Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành ở tỉnh quảng bình

Trình tự, thủ tục của đấu giá quyền sử dụng đất phải rõ ràng, công khai, minh bạch; trong mối quan hệ với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác có liên qu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

TRÀ ĐÌNH HUÂN

pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành ở tỉnh quảng bình

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

TRÀ ĐÌNH HUÂN

pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành ở tỉnh quảng bình

Chuyờn ngành: Luật Kinh tế

Mó số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dõ̃n khoa ho ̣c: TS ĐẶNG THỊ BÍCH LIấ̃U

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Trà Đình Huân

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mu ̣c các chữ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10

1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất 10

1.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử du ̣ng đất 10

1.1.2 Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất 13

1.1.3 Phân loa ̣i và mô ̣t số đă ̣c thù trong đấu giá quyền sử dụng đất 17

1.1.4 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất 19

1.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 22

1.2.1 Khái niệm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 22

1.2.2 Đặc điểm của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 24

1.3 Nội dung của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 24

1.4 Những yếu tố tác động đến pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 28

1.4.1 Những yếu tố mang tính chính tri ̣ tác đô ̣ng đến pháp luâ ̣t về đấu giá quyền sử dụng đất 28

1.4.2 Những yếu tố mang tính kinh tế - xã hội tác động đến pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 31

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 34

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỈNH QUẢNG BÌNH 35

2.1 Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 35

2.1.1 Các quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất 35

2.1.2 Quy đi ̣nh về chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 362.1.3 Quy định về các hình thức, phương thức đấu giá quyền sử

dụng đất 452.1.4 Quy đi ̣nh về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất 472.1.5 Quy đi ̣nh về công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là

quyền sử dụng đất 522.1.6 Quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong đấu giá quyền

sử dụng đất 54

2.2 Thực tiến thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

trên địa bàn tỉnh Quảng Bình 54

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quảng Bình 542.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luâ ̣t về đấu giá quyền sử dụng đất ở

Quảng Bình 57KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 72

Chương 3: ĐI ̣NH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN TH IỆN

PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT , NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 73 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 73

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất phải hướng

tới mu ̣c tiêu thúc đẩy hoàn thiê ̣n thể chế kinh tế thi ̣ trường đi ̣nh

hướng xã hội chủ nghĩa 733.1.2 Trình tự, thủ tục của đấu giá quyền sử dụng đất phải rõ ràng,

công khai, minh bạch; trong mối quan hệ với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan 743.1.3 Phải xem xét đến hiệu quả quản lí nhà nước , đồng thời khuyến

khích thúc đẩy xã hội hóa mạnh mẽ hoạt động bán đấu giá tài

sản nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng 743.1.4 Đảm bảo kế thừa , phát huy các quy định của pháp luật phù

hợp, tiến bô ̣, đồng thời đáp ứng yêu cầu của quá trình chủ động

hội nhập kinh tế quốc tế 75

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 76

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất 76

3.2.2 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về phương th ức đấu giá quyền sử dụng đất 77

3.2.3 Hoàn thiện quy định về người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 78

3.2.4 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thành lập doanh nghiê ̣p đấu giá tài sản 79

3.2.5 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất dùng để bảo đảm thực hiê ̣n nghĩa vu ̣ dân sự, kinh tế 80

3.2.6 Hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất 81

3.2.7 Hoàn thiện các quy định của pháp luâ ̣t về xử lý các vấn đề phát sinh trong đấu giá quyền sử dụng đất 81

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành ở tỉnh Quảng Bình 82

3.3.1 Thực hiê ̣n rà soát tổng thể các quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về đất đai, thương ma ̣i , đấu giá tài sản đảm bảo thống nhất các quy đi ̣nh trong đấu giá quyền sử dụng đất 82

3.3.2 Công khai quy trình và đơn giản hóa các thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tạo thuận lợi cho các chủ thể khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 83

3.3.3 Tăng cường sự phối hợp chă ̣t chẽ giữa các cơ quan , tổ chức có liên quan trong hoa ̣t đô ̣ng đấu giá quyền sử dụng đất 84

3.3.4 Đẩy ma ̣nh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nâng cao nhâ ̣n thức và ý thức pháp luâ ̣t của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong đấu giá quyền sử dụng đất 85

3.3.5 Tăng cường sự lãnh đa ̣o của Đảng và quản lý của Nhà nước đối với công tác bán đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng 86

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 88

KẾT LUẬN 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 91

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Ký hiệu Diễn giải

1 CNH, HĐH Công nghiê ̣p hóa, hiê ̣n đa ̣i hóa

2 HĐND Hô ̣i đồng nhân dân

3 THPL Thi hành pháp luâ ̣t

4 QSDĐ Quyền sử du ̣ng đất

5 QPPL Quy pha ̣m pháp luâ ̣t

6 QLNN Quản lý nhà nước

7 UBND Ủy ban nhân dân

8 XHCN Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường Tính đặc biệt này do ba đặc điểm của đất quy định: đất là tặng vật của tự nhiên; đất không mất đi khi được con người sử dụng như các loại hàng hóa khác; số lượng đất là cố định, mọi nỗ lực của con người có thể làm tăng hiệu quả sử dụng đất Tại Hô ̣i nghi ̣ lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX về tiếp tu ̣c đổi mới chính s ách, pháp luật về đất đai

trong thời k ỳ đầy ma ̣nh CNH , HĐH đất nước đã khẳng đi ̣nh “…Đất đai là

tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt” [20, tr.61]

Do tính chất đặc biệt của QSDĐ như vậy nên thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng có cơ chế vận hành khác biệt với các thị trường khác và thể hiện qua các hình thức khác nhau Văn kiê ̣n Đa ̣i hô ̣i đa ̣i biểu toàn quốc lần thứ X đã nêu:

Phát triển thị trường bất động sản , bao gồm quyền sử du ̣ng đất và bất đô ̣ng sản gắn kiền với đất : bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa mô ̣t cách thuâ ̣n lợi , làm cho đất đai trở thành nguồn vốn cho phát triển , thị trường bất động sản trong nước

có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư [18, tr.81] và Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất , đấu thầu dự án có sử dụng đất [18, tr.86]

Ở nước ta, để thể chế hóa các chủ trương của Đảng về đấu giá QSDĐ, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để điều chỉnh trong hoạt động này như: Bộ luật Dân sự năm 2005, năm 2015; Luật Đất đai năm 2003, năm

2013; Luật Thương mại năm 2005; Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 (Nghị định số 05/2005/NĐ-CP), Nghị định số 17/2010/NĐ-

CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 về đấu giá tài sản (Nghị định số CP) và gần đây là Luật Đ ấu giá tài sản năm 2016 (có hi ệu lự c thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2017) và các Thông tư hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, các quy đi ̣nh của pháp luật về đấu giá QSDĐ ở Việt Nam vẫn bộc lộ những bất cập và hạn chế nhất định làm giảm tính hiệu quả trong hoạt động đấu giá QSDĐ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp và rủi ro cho người trúng đấu giá QSDĐ Quá trình thực hiê ̣n pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ ở một số địa phương trong đó có tỉnh Quảng Bình thời gian qua vẫn còn mô ̣t số ha ̣n chế , yếu kém; tình trạng thông đồng, dìm giá vẫn còn xảy ra ; các tranh chấ p liên quan đến hoa ̣t đô ̣ng đấu giá QSDĐ vẫn còn tồn ta ̣i , gây thiê ̣t ha ̣i đến lợi ích của Nhà nước , tâ ̣p thể và cá nhân liên quan ; sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong hoa ̣t đô ̣ng đấu giá QSDĐ chưa chă ̣t chẽ , thiếu đồng bô ̣; viê ̣c hướng dẫn triển khai thực hiê ̣n các văn bản QPPL về đấu giá QSDĐ chưa thường xuyên , đã phần nào ảnh hưởng đến nguyên tắc phá p chế XHCN

17/2010/NĐ-trong THPL về đấu giá QSDĐ Chính vì vậy, việc nghiên cứu và đề xuất

hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ luôn là vấn đề mang tính cấp thiết và tất yếu khách quan

Xuất phát từ sự nhận thức trên, tác giả quyết định chọn đề tài “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành ở tỉnh Quảng Bình” làm đề tài Luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Ở Việt Nam, hiê ̣n đã có các công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này, tuy nhiên mỗi công trình nghiên cứu có những cách nhìn nhận khác nhau, khai thác các khía cạnh khác nhau về đấu giá QSDĐ Hơn nữa, những đòi hỏi thiết thực của thị trường đối với bán đấu giá tài sản trong đó có đấu

giá QSDĐ ngày càng trở nên cấp thiết qua từng năm Do đó viê ̣c nghiên cứu pháp luật về đấu giá QSDĐ với những quy định của pháp luật hiện hành là vấn đề cần thiết

Cho đến nay, nghiên cứu về vấn đề này đã được đề cập đến nhiều trong các giáo trình của các trường đại học, cao đẳng, trung cấp phục vụ cho công tác giảng dạy và trong các công trình nghiên cứu khoa học, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ và các bài viết đăng trên các tạp chí chuyên ngành

2.1 Các công trình đã nghiên cứu:

Cuốn “Giáo trình Luật Dân sự Viê ̣t Nam” của Trường Đại học Luật Hà

Nô ̣i, do PGS.TS Đinh Văn Thanh và Ths Nguyễn Minh Tuấn chủ biên , Nxb Công an nhân dân xuất bản năm 2007, trong đó đã nêu lên khái niê ̣m bán đấu giá tài sản; các loại chủ thể bán đấu giá tài sản; quyền và nghĩa vu ̣ của các chủ thể bán đấu giá tài sản; quá trình bán đấu giá tài sản

Cuốn “Hoàn thiê ̣n cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Viê ̣t Nam” ,

của TS Nguyễn Cảnh Quý do Nxb Tư pháp xuất bản năm 2010, đã nghiên cứu những vấn đề về lý luâ ̣n v ề cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai , trong đó tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đưa các các quy định của pháp luật đất đai vào trong thực tế cuô ̣c sống thông qua các hình thức thực hiê ̣n pháp luâ ̣t như tuân thủ pháp luâ ̣t đất đai, sử du ̣ng pháp luâ ̣t đất đai, chấp hành pháp luâ ̣t đất đai và áp du ̣ng pháp luâ ̣t đất đai

Sách chuyên khảo “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Viê ̣t

Nam” của TS Đặng Thị Bích Liễu , Nxb Chính tri ̣ quốc gia xuất bản năm

2013, đã nêu lên những vấn đề lý luâ ̣n về đấu giá QSDĐ như khái niê ̣m , đă ̣c điểm, mục đích, vai trò của đấu giá QSDĐ; sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luâ ̣t đối với đấu giá QSDĐ; các yêu tố chi phối pháp lu ật về đấu giá QSDĐ như vấn đề sở hữu về đất đai , quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển kinh tế thị trường , thị trường QSDĐ và thị trường bất đô ̣ng sản

Đề tài khoa ho ̣c cấp bô ̣ “Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản

nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” năm

2011 của Viện Khoa học pháp lý - Bô ̣ Tư pháp do TS Võ Đình Toàn làm chủ nhiê ̣m đề tài, đã đi sâu nghiên cứu khái niệm, đă ̣c điểm, bản chất của bán đấu giá tài sản ; cấu trúc của pháp luâ ̣t về bán đấu giá tài sản ; mối quan hê ̣ giữa pháp luâ ̣t bán đấu giá tài sản và thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN

Đề tài luâ ̣n án Tiến sĩ “Thực hiê ̣n pháp luật về đấu giá quyền sử dụng

đất ở các tỉnh Bắc Trung bộ Viê ̣t Nam hiê ̣n nay” của TS Trần Tiến Hải , đã

làm rõ thêm khái niệm, đă ̣c điểm về đấu giá QSDĐ , nêu lên vai trò của đấu giá QSDĐ đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội; phân tích làm rõ chủ thể, nô ̣i dung và điều kiê ̣n đảm bảo thực hiê ̣n pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ

Bên ca ̣nh c ác công trình nghiên cứu chuyên sâu về đấu giá QSDĐ, về pháp luật và thực hiê ̣n pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ nêu trên còn có các công trình nghiên cứu sau:

Luâ ̣n văn tha ̣c sĩ Luâ ̣t ho ̣c với đề tài “Bán đấu giá quyền sử dụng đất

trên đi ̣a bàn thành phố Hà Nội” của Ths Nguyễn Vĩnh Diện; cuốn “Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật” của Trường Đại học Luật Hà Nội, do

GS.TS Lê Minh Tâm chủ biên, Nxb Công an nhân dân xuất bản năm 2008; bài

viết “Lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất” của Ths Nguyễn Thi ̣

Nga đăng trên Ta ̣p chí Luâ ̣t ho ̣c của Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t H à Nội số 5/2004;

bài viết “Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiê ̣n nghĩa vụ” của tác giả

Lưu Quốc Thái đăng trên Ta ̣p chí Khoa ho ̣c pháp lý, số tháng 4/2003; bài viết

“Bất cập trong thực hiê ̣n pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất” của Ths

Trần Tiến Hải đăng trên Ta ̣p chí Dân chủ và Pháp luật, số 12/2013 Đây là các tài liệu tham khảo quan trọng có liên quan tới đề tài luận văn

2.2 Một số nhận xét, đánh giá về các công trình đã nghiên cứu

Nghiên cứu các công trình nói trên cho thấy, các cuốn sách, bài viết, đề

tài, luâ ̣n án tiến sĩ , luâ ̣n văn tha ̣c sĩ cơ bản tâ ̣p trung nghiên cứu các vấn đề :

Lý luận về QSDĐ để làm rõ khái niệm, đă ̣c điểm, bản chất của QSDĐ; nghiên cứu những vấn đề lý luâ ̣n và thực tiễn pháp luâ ̣t về bán đấu giá tài sản ; đánh giá các QPPL về bán đấu giá tài sản hiện hành , nhất là những quy đi ̣nh còn mâu thuẫn, chồng chéo, chưa phù hợp với thực tiễn ; phân tích, đánh giá các quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t hiê ̣n hành có những nô ̣i dung phù hợp , chưa phù hợp, những nô ̣i dung cần trao đổi để có quan điểm thống nh ất trong quá trình áp dụng; đánh giá thực trạng THPL về đấu giá QSDĐ ở mô ̣t số đi ̣a phương từ đó

đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo THPL về đấu giá QSDĐ

Qua đó có thể thấy, dưới góc độ pháp luật, cho đến nay đã có không ít tác giả công bố các tác phẩm khoa học nghiên cứu của mình về lĩnh vực này Trong đó, có công trình nghiên cứu một vấn đề, khía cạnh, bộ phận hay cũng

có những công trình nghiên cứu một số quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ với những phạm vi nghiên cứu về không gi an, thời gian khác nhau Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện, đầy đủ về các vấn đề lý luâ ̣n và thực tiễn THPL về đấu giá QSDĐ ở địa bàn tỉnh Quảng Bình, nhất là sau khi Luâ ̣t Đất đai năm 2013 được ban hành

2.3 Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu

Trên cơ sở kế thừa có cho ̣n lo ̣c kết quả nghiên cứu của các công trình khoa ho ̣c đã khảo sát, tác giả tiếp tục đi sâu nghiên cứu các quy định của pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ trong giai đoa ̣n hiê ̣n nay và thực tiễn thi hành ở tỉnh Quảng Bình với các vấn đề:

Thứ nhất, tâ ̣p trung nghiên cứu làm rõ hơn một số vấn đề lý luận cơ bản

về đấu giá QSDĐ và pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ Trong đó, tâ ̣p trung luâ ̣n giải, làm rõ hơn khái niệm, đă ̣c điểm, phân loa ̣i, nô ̣i dung đấu giá QSDĐ, pháp luật về đấu giá QSDĐ; những yếu tố tác đô ̣ng đến pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ như yếu tố chính tri ̣, yếu tố kinh tế, yếu tố xã hô ̣i trong giai đoạn hiện nay

Thứ hai, tâ ̣p trung nghiên cứu , đánh giá thực tra ̣ng các quy đi ̣nh của

pháp luật về đấu giá QSDĐ , nhất là từ sau khi Luâ ̣t Đất đai n ăm 2013 được ban hành

Thứ ba, nghiên cứu, đánh giá làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật về đấu

giá QSDĐ ở tỉnh Quảng Bình Trong đó, tâ ̣p trung phân tích, đánh giá những kết quả đa ̣t được , những khó khăn, vướng mắc trong quá trình THPL về đấu giá QSDĐ trên đi ̣a bàn tỉnh Quảng Bình

Thứ tư, nghiên cứu đề xuất các giải pháp hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t về đấu

giá QSDĐ ở Việt Nam nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh Quảng Bình nói riêng và cả nước nói chung

Tóm la ̣i, trên cơ sở pha ̣m vi nghiên cứu, đánh giá kết đa ̣t được và những vấn đề chưa nghiên cứu của các công trình tham khảo có thể thấy , Đề tài

“Pháp luật về đấu giá QSDĐ và thực tiễn thi hành ở tỉnh Quảng Bình ” là

một công trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu trên cơ sở những quy định của pháp luật hiện hành và độc lập với các công trình nghiên cứu khoa học khác

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Đề tài luâ ̣n văn nhằm làm sáng tỏ hơn những vấn đề lý luận về đấu giá QSDĐ và pháp luật về đấu giá QSDĐ Đồng thời, đánh giá thực tiễn THPL về đấu giá QSDĐ trên đi ̣a bàn tỉnh Quảng Bình để chỉ ra những kết quả đã đạt được cũng như những vấn đề còn tồn ta ̣i, hạn chế, bất cập và những nguyên nhân của tình trạng đó Trên cơ sở đó, đưa ra định hướng và đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về bán đấu giá QSDĐ ở Việt Nam hiện nay

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu làm rõ hơn những vấn đề lý luận về đấu giá QSDĐ, pháp luật về đấu giá QSDĐ, cụ thể làm rõ hơn khái niệm, đă ̣c điểm, nô ̣i dung của pháp luật về đấu giá QSDĐ

- Phân tích, đánh giá thực tiễn THPL về đấu giá QSDĐ ở tỉnh Quảng Bình, cụ thể đánh giá những kết quả đa ̣t được và những tồn ta ̣i, hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật về đấu giá QSDĐ trong quá trình tổ chức THPL về đấu giá QSDĐ

- Trên cơ sở lý luâ ̣n và thực tiễn , luâ ̣n văn đề xuất định hướng, giải pháp cụ thể, phù hợp, có tính khả thi nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ và nâng cao hiê ̣u quả hoa ̣t đô ̣ng đấu giá QSDĐ ở Viê ̣t Nam nói chung và ở tỉnh Quảng Bình nói riêng

4 Đối tượng và Phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Nghiên cứu các quan hê ̣ pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ , các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về đấu giá QSDĐ trong mối tương quan với các quy định của pháp luâ ̣t khác có liên quan

- Thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ trên đi ̣a bàn tỉnh Quảng Bình

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Do giới ha ̣n trong khuôn khổ của luận văn thạc s ĩ, tác giả xác định phạm vi nghiên cứu như sau:

Về nô ̣i dung nghiên cứu:

- Nghiên cứu làm rõ hơn mô ̣t số vấn đề lý luâ ̣n cơ bản về đấu giá QSDĐ và pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ

- Nghiên cứu thực tra ̣ng các quy đi ̣nh của pháp luật về đấu giá QSDĐ

- Nghiên cứu, đánh giá thực tiễn THPL về đấu giá QSDĐ ở tỉnh Quảng Bình trong thời gian qua

- Nghiên cứu đề xuất các giải pháp hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ ở Viê ̣t Nam trong thời gian tới

Về mặt thời gian: Nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến

đấu giá QSDĐ từ khi Luâ ̣t Đất đai năm 2003 có hiê ̣u lực pháp luâ ̣t, nhất là sau khi Luâ ̣t Đất đai năm 2013 được ban hành đến nay

Về mặt không gian: Nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về đấu giá QSDĐ qua thực tiễn thi hành trên đi ̣a bàn tỉnh Quảng Bình

5 Phương pháp nghiên cứu

Luâ ̣n văn được nghiên cứu dựa trên cơ sở phép duy vâ ̣t biê ̣n chứng, duy

vâ ̣t li ̣ch sử kết hợp với các phương pháp nghiên cứu truyền thống để làm rõ hơn những nội dung cơ bản, chủ yếu của pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ, trong đó:

Chương 1: Sử du ̣ng phương pháp phân tích, tổng hợp , phương pháp lịch sử để làm rõ hơn khái niệm, đă ̣c điểm, vai trò của đấu giá QSDĐ và pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ

Chương 2: Sử du ̣ng phương pháp phân tích quy pha ̣m và phân tích vu ̣ viê ̣c, phương pháp so sánh pháp luâ ̣t để làm rõ thực trạng các quy định của pháp luật về đấu giá n ói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng và việc thực hiện các quy định đó trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

Chương 3: Sử du ̣ng phương pháp tổng hợp , phương pháp so sánh pháp luâ ̣t để đề ra các định hướng hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ và mô ̣t số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ

6 Những đóng góp về khoa ho ̣c của luận văn

Thứ nhất, luận văn góp phần làm rõ thêm khái niệm, đă ̣c điểm về đấu giá

QSDĐ, pháp luật về đấu giá QSDĐ; phân tích làm rõ hơn chủ thể, nô ̣i dung của quan hệ pháp luật về đấu giá QSDĐ; trình tự, điều kiê ̣n tham gia đấu giá

QSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành

Thứ hai , trên cơ sở nghiên cứu , phân tích , đánh giá mô ̣t cách toàn

diê ̣n thực ti ễn THPL về đấu giá QSDĐ trên đi ̣a bàn tỉnh Quảng Bình ; thông qua những kết quả đa ̣t được , những tồn ta ̣i , yếu kém, chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về đấu giá QSDĐ, từ đó đưa ra định hướng và đề xuất

một số giải pháp nhằm góp phầ n hoàn thiện các quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ

7 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Ý nghĩa khoa học : Những kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần hoàn thiện lý luận về đấu giá QSDĐ và pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ ; có giá trị tham khảo cho những người làm công tác nghiên cứu, học tập, thực hiê ̣n pháp luâ ̣t và bảo vệ pháp luật

Ý nghĩa thực tiễn: Ở mức độ nhất định, kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần nâng cao nhận thức , hiê ̣u lực, hiê ̣u quả trong thực hiê ̣n pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ trên thực tiễn Giúp cho nhà quản lý , người tham gia đấu giá QSDĐ, các tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ, người có QSDĐ đem ra đấu giá có những kiến thức cần thiết khi họ xác lập và thực hiện viê ̣ c đấu giá QSDĐ Đồng thời, có thể làm tài liệu tham khảo trong thực hiê ̣n chủ trương xã

hô ̣i hóa hoa ̣t đô ̣ng bán đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng

8 Kết cấu của luận văn

Luâ ̣n văn ngoài Lời cam đoan, Mục lục, Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục

tài liệu tham khảo, bố cu ̣c của Luâ ̣n văn được chia thành 3 chương như sau:

- Chương 1: Những vấn đề lý luâ ̣n cơ bản về đấu giá QSDĐ và pháp

luâ ̣t về đấu giá QSDĐ

- Chương 2: Thực tra ̣ng pháp luâ ̣t về đ ấu giá QSDĐ và thực tiễn thi

hành pháp luật về đấu giá QSDĐ ở tỉnh Quảng Bình

- Chương 3: Đi ̣nh hướng các g iải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá

QSDĐ và giải pháp nâng cao hiê ̣u quả thực hiê ̣n pháp luật về đấu giá QSDĐ

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Mua bán tài sản là loại giao dịch phổ biến nhất diễn ra trên thực tế hiện nay và được pháp luật công nhận là một loại hợp đồng dân sự thông dụng Mua bán tài sản có thể được thực hiện theo hình thức thông thường nhưng cũng có thể được thực hiện theo một quy trình đặc biệt là bán đấu giá Xem xét các quy định của pháp luật có thể thấy, đấu giá tài sản là loại giao dịch được điều chỉnh bởi khá nhiều văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự năm

2005, năm 2015; Luật Thương mại năm 2005; Luâ ̣t Đ ấu giá tài sản năm 2016; Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, Nghị định 17/2010/NĐ-CP Đấu giá là một trong những hình thức mua bán hàng hoá tương đối phổ biến và có lịch

sử từ lâu đời

Theo Đa ̣i từ điển Bách khoa Viê ̣t Nam : “Đấu giá là hình thức bán

những hàng hóa hoặc tài sản thườ ng thuộc loại đắt tiền , hàng hóa quý hiếm Người bán đặt mức giá chuẩn , những người mua trả giá từ thấp đến cao , hàng hóa được bán cho người mua trả giá cao nhất” [16, tr.136]

Theo Từ điển Luâ ̣t ho ̣c của Viê ̣n Khoa ho ̣c phá p lý, Bô ̣ Tư pháp: “Đấu

giá tài sản thông qua trả giá công khai giữa nhiều người muốn mua và người trả giá cao nhất là người được quyền mua tài sản” [5, tr.31]

Theo Quy chế bán đấu giá tài sản , ban hành kèm theo Nghi ̣ đi ̣nh s ố

86/CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 của Chính phủ: “Bán đấu giá là hình thức

bán tài sản công khai mà có nhiều người muốn mua tham gia trả giá theo thủ

tục được quy định tại Quy chế này; người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người được mua tài sản bán đấu giá” [Đ.2]

Theo Luâ ̣t Đấu giá năm 2016: “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài

sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này” [41, Đ.5]

Như vâ ̣y, dưới nhiều góc đô ̣ , tài liệu , văn bản pháp luâ ̣t đã xác đi ̣nh , đưa ra các khái niê ̣m khác nhau song về bản chất của bán đấu giá tài sản là không thay đổi Hoạt động bán đấu giá tài sản chỉ xuất hiê ̣n khi tài sản đưa

ra bán đấu giá được nhiều người quan tâm và tham gia , từ đó mới xuất hiê ̣n sự ca ̣nh tranh giữa những người mua với nhau về giá bán tài sản , kết quả đấu giá tài sản là người có tài sản sẽ bán được tài sản với giá cao nhất, ngoài mong muốn của họ (trong trường hợp đấu giá lên ) Quá trình đấu giá tài sản được thực hiê ̣n theo theo mô ̣t nguyên tắc , trình tự nhất định đảm bảo cho viê ̣c đấu giá được công khai , minh ba ̣ch , chính xác Như vâ ̣y, có thể nói về

bản chất bán tài sản theo hình thức đấu giá tương tự như các hình thức bán

tài sản khác Tuy nhiên, giữa bán tài sản theo hình thức đấu giá với bán tài sản theo các hình thức thông thường có một số khác biệt :

Về xác định giá tài sản: Bán tài sản thông qua đấu giá , người bán đi ̣nh

ra giá khởi điểm, những người mua có nghĩa vu ̣ trả giá và người mua được tài sản là trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi đi ểm; đối với bán tài sản thông thường thì giá bán được người bán xác định trước , những người mua tài sản sẽ trả giá theo giá đã niêm yết

Về cạnh tranh của người mua: “sự cạnh tranh về giá diễn ra giữa

những người mua (tham gia đấu giá) với nhau, trong nhiều trường hợp rất quyết liệt để dành quyền được mua tài sản” [25, tr.20], trong khi đó ở hình

thức bán tài sản thông thường hầu như không có tính ca ̣nh tranh , nếu có cũng rất ha ̣n chế và sự ca ̣nh tranh không quyết liê ̣t

Về trình tự, thủ tục: đấu giá tài sản được thực hiện bởi các quy định cụ thể, trong đó chủ yếu bao gồm: chủ thể tham gia, phương thức đấu giá, trình

tự thủ tục phiên đấu giá,… còn trong bán tài sản thông thường do sự thỏa thuận giữa người bán và người mua tài sản

Về phương thức bán đấu giá: đối với đấu giá tài sản thì phương thức bán đấu giá thông thường là phương thức trả giá lên tức là trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất Hoă ̣c đă ̣t giá xuống nhưng theo mức xác

đi ̣nh của người bán Còn đối với hình thức bán tài sản thông thường thì chỉ có trả giá xuống thấp hơn hoặc bằng với giá ban đầu do người bán đưa ra

Đối với tài sản đem ra đấu giá là các loại tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật , trong đó, đất đai được xác định là một loại tài sản đặc biệt Điều đó đã được khẳng định tại Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp năm

2013 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát

triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” [30] Quyền sử dụng đất là một

quyền tài sản, mà theo quy định của Bộ luật Dân sự “Quyền tài sản là quyền

“Quyền sử dụng là quyề n khai thác công dụng , hưởng hoa lợi , lợi tức từ tài sản” Thông thường trong quan hê ̣ dân sự , chủ sở hữu tài sản có quyền tự

thực hiê ̣n đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tă ̣ng cho, cho thuê, thế chấp v.v… phù hợp với quy định của pháp luật Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà N hà nước giao cho người sử du ̣ng đất và đây là mô ̣t quyền đă ̣c biê ̣t , vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đă ̣c biê ̣t so với các loa ̣i tài sản khác

Từ nhận thức trên nhiều khía cạnh nêu trên , có thể đưa ra khái quát : Đấu giá QSDĐ là một hình thức mua , bán tài sản đặc biệt , công khai, trên cơ sở thỏa thuâ ̣n giữa mô ̣t bên là hô ̣ gia đ ình, cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoă ̣c

cơ quan đa ̣i diê ̣n cho N hà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên

là tổ chức , cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Kết quả, người có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá theo một trình tự thủ tục nhất định ; người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là trúng đấu giá và được công nhâ ̣n QSDĐ

1.1.2 Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán tài sản đặc biệt

Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã đề ra quan điểm, tiếp tu ̣c đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, trong đó

coi “quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biê ̣t” Đây là sự cụ thể hóa tinh thần

nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX về vấn đề liên quan đến chính sách đất đai, về thi ̣ trường bất đô ̣ng sản, trong đó có viê ̣c đấu giá QSDĐ

Trong quan hê ̣ đấu giá QSDĐ là quan hê ̣ mua bán tài sản đặc biệt, bởi ở đó có sự tham gia của người có QSDĐ, người tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá và có cả sự tham gia của Nhà nước

Khi người trúng đấu giá QSDĐ thì ho ̣ được Nhà nước giao đất hoă ̣c cho thuê đất Được chuyển giao mô ̣t cách có điều kiê ̣n quyền chiếm hữu , quyền quản lý và quyền sử du ̣ng đất chứ không được chuyển giao quyền sở hữu đất đai Không có quyền sở hữu đối với đất đai mà chỉ có quyền sử du ̣ng đất (không thể trở thành chủ sở hữu tài sản trúng đấu giá) [25, tr.26]

Tính đă ̣c biê ̣t nữa còn thể hiê ̣n ở chỗ đấu giá QSDĐ được thực hiê ̣n theo

mô ̣t trình tự, thủ tục do pháp luật quy định từ việc xây dựng phương án , kế hoạch đấu giá, thành phần hồ sơ tham gia đấu giá , hình thức đấu giá cho đến các thủ tục pháp lý tiếp theo sau khi người tham gia đấu giá đã đấu trúng v.v…

“Trường hợp trúng giá, người trúng giá được xác nhận kết quả đấu giá , phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo kết quả đấu giá đã được phê duyệt theo tiến độ quy đi ̣nh trong hồ sơ dự đấu giá ; phải làm các thủ tục để nhận

đất” [25, tr.25] Trong khi đó, trong mua bán tài sản thông thường do hai bên

bán và mua tự thỏa thuận không tuân theo một trình tự, thủ tục nào cả

Hơn nữa, đấu giá QSDĐ được xem là mô ̣t hình thức mua bán tài sản

đă ̣c biê ̣t bởi trong từng phiên đấu giá phải có tối thiểu từ h ai người trở lên , nghĩa là trong đấu giá QSDĐ phải có nhiều chủ thể tham gia và những chủ thể tham gia đấu giá phải ca ̣nh tranh mô ̣t cách công khai , liên tu ̣c cho đến khi xác

đi ̣nh được người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá

Bên ca ̣nh đó , trong đấu giá QSDĐ tính công khai thường được thực hiê ̣n mô ̣t cách triê ̣t để Tất cả mo ̣i thông tin liên quan đến cuô ̣c đấu giá QSDĐ đều phải được công khai , minh ba ̣ch, rõ ràng Các thửa đất đấu giá đều được niêm yết, thông báo công khai trước khi tổ chức đấu giá , những người tham gia đấu giá đều được ta ̣o điều kiê ̣n thuâ ̣n lợi để xem xét trước khi tổ chức đấu giá Về cách thức , thời gian, đi ̣a điểm tổ chức phiên đấu giá được thông báo công khai rô ̣ng rãi bằng nhiều hình thức Trình tự thực hiện có sự chứng kiến , giám sát của tất cả mọi người tham gia đấu giá , khi cần thiết có sự tham gia của một số cơ quan có thẩm quyền (Sở Tư pháp , Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính ) Mọi diễn biến của cuô ̣c đấu giá đều được thực hiê ̣n

mô ̣t cách công khai, liên tu ̣c

Thứ hai , đấu giá QSDĐ là hoạt động vừa mang tính chất dân sự - thương mại, vừa mang tính chất hành chính

Xét về mặt hình thức , đấu giá Q SDĐ tuân thủ tất cả quy đi ̣nh về trình tự, thủ tục của mô ̣t cuô ̣c mua bán tài sản Các bên thiết lập một quan hệ nhằm hướng tới mu ̣c đích đó là lợi ích vâ ̣t chất từ quan hê ̣ tài sản và trong đó các bên đều hướng đến “lợi nhuâ ̣n”, người có QSDĐ đem ra đấu giá thì mong muốn được bán giá cao , người có nhu cầu mua QSDĐ thì mong muốn mua với giá thấp

Pháp luật nước ta quy định người có QSDĐ có quyền chuyển nhượng

quyền này cho người khác, đồng thời Nhà nước cũng thực hiện việc này thông qua hình thức đấu giá QSDĐ đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử du ̣ng đất và cho thuê đất Như vâ ̣y, Nhà nước đã thừa nhận việc đưa QSDĐ vào tham gia giao di ̣ch dân sự và làm cho QSDĐ trở thành mô ̣t loa ̣i hàng hóa đă ̣c biê ̣t, có

giá trị “nhà nước đã tiền tệ hóa quyền sử dụng đất, làm cho quyền sử dụng đất

từ không có giá trở thành có giá” [25, tr.34] Như vâ ̣y, hoạt động đấu giá

QSDĐ đã thể hiê ̣n rõ là hoa ̣t đô ̣ng mang tính dân sự - thương ma ̣i

Bên ca ̣nh đó, trong hoa ̣t đô ̣ng đấu giá QSDĐ có nhiều công đoa ̣n được thực hiê ̣n bằng mê ̣nh lê ̣nh hành chính, quyết đi ̣nh hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chẳng hạn như, các thửa đất đưa ra đấu giá phải nằm trong quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch đã được phê duyê ̣t ; người trúng đấu giá QSDĐ để chính thức được nhận tài sản là QSDĐ thì phải được cơ quan có thẩm quyền ra quyết đi ̣nh công nhâ ̣n, quyết đi ̣nh cấp đất, quyết đi ̣nh giao đất, cấp Giấy chứng nhâ ̣n QSDĐ v.v… Như vâ ̣y, có thể thấy trong hoạt động đấu giá QSDĐ, ngoài tính chất dân sự - thương ma ̣i còn thể hiê ̣n rõ tính chất hành chính

Thứ ba, người trúng đấu giá QSDĐ phải là người trả giá cao nhất

Trong quan hê ̣ mua bán tài sản thông thường , người bán đưa ra giá bán đối với tài sản, người mua xem xét và trả giá Giá bán có thể bằng và thấp hơn giá được đưa ra ban đầu Tuy nhiên, đôi lúc người trả giá cao nhất (nhưng vẫn

ở dưới mức giá do người bán đưa ra ) chưa hẳn là đã mua được tài sản , do ta ̣i thời điểm đó người bán tài sản nghỉ rằng sẽ có người trả giá cao hơn, vì vậy

họ không bán , cuối cùng phải bán với giá thấp hơn so với giá của người ban đầu đã trả, vì không có ai trả giá cao hơn nữa

Trong đấu giá tài sản , có hai phương thức là đấu giá lên và đặt giá xuống Đấu giá lê n là trong cuô ̣c đấu giá Đấu giá viên nêu giá khởi điểm , sau đó khách hàng tham gia trả giá theo phương thức giá trả phải cao hơn giá khởi điểm , giá trả lần sau phải cao hơn giá lần trước Viê ̣c nâng giá có

thể bằng lời nói hoă ̣c bỏ phiếu kín Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người mua được tài sản Còn đặt giá xuống là trong cuô ̣c đấu giá, Đấu giá viên nêu giá khởi điểm cao nhất , sau đó ha ̣ dần cho tới khi có người đồng ý mua tài sản

Đối với đấu giá QSDĐ, trước khi Luâ ̣t Đấu giá tài sản năm 2016 ra đời thì đấu giá QSDĐ áp dụng phương thức đấu giá lên, từ ngày 01/7/2017 (thời điểm Luâ ̣t Đấu giá tài sản năm 2016 có hiệu lực ) trở đi thì có thể áp du ̣ng phương thức đă ̣t giá xuống Theo đó, QSDĐ đưa ra đấu giá được chủ thể đưa

ra mô ̣t mức giá khởi điểm để làm căn cứ đấu giá Mức giá này có thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy đi ̣nh , có thể do tổ chức hoặc cá nhân ấn

đi ̣nh Mức giá khởi điểm này có thể thấp hơn so với giá thực của QSDĐ đe m

ra đấu giá , trên cơ sở đó những người tham gia đấu giá ca ̣nh tranh với nhau bằng cách đưa ra các mức giá , ai trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm hoă ̣c chấp nhâ ̣n giá do Đ ấu giá viên nêu ra là người mua được QSDĐ Nếu không có ai trả giá cao hơn và ít nhất bằng giá khởi điểm hoă ̣c chấp nhâ ̣n giá do Đấu giá viên nêu ra thì cuộc đấu giá không thành, kết quả đấu giá sẽ bi ̣ hủy, muốn tổ chức đấu giá la ̣i thì chủ thể có QSDĐ có thể để nguyên mức giá khởi điểm hoă ̣c ha ̣ giá khởi điểm xuống cho phù hợp với giá tri ̣ nhu cầu thi ̣ trường và hợp đồng với tổ chức bán đấu giá tiếp tu ̣c tổ chức đấu giá

Thứ tư, trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ được pháp luật quy đi ̣nh cụ thể, chặt chẽ

Trong mua bán tài sản thông thường, không có mô ̣t trình tự, thủ tục nào quy đi ̣nh cho quá trình mua bán , mà tùy từng loại tài sản để cá c chủ thể tự thỏa thuận cách thức thực hiê ̣n với nhau Còn trong đấu giá QSDĐ, do đất đai

là tài sản đặc biệt , mục đích của hoạt động đấu giá QSDĐ là thu hút càng nhiều người tham gia đấu giá và khi này mức đô ̣ ca ̣nh tran h về giá càng quyết liê ̣t, QSDĐ đem ra đấu giá sẽ bán được giá cao Do vâ ̣y, cần phải quy đi ̣nh

mô ̣t trình tự, thủ tục hết sức chặt chẽ đảm bảo lợi ích của các bên trong quan

hê ̣ đấu giá QSDĐ và quá trình sử dụng đất

Đối với tổ chức thực hiê ̣n hoa ̣t đô ̣ng đấu giá QSDĐ , pháp luật quy định

cụ thể về trình tự, thủ tục cho quá trình tổ chức đấu giá từ khi trước thời điểm tổ chức đấu giá đến trong quá trình tổ chức đấu giá và sau khi kết thúc đấu giá Trong đó, có những thủ tục được quy định bằng thủ tục hành chính bao gồm cơ quan thu ̣ lý giải quyết, thành phần hồ sơ, thời gian giải quyết, kết quả giải quyết, phí, lê ̣ phí Trên cơ sở thủ tu ̣c hành chính thì cơ quan thực hiện thủ tục hành chính không được đặt ra , thu thêm thành phần hồ sơ , kéo dài thời

gian giải quyết, thu quá số tiền được pháp luâ ̣t quy đi ̣nh

Đối với người có QSDĐ đem ra đấu giá :“được quyền quy đi ̣nh , xét

mức giá khởi điểm, bước giá, xác nhận kết quả trúng đấu giá” [25, tr.25]

Đối với người tham gia đấu giá QSDĐ , họ phải có nghĩa vụ chấp hành nghiêm túc quy chế đấu giá Nếu trúng đấu giá, phải nộp tiền sử dụng đất, làm các thủ tục pháp lý để nhận QSDĐ ; có nghĩa vụ sử dụng đất đúng diện tích ,

mục đích, thời ha ̣n và tuân thủ quy hoa ̣ch do cơ quan có thẩm quyền phê duyê ̣t

1.1.3 Phân loại và một số đặc thù trong đấu giá quyền sử dụng đất

Trong đấu giá QSDĐ có nhiều cách để phân loa ̣i khác nhau:

Phân loa ̣i theo phương thức đấu giá thì có đấu giá QSDĐ bằng cách trả giá lên và đấu giá QSDĐ bằng cách đặt giá xuống

Phân loa ̣i theo hình thức đấu giá thì có đấu giá QSDĐ bằng hình thức trực tiếp và đấu giá QSDĐ bằng hình thức gián tiếp

Phân loa ̣i theo mu ̣c đích đấu giá QSDĐ thì có đấu giá QSDĐ để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước ; đấu giá QSDĐ để thực hiê ̣n các dự án đầu tư ; đấu giá QSDĐ để đảm bảo thực hiê ̣n nghĩa vu ̣ thi hành án dân sự , thương ma ̣i

Giữa đấu giá QSDĐ để ta ̣o nguồn thu cho ngân sách nhà nước ; đấu giá

QSDĐ để thực hiê ̣n các dự án đầu tư ; đấu giá QSDĐ để đảm bảo thực hiê ̣n nghĩa vụ thi hành án dân sự ngoài việc có một số nét tương đồng về trình tự , thủ tục thực hiện còn có một số nét đă ̣c thù khác biệt như sau:

Về mục đích: Đấu giá QSDĐ để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước

nhằm mu ̣c đích tăn g nguồn thu cho ngân sách đi ̣a phương để phu ̣c vu ̣ nhiê ̣m

vụ phát triển kinh tế - xã hội; đấu giá QSDĐ để thực hiê ̣n các dự án đầu tư ngoài việc tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương còn nhằm mục đích để đánh giá, lựa cho ̣n nhà đầu tư có năng lực , uy tín để thực hiê ̣n dự án trên đi ̣a bàn; đấu giá QSDĐ để thực hiê ̣n nghĩa vu ̣ thi hành án dân sự nhằm đảm bảo thực hiê ̣n nghĩa vụ thi hành án của bên phải thi hành án theo quyết định , bản

án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật

Về chủ thể là người có QSDĐ đem ra đấu giá : Đấu giá QSDĐ để tạo

nguồn thu cho ngân sách nhà nước và đấu giá QSDĐ để thực hiê ̣n các dự án đầu tư thì chủ thể có QSDĐ đem ra đấu giá là Nh à nước, còn đấu giá QSDĐ

để thực hiện nghĩa vụ thi hành án dân sự thì chủ thể có QSDĐ đem ra đấu giá

là bên phải thi hành án

Về xác đi ̣nh giá khởi điểm : Đấu giá QSDĐ để tạo nguồn thu cho ngân

sách nhà nước và đấu giá QSDĐ để thực hiê ̣n các dự án đầu tư thì viê ̣c xác

đi ̣nh giá khởi điểm do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước xác đi ̣nh (Hô ̣i đồng đi ̣nh giá), còn đấu giá QSDĐ để thực hiện nghĩa vụ thi hành án dân sự thì việc xác định giá khởi điểm trước hết do hai bên đương sự (bên được thi hành án và bên phải thi hành án ) thỏa thuận trước sự chứng kiến của Chấp hành viên, trong trường hợp nếu không tự thỏa thuâ ̣n thì Chấp hành viên sẽ thống nhất với bên phải thi hành án thuê một tổ chức định giá độc lập hoặc tham khảo ý kiến của các cơ quan chuyên môn để quyết đi ̣nh giá

Về khoản tài chính thu được từ kết quả đấu giá QSDĐ : Đấu giá QSDĐ

để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và đấu giá QSDĐ để thực hiê ̣n các

dự án đầu tư thì khoản tiền thu được sẽ nô ̣p vào ngân sách nhà nước , còn đấu giá QSDĐ để thực hiện nghĩa vụ thi hành án dân sự thì khoản tiền thu được sau khi trừ đi chi phí các k hoản thuế, phí, lê ̣ phí, khoản tiền phải thi hành án , số tiền còn la ̣i sẽ thuô ̣c về người phải thi hành án

1.1.4 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đấu giá QSDĐ góp phần phản ánh đúng giá trị QSDĐ và sát với giá thị trường

Những năm gần đây , khi đưa hoa ̣t đô ̣ng đấu giá QSDĐ vào áp du ̣ng đã góp phần hạn chế được những bất cập của giá đất Viê ̣c đi ̣nh giá sàn làm căn cứ đấu giá QSDĐ được xác đi ̣nh trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng QSDĐ Người trúng đấu giá QSDĐ được hưởng đầy đủ các quyền lợi

có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai , dân sự, kinh tế Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy đi ̣nh về phương pháp xác đi ̣nh giá đất và khung giá đất làm cơ sở cho các đi ̣a

phương ban hành bảng giá các loa ̣i đất cu ̣ thể Tuy nhiên, tình trạng sốt giá đất đã làm cho thi ̣ trường bất đô ̣ng sản luôn biến đô ̣ng , có sự chênh lê ̣ch lớn giữa giá đất giao di ̣ch trên thị trường với giá đất do N hà nước định giá , gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong khi định giá đất để làm căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất , thuế thu nhâ ̣p từ chuyển QSDĐ , tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất và các loa ̣i lê ̣ phí liên quan đến đất đai v.v…

Để khắc phu ̣c tình tra ̣ng nêu trên , Nhà nước đã thực hiện việc giao đất

có thu tiền sử dụng đất và thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ Thông qua hoa ̣t đô ̣ng đấu giá QSDĐ với hình thức công khai, trực tiếp, tuân thủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định đã góp phần nâng cao giá trị QSDĐ , tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Quá trình đấu giá l uôn có sự ca ̣nh tranh của các chủ thể tham gia đấu giá Vì vậy, giá trúng đấu giá luôn cao và sát với giá giao dịch trên thị trường

Thứ hai, đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định , minh bạch, công bằng xã hội; đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất

Trong thời kỳ tâ ̣p trung quan liêu bao cấp và kể cả giai đoa ̣n trước khi thừa nhâ ̣n hình thức đấu giá QSDĐ thì công tác quản lý đất đai còn mang

nă ̣ng cơ chế hành chính quan liêu; công tác quản lý đất đai, giao đất, cho thuê đất còn khá tùy tiê ̣n Hậu quả của nó là hiện nay chúng ta đã và đang giải quyết rất nhiều các vu ̣ viê ̣c khiếu na ̣i , tố cáo liên quan đến đất đai do công tác giao đất, cho thuê đất không đúng quy đi ̣nh của thời kỳ trước để la ̣i rất nhiều

Kể từ khi hoa ̣t đô ̣ng đấu giá QSDĐ ra đời đã góp phần ta ̣o lâ ̣p sự ổn

đi ̣nh, minh ba ̣ch Công tác đấu giá QSDĐ được thực hiê ̣n trên cơ sở quy hoạch, kế hoa ̣ch đã được c ấp có thẩm quyền phê duyệt Đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế, nếu đủ điều kiê ̣n; các thông tin liên quan đến việc đấu

giá được công khai rộng rãi “Các chủ thể có điều kiê ̣n tham gia đấu giá đều

được cạnh tranh bình đẳng, không phân biê ̣t” [25, tr.60]

Thứ ba, đấu giá QSDĐ là biện pháp tăng cường quản lý đất đai , làm đơn giản các thủ tục về giao đất, cho thuê đất

Đấu giá QSDĐ đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với chính sách quản lý đất đai Thông qua đấu giá QSDĐ các thông tin về người sử du ̣ng đất , thời điểm giao đất, cho thuê đất được theo dõi, quản lý chặt chẽ Sau khi trúng đấu giá QSDĐ hầu như các thủ tục về giao đất , cho thuê đất đều do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục hành chính phối hợp , liên thông với nhau để thực hiê ̣n , người trúng đấu giá QSDĐ không phải mất nhiều thời gian đi la ̣i nhiều lần để thực hiê ̣n, cung cấp các giấy tờ thủ tu ̣c cấp Giấy chứng nhâ ̣n QSDĐ như các giao di ̣ch khác Đấu giá QSDĐ được thực hiện công khai, công bằng, không phân biê ̣t, đối xử làm ha ̣n chế tối đa tình tra ̣ng nhũng nhiễu, tham nhũng, trục lợi bởi những người có thẩm quyền

Hơn nữa, đấu giá QSDĐ đã góp phần ha ̣n chế các tranh chấp về đất đai

Bởi trên thực tế trong quá trình giao di ̣ch , sử du ̣ng đất , giữa các chủ thể sử dụng đất luôn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai Đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ các chủ thể trong giao di ̣ch phần lớn chỉ chú tro ̣ng đến giá , hồ

sơ giao di ̣ch ; thâ ̣m chí nhiều trường hợp Giấy Chứng nhâ ̣n QSDĐ được thế chấp trong ngân hàng , các tổ chức tín dụng nhưng các chủ thể vẫn thực hiện các giao dịch chuyển nhượng cho nhau , rất ít người quan tâm đến hiê ̣n tra ̣ng thửa đất, sơ đồ thửa đất , lịch sử thửa đất Vì vậy, nhiều trường hợp đã thực hiê ̣n chuyển nhượng đất thông qua rất nhiều chủ thể lúc đó mới phát hiê ̣n ra thửa đất không đúng như thực tế được cấp Tình trạng khiếu nại , tranh chấp đất đai về ranh giới , diê ̣n tích sau khi các giao di ̣ch tự thỏa thuâ ̣n của các chủ thể đã thực hiê ̣n thành công diễn ra khá phổ biến

Trong đấu giá QSDĐ , các thửa đất đem ra đấu giá trên cơ sở đã nằm trong các dự án đấu giá QSDĐ được cơ quan có thẩm quyền phê duyê ̣t hoă ̣c các thửa đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất trong trường hợp đấu giá để bảo đảm thực hi ện nghĩa vụ dân sự , thương ma ̣i Các thửa đất đã được xác đi ̣nh ranh giới, chỉ giới trên bản đồ địa chính; được đóng mốc giới cố đi ̣nh rõ ràng trên thực đi ̣a Người trúng đấu giá QSDĐ hoàn toàn yên tâm về tính hợp pháp, tính đầy đủ về diện tích, rõ ràng về ranh giới của lô đất mình đã trúng trong quá trình đấu giá

Thứ tư, đấu giá QSDĐ là phương thức nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Do hạn chế trong công tác QLNN về đất đai, nên những năm qua hoạt động giao đất, cho thuê đất ở nhiều địa phương diễn ra khá tùy tiện, phá vỡ quy hoạch đã có nhiều tác đô ̣ng đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội Viê ̣c đi ̣nh giá đất để giao đất, cho thuê đất của nhiều đi ̣a phương còn thấp so với giá thực tế giao di ̣ch trên thi ̣ trường Đây là nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách

Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ Thông qua hình thức đấu giá QSDĐ đã giúp các địa phương huy đô ̣ng mô ̣t nguồn thu tương đối lớn, đóng góp vào ngân sách đi ̣a phương , góp phần đầu tư cơ sở ha ̣ tầng, đảm bảo an sinh xã hô ̣i , bảo vệ môi trường , góp phần thực hiện nhiệm

vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, trong đó như tỉnh Quảng Bình qua 04 năm (2012, 2013, 2014, 2015), thông qua hoa ̣t đô ̣ng đấu giá QSDĐ đã thu được tổng số tiền là 623.555.338.841 đồng [46], [47], [48], [49] và đặc biệt cuộc đấu giá tổ chức vào tháng 5 năm 2015 tại Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Q uảng Bình với 17 lô đất đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 26,66 tỷ, quá trình tổ chức đấu giá đã thu được tổng số tiền 34,7 tỷ, chênh

lệch so với giá khới điểm 8,7 tỷ đồng (tăng 33%) hay “tại thành phố Hà Nội

năm 2008 toàn thành phố đấu giá được 2.688 tỷ đồng, đạt 104% kế hoạch năm; năm 2009 đấu giá 23 dự án, diê ̣n tích là 6,75 ha, số tiền thu được là 1.997,5 tỷ đồng, đạt 58% kế hoạch năm” [25, tr.47]

1.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự có tính bắt buộc chung do Nhà nước đặt ra hoặc thừa nhận, thể hiện ý chí của giai cấp thống trị trên cơ sở ghi nhận các nhu cầu về lợi ích của toàn xã hội được đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm điều chỉnh những quan hệ xã hội với mục đích bảo đảm trật tự ổn định xã hội và sự phát triển bền vững của xã hội

Là một bộ phận của hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia, trên thế giới pháp luật của các nước về bán đấu giá tài sản cũng theo các hệ thống pháp luật khác nhau:

Ở các nước thuộc dòng pháp luật Châu Âu lục địa, pháp luật

về bán đấu giá tài sản chỉ gồm các QPPL thành văn Đa ̣i diê ̣n cho

các nước này có thể kể đến là pháp luật về bán đấu giá tài sản của Pháp Hoạt động bán đấu giá tài sản được điều chỉnh bởi các quy

đi ̣nh của Bô ̣ luâ ̣t Dân sự và Bô ̣ luâ ̣t Thương ma ̣i Hoạt động bán đấu giá phải do những cá nhân hoặc tổ chức đủ điều kiện nhất định tiến hành; không phải bất kỳ ai cũng có thể tổ chức bán đấu giá như một hoạt động thương mại [42]

Ở các nước thuộc dòng pháp luật Anh - Mỹ, pháp luật về bán đấu giá tài sản, ngoài các văn bản pháp luật, án lệ cũng được xem là nguồn của bộ phận pháp luật này [42]

Ở Việt Nam, trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá QSDĐ, từ khi thực hiện công cuộc đổi mới Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản liên quan đến bán đấu giá như: Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1989, Luật Thi hành án dân dự năm 2008, Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015), Luật Đất đai (2003, 2013), Luật Thương mại năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản (2006, 2015), Luật Quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước năm 2008, Luâ ̣t Đấu giá tài sản năm 2016… và các nghị định, thông tư có liên quan đến bán đấu giá tài sản, đấu giá QSDĐ Qua nghiên cứu cho thấy, pháp luật về đấu giá QSDĐ ở Viê ̣t Nam có phần tương đồng với pháp luâ ̣t theo hê ̣ thống pháp luâ ̣t Châu Âu lu ̣c đi ̣a

Từ góc độ lý luận về pháp luật nói chung và hệ thống các QPPL đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành trong các văn bản QPPL,

có thể đưa ra khái niệm pháp luật đấu giá QSDĐ như sau: Pháp luật đấu giá QSDĐ là hệ thống những QPPL do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đấu giá QSDĐ, bao gồm những quy định về nguyên tắc, quyền và nghĩa vu ̣ của các bên của chủ thể trong qu an hê ̣ pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ (bao gồm: Người

có QSDĐ đem ra đấu giá, người bán đấu giá, người tham gia đấu giá); thủ tục đấu giá QSDĐ; quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá QSDĐ

1.2.2 Đặc điểm của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Pháp luật về đấu giá QSDĐ ra đời nhằm để điều chỉnh các quan hệ xã

hô ̣i phát sinh trong hoa ̣t đô ̣ng phân phối QSDĐ , nó cũng được xem như là

mô ̣t hiê ̣n tượng xã hô ̣i hiê ̣n thực khách quan mang tính giai cấp ; là hệ thống các quy tắc xử sự do Nhà nước đặt ra mang tính bắt buộc chung , trong mo ̣i trường hợp các chủ thể có liên quan trong quan hê ̣ đấu giá QSDĐ dù muốn hay không đều phải chấp hành mô ̣t cách nghiêm túc , triê ̣t để Tuy nhiên, QSDĐ là mô ̣t tài sản đă ̣c biê ̣t , viê ̣c tổ chức đấu giá QSDĐ cũng phải được điều chỉnh bởi những quy trình , thủ tục chặt chẽ ; các chủ thể tham gia vào hoạt động đấu giá QSDĐ cũng phải có những điều kiện cụ thể nhất đi ̣nh; các quan hê ̣, giao di ̣ch phát sinh trong quá trình đấu giá QSDĐ cũng có những nét

đă ̣c biê ̣t so với các quan hê ̣ , giao di ̣ch khác Vì vậy , pháp luật về đấu giá QSDĐ cũng có những đặc điểm riêng biệt để phân biệt với pháp luật trong các lĩnh vực khác Có thể xem xét đặc điểm của pháp luật về đấu giá QSDĐ trên những mă ̣t sau:

- Pháp luật về đấu giá QSDĐ là một bộ phận pháp luật trong hệ thống pháp luật về bán đấu giá tài sản, điều chỉnh các quan hê ̣ xã hô ̣i phát sinh về cơ bản mang tính chất “tư” , do đó các chủ t hể tham gia trong quan hê ̣ về cơ bản bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ

- Pháp luật về đấu giá QSDĐ là một chế định riêng điều chỉnh trong hoạt

đô ̣ng đấu giá QSDĐ Quan hê ̣ pháp luâ ̣t trong đấu giá QSDĐ chủ yếu mang tính chất dân sự - thương ma ̣i nhưng cũng có quan hệ mang tính chất hành chính

- Pháp luật về đấu giá QSDĐ thể hiện sự công khai trong quan hê ̣ đấu giá QSDĐ Điều này xuất phát từ nguyên lý chung là nếu không công khai thì sẽ không phải là đấu giá

1.3 Nội dung của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Pháp luật về đấu giá QSDĐ với tính chất là một lĩnh vực pháp luật điều

chỉnh viê ̣c mua bán QSDĐ (mô ̣t loa ̣i tài sản đă ̣c biê ̣t), là một phương thức để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất , cho thuê đất hoă ̣c xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ để thực hiê ̣n nghĩa vụ dân sự , kinh tế Viê ̣c xây dựng và hoàn thiê ̣n hê ̣ thố ng pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ nhằm mu ̣c tiêu đáp ứng yêu cầu của đời sống kinh tế xã hội và vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai

Trong những năm gần đây , trên cơ sở quan điểm của Đảng về tiếp tu ̣c hoàn thiện hệ thống pháp luật theo cơ chế thị trường , đi ̣nh hướng XHCN , lĩnh vực đấ t đai nói chung và đấu giá QSDĐ đã có nhiều đổi mới , với nhiều văn bản QPPL điề u chỉnh trong lĩnh vực này đã kịp thời thể chế hóa chủ trương của Đảng, cụ thể hóa quy đi ̣nh của Hiến pháp (1992, 2013) Đó chính

là kết quả của việc N hà nước ta đã ban hành rất nhiều văn bản QPPL điều chỉnh trong hoạt động đấu giá QSDĐ , tiêu biểu đó là Nghi ̣ đi ̣nh số 05/2005/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và đă ̣c biê ̣t là Luâ ̣t Đất đai (2003, 2013), Luâ ̣t Đấu giá tài sản năm 2016 và nhiều văn bản quy đi ̣nh chi tiết hướng dẫn thi hành Nô ̣i dung điều chỉnh của pháp luâ ̣t về đấu giá QSDĐ thể hiê ̣n ở những khía ca ̣nh sau:

Thứ nhất, quy định những nguyên tắc trong đấu giá QSDĐ , định giá

đất: đây là những quan điểm chỉ đạo trong quá trình đấu giá QSDĐ đảm bảo việc đấu giá QSDĐ đúng quy định của pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong đấu giá QSDĐ Viê ̣c đi ̣nh giá đất phải đảm bảo theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá ; theo thời hạn

sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng; cùng một thời điểm, các thửa đất liền

kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

Thứ hai, quy đi ̣nh xác định quỹ đất đấu giá: Quỹ đất được sử dụng để

đấu giá QSDĐ sử dụng cho mục đích ở; đất phục vụ cho mục đích xây dựng

các công trình như trụ sở làm việc của các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, các tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế; đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình, làm mặt bằng cho sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho xây dựng các công trình dân sinh; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối; đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh Hiến pháp năm 2013 quy đi ̣nh, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, nhưng Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phần lớn đất đai được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng với nhiều mu ̣c đích khác nhau thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ Đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất hoă ̣c công nhâ ̣n QSDĐ thông qua viê ̣c xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ để thực hiê ̣n nghĩa vụ dân sự , kinh tế thì Nhà nước thức hiê ̣n thông qua phương thức đấu giá QSDĐ

Thứ ba, quy định về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong các quan hệ pháp luật đấu giá QSDĐ: Đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoă ̣c xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ để thực hiê ̣n nghĩa vu ̣ dân sự, kinh tế là một trình tự gồm nhiều giai đoạn với nhiều thủ tục khác nhau, nhiều quan hệ đan xen, nên việc xác định chủ thể trong quan hệ đấu giá QSDĐ cũng như xác định quyền, nghĩa vụ của các chủ thể này là một vấn đề phức tạp Chủ thể của quan hệ pháp luật đấu giá QSDĐ trước hết phải đáp ứng đầy đủ tư cách chủ thể pháp luật Các chủ thể đó có thể là Nhà nước,

tổ chức, cá nhân và các chủ thể khác, về tổng thể bao gồm: Bên có QSDĐ (bao gồm: Nhà nước; cá nhân, tổ chức, hô ̣ gia đình có QSDĐ; bên nhâ ̣n bảo đảm tài sản là QSDĐ do các tổ chức, cá nhân sử dụng làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ), bên tham gia đấu giá QSDĐ và bên tổ chức đấu giá QSDĐ

Hiện nay, pháp luật về đấu giá QSDĐ ở nước ta quy định bên tham gia đấu giá QSDĐ là tổ chức, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện theo luật định ,

đó là bên tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất; các tổ chức, cá nhân phải có nhu cầu sử dụng đất và đáp ứng đủ các điều kiện về vốn, kỹ thuật và năng lực tài chính; người tham gia đấu giá không thuộc trường hợp bị pháp luật cấm tham gia đấu giá

Tuy nhiên, đất đai là tài sản đặc biệt, thuô ̣c sở hữu toàn dân , do Nhà nước thống nhất quản lý, vì vậy khác với việc tham gia đấu giá các loa ̣i tài sản khác Khi tham gia vào quan hê ̣ đấu giá QSDĐ ngoài việc đáp ứng điều kiện

về năng lực chủ thể theo quy định của pháp luật dân sự thì các chủ thể của quan hệ pháp luật đấu giá QSDĐ nhất thiết phải đáp ứng một số điều kiện nhất định Do đó, pháp luật về đấu giá QSDĐ phải xác định rõ tư cách của chủ thể “đặc biệt” này trong quan hệ đấu giá QSDĐ, đảm bảo thể hiê ̣n nguyên tắc bình đẳng trong đấu giá QSDĐ

Thứ tư, quy định trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ: Đấu giá QSDĐ là

quan hê ̣ tài sản , hàng hóa qua trung gian , vì vậy, để thực hiện được giao dịch này các bên phải thông qua hình thức pháp lý là ký kết và thực hiện hợp đồng Tuy nhiên, do quan hê ̣ đấu giá QSDĐ vừa mang chất dân sự - thương ma ̣i, vừa mang tính chất hành chính Do đó, trong các khâu tổ chức thực hiê ̣n để đi đến đích cuối cùng là tổ chức đấu giá QSDĐ , quan hê ̣ hợp đồng không phải lúc nào cũng rõ nét

Đối với các quan hệ có tí nh chất chấp hành - điều hành, phát sinh giữa các chủ thể trong thực hiê ̣n các hoa ̣t đô ̣ng như: Lâ ̣p, quyết

đi ̣nh quỹ đất đấu giá ; lâ ̣p dự án đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử du ̣ng đất hoă ̣c cho thuê đất; quyết đi ̣nh lựa cho ̣n tổ chức đấu giá QSDĐ; quyết đi ̣nh giá khởi điểm… bản chất của các quan hệ này là các quan hệ quản lý hành chính nhà nước [25, tr.84, 85]

Thứ năm , quy đi ̣nh về cơ quan quản lý các tổ chức thực hiện chức

năng đấu giá tài sản trong đó có QSDĐ: Xã hội càng phát triển, vấn đề đặt ra

là cần quản lý chặt chẽ các tổ chức được thành lập đảm bảo các tổ chức đó vừa hoạt động theo điều lệ, tôn chỉ mục đích của tổ chức mà còn phải đảm bảo tuân theo quy định của pháp luật một cách nghiêm túc, đảm bảo duy trì xã hội phát triển trong một trật tự nhất định Theo đó, để quản lý các tổ chức bán đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá QSDĐ là công việc của các cơ quan hành chính nhà nước như Bộ Tư pháp, Bô ̣ Kế hoa ̣ch và Đầu tư, Sở Tư pháp,

Sở Kế hoạch và Đầu tư

Thứ sáu, quy đi ̣nh về xử lý vi phạm trong thực hiện pháp luật về bán

đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá QSDĐ: Pháp luật nước ta quy định về việc

xử lý đối với hình thức thông đồng, dìm giá và các hành vi vi phạm trong thực hiện pháp luật về đấu giá QSDĐ (Nghị định số 110/2013/NĐ-CP ngày 24 tháng 9 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp , hợp tác xã ) Tuy nhiên, hình thức xử lý vẫn đang còn nhẹ, mức xử lý còn thấp, vì vậy dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật trong đấu giá vẫn còn xảy ra, đối với QSDĐ thì với khoản lợi nhuận thu được rất lớn qua việc thông đồng, dìm giá, vi phạm các quy định về trình tự, thủ tục, điều kiện đấu giá do vậy dù có xử phạt nhưng vẫn vi phạm

1.4 Những yếu tố tác động đến pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

1.4.1 Những yếu tố mang tính chính tri ̣ tác động đế n pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Trên cơ sở tầm quan tro ̣ng của đất đai đối với đời sống xã hô ̣i , cũng như nhằm mu ̣c đích quản lý , khai thác có hiê ̣u quả đối với đất đai , Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992, được sử a đổi, bổ sung năm 2001 và Hiến

pháp năm 2013 đều xác định một hình thức sở hữu đối với đất đai , đó là “Đất

đai thuộc sở hữu toàn dân , do Nhà nước đại diê ̣n chủ sở hữu” Cụ thể hóa

nguyên tắc hiến đi ̣nh, Luâ ̣t Đất đai năm 1993, 2003, 2013 đều quy định đất đai thuô ̣c sở hữu toàn dân , do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Như vâ ̣y, kể từ sau năm 1980 QSDĐ của người dân được hình thành và thực hiện trên cơ sở quyền sở hữu tâ ̣p thể (sở hữu toàn dân) đối với đất đai Mọi hoạt động liên quan đến đất đai của người dân đều phải thông qua sự cho phép của Nhà nước

Để quản lý, khai thác, tăng giá tri ̣ của đất , khắc phu ̣c tình tra ̣ng chế đô ̣ sử du ̣ng đất không rõ ràng , công tác quản lý lỏng lẻo , thiếu chă ̣t chẻ, đất đai sử du ̣ng không đúng mu ̣c đích, viê ̣c giao đất, cho thuê đất tùy tiê ̣n, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước đã đánh giá:

Hoạt động của thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn, cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân

và tổ chức Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai chưa được thể chế hoá Văn bản pháp luật về đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ [20]

Để tiếp tu ̣c có những đổi mới trong chính sách , pháp luật về đất đai, đảm bảo đất đai được sử du ̣ng hiê ̣u quả hơn , góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ và xây dựng đô thị Công tác QLNN về đất đai chă ̣t chẽ,

hệ thống quản lý được củng cố , từng bước phân cấp nhiều hơn cho địa

phương, văn kiê ̣n Hô ̣i nghi ̣ Trung ương 7 đã đề ra quan điểm chỉ đa ̣o “Chính

sách đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất”

Đa ̣i hô ̣i đa ̣i biểu toàn quốc lần thứ X tiếp tu ̣c chỉ rõ:

Phát triển thị trường bất đô ̣ng sản, bao gồm thi ̣ trường QSDĐ

và bất động sản gắn liền với đất : bảo đảm QSDĐ chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh

so với thi ̣ trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư [18]

Tiếp tu ̣c giữ vững quan điểm về chính sách đất đai , Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công

nghiệp theo hướng hiện đại đã xác đi ̣nh “Việc giao đất, cho thuê đất để thực

hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”

Trên cơ sở quan đ iểm của Đảng , Nhà nước từng bước đ iều chỉnh, sửa đổi, ban hành mới nhiều văn bản pháp luâ ̣t điều chỉnh trong lĩnh vực đất đai , xác định cụ thể người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai là N hà nước, quy

đi ̣nh rõ quyền thống nhất quản lý đất đai , quyền và nghĩa vu ̣ của người s ử dụng đất , trong đó điểm đáng chú ý là viê ̣c nhà nước thừa nhâ ̣n và bảo vê ̣ quyền sử du ̣ng hợp pháp của người sử du ̣ng đất , quy đi ̣nh người sử du ̣ng đất

có các quyền chuyển nhượng , chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Với những quy đi ̣nh này trong Hiến pháp, Luâ ̣t Đất đai:

Đã tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ, làm cho người sử dụng đất có khả năng khai thác , phát huy được hiê ̣u quả kinh tế mang la ̣i từ đất, thừa nhâ ̣n đất đai có giá bằng viê ̣c Nhà nước đi ̣nh giá đất, giao đất có thu tiền sử du ̣ng đất, QSDĐ được xem như là mô ̣t quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, có thể chuyển di ̣ch, tham gia vào các giao di ̣ch dân sự [25, tr.93]

Như vâ ̣y, với đi ̣nh hướng , quan điểm của Đảng về QLNN đối với đất đai, quy đi ̣nh của Hiến pháp là cơ sở chính tri ̣ - pháp lý để giúp chúng ta có được định hướng đúng đắn trong công tác quản lý đất đai, hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về đấu giá QSDĐ nói riêng

1.4.2 Những yếu tố mang tính kinh tế - xã hội tác động đến pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Hiến pháp năm 1992 quy đi ̣nh “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ

đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” [29, Điều 18], Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước , được quản

lý theo pháp luật” [30, Điều 54, Khoản 1] Theo đó, đất đai là nguồn tài

nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử dụng đất Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội Trong đó, quan hệ đấu giá QSDĐ có vai trò vô cùng quan trọng cho sự

ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân

Đấu giá QSDĐ là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế Với viê ̣c thực hiê ̣n giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì việc đấu giá QSDĐ so với trước đây đã được nhân rộng trong phạm vi cả nước, tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc phục những hạn chế trong việc nhà nước giao đất, cho thuê đất trong nhiều năm qua Việc thực hiện đấu giá QSDĐ đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng , huy động vốn để chuyển dịch

cơ cấu kinh tế , xây dựng các công trình phúc lợi , phục vụ dân sinh , cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng Tiền thu được từ đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương Theo báo cáo của Bộ Tư pháp tại Hội nghị sơ kết 4 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì sau gần 4 năm triển khai Nghị định số 17/2010/NĐ-CP (kể từ 01/7/2010 đến tháng 5/2014), theo thống kê của 27/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, thì các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đã bán đấu giá QSDĐ thu được hơn 14.218 tỷ đồng vượt giá khởi điểm khoảng 2.008 tỷ đồng

Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ đã mở ra một kênh rất quan trọng để Nhà nước thực hiện phân phối QSDĐ cho xã hội theo hướng thị trường

Đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội Nếu như trước đây nhiều trường hợp giao đất, cho thuê đất thiếu cơ sở pháp lý, không phù hợp quy hoạch, không đúng với nhu cầu sử dụng đất thực tế; tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất công, sử dụng sai mục đích diễn ra khá phổ biến ảnh hư ởng rất lớn đến QSDĐ của người dân và gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước Đấu giá QSDĐ ra đời, đã tạo

sự công bằng, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất của Nhà nước, hạn chế tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, quản lý và sử dụng đất

Có thể khẳng định, việc đấu giá QSDĐ trong nền kinh tế thị trường đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của nước ta

trong những năm qua Vì vậy, để việc đấu giá QSDĐ ngày càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có một quy trình đấu giá chặt chẽ, thống nhất Do đó, các yếu tố về kinh tế - xã

hô ̣i có tác đô ̣n g rất lớn đến yêu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật trong đấu giá QSDĐ , nhằm tạo hành lang pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế