Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận ngô quyền, thành phố hải phòng

7 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN NGƠ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG TRẦN ĐỨC DUY CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS VÕ THANH LÂM HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết luận nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Nhà trường Tôi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Đức Duy LỜI CẢM ƠN Trước hết xin gửi lời cảm ơn trân thành tới tồn thể thầy giáo, giáo Khoa Luật kinh tế, Trường Viện Đại Học Mở Hà Nội, người dạy dỗ, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho suốt thời gian học tập trường Tôi xin trân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Võ Thanh Lâm người trực tiếp hướng dẫn, bảo phương pháp làm việc, nghiên cứu cho giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Tơi xin cảm ơn UBND quận Ngơ Quyền, phòng Tài ngun Mơi trường quận Ngơ Quyền, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Quận Ngô Quyền tạo điều kiện cho tơi nghiên cứu, hồn thành luận văn Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè người giúp đỡ, động viên suốt thời gian nghiên cứu viết báo cáo Dù có nhiều cố gắng, nhiên khơng tránh khỏi thiếu sót q trình hồn thành luận văn Rất mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô bạn Tôi xin trân trọng cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Đức Duy MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở xây dựng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3 Mục đích chuyển quyền sử dụng đất 13 1.1.4 Các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 14 1.1.5 Hình thức pháp lý chuyển quyền sử dụng đất [45, tr.62] 15 1.2 Lý luận pháp luật chuyển quyền sử dụng đất 19 1.2.1 Cơ sở xây dựng pháp luật chuyển quyền sử dụng đất 19 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật chuyển quyền sử dụng đất 20 1.2.3 Các điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật chuyển quyền sử dụng đất 21 1.2.4 Yêu cầu điều chỉnh pháp luật hoạt động chuyển quyền sử dụng đất 27 1.2.5 Tiêu chí đánh giá hiệu thực thi pháp luật chuyển quyền sử dụng đất 34 1.3 Kết luận Chương 37 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 38 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển quyền sử dụng đất 38 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển quyền sử dụng đất quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng 47 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Ngô Quyền tác động đến việc thực thi pháp luật chuyển quyền sử dụng đất 47 2.2.1.1 Tác động tích cực 47 2.2.1.2 Tác động tiêu cực 50 2.2.2 Đánh giá việc thực thi pháp luật chuyển quyền sử dụng đất quận Ngô Quyền 50 2.2.2.1 Kết đạt 50 2.2.2.2 Những hạn chế, tồn 58 2.2.2.3 Nguyên nhân hạn chế, tồn 71 2.3 Kết luận Chương 75 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 77 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển quyền sử dụng đất nâng cao hiệu quận Ngô Quyền 77 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển quyền sử dụng đất 82 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển quyền sử dụng đất quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng 91 3.4 Kết luận Chương 97 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân TAND : Tòa án nhân dân DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Bảng số liệu vi phạm việc sử dụng sai mục đích sử dụng đất địa bàn quận Ngô Quyền (từ năm 2013 đến năm 2017) 62 Bảng 2.2: Thực trạng sử dụng đất theo mục đích địa bàn quận Ngô Quyền (từ năm 2013 đến năm 2017) 68 Bảng 2.3 Số liệu diện tích đất nông nghiệp sử dụng địa bàn quận Ngô Quyền (tính đến hết tháng năm 2017) 69 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong cơng đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Việt Nam nay, đất đai khẳng định loại hàng hóa đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế đất nước Theo quy định pháp luật, toàn đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Người sử dụng đất giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có quyền, quyền chuyển dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) Quyền sử dụng đất loại quyền tài sản đặc biệt phát sinh quan hệ sử dụng đất Hiện nay, mặt pháp lý, khơng có khái niệm mua bán đất đai mà có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 Chuyển QSDĐ loại giao dịch dân đặc thù, có điều kiện Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; chấp, góp vốn QSDĐ Với tính chất đặc biệt vậy, việc quản lý cơng tác chuyển QSDĐ có hiệu góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực có sức hấp dẫn nhà đầu tư nước Quận Ngô Quyền Quận nội thành Thành phố (TP) Hải Phòng có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh năm vừa qua Cùng với q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa hoạt động chuyển QSDĐ diễn sơi động địa bàn Quận Tuy nhiên công tác quản lý thực trạng vấn đề chuyển QSDĐ khu vực đặt nhiều vấn đề cần giải Riêng khoảng 2005 - 2015, địa bàn TP Hải Phòng có 700 tổ chức, doanh nghiệp giao đất, cho thuê đất với tổng diện tích 10.748,4ha, qua rà sốt quận, huyện có tới 117 tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai Số doanh nghiệp cho thuê, chuyển nhượng, sử dụng không mục đích chiếm 60% tổng số sai phạm Trong có dự án tổ chức kinh tế triển khai thực với diện tích lớn như: dự án khu vui chơi, giải trí Phòng Thương mại công nghiệp Việt Nam phường Tân Thành (Dương Kinh) - 40 ha; dự án sản xuất phân bón Tổng cơng ty vật tư nông nghiệp xã Kiền Bái (Thủy Nguyên) - 30 ha; dự án khu vui chơi giải trí, nhà công ty CP Đầu tư phát triển Tân Quang Minh xã Thủy Sơn (Thủy Nguyên) - 50 ha; dự án Làng biệt thự cao cấp Vạn Hương công ty CP DASO phường Vạn Hương (Đồ Sơn) - 30 Trong đó, việc xử lý khiêm tốn, chưa phản ánh hết thực trạng vi phạm pháp luật chuyển quyền sử dụng đất Đáng nói việc thực thu hồi đất trường hợp vi phạm pháp luật đất đai xảy tình trạng nể nang, không liệt thực hiện, dẫn đến tình trạng chây ỳ, khơng chấp hành định, chí có tượng kiện cáo phức tạp, nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân sau giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, song chậm đưa vào khai thác, để hoang hóa tiến độ xây dựng chậm, hiệu thấp, gây lãng phí tài nguyên đất Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên, tác giả chọn đề tài: “Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phòng” làm luận văn Thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, nước ta có khơng cơng trình nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất như: Các đề tài nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật lĩnh vực đất đai: i) Luận văn tiến sĩ luật học tác giả Nguyễn Cảnh Quý đề tài "Hoàn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam" (2002); ii) Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, nhân" (2001); iii) Luận văn thạc sĩ luật học Trần Đăng Vinh đề tài "Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta" Tham khảo https://www.baomoi.com/hai-phong-dat-dai-ma-biet-noi-nang/c/20569838.epi (2000); iv) Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Những điểm Luật đất đai 2003 chuyển quyền sử dụng đất " (2004) Các đề tài nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai: Sách: “Quản lý nhà nước đai” Tiến sỹ Nguyễn Khắc Thái Sơn (chủ biên), Nhà xuất Nông Nghiệp Hà Nội, năm 2007; Bài viết: “Nâng cao hiệu quản lý Nhà nước đất đai” Tiến sỹ Phạm Việt Dũng, đăng Tạp chí Cộng sản điện tử, ngày 11 tháng năm 2013; Luận văn thạc sỹ Ngô Tôn Thanh, Trường Đại học Đà Nẵng, thực năm 2012: “Hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”; Luận văn thạc sỹ Phan Thị Thanh Tâm, trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, thực năm 2014: “Quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An”… Các cơng trình chủ yếu nghiên cứu quy định Luật đất đai 2003, Bộ luật tố tụng dân 2004, Bộ luật dân 2005, luật có liên quan khác chuyển quyền sử dụng đất để thấy điểm phù hợp điểm chưa phù hợp để từ có đề xuất để hoàn thiện quy định pháp luật chuyển quyền sử dụng đất Đồng thời, đánh giá chất lượng hiệu áp dụng pháp luật chuyển quyền sử dụng đất số đại phương cụ thể để từ đề biện pháp, chế bảo đảm cho việc thực thi quy định pháp luật nâng cao hiệu trình chuyển quyền sử dụng đất Nhìn chung cơng trình nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật chuyển quyền sử dụng đất làm giàu thêm kiến thức lý luận thực tiễn vấn đề chuyển quyền sử dụng đất Các cơng trình nghiên cứu, viết nêu tiếp cận, nghiên cứu, nhận định đánh giá nhiều khía cạnh mức độ khác nội dung có liên quan trực tiếp gián tiếp đến pháp luật chuyển quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, cơng trình nghiên cứu phân tích, so sánh với pháp luật thời kỳ đánh giá quy định pháp luật Việt Nam chuyển quyền quyền sử dụng đất nói chung địa bàn cụ thể … từ đưa bất cập cần sửa đổi kiến nghị (6) Cần có chế định cụ thể nhằm hạn chế tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng tính giá trị pháp lý văn công chứng để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách giả tạo nhằm che đậy giao dịch ngầm qua lợi dụng để thực hành vi trái quy định pháp luật Thực tiễn, khơng trường hợp xảy ra, kẻ lợi dụng nhu cầu cần vốn cá nhân, tổ chức để thực chiếm đoạt tài sản cách dễ dàng, cách thông qua hợp đồng chuyển nhượng giả tạo vay số vốn định sau tiến hành việc đăng ký sang tên cho cơng khai chuyển nhượng cho bên thứ ba với giá trị thực tài sản thu khoản tiền chênh lệch lớn so với số tiền bỏ cho bên vay Như hoàn tất việc chiếm đoạt mà bên bị chiếm đoạt khó khăn để lấy lại tài sản trước ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho dù giả tạo Ngoài ra, thực tế địa bàn, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo có trường hợp để che đậy hình thức ủy quyền Theo đó, hợp đồng ủy quyền có đề cập đến phạm vi ủy quyền giao cho bên nhận ủy quyền phép ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, chấp tài sản… thực chất hợp đồng chuyển nhượng che đậy hình thức ủy quyền Trong trình thực công chứng, công chứng viên địa bàn khó để phát giao dịch giả tạo, tranh chấp giải Tòa án thường thiếu chứng chứng minh giao dịch giả tạo, từ quyền lợi ích hợp pháp đương bị ảnh hưởng thiệt hại nghiêm trọng Từ thực tiễn đó, cần kiến nghị có giải pháp để giải thực trạng Một là, cần xem việc huy động nguồn vốn xã hội hợp pháp, hạn chế hoạt động vay tín dụng đen, phát huy vai trò tổ chức tín dụng, giải tình hình kinh tế khó khăn Hai là, cần có biện pháp xử lý việc thiết lập hợp đồng giả tạo, xem việc giao kết hợp đồng giả tạo hành vi nghiêm cấm, vi phạm bị xử lý Ba là, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thuế, phí, lệ phí phát sinh chuyển 88 nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày có giá, thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng, qua bộc lộ hạn chế, bất cập, nhiều hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ, bên cạnh có hành vi đầu cơ, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích thu lợi Để bước hạn chế ngăn chặn hành vi nêu cần đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định thuế chuyển nhượng QSDĐ thị trường bất động sản, cần có quy định pháp luật để hạn chế trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thơng qua ủy quyền thực tiễn, làm ủy quyền sau họ hủy hợp đồng né nộp thuế lần, tình trạng gây thất thu thuế cho ngân sách (7) Về công tác tài việc chuyển quyền sử dụng đất - Căn theo quy định Khoản Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 + Đối với phần diện tích “đất xây dựng đất nhà máy” hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất theo giá đất ở, cấp đổi chuyển QSDĐ mà người sử dụng đất khơng sử dụng theo mục đích cấp giấy chứng nhận loại đất xác định đất thời hạn sử dụng đất lâu dài + Đối với phần diện tích “đất xây dựng đất nhà máy” hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất theo giá đất xây dựng giá đất nhà máy sử dụng theo mục đích cấp giấy chứng nhận phải xác định lại thời hạn sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ đất sở sản xuất phi nông nghiệp) 50 năm tính kể từ ngày cấp giấy chứng nhận Khi hộ gia đình, cá nhân cấp đổi lại chuyển quyền xác định theo loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ đất sở sản xuất phi nông nghiệp) thời hạn sử dụng thời hạn lại - Căn theo quy định Khoản Điều 60 Luật Đất đai năm 2013: + Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân khơng nộp tiền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận theo hình thức công nhận giao đất không thu tiền sử dụng đất), sử dụng theo mục đích cấp giấy chứng nhận hộ gia đình, cá nhân phải chuyển sang thuê đất nộp tiền thuê theo quy định 89 ... luận pháp luật chuyển quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành quận Ngô Quyền , thành phố Hải Phòng Chương 3: Giải pháp hoàn thi n pháp luật chuyển. .. GIẢI PHÁP HOÀN THI N PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 77 3.1 Định hướng hoàn thi n pháp luật chuyển quyền sử dụng. .. THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 38 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển quyền sử dụng đất 38 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển quyền sử dụng đất quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phòng