Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Header Page of 142 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ HIỂN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 Footer Page of 142 Header Page of 142 Công trình đƣợc hoàn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Cán hƣớng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn đƣợc bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng năm 2015 Có thể tìm hiểu luận văn Trung tâm tƣ liệu Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm Thông tin – Thƣ viện, Đại học Quốc gia Hà Nội Footer Page of 142 Header Page of 142 MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chƣơng 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 1.1.1 Sự đời dịch vụ môi giới sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 1.1.2 Đặc điểm dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 19 1.1.3 Kinh nghiệm môi giới bất động sản số nƣớc giới học rút cho Việt Nam 23 1.2 Khái quát chung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch 28 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch 28 1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 32 KẾT LUẬN CHƢƠNG 34 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 36 2.1 Thực trạng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 36 2.1.1 Chủ thể tham gia môi giới sàn giao dịch bất động sản 36 2.1.2 Nguyên tắc điều kiện hoạt động dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 40 2.1.3 Nội dung hoạt động dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 42 2.1.4 Quy trình kỹ môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản 44 2.1.5 Thù lao hoa hồng môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản 52 2.1.6 Hợp đồng môi giới bất động sản 53 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 57 Footer Page of 142 Header Page of 142 2.2.1 Đánh giá tổng quan dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 57 2.2.2 Nguyên nhân hạn chế, bất cập 63 KẾT LUẬN CHƢƠNG 65 Chƣơng 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 67 3.1 Sự cần thiết phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch Việt Nam 67 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 72 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 72 3.2.2 Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 78 KẾT LUẬN CHƢƠNG 85 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC 95 Footer Page of 142 Header Page of 142 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với phát triển không ngừng thị trƣờng bất động sản, hoạt động môi giới đời nhƣ tất yếu khách quan Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lƣợc phát triển hợp lý thúc đẩy thị trƣờng, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành làm tăng giá trị bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tƣ bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tƣ, bảo đảm hiệu kinh tế, tăng uy tín tính hấp dẫn cho nhà đầu tƣ, ngƣời tiêu dùng có hội đƣợc phục vụ tốt Hình thức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiệu tổ chức kinh doanh bất động sản thành lập dƣới hình thức sàn giao dịch Đây trung tâm giúp nhà đầu tƣ, nhà kinh doanh bất động sản tiếp cận đƣợc nguồn thông tin xác hàng hóa bất động sản, đƣợc cung cấp đầy đủ dịch vụ cách nhanh gọn, chuyên nghiệp Tuy nhiên hoạt động môi giới bất động sản nƣớc ta thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, quy định môi giới bất động sản đƣợc ghi nhận kể từ LKDBĐS năm 2006 đời, việc áp dụng quy định môi giới bất động sản nhiều trở ngại, pháp luật chƣa quy định riêng chi tiết dịch vụ môi giới SGDBĐS Để khắc phục trở ngại cần thiết phải hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản nói chung, quy định pháp luật môi giới SGDBĐS nói riêng Để đƣa giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ quy định pháp luật hành, nhƣ thực trạng áp dụng quy định để tìm tồn tại, khuyết điểm Chính vậy, chọn đề tài “Hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu xây dựng thị trƣờng bất động sản với thể chế nƣớc có kinh tế thị trƣờng phát triển không vấn đề Tuy nhiên thị trƣờng bất động sản Việt Nam, công việc đƣợc quan tâm nghiên cứu chủ yếu mức độ lý luận Hơn nữa, công trình nghiên cứu tổng quát, chƣa vào lĩnh vực cụ thể, chi tiết Điều đƣợc thể số công trình nghiên cứu nhƣ: Sách chuyên khảo “Thị trƣờng bất động sản - Lý luận thực tiễn Việt Nam” PGS.TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam NXB Tài xuất năm 2003; Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu T11/2009 Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội; Sách chuyên khảo “Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thƣơng hiệu môi giới bất động sản Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung, NXB Lao Động xuất năm 2010 Nhiều vấn đề liên quan đến tổ chức hoạt động sàn giao dịch nhƣ môi giới, định giá, quảng cáo bất động sản vai trò phát triển thị trƣờng bất động sản, đặc biệt dƣới góc độ pháp lý đƣợc đề cập, nhiên chƣa toàn diện, đòi hỏi phải đƣợc tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện Đặc biệt, tài liệu đƣợc nghiên cứu thị trƣờng bất động sản thời kỳ phát triển “đỉnh điểm”, khác Footer Page of 142 Header Page of 142 với thời điểm tại, thị trƣờng bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”, Nhà nƣớc phải nghiên cứu đƣa giải pháp để khắc phục khó khăn kinh tế nói chung thị trƣờng bất động sản nói riêng, nghiên cứu, sửa đổi LKDBĐS phù hợp với thực tiễn xu hƣớng giới Mục đích nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận nhƣ thực tiễn dịch vụ môi giới bất động sản SGDBĐS, vai trò với phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Trong phạm vi luận văn, tác giả tập trung làm rõ số nội dung sau: Nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật Việt Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản môi giới bất động sản SGDBĐS đề xuất số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch nhƣ dịch vụ môi giới bất động sản nói chung Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng vật triết học Mác - Lênin làm sở phƣơng pháp luận cho việc nghiên cứu Ngoài ra, trình nghiên cứu, tác giả sử dụng số phƣơng pháp sau: Phƣơng pháp thu thập thông tin; Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, theo sở thông tin thu thập đƣợc, tác giả tổng hợp để nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản SGDBĐS theo LKDBĐS 2006 văn pháp luật có liên quan, đồng thời phân tích số điểm LKDBĐS năm 2014 (sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015) Những đóng góp Luận văn Qua nghiên cứu lý luận thực tiễn, tác giả hệ thống hóa quy định pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam; đánh giá thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản Việt Nam Bên cạnh đó, LKDBĐS năm 2014 đƣợc thông qua với Chƣơng, 82 Điều có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, cụ thể hoá đƣờng lối, quan điểm Đảng Hiến pháp năm 2013 phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nƣớc lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời khắc phục tồn tại, hạn chế, bất cập thị trƣờng bất động sản, nhằm đảm bảo cho thị trƣờng bất động sản phát triển theo định hƣớng, ổn định bền vững, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế – xã hội đất nƣớc Vì vậy, luận văn mình, bên cạnh việc đƣa giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản SGDBĐS, tác giả tiếp tục nghiên cứu, đề xuất biện pháp để triển khai quy định LKDBĐS năm 2014 liên quan đến môi giới bất động sản SGDBĐS Bố cục luận văn Ngoài lời nói đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn đƣợc chia làm ba chƣơng: Chương 1: Cơ sở lý luận dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản; Chương 2: Thực trạng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam; Chương 3: Hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam Footer Page of 142 Header Page of 142 CHƢƠNG CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 1.1.1 Sự đời dịch vụ môi giới sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Đối với thị trƣờng bất động sản thị trƣờng phát triển đến trình độ định hoạt động môi giới bất động sản đời Sự đời hoạt động môi giới bất động sản tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội giao dịch bất động sản từ đặc điểm bất động sản, thị trƣờng bất động sản Đối với kinh tế có trình độ phát triển cao, môi giới bất động sản đƣợc coi hoạt động quan trọng thị trƣờng bất động sản Hoạt động môi giới thực chức cầu nối ngƣời mua ngƣời bán, qua tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán, cung cấp thông tin tƣ vấn cho khách hàng, cung cấp sản phẩm dịch vụ giúp khách hàng thực giao dịch theo yêu cầu lợi ích ngƣời môi giới Theo Từ điển Tiếng Việt Viện ngôn ngữ học môi giới đƣợc hiểu “Làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” Theo Điều 150 Luật Thƣơng mại 2005, môi giới thƣơng mại việc làm trung gian cho bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thƣơng mại việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thƣơng mại để hƣởng thù lao theo hợp đồng môi giới Ở Việt Nam, dịch vụ môi giới bất động sản đƣợc hợp pháp hoá kể từ LKDBĐS năm 2006 đời, không đƣa khái niệm môi giới bất động sản nhƣng hiểu môi giới bất động sản việc nhiều chủ thể đứng làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác quan hệ, giao dịch hàng hóa bất động sản Đến LKDBĐS năm 2014, có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, nhà làm luật đƣa khái niệm môi giới bất động sản quy định khoản Điều “Môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên việc mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” Thị trƣờng bất động sản phát triển đòi hỏi việc cung cấp cho ngƣời tham gia giao dịch bất động sản thông tin cần thiết, lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực giao dịch cách thuận lợi Một khâu trung gian quy mô, chuyên nghiệp đa dạng thúc đẩy trình lƣu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ ngƣời có nhu cầu giao dịch với Bên cạnh đó, quan hệ giao dịch bất động sản vƣợt khỏi phạm vi vùng, khu vực dân cƣ phạm vi nƣớc với tham gia nhiều chủ thể thị trƣờng bất động sản đòi hỏi có trung gian có đủ lực, điều kiện giúp giao dịch bất động sản thuận tiện, nhanh chóng Trên sở đó, sàn giao dịch kinh doanh bất động sản đời Ở Việt Nam, khái niệm SGDBĐS mẻ, trƣớc đây, thị trƣờng bất động sản, ngƣời ta thƣờng nhắc đến chủ thể nhƣ: siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất Theo quy định LKDBĐS năm 2006 sàn giao dịch hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, độc lập với hoạt động kinh doanh khác Doanh nghiệp đăng ký kinh doanh dịch vụ riêng biệt Footer Page of 142 Header Page of 142 đăng ký kinh doanh SGDBĐS để thực dịch vụ khác, nhƣ: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tƣ vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản Trong đó, dịch vụ môi giới nội dung quan trọng hoạt động SGDBĐS Dịch vụ môi giới SGDBĐS việc tuân thủ quy định pháp luật môi giới thƣơng mại nói chung, môi giới bất động sản nói riêng mà tuân thủ quy định SGDBĐS 1.1.2 Đặc điểm dịch vụ môi giới SGDBĐS Nhƣ phân tích trên, LKDBĐS năm 2006 cho phép làm trung gian bán hàng, cho thuê hàng hóa bất động sản, SGDBĐS có quyền thực môi giới bất động sản nhƣ trƣờng hợp môi giới khác để hƣởng thù lao Theo đó, môi giới SGDBĐS có đặc điểm sau: Là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi: ngƣời môi giới không trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà ngƣời đứng hỗ trợ bên có nhu cầu giao dịch bất động sản Thông qua hoạt động môi giới, bên môi giới nhận đƣợc khoản tiền định bên đƣợc môi giới trả Là hoạt động đƣợc tiến hành sở hợp đồng: Ngƣời môi giới đứng hai bên quan hệ giao dịch bất động sản, họ kết nối quan hệ mà không dựa thỏa thuận họ với bên giao dịch Sự thỏa thuận đƣợc gọi hợp đồng Là hoạt động mang tính chuyên môn trình độ cao: Xuất phát từ đặc điểm, tính chất bất động sản, nên hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch mang tính chuyên môn cao so với loại môi giới khác Từ LKDBĐS năm 2006 có hiệu lực thi hành nay, SGDBĐS tiến hành dịch vụ môi giới, định giá, đấu giá, tƣ vấn quảng cáo bất động sản Tuy LKDBĐS năm 2014 không trực tiếp quy định hoạt động môi giới SGDBĐS nhƣng theo tác giả thời gian tới hoạt động môi giới SGDBĐS tiếp tục hoạt động quan trọng chủ yếu SGDBĐS Từ 2006 đến nay, hoạt động môi giới SGDBĐS tiếp tục giữ vững vai trò mình, cụ thể nhƣ sau: Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào giao dịch bất động sản: Hệ thống SGDBĐS phát triển, hoạt động chuyên nghiệp mức độ hoàn hảo thông tin bất động sản ngày cao, hạn chế đƣợc nhiều rủi ro cho đối tƣợng tham gia thị trƣờng bất động sản Thúc đẩy ổn định thị trƣờng bất động sản phát triển: Thông qua hoạt động môi giới SGDBĐS, việc cung cấp thông tin đƣợc hoàn hảo hơn, việc đầu hay đầu tƣ bất động sản cá nhân tổ chức có xác thực hơn, giá bất động sản thị trƣờng phản ánh mối quan hệ cung cầu, đƣa giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động môi giới có vai trò quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc: Khi doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS tiến hành hoạt động môi giới bất động sản giúp cho thị trƣờng hoạt động có hiệu hơn, đồng thời thông qua giao dịch Nhà nƣớc tăng thu nhập thuế Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội: Thông qua hoạt động môi giới chuyên nghịêp, đặc biệt hoạt động môi giới SGDBĐS, chủ thể tham gia giao dịch bất động sản đƣợc cung cấp đầy đủ, xác thông tin bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Footer Page of 142 Header Page of 142 1.1.3 Kinh nghiệm môi giới bất động sản số nước giới học rút cho Việt Nam Trong trình nghiên cứu thực đề tài, tác giả sƣu tầm tài liệu nghiên cứu kinh nghiệm số nƣớc nhƣ Mỹ, Ba Lan, Trung Quốc sách liên quan đến thị trƣờng bất động sản để tham khảo, học hỏi kinh nghiệm Khái quát chung cho thấy nƣớc quan tâm đến thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng lớn, đóng góp phần đáng kể cho thu nhập quốc dân, thị trƣờng ảnh hƣởng trực tiếp đến kinh tế xã hội đất nƣớc, đặc biệt ảnh hƣởng trực tiếp đến thu nhập, đời sống, sinh hoạt ngƣời dân Tuy có khác nhau, nhƣng nhìn chung nƣớc tƣơng đối đồng văn quy phạm pháp luật để quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy thị trƣờng hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chuyên nghiệp cao có xu hƣớng mở cửa, thu hút đầu tƣ nƣớc vào thị trƣờng đƣợc thể từ quy định Luật đến quy định, sách xử lý tình cụ thể, có biến động không ổn định thị trƣờng bất động sản Vai trò môi giới bất động sản với thị trƣờng bất động sản Việt Nam quan trọng, sở nghiên cứu kinh nghiệm số nƣớc, để nâng cao, hoàn thiện dịch vụ môi giới bất động sản cần phải: (1) Hoàn thiện pháp luật hoạt động môi giới bất động sản (2) Nhà nƣớc cần tăng cƣờng kiểm soát với SGDBĐS nhƣ tổ chức trung tâm môi giới (3) Phát triển hoạt động hỗ trợ dịch vụ môi giới SGDBĐS nhƣ thực công khai thông tin quy hoạch, thành lập trung tâm hỗ trợ SGDBĐS nhƣ coi trọng khâu đào tạo phát triển nguồn nhân lực cho dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng nhân lực cho thị trƣờng bất động sản nói chung 1.2 Khái quát chung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch Năm 2006, LKDBĐS đời, bắt đầu có quản lý, kiểm soát Nhà nƣớc hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, có hoạt động SGDBĐS Chính phủ ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành LKDBĐS, Bộ Xây dựng ban hành Thông tƣ số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ Từ năm 2008 đến nay, hàng loạt sàn bất động sản xuất thị trƣờng, nhờ đóng góp mà SGDBĐS thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Tính đến tháng 3/2013, theo thống kê Cục Quản lý nhà thị trƣờng bất động sản Bộ Xây dựng, nƣớc có 1.012 SGDBĐS đƣợc thành lập, Hà Nội có 469 sàn, thành phố Hồ Chí Minh có 397 sàn, với tổng số ngƣời đƣợc cấp chứng hành nghề môi giới, định giá bất động sản lên tới 35.000 ngƣời [30] LKDBĐS năm 2014 đƣợc Quốc hội thông qua vào ngày 25/11/2014 vừa qua, với nhiều điểm tích cực, đó, hoạt động môi giới bất động sản tiếp tục loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản quan trọng Tuy nhiên, đến thời điểm chƣa có quy phạm pháp luật cụ thể điều chỉnh hoạt động môi giới SGDBĐS Hoạt động môi giới SGDBĐS chủ yếu dựa quy định chung thị trƣờng bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản … Việc ban hành quy định điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch cần thiết, vì: Thứ nhất, muốn xây dựng phát triển thị trƣờng bất động sản theo quỹ đạo quản Footer Page of 142 Header Page 10 of 142 lý Nhà nƣớc hoạt động thị trƣờng bất động sản nói chung, hoạt động môi giới SGDBĐS nói riêng phải đƣợc vận hành dựa khung pháp lý hoàn thiện Bên cạnh đó, thị trƣờng bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trƣờng thành phần kinh tế nhƣ thị trƣờng vốn, thị trƣờng khoa học công nghệ, thị trƣờng sức lao động … Sự phát triển ổn định thị trƣờng bất động sản có ý nghĩa nhiều mặt trị, kinh tế, xã hội, thị trƣờng bất động sản trì trệ gây tác động xấu tới kinh tế Thứ hai, theo quy định pháp luật hành, giao dịch bất động sản phải đƣợc tiến hành thông qua sàn giao dịch, bên cạnh đó, nhu cầu giao dịch bất động sản thông qua sàn ngày tăng kéo theo nhu cầu dịch vụ môi giới Chính vậy, để thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định cần phải có khung pháp lý quy định hoạt động sàn nói chung dịch vụ môi giới bất động sản sàn nói riêng Thứ ba, hoạt động môi giới nói chung, hoạt động môi giới SGDBĐS nói riêng chƣa mang lại nhiều lợi ích cho thị trƣờng, nguyên nhân quan trọng thiếu quản lý, giám sát Nhà nƣớc, nhà môi giới hoạt động không vai trò trung gian cho bên giao dịch bất động sản, chí nhiều nhà môi giới lợi ích cá nhân mà hoạt động sai nguyên tắc, không pháp luật, làm thiệt hại đến quyền lợi tài sản khách hàng Vì vậy, để phát triển môi giới SGDBĐS chuyên nghiệp hơn, cần xây dựng khung pháp lý hoàn thiện cho hoạt động môi giới SGDBĐS 1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới SGDBĐS Do nay, pháp luật chƣa có quy định cụ thể dịch vụ môi giới SGDBĐS, nên trình thực áp dụng quy định pháp luật SGDBĐS, pháp luật môi giới bất động sản nói chung Những nội dung là: Thứ nhất, nhóm quy định quản lý sử dụng đất đai quy định liên quan đến xây dựng, nhà bao gồm Luật Đất đai năm 2013 văn hƣớng dẫn thi hanhf Thứ hai, nhóm quy định liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm quy định đề cập tới điều kiện, trình tự, thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch; môi giới bất động sản, nghĩa vụ tài doanh nghiệp, cá nhân môi giới bất động sản Nhƣ: Luật Dân năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Thƣơng mại năm 2005, LKDBĐS… Thứ ba, nhóm quy định môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản bao gồm quy định nguyên tắc hoạt động, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, thù lao hoa hồng môi giới … Thứ tư, cam kết quốc tế có hiệu lực trực tiếp mà chờ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành văn pháp luật để “nội luật hóa” (theo cam kết Việt Nam gia nhập Tổ chức thƣơng mại giới (WTO)), vậy, trƣờng hợp Điều ƣớc quốc tế mà Việt Nam thành viên có quy định khác với quan điểm luật áp dụng quy định điều ƣớc quốc tế Hoạt động môi giới bất động sản nói chung hoạt động môi giới SGDBĐS nói riêng bị điều chỉnh nhiều đạo luật khác gây khó khăn quan, tổ chức, cá nhân hoạt động lĩnh vực này, đạo luật đƣợc ban hành tƣơng đối độc lập, nên gặp nhiều mâu thuẫn Footer Page 10 of 142 Header Page 12 of 142 giới SGDBĐS chƣa có pháp luật điều chỉnh cụ thể hoạt động sở áp dụng theo quy định chung Luật Dân năm 2005, Luật thƣơng mại năm 2005, LKDBĐS năm 2006, Luật Đất đai năm 2013, … 2.1.1 Chủ thể tham gia môi giới sàn giao dịch bất động sản Các chủ thể tham gia môi giới thị trƣờng bất động sản Việt Nam phải tuân theo quy định Khoản 2,3 Điều LKDBĐS năm 2006: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật, trừ trƣờng hợp quy định khoản Điều này; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ngƣời có chứng môi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai ngƣời có chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải có hai ngƣời có chứng môi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản phải có hai ngƣời có chứng định giá bất động sản Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng môi giới bất động sản Tuy nhiên cá nhân đƣợc cấp chứng mà phải đáp ứng điều kiện pháp luật quy định Điều 50 LKDBĐS 2006 Cá nhân đƣợc cấp chứng môi giới bất động sản có đủ điều kiện sau đây: Có lực hành vi dân đầy đủ; Đƣợc đào tạo môi giới bất động sản; Có hồ sơ xin cấp chứng môi gới bất động sản Theo Khoản Điều 14 Nghị định số 153 ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành LKDBĐS năm 2006, cá nhân đƣợc cấp chứng môi giới bất động sản có đủ điều kiện sau đây: Không phải cán bộ, công chức nhà nƣớc; Có lực hành vi dân đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo định quan có thẩm quyền; không tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; Có giấy chứng nhận hoàn thành khoá đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức môi giới bất động sản; Có hồ sơ xin cấp chứng môi giới bất động sản theo quy định pháp luật LKDBĐS năm 2006 quy định rõ quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản Điều 48, Điều 49 Theo Quyền tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản bao gồm: Thực dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định; Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản; Hƣởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận hợp đồng; Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực công việc môi giới bất động sản phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng chịu trách nhiệm trƣớc khách hàng kết môi giới; Thu thập thông tin sách, pháp luật kinh doanh bất động sản; Đơn phƣơng chấm dứt hủy bỏ hợp đồng khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phƣơng chấm dứt hủy bỏ hợp đồng hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật; Lựa chọn tham gia sàn giao dịch; Các quyền khác theo quy định Nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản: Thực hợp đồng môi giới bất động sản ký; Cung cấp thông tin bất động đƣợc đƣa vào kinh doanh chịu trách nhiệm thông tin cung cấp; Hỗ trợ bên việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản; Thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan nhà nƣớc có thẩm quyền; Bồi thƣờng thiệt hại lỗi gây ra; Thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật; Các nghĩa vụ khác theo quy định 10 Footer Page 12 of 142 Header Page 13 of 142 Ngày 1/7/2015 tới LKDBĐS năm 2014 thức có hiệu lực, bản, quy định chủ thể môi giới bất động sản đƣợc quy định nhƣ cũ, nhiên quy định đƣợc hệ thống lại, khoa học Theo đó, Điều 62 LKDBĐS năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp có hai ngƣời có chứng hành nghề môi giới bất động sản; cá nhân có quyền kinh doanh dịch môi giới bất động sản độc lập nhƣng phải có chứng hành nghề đăng ký nộp thuế Đối với sàn giao dịch tiến hành hoạt động môi giới bất động sản – làm trung gian cho bên đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, phải có 02 ngƣời có chứng hành nghề môi giới bất động sản Theo Điều 68 LKDBĐS năm 2014, ngƣời đƣợc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản phải ngƣời có lực hành vi dân đầy đủ, có trình độ trung học phổ thông trở lên; qua sát hạch kiến thức môi giới bất động sản Quy định chặt chẽ hơn, khác với quy định cũ (Điều 50 Luật 2006) cần lực hành vi dân đầy đủ, đƣợc đào tạo môi giới bất động sản có hồ sơ xin cấp chứng Trong trình xây dựng LKDBĐS sửa đổi, có nhiều ý kiến cho ngƣời môi giới bất động sản phải có trình độ đại học, nhiên, theo tác giả với thời điểm điều khó thực đƣợc, trình độ trung học phổ thông nhà môi giới bất động sản phải trải qua trình đào tạo, kỳ thi sát hạch kiến thức môi giới bất động sản đƣợc cấp chứng để hành nghề Vì vậy, văn hƣớng dẫn cần phải quy định chặt chẽ, cụ thể đào tạo cấp chứng hành nghề để tạo nhà môi giới chuyên nghiệp Một điểm khác LKDBĐS năm 2014 quy định thời hạn chứng hành nghề môi giới 05 năm LKDBĐS năm 2006 quy định cấp chứng lần vô thời hạn Quốc hội giao cho Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản không giao cho Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng nhƣ trƣớc Hiện chƣa có văn hƣớng dẫn việc sau 05 năm hành nghề, muốn tiếp tục hoạt động nhà môi giới bất động sản phải xin cấp lại hay phải trải qua kì sát hạch lần Việc quy định cụ thể, chi tiết cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động môi giới góp phần đảm bảo cho hoạt động môi giới đƣợc tiến hành nhanh chóng, hiệu quả, đồng thời nâng cao công tác quản lý hoạt động môi giới bất động sản Tuy nhiên, mà LKDBĐS năm 2006 hiệu lực thi hành, chƣa có quy định cụ thể cho dịch vụ môi giới SGDBĐS, quy định tổ chức, cá nhân tham gia môi giới SGDBĐS đƣợc áp dụng chung, thống nhƣ tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới độc lập Ngoài ra, nhà môi giới bất động sản sàn giao dịch phải tuân thủ theo Quy chế hoạt động sàn giao dịch mà tham gia 2.1.2 Nguyên tắc điều kiện hoạt động dịch vụ môi giới SGDBĐS Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản việc phải tuân thủ điều kiện, yêu cầu chung nhƣ hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc tổ chức hoạt động SGDBĐS nhƣ phân tích nguyên tắc riêng hoạt động môi giới bất động sản Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản quy định Điều 44 LKDBĐS năm 2006 Theo đó: Hoạt động môi giới bất động sản đƣợc thực có đủ điều kiện theo quy định khoản 2, khoản Điều LKDBĐS năm 2006; đƣợc hƣởng thù lao hoa hồng 11 Footer Page 13 of 142 Header Page 14 of 142 theo hợp đồng môi giới bất động sản Theo đó, tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ SGDBĐS, có hoạt động môi giới bất động sản phải có hai ngƣời có chứng môi giới bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực tuân thủ pháp luật Đây nguyên tắc áp dụng chung cho hoạt động thƣơng mại, với môi giới bất động sản nguyên tắc đóng vai trò quan trọng bất động sản tài sản có giá trị, không gian cƣ trú ngƣời, tài sản, sản nghiệp, nguồn vốn to lớn chủ đầu tƣ [48; tr82] Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đƣợc đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản LKDBĐS năm 2014 không quy định riêng nguyên tắc điều kiện môi giới bất động sản Theo LKDBĐS năm 2014, dịch vụ môi giới loại hình kinh doanh bất động sản, vậy, tiến hành dịch vụ môi giới bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc kinh doanh bất động sản đƣợc quy định Điều điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đƣợc quy định Điều 62 LKDBĐS năm 2014 2.1.3 Nội dung hoạt động dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng Đây công việc chủ yếu với chức môi giới doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Dựa vào điều kiện khách hàng đƣa ra, tổ chức làm dịch vụ chuyên môn riêng tìm đƣợc đối tác yêu cầu cần tìm Quy định giúp cho ngƣời có nhu cầu nhanh chóng tìm đƣợc tổ chức, cá nhân đủ tiêu chuẩn để thực giao dịch, thay tự thân tìm Bằng kinh nghiệm, khả phân tích, phán đoán nhạy cảm nghề nghiệp nhà môi giới xác định đƣợc mức độ thành công thƣơng vụ, giúp bên môi giới, bên bán (bên cho thuê) bên mua (bên thuê) tiết kiệm thời gian, chi phí giao dịch Thứ hai, đại diện theo uỷ quyền để thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Theo Luật Thƣơng mại năm 2005, doanh nghiệp thực dịch vụ thƣơng mại đƣợc phép thực hoạt động mà bên ủy quyền giao với tƣ cách đại diện cho bên ủy quyền Việc cho phép doanh nghiệp, cá nhân làm dịch vụ môi giới đƣợc đại diện theo ủy quyền mở rộng khả hoạt động chủ thể Nhà môi giới thực công việc đại diện theo ủy quyền để thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản phạm vi giới hạn Hợp đồng ủy quyền đƣợc ký kết hai bên nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi ích hợp pháp khách hàng Chỉ cần có đồng ý bên ủy quyền, bên môi giới đƣợc thực hợp pháp hoạt động nhƣ: ủy quyền nộp tiền đặt cọc, ủy quyền thực thủ tục hành mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản Thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản Trong giao dịch bất động sản sàn, việc cung cấp, công khai thông tin liên quan đến bất động sản đƣợc quy định chi tiết Thông tƣ số 13/TT-BXD ngày 21/5/2008 hƣớng dẫn số nội dung Nghị định số 153/NĐ-CP ngày 15/10/2007, cụ thể: Thông tin bất động sản đƣa vào kinh doanh phải đầy đủ theo quy định Điều 11 LKDBĐS năm 2006; Thông tin loại bất động sản; Thông tin vị trí bất động sản; 12 Footer Page 14 of 142 Header Page 15 of 142 Thông tin quy mô, diện tích bất động sản; Thông tin đặc điểm, tính chất, công sử dụng, chất lƣợng bất động sản; Thông tin quyền lợi ích ngƣời thứ ba có liên quan quyền sở hữu, quyền sử dung, quyền hƣởng lợi ích, tình trạng cho thuê, chấp, cho mƣợn, cho nhờ 2.1.4 Quy trình kỹ môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản 2.1.4.1 Quy trình môi giới sàn giao dịch bất động sản Thứ nhất, thu thập thông tin cung, cầu bất động sản Môi giới ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin yếu tố đầu vào vô quan trọng để tiến hành thƣơng vụ Sở hữu lƣợng thông tin dồi dào, đa dạng bất động sản mạnh quan trọng nhà môi giới Ngƣời môi giới cần tuân thủ nguyên tắc thu thập thông tin Thông tin đến với ngƣời môi giới cần phải đƣợc xử lý phản biện Thông tin hoạt động môi giới bất động sản thông tin kinh doanh nên phải xác rõ ràng, thông tin tƣợng có thực, có định dạng, tên số đặc tính, có địa điểm, thời gian; thông tin phải kịp thời, ngắn gọn, súc tích phản ánh đầy đủ yếu tố cần thiết liên quan đến bất động sản Thông tin môi giới bất động sản phân biệt thành thông tin bất động sản thông tin khách hàng Thứ hai, xác định đối tƣợng bên tham gia môi giới bất động sản Nhà môi giới tìm thấy bất động sản qua nhiều đƣờng khác nhƣ chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, nhà môi giới tự tìm hiểu qua thực tế hay internet Sau cần xem xét bất động sản muốn giao dịch, bất động sản có đặc điểm khác nhau, có kiểm tra thực địa, ngƣời môi giới có miêu tả xác bất động sản (vị trí địa lý, tình trạng pháp lý bất động sản ) Xác định bên tham gia thƣơng vụ môi giới dựa tiêu chí: Ngƣời môi giới đóng vai trò ngƣời thứ ba, làm trung gian gian ngƣời cung (ngƣời bán, ngƣời cho thuê) ngƣời cầu (ngƣời mua, ngƣời thuê) Đối với bên tham gia thƣơng vụ môi giới, ngƣời môi giới cần xác định số tiêu chí nhƣ Thông tin cá nhân, tổ chức; mục tiêu tham gia thƣơng vụ; điều kiện pháp lý… Thứ ba, lập hồ sơ thƣơng vụ môi giới Hồ sơ thƣơng vụ môi giới gồm: Thông tin cá nhân; giấy tờ liên quan; hợp đồng dịch vụ môi giới; ghi chép khách hàng … Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê khách hàng, nhà môi giới phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành thƣơng vụ cách khoa học hiệu 2.1.4.2 Kỹ môi giới bất động sản Muốn hoàn thành tốt bƣớc quy trình môi giới bất động sản nhà môi giới cần có kỹ quan trọng nhƣ: kỹ thu thập thông tin, kỹ giao tiếp, kỹ đàm phàn, kỹ làm việc nhóm, kỹ soạn thảo hợp đồng Những kỹ không đƣợc tách rời mà phải phối hợp với đ ể tạo hiệu công việc tốt Kỹ thu thập thông tin: Đây kỹ quan trọng cần có nhà môi giới, việc thu thập thông tin đƣợc thực theo tiêu chí vị trí, đặc điểm bất động sản, thông tin kinh tế - kỹ thuật, thông tin pháp lý, thông tin xã hội - lịch sử Dựa vào thông tin đó, nhà môi giới cần có kỹ đánh giá khả sinh lợi bất động sản, phân tích đƣa đánh giá tiềm bất động sản Việc đánh giá xác bất động sản điểm khởi nguồn cho giao dịch thành công Kỹ soạn thảo hợp đồng: Hợp đồng dịch vụ môi giới quy định phạm vi trách nhiệm nhà môi giới khách hàng, minh chứng cho ý chí thống hai 13 Footer Page 15 of 142 Header Page 16 of 142 bên Kỹ soạn thảo hợp đồng thể nội dung hợp đồng có đầy đủ thông tin, nội dung quy định quyền, nghĩa vụ bên hay không Ngoài việc tuân thủ nguyên tắc nội dung hợp đồng hợp đồng môi giới bất động sản có đặc thù riêng biệt cần ý, nhƣ: Xác định rõ thông tin bên tham gia hợp đồng nhƣ thông tin bất động sản; Xác định tình làm hợp đồng trở nên vô hiệu; Xác định rõ với khách hàng nguyên tắc hoạt động, nội dung công việc thỏa thuận Kỹ nhận biết khách hàng nhận biết giao dịch đáng ngờ liên quan đến phòng, chống rửa tiền kinh doanh bất động sản: Các nhà môi giới cần phải trang bị cho kỹ quan trọng này, cần nhận biết khách hàng số trƣờng hợp nhƣ không xác định đƣợc khách hàng theo thông tin khách hàng cung cấp, khách hàng lần đầu mở tài khoản, khách hàng giao dịch tiền mặt có giá trị lớn Ngoài cần có kỹ nhận biết dấu hiệu giao dịch đáng ngờ kinh doanh bất động sản Kỹ mềm giao dịch với khách hàng, nhƣ: kỹ giao tiếp, kỹ phản ứng trƣớc yêu cầu bất thƣờng khách hàng kỹ đàm phán giao dịch bất động sản Nhà môi giới bất động sản thƣờng xuyên tiếp xúc với khách hàng, qua tiếp xúc này, nhà môi giới khai thác thông tin từ khách hàng Vì vậy, nhà môi giới phải có kỹ giao tiếp, thái độ cởi mở, mực góp phần tạo nên phong cách phục vụ chuyên nghiệp tạo đƣợc ấn tƣợng cho khách hàng Ngƣời môi giới cần nắm bắt nhanh nhạy để kịp thời xử lý tránh thiệt hại đáng tiếc xảy ảnh hƣởng không đến quyền lợi khách hàng mà tác động đến uy tín nhà môi giới bất động sản[40, tr106] Đối với kỹ đàm phán, trƣớc diễn đàm phán, ngƣời môi giới cần có kế hoạch cụ thể, chi tiết, qua thể khả năng, nhanh nhạy, nhạy bén ngƣời môi giới, từ đó, ngƣời môi giới lƣờng trƣớc câu hỏi, đúc kết cách giải quyết, phản ứng nhanh trƣớc câu hỏi khách hàng Bên cạnh đó, ngƣời môi giới cần biết cách kiểm soát thời gian đàm phán, cần nỗ lực để đạt đƣợc thoả thuận cuối thời gian ngắn LKDBĐS năm 2006 không quy định nhà môi giới phải có trình độ học vấn định mà yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ mang tính chất định lƣợng, phải hoàn thành khóa đào tạo bồi dƣỡng kiến thức môi giới bất động sản theo quy định pháp luật phải có chứng môi giới bất động sản Sở xây dựng cấp Ngoài số yêu cầu mang tính chất định tính khác nhƣ:Nhà môi giới bất động sản nắm vững kiến thức pháp luật kinh doanh bất động sản, quy định có liên quan đến xây dựng, kiến trúc, quy hoạch, pháp luật đất đai, nhà ở, pháp luật dân Nhà môi giới phải nắm vững quy trình hoạt động môi giới bất động sản để tranh thủ đƣợc thời gian, tìm kiếm đƣợc nhiều hàng hóa, nhiều thông tin, biết phân tích xử lý thông tin, đồng thời hạn chế đƣợc rủi ro hành nghề Nhà môi giới phải có kỹ giới thiệu, quảng cáo, tiếp thị hàng hóa bất động sản, biết cách điều tra, phân tích đƣa nhận định phát triển, nhu cầu thị trƣờng, từ đƣa giải pháp hoạt động môi giới Trong kinh doanh bất động sản, phong thủy có vai trò vô quan trọng, yếu tố có tác động lớn việc thuyết phục khách hàng Ngƣời môi giới bất động sản thiết phải am hiểu phong thủy kết hợp khéo léo với tài thuyết phục dựa trung thực, lập trƣờng mình, làm cho khách hàng thấy đƣợc phong thủy hợp với khách hàng [37] 2.1.5 Thù lao hoa hồng môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Thực dịch vụ đƣợc hƣởng thù lao ngƣời hƣởng dịch vụ chi trả chuyện hiển nhiên Tuy nhiên, chi trả nhƣ cho phù hợp khía cạnh mà pháp luật cần định 14 Footer Page 16 of 142 Header Page 17 of 142 hƣớng - quy định Điều 46, Điều 47 LKDBĐS năm 2006 Tổ chức, cá nhân môi giới đƣợc hƣởng khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng, không phụ thuộc vào kết giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản khách hàng ngƣời thứ ba Mức thù lao môi giới bên thỏa thuận hợp đồng không phụ thuộc vào giá giao dịch đƣợc môi giới mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác: mức độ khó, dễ việc tƣ vấn, tiến độ thực nhanh hay chậm, chi phí bỏ để thực tốt việc môi giới Ngoài việc đƣợc trả thù lao, LKDBĐS năm 2006 quy định Điều 47 hoa hồng mà bên môi giới đƣợc hƣởng Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản đƣợc hƣởng khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới bên đƣợc môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản Mức hoa hồng môi giới bất động sản bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giá bất động sản giá ngƣời đƣợc môi giới đƣa số tiền cụ thể bên thỏa thuận hợp đồng môi giới bất động sản Về bản, LKDBĐS năm 2014 giữ nguyên quy định thù lao hoa hồng, khác chỗ, nhà làm luật quy định ngắn gọn, súc tích mức hoa hồng môi giới bất động sản bên thoả thuận Việc quy định nhƣ thuận tiện cho bên tham gia giao dịch 2.1.6 Hợp đồng môi giới bất động sản Hợp đồng môi giới bất động sản thỏa thuận bên môi giới bên đƣợc môi giới bất động sản, theo bên môi giới phải cung cấp cho bên đƣợc môi giới hội giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng, chấp, cho thuê, góp vốn … cung cấp cho khách hàng dịch vụ trung gian liên quan đến việc giao dịch bất động sản bên đƣợc môi giới có nghĩa vụ phải trả thù lao cho bên môi giới Theo đó, chủ thể tham gia hợp đồng môi giới bất động sản cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản với bên sử dụng dịch vụ Các dịch vụ môi giới bất động sản đƣợc ghi nhận hợp đồng phải tổ chức, cá nhân đƣợc pháp luật cho phép, có đủ lực, trình độ chuyên môn Đối tƣợng hợp đồng môi giới bất động sản dịch vụ môi giới bất động sản nhƣ cung cấp thông tin bất động sản, làm trung gian để bên gặp gỡ nhau, tìm hiểu thông tin bất động sản Các bên tham gia hợp đồng môi giới bất động sản tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực, thẳng Hợp đồng môi giới bất động sản phải đƣợc lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản bên thỏa thuận, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác Việc ký kết hợp đồng phải tuân theo quy định LKDBĐS 2006, Bộ luật Dân 2005 quy định khác pháp luật có liên quan Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm nội dung: Tên, địa bên môi giới bên đƣợc môi giới; đối tƣợng nội dung môi giới; yêu cầu kết dịch vụ môi giới; thời hạn thực môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; phƣơng thức, thời hạn toán; quyền nghĩa vụ bên; giải tranh chấp nội dung khác bên thỏa thuận pháp luật quy định LKDBĐS năm 2014 đƣa quy định hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mục quy định chung, theo hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản, hợp đồng dịch vụ tƣ vấn bất động sản hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản Khác với LKDBĐS năm 2006 quy định dàn trải, 15 Footer Page 17 of 142 Header Page 18 of 142 chi tiết loại hợp đồng dịch vụ LKDBĐS sửa đổi đƣa nội dung cần phải có hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, sở đó, loại hình kinh doanh dịch vụ xây dựng hợp đồng phù hợp Ngoài việc tiếp tục quy định hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực bên thoả thuận LKDBĐS sửa đổi quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng, theo đó, thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thoả thuận, trƣờng hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực, trƣờng hợp bên thoả thuận, công chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký hợp đồng 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 2.2.1 Đánh giá tổng quan dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Mặc dù pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung pháp luật kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng đời, trình hoàn thiện song khẳng định lĩnh vực pháp luật có tác động tích cực đến hoạt động tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, góp phần không nhỏ vào phát triển nhanh lành mạnh thị trƣờng bất động sản [48; tr105] Dịch vụ môi giới bất động sản chủ yếu phát triển mạnh thành phố lớn nhƣ Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh khu đô thị mới, khu công nghiệp có nhu cầu cao chỗ ở, văn phòng, trụ sở làm việc, nơi có thị trƣờng bất động sản phát triển sôi động Hàng hóa môi giới chủ yếu nhà ở, quyền sử dụng đất văn phòng làm việc, chƣa có nhiều sản phẩm môi giới dự án, công trình lớn Hiện nay, có không tổ chức đời hoạt động dƣới hình thức công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, với phƣơng thức hoạt động thông qua SGDBĐS Những tổ chức tìm kiếm nguồn cung từ dự án nhà đầu tƣ, công ty xây dựng Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, thông tin cung cấp có độ tin cậy cao kê khai nộp thuế đầy đủ Sự phát triển hoạt động môi giới bất động sản thời gian gần thực trở nên chuyên nghiệp Trƣớc đây, vai trò ngƣời môi giới cần tìm mối giới thiệu cho khách hàng mua bán sản phẩm xem nhƣ hoàn thành trách nhiệm Vai trò môi giới bất động sản nay, việc giới thiệu sản phẩm đến khách hàng, họ cung cấp giải pháp cho khách hàng, nhƣ cung cấp thông tin đầy đủ, xác sản phẩm cho khách hàng, tƣ vấn cho khách hàng nên hay không nên mua sản phẩm, kỳ vọng khả sinh lợi sản phẩm Do vậy, hoạt động môi giới không chuyên nghiệp bị đào thải cạnh tranh thị trƣờng Cách tốt để thị trƣờng bất động sản phát triển phải có sách thúc đẩy hệ thống môi giới bất động sản chuyên nghiệp, thay dần cho hoạt động môi giới không chuyên nghiệp thời gian qua Từ sau LKDBĐS năm 2006, hoạt động môi giới bất động sản diễn dƣới hình thức: cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng hành nghề; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới SGDBĐS có thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, có 02 ngƣời có chứng môi giới bất động sản Từ năm 2008 đến nay, hàng loạt sàn bất động sản xuất thị trƣờng, nhờ đóng góp mà SGDBĐS thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất 16 Footer Page 18 of 142 Header Page 19 of 142 động sản Các quan quản lý nhà nƣớc cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật nhằm tạo môi trƣờng pháp lý tốt cho sàn giao dịch Tính đến quý I/2012, nƣớc có 1000 sàn giao dịch, đến tháng 3/2013, theo thống kê Cục Quản lý nhà thị trƣờng bất động sản Bộ Xây dựng, nƣớc có 1.012 sàn giao dịch; số có sàn giao dịch có uy tín, hoạt động với chất lƣợng cao nhƣ: Sacomreal, ACBR, Đất lành, Nam Cƣờng Khi Mạng SGDBĐS Việt Nam (Vrnet) đời, nâng cao hiệu hoạt động sàn giao dịch, quy tụ SGDBĐS, trung tâm giao dịch bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có uy tín, có lực hoạt động lãnh thổ Việt Nam dƣới bảo trợ Bộ xây dựng Hiệp hội bất động sản Việt Nam Hoạt động mạng SGDBĐS tạo kênh thông tin điện tử đại, dễ truy cập với nhiều thông tin đa dạng, trung thực kịp thời hàng hóa nhà đất bất động sản thị trƣờng Việt Nam Mạng sàn giao dịch giúp cho tổ chức, cá nhân, nhà đầu tƣ nƣớc có nhu cầu mua bán bất động sản tìm kiếm thông tin bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc lựa chọn đƣa định; trợ giúp cho sàn giao dịch, trung tâm giao dịch doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành viên có thêm công cụ bán hàng đại Ngoài ra, mạng SGDBĐS giúp quan quản lý nhà nƣớc nắm bắt thông tin thị trƣờng bất động sản cách kịp thời để ban hành chế sách phù hợp, hoàn thiện hệ thống pháp lý, tạo hành lang pháp lý để tăng cƣờng tính minh bạch, hiệu giao dịch bất động sản, bƣớc hoàn thiện cấu thị trƣờng bất động sản, đảm bảo cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam phát triển bền vững Số lƣợng giao dịch thành công tiến hành SGDBĐS ngày lớn, mang lại nhiều nguồn lợi nhuận khổng lồ, góp phần nâng cao thu nhập cho nhà môi giới bất động sản, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế đất nƣớc Nếu nhƣ năm 2010, 2011, thị trƣờng bất động sản mốc phát triển mạnh, giao dịch môi giới sàn diễn rầm rộ thành công, đến năm 2012 với nhiều biến động, tình trạng bất động sản “đóng băng” hàng loạt kéo theo suy giảm hoạt động môi giới thông qua sàn Có thể thấy, SGDBĐS liên tục đời bất chấp tác động khó khăn kinh tế Bên cạnh thành đạt đƣợc, hoạt động môi giới bất động sản sàn nói riêng hoạt động SGDBĐS nói chung gặp nhiều khó khăn Các SGDBĐS gặp rào chắn từ tình trạng bất cập LKDBĐS vốn; quyền trách nhiệm SGDBĐS chƣa rõ; điều kiện cấp chứng hành nghề đơn giản, dễ dãi… Ngoài ra, nhiều chủ đầu tƣ chƣa muốn giao dịch qua sàn lách cách huy động vốn sớm cho dự án trƣớc bất động sản đủ điều kiện giao dịch qua sàn hạn chế việc công khai thông tin dự án Việc thành lập sàn giao dịch mang tính đối phó với quy định pháp luật, sàn bất động sản phát triển số lƣợng mà không quan tâm đến nâng cao chất lƣợng dịch vụ Phần lớn sàn giao dịch chủ đầu tƣ tự thành lập để bán sản phẩm mình, vậy, tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chƣa cao, sàn chiến lƣợc phát triển lâu dài Các sàn bất động sản đƣợc mở tràn lan song giao dịch luồng, mua bán trao tay nhiều, dẫn đến việc giao dịch qua sàn mang tính chất hình thức Bên cạnh đó, tính chuyên nghiệp SGDBĐS Đây lĩnh vực kinh doanh có điều kiện nhƣng thực tế điều kiện dễ dãi, lòng lẻo Khi thấy có lãi 17 Footer Page 19 of 142 Header Page 20 of 142 doanh nghiệp đua đầu tƣ bất động sản chí doanh nghiệp thủy sản, điện lực, dầu khí làm địa ốc lộ trình làm dự án phức tạp, cần nguồn lực lớn đặc biệt thủ tục hành kéo dài nhiều công sức tiền bạc góp phần đẩy giá lên cao Tính thiếu minh bạch thông tin làm tình trạng đầu ngày nhiều Mặt khác, chủ thể tham gia thị trƣờng nhiều bất cập nhƣ: Các tổ chức đầu tƣ bất động sản lực tài yếu, lực quản lý không đồng đều, thiếu thông tin chế sách mới, tình hình thị trƣờng; đội ngũ tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản có môi giới bất động sản, hình thành bƣớc phát triển nhƣng tính chuyên nghiệp chƣa cao Ngoài ra, công tác đào tạo nguồn nhân lực tham gia thị trƣờng bất động sản nhiều bất cập Mặc dù theo LKDBĐS năm 2006, đối tƣợng cung ứng dịch vụ bất động sản phải có chứng hành nghề Bộ Xây dựng cấp, nhƣng chất lƣợng đào tạo ẩn số mang tính hình thức Điều đáng quan ngại chƣa có giải pháp để kiểm soát đạo đức nghề nghiệp nhân viên (tổ chức) môi giới Trong môi trƣờng thông tin minh bạch kết hợp với đặc điểm thị trƣờng bất động sản thông tin bất cân xứng bên tham gia giao dịch, môi giới tổ chức họ cầu nối quan trọng việc cung cấp thông tin cho bên có liên quan cách đầy đủ trung thực nhƣng điều tồn lý thuyết, phần lợi ích riêng phần khác chế kiểm soát… Do đó, việc vi phạm đạo đức nghề nghiệp hành vi không tránh khỏi Bên cạnh đó, việc hàng loạt Công ty bất động sản thành lập sàn thời gian ngắn để đối phó với quy định Nhà nƣớc khiến nguồn nhân lực thêm khan Nhiều sàn cố gắng lƣợm nhặt ngƣời có hiểu biết kinh nghiệm thị trƣờng bất động sản làm nhân viên môi giới Còn nhiều môi giới viên dừng lại mức giới thiệu, quảng cáo dẫn dắt thƣơng vụ chƣa có tƣ vấn pháp lý, tài hay giá 2.2.2 Nguyên nhân hạn chế, bất cập Thứ nhất, sách, pháp luật chƣa đầy đủ Các văn luật dƣới luật đƣa nhƣng không mang tính thực tế chồng chéo, hạn chế, mâu thuẫn Trên thực tế Luật Đất đai năm 2013, Luật xây dựng, Luật thƣơng mại chƣa hoàn toàn tƣơng thích với Các chế tài cho thị trƣờng bất động sản chƣa đầy đủ, đặc biệt văn pháp luật liên quan đến quy hoạch bị phân tán, nhiều quan ban hành nên thiếu đồng Hiện nay, LKDBĐS năm 2014 đƣợc thông qua, khắc phục đƣợc số điểm hạn chế, điểm mâu thuẫn với văn luật đƣợc sửa đổi phù hợp Thứ hai, việc áp dụng pháp luật doanh nghiệp bất động sản chƣa thực nghiêm chỉnh Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp mở SGDBĐS nhằm đối phó với quy định pháp luật nên không mang lại hiệu hoạt động dẫn đến thông tin từ sàn bất động sản yếu kém, thị trƣờng thiếu minh bạch, lành mạnh mà ngƣời bán nắm quyền chi phối Bên cạnh đó, quy định giao dịch thông qua sàn bất động sản chƣa đƣợc thực triệt để KẾT LUẬN CHƢƠNG Tại Chƣơng Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật dịch vụ môi giới SGDBĐS Việt Nam, bao gồm vấn đề chủ thể, nguyên tắc hoạt động, nội dung hoạt động, hợp đồng môi giới bất động sản Trên sở Footer Page 20 of 142 18 Header Page 21 of 142 đó, tác giả đƣa đánh giá tổng quan dịch vụ môi giới sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, nhìn nhận thực trạng dịch vụ môi giới sàn giao dịch kinh doanh bất động sản góc độ tiêu cực tích cực Qua cách nhìn thẳng thắn khách quan thực trạng áp dụng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, tác giả tìm số nguyên nhân để khắc phục Nguyên nhân dẫn đến thực trạng dịch vụ môi giới bất động sản thiếu hiệu nhƣ môi trƣờng pháp lý bất động sản tồn nhiều bất cập cần sửa đổi bổ sung Hiện nay, LKDBĐS năm 2014 đƣợc Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 có hiệu lực từ 01/7/2015, khắc phục đƣợc số hạn chế LKDBĐS năm 2006 Tuy nhiên, theo tác giả cần phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, để kịp thời hạn chế điểm tiêu cực hoạt động môi giới không lành mạnh phát huy tối đa vai trò thị trƣờng bất động sản hoạt động có hiệu Đồng thời, để LKDBĐS năm 2014 đƣợc thực có hiệu quả, cần phải có kiến nghị, giải pháp cụ thể trình xây dựng Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn thi hành CHƯƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1 Sự cần thiết phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch Việt Nam Trong thời gian qua, thị trƣờng bất động sản Việt Nam trải qua nhiều bƣớc thăng trầm, có giai đoạn phát triển “nóng” dẫn đến trì trệ “đóng băng” Đến nay, thị trƣờng bất động sản nói chung hoạt động sàn giao dịch nói riêng giành đƣợc quan tâm mức Đảng nhà nƣớc Song thực tế rõ không đầu tƣ tƣ tài lực cho thị trƣờng bất động sản yếu kém, định hƣớng thị trƣờng bất động sản trở lực lớn phát triển kinh tế quốc dân Vì vậy, để tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản cần tập trung vào số vấn đề chủ yếu sau: Thứ nhất, thị trƣờng bất động sản nƣớc ta phải thị trƣờng phát triển lành mạnh có kiểm soát nhà nƣớc hệ thống pháp luật hệ thống biện pháp hƣớng dẫn giao dịch Để thực đƣợc điều cần tiến hành công việc sau: Từng bƣớc xây dựng hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trƣờng bất động sản; đảm bảo mở rộng bƣớc thực không hạn chế đối tƣợng đƣợc mua bán, chuyển nhƣợng quyền chuyển nhƣợng bất động sản; thực đăng ký bắt buộc giao dịch bất động sản Nhà nƣớc thực tập trung quyền lực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Để hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam trở nên chuyên nghiệp, ngang tầm quốc tế, Chính phủ, Bộ Xây dựng có giải pháp, chƣơng trình hành động cụ thể để hỗ trợ thị trƣờng bất động sản, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển, nhƣng đặt yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Ngoài ra, nhằm thúc đẩy phát triển nghề môi giới bất động sản, cần sớm thành lập 19 Footer Page 21 of 142 Header Page 22 of 142 hiệp hội môi giới bất động sản nƣớc ta dƣới dạng tổ chức phi phủ, có điều lệ, quy chế nhằm nâng cao nghiệp vụ, tính chuyên nghiệp, kiểm soát đạo đức nghề nghiệp bảo vệ quyền lợi đáng hội viên Các nhân viên môi giới muốn hành nghề phải thành viên hiệp hội, đóng hội phí, đƣợc đào tạo nâng cao, chịu giám sát hội nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp Thứ hai, vấn đề đào tạo tảng phát triển tính chuyên nghiệp, công tác đào tạo cần phải tiến hành thƣờng xuyên đặc biệt quan tâm chất lƣợng Việc đào tạo nghiệp vụ môi giới nói riêng kinh tế bất động sản nói chung cần có chủ trƣơng nâng cao cấp học chuyên sâu nhƣ hệ cử nhân sau đại học cần thiết lập viện nghiên cứu thị trƣờng bất động sản, kinh tế bất động sản, thẩm định giá bất động sản, có nhƣ có khả nghiên cứu mở rộng chuyên sâu kỹ kiến thức, nghiệp vụ nguồn nhân lực hoạt động lĩnh vực bất động sản, sớm đƣa kinh tế bất động sản nƣớc ta trở thành kinh tế mũi nhọn bắt kịp trình độ phát triển cộng đồng ASEAN Năm 2012 đƣợc nhiều ngƣời nhận định “đáy” thị trƣờng bất động sản, nhiều doanh nghiệp bất động sản bị thua lỗ, sàn giao dịch ế ẩm, nhiều sàn giao dịch nhỏ phải đóng cửa Tất tạo nên tranh ảm đạm thị trƣờng bất động sản Việt Nam nói chung dịch vụ môi giới sàn giao dịch nói riêng Nguyên nhân việc thị trƣờng bất động sản trải qua thời kỳ phát triển mức, quy hoạch tràn lan, kế hoạch cụ thể cộng thêm với biến động kinh tế không tốt từ cuối năm 2009, giá vàng tăng cao khiến cho thị trƣờng bất động sản rơi vào khó khăn, nhiều sàn giao dịch phải trì hoãn hoạt động Năm 2014 năm tiếp theo, nhiều chuyên gia nhận định thị trƣờng bất động sản chƣa khởi sắc nhiều Tuy nhiên, mà giá bất động sản có chiều hƣớng giảm dần với việc cải thiện hệ thống pháp lý từ phía nhà nƣớc, hệ thống quản lý sàn giao dịch, hoàn toàn hi vọng vào việc nâng cao mật độ giao dịch sàn, từ đƣa đến ổn định hoạt động môi giới bất động sản sàn nói riêng thị trƣờng bất động sản nói chung Bên cạnh đó, Hiến pháp năm 2013 có hiệu lực từ 01/01/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ 1/7/2014, LKDBĐS sửa đổi có hiệu lực vào ngày 01/7/2015 tới quy phạm pháp luật khác đặt tảng cho thị trƣờng bất động sản hồi phục phát triển lành mạnh, minh bạch, ổn định bền vững năm tiếp theo, góp phần vào việc hồi phục, phát triển kinh tế LKDBĐS năm 2014 với nhiều điểm tích cực góp phần vào phát triển ổn định bền vững thị trƣờng bất động sản Cùng với việc mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc việc cho phép kinh doanh bất động sản hình thành tƣơng lai, bên muốn thực giao dịch nhanh chóng, tiết kiệm chi phí thời gian khiến dịch vụ SGDBĐS nói chung, hoạt động môi giới sàn giao dịch nói riêng tiếp tục hoạt động kinh doanh bất động sản quan trọng, mang lại hiệu cao cho bên tham gia giao dịch Tuy nhiên để LKDBĐS năm 2014 vào thực hiện, cần tiếp tục nghiên cứu xây dựng văn hƣớng dẫn phù hợp với thực tiễn, đặc biệt trọng đến quy định vấn đề liên quan đến môi giới bất động sản, SGDBĐS 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản 20 Footer Page 22 of 142 Header Page 23 of 142 Hoàn thiện khung pháp lý cho dịch vụ môi giới bất động sản nói chung môi giới SGDBĐS nói riêng nhiệm vụ quan trọng Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khắc phục đƣợc số hạn chế so với LKDBĐS năm 2006, nhiên, để triển khai LKDBĐS năm 2014, tác giả đề xuất số vấn đề cần quy định rõ hoàn thiện để hoạt động sàn giao dịch nói chung, hoạt động môi giới sàn giao dịch nói riêng ngày hiệu hơn, góp phần vào phát triển ổn định bền vững thị trƣờng bất động sản Thứ nhất, xây dựng quy định tiêu chí SGDBĐS chuẩn Theo quy định LKDBĐS năm 2014 không bắt buộc nhƣng không cấm tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua SGDBĐS, mặt khác Nhà nƣớc tiếp tục khuyến khích tổ chức, nhân kinh doanh bất động sản thông qua sàn Chính vậy, sàn giao dịch muốn thu hút đƣợc khách hàng, đạt đƣợc lợi nhuận cao cần phải tự hoàn thiện mình, nâng cao chất lƣợng hoạt động Thông tƣ số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, SGDBĐS phải có đầy đủ điều kiện mô hình tổ chức, sở vật chất, trang thiết bị Tuy nhiên, với thay đổi LKDBĐS năm 2014, quy định cũ điều kiện mô hình tổ chức sàn giao dịch không phù hợp cần có điều chỉnh hợp lý tiêu chuẩn sàn chuẩn nhƣ xây dựng số chuẩn quy mô sàn giao dịch, số lƣợng, chất lƣợng đội ngũ nhân viên Thứ hai, hoàn thiện khung pháp lý cho chủ thể môi giới bất động sản Một là, hoàn thiện quy định đào tạo, bồi dƣỡng cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản Nhà nƣớc cần có đầu tƣ quan tâm đến việc mở rộng quy mô nâng cao chất lƣợng sở đào tạo cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản, đảm bảo chất lƣợng đầu sản phẩm đào tạo phải đáp ứng tốt nhu cầu cung ứng dịch vụ chủ thể tham gia thị trƣờng Bên cạnh đó, cần tiến hành rà soát kịp thời xử lý kiên văn phòng, trung tâm dịch vụ hoạt động không pháp luật, nhằm tạo nên nhà cung cấp dịch vụ quy, chuyên nghiệp sở cạnh tranh bình đẳng lành mạnh LKDBĐS năm 2014 quy định chứng hành nghề môi giới bất động sản, theo đó, ngƣời đƣợc cấp chứng hành nghề môi giới phải có lực hành vi dân đầy đủ, có trình độ trung học phổ thông, phải trải qua kỳ sát hạch kiến thức môi giới bất động sản; thời hạn sử dụng chứng hành nghề môi giới bất động sản 05 năm Để quy định đƣợc thi hành, Chính phủ cần nghiên cứu, ban hành Nghị định hƣớng dẫn chi tiết LKDBĐS năm 2014, đó, cần quy định cụ thể vấn đề: Cần bổ sung quy định đào tạo kỹ hành nghề môi giới bất động sản quy định cụ thể nội dung, chƣơng trình đào tạo kỹ thực hành kỹ môi giới bất động sản Bổ sung quy định đào tạo chuyên ngành bổ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản nhƣ chuyên đề kỹ thu thập, đánh giá phân tích thông tin bất động sản, chuyên đề nắm bắt tâm lý khách hàng, chuyên đề đạo đức quy tắc ứng xử nhà môi giới bất động sản Ngoài cần trọng đến nội dung đào tạo riêng phòng, chống rửa tiền kinh doanh bất động sản, nhấn mạnh nội dung phƣơng thức, thủ đoạn rửa tiền thƣờng gặp; cách nhận biết khách hàng, nhận biết giao dịch đáng ngờ Bổ sung quy định thời gian tập ngƣời có nhu cầu cấp chứng môi giới Hiện nay, quy định cụ thể thời gian tập ngƣời xin cấp chứng môi giới sau hoàn thành khóa bồi dƣỡng môi giới bất 21 Footer Page 23 of 142 Header Page 24 of 142 động sản Các sở đào tạo có lập kế hoạch, chƣơng trình tổ chức thực hành nghề môi giới bất động sản cho học viên nhƣng mang tính hình thức Nhiều khi, sở đào tạo liên hệ với sàn giao dịch tổ chức vài buổi ngoại khóa để tham quan, tìm hiểu sơ Vì vậy, cần bổ sung quy định thời gian thực tập từ 01-03 tháng học viên tham gia khóa đào tạo nghề môi giới bất động sản Hai là, kinh nghiệm nƣớc có thị trƣờng bất động sản phát triển cho thấy, muốn dịch vụ môi giới bất động sản phát triển theo hƣớng chuyên nghiệp cần phải có quy định quy tắc ứng xử, đạo đức nhà môi giới để tạo mối quan hệ bình đẳng nhà môi giới với nhƣ mối quan hệ nhà môi giới với khách hàng, đảm bảo quyền lợi ích bên tham gia giao dịch bất động sản Thông qua đó, định hƣớng cho dịch vụ môi giới bất động sản nói chung môi giới SGDBĐS nói riêng vào nề nếp, nâng cao uy tín, vị nhà môi giới bất động sản Thứ ba, ban hành chế tài hành vi vi phạm cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản Vi phạm pháp luật xảy SGDBĐS ngày nhiều, dạng vi phạm đƣợc quy định Nghị định số 23/2009/ NĐ-CP ngày 27/2/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở Tuy nhiên vi phạm đƣợc nêu chung chung, bên cạnh vi phạm dịch vụ môi giới bất động sản ngày diễn biến phức tạp, chế tài xử phạt chƣa đủ sức răn đe, mức phạt cao 70.000.000 đồng LKDBĐS năm 2014 quy định Điều 79 – Xử lý vi phạm tổ chức, cá nhân có hành vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thƣờng theo quy định pháp luật Trong trình xây dựng Nghị định hƣớng dẫn cần quy định cụ thể việc kiểm tra, rà soát thƣờng xuyên hoạt động sàn giao dịch, quy định chế tài đủ mạnh hành vi vi phạm môi giới bất động sản đặc biệt môi giới SGDBĐS nhƣ: tăng mức xử phạt mức độ hành vi vi phạm, trƣờng hợp gây thiệt hại lớn cá nhân, tổ chức đƣợc môi giới phải bị truy cứu trách nhiệm hình 3.2.2 Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Bên cạnh giải pháp hoàn thiện pháp luật, giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới SGDBĐS cần thiết Trong phải kể đến: Thứ nhất, đổi quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản Trong thời gian qua, chế quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản nhiều bất cập, không thống nhất, thị trƣờng bất động sản thiếu minh bạch Quy hoạch không dựa sở phát triển kinh tế xã hội nguyên nhân dẫn đến thiếu ổn định thông tin bất động sản Một hạn chế công tác quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản Việt Nam thiếu hụt hệ thống quan chuyên trách quản lý bất động sản Để khắc phục hạn chế thời gian tới, cần phải củng cố quan địa cấp, mạnh dạn phân cấp, giao quyền cho quan chuyên môn này, hƣớng tới thành lập hệ thống quan chuyên trách đảm nhiệm việc quản lý thị trƣờng bất động sản bao gồm quan đăng ký bất động sản quan địa Tăng cƣờng công tác kiểm tra, theo dõi, giám sát quan Nhà nƣớc có thẩm quyền hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp Kiểm soát chặt chẽ vốn pháp định doanh nghiệp, ngăn chặn doanh nghiệp không đủ vốn tham gia đầu tƣ dự án bất động sản; quy định cụ thể việc đăng ký tiến độ đầu tƣ, theo dõi 22 Footer Page 24 of 142 Header Page 25 of 142 sát tiến độ thi công dự án bất động sản; kiểm tra hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản, xử lý nghiêm trƣờng hợp vi phạm pháp luật đăng ký kinh doanh Áp dụng sách giảm thuế cho giao dịch bất động sản thực sàn tƣợng giao dịch ngầm không Việc giảm thuế giao dịch qua sàn thu hút đƣợc giao dịch bất động sản tiện ích mà giao dịch qua sàn mang lại (nhƣ nhanh chóng, tiện lợi, chi phí thấp ) Ngoài ra, giao dịch đƣợc tiến hành qua sàn thông tin thị trƣờng bất động sản, giao dịch bất động sản đƣợc niêm yết xác, minh bạch, giúp cho nhà nƣớc nắm bắt thông tin xác, cụ thể xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản đề sách phát triển đắn Thành lập SGDBĐS nhà nƣớc Khi sàn giao dịch nhà nƣớc đƣợc thành lập phát triển việc thu thập thông tin thị trƣờng đảm bảo xác nhờ có chọn lọc từ hai nguồn sàn giao dịch tƣ nhân sàn giao dịch nhà nƣớc Đồng thời, đời sàn giao dịch nhà nƣớc khuyến khích bƣớc đƣa tất giao dịch ngƣời dân lên sàn giao dịch để quan quản lý nắm đƣợc thông tin thị trƣờng để từ hoạch định chế, sách đắn cho việc quản lý điều tiết thị trƣờng có hiệu Thứ hai, tạo lập bất động sản cho thị trƣờng Tạo lập nguồn hàng hóa cho thị trƣờng bất động sản phƣơng thức quan trọng thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển Khác với hàng hoá thông thƣờng, nguồn cung bất động sản phụ thuộc lớn vào sách Chính phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất Trƣớc hết chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất Việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi quyền nguồn đất đai nhà có điều kiện để nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trƣờng bất động sản hợp pháp Bên canh đó, việc công khai hoạt động thị trƣờng bất động sản cho phép đối tƣợng tham gia thị trƣờng, làm phong phú thêm nguồn hàng hóa bất động sản đa dạng hoá cấu cung bất động sản, đồng thời, khuyến khích xây dựng sách đầu tƣ phát triển kết cấu hạ tầng mở rộng phạm vi phát triển đô thị Thứ ba, Nhà nƣớc cần xây dựng hệ thống thông tin bất động sản nhằm hỗ trợ cho chủ thể tham gia thị trƣờng việc tìm kiếm thông tin, nắm bắt diễn biến thị trƣờng cách kịp thời Cần đa dạng hóa hình thức cung cấp thông tin tƣ vấn cần thiết pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, sách, cung cầu, giá cả, tài chính, tín dụng bất động sản thông qua tổ chức công tƣ Thực đa dạng hóa, công khai, minh bạch thông tin Theo đƣa thông tin pháp luật, chế sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý phát triển thị trƣờng bất động sản lên phƣơng tiện thông tin đại chúng Bên cạnh đó, kiểm soát tính công khai thông tin chất lƣợng dịch vụ tƣ vấn, ngƣời tƣ vấn đƣợc quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nƣớc xác nhận thông tin pháp lý bất động sản; tiếp tục phát huy vai trò Mạng sàn giao dịch (Vrnet) KẾT LUẬN CHƢƠNG Trên sở nghiên cứu sở lý luận, thực trạng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, tác giả nghiên cứu để đƣa nhận định cần thiết phải hoàn thiện pháp luật đƣa giải pháp hữu hiệu để hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh 23 Footer Page 25 of 142 Header Page 26 of 142 bất động sản Hoàn thiện pháp luật môi giới SGDBĐS phải đặt tổng thể trình hoàn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản, nhƣ: xây dựng quy định tiêu chí sàn chuẩn; hoàn thiện quy định đào tạo, bồi dƣỡng cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; ban hành chế tài hành vi vi phạm cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản; quy định quy tắc ứng xử, đạo đức nhà môi giới Bên cạnh giải pháp hoàn thiện pháp luật, giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới SGDBĐS cần thiết Trong đó, đổi quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản; tạo lập nguồn hàng hóa cho thị trƣờng bất động sản; thành lập SGDBĐS nhà nƣớc hoàn thiện tiêu chí, quy trình hoạt động sàn chuẩn cho phù hợp với thực tiễn; Nhà nƣớc cần xây dựng hệ thống thông tin bất động sản nhằm hỗ trợ thông tin cho chủ thể tham gia thị trƣờng việc tìm kiếm thông tin, nắm bắt diễn biến thị trƣờng cách kịp thời; phát triển hoạt động kinh doanh khác để hỗ trợ cho họat động môi giới bất động sản Dịch vụ môi giới bất động sản muốn phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác phải phát triển cách tƣơng ứng KẾT LUẬN LKDBĐS năm 2006 đời, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới SGDBĐS, phần khắc phục đƣợc yếu hoạt động môi giới SGDBĐS, định hƣớng cho hoạt động môi giới SGDBĐS phát triển lành mạnh Sau năm triển khai, LKDBĐS năm 2006 bộc lộ nhiều bất cập, Quốc hội khoá 13 thông qua nội dung sửa đổi với nhiều điểm mới, tích cực Pháp luật dịch vụ môi giới SGDBĐS lĩnh vực phức tạp, phạm vi luận văn tác giả sâu tìm hiểu, nghiên cứu quy định chung pháp luật thị trƣờng bất động sản, sàn giao dịch môi giới bất động sản làm sở lí luận; tìm hiểu quy định pháp luật số nƣớc giới hoạt động môi giới SGDBĐS để tìm điểm tƣơng đồng quốc gia vấn đề này; tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật thực tiễn hoạt động môi giới SGDBĐS Từ nghiên cứu đó, tác giả mạnh dạn đề xuất số giải pháp để hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam Trong có số quan điểm đồng với quan điểm sửa đổi, bổ sung LKDBĐS năm 2014, ra, tác giả tiếp tục đề xuất số giải pháp hoàn thiện quy định đào tạo, bồi dƣỡng cấp chứng môi giới bất động sản; ban hành chế tài hành vi vi phạm cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản, quy định quy tắc ứng xử, đạo đức nhà môi giới Bên cạnh giải pháp hoàn thiện pháp luật, giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới SGDBĐS cần thiết Qua việc nghiên cứu đề tài, tác giả có nhận thức sâu sắc dịch vụ môi giới SGDBĐS đề xuất số giải pháp góp phần phát triển dịch vụ môi giới SGDBĐS giai đoạn thị trƣờng bất động sản “đóng băng” nhƣ Năm 2015, thị trƣờng bất động sản có nhiều biến chuyển, thị trƣờng “ấm dần” lên, giao dịch phát triển theo chiều hƣớng gia tăng Nhu cầu giao dịch trực tiếp với chủ đầu tƣ khách hàng song song tồn với giao dịch SGDBĐS, theo đó, dịch vụ môi giới SGDBĐS đã, dịch vụ quan trọng, hữu ích thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Footer Page 26 of 142 24 ... VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 1.1.1 Sự đời dịch vụ môi giới sàn giao. .. PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 36 2.1 Thực trạng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh. .. Cơ sở lý luận dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản; Chương 2: Thực trạng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam;