Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh quảng ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH QUẢNG NINH VŨ THỊ HƯƠNG HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH QUẢNG NINH VŨ THỊ HƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS LÊ MAI THANH Hà Nội - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các số liệu kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Hà Nội, ngày … tháng… năm 2018 Tác giả Vũ Thị Hương LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, Khoa thầy cô giáo Viện Đại học mở Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình học tập nghiên cứu để hoàn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Phó Giáo Sư Tiến sỹ Lê Mai Thanh, người hướng dẫn tận tình, chu tơi hồn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Học viên Vũ Thị Hương MỤC LỤC MỞ ĐẦU……………………………………… …………………………… ……1 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm, chất đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.1.3 Đặc điểm, chất đấu giá quyền sử dụng đất 13 1.2 Chủ thể đối tượng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.3 Nội dung pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 18 1.3.1 Các nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất 18 1.3.2 Các hình thức phương thức đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 18 1.3.3 Các thành tố pháp luật khác đấu giá quyền sử dụng đất 22 1.3.4 Khung pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 25 1.3.5 Các yếu tố khác tác động đến đấu giá QSDĐ 28 CHƯƠNG 31 THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH QUẢNG NINH 31 2.1 Các yếu tố tác động đến hiệu áp dụng pháp luật đấu giá Quảng Ninh 31 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Ninh 31 2.1.2 Tác động thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản đến pháp luật thực tiễn đấu giá QSDĐ Quảng Ninh 33 2.2 Thực trạng áp dụng quy định pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất Quảng Ninh 35 2.3 Thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh 40 2.3.1 Hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 40 2.3.2 Sự phối hợp quan đấu giá quyền sử dụng đất 43 CHƯƠNG 46 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN HIỆU QUẢ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở QUẢNG NINH 46 3.1 Phương hướng thực hiệu pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Quảng Ninh 46 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật nhằm thể chế hóa sách Đảng Nhà nước quản lý đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất 46 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao quản lý điều hành Nhà nước trình áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 47 3.1.3 Đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, thuận lợi, bình đẳng hồn thiện áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 48 3.2 Một số giải pháp nhằm thực hiệu pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Quảng Ninh 50 3.2.1 Hoàn thiện quy định cụ thể pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 50 3.2.2 Nâng cao lực tổ chức tham gia bán đấu giá QSDĐ 53 3.2.3 Tăng cường chuyên môn, đạo đức hành nghề đội ngũ Đấu giá viên chuyên nghiệp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 555 3.2.4 Hợp tác chặt chẽ chia sẻ công việc quan để đảm bảo thực tốt đấu giá quyền sử dụng đất 588 KẾT LUẬN………………………………………………………….…………… 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ………………………………………….65 DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VBQPPL Văn quy phạm pháp luật QPPL Quy phạm pháp luật KCN Khu công nghiệp BĐS Bất động sản SDĐ Sử dụng đất GCBQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai vừa xuất phát điểm vừa yếu tố đời sống người, sinh vật trái đất trình sản xuất xã hội Đất đai tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở hạ tầng, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Theo Điều Luật Đất đai 2013 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Thực quyền đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất (các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, sở tơn giáo…) khai thác, sử dụng đất cách hợp lý, có hiệu Nhà nước quy định người sử dụng đất có quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất quyền tài sản đề bảo người sử dụng đất Bên cạnh việc quản lý đất đai biện pháp hành chính, pháp luật đất đai ngày trọng đến việc quản lý đất đai biện pháp kinh tế nhằm khai thác có hiệu tiềm đất đai thông qua việc quy định giá đất vấn đề tài đất đai, thực việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất bên cạnh hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất… Trong đó, việc áp dụng rộng rãi chế đấu giá quyền sử dụng đất góp phần khắc phục tình trạng xin - cho, giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực việc phân phối đất đai đảm bảo cơng bằng, bình đẳng sử dụng đất, góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, bên cạnh mặt đạt được, thực tiễn thi hành quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua gặp phải vướng mắc, bộc lộ bất cập hạn chế Thực trạng làm giảm hiệu quản lý Nhà nước đất đai gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích đáng cơng dân, gây thất cho ngân sách Nhà nước Yêu cầu đặt cần nghiên cứu cách hệ thống, sâu sắc toàn diện quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, cần tìm hiểu chế thực thi, thực tiễn thi hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất thực tế, địa bàn cụ thể với tốc độ tăng trưởng kinh tế nhu cầu gia tăng mặt kinh doanh Quảng Ninh để tìm nguyên nhân bất cập, vướng mắc đó, sở đề xuất kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật, nâng cao hiệu tổ chức, thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Đứng trước đòi hỏi mặt lý luận thực tiễn nêu trên, em định lựa chọn đề tài: “Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Quảng Ninh” để nghiên cứu làm đề tài Luận văn Cao học Tình hình nghiên cứu đề tài 2.1 Các cơng trình nghiên cứu Các cơng trình, viết nghiên cứu liên quan đến pháp luật Đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua có nhiều, kể đến cơng trình sau: Bài viết “Lý luận thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất” Nguyễn Thị Nga, tạp chí Luật học số năm 2004 Bài viết nêu lên bất cập quy định trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất đặc biệt trường hợp chấp, bảo lãnh, quyền sử dụng đất thỏa thuận tài sản đảm bảo giao dịch trường hợp tuyên bố phá sản doanh nghiệp Luận văn Thạc sĩ Luật học “Bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội” Nguyễn Vĩnh Diện, luận văn thạc sỹ Luật học – Học viện Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh năm 2006, phân tích số vấn đề lý luận thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất; đánh giá thực trạng thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Hà Nội từ năm 1995-2006, nêu lên kết đạt được, tồn tại, khó khăn nguyên nhân đấu giá quyền sử dụng đất Hà Nội, từ đưa giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất Hà Nội thời gian tới Luận văn Thạc sĩ Luật học “Hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản Việt Nam nay” Nguyễn Tuyết Liên, Học viện Chính trị - Hành Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội năm 2008 phân tích số vấn đề lý luận khái niệm, đặc điểm, nội dung pháp luật bán đấu giá tài sản, u cầu tiêu chí hồn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản; nêu lên trình hình thành phát triển pháp luật bán đấu giá tài sản Việt Nam từ đổi đến nay; phân tích đánh giá kết đạt được, tồn pháp luật bán đấu giá tài sản đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản Việt Nam Đề tài “Hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam” Chủ nhiệm Tiến sỹ Võ Đình Tồn, Viện Khóa học Pháp lý – Bộ Tư pháp, năm bảo vệ 2011 Đề tài nghiên cứu sở lý luận việc hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa xây dựng khái niệm, đặc điểm, chất bán đấu giá tài sản; cấu trúc pháp luật bán đấu giá tài sản; mối quan hệ pháp luật bán đấu giá tài sản thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Mặt khác, trình hình thành phát triển pháp luật đấu giá tài sản qua giai đoạn Đề tài phân tích, đánh giá ưu điểm nêu lên bất cập, hạn chế pháp luật bán đấu giá tài sản thời gian qua Đặc biệt đề tài đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luận án tiến sĩ Luật học “Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam” Đặng Thị Bích Liễu năm 2012 Học viện Khoa học xã hội Hà Nội Tác giả nêu lên vấn đề lý luận đấu giá quyền sử dụng đất khái niệm, đặc điểm, mục đích, vai trò đấu giá quyền sử dụng đất; cần thiết phải điều chỉnh pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất; yêu cầu chi phối pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất vấn đề đất đai quan điểm đường lối, sách Đảng Nhà nước ta phát triển kinh tế thị trường, thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Từ vấn đề lý luận, tác giả đánh giá thực trạng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, phát thiếu sót, bất cập pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Theo nhiều chuyên gia, Luật Đấu giá tài sản 2016 thời điểm “chuyển giao” hiệu lực, thực tiễn đặt thách thức cho quan quản lý nhà nước việc quản lý tổ chức bán đấu giá tài sản mà tổ chức chưa phải doanh nghiệp tư nhân công ty hợp danh Thời điểm này, để doanh nghiệp “làm bậy” trục lợi giải thể gây thiệt hại cho Nhà nước người tham gia đấu giá Do đó, Luật đấu giá có hiệu lực, Sở Tư pháp tỉnh Quảng Ninh trọng sớm tham mưu UBND tỉnh ban hành tổ chức thực Kế hoạch triển khai thi hành Luật ĐGTS Trong đó, rà sốt tổ chức, doanh nghiệp đấu giá tài sản, chi nhánh doanh nghiệp đấu giá tài sản địa bàn tỉnh thực nhiệm vụ, giải pháp khác để thực nghiêm túc quy định Luật Đấu giá tài sản Ngoài ra, với doanh nghiệp không đáp ứng quy định Luật cần thiết phải tiến hành thủ tục nhanh chóng để thu hồi Giấy đăng ký hoạt động Sở Tư pháp tỉnh Quảng Ninh, nơi đăng ký hoạt động định thu hồi Giấy đăng ký hoạt động doanh nghiệp công bố thông tin việc thu hồi Giấy đăng ký hoạt động doanh nghiệp đấu giá tài sản Cổng thông tin điện tử Sở Tư pháp; thông báo văn đến quan thuế, quan thống kê, quan kế hoạch đầu tư tỉnh Quảng Ninh, nơi đăng ký hoạt động doanh nghiệp báo cáo Bộ Tư pháp Nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên tạo điều kiện giao lưu, học hỏi, chia sẻ kinh nghiệm thông qua lớp tập huấn nghiệp vụ, tọa đàm, hội thảo bán đấu giá tài sản địa phương 3.2.3 Tăng cường chuyên môn, đạo đức hành nghề đội ngũ Đấu giá viên chuyên nghiệp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Trong thời gian qua, Nhà nước ta không ngừng đổi mới, củng cố, phát triển tổ chức bổ trợ tư pháp, chức danh bổ trợ tư pháp nói chung đội ngũ Đấu giá viên nói riêng sở thực Chiến lược cải cách Tư pháp đến năm 2020 Thể chế hóa Nghị Đảng, ngày 17/11/2016, Quốc Hội ban hành Luật Đấu giá tài sản, có hiệu lực từ ngày 01/7/2017 Luật đời đánh dấu bước quan trọng q trình hồn thiện thể chế pháp luật bán đấu giá, chủ trương chuyên nghiệp hoá hoạt động bán đấu giá tài sản 55 Việc đời Luật Đấu giá tài sản năm 2016 Nghị định hướng dẫn Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đòi hỏi cần phải nâng cao tăng cường đến chất lượng, uy tín dịch vụ bán đấu giá tài sản, nâng cao, tăng cường chất lượng đội ngũ Đấu giá viên thiếu, yếu kỹ năng, nghiệp vụ, phần lớn chưa đào tạo nghề chưa có nhận thức đầy đủ trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp thực công việc bán đấu giá Từ năm 2011 đến nay, Bộ Tư pháp tiến hành tổng rà sốt đội ngũ cán bộ, cơng chức, viên chức ngành Tư pháp, sơ đánh giá thực trạng phương hướng kiện toàn, nâng cao lực đội ngũ Đấu giá viên Ngày 06/3/2012, Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Quyết định số 358/QĐBTP phê duyệt Quy hoạch phát triển nhân lực ngành Tư pháp giai đoạn 2011 - 2020 Một mục tiêu đặt đến năm 2020 nguồn nhân lực tổ chức bổ trợ tư pháp tăng lên số 28.000 người, đảm bảo chất lượng, trình độ chun mơn, nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp, có phát triển đội ngũ đấu giá viên Xuất phát từ sở đó, việc phát triển số lượng chất lượng đội ngũ đấu giá viên có lực, đạo đức chun mơn cao yêu cầu cần thiết không Quảng Ninh mà nhiều tỉnh, thành khác nước u cầu cấp bách đòi hỏi đội ngũ đấu giá viên phải giỏi trình độ chuyên môn, kỹ nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, trình độ tin học, ngoại ngữ để đáp ứng yêu cầu phát triển nghề đấu giá dịch vụ đấu giá tài sản nói chung, QSDĐ nói riêng trình hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần quan trọng việc tạo ổn định phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh Để nâng cao trình độ, lực chuyên môn nghiệp vụ phẩm chất đội ngũ đấu giá viên, cấp quyền cần nắm vững bám sát Đề án phát triển tăng cường lực đội ngũ đấu giá viên giai đoạn 2013 – 2015, định hướng đến năm 2020 ban hành kèm theo Quyết định số 1076/QĐ-BTP ngày 15/5/2013 Bộ trưởng Bộ Tư pháp để xây dựng đề án địa phương cho phù hợp, lúc này, với đời Luật Đấu giá tài sản việc nâng cao chất lượng đội ngũ Đấu giá viên cần phải dựa việc triển khai số nội dung sau đây: 56 Thứ nhất, nhanh chóng tiến hành thống kê, rà soát, đánh giá lại chất lượng đội ngũ Đấu giá viên làm việc cho tổ chức đấu giá tài sản địa bàn tỉnh Quảng Ninh nhằm có thơng tin xác để xây dựng mơ hình, phương thức đào tạo phù hợp cho đội ngũ Bên cạnh đó, khơng ngừng liên tục tổ chức buổi hướng dẫn tập huấn, bồi dưỡng cho đội ngũ đấu giá viên biết áp dụng pháp luật Nhà nước ta, tỉnh Quảng Ninh hoạt động đấu giá tài sản, đấu giá QSDĐ Rõ ràng, việc nâng cao nhận thức, hiểu biết đấu giá viên không lĩnh vực đấu giá tài sản, đấu giá QSDĐ mà lĩnh vực khác liên quan đến thương mại, kinh tế, đầu tư, kinh doanh điều cần thiết Đặc biệt, điều cấp bách hết xã hội không ngừng thay đổi phát triển, mối quan hệ xã hội ngày đa dạng, phức tạp, văn QPPL ngày ban hành nhiều Đảng tỉnh Quảng Ninh, UBND tỉnh Sở Tư pháp tỉnh Quảng Ninh phải quan tâm đặc biệt đến vấn đề nhằm góp phần xây dựng, hoàn thiện đội ngũ đấu giá viên chuyên nghiệp, có đạo đức, có chun mơn, kiến thức kinh tế pháp lý vững Thứ hai, xác định tiêu chuẩn xác, phù hợp với Quảng Ninh tuyển chọn đội ngũ đấu giá viên công tác, làm việc Trung tâm đấu giá tài sản tỉnh doanh nghiệp tổ chức đấu giá tài sản Việc chọn lựa, tuyển chọn đội ngũ cần phải quy định chặt chẽ thông qua quy trình, điều kiện, trình tự riêng biệt Đấu giá viên sau tuyển chọn phải người am hiểu pháp luật, am hiểu diễn tiến hoạt động kinh tế, giao dịch dân đồng thời người phải người có khả đảm đương với cơng việc đòi hỏi chuyên môn cao đấu giá viên đấu giá tài sản Thêm nữa, đấu giá viên cần phải có khả chịu áp lực cơng việc, có tính đốn, có óc tư duy, sáng tạo có đặc tính, tính cách quan trọng khác để dễ dàng chấp nhận tính chất thử thách khắc nghiệt nghề đấu giá Thứ ba, tăng cường quản lý kiểm soát vấn đề liên quan đến đạo đức, phẩm chất nghề nghiệp đấu giá viên đấu giá tài sản Bởi phẩm chất đạo đức quy chuẩn tối thiếu, đặc biệt để đấu giá viên bảo đảm đấu giá, phiên đấu giá tài sản đấu giá QSDĐ thực tế công bằng, minh bạch, khách quan Do vậy, 57 cần thiết phải tăng cường cơng tác tra, kiểm tra q trình tổ chức thực pháp luật đấu giá QSDĐ đấu giá viên nhằm ngăn chặn kịp thời hành vi liên kết với đấu giá viên, cán tổ chức bán đấu giá với người tham gia đấu giá để thông đồng, làm giá Mặt khác, cần thiết phải có giám sát, kiểm tra việc quản lý danh sách người tham gia đấu giá để phát kịp thời đấu giá viên có biểu khơng lành mạnh, vi phạm đạo đức, lối sống biến chất để có giải pháp, biện pháp giải quyết, xử lý Thứ tư, cương xử lý hành vi vi phạm hoạt động đấu giá tài sản như: - Vi phạm việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản; - Vi phạm việc thực niêm yết đấu giá tài sản tài sản quyền sử dụng đất; - Vi phạm quy định đăng ký tham gia đấu giá; - Vi phạm thu, quản lý trả tiền đặt trước không quuy định; - Vi phạm điều hành phiên đấu giá không quy định; - Vi phạm hợp đồng bán đấu giá có nội dung không quy định 3.2.4 Hợp tác chặt chẽ chia sẻ công việc quan để đảm bảo thực tốt đấu giá quyền sử dụng đất Hoạt động đấu giá QSDĐ phát triển hiệu quả, hợp lý hợp pháp có tham gia tích cực, chuyên nghiệp kịp thời, nhanh chóng từ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền, chức cụ thể đấu giá QSDĐ Thực tế, quan hệ pháp luật đấu giá QSDĐ, từ trước tới ln ln có diện, tham gia quan đại diện Nhà nước, đại diện cho pháp luật để quản lý, điều hành, tổ chức, giám sát hoạt động Khác với đấu giá loại tài sản khác, đấu giá QSDĐ – đấu giá loại tài sản đặc biệt hình thức đặc biệt muốn phát huy hiệu cần có phối kết hợp chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền cao từ Trung ương Bộ Tư pháp, Bộ Kế hoạch đầu tư, Bộ Tài Chính, Bộ Tài nguyên Mơi trường đến quan nhà nước có thẩm quyền chuyên 58 môn tương tự địa phương quan ban ngành khác Sự phối kết hợp điều tất yếu bắt buộc để tổ chức phiên đấu giá, đấu giá QSDĐ thành cơng Q trình phối hợp quan ban ngành liên quan cần thể quy chế phối hợp ngành ban hành thống từ cấp Trung ương đến địa phương phải cụ thể hóa sách cụ thể địa phương (bao gồm Quảng Ninh) Trong Quy chế phối hợp cần ý đến việc: nêu lên nội dung, cách thức phối hợp trách nhiệm chủ trì quan, ban ngành việc tổ chức hoạt động đấu giá QSDĐ, áp dụng pháp luật đấu giá QSDĐ địa phương, quản lý nhà nước hoạt động có liên quan khác đến đấu giá QSDĐ Việc phối kết hợp quan, ban ngành liên quan có chế thống nhất, kết hợp bàn quan ban ngành liên quan có ý nghĩa quan trọng việc khắc phục, giảm thiếu tối hệ xấu mang lại từ hoạt động đấu giá QSDĐ áp dụng pháp luật đấu giá QSDĐ như: khơng có chế quản lý, giám sát tổ chức hành nghề đấu giá QSDĐ; không quản lý sở, chi nhánh, văn phòng đại diện tổ chức đấu giá QSDĐ; định giá QSDĐ lộn xộn, không khoa học, khơng bảo đảm tối đa lợi ích quyền thiết thân chủ sử dụng; tình trạng dìm giá, làm giá, nói thách q trình đấu giá QSDĐ…Cần thiết phối hợp quan trọng quan ban ngành phải thể biểu kết thực tế như: + Sở Tư pháp tỉnh Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh phải ban hành sửa đổi, bổ sung kịp thời Quy chế quản lý tốt hiệu tổ chức hành nghề đấu giá tài sản nói chung đấu giá QSDĐ nói riêng: Theo đó, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải đời, thành lập chịu quản lý quan chun mơn theo quy định pháp luật Q trình đời tổ chức phải đảm bảo tuân thủ điều kiện, quy trình, trình tự, thủ tục pháp luật doanh nghiệp Sở Kế hoạch Đầu tư cụ thể hóa Điều kiện hoạt động doanh nghiệp đấu giá tài sản phải đáp ứng điều kiện, tiêu chuẩn quy trình việc báo cáo tình hình hoạt động tới Sở Tư pháp tỉnh Trong trình hoạt động, Sở Tư pháp tỉnh quan thường xuyên có thẩm 59 quyền thanh, kiểm tra, giám sát hoạt động tổ chức hành nghề bán đấu giá tài sản Trong Quy chế phối hợp hai quan cần quy định rõ trách nhiệm quan chủ trì quan phối hợp cơng việc cụ thể Ví dụ như: Sở Kế hoạch Đầu tư quan chủ trì thơng báo cho Sở Tư pháp quan phối hợp biết để theo dõi doanh nghiệp thành lập địa phương kinh doanh lĩnh vực đấu giá Sở Tư pháp chủ trì lên chương trình, kế hoạch mời Sở Kế hoạch Đầu tư tham gia việc tra, kiểm tra trình hoạt động doanh nghiệp bán đấu giá Bên cạnh đó, cần thường xuyên tổ chức họp Sở Tư pháp Sở Kế hoạch Đầu tư để thơng tin cho tình hình đăng ký thành lập hoạt động doanh nghiệp Thơng qua đó, hai Sở dễ dàng nắm trình thành lập hoạt động doanh nghiệp bán đấu giá số đấu giá viên hoạt động… + Sở Tư pháp Sở Tài phải quan thường xuyên có trách nhiệm kiểm tra, hướng dẫn, phổ biến chuyên môn, nghiệp vụ tổ chức, trung tâm doanh nghiệp hành nghề đấu giá tài sản, đấu giá QSDĐ Cụ thể: Sở Tài phải quan chủ trì việc định giá QSDĐ đưa đấu thẩm định kết đấu giá trước UBND tỉnh phê duyệt kết đấu giá QSDĐ trường hợp đấu giá QSDĐ để giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng sử dụng đất Để đưa giá phù hợp, phương án đấu giá có tính khả thi, đảm bảo tốt cho việc thực pháp luật đấu giá QSDĐ cần có phối hợp chặt chẽ Sở Tài Sở Tư pháp Các họp Sở Tài chủ trì cần có tham gia Sở Tư pháp + Sở Tư pháp Công an tỉnh cần có phối hợp nhịp nhàng việc tra, kiểm tra, giám sát đấu giá QSDĐ để giảm thiểu hạn chế tối đa tình trạng tiêu cực hoạt động Sở Tư pháp Công an cần tổ chức họp giao ban chuyên môn quản lý hoạt động đấu giá QSDĐ theo định kỳ hàng tháng nhằm tổng kết hoạt động phối hợp liên ngành, khắc phục hạn chế tồn Đặc biệt, Sở Tư pháp cung cấp cho Công an trường hợp cá biệt, dấu hiệu thơng đồng, dàn xếp q trình đấu giá, từ quan Cơng an tiến hành điều tra, xác minh, làm rõ nghi vấn có liên quan 60 + Sở Tư pháp với Sở Tài nguyên Môi trường: Sở Tài nguyên Môi trường phải quan trực tiếp tiến hành thủ tục nhằm cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ thể trúng đấu giá có trách nhiệm chỉnh sửa, đo đạc đất có sai lệch q trình đưa vào đấu giá Để tránh vấn đề phức tạp phát sinh q trình đấu giá cần có phối hợp chặt chẽ Sở Tư pháp với Sở Tài ngun Mơi trường Bên cạnh đó, tất đấu giá QSDĐ cần phải có đại diện Sở Tài nguyên Môi trường tham gia để giám sát hỗ trợ tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp kịp thời tháo gỡ vấn đề phát sinh trình tổ chức đấu giá Có thể nói, hoạt động phối hợp quan chức quan chun mơn có ý nghĩa quan trọng việc tháo gỡ khó khăn, bất cập tồn diễn nhiều năm hoạt động đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, muốn hiệu thực tế việc phối kết hợp cần phải ý đến quy chế phối hợp, quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn quan, trách nhiệm quan chủ trì quan phối hợp 61 TIỂU KẾT CHƯƠNG Với phương hướng, giải pháp nhằm thực hiệu pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Quảng Ninh, tác giả vướng mắc, khó khăn biện pháp nhằm khắc phục tồn hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy hiệu thực tế việc thu ngân sách, huy động tiềm sẵn có để phát triển kinh tế xã hội địa phương 62 KẾT LUẬN Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước ta thức thừa nhận Luật Đất đai năm 2003, thành công lớn sáng tạo nhà lập pháp Việt Nam, thể chế hóa từ chủ trương đổi tồn diện sách đất đai Đảng ta từ nhu cầu thực tế đời sống Từ xuất hiện, đóng góp quan trọng việc tạo lập ổn định, minh bạch hoạt động giao đất, cho thuê đất; làm sở đề Nhà nước xã hội xác định giá trị xác thực đất; giúp cho Nhà nước ta tạo vốn để đầu tư sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội từ hoạt động huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Mặt khác, cách thức để nhà nước khơi dậy khả tiềm ẩn đất đai từ kênh huy động vốn hữu hiệu đối người có quyền sử dụng đất Nghiên cứu đề tài Pháp luật đấu giá QSDĐ Quảng Ninh, luận văn trình bày số vấn đề lý luận khái niệm, hình thức pháp luật đấu giá QSDĐ, nêu lên vai trò pháp luật đấu giá QSDĐ phát triển kinh tế-xã hội, việc phát triển thị trường bất động sản Trên sở đó, luận văn phân tích đặc điểm hình thức pháp luật đấu giá QSDĐ Đồng thời xác định chủ thể, nội dung, yếu tố ảnh hưởng đảm bảo việc thực thi pháp luật đấu giá QSDĐ Luận văn đánh giá thực trạng thực pháp luật đấu giá QSDĐ Quảng Ninh năm vừa qua, kết đạt tồn tại, khó khăn vướng mắc quy định pháp luật, chế sách, điều kiện sở vật chất… từ đề giải pháp hữu ích Trên sở lý luận thực tiễn nhận thức sâu sắc vị trí, vai trò cơng tác đấu giá QSDĐ phát triển kinh tế xã hội Quảng Ninh, tác giả đề xuất hệ thống giải pháp bảo đảm việc thực pháp luật đấu giá QSDĐ Quảng Ninh Như giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật đấu giá QSDĐ, tang cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đấu giá QSDĐ cho nhân dân, nâng cao trình độ, lực chun mơn nghiệp vụ phẩm chất đội ngũ đấu giá viên, xây dựng mối quan hệ chặt 63 chẽ quan nhà nước có thẩm quyền, tăng cường cơng tác tra, kiểm tra, sơ kết, tổng kết xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đấu giá QSDĐ; tăng cường lãnh đạo Đảng quản lý Nhà nước lĩnh vực đặc biệt lĩnh vực phát triển kinh tế xã hội Các giải pháp nêu lên có mối quan hệ thống với nhau, để thực có hiệu pháp luật đấu giá QSDĐ Quảng Ninh cần phải thực đồng tất giải pháp trên, từ tạo điều kiện để chủ thể tham gia đấu giá QSDĐ, tạo nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, nguồn lực nhằm phát triển kinh tế - xã hội cho Quảng Ninh thời gian 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến chủ biên (năm 2009): Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp (2006), Từ điển luật học, Nxb Tư pháp; 3.Trường Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội Trần Tiến Hải, “Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam nay”, Luận án Tiến sỹ Luật học, Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội Theo Sắc lệnh ngày 02/9/1935 bổ khuyết sắc lệnh ngày 6/12/1936, ngày 12/5/1937, ngày 07/4/1938 ngày 04/5/1938 quy định thể lệ hỗ giá viên; Nghị định ngày 02/8/1933 sửa đổi Nghị định ngày 31/01/1934 ấn định tiền lệ phí việc bán đấu giá phòng đấu giá Nghị định số 37 ngày 01/12/1945 tổ chức Bộ Tư pháp quy định Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm soạn thảo tổ chức thi hành đạo luật quyền tự do, dân chủ cá nhân, dân sự, thương sự, hình sự, luật sư, đại tụng viên, thừa phát lại… có hỗ giá viên Nghị định số 83-TP/NĐ ngày 27/02/1946 Bộ Tư pháp quy định luật lệ hành hỗ giá viên tạm thời giữ nguyên cũ Theo Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/5/1950 quy định việc phát mại tài sản theo lệnh Tòa án Thơng tư 04-NCPL ngày 14/4/1966 Tòa án nhân dân tối cao quy định việc Tòa án kê biên, phát mại tài sản để thi hành án Bài viết “Một số nội dung Luật đấu giá tài sản” 22/12/2016 Bộ Tư pháp.Link:http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/vanban-chinh-sach-moi.aspx?ItemID=2516 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Nghị Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn 65 quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Luật Đấu giá tài sản 2016 15 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Nghị định 62/2017/NĐ – CP hướng dẫn chi tiết Luật Đấu giá tài sản 2016 17 Bài viết: “Suy nghĩ khái niệm quyền sử dụng đất Việt Nam”, tác giả Hồ Quang Huy, đăng mục Nghiên cứu trao đổi, trang web Bộ Tư Pháp Việt Nam, http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao doi.aspx?ItemID=2168 18 QNP, (25/9/2015), “Giới thiệu chung tỉnh Quảng Ninh” Báo điện tử Baoquangninh.com.vn (link viết: http://thuviendientu.baoquangninh.com.vn/cac-don-vi-hanhchinh/201509/gioi-thieu-chung-ve-tinh-quang-ninh-2284365/index.htm ) 19 Báo cáo số 167/BC – UBND UBND tỉnh Quảng Ninh tình hình kinh tế - xã hội năm 2016; Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2017 (Báo cáo trình Kỳ họp thứ 4, HĐND tỉnh khóa XIII) 20 Hiểu Trân (27/5/2015), “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Quảng Ninh hoàn thành” Báo điện tử Baoquangninh.com.vn (link: http://baoquangninh.com.vn/xa-hoi/201505/cap-giay-chung-nhan-quyen-sudung-dat-quang-ninh-co-ban-hoan-thanh-2271071/ ); (15/05/2015), “Quy hoạch sử dụng đất tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020: Tăng cấu sử dụng đất phi nông nghiệp”, Báo điện tử Baoquangninh.com.vn http://baoquangninh.com.vn/kinh-te/201505/quy-hoach-su-dung-dat-tinhquang-ninh-den-nam-2020-tang-co-cau-su-dung-dat-phi-nong-nghiep2269814/ 21 Bảng xếp hạng số lực cạnh tranh cấp tỉnh năm 2016 http://www.pcivietnam.org/bang-xep-hang 66 PHỤ LỤC Bảng phân bổ diện tích loại đất kỳ 2011 – 2015 Đơn vị tính: Diện tích đến năm Năm Năm Năm 2012 2013 2014 Loại đất Hiện trạng năm 2010 TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 610.235 610.235 610.235 610.235 610.235 610.235 Đất nông nghiệp 460.119 460.201 459.639 456.956 454.956 450.582 Đất trồng lúa 28.531 28.271 27.801 27.327 26.962 26.590 Trong đó: đất chuyên trồng lúa nước (2 vụ trở lên) 20.686 20.519 20.236 19.977 19.791 19.806 1.2 Đất trồng lâu năm 15.227 15.117 14.542 13.869 13.245 12.638 1.3 Đất rừng phòng hộ 122.064 122.032 124.965 126.499 126.785 126.646 1.4 Đất có rừng đặc dụng 25.258 25.255 1.5 Đất có rừng sản xuất 241.071 241.727 240.103 238.091 237.590 235.278 1.6 Đất nuôi trồng thủy sản 24.578 24.592 23.891 23.121 22.592 22.588 1.7 Đất làm muối 3 2 2 Đất phi nông nghiệp 83.795 84.681 91.018 STT Năm 2011* Năm 2015 Trong đó: 1.1 25.544 25.733 25.880 25.712 98.141 103.666 113.331 Trong đó: 2.1 Đất xây dựng trụ sở quan, cơng trình nghiệp 230 240 228 227 226 225 2.2 Đất quốc phòng 4.727 4.724 5.665 5.936 6.194 6.829 2.3 Đất an ninh 914 914 942 1.405 1.441 1.583 2.4 Đất khu công nghiệp 1.281 1.281 2.045 2.690 2.224 4.044 - Đất xây dựng khu công nghiệp 1.052 1.052 1.949 2.594 2.128 3.948 - Đất xây dựng cụm công nghiệp 229 229 96 96 96 96 2.5 Đất cho hoạt động khoáng sản 6.465 6.480 6.560 7.975 8.956 9.744 2.6 Đất di tích danh thắng 5.252 5.258 5.382 5.479 5.615 5.709 67 2.7 Đất bãi thải, xử lý chất thải 436 325 327 359 429 482 2.8 Đất tơn giáo, tín ngưỡng 88 91 117 118 129 132 2.9 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 1.023 1.024 1.013 1.012 1.008 1.249 2.10 Đất phát triển hạ tầng 15.568 16.108 16.961 17.516 17.997 19.129 Trong đó: - Đất sở văn hóa 369 393 413 436 435 521 - Đất sở y tế 97 98 107 107 106 109 - Đất sở giáo dục - đào tạo 628 648 730 731 772 860 - Đất sở thể dục - thể thao 615 620 946 949 948 947 2.11 Đất đô thị 5.396 6.126 6.373 6.593 6.878 7.144 Đất chưa sử dụng 66.321 65.353 59.578 55.138 51.613 46.322 Đất đô thị 82.841 102.045 102.045 103.036 118.468 123.659 Đất khu bảo tồn thiên nhiên 20.793 21.021 23.708 23.708 35.822 36.732 Đất khu du lịch 7.791 8.304 8.304 10.080 10.968 11.531 [Nguồn: Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Quảng Ninh] Ghi chú: * Diện tích kế hoạch năm 2011 số liệu thống kê đất đai đến ngày 31 tháng 12 năm 2011/ Nguồn: Nghị số 22/NQ – CP năm 2013 Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Kế hoạch sử dụng đất năm đầu kỳ đầu (2011 – 2015) Tỉnh Quảng Ninh 68 PHỤ LỤC Kết hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh (2016-2018) Số bán đấu giá Số tổ chức bán đấu giá tài QSDĐ thực Giá QSDĐ bán đấu giá (Đồng) sản (Tổ chức) (Cuộc) Chia Tổng Tổ Tổng Năm Tổ ng số số đấu c Hội giá bán đồn viên số hợp đồng ký Tổn Số Tổng số phí Tổng số phí tham gia đấu đấu giá thu giá (Đồng) (Đồng) bán đấu đấu g giá BĐ chu GT thàn yên S h (Ngườ) (Hợp g số đồng) Giá khởi điểm giá Giá bán Tổng số tiền nộp ngân sách theo quy định (Đồng) ngh iệp Tổng số - 21 264 250 189 460.980.585.847 464.880.999.932 201.818.666 1.606.482.465 138.772.284 - 81 80 80 29.716.464.728 30.286.238.115 39.983.333 205.238.000 24.518.667 - 18 183 510 109 431.264.121.119 434.594.761.817 161.835.333 1.401.244.465 114.253.617 - 25 306 300 217 308.583.419.478 333.941.834.248 632.033.333 1.850.875.408 238.046.134 - 104 104 104 67.164.106.247 68.164.106.247 72.450.000 240.050.000 31.250.000 - 19 202 196 113 241.419.313.231 265.777.728.001 559.583.333 1.610.825.408 206.796.134 23 77 68 62 101.840.005.506 108.228.875.246 212.533.333 581.732.026 38.134.097 - 33 33 31 8.886.963.033 9.179.695.640 14.050.000 121.203.240 13.525.972 - 17 44 35 31 92.953.042.473 99.049.179.606 198.483.333 460.528.785 24.608.773 Trung tâm Nă dịch vụ m bán đấu 2016 giá tài sản (BĐGTS) Doanh nghiệp BĐGTS Tổng số Trung tâm Nă dịch vụ bán đấu m giá tài sản 2017 (BĐGTS) Doanh nghiệp BĐGTS Tổng số - 10 Trung tâm thán dịch vụ g đấu giá tài đầu sản (BĐGTS) năm Doanh 2018 nghiệp 10 BĐGTS (Nguồn: Số liệu thống kê năm 2016 -2018 gửi Bộ Tư pháp theo Thông tư 04/2016/TT-BTP) 69 ... đấu giá quyền sử dụng đất pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Chương II: Thực tiễn thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Quảng Ninh Chương III: Phương hướng giải pháp thực hiệu pháp luật đấu. .. luật đấu giá quyền sử dụng đất Quảng Ninh CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm, chất đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1... trạng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, phát thiếu sót, bất cập pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, sở đề xuất phương hướng giải pháp