Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay tại các tổ chức tín dụng và thực tiễn áp dụng tại sơn la

NGUYỄN ĐỨC DŨNG - LUẬT KINH TẾ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ 2014 - 2016 PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI SƠN LA NGUYỄN ĐỨC DŨNG HÀ NỘI - 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI SƠN LA NGUYỄN ĐỨC DŨNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VŨ THỊ HỒNG YẾN HÀ NỘI - 2016 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn ch-a đ-ợc công bố công trình khác Tác giả luận văn Nguyn c Dng LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn giảng viên, Tiến sỹ Vũ Thị Hồng Yến người hướng dẫn tận tâm nhiệt tình để tơi hồn thành Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô khoa Sau Đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội Giảng viên giảng dạy truyền thụ kiến thức quý báu suốt thời gian khoá học, làm tảng cho thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tác giả công trình nghiên cứu khoa học, viết bổ ích làm nguồn tài liệu tham khảo mà sử dng lun ca mỡnh Tác giả luận văn Nguyễn Đức Dũng MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1 Khái quát chung hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 1.2 Khái niệm chấp tài sản 1.3 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 15 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN 23 SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH SƠN LA 2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng theo quy định pháp luật Việt Nam 23 2.1.1 Điều kiện chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 24 2.1.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.3 Định giá quyền sử dụng đất nhận chấp tổ chức tín dụng 45 2.1.4 Đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 48 2.1.5 Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ tổ chức tín dụng 59 2.2 Thực tiễn áp dụng chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng tỉnh Sơn La 63 Chương 3: ĐỊNH HUỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ 74 THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ở SƠN LA 3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 74 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Sơn La 75 3.2.1 Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất 77 3.2.2 Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 80 3.2.3 Về đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 82 3.2.4 Về xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 85 KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, tổ chức tín dụng coi đòn bẩy chủ lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam, với tư cách trung gian tài huy động vốn để đầu tư cho phát triển kinh tế thông qua hoạt động cho vay (hình thức cấp tín dụng) cho tổ chức, cá nhân để đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh Việc cấp tín dụng đem lại cho tổ chức tín dụng nguồn lợi nhuận khổng lồ không phần rủi ro Với tư cách trung gian tài huy động vốn để đầu tư cho phát triển kinh tế nên tổ chức tín dụng phải có trách nhiệm người gửi tiền, phải hoạt động có hiệu quả, an tồn để củng cố niềm tin người gửi tiền Mặt khác, hoạt động cho vay tổ chức tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro, rủi ro từ phía tổ chức tín dụng (nghiệp vụ cán tín dụng non kém, đạo đức cán bị tha hóa, …), rủi ro từ phía khách hàng (thu nhập khơng ổn định, làm ăn thua lỗ, phá sản, khách hàng chây ỳ, cố tình khơng trả nợ,…), rủi ro từ sách Nhà nước (thay đổi chế sách,…), Vậy làm để tổ chức tín dụng hạn chế rủi ro vốn cho vay? Hầu hết tổ chức tín dụng ngồi việc đánh giá tình hình tài doanh nghiệp, cá nhân (gọi chung khách hàng), đánh giá dự án phương án khả thi,… phần quan trọng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng yêu cầu khách hàng áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân cầm cố, chấp, bảo lãnh, ký quỹ,… áp dụng phổ biến (bảo đảm tiền vay) Mặc dù, nhìn chung tính khoản tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất không cao tài sản bảo đảm thơng thường khác tài sản có giá trị lớn, ổn định, tồn mãi,… Do vậy, biện pháp chấp quyền sử dụng đất ưu tiên số tổ chức tín dụng định biện pháp bảo đảm tiền vay Điều phổ biến số nước Trung Quốc, Thái Lan,… theo số tác giả lại loại tài sản bảo đảm "bền vững nhất", lẽ, khơng bị giá hoàn toàn nhiều lại trở thành "tài sản vơ giá" [49, tr 66] Có thể nói, bảo đảm tiền vay vấn đề trọng tâm hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Hầu khách hàng khơng có tài sản quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất chấp hết để bảo đảm thực nghĩa vụ dân mà khơng đủ tổ chức tín dụngmới áp dụng đến biện pháp khác nhận tài sản khác làm tài sản đảm bảo Hiện nay, tầm quan trọng biện pháp chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, có nghĩa vụ phát sinh từ hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nên việc chấp quyền sử dụng đất nhiều văn pháp luật Việt Nam điều chỉnh (Bộ luật Dân năm 2005 2015; Luật Đất đai năm 2013; Nghị định 43/2013/NĐ-CP Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Thơng tư liên tịch số 23/2014/TTLTBTP-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất…) Mặt khác, xuất phát từ việc khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý (Hiến pháp 2013), nên hoạt động liên quan đến đất đai cần phải quy định cụ thể, chi tiết, đảm bảo hài hòa quyền lợi ích nhà nước chủ thể quan hệ đất đai Mặc dù chấp quyền sử dụng đất vấn đề qua trình nghiên cứu, áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất qua thời kỳ lịch sử thấy pháp luật ln có điều chỉnh phù hợp với thay đổi xã hội, kinh tế, Tuy nhiên, hệ thống pháp luật có hạn chế tồn định, nhiều quy định chưa đồng nhất, chồng chéo, mâu thuẫn,…Ví dụ điều chỉnh quan hệ dân chấp quyền sử dụng đất văn pháp luật (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Pháp luật giao dịch bảo đảm,…) lại có quy định khác số khía cạnh định, điều khiến cho việc áp dụng thực tế có nhiều bất cập, gây khó khăn cho doanh nghiệp Ngân hàng Chính cách tiếp cận từ vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng, nhận thấy cần thiết phải nghiên cứu đề tài: “PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI SƠN LA” Những quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng, đặc biệt tổ chức tín dụng nghiên cứu để tìm điểm bất cập pháp luật chấp quyền sử dụng đất định hướng việc hồn thiện pháp luật chấp nói chung, chấp quyền sử dụng đất nói riêng hoạt động cho vay vốn tổ chức tín dụng địa bàn tỉnh Sơn La Tình hình nghiên cứu Đây thực đề tài nhà nghiên cứu chuyên gia lập pháp Việt Nam Có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến chấp nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng đề tài "Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam" tác giả Nơng Thị Bích Diệp, luận văn thạc sĩ Đại học Luật Hà Nội năm 2005; đề tài "Pháp luật chấp tài sản hoạt động cho vay tổ chức tín dụng" tác giả Nguyễn Thành Nam, luận văn thạc sĩ luật học năm 2006,… Tuy nhiên, người có cách tiếp cận nghiên cứu giác độ khác (người nghiên cứu cách chung quy định pháp luật chấp tài sản nói chung, chấp quyền sử dụng đất, người nghiên cứu giác độ cụ thể,…) Với cách tiếp cận từ vấn đề nghiên cứu lý luận pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng cụ thể tổ chức tín dụng Sơn La, Việt Nam Tôi thấy việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng thực tiễn áp dụng Sơn La" cấp thiết Mục đích nhiệm vụ luận văn - Trình bày cách tổng quan chế định chấp, chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam (từ khái niệm chấp, hợp đồng chấp, đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp, xử lý tài sản chấp, ) - Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay vốn tổ chức tín dụng Sơn La, nguyên nhân lý giải nguyên nhân dẫn đến hạn chế, bất cập, vướng mắc thiếu khả thi văn pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất - Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc trình áp dụng, hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo việc áp dụng quy định pháp luật thật hữu hiệu, bảo đảm quyền lợi ích chủ thể tham gia giao dịch nói chung tổ chức tín dụng Sơn La nói riêng Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Thứ nhất: Nghiên cứu cách bản, toàn diện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt nghiên cứu quy định liên quan trực tiếp đến việc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng, cụ thể quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Nghị định, thông tư liên quan đến chấp quyền sử dụng đất,… Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Sơn La Thứ ba: Trên sở nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật Việt Nam hành thực tiễn áp dụng tổ chức tín dụng Sơn La để đưa 10 với thực tế, pháp luật ban hành có tính khả thi hay khơng? Có phù hợp với nhu cầu đông đảo nhân dân hay không? Việc quy định Điều 130 Luật Đất đai buộc bên phải thực nộp hồ sơ đăng ký chấp thời hạn năm ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng hồn tồn khơng có tính khả thi không phù hợp với thực tế - Hiện nay, thực tế số trường hợp bên ký hợp đồng chấp trước ngày Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003, dư nợ bên chưa thực việc đăng ký chấp bên chấp không đồng ý ký đơn yêu cầu đăng ký nên tổ chức tín dụngkhơng thực việc đăng ký Do vậy, cần quy định trao cho tổ chức tín dụngquyền đăng ký, gia hạn việc đăng ký mà không phụ thuộc vào việc bên chấp có đồng ý ký đơn yêu cầu đăng ký hay không để tránh rủi ro cho tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất, kể trường hợp phải gia hạn thời hạn đăng ký nghĩa vụ trả nợ bên vay chưa thực xong giải triệt để tồn giao dịch chấp trước chưa thực việc đăng ký - Giá trị pháp lý việc đăng ký chấp + Mặc dù pháp luật quy định việc chấp, bảo lãnh "có giá trị pháp lý người thứ ba" [8] pháp luật chưa quy định cụ thể nội hàm khái niệm "người thứ ba" Vậy "người thứ ba" bao gồm ai, có bao gồm quan công quyền hay không? trường hợp xác định "người thứ ba" bao gồm quan công quyền thứ tự ưu tiên tốn Nhà nước với tổ chức cá nhân phải giải dựa ngun tắc bình đẳng lợi ích liên quan xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Do vậy, cần có văn hướng dẫn cụ thể nội hàm khái niệm này, tránh việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm chấp quyền sử dụng đất mà có lợi ích liên quan đến quan cơng quyền áp dụng tùy 89 tiện, ảnh hưởng đến quyền lợi ích tổ chức, cá nhân có liên quan + Theo quy định Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/07/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị năm năm, kể từ ngày đăng ký, trừ trường hợp bên có yêu cầu xóa đăng ký trước thời hạn có yêu cầu đăng ký gia hạn, thời hạn lần đăng ký gia hạn năm năm (Điều 13) Quy định gây khơng khó khăn cho ngân hàng, lẽ, nhiều khoản vay có thời hạn năm năm, chí có khoản vay có thời hạn mười, mười lăm năm Như vậy, sau năm năm mà bên vay không đồng ý gia hạn chấp (không ký đơn yêu cầu gia hạn đăng ký) giải nào? Có đảm bảo quyền lợi bên cho vay hay khơng, bên vay chưa đến thời hạn phải thực nghĩa vụ nghĩa vụ chưa thực xong Mặt khác, quy định khơng phù hợp với quy định Bộ luật Dân năm 2015, theo đó, cho phép bên thỏa thuận thời hạn chấp tài sản, khơng có thỏa thuận việc chấp có thời hạn chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm chấp Do vậy, cần sớm nghiên cứu chỉnh sửa theo hướng quy định thời hạn có hiệu lực việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo thời hạn kê khai đơn yêu cầu đăng ký - Về xóa đăng ký chấp: Cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu có hướng dẫn cụ thể trường hợp yêu cầu xóa đăng ký chấp Trường hợp trao quyền yêu cầu xóa đăng ký chấp cho bên chấp cần phải có hướng dẫn cụ thể trình tự thủ tục kiểm tra, xác minh nghĩa vụ trả nợ hoàn thành bên chấp để cán Văn phòng đăng ký đất đaicó sở thực hiện, đồng thời gắn trách nhiệm cán thực kiểm tra, xác minh, tránh rủi ro cho ngân hàng - Hiện nay, việc đăng ký giao dịch bảo đảm chủ yếu theo phương thức đăng ký cung cấp thông tin giấy, nhiên theo phương thức làm ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm 90 việc tra cứu thông tin giao dịch bảo đảm bị kéo dài, nhiều thời gian cho bên có liên quan Do vậy, cần có nghiên cứu để áp dụng đăng ký qua phương tiện điện tử, điều giúp tiết kiệm chi phí, thời gian thực đăng ký, giảm bớt máy quan đăng ký Ngoài ra, cần nhanh chóng hồn thiện hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung đăng ký chấp quyền sử dụng đất nói riêng để đảm bảo tương thích pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam quốc tế, tạo môi trường pháp lý thuận lợi nhằm thúc đẩy phát triển giao dịch dân sự, kinh tế có yếu tố nước ngồi, đáp ứng đòi hỏi việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới nói riêng yêu cầu hội nhập kinh tế nói chung Phục vụ tốt mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế thông qua chế đăng ký đơn giản, thuận tiện, nhanh chóng cho chủ thể tham gia giao dịch Bổ sung, hoàn thiện sở pháp lý để vận hành Hệ thống sở liệu quốc gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cho việc đăng ký, cung cấp thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất thuận tiện nhất, nhanh xác nhất, tạo sở tin cậy cho tổ chức, cá nhân việc tìm hiểu thơng đất đai, biện pháp để góp phần lành mạnh hóa thị trường tiền tệ kinh tế thị trường Để làm điều đòi hỏi phải có phối hợp chặt chẽ, có hiệu quả, thống Bộ, ngành có liên quan, quan đăng ký bất động sản từ xuống dưới,…làm để đáp ứng khả cung cấp thơng tin tình trạng pháp lý đất đai thực nhanh nhất, xác với chi phí hợp lý 3.2.4 Hồn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ - Hiện nay, Bộ luật Dân năm 2015 quy định trường hợp không xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên nhận chấp phải khởi kiện Tòa án Trong đó, Luật Đất đai năm 2013 Nghị định 91 163/2006/NĐ-CP lại quy định trường hợp không xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận quyền sử dụng đất bán đấu giá Như vậy, thực xử lý tài sản bảo tổ chức tín dụngđược thực nào? Trường hợp Tổ chức tín dụngkhi xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ mà không thực theo thỏa thuận có tự bán đấu giá để thu hồi nợ hay không? Nếu thực bán đấu giá theo quy định Luật Đất đai Nghị định 163 thực nào, trình tự thủ tục sao? Các tổ chức tín dụngtự định đưa bán đấu giá hay phải cấp có thẩm quyền cho phép? Khi bán đấu giá có cần phải đồng ý người có quyền sử dụng đất hay khơng? Vì chưa có hướng dẫn cụ thể nên hầu hết tổ chức tín dụnglựa chọn giải pháp an tồn khởi kiện Tòa án để thu hồi nợ, dù Tòa án quan cơng quyền, quan bảo vệ thực thi pháp luật, biết thực khởi kiện Tòa án nhiều thời gian (từ khâu giải Tòa án đến thi hành án xong vài ba năm, chí lâu nữa) Do vậy, cần có quy định thống phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tránh mâu thuẫn, gây khó khăn trình áp dụng pháp luật - Nên trao cho tổ chức tín dụng địa phương, có Sơn La quyền chủ động việc bán đấu giá, khơng cần phải có chấp thuận người có quyền sử dụng đất mà cần trước bên có thỏa thuận vấn đề này, việc chấp thuận số trường hợp khó khăn Mặt khác chủ sở hữu chấp thuận để tổ chức tín dụngbán đấu giá quyền sử dụng đất thời điểm xử lý lại rơi vào trường hợp hai bên đạt thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm (không phải trường hợp không thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm) Ngoài ra, nên quy định trách nhiệm cụ thể quan liên quan 92 (Công an, Ủy ban nhân dân, quan thi hành án dân sự) việc hỗ trợ tổ chức tín dụng nói chung tổ chức tín dụng Sơn La nói riêng việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu hồi nợ (hỗ trợ nào, trách nhiệm đến đâu, ) - Khi xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, cần tổ chức tín dụng Sơn La chứng minh có đầy đủ để xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất như: đến hạn thực nghĩa vụ theo hợp đồng tín dụng bên có nghĩa vụ khơng thực thực không đầy đủ nghĩa vụ mình, có văn thơng báo cho chủ sở hữu việc xử lý quyền sử dụng đất thông qua đấu giá,… cần phải có hướng dẫn cụ thể chế thực vấn đề xử lý quyền sử dụng đất nhạy cảm đất cá nhân, hộ gia đình Tổ chức tín dụng Sơn La khó thực quyền cách độc lập khơng có hỗ trợ quan chức - Ngoài ra, số trường hợp, bên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản không thống việc định giá giá trị quyền sử dụng đất để xử lý, điều lý để bên chấp cố tình trì hỗn việc xử lý tài sản quyền sử dụng đất để thực nghĩa vụ Do vậy, cần nghiên cứu để quy định nguyên tắc cụ thể cụ thể xác định giá trị quyền sử dụng đất (tối thiểu) xử lý để trường hợp bên khơng thỏa thuận phải tuân theo nguyên tắc quy định cụ thể, đảm bảo góp phần cho tổ chức tín dụngnhanh chóng thu hồi nợ - Trường hợp quyền sử dụng đất bán xử lý để thu hồi nợ bên chấp có quyền nhận quyền sử dụng đất để trừ nợ hay không? Pháp luật cần dự liệu đến trường hợp có quy định cụ thể để bên nhận chấp (nhất ngân hàng) có chế thực nhận tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu hồi nợ việc nhận tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để khai thác tạm thời hoạt động 93 kinh doanh tổ chức tín dụng(tránh trường hợp nhận tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để khai thác lại rơi vào trường hợp kinh doanh bất động sản - vi phạm Điều 73 Luật tổ chức tín dụng) Tóm lại, pháp luật nên quy định phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất cho thống nhất, trao quyền chủ động cho chủ thể có liên quan, cụ thể: theo thỏa thuận; không thỏa thuận bên nhận chấp (ngân hàng) có quyền chủ động thực bán đấu giá công khai quyền sử dụng đất, trường hợp tài sản khơng bán bên nhận chấp có quyền nhận quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 94 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở khái quát vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại phân tích chương vướng mắc phát sinh thực chấp quyền sử dụng đất Sơn La phân tích chương 2, tác giả đưa kiến nghị góp phần hồn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất, bao gồm nội dung chủ thể tham gia quan hệ chấp, điều kiện quyền sử dụng đất chấp, hợp đồng chấp xử lý quyền sử dụng đất chấp Đặc biệt tác giả phân tích, đề xuất giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng cụ thể Sơn La 95 KẾT LUẬN Trên sở nghiên cứu phân tích pháp luật hành liên quan đến chấp nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng hoạt động vay vốn tổ chức tín dụng thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng Sơn La kết luận sau: (1) Thế chấp quyền sử dụng đất loại hình bảo đảm tiền vay, phần thiếu hoạt động cấp tín dụng tổ chức tín dụng nói chung tổ chức tín dụng nói riêng Thế chấp quyền sử dụng đất góp phần khơng nhỏ vào việc nâng cao hiệu kinh doanh an toàn việc cấp tín dụng tổ chức tín dụng Việc chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho quan hệ vay vốn tổ chức tín dụng có tính chất phòng ngừa hạn chế rủi ro lớn, vậy, tổ chức tín dụng tận dụng triệt để biện pháp hoạt động cấp tín dụng (2) Việc nghiên cứu, tìm hiểu quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất cho thấy pháp luật chấp quyền sử dụng đất chưa đồng bộ, thiếu tính thống nhất, nhiều văn luật mâu thuẫn, chồng chéo, chưa thực hiệu quả, nhiều khó khăn, vướng mắc q trình áp dụng, nhiều quy định chưa cụ thể, chưa tạo chế chủ động, thuận tiện, linh hoạt cho việc thực thi thực tế, Do vậy, việc nghiên cứu để hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến chấp quyền sử dụng đất đảm bảo hiệu quả, thống nhất, thông suốt yêu cầu quan trọng cần thiết, giai đoạn mà Việt Nam trình hội nhập (là thành viên nhiều tổ chức quốc tế, đặc biệt thành viên tổ chức thương mại tế giới WTO), phù hợp với chủ trương Đảng hội nhập, phát triển, bền vững 96 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC VĂN BẢN, NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Nghị số 08-NQ/TW ngày 02/01 Bộ Chính trị số nhiệm vụ trọng tâm công tác tư pháp thời gian tới, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 48-NQ/TW ngày 24/5 Bộ Chính trị Chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2013) Kết luận số 74-KL/TW, ngày 17/10/2013 Hội nghị lần thứ tám BCHTW (Khóa XI) “Tình hình kinh tế xã hội năm 2013 nhiệm vụ năm 2014” “Đánh giá tình hình thực Nghị Đại hội XI kinh tế - xã hội, trọng tâm ba đột phá chiến lược gắn với tái cấu kinh tế, đổi mơ hình tăng trưởng”, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Nghị Hội nghị lần thứ tư Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XII) số chủ trương, sách lớn nhằm tiếp tục đổi mơ hình tăng trưởng, nâng cao chất lượng tăng trưởng, suất lao động, sức cạnh tranh kinh tế, Hà Nội CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƯỚC Bộ Tài (2006), Thơng tư số 92/2007/TT-BTC ngày 31/07 hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư số 01/2005/TTBTNMT ngày 13/4 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 97 Bộ Tư pháp (2006), Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9 hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp (2007), Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội 10 Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 11 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, Hà Nội 12 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội 13 Bộ Tư pháp - Bộ Xây dựng - Bộ Tài ngun Mơi trường Tổ chức tín dụng Nhà nước (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTPBXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp, Hà Nội 14 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2010) Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 Hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 15 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng năm 2016 hướng 98 dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất , Hà Nội 16 Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay, Hà Nội 17 Chính phủ (2000), Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 13/3 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 18 Chính phủ (2002), Nghị định số 85/2002/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 178/1999/NĐ-CP, Hà Nội 19 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 20 Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, Hà Nội 21 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 22 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 việc quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 23 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 24 Chính phủ (2012), Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ, sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội 99 25 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ ban hành quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai, Hà Nội 26 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định giá đất, Hà Nội 27 Tổ chức tín dụng Nhà nước (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN Thống đốc Tổ chức tín dụngNhà nước quy chế cho vay tổ chức tín dụng, Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN sửa đổi, bổ sung Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, Hà Nội 28 Tổ chức tín dụng Nhà nước (2003), Thông tư số 07/2003/TTNHNN hướng dẫn thực nghị định 178/1999/NĐ-CP, Hà Nội 29 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 30 Quốc hội (1997), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 31 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 32 Quốc hội (2004), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 33 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 34 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 35 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 36 Quốc hội (2010), Luật tổ chức tín dụng, Hà Nội 37 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 38 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội CÁC VĂN BẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM 39 Tổ chức tín dụng Việt Nam (2003), Quyết định 2696/QĐ-PCCĐ ngày 31/7 Tổng Giám đốc bảo đảm tiền vay, Hà Nội 100 40 Tổ chức tín dụng Việt Nam (2004), Cơng văn số 81/CV-TDDV1 ngày 06/01 Tổng Giám đốc hướng dẫn định giá tài sản bảo đảm, Hà Nội 41 Tổ chức tín dụng Việt Nam (2004), Quyết định 203/QĐ-HĐQT ngày 16/74 Hội đồng quản trị ban hành Quy chế cho vay khách hàng, Hà Nội 42 Tổ chức tín dụng Việt Nam (2004), Sổ tay tín dụng, Hà Nội 43 Tổ chức tín dụng Việt Nam (2005), Quyết định số 0377/QĐPCCĐ ngày 26/01 Tổng Giám đốc Hiệu đính sổ tay tín dụng, Hà Nội 44 Tổ chức tín dụng Việt Nam (2007), Quyết định số 5885/QĐ-PC ngày 08/10 Tổng Giám đốc ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cho vay, Hà Nội 45 Tổ chức tín dụng Việt Nam (2008), Quyết định số 0555/QĐ-PC ngày 18/2 sửa đổi, bổ sung số điều Quy định giao dịch bảo đảm cho vay ban hành kèm theo Quyết định số 5885/QĐ-PC ngày 08/10/2007, Hà Nội CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC 46 Ban Quản lý Tín dụng Tổ chức tín dụng Việt Nam (2008), Báo cáo thực trạng tài sản đảm bảo đến ngày 30/06/2008, Hà Nội 47 Bộ luật Dân Cộng hòa Pháp năm 1804 (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 48 Bộ luật Dân Liên Bang Nga năm 1994 49 Bộ luật Dân Nhật Bản 50 Bộ luật Dân thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 51 Nơng Thị Bích Diệp (2005), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 101 52 Trần Thị Thu Hường (2004), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Sơn La, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 53 Vân Linh (2008), "Tín dụng bất động sản trước gánh nặng nợ khó đòi", Báo Đầu tư, (90), ngày 28/7 54 Luật bảo đảm Trung quốc (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 55 Nguyễn Thành Nam (2006), Pháp luật chấp tài sản hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 56 Tổ chức tín dụng cổ phần Ngoại thương Việt Nam (2004), Quyết định số 23/2004/QĐ-NHNT.QLTD Hội đồng quản trị Tổ chức tín dụngNgoại thương ngày 27/02 bảo đảm tiền vay, Hà Nội 57 Phạm Duy Nghĩa (chủ biên) (2004), Sách chuyên khảo Luật kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 58 Trần Thành Quảng (2004), "Bàn cầm cố, chấp tài sản đảm bảo tiền vay Tổ chức tín dụng", Thị trường tiền tệ, (10) 59 Nguyễn Khánh Thắng (2006), "Một số bất cập kiến nghị liên quan đến việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất", Ngân hàng, (5) 60 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Tổ chức tín dụng, (Sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội 61 Lê Thị Thu Thủy Nguyễn Anh Sơn (2002), Pháp luật điều chỉnh biện pháp đảm bảo tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Đề tài khoa học cấp khoa, khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 62 Lê Thị Thu Thủy Nguyễn Anh Sơn (2002), "Bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng", Nghiên cứu lập pháp, (3) 102 CÁC BÀI BÁO TRÊN INTERNET 63 "Cho vay bất động sản an toàn", dothi.vnexpress.net 64 "Khủng hoảng tín dụng Mỹ nỗi lo nợ xấu Sơn La" (2008), vitinf.com, ngày 14/7 65 Nhật Vy (2007), "93% tổ chức tín dụng muốn nhận chấp bất động sản", vietnamnet.vn, ngày 27/6 66 Chứng khoán Tân Việt (2012), "Thế chấp bất động sản: Phải có kiểm sốt tay” 67 Anh Vũ (2016), "Bất thường tỷ lệ bất động sản chấp ngân hàng", http://thanhnien.vn/kinh-doanh/ 103 ... quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 15 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN 23 SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI... đề lý luận chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng Chương 2: Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng thực tiễn áp dụng tổ chức tín dụng Sơn La Chương 3:... đất thực tiễn áp dụng cụ thể tổ chức tín dụng Sơn La, Việt Nam Tôi thấy việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng thực tiễn áp dụng Sơn La"