năm 2003 có hiệu lực thi hành
Luâ ̣t Đất đai đầu tiên của Nước ta được ban hành năm 1987 đã đưa hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất vào một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Theo đó, hoạt động đăng ký đất đai , lâ ̣p và giữ sổ đi ̣a chính, thống kê đất đai , cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ quan trọng mà người sử dụng đất phải thực hiện không những vì mục tiêu quản lý của Nhà nước mà còn vì bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình cũng như toàn xã hội. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987 mới chỉ đưa ra vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất chứ chưa đưa ra quy định cụ thể về hoạt động này. Ngày 14/7/1989, Tổng cục quản lý ruô ̣ng đất ban hành Quyết đi ̣nh 201/QĐ-ĐKTK quy đi ̣nh cấp giấy chứng nhâ ̣n qu yền sử dụng đất và ngày 28/10/1989 ban hành Thông tư 302/ĐKTK hướng dẫn trình tự thủ tục đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử dụng đất . Các văn bản này hướng dẫn chi tiết các vấn đề như: khái niệm, đối tượng đăng ký, trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký cũng như mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này được áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân cho đến khi được thay thế bởi mẫu giấy chứng nhận theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Theo Quyết đi ̣nh 201/QĐ-ĐKTK, mục đích của việc đăng ký quyền sử dụng đất là nhằm xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để (1) Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai cũng như nắm chắc tài nguyên đất; (2) Người sử dụng đất an tâm khai thác mọi tiềm năng tốt nhất từ đất đai, hiểu và chấp hành đúng pháp luật đất đai.
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, tiếp tục khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” và lần đầu tiên khẳng định “đất đai có giá”, cho phép “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Kể từ thời điểm này, quyền sử dụng đất chính thức được đưa vào giao lưu dân sự và quyền sử dụng đất của bất cứ chủ thể nào cũng được coi là một trong những loại tài sản có giá trị lớn, chiếm vị trí khá quan trọng trong đời sống xã hội. Nhà nước cũng như người sử dụng đất hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất , đẩy nhanh công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Trước yêu cầu khách quan của giao lưu dân sự , những quy đi ̣nh về đăng ký quyền sử dụng đất theo Quyết đi ̣nh số 201/ĐKTK chủ yếu phục vụ nhiê ̣m vụ quản lý nhà nước về đất đai mà không xem quyền sử dụng đất là một loại tài sản giá trị của người sử dụng, quyền và lợi ích của người sử dụng đất chưa được bảo vệ một cách chính đáng, không còn phù hợp với tình hình thực tế .
Đến Luật Đất đai năm 1993, được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lại bị tách rời khỏi thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, khi
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất mà chưa đăng ký thì người sử dụng đất phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (Điều 33, Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp cho tổ chức sử dụng đất và những đối tượng được Chính phủ quyết định giao đất; Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho hộ gia đình, cá nhân (Điều 36, Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001). Việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT/TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Tổng cục Địa chính, Bộ Tài chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ; Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2001, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý đơn giản hồ sơ địa chính, tạo sự chủ động theo điều kiện của địa phương. Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC đã thay thế Thông tư 346/1998/TT-TCĐC tạo một bước chuyển biến mới trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính, quy định trong Thông tư cũng tạo điều kiện và tạo sự chủ động cho chính quyền địa phương trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc tách biệt của hai loại thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gây không ít khó khăn cho việc quản lý và thực hiện thủ tục này.