- Tiền thuê đối với các tổ chức,cá nhân thuê đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh: Hiện tại thì tiền thuê đất chỉ bằng 0.5%0.7% so với mức giá
3.3.4.Đổi mới hệ thống tài chớnh liờn quan đến hoạt động kinh doanh BĐS.
NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở VN.
3.3.4.Đổi mới hệ thống tài chớnh liờn quan đến hoạt động kinh doanh BĐS.
Như đó biết thị trường tài chớnh cú ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS.Một thị trường tài chớnh năng động và hiệu quả sẽ giỳp ớch rất nhiều cho việc ổn định và phỏt triển của thị trường BĐS.Thị trường BĐS bao giờ cũng là một đối tượng quan trọng của thị trường tiền tệ, tài chớnh và thụng thường chiếm 30% vốn cho vay của cỏc ngõn hàng. Thị trường tài chớnh cú hai nhúm phục vụ cho thị trường BĐS đú là:
Tài chớnh cho bờn cung: cho cỏc nhà kinh doanh BĐS. Tài chớnh cho bờn cầu: cho người vay tiền mua BĐS.
Trong cỏc tài sản thỡ BĐS thường là những tài sản cú giỏ trị rất lớn trong quỏ trỡnh sử dụng của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh và cỏc tổ chức kinh tế, cũng như đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và theo số liệu thống kờ thỡ cú khoảng 70% đến 80% doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khú khăn về vụn đầu tư. Vỡ vậy giải quyết vấn đề tài chớnh là một trong những biện phỏp hàng đầu cho sự phỏt triển của hoạt động kinh doanh BĐS. Sau đõy sẽ là một số giải phỏp về mặt tài chớnh nhằm thỳc đẩy sự phỏt triển của hoạt động kinh doanh bất động sản.
3.3.4.1.Đa dạng hoỏ cỏc nguồn cung ứng vốn cho đầu tư kinh doanh BĐS.
Hiện nay, ở nước ta cỏc ngõn hàng thương mại đúng vai trũ chủ yếu trong việc cung ứng vốn cho cỏc dự ỏn đầu tư BĐS. Do vậy đi đụi với việc thỏo gỡ những vướng mắc và tăng cường hoạt động cho vay của ngõn hàng đối với kinh doanh BĐS, cần khuyến khớch và và mở rộng cỏc nguồn cung ứng vốn trờn thị trường đỏp ứng nhu cầu của hoạt động kinh doanh BĐS. Thực tế hiện nay, cỏc doanh nghiệp chỉ được vay ngõn hàng trong vũng 7 thỏng trong khi dự ỏn thực hiện cả 5 đến 7 năm, cú những dự ỏn phải hơn 10 năm mới hoàn thành khiến doanh nghiệp phải chạy tới, chạy lui chỉ để lo vay vốn đầu tư, lo vay chưa xong lại lo trả nợ. Vỡ thế cỏc ngõn hàng nờn chuyển đổi hỡnh thức cho vay ngắn hạn(dưới 12 thỏng) sang trung hạn (từ 12 đến 60 thỏng) và dài hạn (trờn 60 thỏng) khi doanh nghiệp đỏp ứng đủ cỏc điều kiện như: cú cỏc phương ỏn đầu tư, sản xuất, kinh doanh khả thi, cú hiệu quả, đảm bảo khả năng trả năng trả nợ trong thời hạn cam kết, cú một trong số cỏc tài sản đảm bảo khoản vay. Ngõn hàng cần phải nõng cao năng lực thẩm định dự ỏn và đỏnh giỏ khả năng chi trả của dự ỏn đầu tư; nắm bắt kịp thời và nõng cao khả năng phõn tớch thụng tin thị trường; đảm bảo tớnh phỏp lý của cỏc tài sản là BĐS để tạo thuận lợi cho giao dịch và
thế chấp khi vay vốn. Hiện nay, một trong những vấn đề cơ bản được đặt ra cần giải quyết kịp thời là việc bảo đảm vốn vay của cỏc tổ chức tớn dụng nhằm bảo toàn vốn, vỡ vậy cơ chế thế chấp, giải quyết phỏt mại tài sản thế chấp một cỏch đơn giản, nõng cao tớnh hiệu lực từ đú cỏc tổ chức tớn dụng sẽ khụng ngần ngại cho vay đầu tư BĐS, từ đú làm gia tăng nguồn vốn cho hoạt động kinh bất động sản.
Ở Việt Nam hiện nay, nguồn vốn nhàn rỗi trong dõn cư là tương đối lớn. Những năm qua nguồn vốn này được nhiều hộ gia đỡnh sử dụng vào việc mua bất động sản với kỳ vọng bất động sản sẽ cú xu hướng tăng giỏ và cũng cú những người mua bất động sản để giữ tiền trỏnh mất giỏ. Tỡnh trạng phõn tỏn nguồn vốn đú là hiện tượng đầu tư nhỏ lẻ, theo phong trào và đõy là một trong những nguyờn nhõn gõy lờn cơn sốt giỏ nhà đất rồi đến thị trường BĐS trầm nắng như hiện nay. Việc đầu tư nhỏ lẻ, phõn tỏn nguồn vốn và tớnh khụng chuyờn nghiệp, thiếu thụng tin, chi phớ giao dịch lớn sẽ gặp nhiều rủi ro cao và hiệu quả sử dụng vốn thấp kộm. Bờn cạnh đú, một số hộ gia đỡnh cú một khoản tiền tương đối lớn do bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi BĐS. Nhỡn chung nhiều hộ gia đỡnh thuộc diện này đó sử dụng số tiền cú được khụng mang đến lợi ớch thiết thực. Vỡ vậy, khuyến khớch thành lập cỏc quỹ đầu tư tớn thỏc BĐS thụng qua thị trường chứng khoỏn là biện phỏp tốt nhất huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dõn,trong cỏc tổ chức kinh tế cho hoạt động kinh doanh BĐS. Khuyến khớch cỏc quỹ đầu tư tớn thỏc BĐS bằng cỏch ưu đói về tham gia đầu tư xõy dựng cỏc khu đụ thị mới, quyền ưu tiờn về thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư BĐS theo đơn đặt hàng của nhà nước.
Ở nước ta hiện nay, cỏc tổ chức bảo hiểm như bảo hiểm nhõn thọ, quỹ bảo hiểm xó hội cú một nguồn vốn nhàn rỗi lớn,vỡ cỏc tổ chức này cú cỏc khoản thu trong hiện tại cảu khỏch hàng để thực hiện nghĩa vụ chi trả cho họ trong tương lai và thường là dài hạn cú thể từ vài năm đến vài chục năm vỡ thế nhà nước phải cú những chớnh sỏch phự hợp để khuyến khớch họ đầu
tư trực tiếp hoặc đầu tư giỏn tiếp dưới hỡnh thức cho cỏc tổ chức,cỏn nhõn vay tiền để đầu tư BĐS;cần cú những chớnh sỏch để định hướng đầu tư cỏc nguồn vốn nhàn rỗi để cỏc tổ chức này thực hiện; cần cú những ưu đói khi họ đầu tư tiền nhàn rỗi vào hoạt động kinh doanh BĐS đú là cỏc ưu đói về thuế, cỏc chớnh sỏch bảo lónh tớn dụng đầu tư vào hoạt động kinh doanh BĐS. Bờn cạnh nguồn vốn trong nước cần tạo điều kiện cho cỏc nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư kinh doanh BĐS bằng cỏch thiết lập quy chế thu hỳt đầu tư nước ngoài vào cỏc dự ỏn BĐS, xỏc lập dự ỏn đầu tư BĐS và kờu gọi cỏc nhà đầu tư nước ngoài, đơn giản và thiết thực cỏc thủ tục hành chớnh trong việc cấp giấy phộp đầu tư vào trong quỏ trỡnh hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Hiện nay, ở nước ta cú gần 3 triệu bà con Việt kiều vỡ vậy nhà nước cần cú những cơ chế chớnh sỏch thụng thoỏng hơn nữa với họ,cú thể cho phộp họ được quyền sở hữu BĐS.
Do đầu tư vào BĐS nhà ở gặp nhiều rủi ro cao và tớnh thanh khoản khụng cao vỡ vậy cỏc doanh nghiệp thường ớt đầu tư vào loại BĐS này, vỡ thế nhà nước phải khuyến khớch thành lập cỏc ngõn hàng, tổ chức tớn dụng cho vay để đầu tư vào BĐS nhà ở (hay cũn gọi là cỏc ngõn hàng nhà ở) từ đú sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở xó hội hiện nay và đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người cú thu nhập thấp.
Một thực tế hiện nay rất nhiều nhà đầu tư muốn rút vốn vào lĩnh vực BĐS.Tuy nhiờn,khụng phải ai cũng cú hàng triệu USD để tự mỡnh thực hiện dự ỏn..Vỡ vậy cỏc nhà đầu tư phải liờn kết với nhau và cỏc nhà đầu tư cú tiềm lực liờn kết với nhau nhằm biến những khu đất trống đó bị bỏ hoang lõu ngày thành tài sản mang lại giỏ trị gia tăng. Đõy chớnh là một mụ hỡnh quỹ đầu tư BĐS (REIT) thu nhỏ ở Việt Nam,mỗi năm cần tới 100000
2
m văn phũng cho thuờ và hàng triệu m2nhà ở. Thụng qua quỹ đầu tư BĐS cỏc nhà đầu tư cú dịp tiếp cận vào cỏc dự ỏn BĐS lớn mà họ khụng thể tự mỡnh thực hiện được và thị trường BĐS cú tớnh rủi ro lớn và cỏc nhà đầu tư phõn tỏn rủi ro bằng cỏch đầu tư vào nhiều chỗ. Thụng thường cỏ nhõn cú
thể đầu tư vào cỏc REIT bằng cỏch trực tiếp mua cổ phần của họ hoặc gửi tiền vào tổ chức tài chớnh chuyờn về phỏt triển BĐS. REIT tạo cho cỏc nhà đầu tư cơ hội mới với những đặc trưng mới. So với đầu tư trực tiếp vào BĐS thỡ REIT cho phộp đầu tư vào tài sản mang tớnh thanh khoản cao vỡ cỏc cổ phần của REIT cú thể được mua bỏn dễ dàng: “khi 1 nhà đầu tư muốn rỳt lui, anh ta chỉ cần bỏn lại chứng chỉ quỹ đầu tư thay vỡ tỡm đối tỏc bỏn nguyờn một toà nhà”. REIT cho phộp đầu tư vào một cụng ty được quản lý chuyờn nghiệp. Quỹ cú thể mua hoặc phỏt triển BĐS để vận hành quản lý chỳng chứ khụng phải bỏn ngay sau khi dự ỏn hoàn tất như tỡnh trạng kinh doanh phổ biến ở nước ta hiện nay.
Quỹ đầu tư BĐS sẽ là một kờnh thu hỳt tiền nhàn rỗi của nhiều nhà đầu tư tư nhõn Việt Nam, cũng như sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài. Chớnh vỡ những lợi ớch trờn nhà nước cần khuyến khớch thành lập quỹ đầu tư BĐS trờn cơ sở ưu đói về thu nhập đối với cỏc quỹ đầu tư, ưu tiờn tham gia đầu tư xõy dựng cỏc khu đụ thị mới …Cú thể ưu tiờn cho cỏc nhà đầu tư trong nước thành lập REIT trước rồi dần mới phỏt triển cho khối cỏc nhà đầu tư nước ngoài .
Một biện phỏp để làm tăng khả năng huy động vốn mà trong thời gian tới cần thực hiện đú là “Chứng khoỏn hoỏ bất động sản” và trước mắt cho phộp phỏt hành chứng chỉ BĐS tại một số dự ỏn BĐS đó đầu tư của cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS uy tớn. Đõy là một loại chứng khoỏn kết hợp giữa hỡnh thức đầu tư chứng khoỏn và đầu tư kinh doanh được đảm bảo bằng giỏ trị BĐS.Chủ đầu tư BĐS được phỏt hành rộng rói chứng chỉ BĐS và khụng giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia và chứng chỉ BĐS được tự do chuyển nhượng để tăng tớnh thanh khoản.Ngoài ra trước khi phỏt hành chứng chỉ BĐS cỏc nhà đầu tư phải cụng bố bảng cỏo bạch về tỡnh hỡnh tài chớnh; nội dung dự ỏn; quyền lợi và trỏch nhiệm của cỏc bờn tham gia; tiến độ thực hiện dự ỏn và vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư khi dự ỏn chậm tiến độ;rủi ro cú thể xảy ra. Đõy là cơ sở để cụng chỳng quyết định việc
mua chứng chỉ BĐS.Bờn cạnh đú ngõn hàng sẽ chịu trỏch nhiệm giỏm sỏt việc giải ngõn theo tiờn độ thi cụng, đảm bảo vốn của nàh đầu tư được sử dụng đỳng mục đớch.Khi dự ỏn hoàn tất, toàn bộ BĐS được đưa ra đấu giỏ và cỏc nhà đầu tư sẽ được chia từ số tiền thu được theo tỷ lệ chứng chỉ BĐS đang nắm giữ.
Với chứng chỉ BĐS nhà đầu tư cú thể huy động nguồn vốn trung hoặc dài hạn với số lượng lớn,thu hỳt vốn đầu tư của cỏc ngõn hàng trung gian và cỏc tổ chức tài chớnh phi ngõn hàng; Chứng chỉ BĐS được giao dịch trờn thị trường chứng khoỏn sữ tạo tớnh thanh khoản cao cú lợi cho người nắm giữ và quyền lợi của nàh đầu tư cũng được đảm bảo vỡ dự ỏn BĐS huy động vốn thụng qua phỏt hành chứng chỉ BĐS đều phải cụng khai, minh bạch và việc sử dụng vốn huy động vốn được giỏm sỏt chặt chẽ.
3.3.4.2.Cỏc loại thuế liờn quan đến BĐS.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất: Loại thuế này mang sắc thỏi của thuế thu nhập, tức là đỏnh trờn thu nhập phỏt sinh. Hiện nay,loại thuế này đỏnh trờn tổng giỏ bỏn theo đơn giỏ đất đai do nhà nước quy định, như vậy là chưa thực sự phự hợp vỡ thế cần phải cải tiến loại thuế này thành một loại thuế thu nhập, tức đỏnh trờn thu nhập của người bỏn BĐS. Thu nhập này được tớnh trờn cơ sở giỏ bỏn thực tế trừ giỏ mua truớc đõy và cú tớnh đến một số chi phớ đầu tư của chủ sử dụng cũng như chi phớ giao dịch phỏt sinh trong quỏ trỡnh bỏn BĐS.
Thu tiền sử dụng đất: khoản thu ngay cần được hiểu là giỏ chuyển quyền sử dụng đất của nàh nước cho cỏc tổ chức,cỏc nhõn sử dụng đất do vậy giỏ cả cần được xỏc định theo giỏ thị trường,nõng cao hiệu quả khai thỏc quỹ đất của nàh nước,trỏnh hiện tượng đầu cơ do được giao đất với giỏ rẻ,khắc phục được cỏc hiện tượng tiờu cực của cơ chế xin cho trong lĩnh vực đất đai hiện nay.
Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp trong khoảng 10 năm đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, số thuế được giảm, doanh nghiệp được phộp đầu tư tăng cường năng lực sản xuất và mở rộng kinh doanh.
Hiện nay, cỏc doanh nghiệp hầu như phải mua đất hai lần, một lần mua của dõn, một lần mua của nhà nước, vỡ vậy phải cú cơ chế chớnh sỏch để doanh nghiệp chỉ nộp tiền chuyển đổi mục đớch sử dụng đất cho nhà nước và nhà nước sẽ thoỏi chi cho doanh nghiệp tiền bồi thường về đất, vật kiến trỳc cú trờn đất, tỏi định cư.
Trong thời gian tới nhà nước nờn ban hành thuế chống đầu cơ đất đai, đú là nhà nước sẽ quy định hạn mức sử dụng đất đối với cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn trong xó hội . Đối với những người cú diện tớch sử dụng đất vượt quỏ hạn mức này thỡ sẽ được đỏnh một mức thuế riờng và tớnh luỹ tiến theo diện tớch đất vượt quỏ hạn mức. Diện tớch đất vượt quỏ hạn mức càng lớn thỡ mức thuế đỏnh càng cao. Đặc biệt đối với những diện tớch đất mua mà khụng sử dụng ngay thỡ sẽ bị đỏnh thuế rất cao, và cú thể sẽ bị nhà nước thu hồi nếu trong một khoảng thời gian nhất định mà chưa đưa vào sử dụng. Giải phỏp này cú tỏc động lớn đến cỏc hoạt động đầu cơ. Mục đớch của những người đấu cơ là giữ đất khụng bỏn ra thị trường để chờ đợi giỏ cả tăng cao nhằm thu được một khoản lợi nhuận lớn nhờ chờnh lệch giỏ. Hoạt động này cú tỏc động tiờu cực đến đời sống của dõn cư núi chung thị trường BĐS núi riờng. Nhà đầu cơ giữ đất khụng bỏn sẽ làm cho những người thực sự cú nhu cầu sử dụng đất khụng thể tiếp cận được với đất đai, đồng thời tạo nờn những cơn sốt giỏ “ảo” làm cho thị trường BĐS biến động theo chiều hướng tiờu cực, dẫn tới hiện tượng “đúng băng” thị trường BĐS, qua đú tỏc động xấu đến nền kinh tế. Giải phỏp đỏnh thuế luỹ tiến của nhà nước một mặt làm giảm lợi nhuận của nhà đầu cơ, và dưới sức ộp chịu thuế cao thỡ họ sẽ buộc phải bỏn đất làm cho giỏ cả đất đai trờn thị trường giảm xuống,thị trường BĐS sẽ trở lại trạng thỏi hoạt động bỡnh
thường .Mặt khỏc với việc đỏnh thuế như vậy sẽ làm tăng nguồn thu từ thuế cho ngõn sỏch Nhà nước.
3.3.5.Cỏc giải phỏp trong cụng tỏc quy hoạch và hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS .
3.3.5.1.Coi trọng cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch đi trước một bước nhằm phỏt triển BĐS đỳng mục đớch,cõn đối và hiệu quả .
Hệ thống quy hoạch bao gồm QH tổng thể phỏt triển kinh tế xó hội,QH sử dụng đất,cỏc QH chuyờn ngành,QH vựng và cỏc tiểu vựng.Tất cả cỏc QH trờn đều cú tỏc động trực tiếp đến định hướng phỏt triển và xu hướng vận động của thị trường BĐS. QH sử dụng đất là một nội dung quan trọng, là một khõu trung gian,là nền tảng cho cỏc hoạt động phõn bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch về đất đai BĐS. Thật vậy,trong quỏ trỡnh nước ta hội nhập kinh tế quốc tế, đẩy mạnh cụng nghiệp hoỏ hiện đại hoỏ đất nước đất nước và chỉnh trang phỏt triển đụ thị đũi hoit cụng tỏc quản lý đất đai với số lượng nhất định,phải bố trớ sử dụng đất một cỏch hợp lý, để vừa đảm bảo nhu cầu gia tăng của con người,vừa giữ gỡn bảo vệ được nguồn tài nguyờn hữu hạn và quý giỏ là đất đai với phưong chõm phỏt triển bền vững là yờu cầu được đặt ra trờn hết .
Cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất trong những năm qua đó triển khai trờn diện rộng,nhưng cũn bộc lộ nhiều hạn chế. Cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất cũn mang tớnh chủ quan của nàh quản lý, chưa bỏm sỏt yờu cầu thực tế và định hướng phỏt triển kinh tế xó hội. Cỏc phương ỏn quy hoạch sử dụng