- Định giỏ BĐS sản nhà ở: Do BĐS nhà ở khụng mang lại thu nhập, do vậy khụng thể sử dụng cụng thức trờn để tớnh toỏn giỏ trị thị trường của
1.6.Kinh nghiệm của một số nước trong kinh doanh BĐS
b. Hoạt động mụi giới BĐS:
1.6.Kinh nghiệm của một số nước trong kinh doanh BĐS
Hiện nay ở nhiều nước trờn thế giới (đặc biệt là ở cỏc nước phỏt triển), kinh doanh BĐS luụn được coi là một bộ phận quan trọng trong hệ thống cỏc ngành kinh tế chủ chốt của đất nước. Từ những thành tựu cũng như
những kinh nghiệm mà những nước này đạt được sẽ là những bài học quý bỏu cho nước ta. Nếu biết học tập, đỳc rỳt ra những kinh nghiệm đỳng đắn, thỡ chỳng ta cú thể đi tắt đún đầu, bắt kịp được với xu thế phỏt triển của thờI đại. Sau đõy là kinh nghiệm của một số nước:
1.6.1.Kinh nghiệm của Trung Quốc
Về chế độ sở hữu đất đai thỡ toàn bộ đất đai của Trung Quốc thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Trong giai đoạn trước năm 1988 , khi nền kinh tế Trung Quốc cũn mang nặng tớnh kế hoạch hoỏ tập trung thỡ đất đai được cấp phỏt cho cỏc tổ chức và cỏ nhõn theo cỏc kờnh quy định khụng thu tiền. Đất khụng được tự do chuyển nhượng trờn thị trường và tất cả cỏc sự chuyển nhượng giữa cỏc chủ sử dụng đều phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền. Cơ chế này đó làm cho việc sử dụng đất ở Trung Quốc trong giai đoạn này khụng hiệu quả, Nhà nước khụng thu được tiền từ nguồn tài nguyờn quan trọng nhất là đất đai, trong khi phảI đầu tư khỏ nhiều cho việc xõy dựng cỏc cụng trỡnh trờn đất để cung cấp cỏc điều kiện làm việc cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn trong khu vực Nhà nước, dẫn đến thõm hụt ngõn sỏch. Mặt khỏc, do khụng phải nộp tiền sử dụng đất cho nờn cỏc tổ chức, cỏ nhõn khụng chỳ ý đến việc sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, gõy lóng phớ rất lớn về nguồn lực đất đai.
Năm 1988 là năm đỏnh dấu sự chuyển biến trong cơ chế của Trung Quốc về đất đai núi riờng và BĐS núi chung. Việc Nhà nước giao đất dưới dạng quyền sử dụng đất và cho phộp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó bắt đầu cho những cảI cỏch cơ bản trong hệ thống phỏp luật về quản lý đất đai ở Trung Quốc. Người sử dụng đất được mở rộng một số quyền về đất đai vớ dụ như quyền sử dụng đất cú thể đem chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp.v.v… Tuy nhiờn, họ phải sử dụng đất theo đỳng mục đớch đó quy định trong bản quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước và cú xỏc định thời hạn giao đất. Chủ sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất một lần cho toàn
bộ thời gian được giao và cú thể được gia hạn khi thời hạn trong quyết định giao đất đó hết. Cỏc tài nguyờn khoỏng sản dưới lũng đất vẫn thuộc về Nhà nước.
Trong thời gian qua, việc sửa đổi phỏp luật về đất đai đó tạo động lực mạnh mẽ, thỳc đấy sự hỡnh thành và phỏt triển của hoạt động kinh doanh BĐS ở Trung Quốc. Đặc biệt, Nhà nước đó đề ra một số chớnh sỏch nhằm tăng lượng cung BĐS, giảm nhệ tỡnh hỡnh thiếu hụt nhà cửa cho dõn cư đang rất bức xỳc do dõn số tăng quỏ nhanh. Để cú thể tăng dự trữ nhà ở bằng mọi phương tiện cú thể, Nhà nước đó kờu gọi chớnh quyền cỏc địa phương , cỏc xớ nghiệp Nhà nước cũng như cỏc cỏ nhõn đúng gúp vào đầu tư xõy dựng nhà ở. Đõy thực chất là một quỏ trỡnh tập trung hoỏ (phõn cấp) cỏc nguồn lực. Sau đú việc xõy dựng nhà ở sẽ dần dần do cỏc cụng ty kinh doanh BĐS tiếp quản, nhưng việc phõn phối nhà vẫn được tiến hành thụng qua hệ thống cỏc đơn vị Nhà nước.
Với tư cỏch là một nguồn vốn quan trọng, đầu tư nước ngoài trong thời gian qua đó đúng gúp tớch cực vào quỏ trỡnh hỡnh thành vốn cho phỏt triển BĐS của Trung Quốc. Tuy về mặt số lượng, vốn đầu tư nước ngoài khụng phải là nguồn vốn chủ đạo trong thị trường BĐS của Trung Quốc, song những ảnh hưởng của nú đối với sự phỏt triển của cỏc đụ thị ở Trung Quốc là khụng thể phủ nhận được. Do vậy, Nhà nước Trung Quốc đó đưa ra rất nhiều chớnh sỏch ưu đói, thu hỳt cỏc nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư.
Một chớnh sỏch nữa cũng gúp phần đỏng kể vào việc tăng nguồn cung BĐS trờn thị trường, đú là Nhà nước Trung Quốc cho phộp chớnh quyền cỏc địa phương dựng đất cụng để cho thuờ, đồng thời cũng thu tiền giao đất nhằm tạo nguồn thu cho ngõn sỏch địa phương, thỳc đẩy kinh tế của địa phương mỡnh phỏt triển, làm cơ sở cho sự phỏt triển của hoạt động kinh doanh BĐS, qua đú cú thể tăng số lượng BĐS cung ứng trờn thị trường.
Hiện nay, với quy mụ dõn số lớn nhất thế giới (trờn 1,3 tỷ người) và tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhất thế giới đó tạo ra một lượng cầu rất lớn trờn thị trường BĐS Trung Quốc. Tuy nhiờn, mức thu nhập của phần lớn dõn cư Trung Quốc cũn thấp, do vậy khả năng thanh toỏn của họ rất hạn chế. Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc đó thực hiện mụ hỡnh cho vay mua nhà trả gúp với mức lói suất thấp, thời hạn cho vay tương đối dài ( 30 – 40 năm) và cú sự hỗ trợ của Chớnh phủ, giỳp cho những người cú thu nhập thấp cũng cú thể mua được những ngụi nhà sang trọng. Chớnh sỏch này khụng những đó tạo điều kiện thuận lợi cho ngành BĐS, mà cũn thỳc đẩy sự phỏt triển của toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc.
Theo một thống kờ gần đõy cho thấy, nếu như trong năm 2001, Trung Quốc cú 4.200 chủ đầu tư BĐS, thỡ năm 2004, con số này đó tăng lờn hơn 30.000. Cũng trong năm 2004, tổng diện tớch cỏc toà nhà đang do cỏc cụng ty quản lý BĐS khai thỏc là 2882,52 triệu m2, diện tớch nhà ở đó bỏn là 397,23 triệu m2. Tổng doanh thu từ việc bỏn cỏc toà nhà thương mại là 1260,13 tỷ Nhõn dõn tệ, doanh thu từ việc bỏn nhà ở là 1035,96 tỷ Nhõn dõn tệ. Cỏc số liệu này cho thấy tốc độ tăng trưởng của hoạt động kinh doanh BĐS của Trung Quốc là rất cao và quy mụ tương đối lớn. Song nếu tớnh diện tớch nhà ở bỡnh quõn đầu người thỡ con số này cũn khỏ khiờm tốn. Tỷ trọng của ngành BĐS trong GDP cũng cũn rất nhỏ, chỉ chiếm khoảng 2% GDP. Điều này cho thấy, ngành kinh doanh BĐS của Trung Quốc vẫn gặp phải một số trở ngại nhất định, mà chủ yếu là những hạn chế trong hệ thống luật phỏp về đất đai và kinh doanh BĐS của Trung Quốc.
Dự hệ thống luật phỏp về đất đai của Trung Quốc cũn nhiều hạn chế do mới được hỡnh thành nờn chưa cú thời gian hoàn thiện, nhưng cú thể núi rằng những thay đổitrong thể chế của Trung Quốc trong thời gian vừa qua, thị trường BĐS núi riờng và nền kinh tế Trung Quốc núi chung đó cú những bước phỏt triển vượt bậc. Đõy sẽ là một bài học quý giỏ cho ngành BĐS của nước ta trong thời kỳ hội nhập.