Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHẠM MINH ĐÔNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHẠM MINH ĐÔNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Nga HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tôi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực luận văn TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Minh Đông MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Lý luận chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 6 1.2 Lý luận pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 15 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM 25 2.1 Nội dung cụ thể pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 25 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 42 Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 64 3.1 Định hướng yêu cầu đặt cần đạt xây dựng thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 64 3.2 Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 68 KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHÀO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng TMCP : Thương mại cổ phần UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Thế chấp bất động sản biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân Ở Việt Nam, chấp bất động sản diễn sôi động ngày trở nên quan trọng, thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để tổ chức tín dụng (TCTD) luân chuyển vốn cho kinh tế Trong bất động sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Cũng đối tượng sở hữu tài sản khác, QSDĐ chứa đựng quyền như: chiếm hữu, sử dụng định đoạt QSDĐ trở thành tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch tín dụng (giao dịch chấp) Khơng có tài sản bảo đảm cách an tồn khơng có giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thơng qua thị trường tiền tệ Và vậy, chấp tài sản, chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân điều kiện có tính tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị trường tiền tệ Tuy nhiên, loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định thân QSDĐ chấp QSDĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý QSDĐ giải chấp khó khăn phức tạp nhiều so với tài sản thơng thường khác Điều lý giải vận hành chấp QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, tiềm ẩn rủi ro Trên thực tế khó để đưa QSDĐ vào vận hành thị trường tín dụng cách trơi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cao có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn tác động ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội quyền lợi ích hợp pháp bên Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam" cần thiết, mang tính chun sâu có tính thời Tình hình nghiên cứu iện có nhiều sách tập trung tìm hiểu nghiên cứu vấn đề xung quanh tài sản bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Như: giáo trình, sách tham khảo trường Đại học Luật Ngân hàng, Nội, Đại học Quốc gia, Học viện ọc viện Tài Trong giới luật học, nhiều tác giả lựa chọn pháp luật xử lý tài sản ảo đảm tiền vay đề tài nghiên cứu góc độ lý luận, nhiều tài liệu, luận văn thạc sĩ đề cập đến vấn đề chế độ pháp lý xử lý tài sản đảm ảo tiền vay tổ chức tín dụng hay ngân hàng "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam", Sách chuyên khảo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội, 2016; "Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam", Trần Thanh Thanh, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2012… ài viết mang tính nghiên cứu trao đổi chuyên gia pháp lý đăng tạp chí chuyên ngành: Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử, Thời báo Kinh tế Việt Nam, cụ thể: Thu Hằng: "Giải chấp bán nhà", dangcongsan.vn ngày 26/10/2012; Hà Tâm: "Ngân hàng chết chìm với giao dịch đảm bảo", baodautu.vn ngày 04/8/2014; Hoài Nam: "Xiết nợ, ngân hàng niêm phong nhà dân", laodong.com.vn, ngày 18/3/2015; Thanh Tùng: "Ngân hàng có tự bán tài sản chấp", plo.vn ngày 19/2/2014; Hồng Yến: "Xử án tín dụng: Rối chuyện chấp, bảo lãnh", Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh website Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, website Nam, website Tổng cục Thuế iệp hội Ngân hàng Việt ơn nữa, nhiều hội thảo Bộ Tài chính, iệp hội Ngân hàng tổ chức nhằm tháo gỡ giải vướng mắc tài sản ảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Tuy nhiên, giáo trình, sách tham khảo, đề tài, ài viết nhiều buổi hội thảo phần lớn vấn đề đưa chủ yếu vấn đề chung chung, chưa có đánh giá cụ thể phân tích chủ yếu dựa sở quy định pháp luật, thiếu liên hệ với thực tế công tác tiếp nhận, xử lý tài sản bảo đảm TCTD tiếp cận nhiều góc độ khác Các vấn đề tác giả đưa luận văn không khái quát vấn đề pháp lý sở quy định pháp luật Việt Nam hành mà rút từ thực tiễn hoạt động TCTD; xâu chuỗi hành vi hậu pháp lý từ giai đoạn nhận chấp đến giai đoạn xử lý tài sản chấp đất hộ gia đình, cá nhân Chính luận văn "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam" đề tài nghiên cứu mang tính cấp thiết nhằm góp phần vào việc nghiên cứu, hồn thiện pháp luật, phù hợp với thực tiễn phát triển đất nước Mục đích nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Việt Nam, qua đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân, nói riêng QSDĐ cho tất đối tượng nói chung đáp ứng có hiệu yêu cầu thực tế sống đặt Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn hệ thống quy định pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng ngân hàng Việt Nam chấp QSDĐ nói chung, QSDĐ nói riêng vấn đề phát sinh từ thực tiễn hoạt động nhận chấp tài sản xử lý tài sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP) Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) Về phạm vi nghiên cứu, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề tài sản chấp, việc nhận chấp xử lý tài sản chấp TCTD; thiếu đồng hệ thống pháp luật Việt Nam vấn đề vướng mắc, bất cập gây khó khăn cho TCTD thực tế xử lý, từ đề xuất định hướng giải pháp cụ thể để hoàn thiện Nhiệm vụ nghiên cứu Làm rõ số vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Việt Nam, quy định xử lý tài sản chấp TCTD thông qua hoạt động Techcombank Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Việt Nam, tồn tại, vướng mắc thông qua thực tiễn hoạt động nhận chấp, xử lý tài sản chấp TCTD Đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật liên quan đến quy định chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Việt Nam, quy định xử lý tài sản chấp TCTD Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp quyền, quan điểm, học thuyết khoa học pháp lý Việt Nam Các phương pháp: phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp kết hợp sử dụng để triển khai thực đề tài Trong đó, phân tích, thống kê, so sánh chứng minh xác định phương pháp nghiên cứu chủ yếu Những đóng góp đề tài Pháp luật chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân TCTD vấn đề nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá góc độ pháp lý Vấn đề nhắc đến nhiều tạp chí chuyên ngành pháp lý hay hội thảo khoa học pháp lý, kinh tế, ngân hàng đặc biệt thời điểm giải nợ xấu trở thành mục tiêu quan trọng việc tái cấu trúc kinh tế, hướng tới mô hình phát triển ổn định TCTD nói riêng kinh tế Việt Nam nói chung Tuy nhiên, phần lớn vấn đề đưa chủ yếu vấn đề mang tính chung chung, khái qt, nghiên cứu QSDĐ nói chung mà khơng nghiên cứu QSDĐ nói riêng, chưa có đánh giá chi tiết phân tích chủ yếu dựa sở quy định pháp luật, thiếu liên hệ với thực tế công tác tiếp nhận tài sản chấp xử lý tài sản bảo đảm đặc biệt tài sản bảo đảm QSDĐ hộ gia đình, cá nhân TCTD tiếp cận nhiều góc độ khác Các vấn đề tác giả đưa luận văn không khái quát vấn đề pháp lý sở quy định pháp luật Việt Nam hành mà rút từ thực tiễn hoạt động TCTD Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam, theo tính riêng biệt nội dung luận văn nội dung chủ thể chấp hộ gia đình, cá nhân đối tượng chấp đất với phân tích tranh chấp từ thực tiễn nhận chấp Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam vướng mắc vấn đề xử lý tài sản đất chấp Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất pháp luật điều chỉnh chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn thi hành Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Chương 3: Hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Thị Thúy Bình (2015), "Một số kinh nghiệm giải vụ án chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Kiểm sát, (18) Hoàng Thị Quỳnh Chi (2012), "Trao đổi tranh chấp giải tranh chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Tài ngun mơi trường, (6) Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Hồ Diệu, Lê Thị Hiệp Thương, Bùi Diệu Anh (2009), Nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, Nx Phương Đơng, Cà Mau Vũ Khánh Din (2012), "Thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba thực trạng giải pháp", Tạp chí Dân chủ pháp luật, (8) Nguyễn Đăng Dờn (2008), Tiền tệ ngân hàng, Nx Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản Luật dân Việt Nam, Nx Trẻ, Thành phố Chí Minh 10 Phạm Thị ương Giang (2015), "Bình luận chế định hộ gia đình Bộ luật Dân sự", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (11) 11 Lý Thị Ngọc Hiệp (2007), Thủ tục giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 12 Hồ Quang Huy (2013), "Sự cần thiết phải quy định công chứng bắt buộc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Dân chủ pháp luật, (4) 13 Trần Quang uy (2006), "Quyền sử dụng đất, đặc điểm nội dung pháp lý quyền sử dụng đất", Tạp chí Dân chủ pháp luật, (8) 14 Nguyễn Minh Kiều (2009), Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, Nxb Thống kê, Hà Nội 15 Ngơ Quốc Kỳ (2005), Hồn thiện pháp luật hoạt động ngân hàng thương mại kinh tế thị trường Việt Nam, Nx Tư pháp, Nội 16 Ngô Văn Lượng (2015), "Bàn việc nhận chấp quyền sử dụng đất đất quy hoạch", Tạp chí Kiểm sát, (18) 17 Sỹ Hồng Nam (2015), "Một số điểm thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013", Tạp chí Tòa án nhân dân, (2) 18 Phạm Văn Năng, Trần oàng Ngân, Trương Quang Thông (2005), Ngân hàng thương mại cổ phần Thành phố Hồ Chí Minh - Nhìn lại chặng đường phát triển, Nx Đại học Quốc gia Thành phố Chí Minh, Thành phố Chí Minh 19 Nguyễn Thị Nga (2005), "Bàn quy định chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 1995", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (4) 20 Nguyễn Thị Nga (2008), "Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - số vấn đề lý luận thực tiễn", Tạp chí Dân chủ pháp luật, (6) 21 Nguyễn Thị Nga (2008), "Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký, chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (12) 22 Nguyễn Thị Nga (2010), Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng trình đầu tư người sử dụng đất, thực trạng pháp luật số kiến nghị, Nx Nội, Nội 23 Nguyễn Thị Nga (2015), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam - Thực trạng hướng hoàn thiện, Nx Tư pháp, Nội 24 Lê Đình Nghị (2010), Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Giáo dục, Hà Nội 25 Trần Văn Nhiêm (2015), Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 26 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 27 Quốc hội (2004), Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội 28 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 29 Quốc hội (2010), Luật tổ chức tín dụng, Hà Nội 30 Quốc hội (2010), Luật trọng tài thương mại, Hà Nội 31 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 32 Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự, Hà Nội 33 Quốc hội (2015), Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội 34 Lê Thị Thu Thủy (2004), "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng vướng mắc cần khắc phục", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (41) 35 Trung tâm Từ điển học (1996), Từ điển tiếng Việt, Nx Đà Nẵng, Đà Nẵng 36 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật ngân hàng Việt Nam, NXB Công an nhân dân Hà Nội 37 Trần Văn Tuân (2013), "Một số ý kiến việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất hết thời hiệu thi hành án có định giám đốc thẩm hủy án có hiệu lực tranh chấp", Tạp chí Tòa án nhân dân, (16) 38 Nguyễn Quang Tuyến (2002), "Thế chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (03) 39 Đỗ Thị Hải Yến (2014), "Một số ý kiến chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003", Tạp chí Tòa án nhân dân, (15) ... luận pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 15 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI... chấp quyền sử dụng đất pháp luật điều chỉnh chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn thi hành Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ. .. MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM 25 2.1 Nội dung cụ thể pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 25 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Ngân hàng