*Bờn thế chấp lập hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngõn hàng,
bao gồm cỏc giấy tờ sau:
57
- Hợp đồng thế chấp tài sản (trường hợp thế chấp tài sản khụng gắn liền với quyền sử dụng đất).
- Biờn bản xỏc định giỏ trị tài sản đảm bảo.
- Hợp đồng thuờ chuyờn mụn xỏc định giỏ trị tài sản thế chấp kốm theo phiếu ghi kết quả giỏm định chất lượng và giỏ trị tài sản thế chấp của chuyờn mụn (nếu cú).
- Giấy chứng nhọ̃n giao dịch thế chấp đối với cỏc tài sản theo quy định của phỏp luọ̃t phải đăng ký giao dịch thế chấp.
- Bản chớnh cỏc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp cụ thể:
+ Trường hợp đối với doanh nghiệp Nhà nước phải cú Quyết định của cơ quan cú thẩm quyền đồng ý cho doanh nghiệp dựng tài sản để thế chấp.
+ Trường hợp tài sản thế chấp thuộc sở hữu tọ̃p thể, sở hữu của cỏc cụng ty hoạt động theo Luọ̃t Doanh nghiệp khi đem thế chấp phải cú Nghị quyết bằng văn bản hoặc ý kiến của đại hội đại biểu của hội đồng thành viờn, hoặc ý kiến chấp thuọ̃n của Hội đồng quản trị theo quy định của Điều lệ Cụng ty về việc đồng ý giao cho người đại diện ký văn bản thế chấp.
+ Trường hợp tài sản thế chấp thuộc sở hữu của nhiều người: Với trường hợp tài sản thế chấp thuộc sở hữu của nhiều người (từ 2 người trở lờn) phải yờu cầu những người đồng sở hữu tài sản ký, ghi rừ họ tờn trờn phần Bờn thế chấp của Hợp đồng thế chấp tiền vay theo quy định của ngõn hàng thương mại; với trường hợp tài sản thế chấp thuộc sở hữu chung của hộ gia đỡnh, yờu cầu người chủ hộ đại diện hộ gia đỡnh ký trờn phần Bờn thế chấp của Hợp đồng thế chấp tiền vay theo quy định của ngõn hàng thương mại.
* Trỡnh tự thực hiện thủ tục thế chấp
- Cỏn bộ tớn dụng đề nghị người vay trỡnh bản gốc cỏc giấy tờ cú liờn quan về tài sản thế chấp tiền vay là quyền sử dụng đất, sau đú kiểm tra tớnh hợp lệ hợp phỏp của cỏc giấy tờ gốc của tài sản thế chấp tiền vay là quyền sử dụng đất, nếu đảm bảo cỏc yếu tố phỏp lý và đỳng quy định thỡ tiến hành định giỏ tài sản. Kết quả định giỏ là cơ sở để ghi vào Hợp đồng thế chấp tiền vay.
58
- Cỏn bộ tớn dụng cựng đại diện bờn thế chấp ghi cụ thể và đầy đủ cỏc nội dung vào dự thảo Hợp đồng thế chấp tiền vay bằng quyền sử dụng đất.
- Sau khi bờn thế chấp đồng ý toàn bộ cỏc điều khoản trong dự thảo Hợp đồng thế chấp tiền vay bằng quyền sử dụng đất thỡ trỡnh Giỏm đốc ngõn hàng nơi cho vay và đại diện bờn thế chấp ký tắt vào từng trang và ký, ghi rừ họ tờn vào cuối bản Hợp đồng thế chấp tiền vay bằng quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng thế chấp tiền vay bằng quyền sử dụng đất được lọ̃p thành 03 bản. Sau đú, bộ phọ̃n tớn dụng yờu cầu bờn thế chấp tài sản lấy xỏc nhọ̃n của cơ quan Cụng chứng Nhà nước, hoặc chứng thực của UBND cấp cú thẩm quyền trờn hợp đồng thế chấp tiền vay bằng quyền sử dụng đất và làm thủ tục đăng ký tại cơ quan giao dịch bảo đảm.
- Cỏn bộ tớn dụng chuyển cỏc hồ sơ bảo đảm tiền vay cho bộ phọ̃n kế toỏn theo dừi và quản lý theo chế độ quy định.
- Khi người vay hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngõn hàng nơi cho vay trao trả lại tài sản thế chấp; cỏc giấy tờ cú liờn quan về tài sản thế chấp cho người vay.
- Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhọ̃n được đầy đủ hồ sơ theo quy định, ngõn hàng nơi cho vay cú trỏch nhiệm giải quyết cho vay; trường hợp khụng cho vay thỡ phải trả lời cho người vay biết.
* Chứng nhận của Cụng chứng Nhà nước, Chứng thực của UBND cấp cú
thẩm quyền theo quy định trờn hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay
- Cỏc Hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay sau đõy nhất thiết phải cú chứng nhọ̃n của cơ quan Cụng chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp cú thẩm quyền:
+ Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải cú chứng nhọ̃n của cơ quan Cụng chứng Nhà nước. Đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú thể lựa chọn hỡnh thức chứng nhọ̃n của cơ quan Cụng chứng Nhà nước hoặc Chứng thực của UBND cấp cú thẩm quyền nơi cú đất.
- Hồ sơ bảo đảm của bờn bảo đảm gửi cơ quan Cụng chứng hoặc chứng nhọ̃n, chứng thực của cấp cú thẩm quyền bao gồm: Hợp đồng thế chấp; Giấy tờ chứng minh
59
quyền sử dụng đất và cỏc giấy tờ liờn quan đến tài sản gắn liền với đất theo quy định của phỏp luọ̃t.
- Lệ phớ cụng chứng, chứng thực do người vay chi trả theo quy định. 2.1.5. Đăng ký, xúa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất * Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
* Hồ sơ đăng ký thế chấp:
Theo qui định của Luọ̃t Đất đai thỡ: Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhọ̃n quyền sử dụng đất. Cụ thể, hồ sơ bao gồm: đơn yờu cầu đăng ký (02 bản), văn bản ủy quyền (nếu cú); hợp đồng thế chấp đó cú Cụng chứng hoặc Chứng thực theo quy định; Giấy chứng nhọ̃n quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhọ̃n quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đụ thị. Trong trường hợp bờn thế chấp chưa cú Giấy chứng nhọ̃n quyền sử dụng đất thỡ nộp một trong cỏc loại giấy tờ về quyền sử dụng đất khỏc theo quy định. Tuy nhiờn, theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thỡ kể từ ngày 01/01/2007, người sử dụng đất phải cú Giấy chứng nhọ̃n quyền sử dụng đất (theo một mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyờn và Mụi trườngban hành mới được thực hiện quyền thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngõn hàng là một trong những biện phỏp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngõn hàng khi đến hạn nờn đối tượng của hợp đồng thế chấp ở đõy chớnh là quyền sử dụng đất trờn một diện tớch đất cụ thể mà người cú quyền sử dụng hợp phỏp.
+ Bờn thế chấp: Chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chớnh là người sử dụng đất hợp phỏp.
+ Bờn nhọ̃n thế chấp: Đối với tổ chức nhọ̃n thế chấp, hợp đồng thế chấp phải do người đại diện theo phỏp luọ̃t của tổ chức hoặc người được người đại diện theo phỏp luọ̃t ủy quyền hợp phỏp. Đối với cỏ nhõn, phải là người cú đầy đủ năng lực phỏp luọ̃t dõn sự và năng lực hành vi dõn sự.
60
Theo quy định của phỏp luọ̃t Việt Nam hiện hành, hỡnh thức của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo cỏc điều kiện như sau:
Thụng tư liờn tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn nếu trong trường hợp nội dung hợp đồng tớn dụng cú điều khoản về thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được ký kết trước hoặc cựng thời điểm ký kết hợp đồng tớn dụng thỡ trong thời hạn khụng quỏ năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tớn dụng, một trong cỏc bờn hoặc cỏc bờn ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lónh nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lónh.
* Thẩm quyền đăng ký thế chấp
Hiện nay, theo quy định của Luọ̃t Đất đai năm 2013, thẩm quyền này trao cho Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất.
* Xúa đăng ký thế chấp
Việc xúa đăng ký thế chấp được thực hiện sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người đó thế chấp bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xúa đăng ký thế chấp đến nơi đó đăng ký thế chấp. Việc thế chấp cú giỏ trị phỏp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xúa đăng ký.
Thụng tư liờn tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định cỏc trường hợp xúa đăng ký thế chấp như:
+ Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đó được thực hiện.
+ Việc thế chấp được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện phỏp bảo đảm khỏc. + Hợp đồng thế chấp bị chấm dứt theo bản ỏn, quyết định của Tũa ỏn.
+ Quyền sử dụng đất đó được xử lý theo quy định của phỏp luọ̃t. + Theo thỏa thuọ̃n của cỏc bờn.
2.1.6. Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ của cỏc ngõn hàng thƣơng mại
Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ là giai đoạn quan trọng nhất của quỏ trỡnh thế chấp quyền sử dụng đất, đõy cũn được coi là giai đoạn cuối cựng mà ngõn hàng ỏp dụng đối với quyền sử dụng để thu hồi nợ khi mà bờn vay khụng thực hiện hoặc thực
61
hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ của mỡnh. Tuy nhiờn, cỏc quy định của phỏp luọ̃t về vấn đề này (Bộ luọ̃t Dõn sự năm 2005, Luọ̃t Đất đai năm 2013, Nghị định số 163/2006/NĐ- CP) vẫn cũn một số mõu thuẫn, chưa thống nhất, gõy khú khăn trong quỏ trỡnh ỏp dụng.
* Nguyờn tắc xử lý tài sản bảo đảm
- Trường hợp tài sản thế chấp được dựng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thỡ việc xử lý tài sản đú được thực hiện theo thoả thuọ̃n của cỏc bờn; nếu khụng cú thoả thuọ̃n thỡ tài sản thế chấp được bỏn đấu giỏ theo quy định của phỏp luọ̃t.
- Trường hợp tài sản thế chấp được dựng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thỡ việc xử lý tài sản thế chấp đú được thực hiện theo thoả thuọ̃n của bờn bảo đảm và cỏc bờn cựng nhọ̃n bảo đảm; nếu khụng cú thoả thuọ̃n hoặc khụng thoả thuọ̃n được thỡ tài sản thế chấp được bỏn đấu giỏ theo quy định của phỏp luọ̃t.
- Việc xử lý tài sản thế chấp phải được thực hiện một cỏch khỏch quan, cụng khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc bờn tham gia giao dịch bảo đảm, cỏ nhõn, tổ chức cú liờn quan và phự hợp với cỏc quy định của phỏp luọ̃t.
- Việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ khụng phải là hoạt động kinh doanh tài sản của ngõn hàng thương mại, ngõn hàng thương mại được quyền thực hiện xử lý tài sản hoặc uỷ quyền cho bờn thứ ba thực hiện.
* Cỏc trường hợp xử lý tài sản thế chấp
- Đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm mà bờn thế chấp khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ.
- Bờn bảo đảm vi phạm nghĩa vụ của mỡnh dẫn đến phải thực hiện nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn, nhưng khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đầy đủ nghĩa vụ.
- Phỏp luọ̃t quy định tài sản thế chấp phải được xử lý để bờn bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khỏc đó đến hạn.
- Người vay bị phỏ sản thỡ việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ được thực hiện theo cỏc quy định của phỏp luọ̃t về phỏ sản.
- Người vay là tổ chức kinh tế bị giải thể theo quyết định của cơ quan cú thẩm quyền trước khi đến hạn trả nợ, thỡ nghĩa vụ trả nợ tuy chưa đến hạn cũng được coi là
62
đến hạn, nếu người vay khụng trả nợ và khụng xử lý tài sản thế chấp để trả nợ thỡ Ngõn hàng thương mại được xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
- Cỏc trường hợp khỏc do cỏc bờn thoả thuọ̃n hoặc phỏp luọ̃t quy định.
*Cỏc phương thức xử lý tài sản
Phương thức 1: Bỏn tài sản thế chấp
- Bờn thế chấp trực tiếp bỏn tài sản cho người mua. - Ngõn hàng thương mại trực tiếp bỏn cho người mua. - Bỏn thụng qua tổ chức đấu giỏ.
Phương thức 2: Ngõn hàng thương mại nhọ̃n chớnh tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bờn thế chấp. Trong trường hợp này việc quyết định nhọ̃n tài sản để sử dụng, thay thế thực hiện nghĩa vụ phải thực hiện theo thủ tục mua tài sản của Ngõn hàng thương mại
Phương thức 3: Bờn nhọ̃n thế chấp nhọ̃n cỏc khoản tiền hoặc tài sản khỏc từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đũi nợ.
Phương thức 4: Phương thức khỏc do cỏc bờn thoả thuọ̃n.
* Thụng bỏo xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ
- Trước khi xử lý tài sản thế chấp, bờn xử lý tài sản phải thụng bỏo bằng văn bản về
việc xử lý tài sản thế chấp (nội dung thụng bỏo gồm: Lý do xử lý tài sản; nghĩa vụ được bảo đảm; mụ tả tài sản; phương thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản thế chấp) cho cỏc bờn thế chấp theo địa chỉ được lưu giữ tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đăng ký văn bản thụng bỏo về việc xử lý tài sản thế chấp theo quy định của phỏp luọ̃t về đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Đối với tài sản thế chấp cú nguy cơ bị mất giỏ trị hoặc giảm sỳt giỏ trị,… thỡ người xử lý tài sản cú quyền xử lý ngay, đồng thời phải thụng bỏo cho cỏc bờn nhọ̃n bảo đảm khỏc về việc xử lý tài sản đú.
- Trong trường hợp người xử lý tài sản khụng thụng bỏo về việc xử lý tài sản thế chấp theo quy định mà gõy thiệt hại cho cỏc bờn cựng nhọ̃n bảo đảm trong giao dịch bảo đảm đó được đăng ký thỡ phải bồi thường thiệt hại.
63
*Thời điểm xử lý tài sản thế chấp để thu hồ nợ
Thời điểm xử lý tài sản thế chấp do cỏc bờn thoả thuọ̃n; nếu khụng cú thoả thuọ̃n thỡ người xử lý tài sản (ngõn hàng thương mại) cú quyền quyết định về thời điểm xử lý tài sản thế chấp nhưng khụng được trước bảy ngày đối với động sản hoặc mười lăm ngày đối với bất động sản, kể từ ngày thụng bỏo về việc xử lý tài sản thế chấp, trừ trường hợp phỏp luọ̃t cú quy định khỏc.
*Thu giữ tài sản thế chấp
- Trong trường hợp khụng thoả thuọ̃n được phương thức xử lý tài sản, hoặc cú thoả thuọ̃n nhưng bờn thế chấp khụng thực hiện, cố tỡnh kộo dài, lẩn trỏnh việc xử lý tài sản thỡ ngõn hàng thương mại sẽ tiến hành thu giữ tài sản thế chấp để xử lý thu hồi nợ. Ngõn hàng thương mại sẽ thụng bỏo bằng văn bản về việc thu giữ và ấn định thời hạn thu cho bờn giữ tài sản thế chấp; nếu hết thời hạn ấn định trong thụng bỏo mà bờn giữ tài sản bảo đảm khụng giao tài sản thỡ ngõn hàng thương mại cú quyền thu giữ tài sản thế chấp để xử lý hoặc yờu cầu Tũa ỏn giải quyết.
- Khi thực hiện việc thu giữ tài sản thế chấp phải thực hiện cỏc quy định sau:
+ Thụng bỏo trước cho người giữ tài sản thế chấp về việc ỏp dụng biện phỏp thu giữ tài sản thế chấp trong một thời hạn hợp lý. Văn bản thụng bỏo phải ghi rừ lý do, thời gian thực hiện việc thu giữ tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn.
+ Khụng được ỏp dụng cỏc biện phỏp vi phạm điều cấm của phỏp luọ̃t, trỏi đạo đức xó hội trong quỏ trỡnh thu giữ tài sản thế chấp.
+ Trong trường hợp người giữ tài sản thế chấp là người thứ ba thỡ cần phối hợp với bờn thế chấp để thực hiện việc thu giữ tài sản thế chấp.
+ Bờn thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải chịu cỏc chi phớ hợp