Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn tại tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGÔ QUANG HUY PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TẠI TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI – 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khác Tác giả Ngơ Quang Huy DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân CNH – HĐH Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân LĐĐ Luật Đất đai PLĐĐ Pháp luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất QHXH Quan hệ xã hội SDĐ Sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC Mở đầu Chương 1: Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất pháp luật chấp quyền sử dụng đất 1.1 Cơ sở lý luận thực tiễn việc xây dựng quy định chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lý luận 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 10 1.2 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất 11 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 11 1.2.2 Cơ sở hình thành quyền sử dụng đất 12 1.2.3 Đặc điểm quyền sử dụng đất 13 1.3 Khái niệm, đặc điểm ý nghĩa chấp quyền sử dụng đất 14 1.3.1 Quan niệm chấp tài sản 14 1.3.2 Quan niệm chấp quyền sử dụng đất 16 1.3.3 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 17 1.3.4 Ý nghĩa chấp quyền sử dụng đất 20 1.4 Khái niệm, đặc điểm vai trò pháp luật chấp quyền sử 22 dụng đất 1.4.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng 22 đất pháp luật 1.4.2 Khái niệm đặc điểm pháp luật chấp quyền sử dụng 23 đất 1.5 Khái quát lịch sử hình thành phát triển pháp luật chấp 27 quyền sử dụng đất 1.5.1 Giai đoạn trước ban hành Luật Đất đai năm 1993 27 1.5.2 Giai đoạn từ ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước 29 ban hành Luật Đất đai năm 2003 1.5.3 Giai đoạn từ ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến 30 Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 32 thực tiễn thi hành Nghệ An 2.1 Nội dung pháp luật chấp quyền sử dụng đất 32 2.1.1 Quy định điều kiện chấp quyền sử dụng đất 32 2.1.2 Quy định chủ thể chấp quyền sử dụng đất 32 2.1.3 Quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 38 2.1.4 Quy định xác định giá trị quyền sử dụng đất chấp 40 2.1.5 Quy định trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất 41 2.1.6 Quy định giải khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật 42 giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất 43 Nghệ An 2.2.1 Sự tác động điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Nghệ An 43 đến thực tiễn thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất 2.2.2 Thực trạng thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất 46 Nghệ An Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật 55 chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất từ 55 thực tiễn Nghệ An 3.1.1 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đến 55 tầng lớp nhân dân 3.1.2 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đôi 56 với việc cải tiến mạnh mẽ thủ tục chấp quyền sử dụng đất theo định hướng đơn giản, công khai minh bạch 3.1.3 Giải nhanh chóng, kịp thời pháp luật tranh 57 chấp, khiếu nại liên quan tới việc chấp quyền sử dụng đất 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đặt trọng mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng 57 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đặt 58 tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất từ 59 thực tiễn Nghệ An 3.2.1 Sửa đổi quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân 59 thuê đất trả tiền thuê đất lần để có quyền chấp quyền sử dụng đất 3.2.2 Sửa đổi quy định mục đích chấp quyền sử dụng đất 60 3.2.3 Hoàn thiện quy định đăng ký chấp quyền sử dụng đất 61 3.2.4 Bổ sung quy định chế tổ chức hoạt động quan tư 62 vấn định giá đất 3.2.5 Sửa đổi, bổ sung quy định đào tạo, cấp chứng định giá bất 63 động sản 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác thực thi quy định 64 pháp luật chấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 3.3.1 Đẩy mạnh nâng cao hiệu công tác tuyên truyền, phổ biến 64 pháp luật đất đai nói chung quy định chấp quyền sử dụng đất nói riêng 3.3.2 Tiếp tục nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai, 65 đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, cải tiến cơng tác đăng ký quyền sử dụng đất đơi với cải cách thủ tục hành đất đai sửa đổi lề lối làm việc đội ngũ cán làm công tác quản lý đất đai 3.3.3 Nâng cao hiệu công tác xét xử, giải tranh chấp, khiếu 68 kiện chấp quyền sử dụng đất KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) chế định quan trọng pháp luật dân nói chung pháp luật đất đai (PLĐĐ) nói riêng Thế chấp QSDĐ đời kể từ Quốc hội ban hành Luật đất đai (LĐĐ) năm 1993; tiếp đó, Bộ Luật Dân (BLDS) năm 1995 có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để người sử dụng đất xác lập giao dịch dân với ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng (TCTD) quan hệ vay vốn tài sản bảo đảm QSDĐ Theo pháp luật hành, người sử dụng đất đem QSDĐ chấp TCTD để vay vốn sản xuất, kinh doanh Đây bước tiến quan trọng quản lý sử dụng đất đai, mở khả để người sử dụng đất “tiếp cận” với nguồn vốn cho vay, giúp họ có điều kiện đầu tư phát triển sản xuất, làm tăng giá trị đất đai góp phần mở rộng thị trường vốn nước ta Sau 25 năm đổi (1986 - 2011), Nhà nước ta bước xây dựng hoàn thiện hệ thống PLĐĐ, có quy định chấp QSDĐ nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng đất kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Một thay đổi tư quan trọng đưa đến thành tựu to lớn cơng đổi mới, cơng nhận địa vị làm chủ hộ gia đình, cá nhân đất đai cho phép họ chuyển QSDĐ Trên sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu, pháp luật chấp QSDĐ xây dựng bước hồn thiện LĐĐ năm 2003 có quy định chấp QSDĐ (Điều 106); Tiếp đó, BLDS năm 2005 dành chương quy định hợp đồng chấp QSDĐ (Chương XXX) Những quy định tạo sở pháp lý để giao dịch chấp QSDĐ xác lập thực thực tế Hiện nay, với tăng trưởng nhanh chóng kinh tế, đất đai trở nên ngày có giá người dân nhận thức sâu sắc giá trị đất đai, đặc biệt sử dụng làm tài sản đảm bảo cho quan hệ vay vốn TCTD Tuy nhiên, QSDĐ loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định QSDĐ nói chung chấp QSDĐ nói riêng phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý tài sản chấp QSDĐ quy định chặt chẽ so với chấp tài sản thông thường khác Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập; giao dịch chấp QSDĐ thị trường tín dụng phát sinh tranh chấp, khiếu kiện phức tạp tiềm ẩn nguy rủi ro cao; số lượng vụ lừa đảo, làm giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) để chấp vay vốn có xu hướng gia tăng; nhiều trường hợp ngân hàng, TCTD không xử lý QSDĐ chấp để thu hồi vốn cho vay gây rối loạn hoạt động thị trường vốn v.v… Những hạn chế có ngun nhân từ cơng tác quản lý đất đai nhiều yếu kém, hệ thống PLĐĐ nói chung pháp luật chấp QSDĐ nói riêng thiếu thống nhất, đồng bộc lộ nhiều điểm bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn v.v… Những năm qua, QSDĐ với tư cách loại tài sản đặc biệt sử dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ giao dịch tín dụng diễn sôi động địa phương nước mà Nghệ An trường hợp ngoại lệ Nghệ An tỉnh nơng, nằm vị trí trung tâm khu vực Bắc Trung Bộ Trước đây, đất đai nơi chủ yếu phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, kinh tế nông quản lý chế tập trung, quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa cao độ làm cho người dân dường không quan tâm đến giá trị kinh tế đất Năm 1991, tỉnh Nghệ Tĩnh tách thành hai tỉnh Nghệ An Hà Tĩnh, tạo bước đột phá cho phát triển mặt nơi đây, khu vực trung tâm tỉnh mở rộng, sở hạ tầng kinh tế - xã hội phát triển mạnh mẽ Với vị trí địa lý, giao thơng thuận lợi, nằm trung tâm khu vực Bắc Trung Bộ, trục đường giao thông huyết mạch đất nước như: Quốc Lộ 1A Bắc – Nam, đường xuyên Á Đông - Tây, cách thủ Hà Nội 300 km phía Nam, theo đường cách biên giới Việt - Lào khoảng 80km biên giới Lào Thái Lan khoảng 300 km Nghệ An tỉnh hội đủ tuyến đường giao thông: đường bộ, đường sắt, đường thủy, đường hàng không đường biển Bên cạnh đường biên giới dài 419 km 82 km đường bờ biển, Nghệ An có sân bay Vinh, cảng Cửa Lò, kết cấu hạ tầng nâng cấp, mở rộng xây dựng tạo cho quê Bác nhiều thuận lợi giao lưu kinh tế - xã hội với nước khu vực quốc tế v.v… Trong vài năm trở lại đây, chuyển dịch cấu kinh tế Nghệ An từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ bước làm thay đổi tranh kinh tế nơi đây, đời sống nhân dân không ngừng cải thiện v.v… Bên cạnh đó, chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ v.v… tác động mạnh mẽ làm giá đất tăng gấp nhiều lần so với trước Hơn nữa, với thay đổi chế quản lý đất đai làm cho người dân ngày nhận thức giá trị đất đai Mặt khác, diện tích đất canh tác dần bị thu hẹp việc chuyển phần đáng kể đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ Điều làm nảy sinh tranh chấp đất đai với tính chất mức độ gay gắt, phức tạp Chiếm số lượng không nhỏ tranh chấp đất đai tranh chấp chấp QSDĐ v.v… Thực tiễn giải loại tranh chấp địa bàn tỉnh Nghệ An tồn số hạn chế, bất cập cần có nghiên cứu, tìm hiểu nguyên nhân; đề xuất giải pháp khắc phục nhằm bước ổn định tình hình trị, xã hội tạo tiền đề cho việc tiếp tục phát triển mạnh mẽ, toàn diện mặt tỉnh Nghệ An tương lai Với lý trên, lựa chọn đề tài: “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực tiễn tỉnh Nghệ An” làm luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật chấp QSDĐ góc độ lý luận thực tiễn vấn đề mẻ Thời gian qua có nhiều viết, cơng trình nghiên cứu giới luật học nước ta chủ đề công bố mà tiêu biểu cơng trình tác giả: Luận án Tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Quang Tuyến “Quyền sử dụng đất giao dịch dân thương mại” năm 2003; Luận án Tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Văn Hoạt “Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản” năm 2004; Luận án Tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Thị Nga “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” năm 2009; Tác giả Phan Minh Ngọc với viết như: “Bàn quy định chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 Bộ luật dân năm 2005”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, tháng 4/2005; 5.“Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - số vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, tháng 6/2008; “Một số tồn tại, bất cập khó khăn, vướng mắc trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại nay”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, tháng 4/2008; “Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật tháng 12/2008 v.v Các cơng trình nghiên cứu, viết nói đề cập đến nhiều khía cạnh góc độ khác pháp luật chấp QSDĐ phân tích sở lý luận thực tiễn việc đời quy định chấp QSDĐ; tìm hiểu nội hàm khái niệm chấp QSDĐ số đặc trưng chấp QSDĐ; đề cập mục đích, ý nghĩa việc đời quy định chấp QSDĐ lịch sử hình thành phát triển lĩnh vực pháp luật Việt Nam; đánh giá thực trạng áp dụng quy định chấp QSDĐ khía cạnh thành tựu đạt được, khiếm khuyết, hạn chế nhận diện nguyên nhân số hạn chế, tồn tại; đưa định hướng số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ v.v… Tuy nhiên, nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ tồn diện thực tiễn thi hành quy định chấp QSDĐ địa phương cụ thể tỉnh Nghệ An góc độ lý luận thực tiễn; sở rút đặc thù chế áp dụng pháp luật chấp QSDĐ để nhận diện rõ nét hơn, cụ thể phù hợp số điểm bất cập nội dung quy định chấp QSDĐ đặt bối cảnh tỉnh trình chuyển dịch mạnh mẽ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa (CNH – HĐH) tính đến thời điểm dường chưa có cơng trình công bố Trên sở kế thừa phát huy thành tựu cơng trình nghiên cứu pháp luật chấp QSDĐ công bố, Luận văn tiếp tục tìm hiểu pháp luật chấp QSDĐ thực tiễn áp dụng tỉnh Nghệ An hai phương diện lý luận thực tiễn nhằm góp phần hồn thiện hệ thống sở lý luận pháp luật chấp QSDĐ đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện lĩnh vực pháp luật Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Để giải yêu cầu mà đề tài đặt ra, Luận văn xác định mục đích nghiên cứu sau đây: - Hệ thống hóa góp phần hồn thiện sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ - Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp QSDĐ địa bàn tỉnh Nghệ An; sở đó, đưa số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, Luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: - Phân tích khái niệm đặc trưng chấp QSDĐ - Phân tích mục đích ý nghĩa việc đời quy định chấp QSDĐ - Đề cập lịch sử hình thành phát triển pháp luật chấp QSDĐ nhằm nhận diện trình phát triển tư pháp lý Nhà nước ta việc thừa nhận QSDĐ loại quyền tài sản - Tìm hiểu nội dung quy định hành chấp QSDĐ 63 ngân hàng, TCTD nhận chấp QSDĐ Nếu khơng xác định xác giá trị QSDĐ ngân hàng, TCTD khó cho vay vốn thơng qua chấp QSDĐ Để khắc phục hạn chế này, chúng tơi cho Nhà nước cần nhanh chóng bổ sung quy định đề cập cụ thể, đồng chế tổ chức hoạt động loại hình tư vấn giá đất 3.2.5 Sửa đổi, bổ sung quy định đào tạo, cấp chứng định giá bất động sản Luật kinh doanh BĐS năm 2006 văn hướng dẫn thi hành quy định đào tạo, cấp chứng định giá BĐS; theo đó, tổ chức có đủ điều kiện sở vật chất, đội ngũ giảng viên hệ thống giáo trình, tài liệu phép đào tạo định giá BĐS Tuy nhiên, thực tiễn thi hành quy định đào tạo, cấp chứng định giá BĐS cho thấy hạn chế như: (i) Một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS sàn giao dịch BĐS phép đào tạo định giá BĐS Với tính chất chủ thể kinh doanh nên dường tổ chức trọng đến vấn đề lợi nhuận chất lượng đào tạo Vì vậy, tổ chức có xu hướng cắt xén rút bớt thời gian giảng dạy định giá BĐS Hơn nữa, nhu cầu đào tạo, bồi dưỡng định giá BĐS xã hội tăng cao khó khăn không chủ động đội ngũ giảng viên nên tổ chức sử dụng giáo viên chưa đủ trình độ chun mơn kinh nghiệm thực tiễn để giảng dạy; (ii) Việc đào tạo định giá BĐS dường quan tâm đến việc trang bị kiến thức lý thuyết mà chưa trọng đến công tác thực hành Trên thực tế, sở đào tạo thường tổ chức cho học viên thực tế từ đến hai buổi Sau đó, học viên phải làm kiểm tra thực hành định giá BĐS theo hình thức trả lời trắc nghiệm Với phương thức đào tạo kỳ vọng đội ngũ chuyên gia định giá BĐS có trình độ chun mơn cao giấc mơ xa vời Để khắc phục hạn chế này, theo chúng tôi, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung quy định đào tạo, cấp chứng định giá BĐS theo hướng: - Bổ sung quy định đào tạo kỹ hành nghề định giá BĐS; cụ thể bổ sung quy định kéo dài thời gian đào tạo, bồi dưỡng định giá BĐS lên 06 tháng; dành nửa thời gian cho việc bồi dưỡng kỹ thực hành định giá BĐS Trong 03 tháng thực hành, cá nhân muốn cấp chứng định giá BĐS phải trực tiếp tiến hành định giá 09 vụ định giá - Bổ sung quy định đào tạo chuyên ngành bổ trợ cho hoạt động định giá BĐS thiết kế chương trình, nội dung chuyên đề phong thủy kinh 64 doanh BĐS; chuyên đề nắm bắt tâm lý khách hàng, chuyên đề marketing, tiếp thị BĐS, chuyên đề tâm linh kinh doanh BĐS, chuyên đề dự báo, đánh giá xu hướng phát triển thị trường BĐS v.v - Sửa đổi, bổ sung quy định tiêu chuẩn đội ngũ người tham gia đào tạo, bồi dưỡng định giá BĐS Để tham gia hoạt động này, theo chúng tôi, họ phải người trực tiếp tham gia giảng dạy, nghiên cứu lĩnh vực BĐS trực tiếp tham gia định giá BĐS 10 năm 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 3.3.1 Đẩy mạnh nâng cao hiệu công tác tuyên truyền, phổ biến PLĐĐ nói chung quy định chấp QSDĐ nói riêng Chúng tơi cho rằng, muốn nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp QSDĐ trước tiên phải tuyên truyền, nâng cao nhận thức PLĐĐ nói chung quy định chấp QSDĐ nói riêng cho cán bộ, công chức người dân địa bàn tỉnh Nghệ An Trong thời gian tới, công tác cần tập trung vào nội dung chủ yếu sau đây: Thứ nhất, tăng cường lãnh đạo cấp Ủy Đảng, đạo UBND cấp, phối hợp Mặt trận Tổ quốc Việt Nam đoàn thể quần chúng từ cấp tỉnh đến cấp xã đẩy mạnh việc tuyên truyền, phổ biến, nâng cao nhận thức PLĐĐ nói chung quy định chấp QSDĐ nói riêng tới đơng đảo quần chúng nhân dân tỉnh Thứ hai, củng cố, kiện toàn tổ chức, nguồn nhân lực sở vật chất, điều kiện làm việc Hội đồng tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật để tổ chức thực tốt vai trò tham mưu cho cấp Ủy Đảng, UBND cấp việc đẩy mạnh nâng cao hiệu công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nói chung PLĐĐ nói riêng Thứ ba, trước mắt tập trung tuyên truyền, phổ biến nâng cao nhận thức PLĐĐ cho người dân địa bàn phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện đất đai; người dân xã vùng sâu, vùng xa có hội tiếp cận thơng tin, PLĐĐ Bên cạnh đó, thường xun tổ chức lớp bồi dưỡng, buổi nói chuyện pháp luật cho đội ngũ cán bộ, công chức thực thi pháp luật chấp QSDĐ; đặc biệt trọng nâng cao nhận thức pháp luật chấp 65 QSDĐ cho đội ngũ cán địa cấp, cán cơng tác ngành tòa án, ngành kiểm sát, ngành tra v.v Thứ tư, Hội đồng nhân dân cấp cần xây dựng thực giám sát chuyên đề tình hình thực thi pháp luật chấp QSDĐ địa bàn tỉnh Nghệ An UBND cấp cần tăng cường cơng tác tra, kiểm tra tình hình thực thi pháp luật chấp QSDĐ quan nhà nước có thẩm quyền 3.3.2 Tiếp tục nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai, đẩy mạnh việc cấp GCNQSDĐ, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, cải tiến cơng tác đăng ký QSDĐ đơi với cải cách thủ tục hành đất đai sửa đổi lề lối làm việc đội ngũ cán làm công tác quản lý đất đai Muốn nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp QSDĐ khơng thể khơng trọng đến cải tiến chất lượng công tác quản lý nhà nước đất đai; lẽ, công tác tạo điều kiện bảo đảm thực thi quyền người sử dụng đất nói chung quyền chấp QSDĐ nói riêng thực tế Để việc thực thi pháp luật chấp QSDĐ đạt hiệu cao công tác quản lý nhà nước đất đai cần hướng vào việc thực số nội dung chủ yếu sau đây: Thứ nhất, cần tiếp tục đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở, BĐS khác để tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất thực việc chấp QSDĐ Như Chương Luận văn đề cập, theo báo cáo Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Nghệ An số lượng đáng kể người sử dụng đất chưa cấp GCNQSDĐ Điều gây khó khăn, cản trở cho người dân thực quyền chấp QSDĐ; vì, theo khoản Điều 106 LĐĐ năm 2003 điều kiện để người sử dụng đất chuyển QSDĐ nói chung thực quyền chấp QSDĐ nói riêng họ phải cấp GCNQSDĐ Người sử dụng đất không thực quyền chấp QSDĐ GCNQSDĐ Theo chúng tơi, để góp phần nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp QSDĐ địa bàn tỉnh Nghệ An, UBND tỉnh Nghệ An cần tăng cường công tác lãnh đạo cấp, ngành chức đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ; phấn đấu đến hết năm 2012 hoàn thành việc cấp mới, cấp đổi cấp bổ sung GCNQSDĐ theo kế hoạch đề 66 Để tiến độ cấp GCNQSDĐ triển khai nhanh chóng trơi chảy, thời gian tới cần tập trung giải vấn đề sau: (i) Cần quán triệt sâu sắc ý nghĩa việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ nhà, đất Bởi ngun tắc, nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng cây, tài sản khác thực có ý nghĩa giá trị đích thực gắn liền với tài sản BĐS đất đai Vì vậy, việc đăng ký BĐS nhằm xác lập quyền, cơng khai hóa thông tin hướng tới việc bảo hộ quyền lợi ích q trình thực giao dịch dân BĐS phải thực đồng thời thống đăng ký đất tài sản đất; (ii) Cần cải cách thủ tục hành hoạt động cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất Hiện nay, hoạt động cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu rừng tài sản khác trao cho nhiều quan chức như: Văn phòng đăng ký QSDĐ, phòng xây dựng, quan quản lý rừng quan kiểm tra hoàn tất điều kiện thủ tục có liên quan đến hoạt động nêu UBND cấp tỉnh cấp huyện, Sở Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh quan có thẩm quyền ủy quyền thực việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác Việc có nhiều quan nhà nước thực xác lập quyền sở hữu nhà tài sản khác đất QSDĐ, song dường chưa xác lập chế phối hợp cách rõ ràng, cụ thể quan Vì vậy, tình trạng tản mạn, chồng chéo điều dễ nhận thấy triển khai hoạt động cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất thời gian qua Để nâng cao hiệu đẩy nhanh tiến độ công tác cấp GCNQSDĐ, UBND tỉnh Nghệ An cần sớm ban hành quy định chế phối hợp Sở Tài nguyên Môi trường với Sở, ban, ngành có liên quan đăng ký, thẩm tra hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thứ hai, ngành Tài nguyên Môi trường tỉnh Nghệ An cần tập trung hướng dẫn địa phương hoàn thành việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; xây dựng hệ thống hồ sơ địa chỉnh lý kịp thời biến động đất đai sổ, sách địa Mặt khác, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Nghệ An cần xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu đất đai dạng "số hóa" để phục vụ cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai Hệ thống tài liệu, hồ sơ địa sở pháp lý quan trọng để UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ nhằm bảo hộ quyền tài sản người dân đất đai 67 Thứ ba, công tác đăng ký QSDĐ, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng đất cần cải cách mạnh mẽ theo hướng thống hoạt động đăng ký tài sản nhà, đất vào "một đầu mối" Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp tỉnh cấp huyện thực Điều không giúp UBND cấp tăng cường thống quản lý đất đai mà tạo thuận lợi, khuyến khích người sử dụng đất thực đăng ký QSDĐ đăng ký quyền sở hữu nhà Muốn vậy, UBND tỉnh Nghệ An cần ban hành quy định thống hoạt động đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng đất giao cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc ngành Tài nguyên Môi trường thực Thứ tư, cần tiếp tục thực việc cải cách mạnh mẽ thủ tục hành đất đai nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai trợ giúp tích cực cho người dân việc bảo vệ quyền lợi đất đai (trong có quyền chấp QSDĐ) Công tác cần thực theo giải pháp cụ thể sau: - Rà soát quy định trình tự, thủ tục hành đất đai nói chung trình tự, thủ tục chấp QSDĐ nói riêng để phát hiện, sửa đổi nội dung bất cập, mâu thuẫn với thực tiễn; - Công bố công khai, rộng rãi cho người dân biết quy trình, trình tự, thủ tục hành đất đai (trong có quy trình, thủ tục hành chấp QSDĐ); - Cải cách lề lối làm việc quan giải thủ tục hành chấp QSDĐ cho người dân; nâng cao trách nhiệm, tinh thần, thái độ phục vụ nhân dân đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý nhà nước đất đai gắn với công vận động "Học tập làm theo gương, đạo đức Chủ tịch Hồ Chí Minh" v.v 3.3.3 Nâng cao hiệu công tác xét xử, giải tranh chấp, khiếu kiện đất đai nói chung chấp QSDĐ nói riêng Một nội dung thi hành pháp luật chấp QSDĐ công tác giải tranh chấp, khiếu kiện chấp QSDĐ xử lý tài sản chấp Để nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp QSDĐ khơng thể khơng nâng cao chất lượng công tác xét xử, giải tranh chấp vấn đề Các giải pháp chủ yếu đưa để thực mục tiêu bao gồm: 68 - Củng cố kiện tồn tổ hòa giải thơn, xóm, tổ dân phố; đôi với việc thường xuyên bồi dưỡng nâng cao lực, kỹ nhận thức pháp luật cho tổ viên tổ hòa giải sở Bên cạnh đó, UBND tỉnh cần cân đối ngân sách tìm kiếm nguồn vốn để có chế độ đãi ngộ nhằm động viên tổ hòa giải sở thực tốt vai trò hòa giải tranh chấp, khiếu kiện đất đai nói chung tranh chấp, khiếu kiện chấp QSDĐ nói riêng - Cần xây dựng quy chế thực hòa giải tranh chấp, khiếu kiện chấp QSDĐ UBND cấp xã thực UBND cấp tỉnh cần đạo Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên Môi trường, UBND cấp huyện có kế hoạch bồi dưỡng, tập huấn thường xuyên nhằm nâng cao lực, kiến thức pháp luật đất đai, pháp luật dân v.v kỹ cho cán giao thực hòa giải tranh chấp đất đai UBND cấp xã - Tòa án nhân dân tỉnh cần tiếp tục đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ, kiến thức chuyên môn; đôi với bồi dưỡng, giáo dục phẩm chất đạo đức cho đội ngũ thẩm phán Tòa án nhân dân cấp bảo đảm thực tốt công tác xét xử tranh chấp đất đai nói chung chấp QSDĐ theo phương châm "khách quan, công minh, đảm bảo pháp luật" - Khi phát hành vi vi phạm pháp luật thực thi quy định chấp QSDĐ, quan nhà nước có thẩm quyền tỉnh Nghệ An cần xử lý nhanh chóng, kịp thời, nghiêm minh pháp luật, khơng để xảy tình trạng bao che, dung túng nhằm tạo tin tưởng nhân dân vào nghiêm minh pháp luật 69 KẾT LUẬN Thế chấp QSDĐ chế định quan trọng PLĐĐ, thể sáng tạo nhà lập pháp nước ta việc biến QSDĐ trở thành nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Ở nước ta, tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng có quyền sở hữu đất đai Họ Nhà nước - đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ ổn định lâu dài Như lẽ tự nhiên, công nhận cho người sử dụng đất có QSDĐ ổn định lâu dài, pháp luật cho phép họ có quyền chấp QSDĐ để vay vốn sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh nhu cầu khác sống Đây đảm bảo pháp lý quan trọng cho việc ổn định tình hình đất đai khuyến khích người sử dụng đất gắn bó lâu dài với đất đai, đầu tư, bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu sử dụng đất Hiện nay, chấp QSDĐ diễn sôi động kinh tế thị trường Nó trở thành kênh huy động vốn hữu hiệu người có QSDĐ, đánh giá biện pháp có lợi ưu việt việc phòng ngừa rủi ro cho TCTD Nghệ An tỉnh nằm trung tâm khu vực Bắc Trung Bộ, có diện tích tự nhiên thuộc diện lớn nước, địa bàn trọng điểm phát triển khu vực Trong thập kỷ qua, với phát triển mạnh mẽ đất nước, Nghệ An tiến hành chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ, thương mại, nông - lâm nghiệp Nơi trở thành địa thu hút nhà đầu tư nước Một phần quỹ đất nơng nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, trung tâm thương mại - dịch vụ, sở hạ tầng kỹ thuật v.v Q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa tác động làm tăng giá trị đất đai lên gấp nhiều lần Đất đai ngày trở nên có giá trị QSDĐ trao định loại quyền tài sản Nó trị giá thành tiền đem trao đổi thị trường; sử dụng làm tài sản bảo đảm quan hệ vay vốn Thơng qua hình thức mà nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tiếp cận nguồn vốn vay phục vụ cho mục đích đầu tư, sản xuất - kinh doanh Thời gian qua, cấp, ngành tỉnh Nghệ An có nhiều cố gắng, nỗ lực việc áp dụng PLĐĐ nói chung quy định chấp QSDĐ nói riêng, đảm bảo cho người có QSDĐ thực quyền chấp QSDĐ Điều góp phần thúc 70 đẩy kinh tế tỉnh nhà phát triển ổn định, đảm bảo an sinh xã hội Tuy nhiên, bên cạnh thành cơng, thực trạng áp dụng PLĐĐ nói chung pháp luật chấp QSDĐ nói riêng địa bàn tỉnh Nghệ An bộc lộ nhiều thiếu sót, bất cập Để nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp QSDĐ địa bàn tỉnh Nghệ An, Luận văn đề xuất số giải pháp chủ yếu sau đây: - Bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chấp QSDĐ TCTD nước ngoài; - Sửa đổi quy định cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê để có quyền chấp QSDĐ; - Sửa đổi quy định điều kiện chấp hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 113 LĐĐ 2003, thay hộ gia đình, cá nhân quyền chấp QSDĐ để vay vốn với mục đích “sản xuất - kinh doanh”, mà thay vào quyền chấp QSDĐ để vay vốn phục vụ cho nhu cầu khác hộ gia đình, cá nhân; - Sửa đổi, bổ sung quy định đăng ký QSDĐ đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đất quy định thống quy trình, trình tự, thủ tục, thẩm quyền đăng ký QSDĐ quyền sở hữu tài sản đất; - Bổ sung quy định chế tổ chức hoạt động quan tư vấn định giá đất; - Sửa đổi, bổ sung quy định đào tạo, cấp chứng định giá bất động sản; - Đẩy mạnh nâng cao hiệu công tác tuyên truyền, phổ biến PLĐĐ nói chung quy định chấp QSDĐ nói riêng; - Tiếp tục nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai, đẩy mạnh việc cấp GCNQSDĐ, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, cải tiến cơng tác đăng ký QSDĐ đôi với cải cách thủ tục hành đất đai sửa đổi lề lối làm việc đội ngũ cán làm công tác quản lý đất đai; - Nâng cao hiệu công tác xét xử, giải tranh chấp, khiếu kiện đất đai nói chung chấp QSDĐ nói riêng v.v 71 72 73 74 75 76 77 ... thực tiễn thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất 2.2.2 Thực trạng thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất 46 Nghệ An Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật 55 chấp quyền sử dụng. .. sử dụng đất thực tiễn thi hành địa bàn tỉnh Nghệ An - Chương Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh. .. quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất từ 55 thực tiễn Nghệ An 3.1.1 Đẩy mạnh