Pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT *** NGUYỄN VĂN NGỌC PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT *** NGUYỄN VĂN NGỌC PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Giảng viên hƣớng dẫn: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy Hà Nội -2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Lê Thị Thu Thủy Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm công trình nghiên cứu Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Văn Ngọc MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 1.1.2 Đặc điểm cho vay ngân hàng chấp quyền sử dụng đất 10 1.1.3 Nguyên tắc cho vay ngân hàng chấp quyền sử dụng đất 15 1.1.4 Vai trò cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất 17 1.2 NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21 1.2.1 Khái niệm pháp luật cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất 21 1.2.2 Cấu trúc pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất 22 1.2.3 Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất 23 Chƣơng 2: 26 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 26 2.1 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 27 2.1.1 Hợp đồng tín dụng 27 2.1.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 51 2.1.3 Định giá quyền sử dụng đất nhận chấp ngân hàng thƣơng mại 55 2.1.4 Thủ tục chấp quyền sử dụng đất 56 2.1.5 Đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 59 2.1.6 Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ ngân hàng thƣơng mại 60 2.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 65 2.2.1 Những khó khăn việc quy định tài sản chấp hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất 65 2.2.2 Về nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 72 2.2.3 Quy định xử lý tài sản chấp tiền vay quyền sử dụng đất để thu hồi nợ vay 80 Chƣơng 3: 93 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 93 3.1 PHƢƠNG HƢỚNG NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 93 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 96 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến việc xác lập thực giao dịch cho vay chấp quyền sử dụng đất 96 3.2.2 Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 104 3.2.3 Hoàn thiện quy định chung, thống nhằm nâng cao tính minh bạch pháp luật cho vay chấp tài sản 110 KẾT LUẬN 113 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 115 PHẦN MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài nghiên cứu Trong thời gian gần phát triển hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam đạt thành tựu đáng kể mặt quy mô, tốc độ tăng trưởng, tốc độ bao phủ thị trường Trong hoạt động tín dụng hoạt động có ý nghĩa với ngân hàng mà tác động lớn đến kinh tế, tạo vốn cho nhu cầu sản xuất, đầu tư, cung cấp tài cho nhu cầu tiêu dùng mục đích khác Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu đạt được, nhiều ngân hàng thương mại lâm vào tình trạng không hiệu tài chính, nợ hạn ngày tăng lên, gây áp lực hoạt động ngân hàng kinh tế đất nước Bảo đảm tiền vay biện pháp quan trọng nhằm thực nghĩa vụ trả nợ người vay mà nhằm bảo đảm vốn ngân hàng thương mại Trong đó, đảm bảo tiền vay chấp quyền sử dụng đất hình thức chủ yếu nhờ đặc tính tính khoản, tính cố định số tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng rõ ràng Ở Pháp, Bô ̣ luâ ̣t Dân sự mô ̣t số đa ̣o luâ ̣t khác cũng quy đinh ̣ rấ t nhiề u về bảo đảm thực nghĩa vụ dân , bảo đảm tiề n vay, tài sản bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Bô ̣ luâ ̣t Dân sự của Nga Luâ ̣t về cầ m cố bất động sản Ngacũng có quy định đề cập vấnđề Hiện nay, pháp luật Việt Nam bảo đảm tiền vay pháp luật tín dụng ngân hàng chưa chặt chẽ, đặc biệt pháp luật cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất, có quy định cởi mở, trao quyền chủ động lớn cho tổ chức tín dụng, doanh nghiệp trình thỏa thuận biện pháp bảo đảm nợ mở rộng quyền cho tổ chức tín dụng Tuy nhiên, nợ hạn vấn đề tồn nóng bỏng ngân hàng thương mại Cơ chế thu hồi nợ hạn chủ yếu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khách hàng Nhưng nay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay vấn đề nan giải khó giải quyết, dẫn đến nguồn vốn không nhỏ ngân hàng thương mại nằm tài sản cầm cố , chấp mà chưa xử lý Đây cũng là vấ n đề nóng của các hệ thống ngân hàng ở các nước Mỹ , Pháp Tình trạng tồn bất cập từ nhiều phía: Từ văn pháp luật, quan chủ quản quan Nhà nước có thẩm quyền trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ ngân hàng thương mại Theo pháp luật Việt Nam, loại tài sản đưa để bảo đảm tiền vay phong phú đa dạng (có thể động sản, bất động sản, quyền tài sản,…) Đặc biệt vấn đề xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiê ̣n rấ t phức ta ̣p, đươ ̣c điề u chin̉ h bởi nhiề u văn bản pháp luâ ̣t : Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật tổ chức tín dụng, Hơn nữa , pháp luật hành có quy định cụ thể chấp tài sản bấ t đô ̣ng sản hình thành tương lai , chưa có quy định cu ̣ thể việc bán và xử lý tài sản bảo đảm là bấ t đô ̣ng sản hình thành tương lai Vì vâ ̣y, áp dụng , linh hoa ̣t quy định pháp luật đưa giải pháp hoàn thiện vấn đề thiếu đồng bộ, không phù hợp hệ thống pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản vấn đề đặt cho ngân hàng thương mại ở Việt Nam Xuất phát từ vấn đề nêu nên lựa chọn đề tài: "Pháp luật cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất Việt Nam" để làm Luận văn Tha ̣c sĩ Luâ ̣t ho ̣c Với đề tài này, thân mong muốn tiếp tục nghiên cứu vấ n đề lý luâ ̣n, thực tra ̣ng pháp luật cho vay củ a ngân hàng thương mại, hợp đồng tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại Việt Nam Qua việc phân tích, đánh giá thực trạng để sở đưa kiến nghị đề xuất hướng giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều công trình khoa học tập trung tìm hiểu nghiên cứu vấn đề xung quanh tài sản bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay : Giáo trình, sách tham khảo trường Đa ̣i ho ̣c Quố c gia , Học viện Ngân hàng, Học viện Tài chính, Trong giới Luật học , nhiều tác giả lựa chọn pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là đề tài nghiên cứu dưới góc đô ̣ lý luâ ̣n , Luâ ̣n án Tiế n sĩ : "Những giải pháp bảo đảm tiề n vay của n gân hàng thương mại", Nguyễn Như Minh , Trường Đại học Tài - Kế toán, thành phố Hồ Chí Minh năm 1996; “ Hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế” Nguyễn Văn Phương, Tạp chí Ngân hàng, số 11/2007; nhiề u Luâ ̣n văn Tha ̣c sĩ đã đề câ ̣p đế n vấ n đề chế đô ̣ pháp lý về cho vay chấp quyền sử dụng đất của các Tổ chức tín du ̣ng hay các n gân hàng; viết mang tính nghiên cứu trao đổi chuyên gia pháp lý đăng tạp chí chuyên ngành như: Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí Luật học, Tạp chí dân chủ pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử, Thời báo kinh tế Việt Nam, Website của Ngân hàng nhà nước Việt Nam , Website của Hiê ̣p hô ̣i Ngân hàng Viê ̣t Nam,… Hơn nữa, nhiều hội thảo Bô ̣ Tài chính , Hiê ̣p hô ̣i Ngân hàng tổ chức nhằm tháo gỡ giải vấn đề vướng mắc về cho vay chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên , giáo trin ̀ h , sách tham khảo , đề tài nghiên u, viế t và nhiề u buổ i hô ̣i thảo , tập trung nghiên cứu khái quát chung cho vay chấp quyền sử dụng đất cũng đưa những giải pháp , phương hướng hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t chung mang tin ́ h bao trùm về tài sản bảo đảm tiề n vay nói chung , tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất nói riêng Việc nghiên cứu chuyên sâu về thực tiển cho vay có tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất đố i với ngân hàng t hương ma ̣i nói chung , đặc biệt thực tiển số ngân hàng thương mại hàng đầu nước ta Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng công thương Việt Nam (Viettinbank), Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank),… chưa đựơc đề cập nhiều Chính vậy , Luâ ̣n văn Tha ̣c sỹ Luâ ̣t ho ̣c " Pháp luật cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất Việt Nam" đề tài nghiên cứu mang tính cấ p thiế t nhằ m góp phầ n vào viê ̣c tiếp tục ngh iên cứu, hoàn thiện pháp luật vấ n đề này phù hơ ̣p với thực tiễn phát triể n của đấ t nước ta giai đoạn hội nhập phát triển Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu Luận văn tập trung làm rõ vấn đề lý luận cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất, sở tìm bất cập để đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Với mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ Luận văn cần phải làm rõ vấn đề sau đây, là: - Tập trung làm rõ quy định pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất - Tìm hiểu thực tiễn pháp luật cho vay có bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất số ngân hàng thương mại Việt Nam, có so sánh với pháp luật số nước giới vấn đề để tìm tồn tại, vướng mắc trình thực thi quy định pháp luật cho vay có bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất Việt Nam - Đưa số kiến nghị, đề xuất số giải pháp nhằm bước hoàn thiện quy định pháp luật hành cho vay chấp quyền sử dụng đất qui định có liên quan nước ta nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài qui định pháp luật hoạt động cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng Việt Nam Đề tài giới hạn việc phân tích qui định pháp luật hành cho vay ngân hàng thương mại, thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho quyền hay không? Trường hợp xác định "người thứ ba" bao gồm quan công quyền thứ tự ưu tiên toán Nhà nước với tổ chức cá nhân phải giải dựa nguyên tắc bình đẳng lợi ích liên quan xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, cần có văn hướng dẫn cụ thể nội hàm khái niệm này, tránh việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất mà có lợi ích liên quan đến quan công quyền áp dụng tùy tiện, ảnh hưởng đến quyền lợi ích tổ chức, cá nhân có liên quan Chín là, xóa đăng ký chấp Cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu có hướng dẫn cụ thể trường hợp yêu cầu xóa đăng ký chấp Trường hợp trao quyền yêu cầu xóa đăng ký chấp cho bên chấp cần phải có hướng dẫn cụ thể trình tự thủ tục kiểm tra, xác minh nghĩa vụ trả nợ hoàn thành bên chấp để cán Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có sở thực hiện, đồng thời gắn trách nhiệm cán thực kiểm tra, xác minh, tránh rủi ro cho ngân hàng - Hiện nay, việc đăng ký giao dịch chấp chủ yếu theo phương thức đăng ký cung cấp thông tin giấy, nhiên theo phương thức làm ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành việc đăng ký giao dịch chấp việc tra cứu thông tin giao dịch bảo đảm bị kéo dài, nhiều thời gian cho bên có liên quan Do vậy, cần có nghiên cứu để áp dụng đăng ký qua phương tiện điện tử, điều giúp tiết kiệm chi phí, thời gian thực đăng ký, giảm bớt máy quan đăng ký - Cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống đăng ký giao dịch chấp nói chung đăng ký chấp quyền sử dụng đất nói riêng để đảm bảo tương thích pháp luật đăng ký giao dịch chấp Việt Nam quốc tế, tạo môi trường pháp lý thuận lợi nhằm thúc đẩy phát triển giao dịch dân sự, kinh tế có yếu tố nước ngoài, đáp ứng đòi hỏi việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới nói riêng yêu cầu hội nhập kinh tế nói chung 3.2.2 Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 104 3.2.2.1 Nguyên tắc chung Trước hế t pháp luâ ̣t cầ n quy đinh ̣ rõ các nguyên tắc chung xử lý tài sản chấp tiề n vay là quyền sử dụng đất , cụ thể là: - Đối với trường hợp có đồng thuận bên chấp ngân hàng thời điể m xử lý về các vấ n đề liên quan đế n viê ̣c xử lý tài sản chấp tiề n vay là quyền sử dụng đất (phương thức xử lý, điạ điể m xử lý ) việc xử lý thực theo thỏa thuâ ̣n đó - Đối với trường hợp đồng thuận thời điểm xử lý tài sản bảo đả m tiề n vay quyền sử dụng đất đã thỏa thuâ ̣n hơ ̣p đồ ng chấp ngân hàng yêu cầu bên bảo đảm tự bán tài sản khoảng thời gian định (khoảng ba mươi ngày) Sau thời điể m đó , bên chấp không tự bán, ngân hàng có toàn quyề n xử lý tài sản chấp theo các phương thức , thời điểm địa điểm mà bên đã thỏa thuâ ̣n hơ ̣p đồ ng chấp tiề n vay , không cầ n có sự đồ ng ý của bên chấp Trong trường hơ ̣p nế u bên chấp không giao tài sản cho ngân hàng xử lý thì các ngân hàng có quyề n đ ề nghị c hính quyền địa phương quan công an các cấ p hỗ trơ ̣ cưỡng chế bàn giao tài sản Ngoài ra, cầ n quy đinh ̣ rõ rằ ng các quan liên quan quan công chứng, chứng thưc, quan đăng ký giao dich ̣ chấp, quan tài chính, thuế, phải tiến hành thủ tục để hỗ trợ ngân hàng việc bán tài sản chấp Khi xử lý bán tài sản chấp trường hơ ̣p này , nhấ t thiế t phải đươ ̣c tiế n hành theo thủ tục bán đấu giá công khai, rô ̣ng raĩ , ngân hàng trực tiế p bán hoă ̣c thuê mô ̣t tổ chức có chức bán đấu giá thự c hiê ̣n Ngoài ra, nế u muố n ngân hàng khởi kiê ̣n T òa án để xử lý tài sản trường hợp Trong trường hơ ̣p các ngân hà ng lạm dụng, gây thiê ̣t ̣i cho bên chấp hoă ̣c người thứ ba , bên khởi kiê ̣n các ngân hàng Tòa án yêu cầu bồi thường thiệt hại - Đối với trường hợp đồng thuận thời điể m xử lý tài sản chấp tiề n vay là quyền sử dụng đất thỏa th uâ ̣n hơ ̣p đồ ng bảo đảm Do nế u muố n xử lý tài sản ngân hàng thiế t phải khởi kiê ̣n Tòa án theo trình tự thủ tục quy định pháp luật 105 Dù có đồng thuận hay đồng thuận bên chấp ngân hàng ta ̣i thời điể m xử lý về các vấ n đề liên quan đế n viê ̣c xử lý tài sản chấp tiề n vay quyền sử dụng đấ t, ngân hàng thương mại phải đảm bảo nguyên tắc xử lý tài sản chấp nhanh chóng, hiệu Để thực nguyên tắc , cho phép Ngân hàng thương ma ̣i áp du ̣ng nhiề u biê ̣n pháp , phương thức xử lý tài sản trao quyền cho ngân hàng thương ma ̣i đươ ̣c tự xử lý mô ̣t số tài sản nhấ t đinh, ̣ thành lập tổ chức chuyên mua bán nơ ̣ và xử lý tài sản chấp, áp dụng phương thức xử lý linh hoạt hình thức bán tài sản , bù trừ nghĩa vụ , ủy quyền bán đấu giá về thủ tu ̣c xử lý, cầ n quy đinh ̣ thủ tu ̣c nhanh go ̣n , đơn giản , giảm bớt thủ tục hành không cần thiế t 3.2.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản thể chấp để thu hồi nợ Đây là vấ n đề mấ u chố t để bảo đảm tin ́ h công khai , khách quan của viê ̣c xử lý tài sản, để hoàn thiện phương thức xử lý tài sản , cầ n xác đinh ̣ rõ ta ̣i Bô ̣ luâ ̣t Dân sự văn hướng dẫn thi hành viê ̣c xử lý tài sản chấp tiề n vay là quyền sử dụng đất theo thỏa thuâ ̣n của các bên; trường hơ ̣p tài sản chấp tiề n vay là quyền sử dụng đất không đươ ̣c xử lý theo thỏa thuâ ̣n các ngân hàng thương ma ̣i sẽ thực hiê ̣n quyề n xử lý Tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ có liê ̣t kê c ác phương thức xử lý tài sản chấp tiề n vay là quyền sử dụng đất theo thỏa thuâ ̣n gồ m : “Bán tài sản chấp, bên nhâ ̣n chấp nhâ ̣n chin ́ h tài sản chấp để thay cho việc thực hiê ̣n nghiã vu ̣ của bên chấp,…phương thức k hác bên thỏa thuận” [11, Điề u 59] Hiện nay, Bộ luật Dân năm 2005 quy định trường hợp không xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên nhận chấp phải khởi kiện Tòa án Trong đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ lại quy định trường hợp không xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận quyền sử dụng đất bán đấu giá Do vậy, cần có quy định thống phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tránh mâu thuẫn, gây khó khăn trình áp dụng pháp luật 106 Nên trao cho ngân hàng quyền chủ động việc bán đấu giá, không cần phải có chấp thuận người có quyền sử dụng đất mà cần trước bên có thỏa thuận vấn đề này, việc chấp thuận số trường hợp khó khăn Ngoài ra, nên quy định trách nhiệm cụ thể quan liên quan (Công an, Ủy ban nhân dân) việc hỗ trợ tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng nói riêng việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ (hỗ trợ nào, trách nhiệm đến đâu, ) Cần phải có hướng dẫn cụ thể chế thực xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất vấn đề xử lý quyền sử dụng đất nhạy cảm đất cá nhân, hộ gia đình Tổ chức tín dụng khó thực quyền cách độc lập hỗ trợ quan chức Ngoài ra, cần nghiên cứu để quy định nguyên tắc cụ thể cụ thể xác định giá trị quyền sử dụng đất (tối thiểu) xử lý để trường hợp bên không thỏa thuận phải tuân theo nguyên tắc quy định cụ thể, đảm bảo góp phần cho ngân hàng nhanh chóng thu hồi nợ Trường hợp quyền sử dụng đất bán xử lý để thu hồi nợ bên chấp có quyền nhận quyền sử dụng đất để trừ nợ hay không? Pháp luật cần dự liệu đến trường hợp có quy định cụ thể để bên nhận chấp (nhất ngân hàng) có chế thực nhận tài sản chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ việc nhận tài sản chấp quyền sử dụng đất để khai thác tạm thời hoạt động kinh doanh ngân hàng (tránh trường hợp nhận tài sản chấp quyền sử dụng đất để khai thác lại rơi vào trường hợp kinh doanh bất động sản - vi phạm Điều 73 Luật Tổ chức tín dụng) Tuy nhiên về phương thức xử lý tài sản chấp tiề n vay là quyền sử dụng đất cần nên hoàn thiê ̣n theo phương hướng sau: - Nguyên tắc bán tài sản Viê ̣c bán tài sản chấp để bù đắp nghĩa vụ bị vi phạm Viê ̣c bán tài sản có thể đươ ̣c thực hiê ̣n theo thỏa thuâ ̣n của các bên hoă ̣c theo qui định pháp luật Tuy nhiên, 107 viê ̣c bán tài sản phải đươ ̣c thực hiê ̣n công khai , thông báo rô ̣ng raĩ dưới hin ̀ h thức bán đấ u giá theo quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về bán đấ u giá tài sản Yêu cầ u đố i với viê ̣c xây dựng quy triǹ h sau: Trước hế t, cầ n bổ sung quy đinh ̣ về tổ chức đươ ̣c bán đấ u giá tài sản viê ̣c mở rô ̣ng các đố i tươ ̣ng đươ ̣c tổ chức bán đấ u giá theo mô ̣t trin ̀ h tự , thủ tục thố ng nhấ t , bao gồ m: Trung tâm Bán đấ u giá thuô ̣c Sở Tư pháp , doanh nghiê ̣p bán đấ u giá chuyên trách tổ chức khác thực việc bán đấu giá , đó có ngân hàng thương ma ̣i, Công ty quản lý nơ ̣ và khai thác tài sản thuô ̣c ngân hàng t hương ma ̣i; đồ ng thời pháp luật phải tạo chế giám sát việc bán tài sản n gân hàng t hương ma ̣i , Công ty quản lý nơ ̣ và khai thác tài sản ngân hàng thương ma ̣i với sự tham gia chứng kiế n của bên thứ ba Có thể vận dụng mô hình bán đấu giá tài sản công khai thị trường theo quy đinh ̣ ta ̣i Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNN-BTP Ngân hàng Nhà nước Bộ Tư pháp việc hướng dẫn thực Quyết định số 149/2001/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ thủ tục bán tài sản bảo đảm, công chứng, chứng thực văn bán tài sản giao tài sản cho ngân hàng thương mại theo án, định tòa án : việc bán tài sản có chứng kiến công chứng viên Viê ̣c quy đinh ̣ phương thức xử lý tài sản bảo đảm vừa đa ̣t đươ ̣c mu ̣c đić h tôn tro ̣ng cam kế t , thỏa thuận bên việc xử lý tài sản , đồ ng thời đ ảm bảo quyề n lơ ̣i của bên chấp, bên nhâ ̣n chấp đưa tài sản bảo đảm xử lý - Nguyên tắc nhận tài sản chấp tiề n vay là quyền sử dụng đất hình thành tương lai để thay thế cho viê ̣c thực hiê ̣n nghiã vụ chấp Thế chấp tiề n vay bằ ng tài sản hin ̀ h thành từ vố n vay là viê ̣c khách hàng dùng tài sản hình hành từ vốn vay để chấp thực hiê ̣n nghiã vu ̣ trả nơ ̣ cho c hính khoản vay đó với các ngân hàng thương ma ̣i Tại Điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ quy ̣nh: “Khi bên chấp có quyền sở hữu phần toàn tài sản chấp bên nhâ ̣n chấp có quyền phần hoặ c toàn bô ̣ tài sản đó và đố i với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà bên chấp chưa đăng ký thì bên nhâ ̣n chấp vẫn có quyền xử lý tài sản đến hạn xử lý ” [11] Đồng thời Điề u 13 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ quy đinh ̣ : “Trong trường hơ ̣p bên chấp dùng 108 tài sản k hông thuô ̣c sở hữu của ̀ h để chấp thực hiê ̣n nghiã vu ̣ dân sự thì chủ sở hữu có q uyề n đòi la ̣i tài sản ấ y tổ chức , cá nhân nhận chấp bằ ng tài sản mua trả châ ̣m, trả dần, tài sản thuê sau thời điểm đăng ký hợp đồ ng mua trả châ ̣m , trả dần, hơ ̣p đồ ng thuê không đươ ̣c coi là bên nhâ ̣n chấp bảo tin ̀ h” [11] Tài sản hình thành từ vốn vay tài sản hình thành tương lai nên thời điể m giao kế t giao dich ̣ chấp, rõ ràng tà i sản chỉ đươ ̣c xem là chưa hin ̀ h thành hoă ̣c thuô ̣c về sở hữu của người khác (quyề n tài sản ) Giả sử , giao dich ̣ chấp bằ ng tài sản hình thành tương lai đã đươ ̣c xác lâ ̣p , ta ̣i thời điể m nghiã vu ̣ bên chấp phát sinh, quyề n sở hữu tài sản của bên chấp vẫn chưa xác lâ ̣p, phải lúc này bên nhâ ̣n chấp chưa thể có đươ ̣c quyề n gì đố i với tài sản ấ y Hiê ̣n Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ chưa có văn bản hướng dẫn cu ̣ thể , hầ u tấ t cả các n gân hàng thương ma ̣i, tổ chức tín dụng quan pháp luâ ̣t vẫn áp du ̣ng và làm theo Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/ NHNNBTP-BCA-BTC-TCĐC Nế u chỉ dừng la ̣i với các quy đ ịnh Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ bên nhận chấp chưa thể hy vo ̣ng mô ̣t sự an toàn đầ y đủ về pháp lý , giao dich ̣ bằ ng tài sản hin ̀ h thành tương lai dù có đươ ̣c xác lâ ̣p hơ ̣p pháp, song hứng chiụ ng uy "hữu danh vô thực " Thiế t nghi ,̃ cũng là vấ n đề mà thời gian tới, quan có thẩm quyền cần có quan tâm đặc biệt , để kịp thời giải quyế t thấ u đáo từ văn bản đầ u tiên hướng dẫn thi h ành Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ nhằ m ta ̣o mô ̣t cách hiể u và mô ̣t chế khả thi thực tiễn Bên cạnh cần sửa đổi Điều 737 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự năm 2005 Thông tư liên tich ̣ số : 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC theo hướng thố n g nhấ t phương thức xử lý quyề n sử du ̣ng đấ t của các chủ thể sử du ̣ng đấ t khác , thố ng nhấ t phương thức xử lý quyề n sử du ̣ng đấ t với các loa ̣i tài sản chấp thông thường khác Ngoài ra, cầ n bổ sung quy đinh ̣ về viê ̣c x lý quyền sử dụng đất mà tài sản đấ t không phải là tài sản thế chấ p , trường hơ ̣p quyề n sử du ̣ng đấ t và tài sản gắ n liề n đấ t không thể tách rời (nhà ở, công trình xây dựng… ) Đối với trường hợp 109 này, tài sản bảo đảm xử lý theo thỏa thuận , trường hơ ̣p không xử lý đươ ̣c theo thỏa thuâ ̣n thì cầ n có quy đinh ̣ trao quyề n cho tổ chức Ngân hàng t hương ma ̣i nói riêng đươ ̣c bán đấ u giá công tín dụng nói chung khai quyề n sử du ̣ng đấ t và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, tổ chức tin ́ du ̣ng chỉ đươ ̣c hưởng thứ tự ưu tiên toán từ tài sản bảo đảm, phầ n giá tri ̣xử lý tài sản còn la ̣i phải trả la ̣i cho bên chấp 3.2.3 Hoàn thiện quy định chung, thống nhằm nâng cao tính minh bạch pháp luật cho vay chấp tài sản Hiện nay, quy định chấp tài sản, chấp tiền vay rải rác, lẻ tẻ, lĩnh vực, ngành lại đưa quy phạm, chế định khác Và hệ chế phối hợp bị bỏ ngỏ, gây bất cập cho bên liên quan Điều cần thiết nhà lập pháp lĩnh vực, ngành cần phải thống quy định chấp thực nghĩa vụ dân chấp tiền vay vào văn quy phạm pháp luật để tạo thuận tiện cho người áp dụng, tránh mâu thuẫn không đáng có Trong văn phải rõ tính đặc thù áp dụng, nội dung riêng biệt cần áp dụng theo văn này, thiết phải theo Bộ luật Dân Khi xây dựng quy định chung chấp tiền vay này, tổ chức, cá nhân cần vào văn để xác lập, thực giao dịch chấp, công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch chấp, việc có tuân thủ, thống hay phù hợp với đạo luật gốc Bộ luật Dân hay không thuộc trách nhiệm nhà lập pháp xây dựng nên văn Đồng thời, cần nâng tầm quy định giao dịch chấp thực nghĩa vụ dân sự, bao gồm giao dịch chấp tiền vay, lên thành Luật Bộ luật giao dịch chấp, dựa tảng chung Bộ luật Dân Trong văn này, cần quy định tất vấn đề liên quan đến nội dung hình thức, thủ tục giao dịch chấp tài sản chấp, nghĩa vụ chấp, thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch chấp, xử lý tài sản chấp, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân có liên quan Trong văn này, quy định áp dụng chung cho giao dịch chấp, phần liên quan đến đặc thù hoạt động ngân hàng đưa thành chế định riêng, quy định riêng để điều chỉnh Ví dụ quy định xử lý tài 110 sản chấp tiền vay, cần mở rộng quyền cho ngân hàng, cụ thể mở rộng phạm vi trường hợp ngân hàng chủ động bán tài sản chấp mà không cần phải có đồng ý bên chấp, không thiết phải khởi kiện quan Tòa án Bởi lẽ, xảy kiện vi phạm dẫn tới việc ngân hàng phải xử lý tài sản chấp việc có đồng thuận bên chấp có, chủ yếu cản trở, trì hoãn, thậm chí cố tình đưa thông tin sai thật, gây ảnh hưởng tới uy tín, hình ảnh ngân hàng Việc mở rộng quyền cho ngân hàng nên xem xét cách nghiêm túc ngân hàng loại hình tổ chức tín dụng tổ chức hoạt động chặt chẽ, bản, lại chịu kiểm tra, giám sát thường xuyên quan có thẩm quyền (như Ngân hàng Nhà nước) nên khả lạm dụng quyền ngân hàng xử lý tài sản Ngoài ra, xảy trường hợp phải xử lý tài sản chấp tức bên có nghĩa vụ (bên vay vốn) vi phạm nghĩa vụ toán cho ngân hàng, khoản nợ bị chuyển sang nhóm hạn, ngân hàng xử lý sớm có lợi cho tất bên, cao có lợi cho kinh tế nước nhà Đồng thời, ngân hàng doanh nghiệp có lực tài mạnh, đó, có lạm quyền, gây thiệt hại cho bên chấp bên liên quan, chủ thể hoàn toàn có khả bồi thường cho họ cách nhanh chóng bị khởi kiện Như vậy, thấy trao quyền rộng rãi hơn, chắn ngân hàng xử lý tốt tài sản chấp, thu hồi nợ xấu, tránh sức nặng nợ xấu lên tình hình kinh tế - xã hội Bổ sung, hoàn thiện sở pháp lý để vận hành hệ thống sở liệu quốc gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cho việc đăng ký, cung cấp thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất thuận tiện nhất, nhanh xác nhất, tạo sở tin cậy cho tổ chức, cá nhân việc tìm hiểu thông đất đai, biện pháp góp phần lành mạnh hóa thị trường tiền tệ kinh tế thị trường Tóm lại, việc phân tích bất cập, vướng mắc trình thực thi pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại chủ yếu rút nghiên cứu thực tiễn số ngân hàng thương mại 111 Bản thân bao quát hết toàn vướng mắc, bất cập trình áp dụng quy định pháp luật hành Tuy nhiên, góc độ hoàn thiện pháp luật tác giả luận văn muốn đưa kiến nghị, giải pháp mang tính đóng góp để góp phần hoàn thiện pháp luật cho vay chấp tài sản bảo đảm tiền vay Đồng thời phải khẳng định việc hoàn thiện quy định pháp luật lĩnh vực thiết phải đứng việc nghiên cứu, xem xét kỹ lưỡng nguyên tắc chi phối việc hoàn thiện xuất phát từ tình hình kinh tế - xã hội để đưa quy định đáp ứng kịp thời việc điều chỉnh quan hệ phát sinh Việc hoàn thiện pháp luật cho vay chấp tài sản bảo đảm tiền vay cần xem xét sở đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế - quốc tế điều kiện giao lưu thương mại ngày mở rộng, mối quan hệ thương mại phát triển không ngừng Đặc biệt, việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật lĩnh vực chấp bảo đảm tiền vay thiết phải đặt tổng thể chiến lược xây dựng, hoàn thiện toàn hệ thống pháp luật Việt Nam (đặc biệt Pháp luật Dân Pháp luật Ngân hàng) để tạo kết nối chế định pháp luật, đồng thời tránh khỏi mâu thuẫn, chồng chéo xác định mảng chế định ưu tiên làm rõ, mảng chế định dựa vào quy định chung khác, đảm bảo tính khả thi pháp luật, góp phần ổn định tình hình kinh tế - xã hội đất nước ta 112 KẾT LUẬN Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều biến động, đợt khủng hoảng kinh tế vừa qua có ảnh hưởng không nhỏ tới kinh tế Việt Nam Do vậy việc bảo đảm an toàn hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại nội dung trọng yếu mà Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng đề cập đến Đáp ứng xu hội nhập với nhiều thách thức này, pháp luật điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung bảo đảm tiền vay từ sớm, thiết lập hệ thống biện pháp bảo đảm tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho bên tham gia giao dịch thực tuân thủ Tuy nhiên, trước đòi hỏi ngày cao kinh tế thị trường, pháp luật Việt Nam bảo đảm tiền vay bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập cần nhanh chóng khắc phục Sự tản mát, thiếu tính thống nhất, thiếu tính rõ ràng quy định, cứng nhắc chế triển khai, làm cho hiệu lực điều chỉnh pháp luật bảo đảm tiền vay suy giảm Trình tự thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm mang nặng tính hành chính, quan liêu, làm công tác xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ ngân hàng gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng nợ hạn, nợ khó đòi tăng cao, buộc ngân hàng thương mại phải thực biện pháp trích lập dự phòng, ban hành sách tín dụng chặt chẽ, “bảo thủ”, từ ảnh hưởng tới hoạt động ngân hàng thương mại hội tiếp cận vốn tín dụng tổ chức, cá nhân kinh tế Bên cạnh sai lầm nhận thức quan liêu, thờ phận cá nhân có trách nhiệm số quan quản lý nhà nước, quan Tòa án, Thi hành án đẩy ngân hàng thương mại đứng trước nguy vốn không xử lý tài sản chấp bảo đảm tiền vay cán có quan điểm riêng so với quy định pháp luật Thông qua việc đánh giá thực trạng pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất, tác giả luận văn có nhận xét sau: Mục đích chấp tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất để thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại Hiện việc xử lý tài sản chấp bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất chịu điều chỉnh của: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, có nhiều văn riêng lẻ luật như: Nghị 113 định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP Các văn chưa có đồng bộ, khó khăn vướng mắc pháp luật tạo cho bên tham gia giao dịch chưa giảm Tuy nhiên xem xét phân tích nội dung nêu việc hoàn thiện quy định pháp luật chấp để bảo đảm tiền vay vấn đề cần thiết Với nhận thức quy định pháp luật phải phục vụ thực tiễn, chừng có vướng mắc trình áp dụng thực tiễn cần phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để để bước hoàn thiện pháp luật Xuất phát từ vấn đề nên tác giả chọn viết đề tài: "Pháp luật cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất Việt Nam" Qua đề tài Luận văn tác giả mong muốn đóng góp phần nhỏ bé việc hoàn thiện quy định pháp luật lĩnh vực này, tạo hành lang pháp lý an toàn, thông thoáng, phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam chuẩn mực, thông lệ quốc tế Đây đề tài tương đối rộng, đề cập đến nhiều quy định, nhiều nội dung có liên quan việc xác lập, thực cho vay việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Do đó, khuôn khổ Luận văn Thạc sĩ Luật học, tác giả trình bày vấn đề mang tính khái quát, chưa có điều kiện phân tích, giải thấu đáo nội dung đưa chưa tập trung làm rõ vấn đề vướng mắc, khó khăn thường gặp trình áp dụng, thực thi pháp luật Ngoài ra, với hạn chế người phụ trách công tác Đảng Đảng sở nên có điều kiện nghiên cứu chuyên sâu nghiệp vụ cho vay ngân hàng nội dung lý luận chấp bảo đảm tiền vay hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Vì vậy trình nghiên cứu, trình bày Luận văn chắn không tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Tác giả kính mong nhận ý kiến phản biện, đóng góp nhà khoa học, thầy cô giáo anh, chị học viên trước để đề tài tiếp tục nghiên cứu chuyên sâu hơn, đóng góp phần vào việc hoàn thiện quy định pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng thương mại nước ta./ 114 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội Quốc hội (2003), Luật Doanh nghiệp nhà nước, Hà Nội Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội Quố c hô ̣i (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội Quố c hô ̣i (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 10 Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 công chứng, chứng thực, Hà Nội 11 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 13 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ về viê ̣c hướng dẫn thi hành luật đấ t đai, Hà Nội 14 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về viê ̣c cấ p Giấ y chứng nhận quyề n sử dụng đấ t , quyề n sử dụng nhà ở và tài sản gắ n liề n với đấ t , Hà Nô ̣i 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về viê ̣c bán đấ u giá tài sản, Hà Nội 115 16 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 17 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành só điều luật đất đai, Hà Nội 18 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 Bộ Chính trị Chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội 19 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương khóa X tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội 20 Bô ̣ Tư pháp , Bô ̣ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên ti ̣ch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 về hướng dẫn việc đăng ký chấp , bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 21 Bô ̣ Tư pháp , Bô ̣ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên ti ̣ch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về hướng dẫn viê ̣c công chứng , chứng thực hợp đồ ng, văn bản thực hiê ̣n quyề n sử dụng đấ t , Hà Nội 22 Bô ̣ Tư pháp , Bô ̣ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên ti ̣ch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 việc sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 23 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31/5 việc sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc sửa đổi, bổ sung số điều Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Hà Nô ̣i 116 24 Ngân hàng Nhà nước (2010), Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 về quy ̣nh các tỷ lê ̣ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, Hà Nội 25 Ngân hàng Nhà nước - Bô ̣ Tư pháp (2002), Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNN-BTP ngày 05/02/2002 việc hướng dẫn thực Quyết định số 149/2001/QĐ-TTg ngày 5/10/2001 Thủ tướng Chính phủ thủ tục bán tài sản bảo đảm, công chứng, chứng thực văn bán tài sản giao tài sản cho ngân hàng thương mại theo án, định Toà án, Hà Nội 26 Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài Tổng cục Địa (2001), Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 việc hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng, Hà Nội 27 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng (Đã sửa đổi, bổ sung theo Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03-02-2005 Quyết định số 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31/5/2005 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam), Hà Nội 28 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1996), Luật Ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng số nước, Tài liệu hội thảo khoa học, Hà Nội 29 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1994), Quyết định 198/QĐ/NH1 ngày 16/9 Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thể lệ tín dụng ngắn hạn, Hà Nội 30 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1996),Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Hà Nô ̣i (2005), Giáo trình Luật dân sự, tâ ̣p 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 31 Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Hà Nô ̣i (2007), Giáo trình Luật Ngân hàng, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 32 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Nxb Tư pháp, Hà Nội 117 33 Học viện Ngân hàng (2001), Giáo trình Tín dụng ngân hàng, Nxb Thống kê, Hà Nội 34 Lê Thi ̣Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằ ng tài sản của các tổ chức tín dụng, Nxb Tư pháp, Hà Nội 35 Lê Thị Thu Thủy (2004), "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: vướng mắc cần khắc phục", Nghiên cứu lập pháp, (6) 36 Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật Hợp đồng, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 37 Phan Thi ̣Cúc (2008), Nghiê ̣p vụ ngân hàng thương mại , Nxb Thố ng kê, Thành phố Hồ Chí Minh 38 Hoàng Thị Quỳnh Trang (2013), Pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, Luâ ̣n văn Thạc sĩ Luâ ̣t ho ̣c , Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Hà Nô ̣i 39 Vân Linh (2008), "Tín dụng bất động sản trước gánh nặng nợ khó đòi ", Báo Đầu tư, (90), ngày 28/7/2008 40 Đinh Trung Tụng (Chủ biên) (2005), Bình luận nội dung Bộ luật Dân năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội 41 Nguyễn Khánh Thắ ng (2006), "Mô ̣t số bấ t câ ̣p và kiế n nghi ̣liên quan đế n viê ̣c đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất , tài sản gắn liền với đất ", Ngân hàng, (5) 42 Lê Kiên (2006), "Đến tháng 6/2007 hoàn thành việc cấp giấy đỏ", Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh, (151) 43 Viện Khoa học pháp lý - Bộ tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 44 Nguyễn Văn Tuyến (2005), Giao dịch thương mại ngân hàng thương mại điều kiện kinh tế thị trường Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội 118 [...]... thiết phải có sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật Khi đó, xuất hiện khái niệm pháp luật về cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất Pháp luật về cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại được tích hợp bởi hai mảng pháp luật: pháp luật về cho vay và pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất 21 Pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại điều... mại có thế chấp bằng quyền sử dụng đất Chương 2: Đánh giá thực trạng pháp luật về cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại ở Việt Nam Chương 3: Phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 6 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP... chấp bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam, từ đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị để hướng tới việc hoàn thiện các quy định của pháp luật ở Việt Nam về cho vay có thế chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại 6 Những kết quả nghiên cứu mới của đề tài Luận văn là công trình khoa học nghiên cứu về pháp luật cho vay có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại ở Việt Nam, có. .. luận về cho vay của ngân hàng thương mại, về thế chấp quyền sử dụng đất - một biện pháp bảo đảm tín dụng được sử dụng chủ yếu tại các ngân hàng thương mại Việt Nam; phân tích lý giải tại sao quyền sử dụng đất lại là tài sản được các ngân hàng thương mại ở Việt Nam "ưa chuộng" khi nhận bảo đảm để cho khách hàng vay vốn - Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về cho vay có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. .. CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm pháp luật về cho vay của ngân hàng thƣơng mại có thế chấp bằng quyền sử dụng đất Như đã đề cập ở trên, cho vay có thế chấp tài sản là loại hình giao dịch phổ biến trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Để các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại diễn ra trong một trật tự ổn định, bảo vệ quyền lợi của. .. rằng cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại thực chất là hoạt động cho vay có bảo đảm Việc bảo đảm được thể hiện thông qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Hợp đồng này phải được công chứng và đăng ký thì mới có hiệu lực (theo qui định của pháp luật Việt Nam) 1.1.3 Nguyên tắc cho vay của ngân hàng có thế chấp bằng quyền sử dụng đất Các nguyên tắc cho vay của ngân hàng. .. tranh chấp phát sinh từ hoạt động cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất Việc xác định các nội dung này trong cấu trúc pháp luật về cho vay có thế chấp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất sẽ tạo tiền đề lý luận cho việc đánh giá thực trạng pháp luật về cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất sẽ được phân tích ở chương sau 1.2.3 Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về cho vay có thế chấp bằng. .. đảm Có thể khái quát pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp bằng quyền sử dụng đất như sau: Pháp luật về cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xác lập, thực hiện, thay đổi và chấm dứt hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay giữa ngân hàng thương. .. Viê ̣t Nam Cho vay có thế chấp bằ ng tài sản là hoạt động truyền thống của ngân hàng thương mại ở Việt Nam, trong đó quyền sử dụng đất là loa ̣i tài sản dùng để bảo đảm tiề n vay là chủ yế u tại các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng 26 2.1 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Hợp đồng tín dụng Hợp... cũng có những vai trò nhất định đối với nền kinh tế, đối với người đi vay và ngay cả đối với ngân hàng 1.1.2 Đặc điểm cho vay của ngân hàng có thế chấp bằng quyền sử dụng đất * Cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất là hoạt động phổ biến của 10 các ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là khái niệm được hình thành từ thuật ngữ gốc là "bảo đảm nghĩa vụ dân sự" trong Pháp ... tiền vay: Về nguyên tắc, để bảo đảm an toàn cho hoạt động tín dụng hầu hết pháp luật n-ớc giới cho phép tổ chức tín dụng đ-ợc cho vay có biện pháp bảo đảm tiền vay Chẳng hạn pháp luật Ngân 40 hàng. .. bên vay vốn sử dụng vốn vay mục đích suốt trình vay vốn, pháp luật cho phép tổ chức tín dụng đ-ợc quyền giám sát bên vay vốn suốt thời gian vay vốn Nếu phát khách hàng không sử dụng vốn vay theo... chức tín dụng khách hàng số tiền vay bị giới hạn quy định pháp luật Số tiền vay đ-ợc hình thành sở mức cho vay tổ chức tín dụng đồng ý khách hàng vay định cho vay (Điều 13 -18 Quy chế cho vay) Để