Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở việt nam

I HC QUC GIA H NI KHOA LUT NGUYN TH HIN HOàN THIệN PHáP LUậT Về DịCH Vụ MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN TRÊN SàN GIAO DịCH KINH DOANH BấT ĐộNG SảN VIệT NAM LUN VN THC S LUT HC H NI - 2015 I HC QUC GIA H NI KHOA LUT NGUYN TH HIN HOàN THIệN PHáP LUậT Về DịCH Vụ MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN TRÊN SàN GIAO DịCH KINH DOANH BấT ĐộNG SảN VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut Kinh t Mó s: 60 38 01 07 LUN VN THC S LUT HC Cỏn b hng dn khoa hc: TS DON HNG NHUNG H NI - 2015 LI CAM OAN Tụi xin cam oan Lun l cụng trỡnh nghiờn cu ca riờng tụi Cỏc kt qu nờu Lun cha c cụng b bt k cụng trỡnh no khỏc Cỏc s liu, vớ d v trớch dn Lun m bo tớnh chớnh xỏc, tin cy v trung thc Tụi ó hon thnh tt c cỏc mụn hc v ó toỏn tt c cỏc ngha v ti chớnh theo quy nh ca Khoa Lut i hc Quc gia H Ni Vy tụi vit Li cam oan ny ngh Khoa Lut xem xột tụi cú th bo v Lun Tụi xin chõn thnh cm n! NGI CAM OAN Nguyn Th Hin MC LC Trang Trang ph bỡa Li cam oan Mc lc Danh mc cỏc t vit tt M U Chng 1: C S L LUN V DCH V MễI GII BT NG SN V PHP LUT V DCH V MễI GII TRấN SN GIAO DCH KINH DOANH BT NG SN 1.1 Tng quan v dch v mụi gii bt ng sn trờn sn giao dch kinh doanh bt ng sn 1.1.1 Mc ớch, ý ngha v c im ca dch v mụi gii trờn sn giao dch kinh doanh bt ng sn 19 1.1.2 Kinh nghim v mụi gii bt ng sn ca mt s nc trờn th gii v bi hc rỳt cho Vit Nam 25 1.2 Khỏi quỏt chung v phỏp lut iu chnh dch v mụi gii bt ng sn trờn sn giao dch 31 1.2.1 S cn thit iu chnh ca phỏp lut v dch v mụi gii bt ng sn trờn sn giao dch 31 1.2.2 Ni dung phỏp lut iu chnh dch v mụi gii trờn sn giao dch bt ng sn 34 KT LUN CHNG 36 Chng 2: THC TRNG PHP LUT V DCH V MễI GII BT NG SN TRấN SN GIAO DCH KINH DOANH BT NG SN VIT NAM 38 2.1 Thc trng phỏp lut v dch v mụi gii bt ng sn trờn sn giao dch kinh doanh bt ng sn 38 2.1.1 Ch th tham gia mụi gii trờn sn giao dch bt ng sn 38 2.1.2 Nguyờn tc v iu kin hot ng ca dch v mụi gii trờn sn giao dch bt ng sn 42 2.1.3 Ni dung hot ng ca dch v mụi gii trờn sn giao dch bt ng sn 44 2.1.4 Quy trỡnh v k nng mụi gii bt ng sn trờn sn giao dch bt ng sn 46 2.1.5 Thự lao v hoa hng mụi gii bt ng sn trờn sn giao dch bt ng sn 54 2.1.6 Hp ng mụi gii bt ng sn 55 2.1.7 Qun lý nh nc i vi dch v mụi gii bt ng sn trờn sn giao dch bt ng sn 59 2.2 Thc tin thi hnh phỏp lut v dch v mụi gii trờn sn giao dch bt ng sn Vit Nam 60 2.2.1 ỏnh giỏ tng quan v dch v mụi gii trờn sn giao dch bt ng sn Vit Nam 60 2.2.2 Nguyờn nhõn ca nhng hn ch, bt cp 69 KT LUN CHNG 70 Chng 3: MT S GII PHP NNG CAO HIU QU THC THI PHP LUT V DCH V MễI GII BT NG SN TRấN SN GIAO DCH KINH DOANH BT NG SN VIT NAM 72 3.1 S cn thit v phng hng hon thin phỏp lut v dch v mụi gii bt ng sn trờn sn giao dch Vit Nam 72 3.2 Mt s gii phỏp nõng cao hiu qu thc thi phỏp lut v dch v mụi gii trờn sn giao dch bt ng sn Vit Nam 77 3.2.1 Cỏc gii phỏp nõng cao hiu qu thc thi phỏp lut v dch v mụi gii trờn sn giao dch bt ng sn 77 3.2.2 Cỏc gii phỏp b tr dch v mụi gii trờn sn giao dch bt ng sn 83 KT LUN CHNG 90 KT LUN 92 DANH MC TI LIU THAM KHO 94 PH LC 100 DANH MC CC CH VIT TT ASEAN: Hip hi cỏc Quc gia ụng Nam LKDBS: Lut Kinh doanh bt ng sn SGDBS: Sn giao dch bt ng sn WTO: T chc Thng mi th gii M U Tớnh cp thit ca ti Vi s phỏt trin khụng ngng ca th trng bt ng sn, hot ng mụi gii i nh mt tt yu khỏch quan Vic cho phộp t chc, cỏ nhõn mụi gii bt ng sn vi mụ hỡnh phự hp, chin lc phỏt trin hp lý s thỳc y th trng, kớch thớch nhu cu, m rng kờnh phõn phi, giỏn tip hỡnh thnh v lm tng giỏ tr ca bt ng sn Qua ú to iu kin thun li cho cỏc nh u t bt ng sn rỳt ngn thi gian thu hi vn, tỏi u t, bo m hiu qu kinh t, tng uy tớn v tớnh hp dn cho nh u t, ngi tiờu dựng cú c hi c phc v tt hn Vi ý ngha ú, dch v mụi gii bt ng sn ngy cng chim v trớ quan trng c cu cỏc ngnh dch v nc ta Hin nay, i ng mụi gii bt ng sn nc ta c chia thnh nhiu cp , quy mụ nht l cỏc Cụng ty c phn, Cụng ty trỏch nhim hu hn vi phng thc hot ng khỏ bi bn, tip ú l cỏc phũng nh t v hỡnh thc hot ng ca cỏc cỏ nhõn riờng l Hỡnh thc kinh doanh dch v mụi gii bt ng sn hiu qu hn c l cỏc t chc kinh doanh bt ng sn thnh lp di hỡnh thc sn giao dch õy l trung tõm giỳp cỏc nh u t, cỏc nh kinh doanh bt ng sn tip cn c nhng ngun thụng tin chớnh xỏc v hng húa bt ng sn, c cung cp y cỏc dch v mt cỏch nhanh gn, chuyờn nghip Cú th núi, s i ca cỏc SGDBS ó a cỏc loi hỡnh dch v bt ng sn, c bit l mụi gii bt ng sn vo qun lý theo h thng, gúp phn thỳc y th trng bt ng sn phỏt trin lnh mnh v ỳng theo nh hng ca ng v Nh nc Tuy nhiờn hot ng mụi gii bt ng sn nc ta thi gian qua cng bc l nhiu bt cp, cỏc quy nh v mụi gii bt ng sn c ghi nhn k t LKDBS nm 2006 i, vic ỏp dng cỏc quy nh v mụi gii bt ng sn cng cũn nhiu tr ngi, hin ti phỏp lut cha quy nh riờng v chi tit i vi dch v mụi gii trờn SGDBS khc phc nhng tr ngi ny cn thit phi hon thin phỏp lut v mụi gii bt ng sn núi chung, cỏc quy nh phỏp lut v mụi gii trờn SGDBS núi riờng a cỏc gii phỏp hu hiu cn phi ỏnh giỏ khỏch quan, y v cỏc quy nh phỏp lut hin hnh, cng nh thc trng ỏp dng cỏc quy nh ny cú th tỡm nhng tn ti, khuyt im Chớnh vỡ vy, tụi chn ti Hon thin phỏp lut v dch v mụi gii bt ng sn trờn sn giao dch kinh doanh bt ng sn Vit Nam nghiờn cu Tỡnh hỡnh nghiờn cu Vic nghiờn cu v xõy dng th trng bt ng sn vi cỏc th ch ca nú i vi cỏc nc cú nn kinh t th trng phỏt trin khụng cũn l mi Tuy nhiờn i vi th trng bt ng sn Vit Nam, cụng vic ny mi ch c quan tõm nghiờn cu ch yu mc lý lun Hn th na, cỏc cụng trỡnh nghiờn cu tng quỏt, cha i vo tng lnh vc c th, chi tit iu ny c th hin mt s cụng trỡnh nghiờn cu nh: - Sỏch chuyờn kho Th trng bt ng sn - Lý lun v thc tin Vit Nam ca PGS.TS Thỏi Bỏ Cn v ThS Trn Nguyờn Nam NXB Ti chớnh xut bn nm 2003 - Sỏch chuyờn kho Phỏp lut v kinh doanh bt ng sn ca Trn Quang Huy, Nguyn Quang Tuyn NXB T phỏp xut bn nm 2009 - ti QL08.01 Hon thin phỏp lut v mụi gii kinh doanh bt ng sn Vit Nam - Ch nhim ti TS Doón Hng Nhung, nghim thu T11/2009 ti Khoa Lut - HQG H Ni - Sỏch chuyờn kho Phỏp lut v to dng ng cp v thng hiu mụi gii bt ng sn Vit Nam ca TS Doón Hng Nhung, NXB Lao ng xut bn nm 2010 - Sỏch chuyờn kho Phỏp lut v kinh doanh dch v bt ng sn ca PGS.TS Nguyn Quang Tuyn NXB T phỏp xut bn nm 2012 Nhiu liờn quan n t chc v cỏc hot ng ca sn giao dch nh mụi gii, nh giỏ, qung cỏo bt ng sn v vai trũ ca nú i vi s phỏt trin ca th trng bt ng sn, c bit di gúc phỏp lý ó c cp, nhiờn cha ton din, ũi hi phi c tip tc nghiờn cu, hon thin c bit, cỏc ti liu trờn c nghiờn cu th trng bt ng sn ang thi k phỏt trin nh im, khỏc vi thi im hin ti, th trng bt ng sn ri vo tỡnh trng úng bng, Nh nc ó v ang phi nghiờn cu a cỏc gii phỏp khc phc nhng khú khn ca nn kinh t núi chung v ca th trng bt ng sn núi riờng, nghiờn cu, sa i LKDBS phự hp vi thc tin v xu hng th gii Mc ớch nghiờn cu Mc ớch ca vic nghiờn cu ti ny l nhm lm sỏng t nhng mang tớnh lý lun v thc tin v dch v mụi gii bt ng sn trờn SGDBS v vai trũ ca nú vi s phỏt trin kinh t - xó hi, gúp phn hon thin phỏp lut, nõng cao hiu qu thc thi phỏp lut v dch v mụi gii bt ng sn i tng v phm vi nghiờn cu ca ti Trong phm vi lun vn, tỏc gi trung lm rừ mt s ni dung sau: Nghiờn cu cỏc quan h dch v mụi gii bt ng sn trờn sn giao dch kinh doanh bt ng sn Vit Nam; phõn tớch cỏc quy nh phỏp lut ca Vit Nam cú liờn quan n dch v mụi gii bt ng sn v mụi gii bt ng sn trờn SGDBS Thụng qua ú, tỏc gi xut mt s gii phỏp c th nhm gúp phn hon thin cỏc quy nh phỏp lut v dch v mụi gii bt ng sn trờn sn giao dch cnh cỏc gii phỏp hon thin phỏp lut, nhng gii phỏp b tr dch v mụi gii trờn SGDBS cng ht sc cn thit Trong ú cú i mi qun lý nh nc i vi th trng bt ng sn; to lp ngun hng húa cho th trng bt ng sn; thnh lp cỏc SGDBS ca nh nc v hon thin cỏc tiờu chớ, quy trỡnh hot ng ca sn chun cho phự hp vi thc tin Qua vic nghiờn cu ti, tỏc gi ó cú nhn thc sõu sc hn i vi dch v mụi gii trờn SGDBS v xut mt s gii phỏp gúp phn phỏt trin dch v mụi gii trờn SGDBS giai on th trng bt ng sn úng bng nh hin Nm 2015, th trng bt ng sn ó cú nhiu bin chuyn, th trng ang m dn lờn, cỏc giao dch ang phỏt trin theo chiu hng gia tng; nhu cu giao dch trc tip vi ch u t ca khỏch hng song song tn ti vi giao dch trờn SGDBS Theo ú, dch v mụi gii trờn SGDBS ó, ang v s luụn l dch v quan trng, hu ớch thỳc y s phỏt trin ca th trng bt ng sn 93 DANH MC TI LIU THAM KHO H An (2010), Mụi gii bt ng sn - cn ch ti mnh, http://www.thongtinphapluatdansu.com, (ngy 14/6/2010) V Anh (2011), Cỏc gii phỏp xõy dng v hon thin phỏp lut kinh doanh bt ng sn Vit Nam, Tp Nh nc v phỏp lut, (8) Ban Chp hnh Trung ng (2012), Ngh quyt s 19-NQ/TW ngy 31/10/2012 ca Ban Chp hnh Trung ng ng khúa XI v tip tc i mi chớnh sỏch, phỏp lut v t thi k y mnh ton din cụng cuc i mi, to nn tng n 2020 nc ta c bn tr thnh nc cụng nghip theo hng hin i, H Ni Bỏo Ngi Lao ng online (2010), Giao dch bt ng sn qua sn thp, http://nld.vn, (ngy 22/8/2010) Bỏo Xõy dng in t (2014), Lut Kinh doanh bt ng sn (sa i): Hon thin c cu cỏc ch th tham gia th trng bt ng sn, http://www.moc.gov.vn, (ngy 08/5/2014) Bỏo Xõy dng in t (2014), Lut Kinh doanh bt ng sn sa i s thỳc y th trng bt ng sn phỏt trin lnh mnh, http://www.moc.gov.vn, (ngy 07/5/2014) Gia Bo (2014), Nhng im ỏng chỳ ý v Lut Nh v Lut Kinh doanh bt ng sn mi, http://www.cafef.vn, (ngy 25/11/2014) B Xõy dng (2007), Quyt nh s 29/2007/Q-BXD ngy 31/12/2007 v cp chng ch hnh ngh mụi gii bt ng sn, nh giỏ bt ng sn, qun lý, iu hnh sn giao dch bt ng sn, H Ni B Xõy dng (2008), Thụng t s 13/2008/TT-BXD ngy 21/5/2008 hng dn mt s ni dung ca Ngh nh 153/N-CP ngy 15/10/2007, H Ni 94 10 B Xõy dng (2011), Thụng t s 12/2011/TT-BXD ngy 01/9/2011 hng dn thc hin mt s ni dung ca Ngh nh s 74/2005/NCP ngy 07/6/2005 ca Chớnh ph v phũng, chng tin i vi hot ng kinh doanh bt ng sn, H Ni 11 Chớnh ph (2009), Ngh nh s 23/2009/N-CP ngy 27/2/2009 v x pht vi phm hnh chớnh hot ng xõy dng; kinh doanh bt ng sn; khai thỏc, sn xut, kinh doanh vt liu xõy dng; qun lý cụng trỡnh h tng k thut; qun lý phỏt trin nh v cụng trỡnh, H Ni 12 Chớnh ph (2012), Quyt nh s 2127/Q-TTg ngy 30/11/2011 v phờ duyt Chin lc phỏt trin nh quc gia n nm 2020 v tm nhỡn n nm 2030, H Ni 13 Chớnh ph (2013), Ngh quyt s 02/NQ-CP ngy 07 thỏng 01 nm 2013 v mt s gii phỏp thỏo g khú khn cho sn xut kinh doanh, h tr th trng, gii quyt n xu, H Ni 14 Chớnh ph (2005), Ngh nh s 74/2005/N-CP ngy 07/6/2005 v phũng, chng tin i vi hot ng kinh doanh bt ng sn, H Ni 15 Chớnh ph (2007), Ngh nh s 153/2007/N-CP ngy 15/10/2007, quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut kinh doanh bt ng sn, H Ni 16 Cụng ty Bt ng sn Goldland (2012), Hot ng mụi gii bt ng sn ti M, Ti liu o to chng ch mụi gii bt ng sn, http://www.daotaobatdongsan.info 17 Cc Qun lý nh v th trng bt ng sn, B Xõy dng (2009), Kinh nghim ca cỏc nc v dch v mụi gii bt ng sn, http://www.vnreal.vn, (ngy 30/11/2009) 18 DA (2012), Ngi mua ngi giao dch qua sn, http://dothi.net, (ngy 31/5/2012) 95 19 Nguyn Vn Danh (2013), Thc trng th trng bt ng sn thnh ph v cỏc gii phỏp ca thnh ph nhm thỏo g khú khn, khụi phc th trng thi gian ti, Tp Si Gũn u t v xõy dng 20 Hunh Anh Dng (2013), Ging viờn CRS Hoa K, Trng o to Quc t Leader Real, Chun mc no cho sn giao dch bt ng sn, http://www.cafeland.vn, (ngy 20/02/2013) 21 Hunh Anh Dng (2013), Ging viờn CRS Hoa K, Trng o to Quc t Leader Real, 05 sai lm ngi mụi gii bt ng sn d mc phi, http://www.alonhadat.com.vn, (ngy 02/12/2014) 22 Hunh Anh Dng (2014), Ging viờn CRS Hoa K, Trng o to Quc t Leader Real, Hnh ngh mụi gii bt ng sn: Nhỡn t kinh nghim qun lý ca cỏc nc, http://www.batdongsan.com.vn, (ngy 12/7/2014) 23 ng Vn c (2005), Phỏp lut v mụi gii bt ng sn Vit Nam, Lun Thc s Lut kinh t, Khoa Lut - i hc Quc gia, H Ni 24 H Ni financial Investment (2010), Ti liu o to, bi dng kin thc v kinh doanh bt ng sn, H Ni 25 Lu c Hi - H Huy Ngc (2011), Dch v mụi gii bt ng sn: Kinh nghim quc t, thc tin v nh hng phỏt trin Vit Nam, http://luathoc.cafeluat.com, (ngy 18/1/2011) 26 An Huy (2012), Bỏo kt qu giao dch bt ng sn qua sn, http://www.tienphong.vn, (ngy 5/7/2012) 27 Trn Quang Huy, Nguyn Quang Tuyn (2009), Phỏp lut v kinh doanh bt ng sn, NXB T phỏp, H Ni 28 Bựi Ho (2014), Lut kinh doanh bt ng sn 2014 quy nh mi bo v quyn li ca ngi mua, thuờ mua bt ng sn hỡnh thnh tng lai, http://www.vuanhlaw.com.vn, (ngy 17/12/2014) 96 29 Ngc Khỏnh (2010), Chn chnh hot ng mụi gii, http://www.anninhthudo.com, ngy 08/03/ 2010 30 Trung Kiờn (2012), Bỏo cỏo giao dch qua sn giao dch bt ng sn: Mt bc tin mi, http://tinnhanhchungkhoan.vn, (ngy 24/7/2012) 31 Hong Lan (2013), Khụng th b mc th trng bt ng sn, http://www.vnexpress, (ngy 02/4/2013) 32 Ngc Mai (2014), Giao dch qua sn bt ng sn: Khụng qun c thỡ b, http://www.tienphong.vn, (ngy 19/6/2014) 33 Lờ Thanh Nam (2013), Thỏo g vng mc, y nhanh tin cp giy chng nhn quyn s dng t, http://www.hanoimoi.com.vn, (ngy 12/6/2013) 34 Thanh Ng (2013), D n xu bt ng sn tng nhng tn kho li gim, http://www.baodatviet.vn, (ngy 9/8/2013) 35 Kim Ngõn (2014), Giao dch bt ng sn qua sn: Cn b sung thờm quy nh qun lý cht ch, http://congan.com.vn, (ngy 11/3/2014) 36 Minh Ngc - Minh Chõu (2009), Mụi gii bt ng sn phi dn chuyờn nghip, http://www.baoxaydung.com, (ngy 03/4/2009) 37 Ngun u t (2014), Sn giao dch bt ng sn: B vỡ khú thc hin, http://www.batdongsan.com.vn, (ngy 7/6/2014) 38 Doón Hng Nhung (2009), ụi iu v ngh mụi gii bt ng sn Vit Nam, Tp Xõy dng, B Xõy dng, (9), tr.46-49 39 Doón Hng Nhung (2009), Hon thin phỏp lut v sn giao dch kinh doanh bt ng sn Vit Nam, NXB i hc Quc gia H Ni, H Ni 40 Doón Hng Nhung (2009), To dng ng cp v thng hiu mụi gii bt ng sn Vit Nam, Tp Chớ bt ng sn - nh t Vit Nam, Tp Hip hi bt ng sn Vit Nam, (702), tr.41-42 97 41 Doón Hng Nhung (2010), Phỏp lut v to dng ng cp v thng hiu mụi gii bt ng sn Vit Nam, NXB Lao ng xó hi, H Ni 42 Quc hi (2003) Lut t ai, H Ni 43 Quc hi (2005), Lut Thng mi, H Ni 44 Quc hi (2006), Lut Dõn s, H Ni 45 Quc hi (2006), Lut Kinh doanh bt ng sn, H Ni 46 Quc hi (2013), D tho Lut Kinh doanh bt ng sn (sa i) v Bỏo cỏo thm nh d ỏn Lut Kinh doanh bt ng sn (sa i) s 294/BC-HT ca Hi ng Thm nh d ỏn Lut Kinh doanh bt ng sn (sa i) ngy 13/12/2013, H Ni 47 Quc hi (2013), Lut t ai, H Ni 48 Quc hi (2014), Lut Kinh doanh bt ng sn, H Ni 49 Sn giao dch bt ng sn ACB (2014), Biu phớ cỏc dch v bt ng sn ti ACBRS 50 Sn giao dch bt ng sn Chõu (2014), Biu phớ dch v bt ng sn ti Asianreal 51 Sn giao dch bt ng sn COMA18 (2009), Quy nh v quy trỡnh thc hin v mc thu phớ dch v mụi gii bt ng sn ti sn giao dch bt ng sn COMA18 52 Sn giao dch bt ng sn LanMak (2014), Ti liu v quy trỡnh v k nng mụi gii bt ng sn 53 Thanh Thnh (2013), Mụi gii bt ng sn Vit Nam thiu nhiu k nng, http://www.cafeland.vn, (ngy 13/4/2013) 54 Trn Cao Thc Phm Minh Hong (2014), VPLS Trớ & cng s, Chớnh sỏch i vi sn giao dch bt ng sn, http://www.diaocvietnam.org.vn, (ngy 14/5/2014) 98 55 Chu Thỏi Trinh (2009), Phỏt trin th trng bt ng sn cụng cuc i mi t nc, http://www.vnrea.vn, (ngy 26/9/2009) 56 Trng i hc Lut H Ni (2006), Giỏo trỡnh Lut t ai, NXB T phỏp, H Ni 57 Nguyn Quang Tuyn (2012), Phỏp lut v kinh doanh dch v bt ng sn Vit Nam, NXB T phỏp, H Ni 58 UBND thnh ph H Chớ Minh (2012), Ch th s 18/2012/CT-UBND ngy 29/6/2012 v vic qun lý hot ng cỏc sn giao dch bt ng sn trờn a bn thnh ph H Chớ Minh 59 Vin Kinh t Xõy dng (2013), Th trng bt ng sn v tỏc ng n n nh kinh t v mụ, sn xut kinh doanh v bo m an sinh xó hi, http://www.cus.vnu.edu.vn, (ngy 15/4/2013) 99 PH LC PH LC HP NG DCH V MễI GII BT NG SN TRấN SN GIAO DCH (Bờn c mụi gii l cỏ nhõn) CNG HềA X HI CH NGHA VIT NAM c lp - T - Hnh phỳc HP NG DCH V MễI GII BT NG SN S: - Cn c B lut Dõn s s 33/2005/QH11 ngy 14/06/2005 ca Quc hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam; - Cn c Lut Kinh doanh bt ng sn s 63/2006/QH11 ngy 29/06/2006 ca Quc hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam; - Cn c Ngh nh s 153/2007/N-CP ngy 15/10/2007 ca Chớnh ph qui nh chi tit v hng dn thi hnh Lut kinh doanh bt ng sn; - Cn c Thụng t s 13/2008/TT-BXD ngy 21/5/2008 ca B xõy dng v hng dn thc hin mt s ni dung ca Ngh nh 153/2007/N-CP ngy 15/10/2007 ca Chớnh ph qui nh chi tit v hng dn thi hnh Lut kinh doanh bt ng sn Cn c vo nhu cu ca khỏch hng v kh nng cung cp dch v Sn giao dch bt ng sn, Hụm nay, ngy thỏng nm ti , chỳng tụi gm: Bờn A: SN GIAO DCH BT NG SN a ch : in thoi: Fax: Mó s thu: Ti khon : i din: Chc v: 100 Bờn B: a ch: in thoi: Fax: Mó s thu: Ti khon : i din: Chc v: S CMND: cp ngy: Ni cp: Hai bờn thng nht ký kt v thc hin hp ng dch v mụi gii bt ng sn (BS) vi cỏc iu khon sau õy: iu 1: i tng v ni dung dch v - Bờn A tin hnh dch v mụi gii BS cho Bờn B theo cỏc ni dung Giy ng ký mụi gii bt ng sn mó s ca bờn B kốm theo hp ng ny - Bờn A tỡm kim khỏch hng ỏp ng cỏc iu kin ca Bờn B tham gia m phỏn, ký hp ng (mua, bỏn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua) BS qua sn; i din theo y quyn ca Bờn B thc hin cỏc cụng vic liờn quan n quỏ trỡnh giao dch BS; cung cp thụng tin h tr cho cỏc bờn vic m phỏn, ký kt hp ng iu 2: Thi gian thc hin Thi gian thc hin hp ng k t ngy ký kt hp ng cho n dch v mụi gii hon thnh hoc ht thi hn hiu lc ca Giy ng ký mụi gii BS iu 3: Giỏ hp ng dch v mụi gii BS v phng thc, thi hn toỏn 3.1 Giỏ hp ng dch v mụi gii BS: - Thự lao mụi gii: ng - Hoa hng mụi gii tm tớnh trờn % giỏ cho bỏn l: ng - Giỏ sau gim giỏ: ng - Thu GTGT: ng - Tng giỏ tr dch v tm tớnh (bao gm thu GTGT): ng (Bng ch: ) 101 Tng giỏ tr toỏn thc t ca dch v mụi gii BS s c iu chnh theo giỏ BS mụi gii thnh cụng cn c trờn hp ng (mua, bỏn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua) gia Bờn B v bờn th ba 3.2 Phng thc v thi hn toỏn: - Vic toỏn giỏ tr hp ng dch v mụi gii BS ca Bờn B cho Bờn A c thc hin nh sau: + Thanh toỏn ln 1: Ngay sau ký hp ng dch v mụi gii BS l ng + Thanh toỏn ln 2: S tin cũn li sau Bờn B ng ý giao dch vi bờn th ba: ng - Phng thc toỏn: Chuyn khon hoc tin mt iu 4: Quyn v ngha v ca cỏc bờn 4.1 Quyn v ngha v ca bờn A - Yờu cu Bờn B cung cp h s, thụng tin, ti liu liờn quan n BS - Thuờ t chc, cỏ nhõn mụi gii khỏc thc hin cụng vic mụi gii phm vi hp ng mụi gii BS vi bờn B nhng phi chu trỏch nhim trc Bờn B v kt qu mụi gii - c hng thự lao, hoa hng mụi gii theo tha thun iu hp ng ny - Chu trỏch nhim t cho bờn th ba mi cú liờn quan n hp ng mụi gii BS m Bờn A mụi gii - Cung cp thụng tin v BS, chu trỏch nhim v thụng tin mỡnh cung cp v bi thng thit hi li mỡnh gõy - H tr bờn B v bờn th ba vic m phỏn, ký kt hp ng mua (hoc bỏn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua) BS 4.2 Quyn v ngha v ca Bờn B - Yờu cu Bờn A h tr vic m phỏn, ký kt hp ng mua (hoc bỏn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua) BS - Yờu cu Bờn A bi thng thit hi Bờn A gõy 102 - Cung cp y v kp thi h s, thụng tin, ti liu liờn quan n BS cho Bờn A, chu trỏch nhim v thụng tin mỡnh cung cp v bi thng thit hi li ca mỡnh gõy - m bo cỏc iu kin thun li cho Bờn A thc hin dch v mụi gii BS - Thanh toỏn thự lao, hoa hng mụi gii cho Bờn A theo tha thun hp ng iu 5: Cỏc cam kt khỏc - Hai bờn cam kt thc hin ỳng v y tt c cỏc iu khon ó ghi hp ng Trong quỏ trỡnh thc hin hp ng nu cú vng mc hoc phỏt sinh, cỏc bờn phi kp thi thụng bỏo cho bit v ch ng bn bc, gii quyt vi tinh thn hp tỏc, tng tr, bỡnh ng, tụn trng ln - Trong trng hp khụng t tha thun c gii quyt tranh chp thỡ a gii quyt ti Tũa ỏn cú thm quyn, quyt nh ca To ỏn l quyt nh cui cựng v buc hai bờn phi thc hin - Hp ng ny c lp thnh 03 bn cú giỏ tr nh nhau, Bờn A gi 02 bn, Bờn B gi 01 bn v cú hiu lc k t ngy ký kt hp ng cho n Bờn A hon thnh dch v quy nh ti iu v Bờn B toỏn xong giỏ tr hp ng dch v cho Bờn A thỡ hp ng ny xem nh c lý hoc c hai bờn cựng thng nht chm dt hp ng bng bn i din Bờn B i din Bờn A 103 PH LC HP NG DCH V MễI GII BT NG SN TRấN SN GIAO DCH (Bờn c mụi gii l t chc) CNG HềA X HI CH NGHA VIT NAM c lp - T - Hnh phỳc HP NG DCH V MễI GII BT NG SN S: - Cn c B lut Dõn s s 33/2005/QH11 ngy 14/06/2005 ca Quc hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam; - Cn c Lut Kinh doanh bt ng sn s 63/2006/QH11 ngy 29/06/2006 ca Quc hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam; - Cn c Lut Thng mi s 36/2005/QH11 ngy 14/6/2005 ca Quc hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam Cn c vo nhu cu ca khỏch hng v kh nng cung cp dch v Sn giao dch bt ng sn, Hụm nay, ngy thỏng nm ti , chỳng tụi gm: BấN C MễI GII (BấN A): a ch: in thoi: Fax: Giy chng nhn ng ký kinh doanh s cp ngy Ti i din: Chc v: S CMND: cp ngy: Ni cp: BấN MễI GII (BấN B): SN GIAO DCH BT NG SN a ch: Ti khon : Mó s thu: in thoi: Fax: i din: Chc v: 104 Sau bn bc, tho lun hai bờn i n thng nht ký hp ng mụi gii vi nhng ni dung v iu khoan sau: iu 1: i tng v ni dung mụi gii 1.1 i tng - Tờn D ỏn (tờn bt ng sn): - Din tớch nn t: Din tớch s dng nh: - a im d ỏn ti: - Ch u t l: - a ch ch u t: 1.2 Ni dung mụi gii Bờn A giao cho Bờn B cụng vic mụi gii tỡm khỏch hng bỏn (hoc mua) bt ng sn trờn iu 2: Yờu cu v kt qu mụi gii: Cụng vic mụi gii c xem l hon thnh Bờn A v khỏch hng Bờn B gii thiu ó m phỏn tha thun, thng nht v ký hp ng mua bỏn iu 3: Thi hn thc hin hp ng mụi gii: Ngy k t ký hp ng iu 4: Phớ dch v v phớ mụi gii: - Phớ dch v l khon tin Bờn A phi toỏn cho Bờn B sau ký hp ng dch v mụi gii (mụi gii khụng thnh cụng cng phi tr khon tin ny) - Phớ mụi gii l khon tin Bờn A phi toỏn cho Bờn B giao dch thnh cụng: - Phớ mụi gii s c tớnh theo Biu phớ ỏp dng ti Sn giao dch bt ng sn iu 5: Phng thc toỏn: - Phớ dch v c toỏn bng tin mt hoc chuyn khon sau ký hp ng 105 - Phớ mụi gii c toỏn bng tin mt hoc chuyn khon sau Bờn A v ngi mua (ngi bỏn) lm hp ng ti phũng cụng chng iu 6: Quyn v ngha v ca cỏc bờn 6.1 Quyn v ngha v ca Bờn A 6.1.1 Quyn - Yờu cu sn khụng cung cp nhng thụng tin khỏch hng cha c yờu cu - Khụng tip xỳc cỏc khỏch hng khụng tin cy - Bờn A to iu kin tt nht bờn B hon thnh nhim v ca mỡnh, iu kin cho phộp Bờn A cú th y quyn cho Bờn B lm th tc mua bỏn sang tờn nh cho ngi mua vi chi phớ l ng (chi phớ ny ngoi hp ng m hai bờn ký kt) 6.1.2 Ngha v - Cung cp h s phỏp lý ca bt ng sn - Chu trỏch nhim v h s - Cung cp thụng tin v bt ng sn - Tham gia m phỏn vi khỏch hng Bờn B gii thiu - Thanh toỏn y phớ dch v v phớ mụi gii - Thc hin cỏc ngha v khỏc theo quy nh ca phỏp lut 6.2 Quyn v ngha v ca bờn B 6.2.1 Quyn - Thc hin dch v mụi gii theo yờu cu ca Bờn A - Bờn B c tin hnh cỏc nghip v trung gian tỡm khỏch hng mua bt ng sn bng cỏc hỡnh thc qung cỏo trờn bỏo chớ, truyn hỡnh hoc cỏc hỡnh thc thụng tin khỏc Chi phớ ny Bờn A phi toỏn cho Bờn B theo húa n thu tin theo quy nh ca c quan qung cỏo - Bờn B c mi chuyờn gia giỏm nh hng húa khỏch hng cú yờu cu, s tin chi phớ cho giỏm nh Bờn A phi toỏn cho bờn B sau Bờn B xut trỡnh húa n hp l - Thu phớ dch v v phớ mụi gii theo tha thun ca hp ng ny 106 6.2.2 Ngha v - Chu trỏch nhim t cho khỏch hng mi cú liờn quan n hp ng mua bỏn hng húa m Bờn A c mụi gii - H tr cỏc bờn vic m phỏn ký kt hp ng mua bỏn, chuyn nhng - Thc hin cỏc ngha v khỏc theo quy nh ca phỏp lut iu Gii quyt tranh chp - Hai Bờn cn ch ng thụng bỏo cho bit tin thc hin hp ng, nu cú gỡ bt li phỏt sinh, cỏc bờn kp thi bỏo cho bit v ch ng bn bc gii quyt trờn c s bỡnh ng, tụn trng ln - Mi sa i, b sung hp ng ny ch cú giỏ tr c lp bng bn v hai bờn ký tờn, úng du - Trong trng hp khụng t gii quyt c thỡ hai bờn ng ý s khiu ni ti tũa ỏn Mi chi phớ v kim tra, xỏc minh v l phớ tũa ỏn bờn thua kin chu iu Hiu lc ca hp ng - Hp ng cú hiu lc k t ngy ký - Hai bờn s t chc hp v lp biờn bn lý hp ng sau cỏc bờn ó hon tt vic thc hin hp ng - Hp ng c lp thnh bn, mi bờn gi bn cú giỏ tr phỏp lý nh BấN B (ký tờn, úng du) BấN A (ký tờn, úng du) 107 [...]... nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 5 Chương 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình... quan đến môi giới bất động sản trên SGDBĐS 7 Bố cục của luận văn Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm ba chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp nâng... hoạt động kinh doanh khác Doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh từng dịch vụ riêng biệt hoặc đăng ký kinh doanh SGDBĐS để thực hiện các dịch vụ khác, như: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tư vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản Trong đó, dịch vụ môi giới là nội dung cơ bản và quan trọng nhất trong các hoạt động của SGDBĐS Dịch vụ môi giới trên. .. lắp, chồng chéo giữa LKDBĐS năm 2014 và các văn bản luật khác, LKDBĐS năm 2014 quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản 15 không có dịch vụ đấu giá, định giá và quảng cáo bất động sản mà chỉ bao gồm: Dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ SGDBĐS, dịch vụ tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản Nguyên nhân là do: Dịch vụ định giá bất động sản đòi hỏi yêu cầu chuyên môn, khả năng nhạy bén với... khai thác, bán sản phẩm Đặc biệt, dịch vụ môi giới trên SGDBĐS và dịch vụ môi giới bất động sản ngoài sàn có những điểm khác biệt Có thể thấy rằng, dịch vụ môi giới trên SGDBĐS có tính pháp lý chặt chẽ hơn, chuyên nghiệp hơn, hiệu quả hơn Dịch vụ môi giới bất động sản ngoài sàn có thể tồn tại dưới các hình thức môi giới độc lập, các trung tâm môi giới bất động sản Các cơ sở này hoạt động tự phát, thiếu... phòng môi giới bất động sản khi kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản Khoản tiền này không được hoàn trả lại khách hàng khi công việc môi giới bất động sản không thành công Pháp luật Mỹ quy định khi thương vụ môi giới bất động sản thành công, bên môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng, khoản tiền hoa hồng này sẽ do hai bên thỏa thuận và quy định rõ tỷ lệ trong hợp đồng dịch vụ môi giới Hoạt động môi. .. 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 bao gồm: Giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Môi giới bất động sản; Định giá bất động sản; Tư vấn bất động sản; Quảng cáo bất động sản; Đấu giá bất động sản; Quản lý bất động sản Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 đã được cơ cấu lại theo hướng SGDBĐS là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất. .. bản pháp luật có liên quan, đồng thời phân tích một số điểm mới trong LKDBĐS năm 2014 (sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015) 6 Những đóng góp mới của Luận văn Qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn, tác giả đã hệ thống hóa các quy định của pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam; đánh giá về thực tiễn áp dụng các quy định về môi giới bất động sản ở Việt. .. với cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản mà chỉ có tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, nguyên tắc, hoạt động về đấu giá bất động sản phải thực hiện theo pháp luật về giá Dịch vụ quảng cáo bất động sản được coi là dịch vụ kinh doanh bất động sản, dịch vụ này có thể đăng ký độc lập hoặc do SGDBĐS thực hiện [57, tr.168] Theo đó, quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua SGDBĐS, trên phương... môi giới bảo hiểm, môi giới chứng khoán Để có cái nhìn cụ thể về dịch vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS, tác giả đã nghiên cứu đưa ra một số điểm khác biệt của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS và dịch vụ môi giới khác trên thị trường Một trong những điểm khác biệt lớn đó là đối tượng của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS là bất động sản, đây là một loại hàng hóa đặc biệt Theo đó, bất động sản có tính cố định, ... QUC GIA H NI KHOA LUT NGUYN TH HIN HOàN THIệN PHáP LUậT Về DịCH Vụ MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN TRÊN SàN GIAO DịCH KINH DOANH BấT ĐộNG SảN VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut Kinh t Mó s: 60 38 01 07 LUN VN THC... TRấN SN GIAO DCH KINH DOANH BT NG SN 1.1 Tng quan v dch v mụi gii bt ng sn trờn sn giao dch kinh doanh bt ng sn 1.1.1 Mc ớch, ý ngha v c im ca dch v mụi gii trờn sn giao dch kinh doanh. .. giao dch, trung tõm giao dch, mụi gii nh t Theo quy nh ca LKDBS nm 2006 thỡ sn giao dch l mt hot ng kinh doanh dch v bt ng sn, nú c lp vi cỏc hot ng kinh doanh khỏc Doanh nghip cú th ng ký kinh