Phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. thực trạng và giải pháp.doc

Phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. thực trạng và giải pháp

LờI NóI ĐầU

Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọinền kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân Nó có vai trò vô cùng quan trọng,là t liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội,đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển Cùng với sự pháttriển của sản xuất hàng hoá thì BĐS cũng đợc mua bán và trở thành hànghoá, từng bớc phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệtthành phổ biến, từ đó thị trờng BĐS đợc hình thành và phát triển Trong thịtrờng này, kinh doanh (KD) BĐS là hoạt động giữ vai trò chủ đạo và đợc rấtnhiều ngời quan tâm.

ở nớc ta, thị trờng BĐS mới đợc hình thành kể từ khi Luật đất đai1993 ra đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai Chính vì vậy, Đảng và Nhànớc (NN) ta đang rất nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện môi trờng vĩmô cho sự phát triển của thị trờng BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng tới hoạtđộng KDBĐS Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khoá

IX tại Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: “Phát

triển thị trờng BĐS, bao gồm thị trờng quyền sử dụng đất và BĐS gắn liềnvới đất Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cờng tính pháp lý, kỷluật, kỷ cơng trong quản lý đất đai Hoàn thiện hệ thống luật pháp vềKDBĐS”.

Trong thời gian vừa qua, dới tác động của hệ thống pháp luật và chínhsách của NN, hoạt động KDBĐS ở nớc ta đã có những bớc tiến đáng kể.Tuy nhiên, do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên còn tồn tại rất nhiềubất cập, gây cản trở cho sự phát triển của KDBĐS Và trong tiến trình hộinhập kinh tế hiện nay, nhiều cơ hội mới đã đợc các doanh nghiệp Việt Namnắm bắt, song những thách thức đặt ra cũng không nhỏ Đặc biệt, về môi tr-ờng pháp lý, còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa cácvăn bản pháp quy; các chính sách của NN cha thực sự thúc đẩy sự phát triểncủa lĩnh vực KDBĐS; thủ tục hành chính còn rờm rà, rắc rối, gây nhiềuphiền hà Do vậy, yêu cầu bức thiết đợc đặt ra lúc này là cần phải chỉnh sửalại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai vàBĐS, cũng nh phải đổi mới trong cách thức KD của các doanh nghiệp nhằmđa hoạt động KDBĐS ở nớc ta phát triển bắt kịp với xu thế của thời đại Đểthực hiện đợc những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý luận khoa họcvà những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn Tuy nhiên cho đếnnay có rất ít công trình khoa học nghiên cứu một cách đầy đủ về thị trờng

BĐS Việt Nam cũng nh là đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh sự pháttriển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam Chính vì vậy, việc nghiên cứu đềtài “Phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam: thực trạng v già gi ảiphap" trở nên hết sức cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực

Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc đi sâu vào tìm hiểu những mặt

còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động KDBĐS ở Việt Nam, nhằm đềxuất các giải pháp để có thể khắc phục đợc các tồn tại này với các cơ quanhoạch định chính sách NN, để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐSở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: Công trình này tiếp cận hệ thống

những vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trờng vĩ mô tác động tới hoạt độngKDBĐS với t cách là những vấn đề mang tính lĩnh vực, đó là lĩnh vực đấtđai, BĐS.

Phơng pháp nghiên cứu: Công trình này lấy phơng pháp duy vật biện

chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặtchẽ với các phơng pháp khác nh phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyêngia, phơng pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐSv.v và có tham khảo thêm các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnhvực này Các số liệu trong công trình này đợc lấy từ các nguồn số liệu thốngkê của cơ quan NN và trên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngànhv.v.

Kết cấu công trình: Công trình này bao gồm 3 chơng:

Chơng I: Một số vấn đề cơ bản của hoạt động KDBĐS.Chơng II: Thực trạng hoạt động KDBĐS ở Việt Nam.

Chơng III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển củaKDBĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

CHƯƠNG 1:

MộT Số VấN Đề CƠ BảN Về HOạT ĐộNG Kinh Doanh BấT ĐộNG SảN

1.1 KháI niệm, đặc điểm, vai trò bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng,ngời tacó các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Một cách phân chiakhái quát nhất mà tất cả các nớc đều sử dụng là phân chia tài sản làm hailoại:Bất động sản và động sản.

Bất động sản là một khái niệm đợc sử dụng phổ biến ở hầu hết các nớctrên thế giới ở nớc ta theo điều 181 bộ luật dân sự quy định:

“Bất động sản là các tài sản không thể di dời đợc bao gồm:

-Đất đai;

-Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắnliền nhà ở, công trình xây dựng đó;

-Các tài sản khác gắn liền với đất;

-Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sảnvật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài Nh vậy,đợc coi là bấtđộng sản khi có các điều kiện sau :

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con ngời.- Đợc chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng ngời.- Có thể đo lờng bằng giá trị nhất định.

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình tháicủa nó không thay đổi.

- Tồn tại lâu dài

Với quan niệm trên, BĐS thờng đợc phân chia thành nhóm sau đây:

-Đất đai: Phải là đất không di dời đợc hoặc di dời đợc nhng không đáng kể;Phải là đất đai đã xác định chủ quyền; Đất đai đó phải đợc đo lờng bằng giátrị.

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở và công trình xây dựng đó là: nhà cửa xây dựng cố định không thểdi dời, hoặc không di dời đáng kể: nhà ở, trung tâm thơng mại, khách sạn,văn phòng; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: nh đờng

xá,cầu cống, bến cảng,sân bay, bãi đỗ đợc xây dựng gắn liền với đất đai;các tài sản khác gắn liền không thể di dời với các công trình xây dựng đó:máy điều hoà trung tâm, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan chocông trình; Các tài sản đó phải có khả năng đo lờng và lợng hoá thành giátrị theo các tiêu chuẩn đo lờng nhất định

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai nh vờn cây lâu năm bao gồm cả câytrồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thuỷ sản;cánh đồng làmmuối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai tháchầm mỏ và các tài sản do pháp luật quy định.

1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS.

Ngoài những đặc trng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thểsau:

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không cókhả năng di dời đợc Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, màđất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và khônggian Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể.Yếu tố vị trí bao gồm: vị trí địa lý và vị trí tơng đối Vị trí địa lý đợc xácđịnh bằng các tiêu thức đo lờng địa lý thông thờng, còn vị trí tơng đối đợcđánh giá bởi khoảng cách đến trung tâm, các điểm dịch công cộng, cáccông trình công cộng nh: thơng mại, văn hoá, y tế, giáo dục và phụ thuộcvào khả năng tiếp cận Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lạicủa BĐS Khi một yếu tố làm thay đổi vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi íchmang lại của BĐS Khi một yếu tố làm thay đổi vị trí thì cũng làm thay đổilợi ích của BĐS Do vậy một mặt, khi đầu t kinh doanh phát triển hoặc địnhgiá BĐS phải dự tính trớc các thay đổi này Đồng thời, đầu t vào các côngtrình BĐS phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận, giảm khoảngcách đến các trung tâm bằng việc phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông, điện,nớc.

Cũng do BĐS có tính cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích của BĐS chịu tácđộng của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt, bao gồm các yếu tố về: điều kiện tựnhiên, kinh tế - xã hội và môi trờng.

Thứ hai, BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hoáBĐS gắn liền với sự trờng tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên bantặng không thể bị tiêu huỷ: Mặt khác, các công trình xây dựng, kiến trúc th-ờng có tuổi thọ cao kể cả BĐS nông nghiệp (vờn cây lâu năm) cũng tồn tạilâu dài Tính lâu bền của BĐS khác nhau tuỳ theo loại BĐS Tính lâu bền

BĐS thể hiện ở cả 2 góc độ: vật lý và kinh tế, thờng tuổi thọ vật lý cao hơntuổi thọ kinh tế chính vì vậy, khi đầu t xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinhtế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu t lãng phí hoặc đầu t nhiều lần Thứ ba, hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm Sở dĩ có tính khan hiếm làdo đất đai là yếu tố có giới hạn, đất đai dùng cho đầu t phát triển lại cànggiới hạn hơn Trong khi đó do yêu cầu phát triển, nhu cầu về đất đai ngàycàng nhiều dẫn đến sự mất cân đối cung - càu BĐS đẩy giá lên cao, xuấthiện hiện tợng đầu cơ đất đai Vì vậy nhà nớc phải có tính chất điều tiết cânbằng cung - cầu.

Thứ t, tính dị biệt của BĐS Sự khác biệt của BĐS trớc hết là do khác nhauvề vị trí, khác nhau về kết cấu, kiến trúc, hớng, cảnh quan Do vậy, trongđầu t phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS vàđáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của ngời tiêu dùng.

Thứ năm, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xãhội Nhìn chung mọi hàng hoá đều có đặc điểm này nhng với hàng hoá BĐSthì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ nh vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khuvực, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xãhội thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngỡng, tôn giáo, tâm lý.

Thứ sáu, hàng hoá BĐS chịu ảnh hởng lẫn nhau Giữa các hàng hoá BĐScó sự tác động và ảnh hởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay hoàn thiệncủa hàng hoá BĐS này là điều kiện ra đời hoặc mất đi, tăng hoặc giảm giátrị của BĐS kia BĐS là loại tài sản có tính ảnh hởng rất mạnh giữa các BĐSliền kề và có tác động ảnh hởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế - xã hộicó liên quan Do vậy, khi đầu t xây dựng hoặc đánh giá BĐS phải tính đếnyếu tố ảnh hởng tới công trình khác Cũng chính vì sự ảnh hởng của BĐSđến các hoạt động kinh tế - xã hội nên nhà nớc phải giữ vai trò quản lý vàđiều tiết thị trờng BĐS.

Thứ bảy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phíđầu t xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới Vìvậy, đầu t kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, phải biết khaithác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu t kinh doanh Cũng dođặc điểm này đòi hỏi các hoạt động kinh doanh BĐS cần đến sự tham giacủa ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Thứ tám, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật vàchính sách của Nhà nớc BĐS là loại tài sản quan trọng Các quan hệ giaodịch về BĐS thờng có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh

tế - xã hội Hơn nữa BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộcsở hữu toàn xã hội Do vậy, để tăng cờng vai trò của mình, quản lý các hoạtđộng của thị trờng BĐS, nhà nớc ban hành các văn bản pháp luật, chủ trơng,chính sách nhằm thực hiện vai trò quản lý và khai thác có hiệu quả nguồnnội lực.

Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụthuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐS thờng có giá trị cao, nhiềuchủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp đòi hỏi ngời quản lý phảicó năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với hàng hoá thôngthờng.

1.1.3 Vai trò của BĐS

Hiện nay ở Việt Nam cha có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giátrị các BĐS ở nớc ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sảnquốc gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức để minhhoạ cho quy mô và qua đó là vai trò của BĐS trong xã hội Theo một cáchtiếp cận, tuy không đợc chính thống song vẫn có sức thuyết phục, đó là việcphân tích về các BĐS nhà ở hiện nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luậtchung của sự phát triển thì BĐS nhà ở thờng chiếm tỷ trọng lớn trong cácloại BĐS Với một số giả định và các số liệu lấy từ nguồn trên Website củaTổng cục Thống kê đã ớc tính tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của ViệtNam tơng đơng khoảng 150 tỷ đô la Mỹ Trong cách ớc tính trên thì tổnggiá trị BĐS nhà ở của Việt Nam cũng có giá trị ít nhất bằng 5 lần tổng thunhập quốc dân hiện nay và đó là một con số rất lớn Bên cạnh các BĐS nhàở, các BĐS thơng mại, công nghiệp, công cộng, cũng có giá trị không nhỏvà do đó có thể nói tổng giá trị BĐS là một số khổng lồ.

Hơn nữa, mỗi một công dân, một hộ gia đình, tổ chức đều cần đến BĐStrong cuộc sống hàng ngày nh: nơi ở, nơi làm việc, nơi sản xuất, nơi vuichơi, giải trí.

Do vậy, vai trò BĐS là vô cùng lớn và hết sức quan trọng trong mọi cộngđồng, mọi quốc gia trong đó có Việt Nam.

1.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng BĐS

1.2.1 Khái niệm thị trờng BĐS

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS, song các quan niệm cùngcó một điểm chung khái quát về thị trờng BĐS là tổng hoà các quan hệ giao

dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá - tiền tệ diễn ratrong một không gian, thời gian nhất định.

BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau song mọi BĐS đều gắn liền yếu tố đấtđai Do vậy các đặc trng của hàng hoá - thị trờng đất đai luôn là yếu tố đóngvai trò trọng tâm, chi phối toàn bộ hoạt động của thị trờng BĐS.

Dựa vào trình tự tham gia, phân chia thành: thị trờng sơ cấp và thị trờngthứ cấp.

1.2.3 Những đặc điểm chủ yếu của thị trờng BĐS

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thôngthờng nên thị trờng BĐS cũng có đặc điểm riêng.

Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hoá với đặc điểm giao dịch Do đặcđiểm của BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc Do vậy các giao dịchBĐS đợc tiến hành trên các chợ ảo, có thể sàn giao dịch, chợ địa ốc hoặcmột địa điểm nhỏ nh nhà riêng, nhà hàng, mạng Internet Quan hệ giao dịchBĐS dù diễn ra ở đâu đều phải qua 3 khâu cơ bản đó là: đàm phán, kiểm trathực địa và đăng ký pháp lý Từ đặc điểm này cho thấy nhà nớc muốn quảnlý thị trờng BĐS phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc, nókhông giống nh kiểm soát các loại hàng hoá khác bày bán trên sạp hàng:tem nhãn, xuất xứ, chất lợng, và thời gian diễn ra giao dịch thờng dài, do đódễ gặp các biến động rủi ro Điều đó buộc các bên phải ấn định và rút ngắnthời gian giao dịch.

Thứ hai,thị trờng BĐS thực chất là thị trờng giao dịch các quyền và lợi íchchứa đựng trong các BĐS Do đặc điểm của đất đai là không hao mòn vàmất đi (trừ trờng hợp đặc biệt và ngời sở hữu và sử dụng đất đai không sửdụng đất đai nh các hàng hoá khác Điều mà họ mong muốn là quyền haycác lợi ích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai phải dựavào khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu t vào đấtđai.

Thứ ba, thị trờng BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc.Do BĐS khôngdi dời đợc, nó có vị trí cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xãhội của từng vùng, từng khu vực Do đó cung - cầu BĐS ở các vùng, cáckhu vực rất phong phú, đa dạng từ số lợng, chất lợng kiểu cách đến quy môvà trình độ phát triển Mặt khác, BĐS còn phụ thuộc vào tâm lý, tập quán,thị hiếu của từng vùng Từ đặc điểm này cho thấy quan hệ giao dịch BĐSnếu có biến động thì thờng chỉ diễn ra ở từng vùng nhất định Đồng thời,khi nghiên cứu thị trờng BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vựcgắn với từng điều kiện cụ thể.

Thứ t, thị trờng BĐS là thị trờng không hoàn hảo Do các thông tin vềhàng hoá BĐS và thị trờng BĐS không đầy đủ và không đợc phổ biến rộngrãi nh các loại hàng hoá khác Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chínhxác, BĐS mang tính vùng và khu vực chúng không liền kề nhau và khôngphải bao giờ cũng tìm đợc BĐS cùng loại để so sánh Hơn nữa, số lợng ngờitham gia giao dịch là nhỏ không đủ đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hoàn hảomà là giá sản phẩm đơn chiếc do đó ngời bán có lợi thế độc quyền nhờ đóthu đợc lợi nhuận cao Cũng do tính độc quyền của ngời cung có thể tạo nênnhững cơn sốt giá.

Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn cầu và giá BĐS Do đặc điểmcủa BĐS cần phải có thời gian để tạo ra chúng Cung BĐS là có giới hạn,cầu BĐS lại luôn tăng nên sự biến động từ giá thờng bắt đầu do sự thay đổicủa cầu Sự phản ứng của cung không kịp cầu hình thành những cơn sốt giáBĐS Do vậy, nhà nớc phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung - cầuBĐS, đặc biệt có các giải pháp bình ổn thị trờng BĐS hạn chế nạn đầu cơ,tạo môi trờng và điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS, xử lýnghiêm các vi phạm pháp luật.

Thứ sáu, thị trờng BĐS là thị trờng khó thâm nhập nên cần có t vấnchuyên nghiệp Do BĐS là loại hàng hoá có tính khan hiếm và giá trị lớn.Ngời mua và bán BĐS ít có kinh nghiệm và lợng thông tin không đầy đủ đểlựa chọn đợc thị trờng phù hợp với BĐS cần giao dịch nên cần phải có cácnhà t vấn, môi giới - đó là những ngời đợc đào tạo cơ bản, có kiến thức kinhdoanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của họ, cácgiao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn.

Thứ bảy, thị trờng BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật BĐS là tàisản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nớc đối với chúng bằng phápluật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS Mọi BĐS đều đợc

nhà nớc quản lý thông qua công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận Sự thamgia của nhà nớc vào thị trờng BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thịtrờng BĐS ổn định hơn và an toàn hơn Hơn nữa thông qua kiểm soát thị tr-ờng BĐS, nhà nớc tăng đợc nguồn thu từ thuế đối với các giao dịch BĐS Thứ tám, thị trờng BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn Đặcđiểm này bắt nguồn từ đặc điểm BĐS là tài sản có giá trị lớn do đó mọi giaodịch đầu t kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có một lợng vốn lớn Lợng vốn nàyphải huy động từ thị trờng vốn Thực tế, nếu không có một thị trờng vốnphát triển lành mạnh, ổn định thị trờng BĐS cũng không thể phát triển lànhmạnh và ổn định đợc Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫnđến sự khủng hoảng của thị trờng BĐS.

Thứ chín, sự tham gia hay rút khỏi thị trờng BĐS là khó khăn, phức tạp vàcần nhiều thời gian Sở dĩ nh vậy là vì BĐS thờng có giá trị lớn, ngời muakhông đông, việc mua bán lại không thể đơn giản, nhanh chóng nh đối vớicác loại hàng hoá khác BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyểnđổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hớng đầut, đặc biệt đòi hỏi nhà đầu t tham gia thị trờng BĐS phải xác định hớng đầut dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổithọ vật lý để quyết định hớng đầu t.

1.2.4 Vai trò của thị trờng BĐS

Thứ nhất, thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.

BĐS là yếu tố không thể thiếu trong quá trình tái sản xuất xã hội, điềukiện đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ Thị tr-ờng BĐS cung cấp hàng hoá BĐS cho các nhu cầu đó

Thị trờng BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất cho các yếu tố sản xuất Sảnxuất phát triển đòi hỏi các yêu cầu về BĐS từ đó việc kinh doanh BĐS pháttriển, vì vậy xã hội không ngừng phát triển thị trờng BĐS.

Thị trờng BĐS phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắpxếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hớng pháttriển kinh tế ở mỗi địa phơng và cả quốc gia.

Thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS, cầu nối giữacác giao dịch BĐS Trong điều kiện phát triển của kinh tế thị trờng cần ápdụng khoa học kĩ thuật và công nghệ tiên tiến nâng cao chất lợng BĐS,nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.

Thứ hai, thị trờng BĐS huy động vốn cho đầu t phát triển.

Thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Sản xuất phát triểnsẽ tạo đợc nguồn vốn đầu t Trớc hết, thị trờng BĐS phát triển chính là doyếu tố tăng đầu t cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân Sự tăng tr-ởng của BĐS đòi hỏi sự gia tăng đầu t; thị trờng BĐS phát triển chính làtăng khối lợng hàng hoá BĐS giao dịch hoặc mở rộng phạm vi các quan hệgiao dịch Do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn; Đồng thời,việc thế chấp BĐSđể vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh có tác dụng khai thác nguồn vốnnhàn rỗi trong dân c cho đầu t phát triển; dùng BĐS (đặc biệt là đất đai) làmvốn liên doanh.; nhà nớc dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạtầng.

Thứ ba, phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng doanh thu cho ngân sách

nhà nớc Thị trờng BĐS phát triển chính là tăng khối lợng giao dịch BĐS làđiều kiện cơ bản để tăng thu cho ngân sách nhà nớc Thị trờng BĐS pháttriển làm tăng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng 1 khối lợng nhng quanhiều lần giao dịch tức làm tăng khối lợng hàng hoá luân chuyển đó cũng làcách góp phần tăng thu NSNN.

Thứ t, phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng thị trờng trong và ngoài

n-ớc, mở rộng quan hệ quốc tế.

Thị trờng BĐS thuộc tổng thể các thị trờng trong nền kinh tế quốc dân,có quan hệ mật thiết đến thị trờng vốn, thị trờng hàng hoá, thị trờng laođộng, đó phát triển thị trờng BĐS ảnh hởng trực tiếp đến sự mở rộng pháttriển các thị trờng khác tức góp phần thúc đẩy phát triển thị trờng chung Trong điều kiện mọi nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trờng nóichung và thị trờng BĐS nói riêng không chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốcgia Thị trờng BĐS phát triển vợt khỏi một quốc gia chẳng những tạo điềukiện cho cá nhân, tổ chức nớc ngoài tham gia giao dịch BĐS mà còn tạođiều kiện cho họ đầu t phát triển sản xuất kinh doanh, đầu t BĐS và họ cũngcó thể c trú, sinh sống, đó là cơ sở tạo ra các quan hệ xã hội, sự hiểu biết lẫnnhau giữa các nớc, các dân tộc, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế.

Thứ năm, phát triển thị trờng BĐS góp phần ổn định xã hội.

Vì đất đai, nhà ở và các công trình khác luôn gắn chặt với hoạt động sảnxuất và đời sống con ngời và các hoạt động xã hội của con ngời Cho nênthị trờng BĐS ổn định thì tâm lý ngời dân sẽ ổn định, yên tâm hơn, họ sẽ losinh sống, làm ăn Vì thế chính trị - xã hội ổn định hơn.

Thị trờng BĐS nhất là thị trờng đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắnvới chính sách đất đai của một quốc gia Một khi thị trờng BĐS phát triển

lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định Một khithị trờng BĐS không lành mạnh sẽ tác động trực tiếp đến mọi hoạt động xãhội, xáo trộn t tởng, hoài nghi về chính sách pháp luật làm xã hội thiếu ổnđịnh, gây nhiều hiện tợng tiêu cực.

Thứ sáu, thị trờng BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân:

Thị trờng BĐS phát triển kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng kèmtheo các BĐS Cơ sở hạ tầng là yếu tố cải thiện đời sống nhân dân.

Thị trờng BĐS phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ, nâng caochất lợng nhà ở cũng nh các công trình phục vụ cho hoạt động trực tiếp củacon ngời, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồngthoả mãn nhu cầu ngày càng cao về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơicon ngời thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.

Thị trờng BĐS phát triển ảnh hởng vào sự phát triển của thị trờng vốn, thịtrờng hàng hoá góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứngnhu cầu nhiều mặt của đời sống con ngời.

Thứ bảy, phát triển thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách

đất đai, đổi mới quản lý đất đai và bất động sản.Vì chỉ có thông qua thị ờng BĐS các giao dịch dân cự về đất đai mới đợc thực hiện và chính ở thịtrờng mới bộc lộ những hạn chế, thiếu sót không phù hợp thực tiễn củachính sách đất đai và của công tác quản lý đất đai Vì thế, thông qua thị tr-ờng giúp Nhà nớc đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai thực hiệnđổi mới công tác quản lý đất đai cho phù hợp, hiệu quả, khắc phục các tìnhtrạng tiêu cực trên thị trờng BĐS.

tr-1.3 Tớnh tất yếu khỏch quan phỏt triển kinh doanh BĐS

Như chỳng ta đó biết, hai điều kiện cần và đủ cho sự ra đời và tồn tại của

sản xuất hàng húa, đú là cú sự phõn cụng lao động xó hội và cú sự biệt lậptương đối giữa cỏc chủ thể kinh tế Sự phõn cụng lao động xó hội dẫn đếnchuyờn mụn húa trong sản xuất, nhờ đú cú thể nõng cao năng suất lao độngcũng như chất lượng sản phẩm Tuy nhiờn, do cú sự biệt lập tương đối giữacỏc chủ thể kinh tế, mỗi người toàn quyền chi phối sản phẩm do mỡnh làmra, mà cỏc chủ thể này lại chuyờn về sản xuất một loại sản phẩm nhất định,họ thừa sản phẩm do mỡnh làm ra nhưng lại thiếu cỏc loại sản phẩm khỏc,do đú những người sản suất trong cỏc ngành khỏc nhau muốn sử dụng cỏcloại sản phẩm của nhau thỡ phải tiến hành trao đổi, mua bỏn hàng húa, từ đú

xuất hiện thị trường Mặt khác trong nền kinh tế hàng hóa, sản phẩm đượcsản xuất ra để bán chứ không phải để tiêu dùng, do vậy hoạt động trao đổi,mua bán hàng hóa là một hiện tượng kinh tế khách quan.

Bất động sản cũng là một loại hàng hóa được đem ra trao đổi, mua bán,thuê mướn như bao hàng hóa khác, từ đó hình thành nên thị trường bấtđộng sản Trong thị trường này cũng có bên cung và bên cầu Họ gặp nhautrên thị trường nhằm thỏa mãn những lợi ích của mình, đó là đáp ứng nhucầu hàng hóa bất động sản của người mua, người thuê và đem lại thu nhậpcho người cung ứng.

Là một hàng hóa, bất động sản cũng có giá trị và giá trị sử dụng Khácvới các loại hàng hóa khác, giá trị hàng hóa bất động sản còn phụ thuộc vàochính giá trị sử dụng của nó Tính hữu ích của hàng hóa bất động sản cònthể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sửdụng cũng như là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hóa và cungứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người Tính hữu íchcủa bất động sản còn thể hiện ở chỗ nó có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn sovới chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi nhuận cho người tạo ra nó Tuynhiên người tạo ra bất động sản (nhà đầu tư) không được hưởng toàn bộphần lợi nhuận này, mà nó được phân phối một phần cho các chủ thể thamgia hoạt động hỗ trợ vốn cho nhà đầu tư như các tổ chức tài chính tín dụngcũng như những người cung cấp các dịch vụ trên thị trường bất động sảnnhư môi giới, tư vấn, định giá bất động sản.

Như vậy có thể thấy rằng, mỗi bên tham gia thị trường bất động sản đềuvì một động cơ riêng: người tiêu dùng là vì động cơ thỏa mãn những nhucầu về sử dụng bất động sản, còn người cung ứng bất động sản và các dịchvụ liên quan là vì động cơ lợi nhuận.

Và để thỏa mãn cả hai động cơ này, hoạt động kinh doanh bất động sảnđã ra đời Do đó có thể nói rằng các hoạt động kinh doanh bất động sản rađời và phát triển là kết quả sự vận động của các tác nhân trong trong xã hội

nhằm thỏa mãn các nhu cầu về BĐS xuất phát từ hai động cơ kể trên Đócũng là một yêu cầu mang tính khách quan của sự phát triển thị trường bấtđộng sản trong một nền kinh tế hàng hóa.

1.4 Khái quát về hoạt động kinh doanh BĐS

1.4.1 Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS

Một hoạt động kinh doanh BĐS thông thường bao gồm 3 giai đoạn:- Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu tư, xây dựng ban đầu).- Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê).

- Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS (bán).

Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bước, các vấn đề phát sinh cầnđược giải quyết trong thực tiễn kinh doanh BĐS Tuy nhiên trên thực tế,tuỳ theo điều kiện và khả năng của từng nhà đầu tư mà hoạt động kinhdoanh BĐS của họ có thể diễn ra với ít giai đoạn hơn Chẳng hạn như mộtdoanh nghiệp chuyên mua đất trống, làm hạ tầng rồi sau đó phân lô để bánthì trong hoạt động kinh doanh của họ không có giai đoạn quản trị, khaithác BĐS để đem lại thu nhập từ việc cho thuê BĐS Mỗi giai đoạn cónhững đặc điểm riêng và cách thức tiến hành riêng Sau đây là nội dung cụthể của từng bước:

1.4.1.1 Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS

Công việc đầu tiên của nhà đầu tư trong giai đoạn này, đó là xác địnhmục tiêu đầu tư trên cơ sở các nguồn lực sẵn có của mình cũng như cácnguồn lực mà nhà đầu tư có thể huy động được (như vốn vay ngân hàng,vốn huy động từ khách hàng…) Dựa trên những nguồn lực này mà nhà đầutư quyết định quy mô kinh doanh.

Tiếp theo nhà đầu tư cần tiến hành phân tích thị trường và môi trườngđầu tư, qua đó tìm kiếm cơ hội đầu tư Trong việc phân tích thị trường, nhàđầu tư cần xác định rõ từng loại thị trường cụ thể ( thị trường nhà ở, chothuê, mua bán v.v ), trạng thái và khu vực hoạt động của nó, đồng thời

ước lượng cầu thực tế và cầu tiềm năng trên thị trường, đặc biệt là xác địnhđối tượng khách hàng và khả năng thanh toán của khách hàng, phân tíchcác nguồn cung hiện có trên thị trường và khả năng hấp thụ của nó, từ đócó thể xác định được khối lượng hàng hóa bất động sản cần bổ sung trênmỗi thị trường Kết quả của việc phân tích thị trường và môi trường đầu tư,đó là sẽ dự báo được loại hàng hóa bất động sản nào là mục tiêu sẽ đầu tư,đó là loại hàng hóa bất động sản có thị trường triển vọng nhất, phù hợpnhất với điều kiện các nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực tài chính của nhàđầu tư.

Từ việc xác định được loại bất động sản sẽ đầu tư, nhà đầu tư sẽ đánhgiá, lựa chọn bất động sản cụ thể để tiến hành đầu tư Đây là việc xem xétcác thuộc tính của bất động sản, qua đó xác định được mức độ sinh lời củabất động sản đó trong tương lai.

Sau khi lựa chọn được bất động sản cụ thể để đầu tư, công việc tiếptheo của nhà đầu tư sẽ là ra quyết định đầu tư Trong quyết định đầu tư, nhàđầu tư cần xác định rõ các vấn đề như loại bất động sản đầu tư, qui mô đầutư, thời gian đầu tư, lợi nhuận dự kiến thu được.v.v… Đối với trường hợpchủ đầu tư cần huy động thêm vốn thì nhà đầu tư cần cân nhắc giữa cácphương án cho vay vốn của các tổ chức tài chính tín dụng để có thể lựachọn được khoản tín dụng tốt nhất Đồng thời, nhà đầu tư cũng phải dựđoán xu hướng dao động của lãi xuất, tỉ giá hối đoái…để cân nhắc mức độhợp lí của các điều kiện tín dụng Tiến độ giải ngân cũng như tiến độ thicông công trình cũng là một vấn đề quan trọng mà nhà đầu tư cần chú ý.

Đối với các bất động sản xây dựng mới thì việc quản lí quá trình xâydựng bất động sản cũng cần được quan tâm đúng mức, trong đó phải đảmbảo các yêu cầu về mặt pháp lý và kĩ thuật cho công trình.

1.4.1.2 Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS

Thông thường đây là giai đoạn mang lai thu nhập chủ yếu và quantrọng nhất theo kế hoạch của nhà đầu tư Chiến lược quản trị kinh doanhtrong giai đoạn này sẽ quyết định mức doanh thu mà nhà đầu tư nhận được Công việc đầu tiên trong giai đoạn này là tiến hành các hoạt độngmaketing để tìm kiếm khách thuê Để đạt được hiệu quả kinh doanh cao thìcần có một chiến lược maketing tốt.

Sau khi đã tìm được khách thuê thì công việc tiếp theo là tiến hành kýkết hợp đồng cho thuê Trong hợp đồng cần qui định rõ các điều khoản liênquan đến quyền lợi và trách nhiệm của cả hai bên trong giao dịch Các điềukhoản này đều phải được công chứng để đảm bảo hiệu lực trước pháp luật.

Tiếp theo là quá trình vận hành bất động sản, nhằm cung cấp chongười thuê các dịch vụ cần thiết như cấp điện, cấp nước… đã được qui địnhtrong hợp đồng thuê và bảo dưỡng định kỳ để đảm bảo cho các thiết bị kỹthuật của bất động sản luôn ở chế độ vận hành tốt.

1.4.1.3 Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS

Trước tiên cần cân nhắc việc bán hoặc giữ bất động sản Đó là việctính toán, so sánh lợi ích giữa hai phương án này Nếu như việc bán bấtđộng sản là có lợi hơn thì người sở hữu sẽ quyết định bán.

Khi đã quyết định bán thì việc tiếp theo là tiến hành định giá bất độngsản Đây là việc xác định giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểmbán Định giá BĐS là một công việc phức tạp, đòi hỏi phải có kỹ năng,kinh nghiệm và thông tin về giá cả bất động sản trên thị trường Do đótrong nhiều trường hợp cần thuê các chuyên gia trong lĩnh vực định giáBĐS để có thể đưa ra một mức giá hợp lý.

Bước tiếp theo là việc bán bất động sản Để bán được bất động sản thìcần phải tìm được khách hàng mua Sau đó tiến hành ký kết hợp đồng Việcký kết hợp đồng giao dịch giữa người mua và người bán phải được xácnhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới có giá trị pháp lý Nếubất động sản đem bán đang trong thời kì cho thuê thì trong hợp đồng phải

qui định rõ việc phân chia các khoản thu nhập cũng như các chi phí phátsinh Cuối cùng, người bán chuyển giao hợp đồng mua bán cho người mua.

1.4.2 Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS

Nhà đầu tư : nhà đầu tư và người cho vay vốn là những người phải

ra những quyết định quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản Họ chitiền ra và chấp nhận rủi ro Do vậy, họ phải tính toán kĩ lưỡng việc phải sửdụng, vận hành bất động sản như thế nào để có thể đem lại hiệu quả caonhất.

Người cho vay vốn : là người tài trợ vốn cho các nhà đầu tư kinh

doanh bất động sản dưới dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhậnđược là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư Họ rất quan tâm đến tínhkhả thi của dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư.

Người môi giới bất động sản : giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối

giữa người bán và người mua Khi người bán và người mua gặp được nhaunhờ người môi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoahồng Nhờ người môi giới mà người bán và người mua đều tiết kiệm đượcchi phí và thời gian Một người môi giới cần am hiểu đầy đủ các vấn đề vềbất động sản cũng như các giao dịch BĐS.

Những người phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng,

những người xây dựng hạ tầng (đường xá, hệ thống cấp thoát nước, cấpđiện.v.v… ) cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư.Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thựchiện các công việc đó theo hợp đồng kí kết với chủ đầu tư bất động sản.

Chuyên gia định giá bất động sản: là người có nhiệm vụ đưa ra

mức giá thị trường của một bất động sản, phục vụ cho các hoạt độngnghiệp vụ về bất động sản Nhà định giá phải có đầy đủ các kĩ năng địnhgiá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin bất động sản trên thị trường và đặc

biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ramột mức giá hợp lí cho bất động sản.

Các nhà quản trị bất động sản : có thể là chủ sở hữu hoặc người

thay mặt chủ sở hữu, đứng ra quản lí quá trình đưa bất động sản vào khaithác để đem lại thu nhập Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, kí kếthợp đồng, cung cấp các dịch vụ, bảo dưỡng bất động sản, thu tiền thuê theođịnh kì.v.v…

Luật sư trong lĩnh vực bất động sản: tham gia đàm phán các hợp

đồng thuê,các hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm bất động sản, kiểmtra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu của bất động sản theo yêu cầu củacác nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sởhữu bất động sản.

1.4.3 Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến

Đất trống : do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quĩ

đất đai là có hạn, cho nên kinh doanh đất thường có lợi nhuận cao hơn cả.Tuy nhiên, kinh doanh đất thường có độ rủi ro cao hơn các bất động sảnkhác Giá trị của khu đất phụ thuộc rất nhiều vào qui hoạch sử dụng đất,các qui chế xây dựng liên quan đến khu đất và cơ sở hạ tầng xung quanhkhu đất, bởi vì những yếu tố này làm thay đổi vị trí tương đối của mảnhđất, thay đổi mục đích sử dụng đất, qua đó làm thay đổi khả năng sinh lờicủa mảnh đất Đồng thời, đất là một tài sản có tính thanh khoản thấp , do đóngười đầu tư thường bị động Cũng vì độ rủi ro cao như vậy nên các tổchức tín dụng cũng không ưu tiên cho lĩnh vực này, do vậy vốn đầu tư phầnlớn là do nhà đầu tư tự bỏ ra

Những người tham gia vào đầu tư đất thường là những nhà đầu cơ ngắnhạn, hoặc các nhà đầu tư chuẩn bị cho việc xây dựng bất động sản trên đất.Cũng có thể là một số người muốn giữ giá trị của đồng tiền, tránh sự mấtgiá của đồng tiền do lạm phát nên cũng đầu tư vào đất đai.

Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các bất động sản khác, kinh

doanh nhà ở có nhiều lợi thế hơn : nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên khôngngừng do sự tăng dân số, công việc kinh doanh không đòi hỏi quá nhiềucông sức và tính chuyên nghiệp, công chúng có một sự hiểu biết tương đốivề loại bất động sản này, tính thanh khoản của nó cao hơn.v.v… Do vậyhoạt động trong lĩnh vực này thường sôi động hơn so với các loại hình bấtđộng sản khác Tuy nhiên lợi nhuận trong kinh doanh nhà ở không cao vìgiá nhà thường tăng chậm theo thời gian, đồng thời lượng cung về nhà ở cóthể tăng khá nhanh cũng gây nên tâm lí e ngại cho một số nhà đầu tư bởinhư vậy, độ rủi ro sẽ tăng cao hơn.

Các toà nhà cho thuê văn phòng: đáp ứng nhu cầu về văn phòng làm

việc cho các doanh nghiệp, các cá nhân tham gia kinh doanh trong xã hội.Lĩnh vực này đòi hỏi một lượng vốn đầu tư ban đầu lớn, trình độ quản trịcao và phải cung cấp nhiều dịch vụ khác nhau với chất lượng tốt cho nhucầu làm việc của các doanh nghiệp Hoạt động này phụ thuộc nhiều vào sựtăng trưởng của nền kinh tế, đặc biệt là sự gia tăng số lượng các doanhnghiệp Việc huy động vốn trong thời kì nền kinh tế tăng trưởng cao và cácnhà đầu tư lạc quan vào triển vọng trong tương lai là tương đối dễ Tuynhiên hạn chế của nó là tính thanh khoản không cao do giá trị của cả tòanhà là rất lớn, và nó phụ thuộc quá nhiều vào tình hình phát triển của nềnkinh tế và kì vọng trong tương lai của các nhà đầu tư.

Kho chứa hàng cho thuê: kinh doanh loại bất động sản này chịu ảnh

hưởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực,do vậy nó cũng có rủi ro Yêu cầu của loại bất động sản này là phải gần cáctrục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải Việc kinh doanhkhông đòi hỏi vốn đầu tư lớn và trình độ quản lí cao.

Các trung tâm thương mại: yêu cầu chung là phải gần các trục giao

thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng làmviệc Việc quản lí trung tâm là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao.

Việc kinh doanh bất động sản loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua củadân cư trong khu vực, do vậy nó phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế củacộng đồng trong khu vực.

Khách sạn: việc quản lí đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao Hoạt động

tiếp thị giữ một vị trí hết sức quan trọng, quyết định số lượng khách đếnkhách sạn Việc đầu tư đòi hỏi một số lượng vốn lớn, do vậy giá trị củakhách sạn rất lớn và tính thanh khoản không cao Hoạt động kinh doanhkhách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của kinh tế, sự ổn định chínhtrị, an ninh xã hội và cảnh quan thiên nhiên của địa phương.

Các hoạt động dịch vụ liên quan: bao gồm hoạt động môi giới, tư

vấn, định giá bất động sản Các hoạt động này cung cấp dịch vụ cho cảngười cần mua và người cần bán bất động sản Những người tham gia tronglĩnh vực này là những chuyên gia về bất động sản, họ có kiến thức, kinhnghiệm chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp, do đó có thể giúp cho nhữngngười tham gia vào thị trường bất động sản có thể ra những quyết địnhđúng đắn.

1.4.4 Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS

1.4.4.1 Nghiên cứu thị trường

Nghiên cứu thị trường BĐS là việc xác định và phân tích thị trườngđối với một loại hàng hoá BĐS cụ thể Khi tiến hành phân tích, cần xem xétcác điều kiện của thị trường đối với loại hàng hoá BĐS đó.

Nghiên cứu thị trường BĐS bao gồm 4 nội dung chính:

Phân tích cầu của thị trường BĐS: Cầu hàng hoá BĐS là khối lượng

hàng hoá BĐS mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận thanhtoán với một mức giá nhất định.

Điều kiện để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS trên thị trường, đó là:

+ Phải có nhu cầu thực sự về BĐS nhưng không có khả năng tự thoảmãn.

+ Phải có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán + Phải có thị trường để tạo mối quan hệ giữa cung và cầu.

Khi tiến hành phân tích cầu của thị trường BĐS, cần phải xác định đốitượng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tượng khách hàng về cácloại hàng hoá BĐS và khả năng thanh toán của họ Đồng thời, phải phânloại cầu đối với từng loại BĐS cụ thể và phân tích các yếu tố tác động đếncầu của từng loại BĐS đó

Các yếu tố tác động đến cầu hàng hoá BĐS bao gồm: + Quy mô và kết cấu dân số.

+ Thu nhập của người dân.

+ Mốt, thị hiếu và phong tục, tập quán và truyền thống của từngvùng.

+ Cung và giá cả của hàng hoá BĐS thay thế + Quá trình đô thị hoá.

+ Sự phát triển của cơ sở hạ tầng + Chính sách tiền tệ của Nhà nước + Chính sách quản lý BĐS.

Qua việc phân tích cầu, có thể dự đoán được xu hướng phát triển củacầu một loại hàng hoá BĐS cụ thể về qui mô cũng như chất lượng, mẫumã Kết thúc công việc này, người phân tích phải đưa ra được hàm cầutrong tương lai

Phân tích cung hàng hoá BĐS: Cung hàng hoá BĐS trên thị trường

là khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đem ra trao đổi, mua bán trên thịtrường với một mức giá nhất định.

Điều kiện để hàng hoá BĐS trở thành cung trên thị trường, đó là: + BĐS phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường.

+ Người sở hữu BĐS không có ý định sử dụng mà sẵn sàng mangtrao đổi, chuyển giao cho người khác.

+ Giá cả phải phù hợp với mức giá chung trên thị trường.

+ Phải có thị trường.

Khi tiến hành phân tích cung, phải xác định được khối lượng cunghàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trường, thông qua việc xác định cácnguồn cung và các đối tượng có thể cung cấp hàng hoá BĐS trên thịtrường Việc đánh giá chất lượng của các nguồn cung cũng rất quan trọng,vì chất lượng của mỗi nguồn cung phù hợp vớI một đối tượng nhất định.Bên cạnh số lượng và chất lượng của BĐS thì giá cả cũng là một yếu tốkhông thể thiếu được khi phân loại BĐS trên thị trường.

Công việc tiếp theo là đánh giá các yếu tố tác động đến cung BĐS,bao gồm:

+ Các quy luật khách quan của thị trường như giá cả, cạnhtranh.v.v…

+ Các chính sách của Nhà nước + Các chi phí đầu vào.

+ Sự phát triển của cơ sở hạ tầng.

Để đánh giá khả năng cạnh tranh trên thị trường của một doanh nghiệpkinh doanh BĐS, cần phải phân tích các vấn đề sau:

+ Số lượng đơn vị tham gia vào kinh doanh BĐS + Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp.

+ Quy mô, phạm vi và lĩnh vực hoạt động chính của các doanhnghiệp.

+ Đánh giá các nguồn cung tiềm năng.

Khi đánh giá về tác động của các chính sách của Nhà nước đến cácnguồn cung BĐS trên thị trường, trước tiên cần chú ý đến chiến lược pháttriển kinh doanh BĐS nằm trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế-xãhội của quốc gia và của địa phương, được cụ thể hoá thông qua các bản quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn cũngnhư các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở và các côngtrình khác Bên cạnh đó cũng cần quan tâm đến các chính sách ưu tiên của

Nhà nước nhằm thu hút vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng ở một khu vựcnào đó, hoặc là chính sách khuyến khích tạo dựng nhà ở cho một số đốitượng trong xã hội như người có thu nhập thấp, những gia đình thuộc diệnchính sách.v.v… Ngoài ra, các chính sách về pháp luật của Nhà nước liênquan đến đất đai, nhà ở và quản lý BĐS, đặc biệt là các quy định về quyềnlợi và trách nhiệm của người sở hữu và sử dụng BĐS, cũng có ảnh hưởngtrực tiếp đến phạm vi và lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp kinhdoanh BĐS.

Một chính sách nữa của Nhà nước có liên quan đến khả năng tiếp cậncác nguồn vốn của doanh nghiệp là chính sách về tài chính, tín dụng, trongđó mức lãi xuất, thời gian cho vay và một số điều kiện tín dụng khác có ảnhhưởng đến khả năng vay vốn của doanh nghiệp, qua đó tác động đến tínhkhả thi của các dự án phát triển kinh doanh BĐS và là một trong những yếutố ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp

Còn một số yếu tố khác cũng cần được đánh giá nữa như các thủ tụchành chính (liên quan đến khả năng tiến hành giao dịch trên thị trường),khả năng thay thế và chuyển đổi mục đích sử dụng của các hàng hoá BĐS(tính đa năng của các công trình), tỉ lệ lấp đầy chỗ trống của hàng hoá BĐS( tỉ lệ hàng hoá BĐS được trao đổi so với mức cung trên thị trường), hệ sốsử dụng của hàng hoá BĐS và các hoàn cảnh, điều kiện kinh tế cá biệt kháccủa từng địa phương.

Khi đánh giá sự tác động của các yếu tố trên, cần đặt chúng trong mốiquan hệ hữu cơ, xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố để thấy đượcvai trò của chúng cũng như xắp xếp thứ tự các yếu tố theo mức độ ưu tiên,từ đó có thể ra những quyết định hợp lý Mục tiêu cuối cùng của công việcphân tích cung hàng hoá BĐS là phải dự báo được quy mô của các nguồncung trong tương lai

Phân tích cân bằng cung -cầu hàng hoá BĐS trên thị trường:

Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS cũng phản ứng giống như bất cứ thịtrường nào đối với những sự thay đổi của cung và cầu:

+ Khi cầu tăng lên vượt quá cung, thị trường người bán sẽ được hìnhthành và giá cả tăng lên Ngược lại, khi cung tăng lên vượt quá cầu thì thịtrường người mua sẽ được hình thành và giá cả giảm xuống.

+ Khi giá cả tăng sẽ có tác dụng kích cung, làm cho cung tăng lên,đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống và ngược lại, khi giá cảgiảm xuống sẽ có tác dụng kích cầu, đồng thời hạn chế cung.

+ Giá cả thị trường là mức giá có khả năng nhất trên thị trường, đượccả người mua và người bán chấp nhận Đây là yếu tố có vai trò ổn định thịtrường Bất cứ sự biến động nào của cung và cầu làm cho thị trường mất ổnđịnh, thì thị trường sẽ tự điều tiết, thông qua sự thay đổi của giá cả mà tácđộng đến cả cung và cầu để đưa cung cầu về vị trí cân bằng.

+ Mức độ biến động của giá cả khi có sự thay đổi của cung hoặc cầucòn phụ thuộc vào độ co dãn của cung và cầu với giá.

Tuy nhiên, do một số tính chất đặc thù của của thị trường BĐS như: + Tổng cung về BĐS là cố định.

+ Lượng cung BĐS không thể tăng lên trong một thời gian ngắn + Cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của cung.

+ Thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ và không được phổ biếnrộng rãi.

Do vậy, sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS thường do sựtác động từ phía cầu Tuy thị trường luôn có xu hướng tiến tới vị trí cânbằng, nhưng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hoàn hảo màthường cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng trước đó.

Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra như sau:

Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn rất ít

hoặc có thể hoàn toàn không co dãn, trong khi nhu cầu về BĐS thường thayđổi nhanh hơn Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên tăng lên, do lượng cung bổ

sung không thể hình thành trong một thời gian ngắn, sẽ làm cho thị trườngbị thiếu hụt một lượng cung Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá, làmcho giá cả tăng vọt Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu, làm cho cầugiảm xuống Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung và cầu trởlại trạng thái cân bằng Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơnmức giá cân bằng ban đầu.

Ngược lại, nếu cầu giảm đột ngột, trên thị trường sẽ có một lượng cungthừa ra, giá cả sẽ giảm xuống Giá cả giảm có tác dụng kích cầu, songkhông khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng thêm các BĐS mới Giá cả sẽtiếp tục giảm cho đến khi cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng Tuynhiên, trường hợp này ít khi xảy ra, bởi vì sự phát triển của nền kinh tế vàđặc biệt là sự bùng nổ dân số đang gây một sức ép rất lớn lên cầu BĐS, làmcho cầu tăng lên không ngừng

Trong dài hạn: Chi phí xây dựng thêm những diện tích nhà mới sẽ là

yếu tố quyết định điểm cân bằng của thị trường trong dài hạn Tuy sự giatăng của cầu và giá cả có tác dụng hấp dẫn các nhà đầu tư, song các nhàđầu tư chỉ quyết định xây dựng thêm những diện tích nhà mới khi mà chiphí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhàđầu tư còn có lợi nhuận Khi mà họ không thu được lợi nhuận thì họ sẽdừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại.

Nếu cầu đột nhiên tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lêntheo Giá cả tăng cao hơn chi phí xây dựng cận biên cho những diện tíchnhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng và cung ứngBĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng hoá BĐS trênthị trường tăng lên Tuy nhiên, sự gia tăng của giá cả BĐS còn có tác dụngngược lại, đó là các tổ chức tài chính sẽ đòi hỏi mức lãi xuất cao hơn, côngnhân đòi mức lương cao hơn, giá đất và các nguyên vật liệu cũng đồng loạtgia tăng, từ đó làm cho chi phí đầu vào tăng Nếu thể hiện đường chi phídài hạn trên đồ thị thì nó sẽ có dạng dốc lên trên Để có lợi nhuận, các nhà

đầu tư buộc phải duy trì mức giá BĐS cao hơn chi phí xây dựng Điều nàygiải thích tại sao trong dài hạn, thị trường không thể trở lại trạng thái cânbằng với mức giá bằng mức giá ban đầu.

Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn Dovậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn Thị trường BĐS sẽ ổn địnhhơn.

Phân tích chu kỳ hoạt động của thị trường:

Thị trường BĐS cũng giống như các thị trường khác, quá trình hoạtđộng của nó cũng mang tính chu kỳ Do vậy, việc nghiên cứu, phân tíchchu kỳ hoạt động của thị trường BĐS cũng rất quan trọng Thông qua việcphân tích chu kỳ hoạt động của thị trường, có thể xác định được thị trườngđang ở giai đoạn nào trong chu kỳ, từ đó các nhà đầu tư có thể đưa ra đượccác chiến lược, các kế hoạch đầu tư, phát triển kinh doanh BĐS hợp lý,thích ứng với từng giai đoạn trong chu kỳ kinh doanh Việc phân tích, dựbáo chu kỳ kinh doanh thường kéo dài trong khoảng từ 3 đến 5 năm.

Chu kỳ kinh doanh cũng phụ thuộc vào trong ngắn hạn và trong dàihạn:

Trong ngắn hạn: Chu kỳ kinh doanh của thi trường phụ thuộc vào

chính sách tín dụng Tỉ lệ vốn vay dành cho lĩnh vực BĐS tác động mạnhđến lượng vốn đầu tư của doanh nghiệp Đồng thời, mức lãi xuất cho vaycũng ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp Tuy nhiên, việc dựđoán những thay đổi của lãi xuất cho vay cũng như xu hướng biến độngcủa hoạt động kinh doanh BĐS trong ngắn hạn ( 2- 3 năm) là không dễ.

Trong dài hạn: Chu kỳ kinh doanh phụ thuộc vào các biến số vĩ mô

của nền kinh tế như lãi xuất, tình hình việc làm, thu nhập, quy mô dân số,sự phát triển của các hoạt động kinh tế- xã hội.v.v… Trong dài hạn thì cácbiến số này chỉ dao động xung quanh một trục cố định, cho nên có thể xácđịnh được giá trị trung bình của các biến số này Do vậy có thể dự đoánđược nhu kỳ kinh doanh của hoạt động kinh doanh BĐS trong dài hạn

1.4.4.2 Định giá BĐS.

a Sự cần thiết của việc định giá BĐS:

Trong thị trường hàng hoá, mỗi một sản phẩm đều được định giá mộtcách dễ dàng bằng cách cân- đong- đo- đếm bởi một thước đo giá trị riêng.Song, với thị trường BĐS thì lại khác, bởi chẳng thể nào đưa một toà nhàhay một khu đất lên bàn cân, cũng không thể xác định giá trị của một BĐSmà chỉ dựa trên việc đo đếm kích thước, diện tích của nó Vì vậy, việc địnhgiá trở thành một yêu cầu, một đòi hỏi bức thiết của thị trường BĐS.

Định giá là một thước đo giá trị tài sản hoặc hàng hoá nào đó để chocác bên chủ thể có quan hệ nghiệp vụ tài sản thực hiện các nghiệp vụ về tàisản Do vậy, việc thẩm định giá BĐS là việc đưa ra một thước đo giá trịchung cho tất cả các loại hàng hoá BĐS trên thị trường Trong nền kinh tếthị trường thì thước đo giá trị này chính là giá cả thị trường Tuy có cùngthước đo giá trị chung là giá cả thị trường, song không phải bất cứ hànghoá BĐS nào cùng một loại, tương đương nhau về quy mô và chất lượngđều được xác định một mức giá như nhau Tuỳ theo từng thời điểm, từng vịtrí, từng mục đích định giá cụ thể mà một BĐS được xác định một mức giáphù hợp.

Đối tượng khách hàng mà định giá hướng tới rất đa dạng, bao gồm tấtcả các thành phần tham gia vào các quan hệ kinh tế- xã hội Bất cứ ngànhnghề nào, lĩnh vực nào trong xã hội cũng cần BĐS, cũng tham gia vào cácgiao dịch BĐS ít nhất là một hoặc hai lần Song việc xác định giá trị củaBĐS là một công việc rất phức tạp, đòi hỏi người định giá phải có kỹ năngchuyên môn, giàu kinh nghiệm và nắm bắt được các thông tin trên thịtrường Do vậy, thẩm định giá ra đời để đáp ứng đòi hỏi bức thiết này.

Vai trò của định giá BĐSđược thể hiện trong các lĩnh vực sau:

- Trong chuyển nhượng quyền sở hữu và sử dụng BĐS : Giá trị thị

trường của BĐS là cơ sở quan trọng cho các bên trong giao dịch mua bánBĐS Trong giao dịch thì người mua là người có ít thông tin nhất về BĐS

mà họ định mua, nên họ khó có thể đánh giá chính xác được giá trị củaBĐS Thậm chí, trong rất nhiều trường hợp, ngay cả người bán cũng khôngthể xác định được giá trị của BĐS mà mình muốn bán Do vậy, cả hai bênđều muốn có giá trị thị trường thực của BĐS để mua hoặc bán không bị “hớ ” Có giá trị thị trường, các giao dịch BĐS diễn ra thuận lợi hơn nhiều,lợi ích của cả hai bên đều được đảm bảo.

Trong quan hệ thuê mướn BĐS, vai trò của giá trị thị trường cũng rấtquan trọng, bởi vì thông thường giá thuê BĐS được xác định trên cơ sở giátrị thị trường và tốc độ khấu hao của BĐS Giá trị thị trường của BĐS còngiúp việc phân chia tài sản thừa kế cho một nhóm người được dễ dàng hơn.

- Dùng BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay : Các tổ chức tài chính- tín

dụng khi cho khách hàng vay vốn, họ luôn phải nắm chắc được khả năngthanh toán của khách hàng Nếu như khách hàng dùng BĐS của họ làm tàisản bảo đảm tiền vay thì BĐS đó phải có giá trị thị trường lớn hơn số tiềnmà họ vay của các tổ chức tín dụng Trong trường hợp khách hàng khôngtrả được nợ thì các tổ chức tín dụng sẽ bán BĐS đó đi để thu hồi vốn Đểchắc chắn hơn, họ thường chỉ cho khách hàng vay một khoản bằng 70% giátrị thị trường của BĐS dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay Như vậy, độ rủiro sẽ giảm đi rất nhiều

- Xác định các loại thuế liên quan tới BĐS : Việc xác định chính xác

giá trị thị trường của BĐS giúp cho việc tính toán các khoản thuế liên quanđến BĐS hợp lý hơn rất nhiều Trong quá trình tính toán giá trị của BĐSdùng cho việc tính thuế, cần có sự tách biệt giữa hai bộ phận lớn của BĐSlà giá trị của đất đai và giá trị của nhà hoặc công trình trên đất, bởi vì trongquá trình sử dụng thì các công trình trên đất bị hao mòn giá trị, cho nên khitính thuế thu nhập mà BĐS đó đem lại cho chủ sở hữu nó thì phải trừ đikhoản khấu hao này Tuy nhiên, đất đai thì lại không bị hao mòn trong quátrình sử dụng, do vậy không có khoản khấu hao nào được khấu trừ khi tínhthuế đất Chính vì vậy, việc xác định đúng giá trị thị trường của BĐS cũng

như giá trị của các bộ phận cấu thành nó là rất quan trọng trong việc xácđịnh các khoản thuế liên quan đến BĐS.

- Xác định các khoản đền bù thiệt hại BĐS : Trong các trường hợp rủi

ro, BĐS bị hư hỏng một phần hoặc bị huỷ hoại hoàn toàn, chủ sở hữu nếucó mua bảo hiểm cho BĐS đó thì họ sẽ được bồi thường một khoản tiền.Khoản tiền này được tính cho chi phí sửa chữa hoặc thay thế BĐS, vàthường được xác định trên cơ sở giá trị thị trường của BĐS.

Giá trị thị trường của BĐS còn được dùng trong trường hợp Nhà nướcthu hồi đất đai để thực hiện các dự án cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng hoặcxây dựng các công trình công cộng Để công tác đền bù, giải phóng mặtbằng diễn ra thuận lợi thì phải thực hiện công khai và công bằng, giá đềnbù phải sát với giá thị trường của BĐS

b Các phương pháp định giá:

Các phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu dựa trên cơ sở chiphí Trên cơ sở này, tuỳ theo loại hình và đặc tính của BĐS sẽ sử dụng cácphương pháp khác nhau để tiến hành định giá Các phương pháp định giáthường dùng bao gồm: phương pháp so sánh giá bán, phương pháp chi phí,phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợI nhuận.

Có hai loại BĐS thường xuyên cần được định giá, đó là:

- Định giá BĐS đem lại thu nhập : Đối với các BĐS đem lại thu nhập

(các BĐS cho thuê như các khu thương mại, khách sạn, toà nhà cho thuêvăn phòng, v.v ) thì giá trị của nó phụ thuộc vào lượng thu nhập mà nómang lại cho chủ sở hữu trong tương lai Do vậy, lượng thu nhập này chínhlà căn cứ để xác định giá trị thị trường của BĐS thuộc loại này.

Phương pháp định giá thường dùng đối với BĐS đem lại thu nhập làphương pháp chuyển hoá trực tiếp dòng thu nhập Phương pháp này baogồm 4 bước chính:

1- Tính toán thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS.2- Tìm kiếm các BĐS tương tự được bán trên thị trường.

3- Xác định hệ số chuyển hoá vốn (Ro) từ các BĐS được thamkhảo.

4- Chia thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS cho hệ sốchuyển hoá vốn để xác định giá trị thị trường của BĐS.

Giá trị thị trường của BĐS đem lại thu nhập được tính theo công thức:

TNST TNST

Vo = - = - trong đó Ro = R - g (R - g) Ro

Trong công thức trên:

- Vo: giá trị thị trượng hiện tại của BĐS được định giá.- TNST: thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS.

- R: hệ số chiết khấu (% năm) được dùng để quy đổi dòng thu nhậptương lai về giá trị hiện hành tại thời điểm định giá.

- g: tỉ lệ gia tăng thu nhập ròng năm sau so với năm trước.- Ro: hệ số chuyển hoá vốn

- Định giá BĐS sản nhà ở : Do BĐS nhà ở không mang lại thu nhập,

do vậy không thể sử dụng công thức trên để tính toán giá trị thị trường củaBĐS nhà ở Tuy nhiên có hai phương pháp định giá có thể xác định đượcmức giá thị trường của BĐS một cách khá chính xác.

Phương pháp thứ nhất là phương pháp so sánh giá bán Nội dung củaphương pháp này là định giá BĐS bằng cách tìm kiếm thông tin về cácBĐS có các đặc điểm tương đồng về cơ bản đã được mua bán trong thờiđiểm gần nhất trên thị trường Sau đó so sánh, điều chỉnh những khác biệtcủa các BĐS đó vớI BĐS cần định giá, từ đó có thể xác định được giá trịthị trường của BĐS Để phương pháp này có thể đưa ra được kết quả chínhxác thì cần có thật nhiều thông tin về các BĐS đã giao dịch trên thị trường Phương pháp thứ hai là phương pháp chi phí Yêu cầu của phương phápnày là xác định chi phí đầu tư xây dựng lên BĐS, sau đó khấu trừ đi khoảnhao mòn giảm giá theo thời gian (hao mòn vô hình) và hao mòn do thực tế

sử dụng (hao mòn hữu hình), rồi cộng thêm giá trị của đất đai thuộc vềBĐS đó, kết quả nhận được sẽ là giá trị thị trường của BĐS.

Có thể biểu diễn phương pháp này bằng công thức:

Giá BĐS = Giá đất + (Chi phí xây dựng – Giảm giá)

Khi sử dụng phương pháp này, cần phân biệt giữa giá đất và giá trịcông trình trên đất, bởi vì chỉ có công trình trên đất mới bị khấu hao Mặtkhác, không thể dùng phương pháp chi phí để xác định giá đất, do vậy đểtính được giá trị khu đất thì ta phải dùng phương pháp chuyển hoá trực tiếpdòng thu nhập hoặc phương pháp so sánh Phương pháp chi phí chỉ dùngđược trong việc xác định giá trị của công trình trên đất.

Kết quả của phương pháp chi phí thường không chính xác bằng cácphương pháp khác, bởi giá trị của BĐS không chỉ phụ thuộc vào chi phíxây dựng lên nó, mà nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa Do vậy,phương pháp chi phí thường chỉ áp dụng đối với các BĐS không đem lạithu nhập và không thể so sánh trực tiếp với các BĐS khác, và kết quả củanó thường chỉ mang ý nghĩa tham khảo.

1.4.4.3 Huy động vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS

Trong hoạt động kinh doanh BĐS thì vốn là yếu tố quyết định tính khảthi của một dự án đầu tư Nó cũng là yếu tố quyết định quy mô và thời giankinh doanh của doanh nghiệp Thông thường, vốn của bản thân nhà đầu tư(gọi là vốn chủ sở hữu) không đủ để thực hiện các dự án (thường vốn củanhà đầu tư chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, khoảng trên dưới 20% tổng vốn đầu tưcủa dự án) Do vậy, các nhà đầu tư thường phải dùng nhiều kênh huy độngvốn khác nhau để dẫn vốn đầu tư cho dự án Song, khi vay vốn thì côngviệc kinh doanh của doanh nghiệp sẽ bị lệ thuộc vào nhiều yếu tố như thờigian hoàn vốn, hình thức hoàn vốn, tỷ lệ lãi suất v.v… Điều này buộc cácdoanh nghiệp phải đẩy nhanh tốc độ chu chuyển của vốn, nâng cao hệ sốhoàn vốn, trong khi BĐS là một tài sản có tính thanh khoản thấp Và do

vậy, mức độ rủi ro trong kinh doanh của nhà đầu tư sẽ tăng lên Do đó, mộtyêu cầu được đặt ra, đó là nhà đầu tư sẽ phải xác định tỷ lệ vốn vay trênvốn chủ sở hữu như thế nào để giảm thiểu được rủi ro mà vẫn đảm bảo tínhhiệu quả của kinh doanh theo quy mô Để giải quyết được vấn đề này thìtrước tiên nhà đầu tư phải có sự hiểu biết về các nguồn vốn mà họ có thểvay được.

Ngoài nguồn vốn chủ sở hữu được hình thành bằng con đường tíchluỹ cá nhân của nhà đầu tư thì còn có một số kênh huy động vốn chủ yếusau:

a Tạo nguồn vốn chủ sở hữu bởi một nhóm người: Đây là cách

huy động vốn bằng sự đóng góp của nhiều cá nhân dưới hình thức hợp táckinh doanh hoặc thành lập doanh nghiệp, hoặc một sồ hình thức khác Theocách huy động vốn này thì doanh nghiệp không phải trả tiền lãi hay hoànlại vốn mà doanh nghiệp đã huy động được, mà phần những người góp vốnnhận được chính là lợi nhuận mà doanh nghiệp thu được theo tỷ lệ đónggóp vốn của họ vào doanh nghiệp Do vậy thu nhập của những ngườI gópvốn phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp Huy động vốnbằng hình thức này, doanh nghiệp sẽ chủ động trong việc sử dụng nguồnvốn, không bị giới hạn bởi thời gian vay vốn hay phải hoàn trả vốn như khivay của các tổ chức tài chính tín dụng Tuy nhiên, do độ rủi ro của hìnhthức huy động vốn này khá cao, không hấp dẫn các cá nhân góp vốn, chonên doanh nghiệp gặp khá nhiều khó khăn khi sử dụng kênh huy động vốnnày.

b Tạo nguồn vốn vay thế chấp từ các tổ chức tài chính tín dụng: Có

thể nói đây là nguồn vốn chủ yếu của các doanh nghiệp Trong kênh huyđộng vốn này, có nhiều hình thức hoàn vốn khác nhau: trả dần từng đợt chođến khi hết nợ gốc vào cuối thời hạn vay, chỉ trả lãi và đến cuối kỳ trả mộtlần toàn bộ nợ gốc, trả một lần vào cuối kỳ cả gốc lẫn lãi (zero coupon).Tuỳ theo mức độ rủi ro và thời gian vay vốn của từng hình thức mà các tổ

chức tài chính sẽ quy định các mức lãi suất khác nhau và có thể cố địnhmức lãi suất hoặc thay đổi mức lãi suất Dưới đây là ba hình thức hoàn vốnchủ yếu:

+ Khoản vay có thế chấp được trả dần cả gốc lẫn lãi trong suốt thờihạn vay vốn: theo hình thức này thì khoản vay sẽ được trả dần một cách cóhệ thống cho cả gốc và lãi sao cho có thể thanh toán hết nợ vào cuối kỳ vayvốn Đây là hình thức cho vay ít rủi ro nhất, do vậy mức lãi suất của nótương đối thấp Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ bị động trong việc sử dụngvốn, bởi vì lượng vốn vay sẽ giảm đi khá nhanh.

+ Khoản vay thế chấp trả lãi theo từng kỳ và phần vốn gốc được trảvào cuối kỳ: đây là hình thức cho vay vốn có độ rủi ro cao hơn hình thứctrên, do vậy mức lãi suất của nó cũng cao hơn Mặc dù vậy, đây vẫn lànguồn vốn vay ưa thích nhất của nhiều doanh nghiệp do những ưu điểmcủa nó, đó là mức lãi suất không quá cao và doanh nghiệp tự chủ đượcnguồn vốn trong suốt thời gian vay.

+ Khoản vay thế chấp trả một lần cả gốc lẫn lãi vào cuối kỳ ( zerocoupon): hình thức này có độ rủi ro cao nhất và mức lãi suất cao nhất Theohình thức này thì các khoản tiền lãi không được trả theo định kỳ tính lãi màđược cộng dồn vào phần nợ gốc để tính lãi cho tháng tiếp theo và khoản nợvào cuối kỳ mà doanh nghiệp phải trả sẽ rất lớn so với lượng vốn vay banđầu Do vậy, nhiều doanh nghiệp không muốn vay dưới hình thức này.

+ Lãi suất: thông thường có hai cách tính lãi suất cho vay, đó là lãisuất cố định và lãi suất thả nổi.

Lãi suất cố định là mức lãi suất được ghi trong hợp đồng vay vốn vàkhông thay đổi trong suốt thời gian có hiệu lực của hợp đồng Mức lãi suấtnày thường được áp dụng cho các khoản vay ngắn hạn và trung hạn.

Lãi suất thả nổi là mức lãi suất thay đổi trong thời gian vay vốn Mứclãi suất này thường áp dụng cho các khoản vay dài hạn Do trong dài hạn,các biến số của nền kinh tế đều có thể thay đổi, ví dụ như sự gia tăng của

lãi suất tiền gửi, sự mất giá của đồng tiền do lạm phát.v.v… Nếu như các tổchức tín dụng duy trì mức lãi suất cố định thì họ buộc phải đưa ra mức lãisuất cao để hạn chế rủi ro Nhưng điều này lại làm cho lượng vốn vay củacác doanh nghiệp giảm xuống Như vậy hiệu quả kinh doanh của các tổchức tín dụng sẽ rất thấp Ngược lại, nếu để mức lãi suất thả nổi thì các tổchức này sẽ chắc chắn hơn về số tiền lãi mà họ thu được sẽ bao gồm cả lợinhuận trong đó Tuy nhiên, việc áp dụng lãi suất thả nổi không phải làkhông có hạn chế Đó là sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong việchoạch định kế hoạch tài chính trong dài hạn, bởi sẽ khó xác định được chiphí vay vốn nếu lãi suất thả nổi

1.4.4.4.Một số vấn đề quan trọng khác liên quan đến sự phát triển của hoạtđộng kinh doanh BĐS

a Công tác quy hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật,pháp chế của Nhà nước để tổ chức sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả,thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất để bố trí, sử dụng đấtnhư một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất gắn liền với đất khác,nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hiệu quả sản xuất xã hội, bảo vệ đấtvà bảo vệ môi trường.

Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ quan trọng và hữu hiệu củaNhà nước trong việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai.Đồng thời, nó còn được dùng để định hướng đầu tư phát triển của các thànhphần kinh tế và giải quyết các vấn đề bền vững xã hội Quy hoạch sử dụngđất vừa thể hiện ý chí của Nhà nước, vừa thể hiện ý chí của nhân dân cũngnhư các chủ thể trong nền kinh tế Nhà nước vừa là người quản lý, vừa làngười cung cấp hàng hoá quyền sử dụng đất và BĐS thông qua quy hoạchsử dụng đất, do vậy quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến thị trườngBĐS nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng Nhà nước sử dụng

quy hoạch sử dụng đất để xác lập cơ chế điều tiết và phân bổ quỹ đất đai,qua đó để quy định, quản lý và kiểm soát hạot động kinh doanh BĐS, làmcho toàn bộ việc khai thác và kinh doanh BĐS tuân theo các mục tiêu xãhội Quy hoạch sử dụng đất còn tạo điều kiện cho việc tính thuế và định giáđất Trong bản quy hoạch có quy định chi tiết về hạng đất cũng như mụcđích sử dụng của từng thửa đất, làm cơ sở để Nhà nước tính thuế và địnhgiá đất, đồng thời làm cho việc sử dụng đất hiệu quả hơn và bảo vệ môitrường.

Như vậy, có thể nói, quy hoạch sử dụng đất là một công cụ hữu hiệugiúp Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai và xây dựng các chính sách về sửdụng đất đai một cách hợp lý Và để một bản quy hoạch phát huy được hiệuquả thì nó phải tuân thủ những nguyên tắc sau:

Thứ nhất,phải chấp hành quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, củng cố vàhoàn thiện các đơn vị sử dụng đất Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dândo Nhà nước đại diện chủ sở hữu, và Nhà nước giao quyền sử dụng đất chocác tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Do vậy, phảI bảo vệ quyền bất khảxâm phạm về sở hữu đất đai của Nhà nước cũng như quyền bất khả xâmphạm về sử dụng đất của ngườI được giao đất Đồng thời, mọi thay đổitrong cơ cấu của đơn vị sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quanNhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, phải đảm bảo việc sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ đất và môitrường Do đất đai có giới hạn, trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày mộttăng, cho nên phải sử dụng đất tiết kiệm Trong quá trình sử dụng đất thìphải chú ý bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, sử dụng đất một cách hợp lý, nhưvậy thì có thể làm tăng chất lượng của đất và nâng cao hiệu quả sử dụngđất.

Thứ ba, sử dụng đất vì lợi ích của nền kinh tế quốc dân nói chung vàtừng ngành nói riêng, trong đó cần ưu tiên cho ngành nông nghiệp Cùng

với việc phân bổ quỹ đất một cách hợp lý, cân đối giữa các ngành trong nềnkinh tế thì vấn đề an ninh lương thực quốc gia phải được đặt lên hàng đầu.

Thứ tư, tổ chức lãnh thổ để thực hiện những nhiệm vụ, kế hoạch củaNhà nước Trong quy hoạch, Nhà nước sẽ phân bổ đất đai cho nhu cầu sửdụng của tất cả các ngành trong nền kinh tế, song đặc biệt chú trọng đếnnhững ngành, những vùng lãnh thổ mà Nhà nước ưu tiên phát triển trongđường lối, chiến lược phát triển kinh tế của mình.

Thứ năm, khi quy hoạch sử dụng đất, phải tính đến các điều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng đơn vị sử dụng đất Mỗi vùngđều có một đặc điểm riêng, một thế mạnh riêng, do vậy nhu cầu và xuhướng sử dụng đất của mỗi vùng là khác nhau, và người làm quy hoạchphải chú ý đến điều này để phân bổ đất đai một cách phù hợp.

Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng ở hai cấp độ:

Ở cấp độ vĩ mô: đó là quy hoạch tổng thể sử dụng đất Quy hoạch

tổng thể được xây dựng nhằm xác định phương hướng chung cho việc sửdụng đất trong tương lai sao cho có hiệu quả nhất đối với sự phát triển củaquốc gia hay của một cộng đồng Trong quá trình phát triển kinh tế củaquốc gia hay cộng đồng đó, những nhu cầu về sử dụng đất luôn có sự thayđổi Quy hoạch tổng thể dự đoán xu hướng thay đổi này nhằm bố trí lại đấtđai phù hợp với sự thay đổi này Nhưng quy hoạch tổng thể không phải chỉđược xây dựng nhằm thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo xu hướng phát triểncủa nền kinh tế, mà nó còn được xây dựng để định hướng sự phát triển củanền kinh tế.

Ở cấp độ vi mô: đó là quy hoạch chi tiết sử dụng đất Đó là phần nối

tiếp của quy hoạch tổng thể, nhằm cụ thể hoá những định hướng của quyhoạch tổng thể, xác định các mục đích sử dụng đất cụ thể cho từng khu vựcvà các giải pháp cho từng mục đích sử dụng đó, đưa ra các chỉ tiêu kinh tế,kĩ thuật đối với từng loại đất trong khu vực, phương thức đầu tư và khaithác đất, phương thức và quy chuẩn quản lý sử dụng đất theo quy hoạch.

Mục tiêu của quy hoạch chi tiết là có thể tạo ra những hình thức tổ chứclãnh thổ hợp lý bên trong từng đơn vị sử dụng đất.

Đối với hoạt động kinh doanh BĐS thì quy hoạch sử dụng đất giữ mộtvai trò vô cùng quan trọng Việc thay đổi mục đích sử dụng đất đai tácđộng rất lớn đến lượng cung BĐS trên thị trường Đồng thời, việc nắm bắtđược các thông tin về những thay đổi trong cơ cấu sử dụng đất, các côngtrình dự kiến đầu tư trong tương lai.v.v… sẽ cho phép dự đoán được sựthay đổi giá trị của các khu đất, là cơ sở cho các quyết định đầu tư, qua đógóp phần quyết định sự thành công của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

b Hoạt động môi giới BĐS:

Môi giới BĐS là một hoạt động dịch vụ nhằm hỗ trợ chủ sở hữu BĐStìm kiếm khách hàng, đồng thời hỗ trợ cho người có nhu cầu tìm được BĐSphù hợp với mong muốn của họ, sau đó là đàm phán các hợp đồng giaodịch về mua bán, cho thuê, trao đổi BĐS Nếu như giao dịch được diễn ra,người môi giới sẽ nhận được phí môi giới, hoặc là một khoản hoa hồng nàođó, thông thường được tính tương đương một số phần trăm nhất định củagiá trị giao dịch BĐS.

Có thể nói, dịch vụ môi giới BĐS là một hoạt động tích cực, góp phầnthúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Vai trò của loại hình dịch vụ nàyđược thể hiện trên các mặt sau:

Thông tin cho các chủ thể tham gia giao dịch BĐS: Do tính đặc thù

của hàng hoá BĐS và thị trường BĐS nên hệ thống thông tin đóng một vaitrò rất quan trọng cho các giao dịch diễn ra trên thị trường BĐS Hệ thốngnày bao gồm toàn bộ các thông tin liên quan đến BĐS, như các thông tin vềpháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các nguồncung và cầu trên thị trường.v.v… BĐS là một tài sản khan hiếm, có giá trịlớn và là một bộ phận tài sản quan trọng của các tổ chức, hộ gia đình, cánhân, vì vậy nó cần được định giá Để có thể định giá BĐS một cách tương

đối chính xác thì đòi hỏi phải có một hệ thống thông tin đầy đủ và đồng bộ.Hệ thống thông tin hoàn hảo, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận cũngchính là một trong những điều kiện quan trọng đảm bảo sự vận hành trơntru của thị trường BĐS Hệ thống thông tin cũng quyết định rất nhiều đếnđộ chính xác của giá cả so với giá trị thị trường của BĐS Một hệ thốngthông tin không hoàn hảo dễ dẫn đến những biến động mạnh hay nhữnghoạt động tiêu cực trên thị trường BĐS và có thể dẫn đến sự sụp đổ của thịtrường quan trọng này.

Các tổ chức môi giới chính là một trong các chủ thể cung cấp thôngtin trên thị trường BĐS Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạtđộng càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của hệ thống thông tin BĐScàng cao, càng hạn chế được các rủi ro cho các đối tượng tham gia giaodịch trên thị trường BĐS

Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển: BĐS là một hàng hoá có giá trị

lớn, và giá trị của nó lại chịu tác động của nhiều yếu tố Mặt khác, thông tintrên thị trường BĐS rất phức tạp và thường không hoàn hảo Do vậy, khithực hiện các giao dịch về BĐS đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, và đểchắc chắn hơn thì thường phảI thông qua sự tư vấn của các chuyên gia môigiới, các nhà định giá BĐS có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giớI hoạtđộng trên thị trường BĐS Nhờ vậy mà các giao dịch có thể diễn ra nhanhchóng và thuận lợi hơn rất nhiều, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thịtrường BĐS.

Khai thác nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước: Khi Nhà nước công

nhận nghề môi giới BĐS là một nghề chính thức thì một mặt, các giao dịchvề BĐS thông qua môi giới sẽ được công nhận tính pháp lý, đồng thời Nhànước có thể đưa các tổ chức môi giới này vào diện chịu thuế thu nhập, quađó có thể làm tăng nguồn thu từ thuế cho ngân sách Nhà nước.

Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội: Thị trường BĐS phụ thuộc

và chịu sự chi phối của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống,

tập quán của từng vùng, từng địa phương, đồng thờI nó cũng có tác độngngược lại Vì vậy, những biến động của thị trường BĐS đều có tác độngđến tình hình xã hội và đời sống của người dân Đó có thể là những tácđộng tích cực hoặc tiêu cực, tuỳ thuộc vào trạng thái của thị trường BĐS.Với sự tham gia của hoạt động môi giới, thị trường BĐS sẽ trở nên hoànhảo hơn, qua đó tạo ra những tác động tích cực, hạn chế các tiêu cực phátsinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.

Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý BĐS: Thông qua

những thông tin thu được từ các giao dịch BĐS trên thị trường, Nhà nướcsẽ phát hiện dược các điểm không phù hợp trong chính sách quản lý đất đaivà BĐS của mình để sửa đổI, bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật vàchính sách về đất đai và BĐS, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhànước về BĐS.

Như vậy, có thể thấy rằng, môi giới BĐS là một hoạt động không thểthiếu được trong sự vận hành và phát triển của thị trường BĐS Ta hoàntoàn có thể xác định được trình độ phát triển của thị trường BĐS một nướcdựa trên cơ sở đánh giá sự phát triển của hoạt động môi giới trong thịtrường BĐS ở nước đó Với vai trò quan trọng như vậy nên hoạt động môigiới BĐS rất cần được sự quan tâm của các cấp, các ngành trong xã hội

1.5 Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS

1.5.1 Các yếu tố kinh tế -xã hội

1.5.1.1 Dân số và quy mô, kết cấu dân số

Đây là một yếu tố rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến hoạt độngkinh doanh BĐS Tất cả mọi người trong xã hội đều có các nhu cầu về ăn,ở, mặc, học hành, làm việc, vui chơi giảI trí.v.v… Những nhu cầu này củacon ngườI làm xuất hiện cầu về BĐS cho tất cả các ngành, các lĩnh vựccung ứng các sản phẩm hàng hoá và dịch vụ để đáp ứng những nhu cầu

này Sự gia tăng dân số tự nhiên hay cơ học đều làm gia tăng các nhu cầuthiết yếu trên, và đồng thời cũng làm tăng cầu BĐS trên thị trường.

Trước hết, sự gia tăng dân số làm gia tăng nhu cầu về nhà ở và đất ở.Dân số tăng một mặt làm tăng quy mô gia đình, dẫn đến nhu cầu mở rộngdiện tích nhà ở Mặt khác, dân số tăng cũng làm tăng số lượng các gia đìnhđộc lập, dẫn đến nhu cầu về các căn hộ mới Đây là nguyên nhân gây áplực lớn nhất đến sự gia tăng cầu về hàng hoá BĐS.

Thứ hai, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về lương thực thực phẩmvà việc làm Điều này làm tăng nhu cầu về đất đai và các BĐS phục vụ sảnxuất kinh doanh, đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp.

Thứ ba, dân số tăng kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các hoạt động xãhội và các dịch vụ như y tế, giáo dục, văn hoá, thể dục thể thao, vui chơigiải trí.v.v… Các nhu cầu này cũng làm tăng cầu về các BĐS liên quan.

Bên cạnh quy mô dân số thì kết cấu dân số cũng ảnh hưởng tới cầuBĐS Số người đến độ tuổi kết hôn cao làm gia tăng nhu cầu về các căn hộđộc lập Sự gia tăng số trẻ em đến tuổi vị thành niên cũng làm gia tăng nhucầu phải mở rộng diện tích của căn nhà Số lượng người đến độ tuổi laođộng tăng thì làm tăng nhu cầu về BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh.v.v…

Sự gia tăng cầu về BĐS gây sức ép làm tăng giá BĐS Giá BĐS tăngsẽ khuyến khích các nhà đấu tư xây dựng thêm các BĐS mới, làm tăngnguồn cung trên thị trường Quá trình này sẽ diễn ra theo chiều ngược lạinếu như cầu về BĐS trên thị trường giảm xuống.

1.5.1.2 Các hoạt động kinh tế

Sự tăng trưởng và phát triển kinh tế của một vùng cũng có ảnh hưởngtrực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS ở trong vùng Nền kinh tế pháttriển làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất và BĐS trong tất cả các ngành, trongkhi quỹ đất có giới hạn, đòi hỏi phải có sự cân đối đất đai và BĐS cho tấtcả các ngành Điều này dẫn tới sự gia tăng của các quan hệ giao dịch về đấtđai và BĐS trên thị trường và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Mặt

khác, khi nền kinh tế phát triển, số lượng lao động có việc làm cũng nhưthu nhập của người lao động tăng lên, làm tăng khả năng thanh toán của họđối với BĐS trên thị trường Do vậy, BĐS được tiêu thụ nhanh hơn, kíchthích các nhà đầu tư tăng cường thêm các BĐS mớI vào nguồn cung trênthị trường BĐS

1.5.1.3 Mức lãi suất cho vay và các điều kiện tín dụng trong lĩnh vực BĐS

Lãi xuất vốn vay là một trong những yếu tố chi phí đấu vào quan trọngnhất của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS Do BĐS là một tài sản có giátrị rất lớn, các doanh nghiệp thường không đủ vốn để đầu tư, cho nên họphải đi vay vốn của các tổ chức tài chính tín dụng Và cũng bởi giá trị rấtlớn của BĐS làm cho nó có tính thanh khoản thấp, đồng thời các nhà đầu tưphải chi tiêu gần hết số vốn mà họ huy động được trong giai đoạn muasắm, tạo dựng BĐS ban đầu Mặt khác, đầu tư trong lĩnh vực BĐS thườnglà đầu tư dài hạn và việc thu hồi vốn diễn ra trong nhiều năm, do đó cáckhoản tín dụng dành cho lĩnh vực BĐS thường là những khoản vay dài hạn.Với những khoản cho vay dài hạn thì các tổ chức tín dụng bao giờ cũng ápdụng mức lãi xuất cao để hạn chế rủi ro khi thị trường tài chính biến động.Vì thế, gánh nặng về trả lãi sẽ gây áp lực lớn cho doanh nghiệp trong quátrình khai thác BĐS để đem lại thu nhập, và do vậy sẽ ảnh hưởng tới hiệuquả kinh doanh của doanh nghiệp Như vậy, nếu như các khoản cho vay dàihạn có mức lãi xuất hợp lý thì sẽ thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinhdoanh BĐS và ngược lại.

1.5.1.4 Các chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực BĐS

Chính sách của Chính phủ và chính quyền của các địa phương cũng làmột nhân tố có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS Trước hết làchính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, v.v kéo theo sự gia tăng của các cơ sở sản xuất kinh doanh, cùng với sự giatăng dân số làm tăng nhu cầu về BĐS, tạo động lực thúc đẩy hoạt độngkinh doanh BĐS phát triển để đáp ứng sự gia tăng của cầu BĐS Mặt khác,