Đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với đất đai, mà cụ thể là thuộc phạm vi quản lý của ngành tài nguyên và môi trường. Hoạt động này được giao cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện. Theo quy định tại Thông tư liên tịch số
05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện), theo đó:
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ; Theo quy định tại Điều 185, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có đủ năng lực đáp ứng nhiệm vụ là yêu cầu bắt buộc đối với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thực hiện nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường và Trưởng phòng Nội vụ. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
- Ở cấp xã, không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy, sự ra đời của Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT- BNV-BTC đã khắc phục tình trạng nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký đối với bất động sản, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giao cho một cơ quan thực hiện theo hướng tập trung và chuyên môn hóa đó là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
“Địa chính viên” là cán bộ trực tiếp thực hiện hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất , theo quy định tại Quyết định 07/2008/QĐ-BTNMT ngày 06/10/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành tiêu chuẩn nghiệp vụ các ngạch viên chức tài nguyên và môi trường, địa chính viên là viên chức chuyên môn kỹ thuật, chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện các công tác: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đo đạc địa chính, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, phân hạng đất. Địa chính viên được chia thành 4 ngạch: địa chính viên trung cấp , đi ̣a chính viên cao đẳng , đi ̣a chính viên và đi ̣a chính viên chính . Ngạch viên chức càng cao thì chuyên môn đòi hỏi càng sâu, kiến thức càng rộng về những chuyên ngành có liên quan. Yêu cầu nghiệp vụ được đặt ra cũng rất cụ thể đối với viên chức địa chính để họ có thể đảm trách công việc được giao, như: phải nắm được pháp luật đất đai; nắm vững các quy định về chuyên ngành quản lý; các quy trình, quy phạm kỹ thuật, tiêu chuẩn và định mức trong công tác chuyên môn; có kiến thức về quản lý đất đai và am hiểu tình hình phát triển kinh tế - xã hội có liên quan. Trong những năm qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có nhiều cố gắng
trong việc sắp xếp lại bộ máy, ổn định lực lượng nhân sự đưa công tác đào tạo cán bộ trở thành nhiệm vụ hàng đầu nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của công tác quản lý đối với đất đai - nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia [4].
2.1.6 Quy định về cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp
* Quy định về cung cấp thông tin
Các thông tin về đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu hay đăng ký biến động quyền sử dụng đất đều được lưu giữ tại hồ sơ địa chính. Hồ sơ đi ̣a chính được lập để phục vụ cho công tác quản lí nhà nước về đất đai , phục vụ cho công tác tra cứu thông tin của người dân . Theo quy đi ̣nh ta ̣i Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, hồ sơ đi ̣a chính gồm : Bản đồ địa chính , Sổ đi ̣a chính , sổ mục kê khai đất đai , sổ theo dõi biến đô ̣ng đất đai (gọi là dữ liệu địa chính ) và bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những thông tin cần thiết về tự nhiên , kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai, được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính , đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai , cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Bản đồ địa chính là thành quả củ a viê ̣c đo đa ̣c đi ̣a chính và đăng ký quyền sử dụng đất .
Tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu cơ quan lưu giữ hồ sơ địa chính (Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã) cung cấp thông tin đất đai từ hồ sơ địa chính (trừ những thông tin thuộc danh mục bí mật Nhà nước không được phép công bố) thông qua các hình thức (1) Phiếu yêu cầu; (2) Văn bản yêu cầu; (3) Hợp đồng cung cấp thông tin (cho trường hợp tổng hợp thông tin đất đai). Việc cung cấp dịch vụ thông tin đất đai từ hồ sơ địa chính được thực hiện dưới các hình thức sau: Tra cứu thông tin; Trích lục bản
đồ địa chính đối với từng thửa đất; Trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chù sử dụng đất; Tổng hợp thông tin đất đai; Sao thông tin hồ sơ địa chính vào thiết bị nhớ của máy tính (chỉ tổ chức mới có quyền được cung cấp thông tin dưới hình thức này).
Thẩm quyền cung cấp thông tin được quy định cụ thể như sau: - Ủy ban nhân dân cấp xã cung cấp thông tin dưới hình thức tra cứu; - Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện cung cấp thông tin dưới các hình thức, trừ sao chép thông tin vào thiết bị nhớ;
- Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cung cấp thông tin dưới mọi hình thức quy định.
Cơ quan được yêu cầu có trách nhiệm cung cấp thông tin ngay trong ngày nhận yêu cầu đối với trường hợp tra cứu thông tin; hoặc không quá 02 ngày đối với trường hợp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và sao thông tin vào thiết bị nhớ; hoặc theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng đối với trường hợp tổng hợp thông tin đất đai.
Phí sử dụng thông tin và phí dịch vụ cung cấp thông tin do chính quyền cấp tỉnh mỗi địa phương quy định và do người được cung cấp thông tin (trừ cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng, cơ quan của tổ chức chính trị - xã hội) trả. Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền đưa khoản phí thu được vào nguồn thu ngân sách của đơn vị mình. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải nộp phí sử dụng thông tin thu được vào ngân sách nhà nước, nhưng được quản lý và sử dụng phí dịch vụ cung cấp thông tin [3].
* Giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp
Theo quy định tại Điều 2, Mục VI, Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, trách nhiệm cung cấp thông tin thuộc về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã theo đúng thẩm quyền. Cơ quan cung cấp thông tin phải chịu trách nhiệm đối với nội dung thông tin đã cung cấp và
phải xác nhận bằng văn bản về độ tin cậy của nội dung thông tin khi người sử dụng thông tin có yêu cầu.
Đối với Nhà nước, việc thông tin về đất đai được cung cấp chính xác và đảm bảo về mặt pháp lý giúp công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai đạt hiệu quả, hỗ trợ và thực hiện các chính sách đất đai, quy hoạch sử dụng đất; hỗ trợ hệ thống thuế đất và bất động sản đến việc hỗ trợ hoạt động quản lý các nguồn tài nguyên và môi trường.
Đối với người sử dụng đất và cả xã hội, việc thông tin về đất đai được cung cấp chính xác và đảm bảo về mặt pháp lý bảo vệ quyền sử dụng và các quyền lợi khác đối với đất đai của người sử dụng đất Trong quá trình sử dụng đất cũng như đưa quyền sử dụng đất tham gia vào các giao dịch dân sự, người sử dụng đất và các bên liên quan hoàn toàn có thể tránh được các rủi ro pháp lý, yên tâm trong hoạt động đầu tư, khai thác đất đai. Đây cũng chính là cơ sở pháp lý đáng tin cậy để cơ quan có thẩm quyền dựa vào đó giải quyết tranh chấp.
2.2 THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
Dựa trên những nghiên cứu khái quát về đăng ký quyền sử dụng đất cũng như pháp luật hiện hành về hoạt động này, tác giả đưa ra nhận xét, đánh giá chung nhất về thực tiễn áp dụng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất: kết quả đạt được; hạn chế, yếu kém và nguyên nhân của những hạn chế này. Đây là nội dung có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vì trên cơ sở đó sẽ thiết lập, củng cố vững chắc cơ sở thực tiễn của các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta.
2.2.1 Những kết quả đạt được * Về hệ thống pháp luật * Về hệ thống pháp luật
Pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sử đất được quy định tương đối đầy đủ, kịp thời, quy định cụ thể về các vấn đề như: Các trường hợp phải
đăng ký; đối tượng đăng ký, thẩm quyền đăng ký; giá trị pháp lý của việc đăng ký; hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký lần đầu, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, từng bước rút ngắn thời hạn đăng ký... tạo hành lang pháp lý để các tổ chức, cá nhân thực hiện tốt quyền, lợi ích hợp pháp của mình, dễ dàng tiếp cận hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất.
Khắc phục tình trạng hoạt động đăng ký đối với bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất) phải tuân theo các văn bản pháp luật khác nhau gây nên sự chồng chéo, bất cập giữa các văn bản (đăng ký quyền sử dụng đất tuân theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đăng ký quyền sở hữu nhà ở tuân theo quy định của Luật Nhà ở 2005, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng tuân theo quy định tại Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và chưa có hướng dẫn đối với việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng trồng là rừng sản xuất), Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Thông tư số 17/2009/TT- BTNMT đã tạo ra bước tiến quan trọng trong quá trình cải cách hành chính được đông đảo nhân dân ủng hộ, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Kết quả cụ thể mà Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành đạt được thể hiện trên các khía cạnh sau: (1) Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Đây là loại giấy chứng nhận được phát hành theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Trong đó, việc chứng nhận quyền sử dụng đất là bắt buộc, là nghĩa vụ đối với cả cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cả đối với người sử dụng đất, việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của
chủ sở hữu; (2) Xác định rõ thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đồng thời phân cấp mạnh cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện hoạt động này; (3) Quy định cụ thể nơi nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; (4) Quy định rõ thời gian thực hiện từng loại thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; (5) Quy định rõ hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký biến động sau khi được cấp giấy chứng nhận [51].
* Về hệ thống cơ quan đăng ký
Nếu như trước đây, thẩm quyền thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được giao cho các cơ quan nhà nước khác nhau thực hiện gây ra những bất cập và phân tán trong công tác quản lý bất động sản nói chung, quản lý tài sản thuộc sở hữu toàn dân (đất đai) nói riêng, đồng thời gây khó khăn cho cả người sử dụng đất, thì nay, với việc ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, Việt Nam hướng tới xây dựng mô hình cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất theo hướng tập trung và chuyên môn hoá. Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không chỉ là cơ quan thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất, mà còn là đầu mối thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính được quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã có cơ sở pháp lý vững chắc, kiện toàn về tổ chức và hoạt động để thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn lớn của mình.
* Về cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ