vọ̃y nờn cỏc quy định của phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất cần phải được nhà làm luọ̃t thiết kế theo hướng đảm bảo cho bờn nhọ̃n thế chấp (ngõn hàng thương mại) cú khả năng thu hồi nợ tốt nhất khi đến hạn trả nợ, bằng thủ tục phỏt mói tài sản bảo đảm theo phương thức thỏa thuọ̃n hoặc theo quy định của phỏp luọ̃t.
Từ quan điểm nhọ̃n thức và cỏch tiếp cọ̃n như trờn, nhiều nhà nghiờn cứu cho rằng phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất được cấu thành bởi cỏc nhúm quy phạm về cho vay và nhúm quy phạm về bảo đảm tiền vay, cụ thể:
+ Cỏc qui định về trỡnh tự, thủ tục cho vay + Cỏc qui định về hợp đồng tớn dụng
+ Cỏc quy định về hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất; + Cỏc quy định về xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất
+ Cỏc qui định về giải quyết tranh chấp phỏt sinh từ hoạt động cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
Việc xỏc định cỏc nội dung này trong cấu trỳc phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất sẽ tạo tiền đề lý luọ̃n cho việc đỏnh giỏ thực trạng phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất sẽ được phõn tớch ở chương sau.
1.2.3. Cỏc yếu tố chi phối, tỏc động đến phỏp luật về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất bằng quyền sử dụng đất
Trờn nguyờn tắc, phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp quyền sử dụng đất được thiết kế nhằm mục đớch bảo vệ quyền lợi cho bờn nhọ̃n thế chấp - bờn cú quyền trong quan hệ
24
tớn dụng ngõn hàng, đồng thời bảo đảm tụn trọng cỏc quyền, lợi ớch hợp phỏp của bờn bảo đảm - với tư cỏch là chủ sở hữu tài sản bảo đảm. Vỡ lẽ đú, chế định phỏp luọ̃t này chịu sự chi phối, tỏc động bởi cỏc yếu tố chớnh sau đõy:
Thứ nhất, phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất chịu sự tỏc động, chi phối bởi yếu tố lợi ớch của cỏc bờn tham gia giao dịch bảo đảm và cỏc bờn tham gia giao dịch cho vay - giao dịch được thế chấp bảo đảm, cũng như lợi ớch của Nhà nước, xó hội và nền kinh tế. Sự tỏc động, chi phối của yếu tố này thể hiện ở chỗ, mọi quy định của phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải nhằm đảm bảo cho bờn nhọ̃n thế chấp là ngõn hàng thương mại cú khả năng thu hồi nợ cho mỡnh một cỏch tốt nhất khi đến hạn thanh toỏn (nhanh chúng, thuọ̃n lợi, tốn ớt chi phớ). Mặt khỏc, cỏc quy định này cũng phải đảm bảo cho lợi ớch của bờn bảo đảm cũng như lợi ớch chung của xó hội và nền kinh tế (tớnh ổn định xó hội, sự tăng trưởng kinh tế...), khụng thể chỉ vỡ mục tiờu đảm bảo quyền lợi cho bờn nhọ̃n thế chấp mà gõy tổn hại khụng hợp lý cho lợi ớch hợp phỏp của bờn bảo đảm - chủ tài sản hoặc bờn vay trong quan hệ tớn dụng hay lợi ớch của nhà nước, xó hội và nền kinh tế. Núi cỏch khỏc, mọi quy định của phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo sự hài hũa hay cõn bằng về lợi ớch cho tất cả cỏc bờn liờn quan, theo hướng hiệu quả và tốn ớt chi phớ trong quỏ trỡnh xỏc lọ̃p, thực hiện cỏc hợp đồng tớn dụng và hợp đồng thế chấp.
Thứ hai, phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất chịu sự tỏc động bởi phỏp luọ̃t về cho vay núi chung của ngõn hàng thương mại và phỏp luọ̃t về giao dịch bảo đảm. Cú thể thấy, đõy là bộ phọ̃n phỏp luọ̃t thuộc lĩnh vực phỏp luọ̃t ngõn hàng và phỏp luọ̃t về cỏc biện phỏp bảo đảm nghĩa vụ dõn sự. Chớnh vỡ vọ̃y, bất cứ sự thay đổi nào liờn quan đến hai mảng phỏp luọ̃t này đều kộo theo sự thay đổi của phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Hơn nữa, cỏc chớnh sỏch, phỏp luọ̃t về ngõn hàng, về thị trường bất động sản cũng tỏc động mạnh đến phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Nếu thị trường bất động sản cú những biến động sẽ kộo theo sự thay đổi trong qui định của nhà nước về thị trường này và cỏc thị trường liờn quan như thị trường tài chớnh, ngõn hàng (trong đú cú qui định về cho vay ngõn hàng).
25
Thứ ba, phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất chịu sự chi phối, tỏc động trực tiếp bởi yếu tố nhọ̃n thức, cỏch tư duy làm luọ̃t và kỹ nănglọ̃p phỏp, lọ̃p quy của cỏc cơ quan cú thẩm quyền ban hành phỏp luọ̃t. Thực tiờ̃n phỏp lý ở nhiều quốc gia trờn thế giới cho thấy rằng nếu cỏc cơ quan cú thẩm quyền lọ̃p phỏp, lọ̃p quy cú nhọ̃n thức và cỏch tư duy làm luọ̃t đỳng đắn, cú kỹ năng lọ̃p phỏp, lọ̃p quy chuyờn nghiệp thỡ sản phẩm do họ làm ra - cỏc văn bản quy phạm phỏp luọ̃t sẽ cú đời sống lõu dài cựng với thời gian, dờ̃ thực thi và cú tớnh hiệu quả. Ngược lại, kết quả tất yếu sẽ là những văn bản quy phạm phỏp luọ̃t cú chất lượng thấp, khụng hiệu quả trong quỏ trỡnh thực thi và thường xuyờn phải bổ sung, sửa đổi, thay thế, hủy bỏ.
Túm lại, từ việc xem xột một số vấn đề lý luọ̃n về việc cho vay cú thế chấp bảo
đảm tiền vay núi chung và thế chấp bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất núi riờng, cú thể thấy vai trũ, vị trớ khỏ quan trọng của vấn đề này trong thực tiờ̃n hoạt động ngõn hàng. Vấn đề đặt ra là cỏc quy phạm phỏp luọ̃t của chế định cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất hiện hành cú đỏp ứng được yờu cầu bảo vệ quyền lợi của bờn nhọ̃n bảo đảm, cũng như hài hũa lợi ớch của cỏc bờn liờn quan hay khụng. Hay cỏc quy định phỏp luọ̃t hiện hành cú liờn quan đó giải quyết được những vướng mắc phỏt sinh giữa cỏc bờn, khơi thụng dũng chảy tớn dụng ngõn hàng chưa. Điều này sẽ phần nào được giải đỏp khi xem xột thực trạng phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Cú thể núi, việc xem xột một số vấn đề lý luọ̃n phỏp luọ̃t về cho vay cú thể chấp bằng quyền sử dụng đất tại Chương 1 này là tiền đề để đi sõu vào tỡm hiểu, nghiờn cứu, phỏt hiện những vướng mắc, bất cọ̃p của quy định phỏp luọ̃t hiện hành và thực tiờ̃n ỏp dụng của việc cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại ngõn hàng thương mại ở Việt Nam trong Chương 2, để từ đú đề xuất một số giải phỏp, kiến nghị nhằm hoàn thiện phỏp luọ̃t và nõng cao hiệu quả thực thi phỏp luọ̃t về cho vay cú thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở nước ta (Chương 3).
26
Chƣơng 2:
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY Cể THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
Nờ̀n kinh tờ́ Viờ ̣t Nam đang trong quá trình hụ ̣i nhõ ̣p nờn viờ ̣c hình thành một mụi trường kinh tờ́ ca ̣nh tranh là tṍt yờ́u . Trong khi đú , hờ ̣ thụ́ng văn bản pháp luõ ̣t vờ̀ doanh nghiờ ̣p và đõ̀u tư chưa đụ̀ng bụ ̣ , thường xuyờn thay đụ̉i , những rủi ro cho các khoản vay tại cỏc ngõn hàng thương ma ̣i ở Viờ ̣t Nam cú xu hướng gia tăng . Nghị quyết số 48-NQ/TW, ngày 24/5/2005 của Bộ Chớnh trị về chiến lược xõy dựng và hoàn thiện hệ thống phỏp luọ̃t Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 đó nờu rừ: “Hỡnh thành đồng bộ khuụn khổ phỏp lý, ỏp dụng đầy đủ hơn cỏc thiết chế và chuẩn mực quốc tế về an toàn trong kinh doanh tiền tệ - ngõn hàng. Giải quyết nợ tồn đọng đi đụi với tăng cường những chế định phỏp lý, kinh tế và hành chớnh về nghĩa vụ trả nợ của người đi vay và bảo vệ quyền thu nợ hợp phỏp của người cho vay. Tăng cường năng lực tự kiểm tra của cỏc tổ chức tớn dụng và cụng tỏc thanh tra, giỏm sỏt của cỏc cơ quan chức năng, khụng để xảy ra đổ vỡ tớn dụng” [18].
Nghị quyết Hội nghị lần thứ sỏu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khúa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa đó nờu: "Nõng cao chất lượng tớn dụng, khả năng sinh lời, xử lý nhanh nợ đọng, giảm tỷ lệ nợ xấu xuống mức an toàn; tăng vốn tự cú của cỏc ngõn hàng thương mại đạt chuẩn mực quốc tế. Tạo điều kiện thuận lợi cho dõn cư và doanh nghiệp tiếp cận với cỏc sản phẩm và tiện ớch ngõn hàng" [19].
Hiờ ̣n nay, thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay chớnh là biện phỏp phổ biến để đảm bảo cho khoản vụ́n cho vay của ngõn hàng thương ma ̣i ở Viờ ̣t Nam . Cho vay cú thế chấp bằng tài sản là hoạt động truyền thống của ngõn hàng thương mại ở Việt Nam, trong đó quyền sử dụng đất là loa ̣i tài sản dùng đờ̉ bảo đảm tiờ̀n vay là chủ yờ́u tại cỏc tổ chức tớn dụng núi chung và ngõn hàng thương mại núi riờng.
27