế sống đặt * Nhiệm vụ nghiên cứu: - Nghiên cứu QSDĐ chế độ sở hữu toàn dân đất đai làm sở cho kết luận rằng, QSDĐ ngời sử dụng đất Việt Nam tài sản loại bất động sản - Nghiên cứu vấn đề lý luận chấp QSDĐ với tính cách biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ với tính cách loại hình chấp phổ biến chiếm u hình thức chấp tài sản Qua làm sở cho việc nhận diện vai trò, ý nghĩa chấp QSDĐ đời sống kinh tế, xã hội - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật chấp QSDĐ, đánh giá khái quát thành tựu mà pháp luật Việt Nam thời gian qua đạt đợc, đồng thời rõ vấn đề bất cập tồn chế định pháp luật - Phân tích yêu cầu, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế * Đối tợng nghiên cứu: - Hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học chấp tài sản Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí chấp QSDĐ; - Hệ thống quy định PLĐĐ, Pháp luật Dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực Tín dụng ngân hàng Việt Nam chấp QSDĐ; - Thực tiễn thi hành pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam thời gian qua * Phạm vi nghiên cứu: Thế chấp QSDĐ vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực: trị, kinh tế, xã hội pháp luật Tuy nhiên, luận án tập trung nghiên cứu khuôn khổ pháp luật điều chỉnh nội dung chấp QSDĐ nh: chủ thể đối tợng quan hệ chấp; hình thức thủ tục xác lập quan hệ chấp QSDĐ; thoả thuận bên trình xác lập thực giao dịch chấp quy định việc chấm dứt QSDĐ, xử lý QSDĐ bên chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ Về chủ thể nhận chấp QSDĐ, tác giả nghiên cứu chủ thể TCTD đợc phép hoạt động Việt Nam- chủ thể thờng xuyên, phổ biến chiếm u Phơng pháp luận phơng pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phơng pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác-Lênin t tởng Hồ Chí Minh Nhà nớc pháp quyền, quan điểm, học thuyết khoa học pháp lý Việt Nam Các phơng pháp: phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp đợc kết hợp sử dụng để triển khai thực đề tài Trong đó, phân tích, thống kê, so sánh chứng minh đợc xác định Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí phơng pháp nghiên cứu chủ yếu Những kết luận án Là cơng trình nghiên cứu cách tồn diện có hệ thống pháp luật chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) Việt Nam, luận án đạt số kết nghiên cứu sau đây: - Thứ nhất, Luận án chứng minh luận điểm: Thế chấp QSDĐ Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù bị chi phối chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nét đặc thù chấp QSDĐ thể ba điểm sau đây: (i) đối tợng chấp tài sản đặc biệt đợc biểu dới dạng quyền không thuộc quyền sở hữu ngời chấp; (ii) chấp QSDĐ hình thức chuyển QSDĐ; (iii) trình tự, thủ tục chấp QSDĐ đợc quy định chặt chẽ so với trình tự, thủ tục thực giao dịch bảo đảm tài sản khác - Thứ hai, nhờ nghiên cứu trình hình thành phát triển điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp quyền sử dụng đất, Luận án đợc xu hớng phát triển pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam năm gần ngày mở rộng phạm vi chủ thể tham gia quan hệ chấp QSDĐ, ghi nhận phong phú đa dạng loại QSDĐ đối tợng quan hệ chấp; trao nhiều quyền chủ động cho chủ thể tham gia quan hệ chấp QSDĐ Đây xu hớng phát triển tiến cần đợc tiếp tục phát huy thời gian tới - Thứ ba, sở việc phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất, luận Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí án nêu thiếu sót, hạn chế pháp luật hành chấp QSDĐ: hệ thống văn pháp luật điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ cha có đợc liên thông gắn kết cần thiết dẫn đến tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo, tản mạn chắp vá quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất; quy định chủ thể quan hệ chấp QSDĐ bị hạn chế không phù hợp với cam kết gia nhập WTO Việt Nam; lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp QSDĐ, xử lý tài sản chấp nhiều bất cập chồng chéo, nhiều quy định tỏ gò bó, khiên cỡng xa rời thực tế, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế; trình tự, thủ tục hành việc xác lập, thực chấm dứt giao dịch chấp QSDĐ bên tham gia quan hệ chấp QSDĐ phức tạp cha có đợc đơn giản, hợp lý thuận lợi Thứ t, luận án đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam nh: hộ gia đình, cá nhân chấp QSDĐ cần phải cần nới lỏng điều kiện chấp QSDĐ; chủ thể nhận chấp, cần loại bỏ quy định thể phân biệt đối xử tổ chức tín dụng nớc với tổ chức tín dụng nớc với t cách bên nhận chấp cho sở phù hợp với điều kiện tiêu chuẩn mà Việt Nam thể cam kết lộ trình gia nhập WTO; trao quyền tự chủ cho chủ thể việc áp dụng phơng thức xử lý tài sản chấp áp dụng thủ tục rút gọn việc xử lý tài sản chấp QSDĐ Những kết nghiên cứu luận án đợc dùng làm tài liệu Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí tham khảo hữu ích cho quan, tổ chức hữu quan trình nghiên cứu sửa đổi, bổ sung nhằm hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Kết cấu luận án Ngoài Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận án gồm chơng, mục: nội dung luận án Chơng VấN Đề Lý LUậN Về chấp quyền sử dụng đất v pháp luật điều chỉnh chấp quyền sử dụng đất 1.1 Những vấn đề lý luận chấp QSDĐ 1.1.1 Thế chấp tài sản 1.1.1.1 Quan niệm chấp tài sản Qua phân tích, đánh giá quan điểm khác chấp QSDĐ, tác giả nhận định rằng: chấp QSDĐ đợc phát sinh từ quan hệ nghĩa vụ có từ trớc, nghĩa vụ đợc đảm bảo thực có điều kiện thông qua tài sản cụ thể Tài sản chấp chủ yếu bất động sản, đất đai (QSDĐ) đối tợng đóng vai trò trung tâm Khi quan hệ chấp đợc xác lập làm phát sinh quyền định tài sản bên nhận chấp, chí quyền tài sản chấp hoàn toàn thuộc bên nhận chấp nghĩa vụ bên chấp không đợc thực Khi nghĩa vụ quan hệ chấp đợc thực hiện, quyền tài sản đợc khơi phục hồn tồn bên chấp Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí Sự khác chất chấp tài sản cầm cố tài sản đợc luận án làm rõ mục 1.1.1.2 Bản chất chấp tài sản Qua nghiên cứu, tiếp cận phơng diện lịch sử, pháp lý kinh tế, luận án rút bốn chất chung chấp tài sản: Thứ nhất, chúng đợc phát sinh sở quan hệ nghĩa vụ xác lập từ trớc; Thứ hai, nghĩa vụ điều kiện, sở để ràng buộc ngời có tài sản chấp phải trao quyền lợi định tài sản cho bên nhận ... phát triển điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp quyền sử dụng đất, Luận án đợc xu hớng phát triển pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam năm gần ngày mở rộng phạm vi chủ thể tham gia quan hệ chấp... chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 Bộ luật Dân 2005, Tạp chí Nhà nớc Pháp luật, tháng 4/2005; Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - số vấn đề lý luận thực tiễn, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, ... sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thơng mại nay, Tạp chí Nhà nớc Pháp luật, tháng 4/2008; Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nớc Pháp luật, tháng