Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, qua thực tiễn tỉnh quảng bình

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT NGUYỄN THỊ THANH MINH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUA THỰC TIỂN Ở TỈNH QUẢNG BÌNH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 T M TẮT LUẬN V N THẠC S LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2019 Cơng trình đƣợc hồn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Hà Thị Mai Hiên Phản biện 1: ………………………………………… Phản biện 2: ………………………………………… Luận văn đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trƣờng Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm 2019 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tƣợng Phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Nh ng đ ng g p khoa học luận văn Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Kết cấu luận văn Chương NH NG VẤN ĐỀ L LUẬN C BẢN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT V PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò đấu giá QSDĐ 1.1.1 Khái niệm đấu giá QSDĐ 1.1.2 Đặc điểm đấu giá QSDĐ 1.1.2.1 Đấu giá QSDĐ hình thức mua bán tài sản đặc biệt 1.1.2.2 Đấu giá QSDĐ hoạt động vừa mang tính chất dân - thƣơng mại, vừa mang tính chất hành 1.1.2.3 Ngƣời tr ng đấu giá QSDĐ phải ngƣời trả giá cao 1.1.2.4 Trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ đƣợc pháp luật quy đ nh cụ thể 1.1.3 Vai trò đấu giá QSDĐ 1.1.3.1 Đấu giá QSDĐ g p ph n phản ánh đ ng giá tr QSDĐ sát với giá th trƣờng 1.1.3.2 Đấu giá QSDĐ g p ph n tạo lập n đ nh, minh bạch, công b ng hội; đảm bảo lợi ích Nhà nƣớc, ngƣời s dụng đất 1.1.3.3 Đấu giá QSDĐ biện pháp tăng cƣờng quản lý đất đai, làm đơn giản thủ tục giao đất, cho thuê đất 1.1.3.4 Đấu giá QSDĐ phƣơng thức nh m huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đ u tƣ ây dựng s hạ t ng phát triển kinh tế 1.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật đấu giá QSDĐ 1.2.1 Khái niệm pháp luật đấu giá QSDĐ 1.2.2 Đặc điểm pháp luật đấu giá QSDĐ 1.3 Nội dung pháp luật đấu giá QSDĐ 1.4 Nh ng yếu tố tác động đến pháp luật đấu giá QSDĐ 1.4.1 Nh ng yếu tố mang tính tr tác động đến pháp luật đấu giá QSDĐ 1.4.2 Nh ng yếu tố mang tính kinh tế - hội tác động đến pháp luật đấu giá QSDĐ KẾT LUẬN CHƢƠNG Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT V THỰC TIỄN THI H NH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỈNH QUẢNG BÌNH 2.1 Thực trạng pháp luật đấu giá QSDĐ 2.1.1 Các quy đ nh nguyên tắc đấu giá QSDĐ 2.1.2 Quy đ nh chủ thể tham gia đấu giá QSDĐ 2.1.2.1 Bên tham gia đấu giá QSDĐ t chức, cá nhân đáp ứng điều kiện theo luật đ nh 2.1.2.2 Bên t chức đấu giá QSDĐ 2.1.2.3 Bên c QSDĐ đem đấu giá 2.1.3 Quy đ nh hình thức, phƣơng thức đấu giá QSDĐ 2.1.4 Quy đ nh trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ 10 2.1.5 Quy đ nh công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá QSDĐ 10 2.1.6 Quy đ nh pháp luật lý vi phạm đấu giá QSDĐ 10 2.2 Thực tiến thi hành pháp luật đấu giá QSDĐ đ a bàn tỉnh Quảng Bình 10 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - hội Quảng Bình 10 2.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá QSDĐ Quảng Bình 10 2.2.2.1 Về chủ thể quan hệ đấu giá QSDĐ đ a bàn tỉnh Quảng Bình 10 2.2.2.2 Thực quy đ nh phƣơng thức, hình thức đấu giá QSDĐ đ a bàn tỉnh Quảng Bình 11 2.2.2.3 Thực quy đ nh trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ đ a bàn tỉnh Quảng Bình 11 2.2.2.4 Một số kh khăn, vƣớng mắc thi hành pháp luật đấu giá QSDĐ đ a bàn tỉnh Quảng Bình 11 KẾT LUẬN CHƢƠNG 12 Chương ĐỊNH HƯ NG V CÁC GIẢI PHÁP HO N THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, N NG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 13 3.1 Đ nh hƣớng hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ 13 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ phải hƣớng tới mục tiêu th c đ y hoàn thiện thể chế kinh tế th trƣờng đ nh hƣớng HCN 13 3.1.2 Trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ phải rõ ràng, công khai, minh bạch; mối quan hệ với hoàn thiện t ng thể pháp luật đất đai lĩnh vực pháp luật khác có liên quan 13 3.1.3 Phải em t đến hiệu QLNN, đồng thời khuyến khích th c đ y hội h a mạnh mẽ hoạt động bán đấu giá tài sản n i chung, đấu giá QSDĐ n i riêng 13 3.1.4 Đảm bảo kế thừa, phát huy quy đ nh pháp luật ph hợp, tiến bộ, đồng thời đáp ứng yêu c u trình chủ động hội nhập kinh tế quốc tế 13 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ Việt Nam 13 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật nguyên tắc đấu giá QSDĐ 13 3.2.2 Hoàn thiện quy đ nh pháp luật phƣơng thức đấu giá QSDĐ 13 3.2.3 Hoàn thiện quy đ nh ngƣời tham gia đấu giá QSDĐ 13 3.2.4 Hoàn thiện quy đ nh pháp luật thành lập doanh nghiệp đấu giá tài sản 14 3.2.5 Hoàn thiện quy đ nh pháp luật công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá QSDĐ d ng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, kinh tế 14 3.2.6 Hoàn thiện quy đ nh lý vi phạm đấu giá QSDĐ 14 3.2.7 Hoàn thiện quy đ nh pháp luật lý vấn đề phát sinh đấu giá QSDĐ 14 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật đấu giá QSDĐ 14 3.3.1 Thực rà soát t ng thể quy đ nh pháp luật đất đai, thƣơng mại, đấu giá tài sản đảm bảo thống quy đ nh đấu giá QSDĐ 14 3.3.2 Công khai quy trình đơn giản h a thủ tục t chức đấu giá QSDĐ, tạo thuận lợi cho chủ thể tham gia đấu giá QSDĐ 14 3.3.3 Tăng cƣờng phối hợp chặt chẽ gi a quan, t chức c liên quan hoạt động đấu giá QSDĐ 14 3.3.4 Đ y mạnh công tác tuyên truyền, ph biến pháp luật đấu giá QSDĐ nâng cao nhận thức ý thức pháp luật t chức, cá nhân c liên quan đấu giá QSDĐ 14 3.3.5 Tăng cƣờng l nh đạo Đảng quản lý Nhà nƣớc công tác bán đấu giá tài sản n i chung đấu giá QSDĐ n i riêng 14 KẾT LUẬN CHƢƠNG 15 KẾT LUẬN 16 DANH MỤC T I LIỆU THAM KHẢO 17 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài nƣớc ta, để thể chế h a chủ trƣơng Đảng đấu giá QSDĐ, Nhà nƣớc đ ban hành nhiều văn pháp luật để điều chỉnh hoạt động Tuy nhiên, việc áp dụng quy đ nh pháp luật đấu giá QSDĐ Việt Nam bộc lộ nh ng bất cập hạn chế đ nh làm giảm tính hiệu hoạt động đấu giá QSDĐ, ảnh hƣ ng đến quyền, lợi ích hợp pháp rủi ro cho ngƣời tr ng đấu giá QSDĐ Quá trình thực pháp luật đấu giá QSDĐ thời gian qua số hạn chế, yếu k m; tình trạng thơng đồng, dìm giá ảy ra; tranh chấp liên quan đến hoạt động đấu giá QSDĐ tồn tại, gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nƣớc, tập thể cá nhân Chính vậy, việc nghiên cứu đề uất hoàn thiện quy đ nh pháp luật đấu giá QSDĐ ln vấn đề mang tính cấp thiết tất yếu khách quan uất phát từ nhận thức trên, tác giả đ nh chọn đề tài “ làm đề tài Luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Việt Nam, đ c cơng trình nghiên cứu khoa học vấn đề này, nhiên m i cơng trình nghiên cứu c nh ng cách nhìn nhận khác nhau, khai thác khía cạnh khác đấu giá QSDĐ Hơn n a, nh ng đòi h i thiết thực th trƣờng bán đấu giá tài sản đ c đấu giá QSDĐ ngày tr nên cấp thiết qua năm Do đ việc nghiên cứu pháp luật đấu giá QSDĐ với nh ng quy đ nh pháp luật hành vấn đề c n thiết Các cơng trình nghiên cứu liên quan tới đấu giá QSDĐ pháp luật đấu giá QSDĐ nƣớc thời gian qua c số cơng trình nhƣ: Cuốn Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, PGS.TS Đinh Văn Thanh Ths Nguyễn Minh Tuấn chủ biên, N b Công an nhân dân uất năm 7; TS Nguyễn Cảnh Quý N b Tƣ pháp uất năm ; sách chuyên khảo TS Đặng Th Bích Liễu, N b Chính tr quốc gia uất năm 13; đề tài khoa học cấp năm 11 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tƣ pháp TS Võ Đình Tồn làm chủ nhiệm; đề tài luận án Tiến sĩ TS Tr n Tiến Hải Bên cạnh cơng trình nghiên cứu chun sâu đấu giá QSDĐ, pháp luật thực pháp luật đấu giá QSDĐ nêu c đề tài luận văn thạc sĩ, viết nghiên cứu nhiều tác giả khác nƣớc việc nghiên cứu đề tài liên quan đến bán đấu giá tài sản n i chung đấu giá QSDĐ n i riêng c ng đƣợc nhiều học giả nghiên cứu, tiếp cận dƣới nhiều gốc độ khác Đây tài liệu tham khảo quan trọng c liên quan tới đề tài luận văn Các sách, viết, đề tài, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ tập trung nghiên cứu vấn đề: Lý luận QSDĐ để làm rõ khái niệm, đặc điểm, chất QSDĐ; nghiên cứu nh ng vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật bán đấu giá tài sản; phân tích, đánh giá quy đ nh pháp luật hành c nh ng nội dung ph hợp, chƣa ph hợp, nh ng nội dung c n trao đ i để c quan điểm thống trình áp dụng; đánh giá thực trạng THPL đấu giá QSDĐ số đ a phƣơng từ đ đề uất giải pháp nh m đảm bảo THPL đấu giá QSDĐ Dƣới g c độ pháp luật, đ c khơng tác giả công bố tác ph m khoa học nghiên cứu lĩnh vực Tuy nhiên, chƣa c cơng trình nghiên cứu chun sâu, tồn diện, đ y đủ vấn đề lý luận thực tiễn THPL đấu giá QSDĐ đ a bàn tỉnh Quảng Bình, sau Luật Đất đai năm 13 đƣợc ban hành tập trung nghiên cứu làm rõ số vấn đề lý luận đấu giá QSDĐ pháp luật đấu giá QSDĐ ai, tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng quy đ nh pháp luật đấu giá QSDĐ, từ sau Luật Đất đai năm 13 đƣợc ban hành nghiên cứu, đánh giá làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá QSDĐ tỉnh Quảng Bình nghiên cứu đề uất giải pháp hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ Việt Nam Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài luận văn nh m làm sáng t nh ng vấn đề lý luận đấu giá QSDĐ pháp luật đấu giá QSDĐ Đồng thời, đánh giá thực tiễn THPL đấu giá QSDĐ đ a bàn tỉnh Quảng Bình để nh ng kết đ đạt đƣợc c ng nhƣ nh ng vấn đề tồn tại, hạn chế, bất cập nh ng nguyên nhân tình trạng đ Trên s đ , đƣa đ nh hƣớng đề uất số giải pháp g p ph n hoàn thiện hệ thống pháp luật bán đấu giá QSDĐ Việt Nam - Nghiên cứu làm rõ nh ng vấn đề lý luận đấu giá QSDĐ, pháp luật đấu giá QSDĐ - Phân tích, đánh giá thực tiễn THPL đấu giá QSDĐ tỉnh Quảng Bình - Nghiên cứu quy đ nh pháp luật đấu giá QSDĐ số nƣớc giới, từ đ tham chiếu đến tình hình thực tiễn, điều kiện nƣớc ta để c thể vận dụng vào hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ Việt Nam - Trên s lý luận thực tiễn, luận văn đề uất đ nh hƣớng, giải pháp g p ph n hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ nâng cao hiệu hoạt động đấu giá QSDĐ Việt Nam n i chung tỉnh Quảng Bình n i riêng Đối tượng Phạm vi nghiên cứu Đ ợ - Nghiên cứu quan hệ pháp luật đấu giá QSDĐ, quy đ nh hành pháp luật Việt Nam đấu giá QSDĐ mối tƣơng quan với quy đ nh pháp luật khác c liên quan - Thực tiễn thi hành quy đ nh pháp luật đấu giá QSDĐ đ a bàn tỉnh Quảng Bình Về mặt thời gian: Nghiên cứu quy đ nh pháp luật liên quan đến đấu giá QSDĐ từ Luật Đất đai năm c hiệu lực pháp luật, sau Luật Đất đai năm 13 đƣợc ban hành đến Về mặt không gian: Nghiên cứu quy đ nh pháp luật Việt Nam hành đấu giá QSDĐ qua thực tiễn thi hành đ a bàn tỉnh Quảng Bình Phương pháp nghiên cứu Chƣơng 1: S dụng phƣơng pháp phân tích, t ng hợp, phƣơng pháp l ch s Chƣơng 2: S dụng phƣơng pháp phân tích quy phạm phân tích vụ việc, phƣơng pháp so sánh pháp luật Chƣơng 3: S dụng phƣơng pháp t ng hợp, phƣơng pháp so sánh pháp luật Nh ng đ ng g p hoa học uận văn Luận văn g p ph n làm rõ thêm khái niệm, đặc điểm đấu giá QSDĐ, pháp luật đấu giá QSDĐ; phân tích làm rõ chủ thể, nội dung quan hệ pháp luật đấu giá QSDĐ; trình tự, điều kiện tham gia đấu giá QSDĐ Phân tích mối tƣơng quan gi a pháp luật đấu giá QSDĐ Việt Nam với số nƣớc giới Trên s nghiên cứu, phân tích, đánh giá cách tồn diện thực tiễn THPL đấu giá QSDĐ đ a bàn tỉnh Quảng Bình, từ đ đƣa đ nh hƣớng đề uất số giải pháp nh m g p ph n hoàn thiện quy đ nh pháp luật đấu giá QSDĐ nghĩa ý uận thực tiễn uận văn Ý nghĩa khoa học: Nh ng kết nghiên cứu luận văn c giá tr tham khảo cho nh ng ngƣời làm công tác nghiên cứu, học tập, thực pháp luật bảo vệ pháp luật Ý nghĩa thực tiễn: Kết nghiên cứu luận văn g p ph n nâng cao nhận thức, hiệu lực, hiệu thực pháp luật đấu giá QSDĐ thực tiễn Kết cấu uận văn Luận văn Lời cam đoan, Mục lục, Lời m đ u, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, bố cục Luận văn đƣợc chia thành chƣơng nhƣ sau: -C 1: Nh ng vấn đề lý luận đấu giá QSDĐ pháp luật đấu giá QSDĐ -C 2: Thực trạng pháp luật đấu giá QSDĐ thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá QSDĐ tỉnh Quảng Bình -C 3: Đ nh hƣớng giải pháp hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật đấu giá QSDĐ Việt Nam thấp giá đƣợc đƣa ban đ u Trong đấu giá QSDĐ, trả giá cao b ng giá kh i điểm chấp nhận giá Đấu giá viên nêu ngƣời mua đƣợc QSDĐ 1.1.2.4 QS Đ Trong mua bán tài sản thơng thƣờng, khơng c trình tự, thủ tục quy đ nh cho trình mua bán Trong hoạt động đấu giá QSDĐ, pháp luật quy đ nh cụ thể trình tự, thủ tục trình t chức đấu giá từ trƣớc thời điểm t chức đấu giá đến trình t chức đấu giá sau kết th c đấu giá a Đ 1.1.3.1 Đ QS Đ QS Đ Đấu giá QSDĐ đ g p ph n hạn chế tình trạng tồn song song hai giá đất, đ giá đất Nhà nƣớc đ nh giá, thông qua việc ban hành bảng giá đất giá đất tự chuyển nhƣợng QSDĐ th trƣờng bất động sản 1.1.3.2 Đ QS Đ ạ í Hoạt động đấu giá QSDĐ đƣợc thực s quy hoạch, kế hoạch đ đƣợc cấp c th m quyền phê duyệt Đối tƣợng tham gia đấu giá không hạn chế, đủ điều kiện; thông tin liên quan đến việc đấu giá đƣợc công khai rộng r i; chủ thể c điều kiện tham gia đấu giá đƣợc cạnh tranh bình đ ng, khơng phân biệt 1.1.3.3 Đ QS Đ Thông qua đấu giá QSDĐ thông tin ngƣời s dụng đất, thời điểm giao đất, cho thuê đất đƣợc theo dõi, quản lý chặt chẽ Sau tr ng đấu giá QSDĐ h u nhƣ thủ tục giao đất, cho thuê đất quan nhà nƣớc c th m quyền thực thủ tục hành phối hợp, liên thơng với để thực 1.1.3.4 Đ QS Đ ạ Thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ đ gi p đ a phƣơng huy động nguồn thu tƣơng đối lớn, đ ng g p vào ngân sách đ a phƣơng, g p ph n đ u tƣ s hạ t ng, đảm bảo an sinh hội, bảo vệ môi trƣờng, g p ph n thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - hội đ a phƣơng 1.2 Khái niệm, đặc điểm pháp uật đấu giá QSDĐ Đ Pháp luật đấu giá QSDĐ hệ thống nh ng QPPL quan nhà nƣớc c th m quyền ban hành nh m điều chỉnh quan hệ hội phát sinh lĩnh vực đấu giá QSDĐ, bao gồm nh ng quy đ nh nguyên tắc, quyền nghĩa vụ bên chủ thể quan hệ pháp luật đấu giá QSDĐ bao gồm: Ngƣời c QSDĐ đem đấu giá, ngƣời bán đấu giá, ngƣời tham gia đấu giá ; thủ tục đấu giá QSDĐ; quản lý nhà nƣớc hoạt động đấu giá QSDĐ Đặ ể Đ - Pháp luật đấu giá QSDĐ phận pháp luật hệ thống pháp luật bán đấu giá tài sản, điều chỉnh quan hệ hội phát sinh mang tính chất tƣ , đ chủ thể tham gia quan hệ bình đ ng với quyền nghĩa vụ - Pháp luật đấu giá QSDĐ chế đ nh riêng điều chỉnh hoạt động đấu giá QSDĐ Quan hệ pháp luật đấu giá QSDĐ chủ yếu mang tính chất dân - thƣơng mại nhƣng c ng c quan hệ mang tính chất hành - Pháp luật đấu giá QSDĐ thể công khai quan hệ đấu giá QSDĐ Điều uất phát từ nguyên lý chung khơng cơng khai khơng phải đấu giá 1.3 Nội dung pháp uật đấu giá QSDĐ Nội dung điều chỉnh pháp luật đấu giá QSDĐ bao gồm: i Quy đ nh nh ng nguyên tắc đấu giá QSDĐ, đ nh giá đất; ii Quy đ nh ác đ nh qu đất đấu giá; iii Quy đ nh chủ thể, quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ pháp luật đấu giá QSDĐ; iv Quy đ nh trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ; v Quy đ nh quan quản lý t chức thực chức đấu giá tài sản đ c QSDĐ; vi Quy đ nh lý vi phạm thực pháp luật bán đấu giá tài sản, đ c đấu giá QSDĐ 1.4 Nh ng yếu tố tác động đến pháp uật đấu giá QSDĐ a Đ Trên s quan điểm Đảng, Nhà nƣớc đ bƣớc điều chỉnh, s a đ i, ban hành nhiều văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực đất đai Với đ nh hƣớng, quan điểm Đảng đất đai, quy đ nh Hiến pháp s tr - pháp lý để gi p ch ng ta c đƣợc đ nh hƣớng đ ng đắn công tác quản lý đất đai, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai n i chung pháp luật đấu giá QSDĐ n i riêng a - Đ Đấu giá QSDĐ phƣơng thức gi p Nhà nƣớc huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo s cho phát triển th trƣờng QSDĐ, th trƣờng bất động sản; g p ph n tạo lập n đ nh, minh bạch, công b ng hội KẾT LUẬN CHƯ NG Thông qua việc phân tích nh ng vấn đề lý luận đấu giá QSDĐ, pháp luật đấu giá QSDĐ nh ng yếu tố tác động đến pháp luật đấu giá QSDĐ nhƣ yếu tố mang tính tr , kinh tế, hội, đ làm rõ khái niệm, đặc điểm, vai trò đấu giá QSDĐ Đồng thời, thấy đƣợc quan điểm, đ nh hƣớng tr Đảng công tác quản lý đất đai, coi đất đai tài sản đặc biệt, đƣợc đƣa vào trao đ i, mua, bán th trƣờng nhu c u tình hình phát triển kinh tế hội, đ c tác động lớn đất đai nhu c u s dụng, giá tr đất đời sống hội Từ đ thấy rõ c n thiết việc thể chế h a quan điểm Đảng thành nh ng quy đ nh pháp luật cụ thể phục vụ yêu c u QLNN đất đai n i chung đấu giá QSDĐ n i riêng Bên cạnh đ , nghiên cứu quy đ nh đấu giá QSDĐ số quốc gia giới nh m r t số học kinh nghiệm c thể tham chiếu, vận dụng áp dụng vào đấu giá QSDĐ nƣớc ta Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT V THỰC TIỄN THI H NH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỈNH QUẢNG BÌNH 2.1 Thực trạng pháp uật đấu giá QSDĐ ắ Đ Đấu giá QSDĐ đƣợc thực công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đ ng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham giá Việc đấu giá QSDĐ phải đ ng trình tự, thủ tục theo quy đ nh pháp luật đất đai pháp luật đấu giá tài sản Tuy nhiên, với quy đ nh đ ng trình tự, thủ tục theo quy đ nh pháp luật đất đai chung chung, c n phải đƣợc cụ thể h a, tƣơng thích với quy đ nh Luật Đất đai ủ ể a a Đ 2.1.2.1 QS Đ e Tuy nhiên, pháp luật chƣa quy đ nh rõ đối tƣợng: t chức hội, t chức hội - nghề nghiệp, t chức nghiệp dân lập, ngƣời nƣớc c thuộc đối tƣợng tham gia đấu giá QSDĐ không Các điều kiện đối tƣợng đƣợc ác đ nh nhƣ Quy đ nh ngƣời tham gia đấu giá QSDĐ phải chứng minh đƣợc nhu c u s dụng đất thực tế họ để ác đ nh tƣ cách ngƣời tham gia đấu giá Quy đ nh gƣời tham gia đấu giá thuộc trƣờng hợp b pháp luật cấm tham gia đấu giá 2.1.2.2 QS Đ Pháp luật đấu giá đ quy đ nh tách bạch hoạt động QLNN với d ch vụ công lĩnh vực đất đai Theo đ , hoạt động đấu giá QSDĐ c T chức bán đấu giá chuyên nghiệp doanh nghiệp đấu giá 2.1.2.3 Bên QSDĐ em u Bên c QSDĐ đem đấu giá bao gồm đối tƣợng chủ s dụng đất (bao gồm: Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đại diện chủ s h u (Nhà nƣớc) ngƣời c quyền đƣa QSDĐ đấu giá (các t chức nhận bảo đảm thực nghĩa vụ quan hệ dân sự, kinh tế 2.1.3 Quy nh v hình , ph ơng th c giá QSDĐ Về phƣơng thức: Việc đấu giá QSDĐ đƣợc thực b ng hai phƣơng thức trả giá lên đặt giá xuống Về hình thức: Đấu giá trực tiếp b ng lời n i; đấu giá b ng b phiếu trực tiếp; đấu giá b ng b phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến ủ Đ Đƣợc ác đ nh loại tài sản đặc biệt nên đấu giá QSDĐ c trình tự, thủ tục đấu giá phức tạp, nhiều giai đoạn thủ tục khác ợ a Đ Luật Đất đai, Ngh đ nh 17 NĐ-CP trƣớc Luật Đấu giá tài sản chƣa quy đ nh rõ thời điểm tham gia Cơng chứng viên Vì vậy, áp dụng, c nhiều quan điểm khác thời điểm tham gia Công chứng viên Đ Hiện nay, chế tài lý vi phạm pháp luật lĩnh vực b trợ tƣ pháp n i chung bán đấu giá tài sản n i riêng đ c đấu giá QSDĐ đƣợc quy đ nh Luật Đấu giá tài sản, Bộ luật Hình sự, Ngh đ nh số 11 13 NĐ-CP ngày 24 13 Chính phủ Tuy nhiên, chế tài lý vi phạm hành đấu giá tài sản bao gồm đấu giá QSDĐ , hành vi thơng đồng, dìm giá đƣợc quy đ nh Ngh đ nh số 11 13 NĐ-CP mức thấp, chƣa đủ sức răn đe 2.2 Thực tiến thi hành pháp uật đấu giá QSDĐ địa bàn tỉnh Quảng Bình Đ Quảng Bình danh ƣng thiêng liêng v ng đất c diện tích tự nhiên 65 km2 n m Miền Trung Việt Nam Qu đất tỉnh Quảng Bình gồm: Đất nông nghiệp 721.848,99 ha, chiếm ,23 diện tích tự nhiên; đất phi nơng nghiệp 54.224,31 chiếm 6,78 diện tích tự nhiên; đất chƣa s dụng: 23.929,78 chiếm 2,99 diện tích tự nhiên Đ Bình Trong nh ng năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản n i chung đấu giá QSDĐ n i riêng đ a bàn tỉnh Quảng Bình ln đƣợc quan tâm, đạo Tỉnh ủy, HĐND UBND tỉnh Tiền s dụng đất thu đƣợc hàng năm chiếm khoảng - t ng thu ngân sách tỉnh 2.2.2.1 QS Đ Q a) Bên t chức đấu giá QSDĐ Hiện nay, đ a bàn tỉnh c t chức bán đấu giá chuyên nghiệp đ Trung tâm D ch vụ bán đấu giá tài sản, đơn v nghiệp trực thuộc S Tƣ pháp, với 18 biên chế, đ c Đấu giá viên b) Bên tham gia đấu giá QSDĐ 10 Với nhu c u s dụng đất , đất để sản uất, kinh doanh, nh ng năm qua nhiều t chức, cá nhân c nhu c u s dụng đất đ a bàn tỉnh đ thông qua việc tham gia đấu giá QSDĐ để đƣợc giao đất c thu tiền s dụng đất thuê đất 2.2.2.2 QS Đ Q Thời gian qua, Trung tâm D ch vụ bán đấu giá t chức đấu giá QSDĐ đ a bàn tỉnh áp dụng phƣơng thức đấu giá lên lựa chọn hai hình thức: Đấu giá trực tiếp b ng lời n i đấu giá b ng hình thức b phiếu kín, trực vòng, liên tục khơng ngƣời yêu c u đấu giá tiếp 2.2.2.3 QS Đ Q Quá trình t chức đấu giá QSDĐ tỉnh Quảng Bình tuân thủ đ y đủ trình tự, thủ tục đấu giá bao gồm: i Lập phƣơng án đấu giá QSDĐ; ii Chu n b hồ sơ đấu giá QSDĐ; iii Quyết đ nh đấu giá QSDĐ; iv ác đ nh phê duyệt giá kh i điểm th a đất đấu giá; v Lựa chọn, ký hợp đồng thuê đơn v thực bán đấu giá QSDĐ Trình tự t chức phiên đấu giá đƣợc thực hiện: i Về niêm yết, thông báo công khai việc đấu giá; ii Đăng ký tham gia đấu giá; iii M phiên đấu giá; iv Phê duyệt kết đấu giá QSDĐ; v Nộp tiền s dụng đất, tiền thuê đất sau c đ nh công nhận kết tr ng đấu giá QSDĐ; vi Cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giao đất thực đ a 2.2.2.4 QS Đ Q - Về ác đ nh giá kh i điểm để đƣa đấu giá nhiều kh khăn, giá chuyển nhƣợng th trƣờng đ a phƣơng thực tế cao, chi phí đ u tƣ ây dựng hạ t ng k thuật lại thấp - Đối với đấu giá QSDĐ tài sản thi hành án, tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ tiền vay ngƣời tham gia đấu giá đấu tr ng đấu giá nhƣng việc bàn giao gặp nhiều kh khăn - Do chƣa hình dung đƣợc phát triển tƣơng lai khu vực đấu giá, nên số trƣờng hợp đ tạo chênh lệch giá đất đấu giá cao thấp - Đối với trƣờng hợp ngƣời thứ r t lại giá đ trả ngƣời thứ hai đ trả giá cao giá kh i điểm từ vòng đấu trƣớc nhƣng khơng trả giá tiếp, trƣờng hợp c ng b coi đấu giá không thành Nhƣ vậy, thực tế đ c ngƣời trả giá cao giá kh i điểm, nhƣng đấu giá không thành 11 - Đối với việc thành lập doanh nghiệp đấu giá: hạn chế, kh khăn - Về phát triển đội ng đấu giá viên QLNN đấu giá thiếu biên chế KẾT LUẬN CHƯ NG Qua nghiên cứu thực trạng pháp luật đấu giá QSDĐ bao gồm chủ thể quan hệ đấu giá QSDĐ; hình thức, phƣơng thức đấu giá QSDĐ; trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ; vấn đề công chứng hợp đồng đấu giá QSDĐ cho thấy nh ng năm qua Nhà nƣớc đ ban hành nhiều văn QPPL để điều chỉnh quan hệ pháp luật đấu giá QSDĐ để giao đất c thu tiền s dụng đất, cho thuê đất đấu giá QSDĐ để thực nghĩa vụ bảo đảm ph hợp với tính chất, đặc điểm quan hệ đấu giá QSDĐ ph hợp với yêu c u kinh tế th trƣờng Tuy nhiên, số quy đ nh ảnh hƣ ng tƣ c , chế quản lý tập trung, quan liêu nên chƣa thật ph hợp với điều kiện kinh tế th trƣờng Trên s kết nghiên cứu, đánh giá kết đạt đƣợc c ng nhƣ nh ng kh khăn, vƣớng mắc đ a bàn tỉnh Quảng Bình nh ng năm qua đ làm rõ đặc trƣng pháp lý, nh ng nội dung pháp luật đấu giá QSDĐ nhƣ: Đối tƣợng, chủ thể, quyền, nghĩa vụ bên quan hệ đấu giá QSDĐ; trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ Từ đ , đƣợc nh ng hạn chế, bất cập pháp luật đấu giá QSDĐ làm s cho việc đ nh hƣớng giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ Việt Nam 12 Chương ĐỊNH HƯ NG V CÁC GIẢI PHÁP HO N THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, N NG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp uật đấu giá QSDĐ Đ ể ủ Đ õ ; a ổ ể ĩ ó a óa Đ ó Đ ạ a a ó a ợ ủ 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp uật đấu giá QSDĐ Việt Nam ắ Đ Pháp luật đấu giá QSDĐ c n b sung thêm nguyên tắc: Việc t chức đấu giá QSDĐ phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch, kế hoạch s dụng đất quy hoạch ây dựng đô th , quy hoạch ây dựng khu dân cƣ nông thôn đ đƣợc quan c th m quyền phê duyệt u Đ Trong đấu giá QSDĐ pháp luật nên quy đ nh phƣơng thức đấu giá lên quy đ nh phƣơng thức đấu giá lên đặt giá uống c n c giải pháp khắc phục triệt để tình trạng thơng đồng, dìm giá, khống chế việc đấu giá QSDĐ a a Đ Pháp luật đấu giá QSDĐ c n quy đ nh trƣờng hợp t chức hội, t chức hội - nghề nghiệp, t chức nghiệp dân lập ngƣời nƣớc c ng thuộc đối tƣợng đƣợc tham gia đấu giá QSDĐ với nh ng điều kiện cụ thể Ngoài ra, c n phải quy đ nh t chức, hộ gia đình, cá nhân muốn tham gia đấu giá QSDĐ phải chứng minh đƣợc nhu c u s dụng đất thực tế họ Quy đ nh để đối tƣợng c nhu c u c ng đƣợc tham gia đấu giá nhƣ nh ng đối tƣợng khác 13 a Pháp luật đấu giá c n quy đ nh trách nhiệm liên thông thủ tục thành lập doanh nghiệp đấu giá gi a S Tƣ pháp S Kế hoạch Đ u tƣ ợ a Đ ể ĩa Pháp luật đấu giá QSDĐ c n quy đ nh cụ thời điểm tham gia cơng chứng viên q trình thực thủ tục công chứng hợp đồng mua bán tài sản QSDĐ đảm bảo thuận lợi, thống trình áp dụng Đ C n sớm s a đ i quy đ nh lý vi phạm hành đấu giá tài sản, đ c đấu giá QSDĐ theo hƣớng nâng mức phạt, đảm bảo đủ sức răn đe inh Đ 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp uật đấu giá QSDĐ ổ ể a Đ a óa ủ ổ Đ ợ ủ ể a a Đ ợ ặ a a ổ ó a Đ Đ ổ Đ a ổ ó a Đ 3.3.5 Đ ó Đ ó riêng 14 KẾT LUẬN CHƯ NG Hoàn thiện nâng cao hiệu thực pháp luật đấu giá tài sản n i chung đấu giá QSDĐ n i riêng tất yếu khách quan giai đoạn Để thực c hiệu nhiệm vụ này, c n phải đƣợc ác lập s quan điểm, đƣờng lối Đảng, Nhà nƣớc, đáp ứng yêu c u hội nhập quốc tế ph hợp điều kiện kinh tế, tr , hội nƣớc ta Từ kết nghiên cứu quy đ nh đấu giá tài sản, đấu giá QSDĐ, tác giả đề uất giải pháp cho việc hoàn thiện nâng cao hiệu thực pháp luật đấu giá QSDĐ Việt Nam, bao gồm: nh ng giải pháp mang tính lập pháp nh ng giải pháp mang tính thực thi 15 KẾT LUẬN Đấu giá QSDĐ đƣợc ghi nhận Luật Đất đai năm tiếp tục đƣợc quy đ nh Luật Đất đai năm 13, đ thể chế h a quan điểm, chủ trƣơng Đảng, cụ thể h a quy đ nh Hiến pháp Pháp luật đấu giá QSDĐ điểu chỉnh quan hệ hội phát sinh hoạt động đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, qua thực tiễn cho thấy việc đấu giá QSDĐ gặp nh ng vƣớng mắc, bất cập Kết nghiên cứu đề tài: Pháp luật đấu giá quyền s dụng đất thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Bình đ giải nh ng vấn đề lý luận thực tiễn đấu giá QSDĐ để Nhà nƣớc giao đất c thu tiền s dụng đất, cho thuê đất đấu giá QSDĐ để thực nghĩa vụ bảo đảm dân sự, thƣơng mại Về phƣơng diện lý luận, đề tài đ làm rõ chất đấu giá QSDĐ hình thức đấu giá tài sản nhƣng loại tài sản đặc biệt Thông qua hoạt động đấu giá QSDĐ, Nhà nƣớc thức đƣa QSDĐ vào tham gia th trƣờng bất động sản, tham gia giao lƣu dân Về phƣơng diện thực tiễn, đề tài đ tiếp cận, khảo cứu đƣa nh ng nhận t đánh giá tình hình thi hành pháp luật đấu giá QSDĐ đ a bàn tỉnh Quảng Bình; đánh giá nh ng kết đạt đƣợc, nh ng kh khăn, vƣớng mắc Trên s đ , đề uất nh ng giải pháp cho việc hoàn thiện bảo đảm thực thi hiệu pháp luật đấu giá QSDĐ 16 DANH MỤC T I LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Thế Anh , Pháp luật Trung quốc bán đấu giá tài sản , í , Bộ Tƣ pháp, Chuyên đề tháng 10) Bộ Chính tr , 48-NQ/TW ngày 24/5 C 2010 2020, Hà Nội Bộ Chính tr , 49- Q/ W 02 06 2005 C í 2020, Hà Nội Bộ Tƣ pháp , 23/2010/ -BTP ngày 06 tháng 12 2010 ẫ 17/2010/ Đ-CP 04 2010 C í , Hà Nội Bộ Tƣ pháp - Vụ B trợ Tƣ pháp , C C Trung Hoa Bộ Tƣ pháp 14 , 17/2010/ Đ-C 04/3/2010 C í 180/ C-BTP, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng - Bộ Tƣ pháp 15 , 14/2015/ -BTNMT-BTP 04 04 2015 ặ , Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng , 10 Đ 712/ -ĐĐ Hà Nội Bộ Tài 16 , 76/2014/ - C 16/6/2014 í ẫ 45/2014/ Đ-C 332/2016/TT-BTC, Hà Nội 10 Bộ Tài 16 , 77/2014/TT-BTC 16/6/2014 í ẫ 46/2014/ Đ-CP 333/2016/ -BTC, Hà Nội 11 Bộ Tài 12 , ẫ í QS Đ ặ 48/2012/ -BTC, Hà Nội 17 12 Chính phủ , Hà Nội 13 Chính phủ , Hà Nội 14 Chính phủ , , Hà Nội 15 Chính phủ 14 , hành 16 Chính phủ 16 , ặ 17 Chính phủ 17 , 05/2005/ Đ-C 83/2010/ Đ-C 17/2010/ Đ-C Đ 43/2014/ Đ-C , Hà Nội 135/2016/ Đ-C , Hà Nội 01/2017/ Đ-C Đ Hà Nội 18 Nguyễn Vĩnh Diện 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 , 6, , Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Nguyên Đào , Giá đất chƣa hợp lý kẽ h chế in – cho , K , (ngày 08/3), tr.84 Đảng Cộng sản Việt Nam , Đạ , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam , Đạ , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam , Đạ , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam , , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam 12 , c , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội Hội đồng nhân dân tỉnh Quảng Bình 14 , 100/2014/ Q- Đ ạ 2015 – 2019, Quảng Bình Tr n Tiến Hải 13 , Bất cập thực pháp luật bán đấu giá quyền s dụng đất , í 12(261), tr.35 Tr n Tiến Hải 15 , , Luận án tiến s luật học, Học viện Chính tr Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội Tr n Quang Huy Phạm uân Hoàng , Q 18 , N b Tƣ pháp 29 Đặng Th Bích Liễu 13 , (S ), N b Chính tr Quốc gia, Hà Nội 30 Nguyễn Văn Mạnh , Một số bất cập pháp luật bán đấu giá tài sản , í , Bộ Tƣ pháp, Chuyên đề tháng 10) 31 Phạm H u Ngh , Vai trò Nhà nƣớc việc thực quyền s h u toàn dân đất đai , í , (1), tr.51-56 32 Nguyễn Th Nga , Lý luận thực tiễn đấu giá quyền s dụng đất , í , Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, 33 Tr n Đình Quang 14 , Đ Q , Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp 34 Quốc hội 198 , C Nam, Hà Nội 35 Quốc hội 1992 , C Nam, Hà Nội 36 Quốc hội 13 , C Nam, Hà Nội 37 Quốc hội , , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội 38 Quốc hội 15 , , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội 39 Quốc hội , Đ , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội 40 Quốc hội 13 , Đ , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội 41 Quốc hội 16 , Đ , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội 42 Quốc hội 14 , K , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội 43 Quốc hội , Q , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội 44 Quốc hội , nhân dân, N b Chính tr quốc gia, Hà Nội 45 Quốc hội 15 , í ng, N b Chính tr quốc gia, Hà Nội 46 Quốc hội , , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội 47 Quốc hội 14 , , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội 48 Quốc hội , , N b Chính tr quốc gia, Hà Nội 19 49 Quốc hội 12 , gia, Hà Nội 50 Thủ tƣớng Chính phủ 31 2005 5,Q ặ í , N b Chính tr quốc 216/2005/QĐ-TTg ngày Q QS Đ , Hà Nội 51 Võ Đình Toàn 11 , 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 , Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tƣ pháp Trƣờng Đại học Luật Hà Nội , , Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật Hà Nội , Đ , Nxb Tƣ pháp, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 08), , N b Công an nhân dân, Hà Nội Trung tâm D ch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình 15 , 198/ C- Đ Quảng Bình Trung tâm D ch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình 16 , 198/ C- Đ Quảng Bình Trung tâm D ch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình 17 , 30/ C- Đ Quảng Bình Trung tâm D ch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình 18 , 27/ C- Đ Quảng Bình y ban nhân dân tỉnh Quảng Bình 11 , Q số 27/2011/QĐ-U Q QS Đ ặ Q , Quảng Bình y ban nhân dân tỉnh Quảng Bình 12 , Q 09/2012/QĐ-U Đ 9Q ặ Q è e Q 27/2011/QĐ-UBND, Quảng Bình y ban nhân dân tỉnh Quảng Bình 12 , C 08/2012/C U Q , Quảng Bình 20 ... Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT V THỰC TIỄN THI H NH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỈNH QUẢNG BÌNH 2.1 Thực trạng pháp luật đấu giá QSDĐ 2.1.1... luận đấu giá QSDĐ pháp luật đấu giá QSDĐ -C 2: Thực trạng pháp luật đấu giá QSDĐ thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá QSDĐ tỉnh Quảng Bình -C 3: Đ nh hƣớng giải pháp hoàn thiện pháp luật đấu giá. .. NH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỈNH QUẢNG BÌNH 2.1 Thực trạng pháp uật đấu giá QSDĐ ắ Đ Đấu giá QSDĐ đƣợc thực công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đ ng, bảo vệ quyền