Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh vĩnh phúc

LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” (khoản Điều 54) Theo đó, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản - hàng hóa đặc biệt khơng người tạo ra, tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá quốc gia người sử dụng đất Thực tế chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho toàn xã hội Trong đó, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò vơ quan trọng cho ổn định, phát triển bền vững thịnh vượng kinh tế đất nước năm qua Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày vào nếp, đảm bảo công khai, minh bạch sách tài chính; tránh gây thất nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu nguồn lực từ đất đai tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có quy trình đấu giá chặt chẽ, thống Quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tương đối hoàn thiện bộc lộ điểm bất cập, khe hở khiến cho số chủ thể lợi dụng để trục lợi, gây ổn định quan hệ trật tự xã hội Bên cạnh đó, hoạt động thực thi pháp luật quan có chức đấu giá quyền sử dụng đất chưa thực hiệu Đặc biệt, địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất gặp nhiều trở ngại đến từ quy định pháp luật từ người áp dụng pháp luật đấu giá Xuất phát từ lý mà tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Vĩnh Phúc” để làm luận văn tốt nghiệp cho chương trình Thạc sĩ Luật học Với kết nghiên cứu luận văn này, tác giả phân tích tồn diện chun sâu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc - nơi tác giả có hoạt động thực tiễn đấu giá, để từ đề xuất sửa đổi, bổ sung số quy định xác định giá khởi điểm; lựa chọn tổ chức đấu giá; quy định trình tự, thủ tục đấu đề xuất UBND tỉnh ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bên cạnh đó, việc nghiên cứu đề tài giúp quan, cán bộ, công chức nhà nước thấy thực trạng áp dụng pháp luật đấu giá địa bàn tỉnh để tăng cường hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tài sản nói chung đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, đảm bảo đồng bộ, thống nhất, hạn chế giao dịch trục lợi, làm thất thu ngân sách nhà nước Kết nghiên cứu đề tài đóng góp thêm kinh nghiệm cho tổ chức hành nghề đấu giá đấu giá viên hoạt động tốt lĩnh vực hành nghề đấu giá Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Từ nguồn thông tin mà tác giả tiếp cận cho thấy, chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc công bố Việc nghiên cứu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành dạng viết tạp chí, tham luận hội thảo chun đề nhỏ cơng trình nghiên cứu chung giao dịch bảo đảm Một số tạp chí phân tích, đánh giá vài khía cạnh bất cập, mâu thuẫn pháp luật hành, gây rào cản cho việc vận hành đấu giá QSDĐ Tiêu biểu phải kể đến viết tác giả sau: - Về đề tài luận văn thạc sĩ: Luận văn thạc sĩ Luật học "Bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội" Nguyễn Vĩnh Diện phân tích số vấn đề lý luận THPL ĐGQSDĐ; đánh giá thực trạng THPL ĐGQSDĐ thành phố Hà Nội từ năm 1995 đến năm 2006; nêu lên kết đạt được, tồn tại, khó khăn nguyên nhân ĐGQSDĐ Hà Nội, từ đưa giải pháp ĐGQSDĐ Hà Nội thời gian tới Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu nhà sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc (hiện huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội” Nguyễn Duy Đức Trên sở lý luận thị trường bất động sản, ĐGQSDĐ, định giá đất, tác giả đánh giá kết quả, hạn chế công tác ĐGQSDĐ thuộc dự án khu nhà sinh thái Vít Cốp, từ đưa số kiến nghị, đề xuất công tác ĐGQSDĐ, đặc biệt ĐGQSDĐ dự án giai đoạn - Về tạp chí: Bài viết “Một số giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản Việt Nam” Lê Đình Thắng Bài viết đưa giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản, có đề cập đến hình thức ĐGQSDĐ giải pháp cho việc bình ổn thị trường bất động sản Việt Nam Bài viết “Lý luận thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất” Nguyễn Thị Nga Bài viết nêu lên bất cập quy định trình tự, thủ tục ĐGQSDĐ, đặc biệt trường hợp chấp, bảo lãnh, QSDĐ thoả thuận tài sản đảm bảo giao dịch trường hợp tuyên bố phá sản doanh nghiệp Việc Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 2003 sở pháp lý quan trọng để khắc phục bất cập ĐGQSDĐ Bài “Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ” Lưu Quốc Thái Bài viết nêu lên vấn đề bất cập trình xử lý việc chủ thể đưa QSDĐ tham gia giao dịch như: Xử lý QSDĐ đem chấp, bảo lãnh; ĐGQSDĐ để thi hành án dân sự; ĐGQSDĐ doanh nghiệp sử dụng đất phá sản Từ bất cập đó, tác giả đề nghị Nhà nước cần sớm ban hành quy định cụ thể việc ĐGQSDĐ để thực nghĩa vụ trường hợp nêu Bài viết “Có hay khơng khác bán đấu giá quyền sử dụng đất đấu giá quyền sử dụng đất” Nguyễn Vĩnh Diện Trên sở quy định pháp luật tác giả phân tích lập luận có hay khơng khác “bán đấu giá quyền sử dụng đất” “đấu giá quyền sử dụng đất” Căn vào quy định pháp luật dân để khẳng định QSDĐ loại tài sản, loại bất động sản, chủ thể có quyền đưa trao đổi, mua bán thị trường Tuy nhiên, theo quy định pháp luật thực tiễn thường dùng “đấu giá quyền sử dụng đất” không dùng “bán đấu giá quyền sử dụng đất” Nếu quy định “bán đấu giá quyền sử dụng đất” vướng mắc phương diện lý luận chế độ sở hữu đất đai Nhà nước vướng mắc thực tiễn ĐGQSDĐ Cho đến nay, chưa có cơng trình xem xét vấn đề đấu giá QSDĐ cách tổng thể phương diện lý luận thực tiễn, kết hợp hài hòa, giao thoa pháp luật chung pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ đấu giá, thực tiễn sinh động phức tạp quan hệ thực tế địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Như vậy, luận văn đề tài nghiên cứu chuyên sâu pháp luật đấu giá QSDĐ, không trùng lặp với cơng trình nghiên cứu khoa học công bố Nội dung nghiên cứu luận văn góp phần làm rõ vấn đề lý luận pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Vĩnh Phúc Từ tạo sở cho trình sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, tạo thống trình áp dụng pháp luật giải tranh chấp thực tiễn Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích: Việc nghiên cứu đề tài: “Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Vĩnh Phúc” nghiên cứu quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh nhằm tìm điểm không phù hợp pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất với yêu cầu quản lý nhà nước thực tiễn vấn đề Kết qủa nghiên cứu luận văn nhằm đóng góp thêm sở lý luận, sở thực tiễn để góp phần hoàn thiện pháp luật đấu giá tài sản đề xuất UBND tỉnh ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất để áp dụng địa bàn tỉnh Bên cạnh giúp quan, cán bộ, công chức nhà nước thấy thực trạng áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh để tăng cường hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tài sản nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, đảm bảo đồng bộ, thống nhất, hạn chế giao dịch trục lợi, làm thất thu ngân sách nhà nước Ngoài ra, qua nghiên cứu đề tài đóng góp thêm kinh nghiệm cho tổ chức hành nghề đấu giá đấu giá viên hoạt động tốt lĩnh vực hành nghề đấu giá 3.2 Nhiệm vụ: Luận văn tập trung nghiên cứu nội dung sau đây: Thứ nhất, rà soát, nghiên cứu quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, tập trung vào nghiên cứu quy định thẩm quyền, trình tự xác định giá khởi điểm; Quy định lựa chọn tổ chức đấu giá; Quy định hình thức, trình tự thủ tục đấu giá Thứ hai, khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật từ tìm điểm khơng phù hợp, áp dụng chưa tinh thần pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Cuối cùng, từ kết nghiên cứu luận văn đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước địa phương Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực đấu giá quyền sử dụng đất dự án thị, đấu giá đất ở, đấu giá đất có mặt sản xuất kinh doanh thuê đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, gồm vấn đề đất đấu giá, thẩm quyền cách thức xác định giá khởi điểm; lựa chọn tổ chức đấu giá; quy trình đấu giá 4.2 Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất thời gian: Từ năm 2015 đến (Từ 2015 đến tháng 09/2018) địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, tập trung vào địa bàn thành phố Vĩnh Yên (khu vực đô thị), địa bàn huyện Vĩnh Tường (khu vực đồng bằng), địa bàn huyện Tam Dương (Khu vực trung du), địa bàn huyện Lập Thạch (khu vực miền núi) Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp nghiên cứu a) Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan Phương pháp để tìm hiểu, thu thập, kế thừa tài liệu nghiên cứu có liên quan đến đề tài, sở có nhìn rõ nét lĩnh vực nghiên cứu b) Phương pháp điều tra, thu thập liệu Phỏng vấn cán bộ, công chức chuyên môn địa bàn nghiên cứu kết hợp với thu thập tài liệu liên quan đến các khu đấu giá, vấn trực tiếp người tham gia đấu giá người sử dụng đất để nắm bắt tình hình sử dụng đất nguyện vọng người dân; Phỏng vấn đấu giá viên, nhân viên tổ chức hành nghề đấu giá trực tiếp dự phiên đấu giá c) Phương pháp thống kê, xử lý số liệu Thống kê, tổng hợp phân tích số liệu điều tra, khảo sát d) Phương pháp phân tích tổng hợp Là phương pháp kết hợp yếu tố định tính với định lượng, vấn đề vĩ mơ vi mô xác định cân tương đối phân tích, mơ tả, so sánh hiệu đấu giá quyền sử dụng đất e) Phương pháp chuyên gia Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, nhà quản lý lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính, đấu giá tài sản quản lý đất đai 5.2 Phương pháp luận: Dựa vào phép biện chứng phân tích quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Ý nghĩa lí luận thực tiễn cơng trình nghiên cứu 6.1 Ý nghĩa lý luận: Đề tài nghiên cứu đóng góp thêm sở lý luận, sở thực tiễn, góp phần hồn thiện pháp luật đấu giá tài sản nói chung đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, đề xuất sửa đổi, bổ sung số quy định xác định giá khởi điểm; lựa chọn tổ chức đấu giá; quy định trình tự, thủ tục đấu đề xuất UBND tỉnh ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 6.2 Ý nghĩa thực tiễn: Việc nghiên cứu đề tài giúp quan, cán bộ, công chức nhà nước thấy thực trạng áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh để tăng cường hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tài sản, đảm bảo đồng bộ, thống nhất, hạn chế giao dịch trục lợi, làm thất thu ngân sách nhà nước Đồng thời đóng góp thêm kinh nghiệm cho tổ chức hành nghề đếu giá đấu giá viên hoạt động tốt lĩnh vực hành nghề đấu giá Từ tổ chức đấu giá QSDĐ đảm bảo quy định pháp luật, tăng thu Ngân sách địa phương, góp phần phát triển kinh tế- xã hội địa bàn tỉnh Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn kết cấu làm chương (có kết luận cho chương) với nội dung sau: Chương Một số vấn đề lý luận, pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Chương Thực trạng thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Chương Giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Vĩnh Phúc Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN, PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận, pháp luật quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất quyền người nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nhận chuyển giao quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định pháp luật đất đai Theo quy định Khoản 7, 8, 9, 10, Điều 2, Luật đất đai số: 45/2013/QH13 Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 (Luật Đất đai năm 2013): Quyền sử dụng đất phát sinh trường hợp sau đây: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước giao đất) việc Nhà nước ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước cho thuê đất) việc Nhà nước định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất ổn định mà nguồn gốc Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đất xác định” Quyền sử dụng đất khái niệm sử dụng phổ biến PLĐĐ Việt Nam, QSDĐ quan niệm theo hai phương diện: (i) Phương diện chủ quan: Đây quyền người sử dụng đất (SDĐ) việc khai thác, sử dụng thuộc tính có ích đất để đem lại lợi ích vật chất định Quyền người sử dụng đất PLĐĐ ghi nhận bảo hộ (ii) Phương diện khách quan: QSDĐ chế định quan trọng PLĐĐ, bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng đất như: Quan hệ làm phát sinh QSDĐ; quan hệ thực quyền QSDĐ; quan hệ bảo hộ QSDĐ (giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp QSDĐ); * Cơ sở hình thành QSDĐ Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện thực quyền chủ sở hữu Nội dung quyền sở hữu bao gồm ba nhóm quyền: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng nhóm quyền định đoạt Do đất đai loại tài sản đặc biệt nên Nhà nước- đại diện chủ sở hữu nắm giữ quyền định đoạt, quyền chiếm giữ nguyên tắc; thực tế quyền khai thác quyền nắm giữ, quản lý ranh giới đất đai cách trực tiếp thông qua quyền sử dụng giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực việc giao đất không giao đất, cho thuê đất, công nhận không cơng nhận QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất (gọi chung người sử dụng đất) Trong trình giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất, tùy theo đối tượng mà Nhà nước thực việc thu tiền hay không thu tiền sử dụng đất Như vậy, nước ta, tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên QSDĐ hình thành sở quyền sở hữu toàn dân đất đai * Đặc điểm QSDĐ Thứ nhất, QSDĐ loại quyền tài sản (vật quyền) xác định giá trị phép trao đổi thị trường; Thứ hai, tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai nước ta nên QSDĐ hình thành sở quyền sở hữu toàn dân đất đai Điều 10 định thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ tổ chức đấu giá trình phê duyệt người có thẩm quyền phải phê duyệt kết trúng đấu giá chuyển cho quan thuế thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày ký ban hành định phê duyệt kết trúng đấu giá để quan thuế thông báo nghĩa vụ tài cho người trúng đấu giá theo quy định pháp luật Nếu không quy định thời hạn phê duyệt thời hạn phê duyệt kéo dài ảnh hưởng đến quyền lợi người trúng đấu giá 3.1.2 Đối với Uỷ ban nhân dân tỉnh 3.1.2.1 Nên phân cấp thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm: Điều 2, 3, Nghị định Số: 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2016 Chính phủ hướng dẫn Thơng tư Số: 332/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 Bộ Tài ban hành quy định thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá QSDĐ, sau: “Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất” Thực tế 03 năm qua địa bàn tỉnh: Hầu hết định phê duyệt giá khởi điểm QSDĐ đấu giá UBND tỉnh giá UBND cấp huyện trình Như vậy, việc thẩm định Sở Tài phê duyệt UBND tỉnh chủ yếu mang tính hình thức Do đó, UBND tỉnh cần phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt giá khởi điểm (theo quy định Thông tư Số: 332/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 Bộ Tài chính) tiết kiệm thời gian UBND huyện trình, Sở Tài thẩm định, trình UBND tỉnh phê duyệt (từ 15- 30 ngày) Ngoài ra, để khắc phục tình trạng xác định, phê duyệt giá khởi điểm không sát với giá thị trường chuyển nhượng thời điểm đấu giá định phân cấp UBND tỉnh có quy định giao UBND cấp huyện có trách nhiệm đạo UBND cấp xã xác định giá khởi điểm QSDĐ đấu giá UBND cấp xã phải thành lập tổ khảo sát thuê tổ chức có chức năng, lực tổ chức khảo sát giá 62 thị trường để xây dựng, trình UBND cấp huyện phê duyệt giá khởi điểm QSDĐ đấu giá sát với giá thị trường chuyển nhượng thời điểm đấu giá QSDĐ 3.1.2.2 Ban hành quy chế đấu giá QSDĐ: Ngày 21/10/2011, UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ngày 20/7/2012, UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành Quyết định số 23/2012/QĐ-UBND việc sửa đổi số điều Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Tuy nhiên, qua rà soát cho thấy: Căn pháp lý 02 định hết hiệu lực số quy định khơng phù hợp cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với quy định pháp luật đất đai pháp luật đấu giá tài sản tình hình thực tiễn địa bàn tỉnh Vì vậy, UBND tỉnh cần đạo Sở Tài chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Tư pháp quan liên quan rà soát Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND Ngày 21/10/2011 UBND tỉnh Quyết định số 23/2012/QĐ-UBND ngày 20/7/2012 UBND tỉnh để ban hành quy chế đấu giá QSDĐ địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc (thay 02 định trên), quy định về: Những loại đất phải đấu giá; Thẩm quyền, cách thức xác định giá khởi điểm; Lựa chọn tổ chức đấu giá; Trình tự, thủ tục đấu giá; Giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trách nhiệm quan việc giám sát, kiểm tra đấu giá QSDĐ Trường hợp TW chưa có quy định đấu thầu để lựa chọn tổ chức đấu giá văn quy định việc đấu thầu để lựa chọn tổ chức đấu giá, cách thức đấu thầu 3.2 Phổ biến, giáo dục pháp luật đấu giá QSDĐ: Các cấp, ngành, quan thông tin đại chúng chức năng, nhiệm vụ tăng cường cơng tác phổ biến, tun tuyền quy định pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất cho cán bộ, công chức tầng lớp nhân dân địa bàn tỉnh với nội dung thiết thực, hình thức đa dạng, phong phú, phù hợp với đối tượng, địa bàn nhằm nâng cao kiến thức pháp luật 63 đấu giá quyền sử dụng đất cho cán nhân dân để áp dụng chấp hành, ứng xử theo quy định pháp luật đấu giá QSDĐ Cần tập trung vào nội dung về: Mục đích, ý nghĩa việc đấu giá QSDĐ; Những loại đất đấu giá; Về hình thức, phương thức đấu giá; Thẩm quyền, cách thức xác định giá khởi điểm; Về trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ; Về quyền nghĩa vụ đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá, người tham gia đấu giá; Về giao đất cấp GCNQSDĐ cho người trúng đấu giá Về hình thức phổ biến, tuyên truyền: Căn vào đối tượng, địa bàn để lựa chọn hình thức phổ biến, tuyên truyền cho phù hợp như: Tổ chức hội nghị, tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng, in tờ gấp, tờ rơi tuyên truyền, phổ biến phiên đấu giá 3.3 Tập huấn, bồi dưỡng nâng cao kiến thức pháp luật, kinh nghiệm, chuyên môn, nghiệp vụ quản lý, tổ chức đấu giá: Bộ Tư pháp, UBND tỉnh cần định kỳ tổ chức lớp tập huấn, bồi dưỡng nâng cao kiến thức pháp luật, kinh nghiệp quản lý, tổ chức đấu giá cho đội ngũ cán tham mưu, quan quản lý nhà nước đấu giá QSDĐ, đồng thời tổ chức lớp tập huấn, bồi dưỡng kinh nghiệm, chuyên môn, nghiệp vụ cho đấu giá viên tổ chức hành nghề đấu giá địa bàn tỉnh nhằm bước nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động đấu giá tài sản nói chung đấu giá QSDĐ nói riêng, đảm bảo quy định pháp luật, hạn chế tiêu cực, tăng thu ngân sách nhà nước Ngoài ra, tổ chức hành nghề đấu giá: Cần tăng cường trao đổi, phổ biến kinh nghiệm đấu giá QSDĐ tổ chức hành nghề đấu giá địa bàn tỉnh; tổ chức đoàn học tập kinh nghiệm tỉnh bạn nhằm nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ kinh nghiệm đấu giá QSDĐ 3.4 Tăng cường công tác quản lý, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm hoạt động đấu giá tài sản: 64 3.4.1 Đối với quan quản lý đất đấu giá: Cần rà soát quy hoạch đất đấu giá 9/9 huyện, thành phố 137 xã, phường, thị trấn địa bàn tỉnh để điều chỉnh cho phù hợp, khắc phục tình trạng quy hoạch đất đấu giá tràn lan, làm phá vỡ quy hoạch chung an tồn giao thơng, làm giảm đáng kể quỹ đất nông nghiệp trồng lúa nước Đất đấu giá nên quy hoạch thành khu đô thị thị trấn, thị tứ, làng nghề nơi có khả bn bán, kinh doanh Việc quy hoạch, làm hạ tầng, tổ chức đấu giá đất, đất cần khảo sát nhu cầu sử dụng đất thực tế Việc giao đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá QSDĐ cần thực thời hạn 30 ngày, kể từ ngày người trúng đấu giá nộp đủ số tiền trúng đấu giá theo quy định Như giảm bớt khó khăn cho người trúng đấu giá sử dụng đất, trường hợp không đủ tiền nộp trúng đấu giá phải vay lãi lãi xuất cao mà khơng có GCNQSDĐ để chấp vay ngân hàng 3.4.2 Đối với quan quản lý nhà nước đấu giá: Cần tăng cường quản lý nhà nước hoạt động đấu giá QSDĐ: Định kỳ tháng, 01 năm đột xuất quan quản lý nhà nước đấu giá như: Sở Tư pháp, Sở Tài chính, Sở Tài ngun& Mơi trường, Cục Thuế tỉnh cần thành lập Đoàn liên ngành (để tránh trùng chéo) tiến hành tra, kiểm tra đối hoạt động đấu giá tài sản nói chung đấu giá QSDĐ nói riêng tổ chức hành nghề đấu giá địa bàn tỉnh Thông qua công tác tra, kiểm tra để uấn nắn thiếu sót tổ chức hành nghề đấu giá, đồng thời xử lý nghiêm tổ chức đấu giá đấu giá viên có hành vi vi phạm quy định pháp luật đấu giá, hành vi tiêu cực, thơng đồng, dìm giá, giao dịch trục lợi tổ chức, cá nhân liên quan 3.4.3 Đối với quan giao quản lý, thực đấu giá QSDĐ: Các quan giao quản lý, thực đấu giá QSDĐ cần khắc phục tình trạng “xin- cho” việc lựa chọn tổ chức đấu giá, tạo mơi trường bình đẳng hội thực dịch vụ đấu giá tổ chức hành nghề đấu giá Để khắc phục tình 65 trạng quan giao quản lý, thực đấu giá QSDĐ cần lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá có uy tín, lực cách đưa tiêu chí để lựa chọn tổ chức đấu thầu để chọn tổ chức hành nghề đấu giá Các tổ chức có lực, uy tín tham gia đấu thầu, tổ chức có mức thù lao thấp tổ chức lựa chọn Như vậy, không lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá có lực, uy tín mà đỡ kinh phí ngân sách chi thù lao đấu giá Đồng thời từ ký hợp đồng đấu giá đến kết thúc đấu giá, trình phê duyệt kết đấu giá, quan giao quản lý, thực đấu giá QSDĐ cần tăng cường giám sát chặt chẽ, trước đấu giá (giám sát thông tin khách hàng, thông tin số hồ sơ đăng ký đấu giá ô đất, niêm phong hòm phiếu, cơng bố kết trả giá ) để hạn chế sai sót, tiêu cực, thơng đồng dìm giá, giao dịch trục lợi tổ chức, cá nhân liên quan Mặt khác, quan cán quan giao quản lý, thực đấu giá QSDĐ khơng can thiệp q sâu vào q trình đấu giá, không nguyên tắc, quy định pháp luật vượt thẩm quyền cho phép, làm cho đấu giá khơng vơ tư, khách quan 3.5 Nâng cao uy tín, lực tổ chức hành nghề đấu giá: 3.5.1 Kiện toàn tổ chức, nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ, cạnh tranh lành mạnh: Hầu hết đấu giá viên tổ chức hành nghề đấu giá địa bàn tỉnh tốt nghiệp cử nhân kinh tế, tài chính, chiếm 70%, số lại 30% cử nhân luật; Các đấu giá viên học qua lớp nghiệp vụ đấu giá cấp chứng hành nghề đấu giá 60% tổ chức hành nghề đấu giá có 01 đấu giá viên Hoạt động tổ chức hành nghề đấu giá nhìn chung đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ chưa quy mơ, tính chun nghiệp chưa cao Vì vậy, để nâng cao uy tín, lực tổ chức hành nghề đấu giá, tổ chức hành nghề đấu giá cần kiện tồn tổ chức có từ 02 đến 03 đấu giá viên, có 1-2 đấu giá viên tốt nghiệp cử nhân Luật có đội ngũ nhân viên có đủ 66 lực chuyên môn, làm việc chuyên nghiệp Thường xuyên tập huấn, bồi dưỡng cập nhật kiến thức pháp luật, đồng thời học hỏi kinh nghiệm tổ chức khác để không ngừng nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ, đảm bảo tổ chức đấu giá hiệu quả, quy định pháp luật Đồng thời tổ chức hành nghề đấu giá cần cạnh tranh lành mạnh uy tín, lực thay sử dụng mối quan hệ để xin hợp đồng, cắt % thù lao đấu giá cho Bên giao quản lý, thực đấu giá QSDĐ, nói xấu cơng ty khác sử dụng báo chí để đưa tin sai thật 3.5.2 Tăng cường kiểm soát nội bộ, trống giao dịch trục lợi hoạt động đấu giá: Các tổ chức hành nghề đấu giá phải tuyệt đối bảo mật thông tin khách hàng trình tổ chức đấu giá: Việc để lộ, lọt thông tin khách hàng trình bán hồ sơ tham gia đấu giá, đặt tiền trước tham gia đấu giá, lựa chọn lô đất tham gia đấu giá, giá trả có khả dẫn đến thơng đồng dìm giá, đấu giá khơng vơ tư, khách quan, làm thất thu ngân sách nhà nước Vì vậy, để bảo mật thơng tin khách hàng trình đấu giá tổ chức hành nghề đấu giá nên giao cho nhân viên bán hồ sơ khác nhiều địa điểm khác nhau; quy định đặt tiền trước vào nhiều tài khoản mở 02 ngân hàng không hệ thống; Giao cho 2-3 người lập danh sách khách hàng người lập phần đến kết thúc bỏ phiếu gián tiếp trước tổ chức đấu giá trực tiếp phiên bỏ phiếu kín phiên giao cho đấu giá viên tổng hợp để điều hành Về niêm yết thông báo đấu giá: Tổ chức đấu giá tài sản ngồi niêm yết thơng báo đấu giá QSDĐ tổ chức mình, nơi tổ chức đấu giá Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá 15 ngày trước ngày mở đấu giá theo quy định phải lưu lại văn bản, hình ảnh cần lập biên niêm yết có xác nhận UBND cấp xã nơi có đất đấu giá Về đăng thơng báo đấu giá quyền sử dụng đất: Theo quy định Luật Đấu giá tài sản tổ chức đấu giá tài sản phải thơng báo cơng khai hai lần 67 báo in báo hình trung ương tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá trang thông tin điện tử chuyên ngành đấu giá tài sản; lần thông báo cơng khai cách 02 ngày làm việc Thời gian thông báo công khai lần thứ hai 15 ngày tài sản bất động sản trước ngày mở đấu giá Thực tế cho thấy, việc đăng báo hình địa phương, vào cung người xem người biết thông tin đấu giá Để tránh việc hạn chế thơng tin để giao dịch trục lợi tổ chức hành nghề đấu giá thống với chủ tài sản hợp đồng đấu giá đăng báo in địa phương, ngồi phải treo băng zơn phát hệ thống truyền sở để công khai rộng rãi thông tin đấu giá QSDĐ cho người có nhu cầu biết, tham gia đấu giá 3.5.3 Lựa chọn hình thức, phương thức đấu giá: Trong 04 hình thức đấu giá Luật Đấu giá tài sản quy định, có 03 hình thức: Đấu giá trực tiếp lời nói đấu giá; Đấu giá bỏ phiếu trực tiếp đấu giá; Đấu giá bỏ phiếu gián tiếp áp dụng địa bàn tỉnh Đối với hình thức đấu giá trực tuyến Luật giao Chính phủ quy định chi tiết đến chưa có quy định Qua khảo sát thực tế phiên đấu giá qua kết đấu giá QSDĐ tổ chức hành nghề đấu giá địa bàn tỉnh cho thấy: Hình thức đấu giá bỏ phiếu gián tiếp qua đường bưu điện có hiệu Hình thức đấu giá trực tiếp lời nói đấu giá đấu giá bỏ phiếu trực tiếp đấu giá có khả dẫn đến thơng đồng dìm giá Do hai hình thức tổ chức đấu giá phiên đấu giá nên trước phiên đấu giá khách hàng có hội gặp để thỏa thuận thơng đồng mua giá thấp, sau phần chênh lệch chia với người đăng ký ô đất chia theo đầu hồ sơ dẫn đến thất thu ngân sách Hình thức đấu giá bỏ phiếu gián tiếp qua đường bưu điện hạn chế khách hàng gặp nên hạn chế việc thông đồng, dìm giá, hạn chế 68 “đầu gấu” chèn ép, đe dọa khách hàng tham gia đấu giá Nên tổ chức hành nghề đấu giá nên thống với bên có QSDĐ đấu giá áp dụng hình thức 3.5.4 Công khai kết trả giá xác định người trúng đấu giá: Theo quy định Luật Đấu giá tài sản việc cơng khai kết trả giá xác định người trúng đấu giá thực phiên đấu giá Người trả giá hợp lệ (phù hợp với quy chế đấu giá) trả giá cao nhất, giá khởi điểm người trúng đấu giá Sau xác định người trúng đấu giá đấu giá viên điều hành phiên đấu giá mời người trúng đấu giá lên ký vào biên xác định kết trúng đấu giá Để tránh giao dịch trục lợi trường hợp thay tên người nhận chuyển nhượng vào người trúng đấu giá để trốn thuế chuyển quyền lệ phí trước bạ biên trúng đấu giá phải có chữ ký người ghi biên bản, đấu giá viên, người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá người trả giá liền kề Như khó thay đổi người trúng đấu giá từ người sang người khác Về ký biên xác nhận kết trúng đấu giá: Đối với hình thức đấu giá bỏ phiếu gián tiếp (bỏ phiếu qua đường bưu điện) trường hợp người trả giá hợp lệ cao vắng mặt coi người trúng đấu giá không bị thu khoản tiền đặt trước Trong quy chế đấu giá cần quy định thời hạn 02 ngày làm việc người trúng đấu giá phải có mặt tổ chức đấu giá để ký biên xác nhận kết trúng đấu giá, trừ trường hợp bất khả kháng Nếu thời hạn quy định không thuộc trường hợp bất khả kháng mà người trúng đấu giá khơng ký biên coi từ chối ký biên xác nhận kết trúng đấu giá bị thu tiền đặt trước theo quy định Về biên diễn biến đấu giá: Biên đấu giá phải lập đấu giá có chữ ký đấu giá viên điều hành đấu giá, người ghi biên bản, người trúng đấu giá, người có tài sản đấu giá, đại diện người tham gia đấu giá Biên diễn biến đấu giá bao gồm nội dung: Thời gian, địa điểm đấu giá; Tài sản đấu giá; Giá khởi điểm; thành phần tham dự; số người số hồ sơ 69 tham gia đấu giá; Kết đấu giá thành không thành ô đất Đối với ô đất đấu giá thành phải ghi ô đất đấu giá, giá khởi điểm, giá trúng đấu giá, người trúng đấu giá, giá trả liền kề, người trả giá liền kề thành phần ký biên gồm đấu giá viên điều hành đấu giá, người ghi biên bản, người trúng đấu giá, người có tài sản đấu giá, đại diện người tham gia đấu giá ký vào biên Nếu biên có nhiều trang cần ký vào trang biên để tránh thay tên người trúng đấu giá nhằm trục lợi Kết luận chương 3: Trên sở lý luận, pháp luật đấu giá QSDĐ tình hình thực tiễn thực pháp luật quan quản lý nhà nước đấu giá tổ chức hành nghề đấu giá địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc phân tích Chương Chương 3, tác giả đề xuất 05 nhóm giải pháp về: Hồn thiện thể chế (Cần sửa đổi, bổ sung số quy định pháp luật đấu giá QSDĐ cho phù hợp với thực tiễn); Tăng cường công tác phổ biến, tuyên tuyền quy định pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất cho cán bộ, công chức tầng lớp nhân dân địa bàn tỉnh; Tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nâng cao kiến thức pháp luật, kinh nghiệm, chuyên môn, nghiệp vụ quản lý, tổ chức đấu giá; Tăng cường kiểm soát nội bộ, trống giao dịch trục lợi hoạt động đấu giá; Từng bước nâng cao uy tín, lực tổ chức hành nghề đấu giá Những nhóm giải pháp khơng góp phần hồn thiện pháp luật đấu giúp quan quản lý nhà nước đấu giá tăng cường quản lý nhà nước đấu giá QSDĐ bổ sung thêm kinh nghiệm thực tiễn cho tổ chức hành nghề đấu giá địa bàn tỉnh tổ chức đấu giá QSDĐ đảm bảo chặt chẽ, hiệu quả, quy định pháp luật 70 KẾT LUẬN Đề tài nghiên cứu:“Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Vĩnh Phúc” sở nghiên cứu quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh tác giả tìm điểm khơng phù hợp pháp luật đấu giá QSDĐ với yêu cầu quản lý nhà nước thực tiễn nhằm đóng góp thêm sở lý luận, sở thực tiễn để góp phần hồn thiện pháp luật đấu giá tài sản nói chung đấu giá QSDĐ nói riêng đề xuất UBND tỉnh ban hành quy định đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất áp dụng địa bàn tỉnh Bên cạnh giúp quan, cán bộ, công chức nhà nước thấy thực trạng áp dụng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh để tăng cường hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tài sản nói chung, đấu giá QSDĐ nói riêng, đảm bảo đồng bộ, thống nhất, hạn chế giao dịch trục lợi, làm thất thu ngân sách nhà nước Ngồi ra, qua nghiên cứu Đề tài đóng góp thêm kinh nghiệm cho tổ chức hành nghề đấu giá đấu giá viên hoạt động tốt lĩnh vực hành nghề đấu giá Qua nghiên cứu pháp luật đấu giá QSDĐ thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh cho thấy: Pháp luật đấu giá QSDĐ tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý nhà nước tổ chức đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, từ thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh năm vừa qua cho thấy số quy định pháp luật (như trình bày luận văn) cần nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn; Đấu giá QSDĐ hình thức bán QSDĐ cơng khai để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất chuyển nhượng QSDĐ cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng theo giá trúng đấu giá Đây hình thức bán tài sản cơng khai, minh bạch, sát giá thị trường Tuy nhiên, cần tăng cường quản lý, kiểm tra, giám sát 71 hoạt động đấu giá tài sản nói chung, đấu giá QSDĐ nói riêng để hạn chế giao dịch trục lợi; Đấu giá QSDĐ nhà nước cần thiết, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất tổ chức, cá nhân tăng thu ngân sách nhà nước Tuy nhiên, cần coi trọng quy hoạch quản lý quỹ đất đấu giá, tránh quy hoạch đấu giá QSDĐ tràn lan Bên cạnh việc đấu giá QSDĐ cần xét giao đất hộ gia đình, cá nhân có hồn cảnh khó khăn, đối tượng sách súc nhà ở, đất ở; Đấu giá tài sản nói chung đấu giá QSDĐ nói riêng lĩnh vực nhạy cảm, dễ sảy giao dịch trục lợi an ninh trật tự Vì vậy, quan chức cần quan tâm, đạo, kiểm tra, giám sát thường xuyên để đảm bảo đấu giá vô tư, khách quan, quy định pháp luật; Các tổ chức hành nghề đấu giá cần nâng cao uy tín, lực để cạnh tranh lành mạnh; Tăng cường kiểm soát nội tất khâu trình tổ chức đấu giá; Đấu giá viên đội ngũ nhân viên phải có trình độ, chun mơn, kinh nghiệm, nhiệt tình, trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với bên có tài sản để tổ chức đấu giá thành công, hiệu quả, pháp luật./ 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp năm 2013; Bộ Luật dân năm 2015; Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; Luật Đấu giá tài sản ngày 17/11/2016; Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản; Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thu mặt nước; Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; Thông tư liên tịch số 332/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử sụng đất; Thông tư số 45/2017/TT-BTC ngày 12/5/2017 Bộ Tài quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định Luật Đấu giá tài sản; 10 Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 Bộ Tài quy định chế độ tài hoạt động đấu giá tài sản; 11 Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 21/10/2011 UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc; 73 12 Quyết định số 23/2012/QĐ-UBND ngày 20/7/2012 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc sửa đổi số điều Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh ban hành kèm theo Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 21/10/2011 UBND tỉnh Vĩnh Phúc; 13 PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện “Đấu giá quyền sử dụng đất kiến nghị cụ thể dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 14, tháng năm 2013; 14 Trần Tiến Hải, Luận án tiến sĩ: “Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Việt Nam nay”, đường linh: https://iluanvan.com, cập nhật ngày 31/6/2016; 15 Nguyễn Thị Thùy Liên, Luận văn thạc sĩ: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 20072010” đường linh: https://WWWlrc-tnv.edu.vn, Trung tâm học liệu Đại học Thái Nguyên cập nhật ngày 07/12/2015; 16 Nguyễn Trung Đạt, Luận văn thạc sĩ: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hiệu sử dụng đất sau đấu giá số dự án địa bàn quận Hà Đông- TP Hà Nội”, đường linh: https://www.xemtailieu.com, cập nhật ngày 20/6/2016; 17 Cao Thị Thu Trang, Luận văn thạc sĩ: “Thi hành pháp luật vê đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Giang”, đường linh: https://123.org, cập nhật ngày 08/7/2015; 18 Nguyễn Vĩnh Diện, Luận văn thạc sĩ Luật học "Bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội"; đường linh: https://iluanvan.com, cập nhật ngày 30/10/2014; 19 Nguyễn Duy Đức, Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu nhà sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện 74 Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc (hiện huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội”; đường linh: https://iluanvan.com, cập nhật ngày 25/12/2016; 20 Lê Đình Thắng, Bài viết “Một số giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản Việt Nam” ”, đường linh: https://www.xemtailieu.com, cập nhật ngày 30/6/2017; 21 Nguyễn Thị Nga, Bài viết “Lý luận thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất”; đường linh: https://123doc.org, cập nhật ngày 07/11/2017; 22 Lưu Quốc Thái, Bài “Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ” đường linh: https://wwwslideshare.net, cập nhật ngày 15/12/2015; 23 Nguyễn Vĩnh Diện, Bài viết “Có hay không khác bán đấu giá quyền sử dụng đất đấu giá quyền sử dụng đất”, đường linh: https://tailieu.vn, cập nhật ngày 12/4/2012; 24 Nguyễn Mạnh Cường, viết: “Lý luận thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Luật học, số 5/2004, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số 11/2007 75 76 ... pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Chương Thực trạng thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Chương Giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu đấu giá quyền sử dụng đất từ thực. .. thực tiễn tỉnh Vĩnh Phúc Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN, PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận, pháp luật quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất quyền. .. lý luận pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Vĩnh Phúc Từ tạo sở cho q trình sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, tạo thống trình áp dụng pháp luật giải