- Đưa ra một số kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm từng bước hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất và các qui định có liê[r]
(1)ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT
***
NGUYỄN VĂN NGỌC
PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
(2)ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT
***
NGUYỄN VĂN NGỌC
PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số : 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Giảng viên hƣớng dẫn: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy
(3)LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Lê Thị Thu Thủy
Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực
Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm cơng trình nghiên cứu Tơi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN
(4)MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU 1 Chƣơng 1: Error! Bookmark not defined. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined. 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Error! Bookmark not defined. 1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark not defined
1.1.2 Đặc điểm cho vay ngân hàng chấp quyền sử dụng đất Error!
Bookmark not defined
1.1.3 Nguyên tắc cho vay ngân hàng chấp quyền sử dụng đất Error!
Bookmark not defined
1.1.4 Vai trị cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined. 1.2 NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined. 1.2.1 Khái niệm pháp luật cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined. 1.2.2 Cấu trúc pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất Error!
Bookmark not defined
(5)THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined
2.1 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined. 2.1.1 Hợp đồng tín dụng Error! Bookmark not defined. 2.1.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined. 2.1.3 Định giá quyền sử dụng đất nhận chấp ngân hàng thƣơng mại
Error! Bookmark not defined
2.1.4 Thủ tục chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined. 2.1.5 Đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined. 2.1.6 Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ ngân hàng thƣơng mại Error!
Bookmark not defined
(6)3.1 PHƢƠNG HƢỚNG NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAMError! Bookmark not
defined
3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Error! Bookmark not defined. 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến việc xác lập thực giao dịch cho vay chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined. 3.2.2 Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ
Error! Bookmark not defined
(7)1
PHẦN MỞ ĐẦU
1 Lý lựa chọn đề tài nghiên cứu
Trong thời gian gần phát triển hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam đạt thành tựu đáng kể mặt quy mô, tốc độ tăng trưởng, tốc độ bao phủ thị trường Trong hoạt động tín dụng hoạt động khơng có ý nghĩa với ngân hàng mà tác động lớn đến kinh tế, tạo vốn cho nhu cầu sản xuất, đầu tư, cung cấp tài cho nhu cầu tiêu dùng mục đích khác Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu đạt được, nhiều ngân hàng thương mại lâm vào tình trạng khơng hiệu tài chính, nợ hạn ngày tăng lên, gây áp lực hoạt động ngân hàng kinh tế đất nước
Bảo đảm tiền vay biện pháp quan trọng nhằm thực nghĩa vụ trả nợ người vay mà nhằm bảo đảm vốn ngân hàng thương mại Trong đó, đảm bảo tiền vay chấp quyền sử dụng đất hình thức chủ yếu nhờ đặc tính tính khoản, tính cố định số tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng rõ ràng Ở Pháp, Bô ̣ luâ ̣t Dân sự mô ̣t số đa ̣o luâ ̣t khác cũng quy ̣nh rất nhiều về bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, bảo đảm tiền vay, tài sản bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Bô ̣ luâ ̣t Dân sự của Nga Luật về cầm cố bất động sản Nga có quy định đề cập vấn đề
Hiện nay, pháp luật Việt Nam bảo đảm tiền vay pháp ḷt tín dụng ngân hàng cịn chưa chặt chẽ, đặc biệt pháp luật cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất, có quy định cịn cởi mở, trao quyền chủ động lớn cho tổ chức tín dụng, doanh nghiệp q trình thỏa thuận biện pháp bảo đảm nợ mở rộng quyền cho tổ chức tín dụng
(8)2
các tài sản cầm cố , chấp mà chưa xử lý Đây cũng là vấn đề nóng của các hệ thống ngân hàng ở các nước Mỹ , Pháp Tình trạng tồn bất cập từ nhiều phía: Từ văn pháp luật, quan chủ quản quan Nhà nước có thẩm quyền q trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ ngân hàng thương mại
Theo pháp luật Việt Nam, loại tài sản đưa để bảo đảm tiền vay phong phú đa dạng (có thể động sản, bất động sản, quyền tài sản,…) Đặc biệt vấn đề xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiê ̣n rất phức ta ̣p, được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luâ ̣t : Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật tổ chức tín dụng,
Hơn nữa, pháp luật hành có quy định cụ thể chấp tài sản bất ̣ng sản hình thành tương lai , chưa có quy định cu ̣ thể việc bán và xử lý tài sản bảo đảm là bất đô ̣ng sản hình thành tương lai Vì vâ ̣y, áp dụng đúng, linh hoa ̣t quy định pháp luật đưa giải pháp hoàn thiện vấn đề cịn thiếu đồng bộ, khơng phù hợp hệ thống pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản vấn đề đặt cho ngân hàng thương mại ở Việt Nam Xuất phát từ vấn đề nêu nên lựa chọn đề tài: "Pháp luật cho vay
của ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất Việt Nam" để làm
Luận văn Tha ̣c sĩ Luâ ̣t ho ̣c
Với đề tài này, thân mong muốn tiếp tục nghiên cứu vấn đề lý luâ ̣n, thực tra ̣ng pháp luật cho vay củ a ngân hàng thương mại, hợp đồng tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại Việt Nam Qua việc phân tích, đánh giá thực trạng để sở đưa kiến nghị đề xuất hướng giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại Việt Nam
2 Tình hình nghiên cứu đề tài
(9)3
trình, sách tham khảo trường Đa ̣i ho ̣c Quốc gia , Học viện Ngân hàng, Học viện Tài chính, Trong giới Luật học , nhiều tác giả lựa chọn pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là đề tài nghiên cứu dưới góc đô ̣ lý luâ ̣n , Luâ ̣n án Tiến sĩ: "Những giải
pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại", Nguyễn Như Minh, Trường Đại
học Tài - Kế tốn, thành phố Hồ Chí Minh năm 1996; “ Hồn thiện pháp luật bảo
đảm tiền vay bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế” Nguyễn Văn Phương, Tạp chí
Ngân hàng, số 11/2007; nhiều Luâ ̣n văn Tha ̣c sĩ đã đề câ ̣p đến vấn đề chế đô ̣ pháp lý về cho vay chấp quyền sử dụng đất của các Tổ chứ c tín du ̣ng hay các n gân hàng; viết mang tính nghiên cứu trao đổi chuyên gia pháp lý đăng tạp chí chuyên ngành như: Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí Luật học, Tạp chí dân chủ pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử, Thời báo kinh tế Việt Nam, Website của Ngân hàng nhà nước Việt Nam , Website của Hiê ̣p hô ̣i Ngân hàng Viê ̣t Nam,… Hơn nữa, nhiều hội thảo Bô ̣ Tài chính, Hiê ̣p hô ̣i Ngân hàng tổ chức nhằm tháo gỡ giải vấn đề vướng mắc về cho vay chấp quyền sử dụng đất
Tuy nhiên , giáo trình , sách tham khảo , đề tài nghiên u, viết và nhiều buổi hô ̣i thảo , tập trung nghiên cứu khái quát chung cho vay chấp quyền sử dụng đất cũng đưa những giải pháp , phương hướng hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t chung mang tính bao trùm về tài sản bảo đảm tiền vay nói chung , tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất nói riêng Việc nghiên cứu chuyên sâu về thực tiển cho vay có tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất đối với ngân hàng t hương ma ̣i nói chung , đặc biệt thực tiển số ngân hàng thương mại hàng đầu nước ta Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng công thương Việt Nam (Viettinbank), Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank),… chưa đựơc đề cập nhiều Chính vậy , Luâ ̣n văn Tha ̣c sỹ Luâ ̣t ho ̣c " Pháp luật cho vay ngân hàng
thương mại chấp quyền sử dụng đất Việt Nam" đề tài nghiên cứu
(10)4
vấn đề này phù hợp với thực tiễn phát triển của đất nước ta giai đoạn hội nhập phát triển
3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu Luận văn tập trung làm rõ vấn đề lý luận cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất, sở tìm bất cập để đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật
Với mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ Luận văn cần phải làm rõ vấn đề sau đây, là:
- Tập trung làm rõ quy định pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất
- Tìm hiểu thực tiễn pháp luật cho vay có bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất số ngân hàng thương mại Việt Nam, có so sánh với pháp luật số nước giới vấn đề để tìm tồn tại, vướng mắc trình thực thi quy định pháp luật cho vay có bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất Việt Nam
- Đưa số kiến nghị, đề xuất số giải pháp nhằm bước hoàn thiện quy định pháp luật hành cho vay chấp quyền sử dụng đất qui định có liên quan nước ta nhằm hồn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại Việt Nam
4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài qui định pháp luật hoạt động cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng Việt Nam
Đề tài giới hạn việc phân tích qui định pháp luật hành cho vay
(11)5
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 2 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 3 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 4 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội
5 Quốc hội (2003), Luật Doanh nghiệp nhà nước, Hà Nội 6 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội
7 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 8 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội
9 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội
10 Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 công chứng,
chứng thực, Hà Nội
11 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo
đảm, Hà Nội
12 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung
một số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội
13 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngà y 29/10/2004 Chính phủ
về viê ̣c hướng dẫn thi hành luật đất đai, Hà Nội
14 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngà y 19/10/2009 về viê ̣c cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất , Hà
Nơ ̣i
15 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngà y 04/3/2010 về viê ̣c bán đấu giá
(12)6
16 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngà y 23/7/2010 đăng ký giao
dịch bảo đảm, Hà Nội
17 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết
thi hành só điều luật đất đai, Hà Nội
18 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 Bộ
Chính trị Chiến lược xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội
19 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành
Trung ương khóa X tiếp tục hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội
20 Bộ Tư pháp , Bô ̣ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 về hướng dẫn việc đăng ký chấp , bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội
21 Bộ Tư pháp , Bô ̣ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số
04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngà y 13/6/2006 về hướng dẫn viê ̣c công chứng , chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiê ̣n quyền sử dụng đất, Hà Nội
22 Bộ Tư pháp , Bô ̣ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số
03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngà y 13/6/2006 việc sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội
23 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31/5 việc sửa
đổi, bổ sung Khoản Điều Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc sửa đổi, bổ sung số điều Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Hà
(13)7
24 Ngân hàng Nhà nước (2010), Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 về quy
đi ̣nh các tỷ lê ̣ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, Hà Nội
25 Ngân hàng Nhà nước - Bộ Tư pháp (2002), Thông tư liên tịch số
02/2002/TTLT/NHNN-BTP ngà y 05/02/2002 việc hướng dẫn thực Quyết định số 149/2001/QĐ-TTg ngày 5/10/2001 Thủ tướng Chính phủ thủ tục bán tài sản bảo đảm, công chứng, chứng thực văn bán tài sản giao tài sản cho các ngân hàng thương mại theo án, định Toà án, Hà Nội
26 Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Cơng an, Bộ Tài Tổng cục Địa
chính (2001), Thơng tư liên tịch sớ 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC
ngày 23/4/2001 việc hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng, Hà Nội
27 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày
31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng (Đã sửa đổi, bổ sung theo Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03-02-2005 Quyết định số 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31/5/2005 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam), Hà Nội
28 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1996), Luật Ngân hàng thương mại tổ chức
tín dụng số nước, Tài liệu hội thảo khoa học, Hà Nội
29 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1994), Quyết định 198/QĐ/NH1 ngày 16/9
Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thể lệ tín dụng ngắn hạn,
Hà Nội
30 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1996),Trường Đại ho ̣c Luâ ̣t Hà Nơ ̣i (2005), Giáo trình
Ḷt dân sự, tâ ̣p 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội
31 Trường Đại ho ̣c Luâ ̣t Hà Nơ ̣i (2007), Giáo trình Ḷt Ngân hàng, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội
32 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay
(14)8
33 Học viện Ngân hàng (2001), Giáo trình Tín dụng ngân hàng, Nxb Thống kê, Hà Nội
34 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ
chức tín dụng, Nxb Tư pháp, Hà Nội
35 Lê Thị Thu Thủy (2004), "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: vướng mắc cần khắc phục", Nghiên cứu lập pháp, (6)
36 Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật Hợp đồng, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội
37 Phan Thị Cúc (2008), Nghiê ̣p vụ ngân hàng thương mại , Nxb Thống kê, Thành phố Hờ Chí Minh
38 Hồng Thị Quỳnh Trang (2013), Pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản
tại ngân hàng thương mại Việt Nam, Luâ ̣n văn Thạc sĩ Luâ ̣t ho ̣c , Trường Đa ̣i ho ̣c
Luâ ̣t Hà Nơ ̣i
39 Vân Linh (2008), "Tín dụng bất động sản trước gánh nặng nợ khó địi ", Báo Đầu tư, (90), ngày 28/7/2008
40 Đinh Trung Tụng (Chủ biên) (2005), Bình luận nội dung Bộ luật
Dân năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội
41 Nguyễn Khánh Thắng (2006), "Mô ̣t số bất câ ̣p và kiến nghi ̣ liên quan đến viê ̣c đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất , tài sản gắn liền với đất ", Ngân hàng, (5)
42 Lê Kiên (2006), "Đến tháng 6/2007 hoàn thành việc cấp giấy đỏ", Báo Pháp luật
thành phố Hồ Chí Minh, (151)
43 Viện Khoa học pháp lý - Bộ tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội
44 Nguyễn Văn Tuyến (2005), Giao dịch thương mại ngân hàng thương mại