Luận văn tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố hà nội

Đặt vấn đề Tính cấp thiết đề tài Đối với quốc gia, đất đai nguồn tài nguyên vô quí giá giữ vai trò quan trọng trình phát triển kinh tế, xã hội Đất đai đợc xem TLSX đặc biệt hoạt động sản xuất ngời, môi trờng sống ngời, không gian trình sản xuất, Do hiệu kinh tế mà đất đai mang lại vô to lớn, hiệu đợc thể giá trị sử dụng giá trị trao đổi đất đai nớc ta đất đai đợc xem hàng hoá từ lâu, nhiên có nhiều hạn chế công tác quản lý đất đai, chủ sử dụng đất không nhận thức đầy đủ vai trò đất đai kinh tế, đồng thời chậm phát triển kinh tế nên thị trờng đất đai cha đợc phát triển, mang tính chất thị trờng ngầm, cha thể đợc hiệu kinh tế thị trờng kinh tế đất nớc Đến với phát triển kinh tế, hoàn thiện chế pháp lý, đặc biệt chủ thể sử dụng đất nhận thức đợc vai trò quan trọng tiềm kinh tế đất đai kinh tế Thị trờng đất đai có bớc phát triển rõ rệt Nhà nớc với vai trò ngời đại diện chủ thể sử dụng đất, thống quản lý, khai thác, phát triển thị trờng đất đai biện pháp khác tuỳ thuộc vào mục đích mình, công tác đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp hữu ích, đợc quốc gia giới áp dụng, giao đất cho chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo nguồn vốn cho nhà nớc phát triển kinh tế, đầu t xây dựng sở hạ tầng Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu t xây dựng sở hạ tầng theo dự án đợc Chính phủ phê duyệt Hiện nay, nớc ta dự án đầu t sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật đợc thực theo hai cách sau: - Đấu giá quyền sử dụng đất quỹ đất để tạo vốn xây dựng công trình sở hạ tầng - Đấu thầu công trình xây dựng sở hạ tầng toán công trình quỹ đất (hay gọi đổi đất lấy hạ tầng) Thực tế hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng mẻ, đợc thí điểm Thành phố Hà nội năm 2001, quan có thẩm quyền đa định, quy định áp dụng thực đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2002 Qua vài năm triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội đem lại hiệu to lớn yêu cầu phát triển Kinh tế1 Xã hội Không thế, đấu giá quyền sử dụng đất thể đợc tính u việt hình thức giao đất khác nh: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất có khả tài đợc tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trờng Bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nớc, cải thiện đời sống nhân dân Xuất phát từ tầm quan trọng ý nghĩa thiết thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất đợc phân công khoa Đất Môi Trờng, dới hớng dẫn cô giáo TS Hồ Thị Lam Trà - Giảng viên Khoa Đất Môi Trờng - Trờng Đại học Nông Nghiệp I - Hà Nội, tiến hành thực đề tài: Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà nội từ năm 2003 đến 2005 2.mục đích, yêu cầu đề tài * Mục Đích Tìm hiểu công tác đấu giá chế đấu giá quyền sử dụng đất qua lần đấu giá Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến năm 2005 Tìm hiểu cụ thể quy chế, cách thức tổ chức đấu giá qua số dự án Thành phố Hà Nội năm gần Tìm hiểu phơng pháp xác định giá sàn trình đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội Phân tích ảnh hởng kết đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý sử dụng đất Thành phố Hà Nội Đánh giá hiệu kinh tế hiệu sử dụng đất kết đạt đợc qua lần đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội * Yêu Cầu Nắm đợc phơng pháp xác định giá sàn, quy chế đấu giá, cách thức tổ chức quy trình buổi đấu giá Các số liệu thông tin phải đảm bảo tính xác, khách quan đồng thời đảm bảo phản ánh tình hình đấu giá quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu Chơng Tổng quan vấn đề nghiên cứu Tổng quan thị trờng đất đai Thị trờng tập hợp ngời mua ngời bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trờng nơi trao đổi hàng hoá đợc sản xuất ra, với quan hệ kinh tế ngời với ngời, liên kết với thông qua trao đổi hàng hóa Thị trờng đất đai ý nghĩa chung thị trờng giao dịch đất đai Thị trờng đất đai đợc hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trờng đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định Theo nghĩa hẹp, thị trờng đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trờng đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trờng, kể với kinh tế chuyển đổi theo hớng phát triển kinh tế thị trờng định hớng XHCN nớc ta Tại điều Luật Đất đai 2003 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc đại diện chủ sở hữu, không tồn thị trờng chuyển quyền sở hữu đất đai nớc ta, chủ thể lu thông thị trờng đất đai ý nghĩa chung quyền sử dụng đất [9] 1.1.Thị trờng đất đai giới Tại nớc t phát triển chế độ sở hữu t nhân ruộng đất đợc xác lập ổn định, trình tích tụ đất đạt tới đỉnh cao, thị trờng đất đai mang tính độc quyền cao tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn, nớc phát triển, giai đoạn tăng trởng nhanh thu hút mạnh đầu t nớc thờng có sốt tăng giá đất vùng kinh tế phát triển khu đô thị Khi sốt đất có nguy ảnh hởng đến tăng trởng kinh tế thu hút đầu t nớc Chính phủ áp dụng hình thức can thiệp vào thị trờng đất đai Có thể lấy thí dụ số nớc phát triển, nh sốt tăng giá nhà đất Pháp từ năm 1989 - 1990 làm cho khối lợng giao dịch nhà đất Paris giảm 11,5% năm 1991 nửa đầu năm 1992, văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất trì trệ thị trờng nói chung Kết Chính phủ Pháp ban hành đạo luật nhằm giúp ngời mua giảm đợc tiền thuế tơng đơng 10% giá mua chỗ Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản Nhật Bản, Mỹ, Anh năm 90 Chính phủ Nhật phải khống chế mức tăng giá nhà đất Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái kinh tế vào năm 1992 - 1993 giá nhà đất nhiều quốc gia phát triển giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm ngân hàng Nhật bị kẹt vốn vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên Các quốc gia phát triển rút kinh nghiệm nớc trớc thi hành sách nhằm điều chỉnh thị trờng theo hớng giảm bớt tốc độ quy mô tích tụ đất đai nh quy luật tất yếu sở hữu t nhân đất đai kinh tế thị trờng Rumani, số mảnh đất bị quy định không đợc bán vòng 10 năm số mảnh đất khác bị quy định không đợc bán vĩnh viễn, số trờng hợp cụ thể, Nhà nớc bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho Bungari, doanh nghiệp không đợc quyền chuyển nhợng mảnh đất nhận đợc từ t nhân hoá doanh nghiệp Nhà nớc Một đặc điểm quan trọng thị trờng nhà đất giới thị trờng vợt khuôn khổ quốc gia, trở thành thị trờng đầu t hấp dẫn t nớc Những nớc có dự trữ ngoại tệ lớn nh Nhật Bản, Đài Loan nớc đầu lĩnh vực kinh doanh bất động sản nớc Trong điều kiện kinh tế giới chuyển theo hớng dân chủ công bằng, sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất nớc phát triển đáng đợc phân tích tham khảo trình hình thành quản lý thị trờng đất đai Việt Nam 1.2 Thị trờng đất đai Việt Nam Nghị Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khóa IX khẳng định mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu phát triển kinh tế nhiệm kỳ lại Đại hội lần thứ IX hình thành đồng loại thị trờng, yêu cầu khẩn trơng hớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 văn pháp luật có liên quan khác để phát triển quản lý có hiệu thị trờng đất đai 1.2.1 Trớc Luật Đất đai 1993 Giai đoạn trớc năm 1945, thời kỳ giá đất đợc thể tiền nhng có đợc quy đổi giá trị tài sản thông qua việc gán nợ nông dân tầng lớp địa chủ bóc lột Giai đoạn từ 1945 đến trớc năm 1980: Hiến pháp năm 1946 Hiến pháp năm 1959 khẳng định có hình thức sở hữu đất đai (Nhà nớc, tập thể, cá nhân) sở hữu Nhà nớc tập thể đợc u tiên Tuy nhiên luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai nhng loại đất đợc mua bán theo trình công hữu hoá đất đai Thị trờng đất đai hầu nh không đợc pháp luật thừa nhận thực tế, giá đất hình thành theo tính chất tự phát nằm kiểm soát pháp luật Luật đất đai đợc Quốc Hội thông qua có hiệu lực thi hành năm 1988 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống quản lý; Nhà nớc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài trao cho họ số quyền sử dụng đất định phù hợp với chế quản lý đất đai thời kỳ đó, có số chế định quan trọng nh quy định đối tợng đợc Nhà nớc giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn sử dụng tạm thời (Điều 1), nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai (Điều 5), chế độ quản lý đất, phân loại đất quy định cụ thể có hệ thống quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất nhng quyền sử dụng đất Luật Đất đai 1988 cha đợc mở rộng Trong thời kỳ đổi mới, trình đô thị hoá diễn nhanh chóng, sau có Luật Đầu t nớc nhu cầu đất đai tăng lên, Nhà nớc bỏ chế độ bao cấp nhà ở, giao dịch có yếu tố đất đai, nhà trở nên sôi động, chủ yếu đợc thông qua hình thức chuyển nhợng nhà (đối với dân c), nhà xởng (đối với doanh nghiệp) với quyền sử dụng đất Đến đầu năm 1990, điều kiện hệ thống pháp luật thiếu, lĩnh vực đất đai, kinh tế thị trờng ngày đợc mở rộng, tợng giá đất tăng cao dần, với việc góp vốn liên doanh doanh nghiệp, đất đai, nhà cửa đợc phát mại để trả nợ v.v thị trờng bất động sản bùng nổ, giá đất nhảy vọt đến mức lên sốt để lại nhiều hậu đến cha giải đợc nh giao dịch đất đai tầm kiểm soát Nhà nớc, quỹ đất bị lạm dụng lãng phí, nguồn thu ngân sách Nhà nớc bị thất thoát tạo nên bất bình đẳng xã hội, khiếu kiện đất đai, nhà ngày tăng Trớc tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 chủ trơng đắn, sáng tạo Đảng Nhà nớc, sở Luật đất đai năm 1993 đợc Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay Luật đất đai 1988 1.2.2 Sau Luật Đất Đai 1993 Luật Đất đai 1993 cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 quyền ngời sử dụng đất (Khoản 3- Điều 3), theo quyền ngời sử dụng đất đợc xác định, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ quyền này, đất đai đợc xác định loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhợng quyền sử dụng đất Giai đoạn này, thị trờng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua hình thức chuyển nhợng theo "kênh ngầm"; trớc tình hình đó, Chính phủ ban hành Nghị Định số 61/1994/NĐ - CP mua bán kinh doanh nhà ở, Nghị định số 60/1994/NĐ - CP quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Nghị định số 18/1995/NĐ - CP ngày 13/2/1995, văn hớng dẫn thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, quy định chi tiết thi hành pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nớc đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất Sau năm thi hành Luật Đất đai 1993, phát triển hoạt động giao dịch chuyển nhợng quyền sử dụng đất, nhà gắn liền với quyền sử dụng đất có hạn chế đòi hỏi phải có sửa đổi, bổ sung Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai 1993 đợc Quốc hội khoá X thông qua, số nội dung quan trọng đợc bổ sung quyền tổ chức cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất đợc thực quyền sử dụng đất; theo đó, Luật Nghị định hớng dẫn triển khai, thực Luật đất đai sửa đổi đợc bổ sung, việc thừa nhận đất đai có giá quy định khung giá đất có ý nghĩa to lớn Nghị định 17/1999/NĐCP văn quan trọng thời kỳ này, quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất tạo lập đợc khung pháp lý cho thị trờng quyền sử dụng đất vận hành, mà quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền sử dụng đất ngày phổ biến, sôi động trở thành lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trờng đất đai hình thành ngày rõ nét Tuy nhiên, thị trờng đất đai Việt Nam năm qua cha hoàn toàn thoát khỏi tính chất thị trờng ngầm Đáp ứng phát triển theo quy luật tự nhiên nhà - đất tình hình mới, đồng thời để tăng cờng tính đồng sách pháp luật đất đai đạo luật khác, Quốc Hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai lần ngày 29/6/2001, lần sửa đổi có quy định điều kiện mua nhà có kèm theo quyền sử dụng đất Đến nớc ta, cha có văn quy định thị trờng quyền sử dụng đất nói riêng thị trờng bất động sản nói chung, nhng tổng hợp hệ thống văn quy phạm pháp luật, sách pháp luật đất đai hành tạo đợc khung thể chế định, tạo điều kiện cho thị trờng hoạt động : - Thị trờng quyền sử dụng đất đợc công nhận - Nhà nớc quản lý, định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trờng hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất Nhà nớc tham gia hình thức giao dịch có yếu tố thị trờng nh giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất - Giao đất cho tổ chức kinh tế đầu t, xây dựng nhà để bán, cho thuê; đầu t xây dựng sở hạ tầng theo dự án Chính phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Để quản lý đất đai cách triệt để có hiệu Luật đất đai 2003 đa hẳn quyền sử dụng đất vào mục riêng (mục : QSDĐ thị trờng BĐS), điều chứng tỏ quyền sử dụng đất ngày đợc trọng quan tâm đến nhằm khai thác cách tối đa nguồn lực từ đất, Luật Đất đai 2003 thừa nhận tồn thị trờng đất đai (thị trờng QSDĐ) [9] 1.2.3 Phân cấp thị trờng đất đai Theo qui định pháp luật nớc ta, có quyền sử dụng loại đất tham gia vào giao dịch thị trờng đất đai Nh chủ sử dụng đất trớc tiên phải có đợc quyền sử dụng đất, muốn họ phải đợc Nhà nớc giao đất cho thuê đất (thị trờng sơ cấp); bớc họ phải đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch dân thông qua việc thực quyền sử dụng đất (thị trờng thứ cấp) Việc phân định thị trờng sơ cấp, thị trờng thứ cấp đất đai cách tiếp cận nhằm thể quan hệ ban đầu (Nhà nớc - ngời sử dụng), quan hệ (ngời sử dụng - ngời sử dụng) 1.2.3.1 Thị trờng sơ cấp Thị trờng sơ cấp bao gồm giao dịch bên Nhà nớc với t cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai tiến hành việc giao đất cho thuê đất tổ chức, hộ gia đình cá nhân xã hội gọi tắt chủ sử dụng đất Theo quy định mới, đối tợng đợc Nhà nớc giao đất xây dựng nhà ở, xây dựng nhà ở, xây dựng sở hạ tầng để chuyển nhợng cho thuê Luật đất đai hành, quy định cho phép thực giao đất có thu tiền sử dụng đất đất dùng làm mặt sản xuất kinh doanh, đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh ; cho phép nhà đầu t tự lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất; tự nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, thuê đất Chính phủ áp dụng chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đất dùng làm mặt sản xuất kinh doanh, đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối Quy định tạo điều kiện cho doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng đất Bên cạnh đó, thực thu tiền sử dụng đất việc đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Thực theo phơng án hạn chế thất thoát nguồn tài thu từ đất đai cho ngân sách nhà nớc; góp phần thực bình đẳng nghĩa vụ tài thành phần kinh tế đợc Nhà nớc giao đất, xóa bỏ chế xin cho Các quan chức đơn giản thủ tục hành thu tiền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ cách thực chế cửa ngời dân đợc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, phải tiếp xúc với quan Tài Nguyên Môi Trờng Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức thị trờng sơ cấp quan tổ chức đấu giá quan đại diện cho Nhà nớc ngời tham gia đấu giá ngời sử dụng đất Hình thức phơng pháp quản lý sử dụng đất tốt nhà nớc tài nguyên đất đai 1.2.3.2 Thị trờng thứ cấp Đây thị trờng thực quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất đợc pháp luật qui định nh chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chấp, thừa kế, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Thị trờng này, mặt pháp lý đợc công nhận, nhiên qui mô thị trờng phụ thuộc nhiều vào thị trờng sơ cấp, tức khả cung đất cho chủ sử dụng đất cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Thị trờng đất đai năm qua cha hoàn toàn thoát khỏi tính chất thị trờng ngầm với đặc điểm chủ yếu sau: 1.Thị trờng đất đai mang nặng tính tự phát Tính tự phát thị trờng đất đai năm qua thể tập trung chỗ quan hệ cung- cầu đất đai quan hệ chuyển nhợng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn thiếu quản lý điều tiết cách chặt chẽ hữu hiệu quan quản lý Nhà nớc 2.Thị trờng đất đai năm qua biến động bất thờng gây thiệt hại đáng kể cho kinh tế cho xã hội Trong gần 10 năm qua, thị trờng đất đai diễn hai sốt đất vào năm 1993 - 1995 2000 - 2002 Việc diễn sốt đất với giá đất tăng nói chung nhu cầu sử dụng đất dân c tăng mà chủ yếu hoạt động đầu đất đai gây nên Chính biến động bất thờng giá đất tác động tiêu cực đến hoạt động kinh tế đời sống dân c, gây thiệt hại nhỏ cho Nhà nớc toàn xã hội Sở dĩ thị trờng không thức hình thành nớc ta cha xây dựng kịp cha đủ khuôn khổ thể chế thị trờng, thị trờng bất động sản chủ yếu thị trờng đầu cơ, hậu việc đầu đất làm giá đất tăng cao thời gian ngắn, tạo giá ảo, xảy tợng giá đất giá trị thực nó, từ tạo nhiều hớng nhìn sai lệch thị trờng đất đai ngời tham gia vào thị trờng Phần lớn hoạt động chuyển nhợng, mua bán thị trờng đất đai nằm tầm kiểm soát Nhà nớc Việc chuyển nhợng, mua bán, kinh doanh đất đai dân c chủ yếu đợc thực theo phơng thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý không thực nghĩa vụ tài (nộp thuế chuyển nhợng quyền sử dụng đất, thuế trớc bạ) với Nhà nớc đô thị, hoạt động môi giới t nhân phát triển tràn lan lộn xộn Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh không nộp thuế cho Nhà nớc Theo điều tra Sở Tài nguyên Môi trờng Nhà đất Hà Nội, tính đến tháng năm 2006 địa bàn Thành phố có gần 3000 trung tâm, văn phòng hoạt động lĩnh vực kinh doanh nhà đất nhng cha có đơn vị đăng ký với quan chức năng, vai trò quản lý Nhà nớc không thực đợc Để tránh thuế, nhiều giao dịch thị trờng đất đai tồn dới dạng phi thức bán thức, gây thất thu thuế nghiêm trọng trở ngại quản lý vĩ mô với thị trờng Nhà nớc Vì vậy, năm qua giai đoạn Nhà nớc chủ trơng thực nhiều nhằm khắc phục đợc vấn đề tồn tại, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trờng phát triển lành mạnh, minh bạch nh bớc hoàn thiện hệ khung pháp lý, thực giao đất cho chủ sử dụng đất thông qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đa giao dịch thị trờng lên sàn giao dịch bất động sản Giá đất thực đấu giá quyền sử dụng đất 2.1 Giá đất 2.1.1 Khái niệm Theo khoản 23 Điều Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nớc quy định đợc hình thành giao dịch QSDĐ Giá đất đợc hình thành trờng hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá - Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất - Do ngời sử dụng đất thoả thuận giá đất với ngời có liên quan thực quyền chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất Nhà nớc quy định giá đất thị trờng Nhà nớc ngời đại diện chủ sở hữu quy định giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để ngời quản lý ngời sử dụng đất tiếp cận với chế thị trờng đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai Nh giá đất Nhà nớc quy định nhằm để giải mối quan hệ kinh tế đất Nhà nớc - chủ sở hữu đất ngời sử dụng đất - ngời đợc Nhà nớc giao đất cho thuê đất Không áp dụng giá cho giao dịch dân nh chuyển quyền sử dụng đất, chấp, bão lãnh chủ sử dụng đất Ngợc lại giá thị trờng giá đợc hình thành trình thực chuyển quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn tài sản đất chủ sử dụng đất Hai giá có mặt việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp gián tiếp) Nhà nớc với ngời sử dụng đất ngời sử dụng đất với Do đó, để tạo công việc xử lý mối quan hệ đất đai nói cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.2 Những văn quy định Nhà nớc giá đất Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thị trờng quyền sử dụng đất phù hợp với điều chỉnh bổ sung Luật Đất đai, Nhà nớc ban hành Nghị định văn pháp quy quy định khung giá loại đất Luật Đất đai ban hành ngày 14/7/1993 thừa nhận việc chuyển quyền sử dụng đất khẳng đinh đất tài sản có giá, Nhà nớc xác định giá loại đất Điều 694 Bộ luật dân quy định bên tham gia thị trờng thoả thuận giá sở khung giá Nhà nớc ban hành Căn điều 12 Luật Đất đai 1993, Chính phủ ban hành Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 quy định khung giá loại đất Tuy nhiên năm qua giá đất nhiều biến động; chịu tác động, điều tiết nhiều yếu tố nên Chính phủ ban hành quy 10 nhiên dự đoán khó khăn từ kết quả, tiến độ thực công tác đấu giá quyền năm 2004, từ đầu năm 2005 UBND Thành phố lên kế hoạch cụ thể, chủ trơng thực nhiều dự án quận, huyện ngành, Mặc dù nhiều dự án không thực đợc tiến độ, không đủ số lợng ngời tham gia đấu giá, nhng Thành phố đạo triển khai dự án qua việc chia khu đất thành nhiều nhóm đất để đa đấu giá làm nhiều lần, nh thực dự án có diện tích nhỏ lẻ So sánh tiền thu đợc tiền ớc thu đấu giá năm 2005 bảng Trong thời gian thị trờng không sôi động mức chênh lệch ớc thu số tiền thu đợc không lớn Kết năm 2005, MCL tiền thu đợc tiền ớc thu toàn Thành phố 1,37 lần MCL chung toàn Thành phố năm 2005 cao năm 2004 nhng thấp năm 2003 MCL thấp quận, huyện, ngành 1,22 lần quận Thanh Xuân; cao huyện Đông Anh với MCL 2,48 lần Nguyên nhân dự án đấu giá trung tâm thơng huyện Đông Anh có giá trúng cao từ 71,2 đến 86,6 triệu đồng/m2 cao nhiều so với giá sàn 24 triệu đồng/m2 Mức chênh lệch dự án đạt giá trị từ 1,22 đến 3,27 lần, 18 dự án đợc thực năm 2005 có dự án có MCL có gía trị lớn 1,5 lần, dự án đấu giá quyền sử dụng đất có mục đích hoạt động kinh doanh Các dự án lại có MCL ngang hay sấp sỉ với MCL chung toàn Thành phố Trái lại với dự án đấu giá với mục đích kinh doanh, dự án nh dự án ven đờng Lê Đức Thọ (huyện Từ Liêm); hay dự án 1,3 ven đờng Trần Duy Hng; dự án 2,5 đờng Láng Hạ kéo dài (Sở Tài thực hiện) dự án đợc xem có vị trí khu đất đẹp, nằm khu vực tây nam Thành phố nhng cho MCL từ 1,22 đến 1,35 lần; điều chứng tỏ kết đấu giá chịu ảnh hởng thị trờng thực tế nhiều mà năm 2005 thị trờng bất động sản đóng băng phạm vi rộng Qua trình phân tích so sánh giá sàn giá trúng đấu giá, nh đặc điểm dự án thời gian năm thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội Chúng ta rút nhận xét số yếu tố ảnh hởng đến giá trúng đấu giá nh sau: Vị trí khu đất vị trí tứng đất khu đất Thời điểm tổ chức đấu giá tính quy hoạch vùng xung quanh đất Mục đích xây dựng đất, phơng thức đấu giá quyền sử dụng đất 47 Điều kiện hạ tầng kỹ thuật khu vực xung quanh đất Khả sinh lời kinh doanh, thuận tiện sinh hoạt, không gian môi trờng sống Yếu tố tâm lý ngời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Đánh giá chung 5.1 Hiệu đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý sử dụng đất đai Phát huy nội lực, khai thác tiềm từ đất đai việc đấu giá quyền sử dụng đất đất, tạo vốn xây dựng sở hạ tầng địa bàn Thành phố chủ trơng lớn Thành ủy, Hội đồng nhân dân Uỷ ban nhân dân Thành phố, đợc Thủ tớng Chính phủ cho phép thực Ngay từ năm 2001, hoàn cảnh Nhà nớc cha có chế, sách công tác này, Thành phố thực thí điểm huyện Đông Anh để rút kinh nghiệm, có sở thực tiễn xây dựng chế, sách, trình tự, thủ tục thực để triển khai toàn Thành phố Năm 2003, quán triệt Nghị hội nghị lần thứ BCH TW khóa IX tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nớc, Thành phố coi công tác đấu giá quyền sử dụng đất công tác trọng tâm quan trọng, phát huy kết đạt đợc năm qua, tiếp tục triển khai thực năm 2006 năm tới Qua năm thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố, giai đoạn 2003-2005 đợc xem giai đoạn có nhiều biến động thị trờng, dự án đợc thực năm 2003 ít, công tác mẻ nhng giai đoạn trờng BĐS sôi động nên đạt hiệu cao, thuận lợi Từ sau năm 2003 thị trờng có nhiều dấu hiệu không ổn định, nhiên phát huy kết đạt đợc năm 2003 Thành phố định cho thực nhiều dự án hơn, đồng thời bổ sung điều lệ cho phù hợp với tình hình thực tế giúp thị trờng sôi động trở lại Nh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hà Nội thể đợc u điểm sau: 5.1.1 Về mặt quản lý sử dụng đất đai Việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần bình ổn thị trờng nhà đất, hạn chế đợc tình trạng đầu cơ, nâng giá, bắt chẹt ngời có nhu cầu nhà thực Hiện nớc ta, giao dịch BĐS diễn thị trờng ngầm chủ yếu Thị trờng mang tính tự phát thiếu quản lý Nhà nớc nên bộc lộ nhiều tồn Chính giá hàng hóa BĐS (mà hàng hóa nhà quyền sử dụng đất chính) biến động, khó thể kiểm soát đợc Do vậy, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất xuất 48 cần thiết, đa lại u việt to lớn cho thị trờng BĐS vốn phức tạp nh Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Thông qua đấu giá QSDĐ, triển khai thực công tác cấp GCN - QSDĐ nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin ngời sử dụng đất Bài học rút đợc từ việc đấu giá công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải đợc thực trớc bớc, phải trọng công tác quy hoạch đô thị trạng khu đô thị lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo tính đồng bộ, tính khả thi dự án Đấu giá quyền sử dụng đất; với phơng thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp nh chế giao, cấp đất, thủ tục rờm rà, làm ảnh hởng đến tiến độ thực dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nớc nhân dân Đấu giá quyền sử dụng đất sở, để Nhà nớc định giá đất, hình thành thị trờng BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trờng bất động sản Trớc đây, hoạt động giao đất bị coi tồn số hạn chế nh tình trạng xin cho đất, Nhà nớc không tận dụng hết giá trị thực đất nh qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tránh đợc tiêu cực giao đất Các quan chức đơn giản thủ tục hành thu tiền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ cách thực chế cửa ngời dân đợc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, phải tiếp xúc với quan Tài Nguyên Môi Trờng Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không đáp ứng đợc nhu cầu ngời sử dụng đất mà dựa vào Nhà nớc kiểm soát đợc giao dịch quyền sử dụng đất Đồng thời Nhà nớc đảm bảo tốt nguồn thu từ đất thu đủ đợc lợi ích Tuy nhiên công việc quan trọng trình thực phiên đấu giá quyền sử dụng đất ngăn chặn cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc ngoặc với bỏ giá thấp gay thiệt hại cho Nhà nớc, để ngăn chặn điều UBND Thành phố ban hành Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 09/9/2005 sửa đổi bổ sung Quyết định số 63/2002/QĐUB Quyết định số 91/2003/QĐ-UB quy định đấu giá quyền sử dụng đất, quy định [12][13]: 49 - Số lợng đối tợng tham gia đấu giá: + Quyết định số 63/2002/QĐ-UB quy định ngời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, hộ cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, với số lợng từ trở lên + Quyết định 91/2003/QĐ-UB 137/2005/QĐ-UB quy định cụ thể đối tợng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Trờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà biệt thự, nhà vờn, nhà liên kế, số đối tợng tham gia tối thiểu 05 cho trờng hợp đấu giá lần lợt đất Nếu toàn số đất đợc đa tổ chức đấu giá lần, học chia thành nhóm nhỏ đất (không nhỏ 10 có gía sàn) số đối tợng tham gia tối thiểu lần số lợng đất Trờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà chung c cao tầng sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: đối tợng nhà đầu t thuộc thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam, với số lợng tối thiểu 05 đối tợng cho khu đất, lô đất ô đất đa đấu giá Ta thấy rằng, quy định có xu hớng mở rộng số lợng tối thiểu ngời tham gia đấu gía đất Điều góp phần không nhỏ việc hạn chế tình trạng móc ngoặc với đối tợng tham gia đấu giá phiên đấu giá giữ đợc tính công bằng, xác hiệu 5.1.2 Về hiệu kinh tế Với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất khắc phục khó khăn vốn xây dựng sở hạ tầng cho địa phơng nói chung địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng 2.Nếu so sánh thời gian sản phẩm dự án đấu giá quyền sử dụng đất đạt đợc thời gian nhanh sau hoàn thành bớc chuẩn bị, tiết kiệm đợc thời gian cho nhà đầu t ngời tham gia đấu giá Đồng thời, kết dự án đấu giá quyền sử dụng đất giúp cho nhà quản lý có sở xoá bỏ chế "Xin cho" đất đai, bớc kìm chế tiêu cực gây thiệt hại kinh tế cho Nhà nớc, Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phơng, lĩnh vực có vị trí vô quan trọng chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Đấu giá quyền sử dụng đất đợc thực với hình thức công khai, dân chủ thu hút tham gia giám sát đông đảo nhân dân tổ chức, loại bỏ đợc tợng cán địa phơng câu kết với chủ đầu t, chủ dự án mu lợi cá nhân, bòn rút tiền từ ngân sách, hạn chế tiêu cực, tham nhũng sách đổi đất lấy sở hạ tầng thông qua việc giao đất có thu tiền SDĐ 50 Với chủ trởng "đổi đất lấy sở hạ tầng" hình thức đấu giá quyền sử dụng đất bớc làm thu hẹp lại khoảng cách mặt kinh tế vùng nông thôn với thành thành thị, quận huyện ngoại thành 5.1.3 Về mặt xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức đảm bảo cho chủ trơng Đổi đất lấy sở hạ tầng đợc thực hiệu quả; từ đấu giá quyền sử dụng đất, trung tâm đô thị đợc hình thành, trình độ dân trí đợc nâng cao, môi trờng sống đợc cải thiện Không đấu giá quyền sử dụng đất đem lại nguồn ngân sách lớn cho việc xây dựng công trình trọng điểm Thành phố nh Cầu Thanh Trì, dự án Đờng kéo dài, cải tạo hệ thống giao thông đô thị Thực đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ quy chế, tránh nghi ngờ, tạo đợc lòng tin ngời tham gia Đồng thời tin tởng vào chủ trơng đổi sách quản lý, sử dụng đất đai Đảng Nhà nớc, điều mà họ yên tâm họ có quyền định đoạt (mua bán, chuyển đổi, cho thuê, góp vốn ) mảnh đất Và quan trọng mảnh đất đợc định giá nh giá thị trờng họ thực hợp đồng chấp, bảo lãnh Nớc ta thời kỳ đẩy mạnh CHN, HĐH đất nớc nhằm mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ổn định, vững mạnh Chúng ta tiến hành lựa chọn hình thức khai thác, tận dụng tối đa nguồn tài nguyên nhng phải đảm bảo không làm tổn hại đến nhu cầu tơng lai Qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ta thấy công tác phù với xu hớng phát triển kinh tế xã hội 5.2 Tồn nguyên nhân Ngoài hiệu đạt đợc, số dự án đấu giá quyền sử dụng đất gặp khó khăn định nh chậm tiến độ thực hiện, không đạt tiêu khối lợng cụ thể tồn số nguyên nhân sau: - Công tác lậpvà duyệt quy hoạch tổng mặt số dự án chậm, cha đáp ứng đợc kế hoạch ảnh hởng đến tiến độ - Một số nơi diện tích đấu giá có quy mô lớn nên không đủ số lợng ngời tham gia theo quy định nên phải điều chỉnh quy chế đấu giá - Việc lập kế hoạch chi tiết số dự án chậm, cha đáp ứng đợc kế hoạch, nguyên nhân chủ yếu trình độ lực đơn vị t vấn cha đáp ứng đợc yêu cầu chất lợng tiến độ - Thủ tục đầu t, xây dựng đợc cải tiến đáng kể nhng nặng nề, cha phát huy đợc tính chủ động UBND quận, huyện 51 - Theo kết tổng kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố từ năm 2003 đến năm 2005 Sở Tài nguyên Môi Trờng & Nhà đất, tính đến tháng 4/2006 tổng số tiền nợ từ đấu giá 1312 tỷ đồng, năm 2003 10,2 tỷ đồng, năm 2004 1.071,8 tỷ đồng năm 2005 230 tỷ đồng Nh việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá tồn định - Một nguyên nhân gây tình trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất năm qua đặc biệt năm 2005 không thu hút đợc nhiều khách hàng diện tích đất đợc bán để xây dựng nhà vờn lớn, đất quận Tây Hồ, Cầu Giấy, huyện Từ Liêm thờng có diện tích từ 200 đến 400m2 Vì khách hàng có nhu cầu trúng đấu giá phải nộp khoản tiền lớn Do trình thực dự án sau này, UBND Thành phố nên cho phép chia nhỏ đất để phù hợp với nhu cầu thật ngời dân, điều mà số địa phơng làm nh TP Đà Nẵng, Bình Định - Ngoài tiến độ thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất chịu số nguyên nhân khách quan, dẫn đến chậm chễ Ví dụ vớng mắc trình đền bù, giải phóng mặt bằng, định giá sàn, hay trình bàn giao chuyển đổi máy hành địa phơng có dự án nhiều thời gian (dự án P.Việt Hng Q.Long Biên; trớc thuộc H.Gia Lâm) 5.3 Bài học rút Phải thống đạo, tổ chức thực từ Thành phố đến Sở, ngành, quận, huyện, thờng xuyên kiểm tra đôn đốc chủ đầu t thực Đồng thời Thành phố ban hành nhiều sách để có sở pháp lý triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất Ngay từ đầu năm Thành phố tập trung xây dựng Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Thực công khai, có quy chế đấu giá phù hợp dự án Xác định công tác lập quy hoạch chi tiết điều kiện tiên để triển khai thực hiện, công tác quy hoạch phải chủ động trớc bớc Thực tốt việc xác định gía sàn bớc giá hợp lý Đồng thời Thành phố tổ chức nhiều hình thức đấu giá, kể đấu giá đến đất đấu giá lô đất lớn, đáp ứng đợc nhu cầu nhiều đối tợng Các quận, huyện tập trung xây dựng đồng HTKT dự án quy hoạch đợc duyệt trớc giao đất cho ngời trúng đấu giá, sử dụng toàn tiền thu đợc từ đấu giá quyền sử dụng đất đất để phục vụ lợi ích công cộng dân sinh yếu tố quan trọng để nhân dân đồng tình ủng hộ cho dự án đấu giá quyền sử dụng đất 52 5.4 Một số giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng địa bàn Thành phố Hà Nội T tởng đạo UBND Thành phố năm 2006 năm tới tiếp tục đẩy mạnh công tác đấu giá, tổng kết thành chế, sách chung Trong việc giao đất, cho thuê đất đợc áp dụng chủ yếu hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Để thực đợc mục tiêu áp dụng giải pháp sau: - Tăng cờng vai trò Ban đạo Tổ công tác liên ngành Thành phố phối hợp tổ chức thực Sở Ban ngành với UBND quận, huyện chủ đầu t thực dự án - Tiếp tục cải cách hành quản lý đầu t xây dựng, thực ủy quyền phân cấp cho sở - Tổng kết chế, sách kinh nghiệm thực tiễn để tổ chức thực kế hoạch năm 2006 năm + Cuối quý nên lập báo cáo tổng hợp tình hình quý cuối năm lập báo cáo tổng kết để nắm đợc quý hay năm thực đợc gì, điểm vớng mắc cần tháo gỡ, từ phát huy mặt mạnh kịp thời đa giải pháp nhanh chóng giải tồn tại, cố gắng thực dự án theo kế hoạch - Tăng cờng công tác tuyên truyền, phổ biến tới ngời dân - Các ban ngành thực tốt nhiệm vụ + Ban đạo đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố hàng tháng giao ban kiểm điểm tiến độ thực dự án, giải kịp thời vớng mắc, trình UBND Thành phố giải + Các Sở liên quan nh Sở Tài nguyên Môi trờng Nhà đất, Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Tài hớng dẫn chủ dự án, đơn vị t vấn, lập quy hoạch thực giai đoạn dự án theo quy định thời gian - Quan tâm đào tạo, bồi dỡng thêm trình độ chuyên môn cho cán tham gia thực dự án - Tiếp tục sử dụng mục đích số tiền thu đợc từ đấu giá quyền sử dụng đất Đầu t cho công trình hạ tầng kỹ thuật địa bàn Thành phố, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội đất nớc, cải tạo điều kiện sống, sinh hoạt nhân dân, từ tạo lòng tin dân 53 Kết luậnvà kiến nghị Kết luận Sau nghiên cứu, tìm hiểu đề tài, khẳng định chắn vai trò to lớn hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu t xây dựng sở hạ tầng Sau năm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội, gặp không khó khăn nhng kết đem lại khả quan Chúng ta phải phát huy lợi ích tích cực đạt đợc từ phiên đấu giá nh phải tìm nguyên nhân, tồn phơng hớng giải cho phiên đấu giá sau hoàn thiện hơn, thu đợc kết cao Qua trình nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005 rút số kết luận sau: Trong năm từ 2003 đến 2005 địa bàn toàn Thành phố tổ chức đợc 34 dự án đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích 293,010m 2, thu đợc số tiền 4.522 tỷ đồng vợt số tiền ớc tính thu đợc 1,31 lần Trong năm 2003, Thành phố thực dự án với diện tích 7,1 thu đợc 973 tỷ đồng; năm 2004 thực 10 dự án với diện tích 14,4 thu đợc 2.184,8 tỷ đồng ; năm 2005 đấu giá 18 dự án diện tích 7,77 thu đợc 1.364,2 tỷ đồng Đấu giá quyền sử dụng đất đem lại nhiều hiệu to lớn, kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất gắn liền với yếu tố thị trờng thực tế, đối tợng tham gia đấu giá, để đạt đợc kết công tác xác định giá sàn phải đợc thực cách cẩn thận, phù hợp cho nhà nớc đối tợng tham gia đấu giá Các yếu tố ảnh hởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là: vị trí khu đất vị trí cụ thể đất; phơng thức, thời gian tổ chức đấu giá; sở hạ tầng, yếu tố quy hoạch khu vực đấu giá; số lợng ngời tham gia đấu giá mục đích sử dụng (xây dựng) khu đất đấu giá Trong năm thực đấu giá quyền sử dụng đất chênh lệch giá 54 sàn giá trúng đấu giá không đáng kể Trong dự án thực đấu giá quyền sử dụng đất đến hầu hết có nhiều mức giá sàn khác nhau, nhóm đất khác khu đất có mức giá sàn khác Điều khẳng định chặt chẽ, chi tiết việc quy định giá sàn, đem lại kết tốt nhà nớc ngời sử dụng đất, tránh đợc trờng hợp đất có giá sàn nh nhng lại có nhứng yếu tố chi phối khác Với kết đạt đợc từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố, so với địa phơng khác nh TPHCM, TP Đà Nẵng, Cần Thơ Thành phố Hà Nội địa phơng đạt đợc kết cao nhất, đồng thời xây dựng đợc hệ thống khung pháp lý góp phần xiết chặt chỗ lỏng công tác quản lý nhà nớc đất đai hạn chế tiêu cực chế xin cho Qua trình tìm hiều, thực phân tích kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến năm 2005 Chúng ta khẳng định công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở thành cánh tay đắc lực cho việc phát triển kinh tế, xã hội nh công tác quản lý đất đai địa bàn Thành phố nói riêng địa phơng khác nói chung Hiệu khẳng định thời gian tới ban ngành phải tiếp tục đẩy phát triển công tác đấu giá quyền sử dụng đất đa công tác đấu giá địa phơng lên lột tầm cao kiến nghị Để phát huy đợc hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đúc rút kinh nghiêm địa phơng tổ chức trớc cho địa phơng tổ chức sau Trong phạm vi nghiên cứu đề tài xin đa số kiến nghị với quan, ngành có liên quan đến trình thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất nh sau: Đề nghị UBND Thành phố, ngành có biện pháp khen thởng cá nhân, tổ chức hoàn thành xuất sắc chức năng, nhiệm vụ trình thực đấu giá quyền sử dụng đất địa phơng Xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đầy đủ, khách quan khoa học Bên tổ chức đấu giá (phối kết hợp với nhau) nh ngời tham gia đấu giá, trúng giá phải thực quy chế đấu giá (trong có quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), chế sách tài hành Tổng kết, rút kinh nghiệm đánh giá hiệu quả, kết quả, thực chế độ báo cáo theo quy định Cần thiết phải xây dựng quy chế sử dụng ngân sách cho 55 đấu giá, nguồn thu từ đấu giá dự án, tạo sở pháp lý thực có hiệu chế định 56 Mục lục Đặt vấn đề 1 Tính cấp thiết đề tài 2.mục đích, yêu cầu đề tài Chơng Tổng quan vấn đề nghiên cứu Tổng quan thị trờng đất đai .3 1.2.1 Trớc Luật Đất đai 1993 1.2.2 Sau Luật Đất Đai 1993 Giá đất thực đấu giá quyền sử dụng đất 2.1 Giá đất 10 2.1.1 Khái niệm 10 2.1.2 Những văn quy định Nhà nớc giá đất 10 2.2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 11 công tác đấu giá quyền sử dụng đất 12 3.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất .14 3.2 Vai trò, ý nghĩa công tác đấu giá quyền sử dụng đất 14 Những quy định chung Nhà nớc đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu t xây dựng sở hạ tầng 15 4.1 Phạm vi đấu giá quyền sử dụng đất 16 4.2 Điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 16 4.2.1 Điều kiện đất đợc tổ chức đấu giá .16 4.2.2 Về sử dụng đất .16 4.2.3 Điều kiện đợc đăng ký tham gia đấu giá 17 4.3 Tổ chức đấu giá đất .17 Tình hình thực đấu giá quyền sử dụng đất số địa phơng 18 5.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Đà Nẵng .18 5.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất TP.HCM 19 5.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Bà Rịa Vũng Tàu 20 5.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Bình Định .20 5.5 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Hà Nội 20 Chơng Nội dung phơng pháp nghiên cứu 21 Nội dung nghiên cứu 21 phơng pháp nghiên cứu 22 2.1 Phơng pháp thu thập số liệu, thông tin 22 2.2 Phơng pháp điều tra thực tế 22 2.3 Phơng pháp xử lý số liệu, phân tích thông tin .22 Chơng Kết nghiên cứu 23 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà nội 23 1.1 Điều kiện tự nhiên 23 1.1.1 Đặc điểm đất đai dân c 23 1.1.2 Đặc điểm khí hậu thủy văn 24 1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 24 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố 25 Công tác lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đợc quan tâm trớc bớc Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Nội đến năm 2010 đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt; Tất xã ngoại thành hoàn thành công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 2020 phục vụ trực tiếp cho công tác giao đất nông nghiệp, đất dãn dân, đất xây dựng hạ tầng khu dân c nông thôn Thành phố phê duyệt chi tiết phát triển đô thị đến năm 2020 tất quận, huyện; riêng quận Long Biên, Hoàng Mai đợc điều chỉnh 25 Công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn Thành phố thực cải cách hành thủ tục, hàng năm UBND Thành phố giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án phát triển đô thị với diện tích trung bình khoảng 100 Tình hình thực kế hoạch nhìn chung đạt thấp, tính trung bình 58,5% tiêu kế hoạch Một số dự án cha đợc triển khai nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, chủ yếu khó khăn công tác giải phóng mặt 25 Công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ nhà tái định c đợc quan tâm, đẩy mạnh thực quy mô ngày lớn Trong năm thực bồi thờng giải phóng mặt đợc 838/1753 dự án bàn giao diện tích đất thực địa cho chủ đầu t 4.128 .25 Để phục vụ công tác giải phóng mặt việc chuẩn bị trớc quỹ nhà, quỹ đất tái định c đợc Thành phố quan tâm đạo, triển khai 34 dự án lớn nh: khu đô thị TĐC Dịch Vọng (1381 hộ), khu Nam Trung Yên (3.646 hộ); khu Trung Hòa - Nhân Chính (2091 hộ) 25 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc xác định nhiệm vụ trọng tâm Thành phố, tính đến thời điểm kiểm kê đất đai 01/01/2006, địa bàn Thành phố cấp đợc: 26 - 175.414 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, đạt 91% tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp 26 - 424.413 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khu vực đô thị nông thôn đạt 88,25% 26 - 69.998 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình mua nhà theo Nghị định 61/CP 26 - 1.153 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, đơn vị sử dụng đất .26 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục tiêu quản lý đến đất, chủ sử dụng đất, tạo điều kiện để ngời sử dụng đất thực quyền lợi nghĩa vụ theo quy định pháp luật, bớc hình thành phát triển thị trờng bất động sản có quản lý Nhà nớc 26 quy định ubnd hà nội đấu giá quyền sử dụng đất 26 3.1 Hệ thống văn liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 26 3.2 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 27 3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .28 3.3.1 Đơn vị tổ chức đấu giá đối tợng tham giá đấu giá 28 3.3.2 Nguyên tắc tham giá đấu giá quyền sử dụng đất 28 3.3.3 Quyền lợi trách nhiệm bên tổ chức đấu giá 29 3.3.4 Quyền lợi nghĩa vụ ngời tham gia đấu giá 29 3.3.5 Trình tự hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 30 Kết thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005 31 4.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2003 33 4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2004 38 4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 43 Đánh giá chung 48 5.1 Hiệu đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý sử dụng đất đai 48 5.1.1 Về mặt quản lý sử dụng đất đai 48 5.1.2 Về hiệu kinh tế .50 5.1.3 Về mặt xã hội 51 5.2 Tồn nguyên nhân 51 5.3 Bài học rút 52 5.4 Một số giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng địa bàn Thành phố Hà Nội 53 Kết luậnvà kiến nghị 54 Kết luận 54 kiến nghị .55 58 59 Tài liệu tham khảo [1] Bộ Tài Chính Thông t 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hớng dẫn thi hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất [2] Bộ Tài Thông t 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hớng dẫn thực Nghị Định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất [3] Bộ Tài Quyết định 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 Bộ trởng Bộ Tài chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng [4] Chính phủ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 việc thu tiền sử dụng đất [5] Chính phủ (2004) Nghị Định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất [6] Chính phủ (1998) Nghị Định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 quy định hệ số sử dụng đất [7] Chính phủ (1996) Nghị Định 86/CP ngày 19/12/1996 ban hành quy chế bán đấu giá tài sản [8] Vũ Văn Hậu Giám Đốc Sở Tài nguyên Môi Trờng Thành phố Hà Nội Bài tham luận công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn XDCSHT địa bàn Thành phố Hà Nội Hội thảo trao đổi công tác quy hoạch quản lý đô thị sử dụng đất tỉnh Hà Nội ngày 6-7/4/2005 [9] Luật Đất Đai 2003 [10] Thủ tớng Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tớng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền cho thuê đất [11] Hồ Thị Lam Trà - Bài Giảng Định Giá Đất(2005) Trờng ĐHNNI [12] UBND Thành phố Hà Nội Quyết định số 137/QĐ-UB ngày 09/9/2005 việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội [13] UBND Thành phố Hà Nội Quyết định số 91/QĐ-UB ngày 04/8/2003 ban hành quy định tạm thời đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng sở hạ tầng địa bàn thành phố Hà Nội 60 [14] UBND Thành phố Hà Nội Quyết định số 66/QĐ-UB ngày 29/5/2003 việc ban hành quy trình tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng sở hạ tầng địa bạn Thành phố [15] UBND Thành phố Hà Nội Chỉ thị số 11/2003/CT-UB ngày 25/3/2003 việc tập trung đạo ngành, cấp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng sở hạ tầng hạ tầng [16] UBND Thành phố Hà Nội Quyết định số 63/2002/QĐ-UB ngày 26/04/2002 việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng sở hạ tầng [17]-http://www.vnexpress.net/vietnam/kinhdoanh/bat-dongsan/2006/02/3b9e6e54/ [18]-http://www.monre.gov.vn/monrenet/default.aspx?tabid=207&ItemID=13310 [19]-http://www.monre.gov.vn/monrenet/default.aspx?tabid=207&ItemID=13326 [20]-http://www.monre.gov.vn/monrenet/default.aspx?tabid=207&ItemID=13307 61