Dưới triều đại Lý - Trần việc đo đạc, đăng ký đất đai đã được tiến hành từ rất sớm, ngay những năm đầu tiên của quốc gia độc lập, nhất là đối với ruộng đất công làng xã và ruộng tư, nhằm phục vu cho những nhu cầu nhất định. Tuy nhiên, việc đo đạc mang tính hệ thống, trên phạm vi cả nước chưa được tiến hành. Việc lập điền bạ không được chú trọng. Vì vậy, hầu như không có nguồn tài liệu chính thức để chứng minh về hoạt động đăng ký đất đai được tiến hành trong giai đoạn này (từ thế kỷ XI đến thế kỷ XIV). Nguồn tài liệu chủ yếu được phát hiện là các sử liệu, các chứng tích còn sót lại được ghi nhận trong gia phả của một số dòng họ, trên các văn bia hoặc chuông được khắc hay đúc vào thời điểm đó. Do đó, dù việc đăng ký và sổ đất đai được thực hiện từ rất sớm nhưng bộ hồ sơ lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ tại một số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long; sổ địa bạ thời Minh Mạng ở Nam Bộ.
điền, đất tư điền của mỗi xã. Theo quy định từng năm phải tiến hành tiểu tu và 5 năm phải tiến hành đại tu. Tuy nhiên, do không có bản đồ kèm theo , không có một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng hệ
thống sổ sách này rất khó khăn và đã không được tu chỉnh.
Thời Minh Mạng, triều đình cử một khâm sai lo việc lập “điền bộ”, sau đổi thành “địa bộ”. Hệ thống này được lập tới làng xã và đã có nhiều điểm tiến bộ so với sổ địa bạ thời Gia Long. Sổ Địa bộ được lập trên sơ sở đạc điền với sự chứng kiến của đầy đủ các chức việc trong làng, chánh tổng, tri huyện và điền chủ. Chức việc trong làng lập sổ mô tả các thửa ruộng kèm theo sổ địa bộ (có ghi diện tích và loại đất) quan kinh phái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ mô tả. Theo quy định cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long nhưng chặt chẽ hơn. Quan phủ, quan huyện phải căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ khi cần thừa kế, cho bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét ngay tại chỗ, sau đó trình lên quan Bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi vào sổ địa bộ [17].
1.3.2 Thời Pháp thuộc
Đầu thế kỷ XIX, khi chủ nghĩa tư bản chuyển sang giai đoạn chủ nghĩa đế quốc, ráo riết tìm kiếm và mở rộng thị trường bằng các cuộc chiến tranh xâm lược, Việt Nam cũng bị cuốn vào vòng xoáy, bị Pháp thôn tính, trở thành một nước thuộc địa nửa phong kiến trong gần 100 năm (từ năm 1858 đến năm 1945). Để thực hiện chính sách cai trị của mình, thực dân Pháp đặc biệt chú trọng công tác quản lý đất đai, đưa nhiều phương pháp mới tiên tiến vào quản lý địa chính, thành lập hệ thống cơ quan quản lý địa chính từ trung ương tới địa phương cũng như thay đổi toàn diện hoạt động địa chính (tiến hành đo vẽ lại hệ thống bản đồ địa chính và giấy chứng nhận (bằng khoán điền thổ) được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị. Đặc biệt với chính sách chia để trị, thực dân Pháp áp dụng chế độ đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền:
Ở Nam Kỳ, thực dân Pháp áp dụng chế độ quản thủ địa bộ và chế độ điền thổ: Chế độ quản thủ địa bộ được kế thừa chủ yếu từ thời Minh Mạng và tiếp tục được hoàn thiện từ năm 1911 (Sổ địa bộ ghi nhận thêm thông tin về các chứng thư chuyển quyền, lập quyền, hủy quyền và án tòa; đồng thời có bản đồ giải thửa được lập kèm theo, trích lục địa bộ được cấp cho điền chủ). Riêng đất đai, bất động sản khác của người Pháp và kiều dân theo Pháp thì áp dụng chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để đương”) và việc đăng ký do Ty Bảo thủ để đương thực hiện.
Đến năm 1925, chế độ điền thổ thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương để thống nhất hoạt động quản lý đất đai, chế độ này áp dụng tại Nam Kỳ và các nhượng địa của Pháp tại Hà Nội, Hải phòng và Đà Nẵng. Đây là hệ thống được đánh giá có chất lượng nhất với đầy đủ hồ sơ thời Pháp thuộc, nhưng do triển khai thực hiện chậm nên hệ thống sổ địa bộ vẫn được áp dụng chủ yếu.
Ở Trung Kỳ, thực dân Pháp áp dụng chế độ quả n thủ đi ̣a chánh : Chế đô ̣ quản thủ đi ̣a chánh ta ̣i Trung kì được bắt đầu thực hiê ̣n từ những năm 1930 theo nghi ̣ đi ̣nh 1358 của tòa khâm sứ Trung Kỳ ; đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định 3138 ngày 14/10/1939. Với chế độ này, thủ tục được tiến hành khá chặt chẽ. Nhân viên địa chính và các Hội đồng phân ranh, cắm mốc giới thực hiện việc phân ranh, cắm mốc giới đất và vẽ lược đồ giải thửa, đối chiếu với giấy tờ sở hữu do chủ đất xuất trình. Đặc biệt, bản đồ giải thửa được Sở Quản thụ địa chính đo vẽ với tỉ lệ 1/2000, có đánh số và tính diện tích cho các thửa đất.
Ở Bắc Kỳ, thực dân Pháp áp dụng chế độ điền thổ và quản thủ đi ̣a chính tại Bắc Kỳ : Xuất phát từ đặc thù đất đai manh mún nên ở Bắc kỳ triển khai song song hai hình thức đo đạc: đo vẽ bản đồ giải thửa chính xác và đo lược đồ đơn giản. Hồ sơ sau khi đo đạc, đăng ký bao gồm: bản đồ giải thửa,
sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa, mục lục điền chủ và sổ khai báo ghi các biến động.
1.3.3 Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1979
Sau Cách mạng tháng Tám 1945, Chính quyền cách mạng đặc biệt quan tâm đến vấn đề ruộng đất. Nhiều Sắc lệnh được ban hành: Sắc lệnh về sử dụng ruộng đất bỏ hoang, Sắc lệnh số 120-SL ngày 11/7/1950 về tạm cấp ruộng đất, Sắc lệnh số 25-SL ngày 13/02/1952 về sử dụng công điền công thổ, Sắc lệnh số 87-SL ngày 03/5/1952 về chính sách ruộng đất nói chung.
Đặc biệt, Sau cải các ruộng đất năm 1957 Chính quyền Cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo. Tiếp đó vào đầu những năm 1960, đại bộ phận nông dân đã đóng góp ruộng đất (ở nhiều địa phương kể cả đất vườn) vào hợp tác xã, vì vậy hiện trạng ruộng đất có nhiều thay đổi. Những diễn biến này là động lực góp phần để miền Bắc hoàn thành sứ mệnh của mình không những có nhiệm vụ củng cố chính quyền non trẻ mà còn là hậu phương vững chắc cho chiến trường miền Nam, không có chỗ cho tư hữu, vì lợi ích cá nhân tồn tại, mà tất cả cho tiền tuyến cho miền Nam ruột thịt. Quyền sở hữu đất đai của người nông dân trở thành quyền sở hữu tập thể hợp tác xã. Hiện trạng đất đai có nhiều biến động, nhưng những sự biến động này không được đăng ký, ghi nhận chính thức.
Trong suốt những năm sau đến năm 1979, do hoàn cảnh chiến tranh kéo dài miền Bắc vừa phải lo củng cố chính quyền vừa phải lo chi viện cho chiến trường miền Nam, tổ chức địa chính cấp thường xuyên không ổn định. Nhà nước vẫn chưa có một văn bản pháp lý chính thức nào làm cơ sở cho công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được triển khai . Hê ̣ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này gồm 2 loại: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến hoặc chỉnh bản đồ cũ) và sổ mục kiểm kê thống kê ruộng đất.
Thông tin về tên người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất.
1.3.4 Giai đoạn 1954-1975 ở miền Nam
Sau năm 1954, hai miền Nam Bắc Việt Nam bị chia cắt, miền Nam đặt dưới sự cai trị của chính quyền Việt Nam cộng hòa do Mỹ đứng sau
Chính quyền Việt Nam cộng hòa thực hiện một số chính sách cải cách đối với hoạt động đăng ký đất đai nhưng chủ yếu vẫn là kế thừa những chế độ điền thổ của Pháp. Chính quyền ban hành Sắc lệnh 124-CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925. Miền Nam lúc này tồn tại hai chế độ về Đăng ký đất đai [17].
Một là, Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925. Hệ thống hồ sơ theo chế độ này gồm có: bản đồ giải thửa chính xác, sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản; sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất; hệ thống tra cứu tên chủ sở hữu theo bảng chữ cái; hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán. Chế độ này tồn tại nhiều hạn chế, thực hiện chậm chạp, không hiệu quả.
Hai là, chế độ quản thủ điền địa. Gần giống như chế độ điền thổ áp dụng tại Bắc Kỳ thời kỳ pháp thuộc. Với sự đơn giản, thuận tiện nhanh chóng sau hơn 10 năm thực hiện hoạt động đăng ký đất đai đã được thực hiện ở hầu hết lãnh thổ miền Nam do chính quyền Việt Nam cộng hòa kiểm soát.
1.3.5 Từ năm 1980 đến năm 1988
Khi đất nước thống nhất, đến năm 1980 thì công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu thực hiện trở lại.
Ngày 01/7/1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số 201-CP quy định về thủ tục đăng ký thống kê đất đai trong cả nước, tiếp theo ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất . Tổng Cục quản lý ruộng đất đã ban hành mô ̣t văn bản đầu tiên quy đi ̣nh thủ tục đă ng ký thống kê ruô ̣ng
đất theo Quyết đi ̣nh 56/ĐKTK ngày 05/11/1981. Theo quyết đi ̣nh này , viê ̣c đăng ký đất có mô ̣t trình tự khá chă ̣t chẽ . Viê ̣c xét duyê ̣t đăng ký đất đai phải do mô ̣t Hô ̣i đồng đăng ký thống kê ruô ̣ng đất của xã t hực hiê ̣n , kết quả xét đơn của xã phải được Ủy ban nhân dân huyê ̣n duyê ̣t mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhâ ̣n .
Chỉ thị 299/TTg đươ ̣c tr iển khai từ 1981 đến cuối năm 1988 mới thực hiê ̣n đươ ̣c khoảng 6500 xã, kết quả đa ̣t được còn rất ha ̣n chế . Các trường hợp vi pha ̣m đất đai không bi ̣ xử lý và vẫn được vào sổ vì vâ ̣y hê ̣ thống sổ đăng ký đất thiết lâ ̣p ở giai đoa ̣n này vẫn chỉ mang tính chất điều tra phản ánh nguyên hiê ̣n tra ̣ng sử dụng đất . Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai đoa ̣n này chưa được thực hiê ̣n .
1.3.6 Từ khi có Luâ ̣t Đất đai năm 1987 đến trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành năm 2003 có hiệu lực thi hành
Luâ ̣t Đất đai đầu tiên của Nước ta được ban hành năm 1987 đã đưa hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất vào một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Theo đó, hoạt động đăng ký đất đai , lâ ̣p và giữ sổ đi ̣a chính, thống kê đất đai , cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ quan trọng mà người sử dụng đất phải thực hiện không những vì mục tiêu quản lý của Nhà nước mà còn vì bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình cũng như toàn xã hội. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987 mới chỉ đưa ra vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất chứ chưa đưa ra quy định cụ thể về hoạt động này. Ngày 14/7/1989, Tổng cục quản lý ruô ̣ng đất ban hành Quyết đi ̣nh 201/QĐ-ĐKTK quy đi ̣nh cấp giấy chứng nhâ ̣n qu yền sử dụng đất và ngày 28/10/1989 ban hành Thông tư 302/ĐKTK hướng dẫn trình tự thủ tục đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử dụng đất . Các văn bản này hướng dẫn chi tiết các vấn đề như: khái niệm, đối tượng đăng ký, trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký cũng như mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này được áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân cho đến khi được thay thế bởi mẫu giấy chứng nhận theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Theo Quyết đi ̣nh 201/QĐ-ĐKTK, mục đích của việc đăng ký quyền sử dụng đất là nhằm xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để (1) Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai cũng như nắm chắc tài nguyên đất; (2) Người sử dụng đất an tâm khai thác mọi tiềm năng tốt nhất từ đất đai, hiểu và chấp hành đúng pháp luật đất đai.
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, tiếp tục khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” và lần đầu tiên khẳng định “đất đai có giá”, cho phép “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Kể từ thời điểm này, quyền sử dụng đất chính thức được đưa vào giao lưu dân sự và quyền sử dụng đất của bất cứ chủ thể nào cũng được coi là một trong những loại tài sản có giá trị lớn, chiếm vị trí khá quan trọng trong đời sống xã hội. Nhà nước cũng như người sử dụng đất hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất , đẩy nhanh công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Trước yêu cầu khách quan của giao lưu dân sự , những quy đi ̣nh về đăng ký quyền sử dụng đất theo Quyết đi ̣nh số 201/ĐKTK chủ yếu phục vụ nhiê ̣m vụ quản lý nhà nước về đất đai mà không xem quyền sử dụng đất là một loại tài sản giá trị của người sử dụng, quyền và lợi ích của người sử dụng đất chưa được bảo vệ một cách chính đáng, không còn phù hợp với tình hình thực tế .
Đến Luật Đất đai năm 1993, được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lại bị tách rời khỏi thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, khi
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất mà chưa đăng ký thì người sử dụng đất phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (Điều 33, Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp cho tổ chức sử dụng đất và những đối tượng được Chính phủ quyết định giao đất; Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho hộ gia đình, cá nhân (Điều 36, Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001). Việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT/TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Tổng cục Địa chính, Bộ Tài chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ; Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và