Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ HIỂN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 Công trình đƣợc hoàn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Cán hƣớng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn đƣợc bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng năm 2015 Có thể tìm hiểu luận văn Trung tâm tƣ liệu Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm Thông tin – Thƣ viện, Đại học Quốc gia Hà Nội MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chƣơng 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 1.1.1 Sự đời dịch vụ môi giới sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 1.1.2 Đặc điểm dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 19 1.1.3 Kinh nghiệm môi giới bất động sản số nƣớc giới học rút cho Việt Nam 23 1.2 Khái quát chung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch 28 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch 28 1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 32 KẾT LUẬN CHƢƠNG 34 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 36 2.1 Thực trạng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 36 2.1.1 Chủ thể tham gia môi giới sàn giao dịch bất động sản 36 2.1.2 Nguyên tắc điều kiện hoạt động dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 40 2.1.3 Nội dung hoạt động dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 42 2.1.4 Quy trình kỹ môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản 44 2.1.5 Thù lao hoa hồng môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản 52 2.1.6 Hợp đồng môi giới bất động sản 53 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 57 2.2.1 Đánh giá tổng quan dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 57 2.2.2 Nguyên nhân hạn chế, bất cập 63 KẾT LUẬN CHƢƠNG 65 Chƣơng 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 67 3.1 Sự cần thiết phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch Việt Nam 67 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 72 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 72 3.2.2 Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 78 KẾT LUẬN CHƢƠNG 85 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC 95 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với phát triển không ngừng thị trƣờng bất động sản, hoạt động môi giới đời nhƣ tất yếu khách quan Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lƣợc phát triển hợp lý thúc đẩy thị trƣờng, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành làm tăng giá trị bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tƣ bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tƣ, bảo đảm hiệu kinh tế, tăng uy tín tính hấp dẫn cho nhà đầu tƣ, ngƣời tiêu dùng có hội đƣợc phục vụ tốt Hình thức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiệu tổ chức kinh doanh bất động sản thành lập dƣới hình thức sàn giao dịch Đây trung tâm giúp nhà đầu tƣ, nhà kinh doanh bất động sản tiếp cận đƣợc nguồn thông tin xác hàng hóa bất động sản, đƣợc cung cấp đầy đủ dịch vụ cách nhanh gọn, chuyên nghiệp Tuy nhiên hoạt động môi giới bất động sản nƣớc ta thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, quy định môi giới bất động sản đƣợc ghi nhận kể từ LKDBĐS năm 2006 đời, việc áp dụng quy định môi giới bất động sản nhiều trở ngại, pháp luật chƣa quy định riêng chi tiết dịch vụ môi giới SGDBĐS Để khắc phục trở ngại cần thiết phải hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản nói chung, quy định pháp luật môi giới SGDBĐS nói riêng Để đƣa giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ quy định pháp luật hành, nhƣ thực trạng áp dụng quy định để tìm tồn tại, khuyết điểm Chính vậy, chọn đề tài “Hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu xây dựng thị trƣờng bất động sản với thể chế nƣớc có kinh tế thị trƣờng phát triển không vấn đề Tuy nhiên thị trƣờng bất động sản Việt Nam, công việc đƣợc quan tâm nghiên cứu chủ yếu mức độ lý luận Hơn nữa, công trình nghiên cứu tổng quát, chƣa vào lĩnh vực cụ thể, chi tiết Điều đƣợc thể số công trình nghiên cứu nhƣ: Sách chuyên khảo “Thị trƣờng bất động sản - Lý luận thực tiễn Việt Nam” PGS.TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam NXB Tài xuất năm 2003; Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu T11/2009 Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội; Sách chuyên khảo “Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thƣơng hiệu môi giới bất động sản Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung, NXB Lao Động xuất năm 2010 Nhiều vấn đề liên quan đến tổ chức hoạt động sàn giao dịch nhƣ môi giới, định giá, quảng cáo bất động sản vai trò phát triển thị trƣờng bất động sản, đặc biệt dƣới góc độ pháp lý đƣợc đề cập, nhiên chƣa toàn diện, đòi hỏi phải đƣợc tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện Đặc biệt, tài liệu đƣợc nghiên cứu thị trƣờng bất động sản thời kỳ phát triển “đỉnh điểm”, khác với thời điểm tại, thị trƣờng bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”, Nhà nƣớc phải nghiên cứu đƣa giải pháp để khắc phục khó khăn kinh tế nói chung thị trƣờng bất động sản nói riêng, nghiên cứu, sửa đổi LKDBĐS phù hợp với thực tiễn xu hƣớng giới Mục đích nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận nhƣ thực tiễn dịch vụ môi giới bất động sản SGDBĐS, vai trò với phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Trong phạm vi luận văn, tác giả tập trung làm rõ số nội dung sau: Nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật Việt Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản môi giới bất động sản SGDBĐS đề xuất số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch nhƣ dịch vụ môi giới bất động sản nói chung Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng vật triết học Mác - Lênin làm sở phƣơng pháp luận cho việc nghiên cứu Ngoài ra, trình nghiên cứu, tác giả sử dụng số phƣơng pháp sau: Phƣơng pháp thu thập thông tin; Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, theo sở thông tin thu thập đƣợc, tác giả tổng hợp để nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản SGDBĐS theo LKDBĐS 2006 văn pháp luật có liên quan, đồng thời phân tích số điểm LKDBĐS năm 2014 (sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015) Những đóng góp Luận văn Qua nghiên cứu lý luận thực tiễn, tác giả hệ thống hóa quy định pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam; đánh giá thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản Việt Nam Bên cạnh đó, LKDBĐS năm 2014 đƣợc thông qua với Chƣơng, 82 Điều có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, cụ thể hoá đƣờng lối, quan điểm Đảng Hiến pháp năm 2013 phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nƣớc lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời khắc phục tồn tại, hạn chế, bất cập thị trƣờng bất động sản, nhằm đảm bảo cho thị trƣờng bất động sản phát triển theo định hƣớng, ổn định bền vững, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế – xã hội đất nƣớc Vì vậy, luận văn mình, bên cạnh việc đƣa giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản SGDBĐS, tác giả tiếp tục nghiên cứu, đề xuất biện pháp để triển khai quy định LKDBĐS năm 2014 liên quan đến môi giới bất động sản SGDBĐS Bố cục luận văn Ngoài lời nói đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn đƣợc chia làm ba chƣơng: Chương 1: Cơ sở lý luận dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản; Chương 2: Thực trạng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam; Chương 3: Hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam CHƢƠNG CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 1.1.1 Sự đời dịch vụ môi giới sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Đối với thị trƣờng bất động sản thị trƣờng phát triển đến trình độ định hoạt động môi giới bất động sản đời Sự đời hoạt động môi giới bất động sản tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội giao dịch bất động sản từ đặc điểm bất động sản, thị trƣờng bất động sản Đối với kinh tế có trình độ phát triển cao, môi giới bất động sản đƣợc coi hoạt động quan trọng thị trƣờng bất động sản Hoạt động môi giới thực chức cầu nối ngƣời mua ngƣời bán, qua tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán, cung cấp thông tin tƣ vấn cho khách hàng, cung cấp sản phẩm dịch vụ giúp khách hàng thực giao dịch theo yêu cầu lợi ích ngƣời môi giới Theo Từ điển Tiếng Việt Viện ngôn ngữ học môi giới đƣợc hiểu “Làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” Theo Điều 150 Luật Thƣơng mại 2005, môi giới thƣơng mại việc làm trung gian cho bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thƣơng mại việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thƣơng mại để hƣởng thù lao theo hợp đồng môi giới Ở Việt Nam, dịch vụ môi giới bất động sản đƣợc hợp pháp hoá kể từ LKDBĐS năm 2006 đời, không đƣa khái niệm môi giới bất động sản nhƣng hiểu môi giới bất động sản việc nhiều chủ thể đứng làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác quan hệ, giao dịch hàng hóa bất động sản Đến LKDBĐS năm 2014, có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, nhà làm luật đƣa khái niệm môi giới bất động sản quy định khoản Điều “Môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên việc mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” Thị trƣờng bất động sản phát triển đòi hỏi việc cung cấp cho ngƣời tham gia giao dịch bất động sản thông tin cần thiết, lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực giao dịch cách thuận lợi Một khâu trung gian quy mô, chuyên nghiệp đa dạng thúc đẩy trình lƣu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ ngƣời có nhu cầu giao dịch với Bên cạnh đó, quan hệ giao dịch bất động sản vƣợt khỏi phạm vi vùng, khu vực dân cƣ phạm vi nƣớc với tham gia nhiều chủ thể thị trƣờng bất động sản đòi hỏi có trung gian có đủ lực, điều kiện giúp giao dịch bất động sản thuận tiện, nhanh chóng Trên sở đó, sàn giao dịch kinh doanh bất động sản đời Ở Việt Nam, khái niệm SGDBĐS mẻ, trƣớc đây, thị trƣờng bất động sản, ngƣời ta thƣờng nhắc đến chủ thể nhƣ: siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất Theo quy định LKDBĐS năm 2006 sàn giao dịch hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, độc lập với hoạt động kinh doanh khác Doanh nghiệp đăng ký kinh doanh dịch vụ riêng biệt đăng ký kinh doanh SGDBĐS để thực dịch vụ khác, nhƣ: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tƣ vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản Trong đó, dịch vụ môi giới nội dung quan trọng hoạt động SGDBĐS Dịch vụ môi giới SGDBĐS việc tuân thủ quy định pháp luật môi giới thƣơng mại nói chung, môi giới bất động sản nói riêng mà tuân thủ quy định SGDBĐS 1.1.2 Đặc điểm dịch vụ môi giới SGDBĐS Nhƣ phân tích trên, LKDBĐS năm 2006 cho phép làm trung gian bán hàng, cho thuê hàng hóa bất động sản, SGDBĐS có quyền thực môi giới bất động sản nhƣ trƣờng hợp môi giới khác để hƣởng thù lao Theo đó, môi giới SGDBĐS có đặc điểm sau: Là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi: ngƣời môi giới không trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà ngƣời đứng hỗ trợ bên có nhu cầu giao dịch bất động sản Thông qua hoạt động môi giới, bên môi giới nhận đƣợc khoản tiền định bên đƣợc môi giới trả Là hoạt động đƣợc tiến hành sở hợp đồng: Ngƣời môi giới đứng hai bên quan hệ giao dịch bất động sản, họ kết nối quan hệ mà không dựa thỏa thuận họ với bên giao dịch Sự thỏa thuận đƣợc gọi hợp đồng Là hoạt động mang tính chuyên môn trình độ cao: Xuất phát từ đặc điểm, tính chất bất động sản, nên hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch mang tính chuyên môn cao so với loại môi giới khác Từ LKDBĐS năm 2006 có hiệu lực thi hành nay, SGDBĐS tiến hành dịch vụ môi giới, định giá, đấu giá, tƣ vấn quảng cáo bất động sản Tuy LKDBĐS năm 2014 không trực tiếp quy định hoạt động môi giới SGDBĐS nhƣng theo tác giả thời gian tới hoạt động môi giới SGDBĐS tiếp tục hoạt động quan trọng chủ yếu SGDBĐS Từ 2006 đến nay, hoạt động môi giới SGDBĐS tiếp tục giữ vững vai trò mình, cụ thể nhƣ sau: Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào giao dịch bất động sản: Hệ thống SGDBĐS phát triển, hoạt động chuyên nghiệp mức độ hoàn hảo thông tin bất động sản ngày cao, hạn chế đƣợc nhiều rủi ro cho đối tƣợng tham gia thị trƣờng bất động sản Thúc đẩy ổn định thị trƣờng bất động sản phát triển: Thông qua hoạt động môi giới SGDBĐS, việc cung cấp thông tin đƣợc hoàn hảo hơn, việc đầu hay đầu tƣ bất động sản cá nhân tổ chức có xác thực hơn, giá bất động sản thị trƣờng phản ánh mối quan hệ cung cầu, đƣa giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động môi giới có vai trò quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc: Khi doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS tiến hành hoạt động môi giới bất động sản giúp cho thị trƣờng hoạt động có hiệu hơn, đồng thời thông qua giao dịch Nhà nƣớc tăng thu nhập thuế Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội: Thông qua hoạt động môi giới chuyên nghịêp, đặc biệt hoạt động môi giới SGDBĐS, chủ thể tham gia giao dịch bất động sản đƣợc cung cấp đầy đủ, xác thông tin bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội 1.1.3 Kinh nghiệm môi giới bất động sản số nước giới học rút cho Việt Nam Trong trình nghiên cứu thực đề tài, tác giả sƣu tầm tài liệu nghiên cứu kinh nghiệm số nƣớc nhƣ Mỹ, Ba Lan, Trung Quốc sách liên quan đến thị trƣờng bất động sản để tham khảo, học hỏi kinh nghiệm Khái quát chung cho thấy nƣớc quan tâm đến thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng lớn, đóng góp phần đáng kể cho thu nhập quốc dân, thị trƣờng ảnh hƣởng trực tiếp đến kinh tế xã hội đất nƣớc, đặc biệt ảnh hƣởng trực tiếp đến thu nhập, đời sống, sinh hoạt ngƣời dân Tuy có khác nhau, nhƣng nhìn chung nƣớc tƣơng đối đồng văn quy phạm pháp luật để quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy thị trƣờng hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chuyên nghiệp cao có xu hƣớng mở cửa, thu hút đầu tƣ nƣớc vào thị trƣờng đƣợc thể từ quy định Luật đến quy định, sách xử lý tình cụ thể, có biến động không ổn định thị trƣờng bất động sản Vai trò môi giới bất động sản với thị trƣờng bất động sản Việt Nam quan trọng, sở nghiên cứu kinh nghiệm số nƣớc, để nâng cao, hoàn thiện dịch vụ môi giới bất động sản cần phải: (1) Hoàn thiện pháp luật hoạt động môi giới bất động sản (2) Nhà nƣớc cần tăng cƣờng kiểm soát với SGDBĐS nhƣ tổ chức trung tâm môi giới (3) Phát triển hoạt động hỗ trợ dịch vụ môi giới SGDBĐS nhƣ thực công khai thông tin quy hoạch, thành lập trung tâm hỗ trợ SGDBĐS nhƣ coi trọng khâu đào tạo phát triển nguồn nhân lực cho dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng nhân lực cho thị trƣờng bất động sản nói chung 1.2 Khái quát chung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch Năm 2006, LKDBĐS đời, bắt đầu có quản lý, kiểm soát Nhà nƣớc hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, có hoạt động SGDBĐS Chính phủ ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành LKDBĐS, Bộ Xây dựng ban hành Thông tƣ số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ Từ năm 2008 đến nay, hàng loạt sàn bất động sản xuất thị trƣờng, nhờ đóng góp mà SGDBĐS thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Tính đến tháng 3/2013, theo thống kê Cục Quản lý nhà thị trƣờng bất động sản Bộ Xây dựng, nƣớc có 1.012 SGDBĐS đƣợc thành lập, Hà Nội có 469 sàn, thành phố Hồ Chí Minh có 397 sàn, với tổng số ngƣời đƣợc cấp chứng hành nghề môi giới, định giá bất động sản lên tới 35.000 ngƣời [30] LKDBĐS năm 2014 đƣợc Quốc hội thông qua vào ngày 25/11/2014 vừa qua, với nhiều điểm tích cực, đó, hoạt động môi giới bất động sản tiếp tục loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản quan trọng Tuy nhiên, đến thời điểm chƣa có quy phạm pháp luật cụ thể điều chỉnh hoạt động môi giới SGDBĐS Hoạt động môi giới SGDBĐS chủ yếu dựa quy định chung thị trƣờng bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản … Việc ban hành quy định điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch cần thiết, vì: Thứ nhất, muốn xây dựng phát triển thị trƣờng bất động sản theo quỹ đạo quản lý Nhà nƣớc hoạt động thị trƣờng bất động sản nói chung, hoạt động môi giới SGDBĐS nói riêng phải đƣợc vận hành dựa khung pháp lý hoàn thiện Bên cạnh đó, thị trƣờng bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trƣờng thành phần kinh tế nhƣ thị trƣờng vốn, thị trƣờng khoa học công nghệ, thị trƣờng sức lao động … Sự phát triển ổn định thị trƣờng bất động sản có ý nghĩa nhiều mặt trị, kinh tế, xã hội, thị trƣờng bất động sản trì trệ gây tác động xấu tới kinh tế Thứ hai, theo quy định pháp luật hành, giao dịch bất động sản phải đƣợc tiến hành thông qua sàn giao dịch, bên cạnh đó, nhu cầu giao dịch bất động sản thông qua sàn ngày tăng kéo theo nhu cầu dịch vụ môi giới Chính vậy, để thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định cần phải có khung pháp lý quy định hoạt động sàn nói chung dịch vụ môi giới bất động sản sàn nói riêng Thứ ba, hoạt động môi giới nói chung, hoạt động môi giới SGDBĐS nói riêng chƣa mang lại nhiều lợi ích cho thị trƣờng, nguyên nhân quan trọng thiếu quản lý, giám sát Nhà nƣớc, nhà môi giới hoạt động không vai trò trung gian cho bên giao dịch bất động sản, chí nhiều nhà môi giới lợi ích cá nhân mà hoạt động sai nguyên tắc, không pháp luật, làm thiệt hại đến quyền lợi tài sản khách hàng Vì vậy, để phát triển môi giới SGDBĐS chuyên nghiệp hơn, cần xây dựng khung pháp lý hoàn thiện cho hoạt động môi giới SGDBĐS 1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới SGDBĐS Do nay, pháp luật chƣa có quy định cụ thể dịch vụ môi giới SGDBĐS, nên trình thực áp dụng quy định pháp luật SGDBĐS, pháp luật môi giới bất động sản nói chung Những nội dung là: Thứ nhất, nhóm quy định quản lý sử dụng đất đai quy định liên quan đến xây dựng, nhà bao gồm Luật Đất đai năm 2013 văn hƣớng dẫn thi hanhf Thứ hai, nhóm quy định liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm quy định đề cập tới điều kiện, trình tự, thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch; môi giới bất động sản, nghĩa vụ tài doanh nghiệp, cá nhân môi giới bất động sản Nhƣ: Luật Dân năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Thƣơng mại năm 2005, LKDBĐS… Thứ ba, nhóm quy định môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản bao gồm quy định nguyên tắc hoạt động, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, thù lao hoa hồng môi giới … Thứ tư, cam kết quốc tế có hiệu lực trực tiếp mà chờ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành văn pháp luật để “nội luật hóa” (theo cam kết Việt Nam gia nhập Tổ chức thƣơng mại giới (WTO)), vậy, trƣờng hợp Điều ƣớc quốc tế mà Việt Nam thành viên có quy định khác với quan điểm luật áp dụng quy định điều ƣớc quốc tế Hoạt động môi giới bất động sản nói chung hoạt động môi giới SGDBĐS nói riêng bị điều chỉnh nhiều đạo luật khác gây khó khăn quan, tổ chức, cá nhân hoạt động lĩnh vực này, đạo luật đƣợc ban hành tƣơng đối độc lập, nên gặp nhiều mâu thuẫn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... Hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam CHƢƠNG CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN... PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 36 2.1 Thực trạng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh. .. CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh